スターツプロシード投資法人（証券コード：8979）
Starts Proceed Investment Corporation
第28期（2019年10月期）決算説明会資料
2019年12月17日
（資産運用会社）
スターツアセットマネジメント株式会社
Starts Asset Management Co., Ltd.
目次
第28期決算概要 今後の運用方針
第28期 決算ハイライト 4 第29期以降の運用方針 24
第28期 決算実績 5 分配金の推移 25
業績予想 6 分配金の内訳（第23期～第28期） 26
投資主価値向上に向けた現状の課題と今後の取り組み 7 スターツグループの協力体制 27
第23期～第28期の物件入替実績と今後の物件入替方針 8 ウェアハウジング中の物件 28
プロシード金山３取得 9 スポンサー等による開発物件 30
物件入替による効果 10 スターツグループの開発プロジェクト 31
安定的な稼働率の推移と背景 11 PFI・PPPの事業規模 32
運用資産に関する賃貸借条件の状況 12 運用会社のコンサルティング事例 33
運用資産の住居タイプ別平均入居期間（第23期末～第28期末の入居実績） 13 スターツグループによる進行中の事業例 39
様々な変動リスクに対応したポートフォリオ構築 14 運用会社の取り組み事例 40
資産価値向上のための取り組み 15
参考資料
運用資産の取得価格・鑑定評価額等 16
貸借対照表 42
LTVの推移 17
損益計算書/金銭の分配に関する計算書 43
投資法人債の概要及び財務状況 18
キャッシュ・フロー計算書と主要な経営指標 44
リファイナンス後（2019年11月25日）の有利子負債の状況 19
有利子負債の状況（2019年10月31日現在） 45
投資口価格の推移 20
ポートフォリオマップ（2019年10月31日現在） 48
投資主の状況（2019年10月31日現在） 21
ポートフォリオ方針及び現在の状況 49
主要物件の収益状況（第28期実積） 50
ポートフォリオ一覧（2019年10月31日現在） 51
運用会社の概要
スターツアセットマネジメント株式会社 55
注意事項 57
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 2
STARTS
PROCEED
INVESTMENT
CORPORATION
第28期決算概要
第28期 決算ハイライト
■第28期 1口当たり分配金
2019年9月26日付 前期比
期初予想分配金 公表予想分配金 （注1）
確定分配金 （第27期実績 4,638円）
4,420円 4,480円 4,542円 △96円/△2.1％
+122円/+2.8％
（注1）特定資産の譲渡による譲渡益の発生等に伴い、一口当たり分配金の予想の修正を行いました。
■第28期 運用サマリー
◼ (C-13)プロシード東川口を譲渡、譲渡益5百万円
外部成長 ポートフォリオの質的向上を指向 ◼ (G-35)プロシード金山３を取得、取得価格770百万円
◼ 物件入替による巡航NOIの増加
◼ 期中平均稼働率 96.0％
内部成長 安定的な資産運用を継続
◼ 第3期以降継続して稼働率95％以上を維持
◼ 投資法人債を起債し、調達コストを低減（第29期）
◼ 総資産LTV 50.8％
財務状況 財務の健全化を維持
◼ 鑑定LTV 46.7％
◼ 固定化比率 28.4％
■第29期 予想分配金の修正
第27期末時点予想分配金 今回予想分配金 【修正要因】
• 物件入替による巡航NOIの増加
4,420円 4,500円 • リファイナンスによる有利子負債の削減
（注2）金額は切捨て、割合については小数第2位を四捨五入して、それぞれ記載しています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 4
第28期 決算実績
■第27期実績及び第28期予想との比較
第27期実績 第28期実績 対前期比 第28期期初予想 対予想比
営業収益（百万円） 3,144 3,094 △ 49 3,074 20
営業費用（百万円） 1,769 1,730 △ 39 1,738 △7
営業利益（百万円） 1,374 1,364 △ 10 1,336 27
経常利益（百万円） 1,178 1,154 △ 24 1,123 30
当期純利益（百万円） 1,177 1,152 △ 24 1,121 30
1口当たり分配金（円） 4,638 4,542 △ 96 4,420 122
発行済投資口数（口） 253,777 253,777 - 253,777 -
期中平均稼働率（％） 96.4 96.0 △ 0.4 95.6 0.4
■第28期分配金の主な増減要因 （一口当たり円）
■分配金 ■ 増加 ■ 減少
受取保険金 △23
資産運用報酬 +7 支払利息 +30
賃料収入 △74 消費税差額損 △30
（C‐8）プロシード 修繕費 △56
4,638 せんげん台 広告宣伝費 △42
・非繁忙期による影響 譲渡益剥落 △101 水道光熱費 △6 4,542
（C‐13）プロシード
東川口
譲渡益 +23
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 5
業績予想
■第29期・第30期予想
第28期実績 第29期予想 対前期比 第30期予想 対前期比
営業収益（百万円） 3,094 3,128 33 3,095 △ 33
営業費用（百万円） 1,730 1,781 51 1,755 △ 26
営業利益（百万円） 1,364 1,346 △ 18 1,339 △6
経常利益（百万円） 1,154 1,144 △ 10 1,131 △ 12
当期純利益（百万円） 1,152 1,142 △ 10 1,129 △ 12
1口当たり分配金（円） 4,542 4,500 △ 42 4,450 △ 50
発行済投資口数（口） 253,777 253,777 - 253,777 -
期中平均稼働率（％） 96.0 96.3 0.3 95.7 △ 0.6
■第29期予想分配金の主な増減要因 （一口当たり円）
■分配金 ■ 増加 ■ 減少
（C‐13）プロシード
東川口
譲渡益剥落 △23
修繕費 +58
賃料収入 +136
広告宣伝費 +32
水道光熱費 +4 資産運用報酬 △12 受取保険金 △14 支払利息 △23（注）
消費税差額損 +96
・稼働率上昇等による増収
4,542 ・物件入替による賃料収入
の増加 +74 ・投資法人債への借換え及び 4,500
借入金のリファイナンスによる
コスト削減
（注）投資法人債利息を含みます。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 6
投資主価値向上に向けた現状の課題と今後の取り組み
■本投資法人が認識する課題
・NAV倍率は前期末の0.8倍程度から第28期末1.0倍まで上昇しているものの、競合銘柄対比としては低い
ため引き続き投資口の評価を高める必要
・競合REIT対比、規模の観点で劣位した状況にあり、安定性の高い魅力あるポートフォリオの構築が必要
■本投資法人が今後実施すべき取り組み
現状の課題を踏まえて、投資主価値向上により重点を置いた施策を継続して実施
①機動的な物件入替を通じたポートフォリオの質的向上
・ 高い不動産価格を活かした譲渡益を還元
・ 中長期的なNOIの向上に努めるべく、物件の取得も同時に検討
②パイプライン物件の取得を通じた、流動性・安定性の向上
・ 競争力が高いスポンサー開発物件等の取得を通じて、安定性の高い魅力あるポートフォリオを構築
③余剰資金を活用した自己投資口取得による投資主への還元
・ 余剰資金の積極的な活用方法である自己投資口の取得を検討することで還元策を強化
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 7
第23期～第28期の物件入替実績と今後の物件入替方針
本投資法人は機動的な物件入替を通じて、ポートフォリオの質を向上させてきました。前回公募増資以降の第23期から第28期
の物件入替により+4,593百万円の資産規模増加及び+341百万円の譲渡益・交換差益（うち99百万円は圧縮積立金として内部
留保しています。）を獲得しており、今後も継続的な物件入替と投資主への還元を検討していきます。
第23期 第24期・第25期 第26期・第27期 第28期
継続的な取り組みの実施
（2017年4月期） （2017年10月期・2018年4月期） （2018年10月期・2019年4月期） （2019年10月期）
東京 東京 千葉 千葉 愛知
今後の物件入替方針
プロシードK3
プロシードK2 プロシードK5
アネックス
取 宮城 ・東京外周部の築古物件
ライフサポート
得 レジデンス船堀駅前 プロシード錦糸町
プロシード
仙台上杉
プロシード市川妙典Ⅱ に関して譲渡を検討
プロシード金山３
・譲渡益は投資主還元と
取得価格：380百万円 取得価格：5,422百万円 取得価格：800百万円 取得価格：770百万円
鑑定評価額：401百万円 鑑定評価額：5,520百万円 鑑定評価額：810百万円 鑑定評価額：824百万円
して分配金に上乗せす
築年数：4.2年 平均築年数：12.1年 築年数：15.2年 築年数：1.1年 るほか、取得資金として
使用を検討
譲渡価格：365百万円 譲渡価格：2,343百万円 譲渡価格：300百万円 譲渡価格：205百万円 ・譲渡物件以上の取得を
鑑定評価額：365百万円 鑑定評価額：2,319百万円 鑑定評価額：311百万円 鑑定評価額：197百万円 行い、ポートフォリオの
平均築年数：26.2年 平均築年数：24.8年 築年数：27.9年 築年数：26.6年 質的向上に加え、着実
交換差益：15百万円 譲渡益：294百万円 譲渡益：25百万円 譲渡益：5百万円
な外部成長を行う
北海道 北海道 福岡 埼玉 埼玉
譲 愛媛
渡
新潟
投資主価値
プロシードせんげん台 プロシード東川口
最大化の実現
（注）取得の鑑定評価額は取得直前の金額、譲渡の鑑定評価額は譲渡の前期末時点の金額です。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 8
プロシード金山３取得
◼ 2019年10月1日、プロシード金山３を取得しました。
◼ 本物件はスターツグループによって設計施工された物件です。
◼ 取得価格は770百万円、鑑定評価額（2019年8月31日時点）は824百万円、取得時の築年数は1.1年でした。
プロシード金山３
＜ 物 件 概 要 ＞
構 造 ・ 規 模 ： 鉄筋コンクリート造 地上13階建
竣 工 年 月 ： 2018年8月9日
賃 貸 戸 数 （ 間 取 り ） ： 1K 48戸 1LDK 12戸 計60戸
所 在 地 ： 愛知県名古屋市中区正木二丁目4番26号
敷 地 面 積 ： 0,465.41㎡
延 床 面 積 ： 2,008.86㎡
稼働率：94.0％ 建 築 用 途 ： 共同住宅
（2019年10月31日時点） 用 途 地 域 ： 近隣商業地域
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 9
物件入替による効果
物件入替によって投資主価値を増大させるとともに、資産規模の拡大を達成してきました。今後も継続的な取り組
みにより、さらなる成長と投資主価値の向上を目指していきます。
取得価格総額 NOI
+46億円 +185百万円
866億円 2,386百万円
861億円 2,388百万円
820億円
2,201百万円
前回公募増資以降 第27期 第28期 前回公募増資以降 第27期 第28期
第23期 第23期
1口当たりNAV 1口当たり分配金
+16,957円
212,674円 +342円
4,542円
210,360円 4,638円
4,200円
193,403円
前回公募増資以降 第27期 第28期 前回公募増資時 第27期 第28期
第23期 第23期予想
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安定的な稼働率の推移と背景
■稼働率の推移（第2期～第28期）
本投資法人の所有する物件は第3期以降、継続して稼働率95％以上という高い水準を維持しています。
今後もその継続を目標として安定的な資産運用を行っていきます。
100
99
98 97.3 97.3
97.0 96.7 97.0 97.1 96.8
96.7 96.7 96.6
97 96.4 96.3 96.6 96.2 96.3 96.5 96.4
96.0 96.0 96.0 95.9 96.0
96 95.5 95.6 95.4 95.5
95
93.7
94
93
92
91
90
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
2006/10 2007/4 2007/10 2008/4 2008/10 2009/4 2009/10 2010/4 2010/10 2011/4 2011/10 2012/4 2012/10 2013/4 2013/10 2014/4 2014/10 2015/4 2015/10 2016/4 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10
■高稼働率維持の背景
①スターツグループ全体での協力体制
・ 全国664店舗（2019年10月31日時点）を展開するピタットハウスによる安定的なリーシング活動
・ スターツグループの総力が最大限発揮される東西線沿線を中心としたドミナントエリアでの優位性
②市場のニーズに向けたポートフォリオ構築
・ 最も需要が安定していると考えられる平均的な所得層向けの物件を投資対象に設定
・ 東京23区と東京近郊を兼ね備えた物件取得により、安定性と高い収益性を両立したポートフォリオを構築
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 11
運用資産に関する賃貸借条件の状況
■契約時の賃料設定（注1）
（％） 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
新規契約時と従前契約時の賃料差 （千円） 100
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額
80 40.5 43.6 42.4 46.4 53.8 52.5
増額 231件 815 178件 469 214件 696 191件 718 278件 841 218件 565 60
現状維持 206件 0 115件 0 175件 0 121件 0 132件 0 124件 0
40 36.1 28.2 34.7 29.4
減額 134件 △ 549 115件 △ 433 116件 △ 406 100件 △ 440 107件 353 73件 △ 261 25.5 29.9
合計 571件 266 408件 35 505件 290 412件 278 517件 488 415件 303 20
23.5 28.2 23.0 24.3 20.7
変動率(注2) 0.5％ 0.1％ 0.6％ 0.7％ 1.1％ 0.8％ 17.6
0
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
更新時の賃料改定 （千円）
100
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 16.1 11.3 16.2 16.0 21.6 26.3
80
件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額
増額 65件 180 44件 63 96件 165 75件 116 126件 197 120件 183 60
現状維持 338件 0 345件 0 496件 0 395件 0 456件 0 337件 0 88.7
40 83.7 83.8 84.0 78.4
減額 1件 △8 0件 0 0件 0 0件 0 0件 0 0件 0 73.7
合計 404件 172 389件 63 592件 165 470件 116 582件 197 457件 183 20
変動率(注2) 0.4％ 0.2％ 0.2％ 0.3％ 0.4％ 0.4％ 0 0.2 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
（注1）条件設定における数値はパススルー物件のみを対象とし、固定賃料型物件は除外しています。
（注2）入居者の入替が生じた住戸の入替前の月額賃料と共益費の合計額に対する入替後の月額賃料と共益費の合計額の変動率を
■ 増額 ■ 維持 ■ 減額
いいます。
入替後の月額賃料と共益費の合計を入替前の月額賃料と共益費の合計で除して算出します。
■契約時の礼金設定および賃料比（注3）
（％） 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
新規契約時と従前契約時の礼金差 （千円）
100
16.8 17.4 13.8 13.9 14.7
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 80
19.4
件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額
60
増額 96件 10,363 79件 8,563 88件 9,635 57件 6,470 72件 7,762 61件 6,277 66.0 59.6 66.9 68.0 71.4 67.7
現状維持 377件 0 243件 0 338件 0 280件 62 369件 189 281件 103 40
減額 98件 △ 8,802 86件 △ 7,580 79件 △ 7,104 75件 △ 6,284 76件 △ 6,967 73件 △ 6,092 20
17.2 21.1 15.6 18.2 14.7 17.6
合計 571件 1,561 408件 983 505件 2,531 412件 247 517件 984 415件 287 0
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
合計額及び賃料比 （期末時点） （千円）
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 ■ 増額 ■ 維持 ■ 減額
礼金合計 216,374 216,834 234,352 235,488 234,787 238,145
賃料合計 392,824 389,460 416,229 420,606 418,680 422,007
賃料比 0.55ヶ月分 0.55ヶ月分 0.56ヶ月分 0.56ヶ月分 0.56ヶ月分 0.56ヶ月分
（注3）賃料比の算出は、賃貸借契約書に記載された賃料と募集賃料の合計額から算出し、共益費は除外しています。またパススルー物件のみを対象とし、固定賃料型物件は除外しています。
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運用資産の住居タイプ別平均入居期間（第23期末～第28期末の入居実績）
各住居タイプで平均入居期間が伸びており、コスト低減、更新料増収等に寄与しています。
全体 （第23期末：平均3.9年→第28期末：平均4.6年） シングル （第23期末：平均3.8年→第28期末：平均4.5年）
（％） 100 （％） 100
7.2 8.7 9.3 11.6 12.3 12.5 6.7 8.2 8.9 12.0 13.0 13.1
90 6.9 5.7 5.0 入居年数 90 7.1 5.9 5.3 入居年数
4.9 5.2 5.7 4.9 5.0 5.1
80 7.7 8.4 8.3 7.5 80 7.3 8.0 7.7 6.5
8.4 8.5 7.9 7.8
70 12.9 12.5 12.9 10年以上 70 12.4 12.0 12.5 10年以上
14.3 13.9 14.2 12.8 10.4
12.3
60 8-10年未満 60 8-10年未満
23.0 22.8 23.2 22.6 22.1 22.2
50 22.3 23.9 6-8年未満 50 21.2 23.2 23.8 6-8年未満
23.7
40 4-6年未満 40 4-6年未満
30 2-4年未満 30 2-4年未満
20 42.3 41.9 41.2 39.4 0-2年未満 20 43.8 43.7 43.4 41.2 38.1 39.9 0-2年未満
36.5 37.0
10 10
0 0
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
(平均3.9年） (平均4.0.年） (平均4.0年) (平均4.4年) （平均4.5年） （平均4.6年） (平均3.8年） (平均4.0年） (平均4.0年) (平均4.4年) （平均4.5年） （平均4.5年）
DINKS （第23期末：平均3.4年→第28期末：平均4.1年） ファミリー （第23期末：平均4.3年→第28期末：平均4.9年）
（％） 100 （％） 100
4.4 6.1 6.6 7.4 7.5 8.1 9.6
5.4 10.7 11.2 11.2 11.6 11.8
90 4.4 4.1 4.1 4.6 90
7.6 6.4 入居年数 6.5 5.4 4.0 5.3 入居年数
8.2 8.4 8.7 8.1 5.8 6.8
80 7.4 80 8.4 9.7 10.3 9.7
12.4 12.4 10.3 11.6
12.7 12.7 14.7
70 16.4 10年以上 70 15.2 14.7 10年以上
14.4 15.8 17.2 16.1
60 24.6 8-10年未満 60 8-10年未満
26.8 27.4 26.3
50 26.7 24.1 6-8年未満 50 6-8年未満
23.7 23.0 24.0 23.8
24.0 25.1
40 4-6年未満 40 4-6年未満
30 2-4年未満 30 2-4年未満
20 45.6 42.1 40.9 40.8 20 0-2年未満
38.5 37.5 0-2年未満 36.6 36.8 35.9 34.2 31.0 28.5
10 10
0 0
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
（平均3.4年） (平均3.5年） (平均3.6年) (平均3.8年) （平均3.9年） （平均4.1年） （平均4.3年） (平均4.3年） (平均4.3年) (平均4.5年) （平均4.7年） （平均4.9年）
（注）・「入居年数」は、各期末時点での入居世帯の入居年数毎に集計しています。
・賃貸住宅を対象としているため、（Ｇ-23）グループホームたのしい家大正及び(C-76）ライフサポートレジデンス船堀駅前は集計から除外しています。
・全体には空室を除外した店舗事務所を含め算出しています。
・全体・シングル・DINKS・ファミリーの各平均入居期間は、小数第2位以下を切捨てにしています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 13
様々な変動リスクに対応したポートフォリオ構築
■ 本投資法人が主に投資する賃貸住宅の特性
最も需要の安定している平均的な所得層を対象にしたシングルタイプやファミリータイプの賃貸住宅を主要な投資対象としています。
賃料相場や入居者需要等の変動に可能な限り対応できるポートフォリオの構築と、中長期的に安定した運用を目指しています。
住戸タイプ別平均賃料 （注） 住戸タイプ別賃料帯 （注）
6万円未満 6～8万円 8～10万円 10～12万円
平均賃料（円）
住戸タイプ （％） 12～14万円 14～16万円 16～20万円 20万円以上
第27期末 第28期末 100 1.1 0.6 1.0
0.0 4.1
4.1 6.4
シングルタイプ 73,897 73,948 0.0 10.5
90 0.0
6.4
DINKSタイプ 119,471 119,631 21.4
26.9 12.4 7.9
ファミリータイプ 132,348 132,598 80
全タイプ平均 93,849 93,962 7.3
70
19.9
本投資法人のポートフォリオの特徴 27.6
平均的な所得層向け 60
26.2
シングルタイプ 6～10万円未満の賃料帯 77.0％
DINKSタイプ 8～14万円未満の賃料帯 68.5％ 50
13.9
ファミリータイプ 8～16万円未満の賃料帯 69.8％ 50.1
40 19.9
8.2
30
33.6
20 21.0 27.8
東北
2物件
九州 関西 10 17.8
1物件 9物件 北関東
3物件
7.9 11.1
東海 4.7
11物件 首都圏 0 0.1 0.0
79物件 シングルタイプ DINKSタイプ ファミリータイプ 合計
2,831戸 675戸 1,018戸 4,524戸
（注）・住戸タイプ別平均賃料及び賃料帯は、第27期末より第28期末まで継続して運用している105物件（9月27日に譲渡した（C-13）プロシード東川口、10月1日に取得した（G-35）プロシード金山３を除いてい
ます。）のうち、高齢者向け施設、テナント・事務所を除いた、パススルー契約の住戸(4,524戸)を対象としています。
（注）・平均賃料及び賃料帯の算出には、入居中の部屋は賃貸借契約書記載の賃料・共益費、空室であれば募集賃料・共益費の合計額を戸数で割り、小数第1位以下を切捨てにしています。
（注）・平均賃料の増減割合並びにタイプ別賃料帯の割合は、小数第2位以下を四捨五入しています。
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資産価値向上のための取り組み
コスト削減のため共用部の照明をＬＥＤへ変更
資産価値向上に寄与する外装リフレッシュ工事を実施
■プロシード本八幡/外装リフレッシュ工事（2019年9月竣工）
＜Before＞ ＜After＞
■プロシード都立大学/外壁改修工事（2019年9月竣工）
＜Before＞ ＜After＞
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運用資産の取得価格・鑑定評価額等
• 第28期の鑑定評価額は977.7億円となり、対前期比で7.4億円増加しています。
• 含み益は121.8億円（帳簿価額対比14.2％）となり、対前期比で5.8億円増加しています。
• NOI利回り（取得価格ベース）は、全体で5.5％となっています。
貸借対照表 NOI利回り NOI利回り 償却後利回り
取得価格 鑑定評価額 期末稼働率 NOI実績
（百万円）
計上額 （百万円） （％） （百万円）
（取得価格ベース） （鑑定評価額ベース） （取得価格ベース）
（百万円） （％） （％） （％）
取得時 第28期 第27期 第28期 第27期 第28期 第27期 第28期 第27期 第28期 第27期 第28期 第27期 第28期
首都圏主要都市 60,940 59,929 68,878 68,774 97.4 97.2 1,734 1,731 5.7 5.7 5.0 5.0 4.2 4.2
政令指定都市 24,165 24,221 26,321 27,161 93.6 92.4 598 607 5.1 5.0 4.5 4.5 3.7 3.7
地方主要都市 1,576 1,436 1,833 1,841 92.6 90.2 47 48 6.0 6.1 5.2 5.3 3.7 3.8
合計 86,681 85,587 97,032 97,776 96.3 95.7 2,380 2,386 5.5 5.5 4.9 4.9 4.1 4.1
（注）「ＮＯＩ利回り」は、年換算したＮＯＩ実績を取得価格、鑑定評価額でそれぞれ除した数値です。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 16
LTVの推移
■ 総資産額及びLTV推移（注1）
（億円） （％）
総資産額 総資産ＬＴＶ
1,400 60
1,200 52.8 53.1 53.0 52.9 52.8 52.8 52.1 52.1 55
50.0 50.1 50.4 50.5 50.7 51.1 50.8
48.3 48.4 48.5 48.3 48.3 48.6 48.6 48.5 48.4 48.9 48.9
1,000 46.2 47.2 50
800 45
600 40
400 873 874 903 907 901 898 35
618 617 617 616
519 519 516
200 405 404 402 422 419 419 419 418 417 413 411 30
84 140 238 237
0 25
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
2006/4 2006/10 2007/4 2007/10 2008/4 2008/10 2009/4 2009/10 2010/4 2010/10 2011/4 2011/10 2012/4 2012/10 2013/4 2013/10 2014/4 2014/10 2015/4 2015/10 2016/4 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10
（注1）本グラフ内の「LTV」は、期末有利子負債残高（第8期～第18期は劣後投資法人債発行残高を含みます。）を期末総資産額で除して算出しています。
■ 鑑定評価額及びLTV推移（注2）
（億円） 鑑定評価額 鑑定ＬＴＶ （％）
1,400 60
56.2 57.0 56.0 56.0 55.8 55.3
54.9 54.8
1,200 58.2 52.7
52.5 52.1 51.6 55
51.5 51.4
1,000 49.5 49.1
48.4 48.3 47.4
46.7 47.4 48.1 48.2 47.9 47.5 46.7 50
45.8
800
45
600
900 889 946 961 970 977 40
400
613 620 631 651
200 480 494 503 35
369 361 355 348 362 361 361 363 365 370 376
76 126 220 223
0 30
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
2006/4 2006/10 2007/4 2007/10 2008/4 2008/10 2009/4 2009/10 2010/4 2010/10 2011/4 2011/10 2012/4 2012/10 2013/4 2013/10 2014/4 2014/10 2015/4 2015/10 2016/4 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10
（注2）本グラフ内の「LTV」は、期末有利子負債残高（第8期～第18期は劣後投資法人債発行残高を含みません。）を期末鑑定評価額で除して算出しています。
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投資法人債の概要及び財務状況
■投資法人債の起債
発行条件
年限 5年
発行額 10億円
クーポン 0.47％ • 初の一般募集による投資法人債の成功により、投資口及び
条件決定日 2019年11月12日 ローンでの資金調達に加わる新たな調達手段を獲得
• 低金利による調達に成功
払込日 2019年11月18日
償還日 2024年11月18日
主幹事 みずほ証券/SMBC日興証券
■第28期末有利子負債残高（2019年10月31日） ■ 有利子負債コストの推移
（百万円） （％）
投資法人債利息 支払利息 融資関連費用 コスト比率
借入残高 500 2.0
450 1.8
1年内返済予定の長期借入金 6,820百万円
400 1.39 1.36 1.6
長期借入金 38,826百万円 1.28
350 1.4
300 1.01 1.2
借入金合計 45,646百万円 0.92 0.91 0.89 0.88 0.91 0.88
250 1.0
有利子負債比率 50.8％ 200 2 0.8
150 0.6
153 148 146 152 148 153 158 156 164 156
100 0.4
■信用格付の状況 50 0.2
56 53 45 54 48 48 47 44 45 42
0 0.0
株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ） ： Ａ－（安定的） 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2015/10 2016/4 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10 2020/4
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 18
リファイナンス後（2019年11月25日）の有利子負債の状況
■借入金総額アロケーション ■有利子負債返済期の分散状況
西日本シティ銀行 京都銀行
オリックス銀行 1.1％ 0.9％ 東日本銀行
（百万円）
1.5％ 0.8％
返済額 リファイナンス借入金 投資法人債発行額
8,000
横浜銀行 みずほ信託銀行
2.2％ 0.7％
7,000
三井住友信託銀行
3.0％
6,000 5,773
りそな銀行
香川銀行 21.9％
3.7％ 三井住友銀行
5,000 1,000
8.0％
総額 4,320 4,320 4,320 4,190
3,700 4,000
千葉銀行 44,646 4,000
10.4％ 百万円 あおぞら銀行 2,873 2,900 3,049
20.3％ 3,000 2,500 3,700
武蔵野銀行
10.5％
みずほ銀行 2,000 1,500
14.9％
1,000
0
■借入先の内訳 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期
2020/4 2020/10 2021/4 2021/10 2022/4 2022/10 2023/4 2023/10 2024/4 2024/10 2025/4 2025/10 2026/4
借入先 借入残高（百万円）
りそな銀行 9,799
■2019年11月25日リファイナンス2O概要
あおぞら銀行 9,059
みずほ銀行 6,663 金額 期間 固定金利
武蔵野銀行 4,672
千葉銀行 4,632 1,500百万円 6年 0.87％
三井住友銀行 3,591
香川銀行 1,666
■平均残存期間・固定化比率・平均金利の推移
三井住友信託銀行 1,337
横浜銀行 1,000 2019年11月25日
第24期末 第25期末 第26期末 第27期末 第28期末 リファイナンス後
オリックス銀行 676
西日本シティ銀行 500
平均残存期間（年） 2.9 3.0 2.8 2.8 2.7 3.0
京都銀行 400
東日本銀行 350 固定化比率（％） 29.0 27.2 21.5 21.5 28.4 28.4
みずほ信託銀行 300
合計 44,646 平均金利（％） 0.69 0.69 0.69 0.69 0.72 0.69
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 19
投資口価格の推移
第28期中における投資口価格の終値ベース最高値は213,800円（2019年10月21日）、最安値は
172,300円(2019年6月5日）でした。
第27期 第28期
指数 出来高（口）
出来高 東証REIT指数 本投資法人の終値（指数）
130.00 4,000
2019 年 9 月 26日
プロシード東川口譲渡
3,500
プロシード金山３取得
公表
201,200円
120.00 3,000
2019 年 3月 26日 2,500
自己投資口取得
プロシードせんげん台譲渡
110.00 公表 2,000
171,300円
1,500
100.00 1,000
500
90.00 0
2018年11月 12月 2019年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
（注）本投資法人第27期期首の投資口価格終値164,800円及び同日付東証リート指数1,756.08を100とし、それを基点として価格・指数の推移を2019年10月31日まで併示しています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 20
投資主の状況（2019年10月31日現在）
■第27・28期末の投資主及び投資口の構成
第27期末の投資口の構成 第28期末の投資口の構成
投資口数
253,777口 個人
金融機関・証券会社 個人
金融機関・証券会社 34.0％
37.8％ 38.3％
42.3％
投資主数
14,355名 外国法人 外国法人 その他国内法人
その他国内法人 15.8％
8.2％ 7.8％
15.6％
■第28期末の主要投資主 ■投資主構成の推移（第19期～第28期）
氏名又は名称
所有投資口数 投資主比率 （％）
（口） （％）（注） 個人 金融機関・証券会社 その他国内法人 外国法人等
1 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 41,803 16.47
2 スターツコーポレーション株式会社 34,153 13.45 100 3.8 4.6
6.2 5.9 5.7 6.2 6.4 6.3 8.2 7.8
3 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 25,928 10.21
4 野村信託銀行株式会社（投信口） 9,708 3.82 90 15.7 15.5 13.5
15.7 15.5 14.1 14.2 15.5
5 資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 6,247 2.46 15.6 15.8
6 DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE SECURITIES PORTFOLIO 3,947 1.55 80
7 近畿産業信用組合 3,313 1.30
8 上田八木短資株式会社 2,340 0.92 70
9 個人 2,000 0.78
35.2 33.4 31.7
32.1 35.8 37.5
10 三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社 1,939 0.76 60 35.5 37.8
11 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口9） 1,929 0.76
37.8 42.3
12 JPモルガン証券株式会社 1,671 0.65 50
13 モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社 1,511 0.59
14 SMBC日興証券株式会社 1,464 0.57 40
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY FOR STATE STREET BANK
15 1,314 0.51
LUXEMBOURG SCA ON BEHALF OF ITS CLIENTS : CLIENT OMNI OM25
30
16 MLI STOCK LOAN 1,313 0.51
45.3 46.5 46.5 49.0
16 SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT 1,304 0.51
20 42.5 43.9 42.0 40.4
16 MSCO CUSTOMER SECURITIES 1,258 0.49
38.3 34.0
19 UBS AG LONDON A/C IPB SEGREGATED CLIENT ACCOUNT 1,129 0.44
吉田商事株式会社 1,000 0.39
10
20 米沢信用金庫 1,000 0.39
播州信用金庫 1,000 0.39
0
第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
合計 147,271 58.03
2015/4 2015/10 2016/4 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10
（注）投資主比率は、小数第2位未満を切捨てにしています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 21
ＭＥＭＯ
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 22
STARTS
PROCEED
INVESTMENT
CORPORATION
今後の運用方針
第29期以降の運用方針
第28期の主な取り組み 第29期（2020年4月期）以降の取り組み
●物件譲渡 ●物件入替推進
（C-13）プロシード東川口を譲渡 ⇒IPO時や初期PO時の小規模物件を中心に首都圏物件
●物件取得 との入替を推進
外 （G-35）プロシード金山３を取得 ●資産規模１,000億円台への早期到達
部 ●平均築年数の改善 ●スターツグループ各社との更なる関連性の強化と
成
長
・物件入替により平均築年数が0.15年改善
（入替前16.16年→入替後16.01年）
優良物件の取得
⇒現在、門前仲町及び舞浜にてウエアハウジング
安
物件を施工中
●環境に配慮した物件やスマートハウス機能を備えた
定
物件取得の推進 し
●期中平均95％超の稼働率を維持 ●期中平均稼働率95.0％超の維持・向上
た
⇒期末稼働率 95.7％ ・スターツグループ各社と連携強化による収益性の向上 分
期中平均稼働率 96.0％ ・ネット掲載強化、客付業者様への物件認知度の向上
内
●コスト削減 ・モデルルーム導入強化による訴求力の向上、営業力強化 配
部
成
定期保守費用の改定 年間約1,000千円削減
●原状回復時の再商品化
・原状回復、プラスワン工事の実施
・商品化による利便性、意匠性の向上による早期入居
金
長 ・室内設備の一新及び交換による利便性向上、競争力強化 ●コスト削減の継続 の
・デザインクロス・床材・建具交換による意匠改善
●モデルルーム化による内覧時の訴求力向上
・広告宣伝費、修繕費、定期保守費用
●資本的支出を活用した大規模修繕、設備更新による 確
●インターネット無料化による競争力強化 ・資産価値の向上と賃料収入増加の実現 保
財 ●ＬＴＶの保守的運用 ●安定した財務基盤の構築
務 ●平均借入残存期間の長期化、平均金利の引き下げ ・保守的なＬＴＶのコントロール
戦 ●金利固定化推進 ・リファイナンス時の返済期間長期化、金利固定化
略 ・投資法人債による資金調達の多様化推進
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 24
分配金の推移
分配金は第11期の3,000台円後半から第15期には4,000円まで回復し、現状では4,500円まで成長しています。
（円） 取得価格総額 分配金 （億円）
5,000 1,000
4,624 4,645 4,638
4,542 4,500
4,356 4,397 4,410
4,500 900
4,196 4,182 4,204
4,066 4,104
3,998 4,028 4,035
4,000 3,842 800
3,770 3,749
3,500 700
3,237
3,000 600
2,500 2010年7月 500
東京証券取引所上場
855 863 861 866 866
2,000 820 804 400
1,500 578 300
571 571 571
478 479 479
1,000 382 382 382 382 382 382 200
500 100
0 0
第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2010/10 2011/4 2011/10 2012/4 2012/10 2013/4 2013/10 2014/4 2014/10 2015/4 2015/10 2016/4 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10 2020/4
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 25
分配金の内訳(第23期～第28期)
繁忙期・非繁忙期に分けて見ると、資産の入替を通じて、譲渡益を除いた運用による分配金は上昇しています。
（円）
運用による分配金 譲渡益による増加 予想分配金
4,900
4,700 4,645
4,624 4,638
101 4,542
23
4,500 287
4,397 4,410
472
60
4,300
4,100
4,630
4,537 4,519
4,358
4,410 4,400 4,420
4,337 4,340
3,900
4,200
4,150 4,152
3,700
3,500
予想 第23期 予想 第24期 予想 第25期 予想 第26期 予想 第27期 予想 第28期
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 26
スターツグループの協力体制
■スポンサーサポートとしてのグループ内協力関係
スターツプロシード投資法人 スターツグループ
安定的な資産運用 積層型ビジネスの展開
物件の
建設
取得・入替
ホテル事業 信託事業
資金の還流により
財務の安定性の 不動産ビジネスを シニア事業 証券・保険事業
稼働率・賃料の
維持・向上 維持・向上 更に加速
ポートフォリオの堅実な運用に コンサル
50年間培った顧客との 不動産
ティング/
より投資主価値の向上に努める 強固なリレーション 管理
開発
パイプラインの 資産価値の 物件取得等
確保 維持・向上
グループとしての 出版事業 商業施設事業
スポンサーサポート
ポイントサービス セキュリティー事業
投資主価値の
仲介
最大化
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 27
ウェアハウジング中の物件①
■プロシード山下公園ザ・タワー
＜ 物 件 概 要 ＞
構 造 ・ 規 模 ： 鉄筋コンクリート造
地上18階、地下2階建
竣 工 年 月 ： 2008年1月
賃 貸 戸 数 （ 間 取 り ） ： 1R 84戸 1LDK 29戸
プロシード山下公園ザ・タワー
2LDK 26戸 3LDK 3戸
店舗 5戸 計147戸
所 在 地 ： 神奈川県横浜市中区山下町
敷 地 面 積 ： 01,676.56㎡
延 床 面 積 ： 12,208.74㎡
建 築 用 途 ： 共同住宅、店舗、
駐車場、保育所
用 途 地 域 ： 商業地域
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 28
ウェアハウジング中の物件②
■ザ・パークハビオ横浜山手
ザ・パークハビオ横浜山手
＜ 物 件 概 要 ＞
構 造 ・ 規 模 ： 鉄筋コンクリート造
地上6階、地下1階建
竣 工 年 月 ： 2015年7月
賃 貸 戸 数 （ 間 取 り ） ： 1R 2戸 1K 48戸 1DK 13戸
1LDK+S 13戸 計76戸
所 在 地 ： 神奈川県横浜市中区
石川町二丁目
敷 地 面 積 ： 0,944.24㎡
延 床 面 積 ： 3,606.42㎡
建 築 用 途 ： 共同住宅
用 途 地 域 ： 近隣商業地域
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 29
スポンサー等による開発物件
■プロシード水戸３ ■プロシード門前仲町 ■プロシード舞浜
完成イメージ
完成イメージ
＜物件概要＞ ＜物件概要＞ ＜ 物 件 概要 ＞
構 造 ・ 規 模：鉄筋コンクリート造 構 造 ・ 規 模： 鉄筋コンクリート造 構 造 ・ 規 模： 鉄筋コンクリート造
地上12階建 地上7階建 地上5階建
竣 工 年 月： 2018年10月 竣 工 予 定： 2020年1月 竣 工 予 定： 2020年3月
賃 貸 戸 数：1R 24戸 1LDK 24戸 賃 貸 戸 数： 計48戸 賃 貸 戸 数： 計66戸
1K 12戸 計60戸
所 在 地：東京都江東区福住1丁目 所 在 地：千葉県浦安市富士見4丁目
所 在 地：茨城県水戸市南町三丁目
敷 地 面 積：0,744.01㎡ 敷 地 面 積：0,665.38㎡ 敷 地 面 積：0,922.85㎡
延 床 面 積：2,359.02㎡ 延 床 面 積：1,935.98㎡ 延 床 面 積：1,808.84㎡
建 築 用 途：共同住宅 建 築 用 途：共同住宅 建 築 用 途：共同住宅
用 途 地 域：商業地域 用 途 地 域：準工業地域 用 途 地 域：第1種中高層住居専用地域
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 30
スターツグループの開発プロジェクト
流山おおたかの森駅前市有地開発事業 京都市中央卸売市場第一市場 府中グリーンプラザ敷地活用事業 札幌北8西1地区再開発事業
千葉県流山市 「賑わいゾーン」活用事業 東京都府中市 北海道札幌市
アルファグランデ千桜タワー 公共施設・ホテル・住宅 京都府京都市 ホテル・店舗・ ホテル・店舗
東京都千代田区 2019年1月開業(ホテル棟) ホテル・商業 事務所・コワーキングスペース 2023年6月竣工予定
住宅・店舗・事務所・生活支援施設 2019年4月開業(ホール棟) 2020年7月開業予定 2021年夏ごろ開業予定
2020年3月竣工引渡予定(住宅棟)
2018年7月竣工
直近の大型プロジェクト 2019年度 2020年度 2021年度 2022年度以降
民間収益施設➁
（病院）
サブアリーナ施設
（横浜武道館）
民間収益施設➀
（ホテル等）
メインアリーナ施設
ホテルエミオン東京ベイ 新館 習志野市 大久保地区公共施設再生事業 弘前市 吉野町緑地周辺整備等PFI事業 横浜文化体育館再整備事業
千葉県浦安市 千葉県習志野市 青森県弘前市 民間収益施設①(ホテル等)
ホテル 公共施設(図書館・市民ホール・公民館)・ 公共施設(美術館) 神奈川県横浜市
2018年9月竣工 公園・駐車場・民間付帯施設 民間付帯施設(ミュージアムショップ・カフェ・シードル工房) ホテル・店舗・駐車場
2019年11月開業 2020年4月開業予定 2024年4月開業予定
（注）イメージパースは実際と異なる場合がございます。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 31
PFI・PPPの事業規模
PFIの事業規模は、2018年の6.2兆円から2022年には21兆円まで増加が見込まれます。
駅直結等の好立地かつ繁華性の創出が見込まれる大規模な物件を、競争力のある価格で取得
することが可能です。
（億円） PFI事業 契約金額（累計）
250,000 政府が掲げる目標
210,000
200,000
150,000
100,000
62,361
54,496 58,295
45,525 46,528 47,950 51,595
50,000 37,692 40,059 41,373
33,160
26,112
20,561
14,920
6,895 9,078
3 359 1,542 3,358
0
1999年度 2000年度 2001年度 2002年度 2003年度 2004年度 2005年度 2006年度 2007年度 2008年度 2009年度 2010年度 2011年度 2012年度 2013年度 2014年度 2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2022年度
出所：内閣府 民間資金等活用事業推進室（PPP/PFI推進室）「PFIの現状について」
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 32
運用会社のコンサルティング事例①【千葉県流山市】
■流山おおたかの森駅前市有地開発事業
建物の権利
「都心から一番近い森のまち」流山のシンボルとなる 事業スキーム
“CultureNest” 集合住宅棟 ホテル・商業棟 大成建設が設計・施工
公共施設棟
ｽﾀｰﾂ ｽﾀｰﾂｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ （ホール）
ｽﾀｰﾂ （建物所有）
ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ ﾃﾞﾍﾞﾛｯﾌﾟﾒﾝﾄ
（賃貸） （分譲） ｽﾀｰﾂﾎﾃﾙ開発 流山市
（ホテル運営） （建物所有）
ｽﾀｰﾂｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ
ｽﾀｰﾂ ｽﾀｰﾂ （定期借地）
ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ ﾃﾞﾍﾞﾛｯﾌﾟﾒﾝﾄ 流山市
（土地所有） （土地所有） (土地所有)
流山市(土地所有)
土地の権利
完成イメージ 物件概要(2019年10月付)
免 集合住宅棟 ホテル・商業棟 ホール・市民窓口
震
敷地面積 4,200㎡ 2,000㎡ 3,945㎡
建築面積 1,927㎡ 1,047㎡ 2,586㎡
建ぺい率 45.90％ 52.36％ 65.56％
延床面積 19,393㎡ 8,161㎡ 3,493㎡
容積率 399.97％ 392.22％ 87.34％
完成イメージ 完成イメージ 鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造
構造 鉄骨造
基礎免震 （一部鉄骨造）
3つの施設を駅直結のデッキで接続 集合住宅棟の賃貸区画はリートに組入予定
階数 地上14階、地下1階 地上11階、PH1階 地上2階
スケジュール
最高高さ 44.9ｍ 45.1m 13.3ｍ
2016年 7月 募集要項の開示
集合住宅棟
2016年 11月 優先交渉権者の決定 ⚫ 分譲：192戸 ⚫ 客室：167室 ⚫ 観覧席：506席
公共施設棟 ホテル棟
2017年 1月 工事着工
⚫ 賃貸： 49戸 ⚫ バンケット、大浴場、フィット ⚫ 前後移動可能な観覧席
2017年 3月 事業契約書締結 ネススタジオを設置
2018年 10月 ホテル棟 竣工 ⚫ 保育所設置 ⚫ ホワイエと一体化して利用可
規模・特徴 カフェ、レストランを誘致 能
2018年 12月 公共施設棟 竣工 ⚫
2019年 1月 ホテル棟 引渡・開業 ⚫ 利用者にとって便利な市民窓
2019年 2月 公共施設棟を流山市に引渡 口、観光案内所を設置
2020年 3月 集合住宅棟 竣工引渡予定
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 33
運用会社のコンサルティング事例②【東京都千代田区】
■神田東松下町計画民間住宅棟開発事業 アルファグランデ千桜タワー
免 ＜物件概要＞
震 構 造 ・ 規 模 ： 鉄骨コンクリート造・地上25階建（基礎免震）
竣 工 年 月 ： 2018年7月
分 譲 戸 数 ： 185戸(契約済み)
賃貸戸数(間取り) ： 2LDK 45戸 2SLDK 10戸 3LDK 10戸 店舗 3戸
計68戸
敷 地 面 積 ： 03,428.28㎡
延 床 面 積 ： 26,971.61㎡
建 築 用 途 ： 共同住宅・店舗・事務所・生活支援施設
用 途 地 域 ： 商業地域 防火地域
アルファグランデ千桜タワー
◼ 神田東松下町計画民間住宅棟開発事業（アルファグランデ千桜タワー）は、旧千桜
小学校跡地（区有地）と隣接する民有地に定期借地権を設定して事業者が一体的
に開発し、東西に広場を配置した、平均的な所得者層向けを中心とした分譲マン
ション及び賃貸マンションを整備する計画です。
◼ 2010年に千代田区の公募プロポーザルにより、スターツコーポレーション株式会社
が事業者として選定され、2018年7月に竣工しました。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 34
運用会社のコンサルティング事例③【東京都府中市】
■府中グリーンプラザ敷地活用事業 ＜2021年 開業予定＞
計画地
府中駅
約100ｍ
府中市役所 大國魂神社
駅直結のデッキで接続
8F
ホテル
3F
ロビー・
多目的 シェア ピタット コワーキング
スペース キッチン ハウス スペース
2F
生活利便型店舗等 カフェ等飲食店舗
駐車場
（テナント） （テナント）
1F
完成イメージ
＜計画概要＞
規 模 ： 地上8階建
敷 地 面 積 ： 1,092.27㎡
延 床 面 積 ： 5,764.00㎡
構 造 ： 鉄骨造
完成イメージ 完成イメージ 完成イメージ 事 業 期 間 ： 50年（定期借地）
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 35
運用会社のコンサルティング事例④【京都府京都市】
■京都市中央卸売市場第一市場「賑わいゾーン」活用事業 ＜2020年6月27日 開業予定＞
京都市中央
卸売市場
第一市場
計画地
梅小路京都西駅及びロータリー
京都水族館
鉄道博物館
ＪＲ梅小路京都西駅とデッキで接続
屋上テラス
８F
ホテル
４F
３F ホテルロビー
市場 ２F 商業
１F 商業
完成イメージ
※改札外にあるデッキとホテルがつながります。
＜計画概要＞
規 模 ： 地上8階、地下1階、
PH1階建
敷 地 面 積 ： 4,000.00㎡
延 床 面 積 ： 17,673.71㎡
用 途 ： ホテル、商業施設
完成イメージ 完成イメージ 完成イメージ 事 業 期 間 ： 60年（定期借地）
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 36
運用会社のコンサルティング事例⑤【千葉県習志野市】
■「京成大久保」駅前に立地する既存公共施設の再生事業 ＜2019年11月 開業＞
＜事業概要＞ 【現状】
【解体後・一部新築（民間部分は定期借地）】
大 中
民間付帯施設 久 央
京成大久保駅
北館〈別棟〉 大 大 保 公
市久 久 勤
公 園
民保 保 労
民 多
会公 図 会
館 目
館民 書 館
駐 的
北館 館 館 車 広
〈公民館・図書館棟〉
場 場
駐車場（153台） リ リ
解 ノ
体 ノ ベ
ー
ベ 増 新 シ
・ ー ョ
築 築 ン
新 シ ・
築 ョ 増
ン 築
北
民 館
間 北 〈
公
館 駐 南
付 民
車
帯 〈
別 館
館
・
図 場
施 棟 書
南館 設 〉 館
（一部増築） 棟
〉
完成イメージ ＜敷地概要＞
【施設更新後】
P F I 事 業 用 地 ： 45,583㎡
民間付帯事業用地 ： 1,337㎡
都 市 公 園 ： 公示面積45,460㎡
＜施設概要＞
■北館（公民館、図書館、ホール）
■南館（アリーナ、こどもスペース他）
■公園（パークゴルフ場、野球場、駐車場、広場）
■民間付帯施設（賃貸住宅、カフェ） 完成イメージ
北館 南館
＜事業体制＞
＜ＰＦＩ事業＞ ＜民間付帯事業＞
習志野市 習志野市
習志野大久保未来プロジェクト株式会社（SPC） スターツコーポレーション
事業マネジメント 設計・監理業務 建設業務 維持管理業務 運営業務 設計・監理業務 建設業務 維持管理業務
スターツCAM
スターツCAM
熊谷・ケーアンドイー特定JV スターツファシリティーサービス スターツファシリティーサービス
スターツコーポレーション 三上建築事務所 スターツCAM スターツCAM スターツアメニティー
日比谷アメニス 日比谷アメニス 図書館流通センター
青木茂建築工房
雄健工業
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 37
運用会社のコンサルティング事例⑥【青森県弘前市】
■弘前市吉野町緑地周辺整備等ＰＦ Ｉ事業 ＜2020年 開業予定＞
施設概要（配置図）
吉野町煉⽡倉庫：5,313.07㎡
土渕川吉野町緑地： 6,226㎡ 展示室（常設・企画）
4 3
シードル スタジオ
コミュニティ
カフェ ギャラリー等
5
2
1 1 ミュージアムロード
2 メインエントランス
3 屋外イベント・展示が可能な中庭
4 駐車場・駐輪場
5 パークアベニュー
完成イメージ
＜事業体制＞
＜ＰＦＩ事業＞
計画地
＜付帯事業＞
・ミュージアムショップ＆カフェ、シードル工場
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 38
スターツグループによる進行中の事業例
■新浦安にて進行中のプロジェクト：「タイムレスタウン新浦安」（千葉県浦安市）
＜計画概要＞
敷地面積：約51,900㎡
・分譲マンション：鉄筋コンクリート免震構造4階建 170戸
・分譲戸建：木造2階建 90戸
・施設：高齢者福祉施設、保育施設、地域交流施設
完成イメージ 完成イメージ 完成イメージ
液状化対策１
地域交流施設 提供公園 静的締固め砂杭工法 18,000本 先進の液状化対策工事
鉄骨造 2階建
液状化対策２
保育施設 深層混合処理工法／格子状改良
鉄骨造 2階建
高齢者福祉施設
鉄骨造 3階建
分譲戸建 分譲マンション
木造 2階建 RC造（免震構造）
90戸 4階建 170戸
液状化対策３
深層混合処理工法／柱状改良
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION