2019年10月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年12月13日
不動産投資信託証券発行者名 スターツプロシード投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 8979 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.sp-inv.co.jp
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）平出 和也
資 産 運 用 会 社 名 スターツアセットマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役 （氏名）平出 和也
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）管理部長 （氏名）浜口 英樹
ＴＥＬ （03）6202-0856(代表）
有価証券報告書提出予定日 2020年1月29日 分配金支払開始予定日 2020年1月16日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年10月期の運用、資産の状況（2019年5月1日～2019年10月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年10月期 3,094 △1.6 1,364 △0.8 1,154 △2.1 1,152 △2.1
2019年 4月期 3,144 2.1 1,374 2.7 1,178 3.9 1,177 4.0
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年10月期 4,541 2.7 1.3 37.3
2019年 4月期 4,585 2.7 1.3 37.5
(2）分配状況
１口当たり分配金 分 配 金 総 額
（利益超過分配金 （利益超過分配金
１ 口 当 た り 利 益 超 過 配当性向 純資産配当率
は含まない） は 含 ま な い ）
利益超過分配金 分配金総額
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年10月期 4,542 1,152 - - 100.0 2.7
2019年 4月期 4,638 1,177 - - 99.9 2.7
（注1）配当性向については、小数第1位未満を切捨てて表示しています。
（注2）2019年4月期の配当性向については、期中に自己投資口の取得及び消却を行ったことにより、期中の投資口数に変
動が生じているため、次の算式により算出しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年10月期 89,804 42,936 47.8 169,188
2019年 4月期 90,190 42,960 47.6 169,285
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年10月期 2,010 △948 △1,575 3,363
2019年 4月期 1,953 △129 △1,677 3,877
２．2020年4月期の運用状況の予想（2019年11月1日～2020年4月30日）及び2020年10月期の運用状況の予想（2020年5月1
日～2020年10月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１ 口 当 た り
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年 4月期 3,128 1.1 1,346 △1.3 1,144 △0.9 1,142 △0.9 4,500 -
2020年10月期 3,095 △1.1 1,339 △0.5 1,131 △1.1 1,129 △1.1 4,450 -
（参考）１口当たり予想当期純利益（2020年4月期）4,500円 （2020年10月期）4,450円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年10月期 253,777口 2019年4月期 253,777口
② 期末自己投資口数 2019年10月期 -口 2019年4月期 -口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、22ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご参照下さい。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性がありま
す。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
運用状況の予想の前提条件については、6ページの「2020年4月期及び2020年10月期の運用状況の予想に関する前提
条件」をご参照下さい。
本投資法人は2019年12月17日にアナリスト及び機関投資家向けの決算説明会を開催いたします。当日使用する決算
説明会資料については、開催後速やかに本投資法人のホームページに掲載いたします。
以 上
スターツプロシード投資法人（8979）2019年10月期決算短信
○目次
１．運用状況 …………………………………………………………………………………………………………… 2
(1）運用状況 ………………………………………………………………………………………………………… 2
① 当期の概況 ……………………………………………………………………………………………………… 2
② 次期の見通し …………………………………………………………………………………………………… 3
２．財務諸表 …………………………………………………………………………………………………………… 7
（１）貸借対照表 ……………………………………………………………………………………………………… 7
（２）損益計算書 ……………………………………………………………………………………………………… 9
（３）投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………………10
（４）金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………………………12
（５）キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………………………13
（６）継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………………………………14
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………………………………14
（８）財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………………………15
（９）発行済投資口の総口数の増減 …………………………………………………………………………………23
３．参考情報 ……………………………………………………………………………………………………………24
(1）投資状況 …………………………………………………………………………………………………………24
(2）投資資産 …………………………………………………………………………………………………………24
① 価格及び投資比率 ………………………………………………………………………………………………24
② 取得済資産にかかる信託不動産の概要 ………………………………………………………………………27
③ 取得済資産にかかる信託不動産の個別の収益状況 …………………………………………………………42
④ 運用資産の資本的支出 …………………………………………………………………………………………54
⑤ 賃貸借状況の概要 ………………………………………………………………………………………………55
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スターツプロシード投資法人（8979）2019年10月期決算短信
１．運用状況
(1）運用状況
① 当期の概況
(イ）投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。
以下「投信法」といいます。）に基づき、2005年5月2日に出資金150百万円(750口)にて設立され、2005年6
月15日に投信法第187条に基づく関東財務局への登録を完了(登録番号関東財務局長 第37号)、2005年11月
29日に公募による投資口の追加発行(21,600口)を行い、翌日株式会社ジャスダック証券取引所（現株式会社
東京証券取引所JＡＳＤＡＱ市場。以下「JＡＳＤＡＱ市場」といいます。）に上場（銘柄コード:8979）しまし
た。JＡＳＤＡＱ市場上場後、3度の公募増資等を経て、2010年7月27日に株式会社東京証券取引所不動産投資
信託証券市場に上場（銘柄コード:8979）し、それに伴ってJＡＳＤＡＱ市場に2010年8月10日に上場廃止申請
を行い、2010年10月1日をもってJＡＳＤＡＱ市場における上場を廃止しました。
本投資法人は、資産運用会社であるスターツアセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」と
いいます。）に資産運用を委託し、その主たる用途が賃貸住宅に供される不動産（以下「賃貸住宅」といい
ます。）及び主として賃貸住宅を裏付けとする特定資産（投信法第2条第1項に定める意味を有します。以下
同じです。）への投資を運用の中心としています。また、賃貸住宅の周辺領域であるマンスリーマンショ
ン、サービスアパートメント、ホテル及び高齢者向け施設（以下「賃貸住宅」とあわせて「賃貸住宅等」と
いいます。）、その他賃貸収入により収益を見込むことができる不動産並びにこれらの不動産を裏付けとす
る特定資産も投資対象としています。賃貸住宅等の投資においては、とりわけ、本投資法人が最も需要が安
定していると考えている平均的な所得層を対象にした賃貸住宅を主な投資対象とすることを基本方針として
います。また、本投資法人は、スターツグループの有する能力を活用すること等により運用効率の向上を図
り、中長期にわたる運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指しています。
なお、当期末時点において、発行済投資口の総口数は253,777口、総資産額は89,804百万円、出資総額
（純額）は41,684百万円となっています。
(ロ）投資環境
当期の日本経済は、米中貿易摩擦を背景とした中国経済の減速や英国のＥＵ離脱問題等、海外における経
済動向と政策に関する不確実性の高まり等の懸念材料を抱えてきたものの、企業収益と雇用・所得環境の改
善、設備投資の堅調な基調は継続しており、引き続き内需は緩やかな回復基調を維持しました。
本投資法人が投資対象としている賃貸住宅市場の需要動向は、首都圏、大阪、名古屋、福岡等の大都市圏
において、その他の地域からの人口流入の継続や単身・夫婦のみ世帯の増大による世帯数の増加等により、
安定的な需要が継続し、高い稼働率を維持するとともに、その賃料水準についても、緩やかな上昇が続いて
います。
不動産流通市場においては、良好な資金調達環境が継続しているなか、上場ＲＥＩＴ、私募ＲＥＩＴをはじめ
国内外の投資家に引き続き旺盛な投資意欲が見られ、良質な物件の供給が限定的であることから、物件の取
得競争は依然として過熱状態が継続し、売買価格は高止まりした状態が続いています。
(ハ）運用実績
当期は、築年数の経過に伴う大規模修繕工事等によるコストの増加及び設備の老朽化による競争力の低下
等の将来の価格下落リスクを回避する見地から、（Ｃ-13）プロシード東川口を2019年9月27日に譲渡（譲渡
価格205百万円）し、（Ｇ-35）プロシード金山３を2019年10月1日に取得（取得価格770百万円）し、資産の
入れ替えを行いました。その結果、当期末現在における本投資法人の保有資産は106物件、取得価格の合計
は86,681百万円、総賃貸可能面積は194,608.52㎡となりました。
本資産運用会社は、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー株式会社と緊密な連携をす
ることにより、賃料の引き上げや礼金収受等収入の増加を図り、引き続き建物維持管理コストの削減にも取
り組みました。また、地域性、個別物件の特徴及び近隣競合の分析を踏まえた細かな募集条件設定及び募集
店と協調した募集活動を行いました。また、継続的に空室の早期商品化を図ることによって、稼働率の安定
化を目指しました。これらの施策によって、ポートフォリオ全体の稼働率は期中を通じて95.0％超の安定稼
働で推移し、期中の平均稼働率は96.0％、期末稼働率は95.7％となりました。
(ニ）資金調達の概要
当期は、2019年5月24日に返済期限の到来した長期借入金3,449百万円の返済に充当するために、長期借入
金3,049百万円（借入期間6年）の借入を行いました。なお、当該借入については、金利上昇リスクをヘッジ
するため、金利スワップ契約を締結し、実質的に金利を固定化しました。
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スターツプロシード投資法人（8979）2019年10月期決算短信
この結果、当期末現在における1年内返済予定の長期借入金は6,820百万円、長期借入金は38,826百万円、
期末有利子負債残高は45,646百万円、期末総資産有利子負債比率は50.8％となりました。
なお、本書の日付現在において、本投資法人は以下の信用格付を取得しています。
信用格付業者 信用格付
株式会社日本格付研究所 長期発行体格付 債券格付
（ＪＣＲ） Ａ－（安定的） Ａ－
(ホ）業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の業績として、営業収益3,094百万円、営業利益1,364百万円、経常利益
1,154百万円、当期純利益1,152百万円を計上しました。
分配金については、租税特別措置法（昭和32年法律第26号、その後の改正を含み、以下「租税特別措置
法」といいます。）第67条の15の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図して、投資
口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く当期未処分利益全額を分配することとし、この結果
投資口１口当たりの分配金は4,542円となりました。
② 次期の見通し
(イ）運用方針及び対処すべき課題
ａ．投資環境
次期の日本経済は、米国の政権運営や米中貿易摩擦の影響等金融資本市場の変動に留意が必要である
のものの、引き続き緩やかな回復が続きものと期待されます。
不動産売買市場においては、良好な資金調達環境を背景に上場ＲＥＩＴ、私募ＲＥＩＴ、国内事業法人等
のマーケット参加者の投資意欲は衰えておらず、引き続き活発な不動産取引が継続していくことが見込
まれます。また、賃貸住宅市場においても、東京圏を中心に引き続き高稼働と賃料単価の上昇傾向が期
待できます。
ｂ．外部成長戦略
本投資法人は、本資産運用会社とスターツコーポレーション株式会社、スターツデベロップメント株
式会社及びスターツアメニティー株式会社との間で各々締結したパイプラインサポート契約並びにスタ
ーツＣＡＭ株式会社との間で締結した物件情報提供契約等により構築されるスターツグループとの広範
な協力関係に基づき、新たな優良投資用不動産の取得機会の拡大に努めます。また、スターツグループ
の開発物件の取得に加え、金融市場並びに不動産売買・流通市場の動向を慎重に見極めながら、中長期
的に安定した収益の見込める良質な新築・築浅物件の取得の検討を行い、資産規模の拡大、ポートフォ
リオの質的向上を目指します。なお、外部成長の経過において、一部小型物件や築年数が経過した資産
の譲渡も引き続き並行して検討していきます。
ｃ．内部成長戦略
当期に引き続き、プロパティマネジメント会社であるスターツアメニティー株式会社、リーシング業
務の再委託先であるスターツピタットハウス株式会社との緊密な連携のもと、高品質の管理サービスの
提供により入居者の利便性、快適性の向上に努めるとともに、画一的な運用にとどまることなく、各エ
リアの不動産賃貸市場の動向、個別物件の特性に応じたきめ細かな運用を行うことにより、運用資産の
収益・稼働率の向上と経費の削減を図ります。
ｄ．財務戦略
本投資法人は、資産取得時の円滑な資金調達及びリファイナンスリスクの軽減を見据え、取引金融機
関との良好な関係を継続していくとともに、必要に応じて取引金融機関の拡充、調達コストの低減、借
入期間の長期化、返済期限の分散化及び金利の固定化を進めながら、投資法人債の発行も含め財務基盤
の一層の強化と資金調達の多様化を目指します。
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スターツプロシード投資法人（8979）2019年10月期決算短信
(ロ）決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
（参考情報）
Ａ．投資法人債の発行
2019年11月8日に開催した本投資法人役員会における「投資法人債の発行に係る包括決議」に基づき、
以下の条件にて投資法人債を発行しました。
スターツプロシード投資法人第1回無担保投資法人債
名称
（特定投資法人債間限定同順位特約付）
発行総額 金1,000百万円
払込期日 2019年11月18日
払込金額 各投資法人債の金額100円につき金100円
利率 年0.470％
担保及び保証の有無 無担保・無保証
2024年11月18日にその総額を償還します。本投資法人債の買入消却は、払込期日
償還期限 の翌日以降、法令又は振替機関の業務規程その他規則に別途定められる場合を除
き、いつでもこれを行うことができます。
利払日 毎年5月18日及び11月18日
2019年11月25日に返済期限が到来したタームローンＹ（借入金残高2,500百万
資金使途
円）の返済資金の一部に充当しました。
Ｂ．資金の借入（借換）及び金利スワップ契約の締結
本投資法人は、2019年11月25日に返済期限が到来したタームローンＹ（借入金残高2,500百万円）の返
済の一部に充当するために以下のとおりタームローン２Ｏの借入を行いました。
タームローン２Ｏ
株式会社りそな銀行
株式会社あおぞら銀行
株式会社みずほ銀行
借入先 株式会社三井住友銀行
株式会社千葉銀行
株式会社武蔵野銀行
三井住友信託銀行株式会社
借入金額 1,500百万円
借入日 2019年11月25日
元本返済期日 2025年11月25日
金利(注) 変動金利（基準金利（全銀協1ヶ月日本円ＴＩＢＯＲ）+0.700％）
2019年11月末日を初回として、以降毎月末日（各当該日が営業日でない場合はその
利払期日
前営業日）並びに元本返済期日
元本返済方法 期限一括返済
担保の有無 無担保
保証の有無 無保証
(注)利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、各利払期日の直前の利払期日（初回は借入実行日）の2営業日
前における全銀協1ヶ月日本円TIBORです。
また、本投資法人は変動金利の条件で行う上記借入金タームローン２Ｏについて金利上昇リスクをヘ
ッジするため、下記のとおり金利スワップ契約を締結しました。
金利スワップ契約
相手先 株式会社りそな銀行
想定元本 1,500百万円
金利等 固定支払金利 0.870％
変動受取金利 基準金利（全銀協1ヶ月日本円ＴＩＢＯＲ）+0.700％(注)
開始日 2019年11月25日
終了日 2025年11月25日
支払日 2019年11月末日を初回として、以降毎月末日（各当該日が営業日でない場合はその前営業
日）並びに元本返済期日
(注)本金利スワップ契約締結により、タームローン２Ｏに係る金利は実質的に0.870％で固定されます。
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スターツプロシード投資法人（8979）2019年10月期決算短信
(ハ）運用状況の見通し
2020年4月期（2019年11月1日～2020年4月30日）及び2020年10月期（2020年5月1日～2020年10月31日）の
運用状況については、以下のとおり見込んでいます。この運用状況の見通しの前提条件については、後記
「2020年4月期及び2020年10月期の運用状況の予想に関する前提条件」をご参照下さい。
2020年4月期 2020年10月期
（自 2019年11月 1日 （自 2020年 5月 1日
至 2020年 4月30日） 至 2020年10月31日）
営業収益 3,128百万円 3,095百万円
営業利益 1,346百万円 1,339百万円
経常利益 1,144百万円 1,131百万円
当期純利益 1,142百万円 1,129百万円
1口当たり分配金 4,500円 4,450円
1口当たり利益超過分配金 -円 -円
（注）上記予想数値は現時点において一定の前提条件のもとに算出したものであり、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当
期純利益及び１口当たり分配金は、今後の不動産等の追加取得又は譲渡、不動産市場等の推移、運用環境や本投資法人を
取り巻くその他の状況の変化等により、変動する可能性があります。また、本予想は実際の業績や分配金の額を保証する
ものではありません。
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スターツプロシード投資法人（8979）2019年10月期決算短信
2020年4月期及び2020年10月期の運用状況の予想に関する前提条件
項目 前提条件
2020年 4月期:2019年11月1日～2020年 4月30日 （182日）
営業期間
2020年10月期:2020年 5月1日～2020年10月31日 （184日）
・本投資法人が2019年10月31日時点で保有している106物件の資産を前提としており、2020年10月期
運用資産 末までに異動（新規物件の取得、既存物件の譲渡等）がないことを前提としています。なお、実
際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
・賃貸事業収入に関しては、賃貸料、共益費、駐車場収入、付帯収入等を含んでおり、過去の実績
営業収益
及び将来の予想を基に算出しています。
・減価償却費以外の賃貸事業費用に関しては、取得済資産について、過去の実績及び将来の予想を
基に、費用の変動要素を反映して算出しています。
・管理業務費は2020年4月期に200百万円、2020年10月期に198百万円を見込んでいます。
・修繕費については、当該営業期間において必要と想定される額を費用として計上しており、2020
年4月期に99百万円、2020年10月期に90百万円を見込んでいますが、予想しがたい事象による修繕
費が発生する可能性があること、年度による金額の差異が大きいこと、定期的に発生する金額で
ないこと等から、予想する金額と大きく異なる可能性があります。
・保有物件にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、原則として賦課決定さ
営業費用
れた税額のうち当該営業期間中に納税する額を（各期毎に分割納付回数の異なる物件にかかる固
定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、年間納付回数を営業期間に対応させた額
を）賃貸事業費用として算出しており、2020年4月期に179百万円、2020年10月期に180百万円を見
込んでいます。
・減価償却費については、取得時の付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出
しており、2020年4月期に621百万円、2020年10月期に622百万円を見込んでいます。
・賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数料等）につい
ては、2020年4月期に432百万円、2020年10月期に430百万円を見込んでいます。
・支払利息（投資法人債利息を含みます。)として2020年4月期に158百万円、2020年10月期に166百
万円を見込んでいます。
・融資関連費用として2020年4月期に42百万円、2020年10月期に41百万円を見込んでいます。
営業外費用
・投資法人債の発行にかかる費用については、繰延資産として計上し、償還までの期間にわたり定
額法により償却することを前提としており、2020年4月期に1百万円、2020年10月期に1百万円を見
込んでいます。
・本日現在の借入金残高44,646百万円のうち、2020年10月期中に返済期限が到来する借入金4,320百
万円について、全額を借換えることを前提としており、2020年10月期末まで借入金残高44,646百
有利子負債 万円は増減ありません。
・本日現在の投資法人債残高1,000百万円について、2020年10月期末まで変動がないことを前提とし
ています。
発行済投資口の ・本日現在の発行済投資口の総口数253,777口を前提としており、その後、2020年10月期末まで投資
総口数 口の追加発行がないことを前提としています。
・分配金（１口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出
１口当たり しています。
分配金 ・１口当たり分配金は、運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予想しがた
い事象による修繕費の発生等を含む種々の要因により変動する可能性があります。
１口当たり ・利益超過の分配（１口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
・その他については、法令、税制、会計基準、上場規則及び投信協会規則等において、上記の予想
その他 数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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スターツプロシード投資法人（8979）2019年10月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2019年4月30日) (2019年10月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 1,950,605 1,350,833
信託現金及び信託預金 1,926,790 2,012,701
営業未収入金 33,734 26,364
前払費用 90,896 92,283
その他 3,567 2,462
流動資産合計 4,005,594 3,484,645
固定資産
有形固定資産
信託建物 43,965,915 44,623,256
減価償却累計額 △8,185,697 △8,722,662
信託建物（純額） 35,780,218 35,900,594
信託構築物 1,216,982 1,233,580
減価償却累計額 △653,067 △688,351
信託構築物（純額） 563,915 545,228
信託機械及び装置 5,376 5,376
減価償却累計額 △3,759 △4,064
信託機械及び装置（純額） 1,616 1,312
信託工具、器具及び備品 356,344 378,412
減価償却累計額 △200,388 △215,918
信託工具、器具及び備品（純額） 155,956 162,494
信託土地 48,929,300 48,978,128
有形固定資産合計 85,431,006 85,587,757
無形固定資産
ソフトウエア 2,178 1,584
無形固定資産合計 2,178 1,584
投資その他の資産
差入敷金及び保証金 10,000 10,000
信託差入敷金及び保証金 535,874 535,874
長期前払費用 187,623 170,326
繰延税金資産 80 79
その他 13,659 14,295
投資その他の資産合計 747,238 730,576
固定資産合計 86,180,423 86,319,918
繰延資産
投資口交付費 4,243 -
繰延資産合計 4,243 -
資産合計 90,190,261 89,804,563
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（単位：千円）
前期 当期
(2019年4月30日) (2019年10月31日)
負債の部
流動負債
1年内返済予定の長期借入金 5,949,000 6,820,000
営業未払金 131,656 183,992
未払金 201,565 202,979
未払費用 4,325 906
未払法人税等 1,948 1,932
未払消費税等 13,433 4,665
前受金 1,918 2,112
その他 144 770
流動負債合計 6,303,993 7,217,358
固定負債
長期借入金 40,097,000 38,826,000
信託預り敷金及び保証金 697,855 693,105
資産除去債務 130,769 131,848
固定負債合計 40,925,625 39,650,953
負債合計 47,229,618 46,868,312
純資産の部
投資主資本
出資総額 42,230,457 42,230,457
出資総額控除額 ※1 △545,913 ※1 △545,913
出資総額（純額） 41,684,544 41,684,544
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 99,000 99,000
任意積立金合計 99,000 99,000
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,177,098 1,152,707
剰余金合計 1,276,098 1,251,707
投資主資本合計 42,960,642 42,936,251
純資産合計 ※2 42,960,642 ※2 42,936,251
負債純資産合計 90,190,261 89,804,563
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
(自 2018年11月 1日 (自 2019年 5月 1日
至 2019年 4月30日) 至 2019年10月31日)
営業収益
賃貸事業収入 ※1 3,119,057 ※1 3,089,056
不動産等売却益 ※2 25,797 ※2 5,882
営業収益合計 3,144,854 3,094,939
営業費用
賃貸事業費用 ※1 1,349,131 ※1 1,321,692
資産運用報酬 261,435 263,286
資産保管手数料 8,487 8,468
一般事務委託手数料 28,966 27,117
役員報酬 1,200 1,200
その他営業費用 120,695 108,559
営業費用合計 1,769,916 1,730,322
営業利益 1,374,938 1,364,616
営業外収益
受取利息 18 18
受取保険金 9,769 3,783
未払分配金戻入 859 649
その他 - 16
営業外収益合計 10,646 4,467
営業外費用
支払利息 156,754 164,602
投資口交付費償却 4,243 4,243
融資関連費用 44,917 45,135
その他 703 540
営業外費用合計 206,619 214,521
経常利益 1,178,965 1,154,562
税引前当期純利益 1,178,965 1,154,562
法人税、住民税及び事業税 1,951 1,934
法人税等調整額 △4 1
法人税等合計 1,946 1,936
当期純利益 1,177,019 1,152,626
前期繰越利益 79 80
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 1,177,098 1,152,707
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
任意積立金 当期未処分
出資総額 出資総額 利 益 又 は
出資総額 剰余金合計
控除額 （純額） 当期未処理
任意積立金 損 失 （ △ ）
圧縮積立金
合計
当期首残高 42,230,457 - 42,230,457 99,000 99,000 1,132,465 1,231,465
当期変動額
剰余金の配当 △1,132,386 △1,132,386
当期純利益 1,177,019 1,177,019
自己投資口の取得
自己投資口の消却 △545,913 △545,913
当期変動額合計 - △545,913 △545,913 - - 44,632 44,632
当期末残高 42,230,457 △545,913 41,684,544 99,000 99,000 1,177,098 1,276,098
（単位：千円）
投資主資本
投資主資本 純資産合計
自己投資口
合計
当期首残高 - 43,461,923 43,461,923
当期変動額
剰余金の配当 △1,132,386 △1,132,386
当期純利益 1,177,019 1,177,019
自己投資口の取得 △545,913 △545,913 △545,913
自己投資口の消却 545,913 - -
当期変動額合計 - △501,280 △501,280
当期末残高 - 42,960,642 42,960,642
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当期（自 2019年5月1日 至 2019年10月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
任意積立金 当期未処分
出資総額 出資総額 利 益 又 は
出資総額 剰余金合計
控除額 （純額） 当期未処理
任意積立金 損 失 （ △ ）
圧縮積立金
合計
当期首残高 42,230,457 △545,913 41,684,544 99,000 99,000 1,177,098 1,276,098
当期変動額
剰余金の配当 △1,177,017 △1,177,017
当期純利益 1,152,626 1,152,626
当期変動額合計 - - - - - △24,391 △24,391
当期末残高 42,230,457 △545,913 41,684,544 99,000 99,000 1,152,707 1,251,707
（単位：千円）
投資主資本
投資主資本 純資産合計
合計
当期首残高 42,960,642 42,960,642
当期変動額
剰余金の配当 △1,177,017 △1,177,017
当期純利益 1,152,626 1,152,626
当期変動額合計 △24,391 △24,391
当期末残高 42,936,251 42,936,251
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（４）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
区分 (自 2018年11月 1日 (自 2019年 5月 1日
至 2019年 4月30日) 至 2019年10月31日)
Ⅰ 当期未処分利益 1,177,098,426円 1,152,707,292円
Ⅱ 分配金の額 1,177,017,726円 1,152,655,134円
（投資口1口当たり分配金の額） (4,638円) (4,542円)
Ⅲ 次期繰越利益 80,700円 52,158円
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第1項に 本投資法人の規約第35条第1項に
定める金銭の分配の方針に基づき、 定める金銭の分配の方針に基づき、
分配金の額は利益の金額を限度とし 分配金の額は利益の金額を限度とし
かつ租税特別措置法第67条の15に規 かつ租税特別措置法第67条の15に規
定されている「配当可能利益の額」 定されている「配当可能利益の額」
の100分の90に相当する金額を超え の100分の90に相当する金額を超え
るものとしています。かかる方針に るものとしています。かかる方針に
より、当期未処分利益を超えない額 より、当期未処分利益を超えない額
で発行済投資口の総口数253,777口 で発行済投資口の総口数253,777口
の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る
1,177,017,726円を利益分配金とし 1,152,655,134円を利益分配金とし
て分配することといたしました。な て分配することといたしました。な
お、本投資法人の規約第35条第4号 お、本投資法人の規約第35条第4号
に定める利益を超えた金銭の分配は に定める利益を超えた金銭の分配は
行いません。 行いません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
(自 2018年11月 1日 (自 2019年 5月 1日
至 2019年 4月30日) 至 2019年10月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 1,178,965 1,154,562
減価償却費 619,462 620,100
投資口交付費償却 4,243 4,243
受取利息 △18 △18
支払利息 156,754 164,602
営業未収入金の増減額（△は増加） △10,594 7,370
前払費用の増減額（△は増加） △6,190 △1,386
未払消費税等の増減額（△は減少） △1,568 △8,767
営業未払金の増減額（△は減少） △44,715 28,095
未払金の増減額（△は減少） △850 743
長期前払費用の増減額（△は増加） △47,744 17,297
信託有形固定資産の売却による減少額 264,209 190,933
その他 △2,996 2,436
小計 2,108,958 2,180,213
利息の受取額 18 18
利息の支払額 △153,293 △168,022
法人税等の支払額 △1,882 △1,951
営業活動によるキャッシュ・フロー 1,953,801 2,010,257
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △120,162 △943,033
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 39,924 43,217
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △48,217 △47,968
投資その他の資産の増減額（△は増加） △636 △636
投資活動によるキャッシュ・フロー △129,091 △948,420
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入 3,700,000 3,049,000
長期借入金の返済による支出 △3,700,000 △3,449,000
自己投資口の取得による支出 △545,913 -
分配金の支払額 △1,131,629 △1,175,697
財務活動によるキャッシュ・フロー △1,677,542 △1,575,697
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 147,167 △513,860
現金及び現金同等物の期首残高 3,730,228 3,877,396
現金及び現金同等物の期末残高 ※ 3,877,396 ※ 3,363,535
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（６）継続企業の前提に関する注記
当期における該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．固定資産の減価償却の方法 ①有形固定資産
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
信託建物 3～64年
信託構築物 10～45年
信託機械及び装置 8年
信託工具、器具及び備品 3～15年
②無形固定資産
定額法を採用しています。
③長期前払費用
定額法を採用しています。
2．繰延資産の処理方法 投資口交付費
3年間で均等額を償却しています。
3．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等について
は、原則として賦課決定された税額のうち、当期に納税する額を賃貸事業費用
として処理する方法を採用しています。
但し、保有する不動産のうち、各期毎に分割納付回数の異なる物件にかかる
固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、年間納付回数を営業期
間に対応させた額を賃貸事業費用として処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資
法人が負担すべき初年度の固定資産税相当額については、費用に計上せず当該
不動産の取得原価に算入しています。
4．ヘッジ会計の方法 ①ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採用し
ています。
②ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
③ヘッジ方針
本投資法人は財務方針に基づき本投資法人の規約に規定するリスクをヘッジす
る目的でデリバティブ取引を行っています。
④ヘッジ有効性評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略して
います。
5．キャッシュ・フロー計算書に キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及
おける資金の範囲 び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、
かつ価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期
限の到来する短期投資からなっています。
6．その他財務諸表作成のための ①不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内のす
べての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じたすべての収益及び費用勘定に
ついて、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につ
いては、貸借対照表において区分掲記することとしています。
a．信託現金及び信託預金
b．信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
信託土地
c．信託差入敷金及び保証金
d．信託預り敷金及び保証金
②消費税等の処理方法
消費税等の会計処理は、税抜処理によっています。但し、固定資産及び繰延
資産については、税込処理によっています。
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（８）財務諸表に関する注記事項
（貸借対照表に関する注記）
※1．自己投資口の消却の状況
前 期 当 期
（2019年4月30日） （2019年10月31日）
総消却口数 3,000口 3,000口
消却総額 545,913千円 545,913千円
※2．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
前 期 当 期
（2019年4月30日） （2019年10月31日）
50,000千円 50,000千円
（損益計算書に関する注記）
※1．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位:千円）
前 期 当 期
（自 2018年11月 1日 （自 2019年 5月 1日
至 2019年 4月30日） 至 2019年10月31日）
Ａ. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃貸料 2,705,376 2,686,527
共益費 184,103 182,780
駐車場収入 85,639 84,552
付帯収入 1,781 1,868
その他賃貸事業収入 142,157 133,328
不動産賃貸事業収益合計 3,119,057 3,089,056
Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 197,583 195,441
修繕費 98,537 84,148
公租公課 178,380 179,388
信託報酬 34,981 34,624
水道光熱費 56,571 54,907
損害保険料 8,800 7,723
減価償却費 618,868 619,506
その他賃貸事業費用 155,406 145,950
不動産賃貸事業費用合計 1,349,131 1,321,692
Ｃ. 不動産賃貸事業損益
(Ａ－Ｂ) 1,769,925 1,767,364
※2．不動産等売却益の内訳
前期（自 2018年11月1日 至 2019年 4月30日）
（単位：千円）
プロシードせんげん台
不動産等売却収入 301,836
不動産等売却原価 264,209
その他売却費用 11,829
不動産等売却益 25,797
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スターツプロシード投資法人（8979）2019年10月期決算短信
当期（自 2019年 5月1日 至 2019年10月31日）
（単位：千円）
プロシード東川口
不動産等売却収入 205,361
不動産等売却原価 190,933
その他売却費用 8,545
不動産等売却益 5,882
（投資主資本等変動計算書に関する注記）
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前 期 当 期
（自 2018年11月 1日 （自 2019年 5月 1日
至 2019年 4月30日） 至 2019年10月31日）
発行可能投資口総口数 2,000,000口 2,000,000口
発行済投資口の総口数 253,777口 253,777口
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
※現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前 期 当 期
（自 2018年11月 1日 （自 2019年 5月 1日
至 2019年 4月30日） 至 2019年10月31日）
現金及び預金 1,950,605 1,350,833
信託現金及び信託預金 1,926,790 2,012,701
現金及び現金同等物 3,877,396 3,363,535
（リース取引に関する注記）
オペレーティング・リース取引（借主側）
未経過リース料
（単位：千円）
前 期 当 期
（2019年4月30日） （2019年10月31日）
1年内 87,821 88,193
1年超 3,338,577 3,307,314
合計 3,426,398 3,395,507
(注）上記の未経過リース料は、一般定期借地権設定契約に基づく賃借料です。
（金融商品に関する注記）
1.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人では余剰資金の運用に関しては、有価証券及び金銭債権等も投資対象としていますが、原則として
預金に限定して運用する方針としています。また、資金調達については、主に投資口の発行、借入により、これ
を行う方針としています。デリバティブ取引については、借入金等の金利変動リスクその他のリスクをヘッジす
ることを目的とした利用に限るものとし、投機的な取引は行いません。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金は、満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、本資産運用会社の管理部門が
月次に資金繰計画及び実績を作成する等の方法により管理しています。
また、借入金は、現状すべて変動金利での調達を行っているため、金利変動リスクに晒されていますが、借入
金の一部については、支払金利の変動リスクを回避し、支払利息の固定化を図るためにデリバティブ取引（金利
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スターツプロシード投資法人（8979）2019年10月期決算短信
スワップ取引）をヘッジ手段として利用しています。なお、ヘッジの有効性の評価については、金利スワップの
特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しています。
預金は預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定することにより当該
リスクを軽減しています。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含ま
れています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、当
該価額が異なる場合もあります。
2.金融商品の時価等に関する事項
2019年4月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把
握することが極めて困難と認められるものは含めていません（（注2）をご参照下さい。）。
（単位：千円）
時価
貸借対照表計上額 差額
（注1）
(1) 現金及び預金（注3） 1,950,605 1,950,605 -
(2) 信託現金及び信託預金（注3） 1,926,790 1,926,790 -
(3) 信託差入敷金及び保証金（注3） 535,874 417,672 △ 118,202
(4) 1年内返済予定の長期借入金（注4） 5,949,000 5,943,646 △ 5,353
(5) 長期借入金（注4） 40,097,000 40,115,105 18,105
(6) デリバティブ取引 - - -
2019年10月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把
握することが極めて困難と認められるものは含めていません（（注2）をご参照下さい。）。
（単位：千円）
時価
貸借対照表計上額 差額
（注1）
(1) 現金及び預金（注3） 1,350,833 1,350,833 -
(2) 信託現金及び信託預金（注3） 2,012,701 2,012,701 -
(3) 信託差入敷金及び保証金（注3） 535,874 452,725 △ 83,148
(4) 1年内返済予定の長期借入金（注4） 6,820,000 6,810,930 △ 9,069
(5) 長期借入金（注4） 38,826,000 38,838,646 12,646
(6) デリバティブ取引 - - -
（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
(3)信託差入敷金及び保証金
その将来のキャッシュ・フローを、受取期日までの期間及び合理的な利率で割り引いた現在価値により算定しています。
(4)１年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金
これらはいずれも変動金利によるものであり、金利が一定期間毎に改定される条件となっているため、時価は帳簿価額にほぼ等
しいことから、当該帳簿価額によっています。但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記
「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を同様の借
入を行った場合に適用される合理的に見積られる利率で割り引いて算定する方法によっています。
(6)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
（単位：千円）
前期 当期
（2019年4月30日） （2019年10月31日）
信託預り敷金及び保証金※ 697,855 693,105
※賃貸物件における賃借人から本投資法人の各運用資産の信託受託者に預託されている信託預り敷金及び保証金は、市場価格がなく、かつ、
賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フローを見積ることが極めて
困難と認められるため、時価開示の対象とはしていません。
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スターツプロシード投資法人（8979）2019年10月期決算短信
（注3）金銭債権の決算日（2019年4月30日）後の償還予定額
（単位：千円）
1年以内 1年超 5年超 10年超
5年以内 10年以内
現金及び預金 1,950,605 - - -
信託現金及び信託預金 1,926,790 - - -
信託差入敷金及び保証金 84 - - 535,790
金銭債権の決算日（2019年10月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
1年超 5年超
1年以内 5年以内 10年以内 10年超
現金及び預金 1,350,833 - - -
信託現金及び信託預金 2,012,701 - - -
信託差入敷金及び保証金 84 - - 535,790
（注4）借入金の決算日（2019年4月30日）後の返済予定額
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
1年内返済予定の長期借入金 5,949,000 - - - - -
長期借入金 - 8,020,000 8,640,000 9,963,500 6,873,500 6,600,000
借入金の決算日（2019年10月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
1年内返済予定の長期借入金 6,820,000 - - - - -
長期借入金 - 8,020,000 10,093,500 7,063,500 6,900,000 6,749,000
（デリバティブ取引に関する注記）
1．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019年4月30日）
該当事項はありません。
当期（2019年10月31日）
該当事項はありません。
2．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2019年4月30日）
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
（単位：千円）
デリバティブ取引の 契約額等 当該時価の
ヘッジ会計の方法 主なヘッジ対象 時価
種類等 うち1年超 算定方法
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 9,900,000 7,400,000 （注） -
特例処理 変動受取・固定支払
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融
商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」における(4)1年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金の時価に含めて記載
しています。
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スターツプロシード投資法人（8979）2019年10月期決算短信
当期（2019年10月31日）
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
（単位：千円）
デリバティブ取引の 契約額等 当該時価の
ヘッジ会計の方法 主なヘッジ対象 時価
種類等 うち1年超 算定方法
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 12,949,000 10,449,000 （注） -
特例処理 変動受取・固定支払
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、前記「金融
商品に関する注記 ２．金融商品の時価等に関する事項」における(4)1年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金の時価に含めて記載
しています。
（税効果会計に関する注記）
1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
（2019年4月30日） （2019年10月31日）
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 80 79
資産除去債務 42,238 42,521
繰延税金資産小計 42,319 42,600
評価性引当額 △ 42,238 △ 42,521
繰延税金資産合計 80 79
繰延税金資産の純額 80 79
2．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目
別の内訳
（単位：％）
前 期 当 期
（2019年4月30日） （2019年10月31日）
法定実効税率 31.51 31.51
（調整）
支払分配金の損金算入額 △ 31.46 △ 31.46
評価性引当額の増減 0.03 0.02
その他 0.09 0.10
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.17 0.17
（資産除去債務に関する注記）
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1．当該資産除去債務の概要
2013年5月1日付で取得した（Ｃ-58）プロシード篠崎タワー等において、土地に係る一般定期借地権契約等に基づく
原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しています。
2．当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を当該資産取得から当該契約満了までの期間（52～62年）と見積り、割引率は1.624～1.672％を使用
して資産除去債務の金額を算定しています。
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スターツプロシード投資法人（8979）2019年10月期決算短信
3．当該資産除去債務の総額の増減
（単位：千円）
前 期 当 期
（自 2018年11月 1日 （自 2019年 5月 1日
至 2019年 4月30日） 至 2019年10月31日）
期首残高 129,699 130,769
時の経過による調整額 1,069 1,078
期末残高 130,769 131,848
（関連当事者との取引に関する注記）
1．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年5月1日 至 2019年10月31日）
該当事項はありません。
2．関連会社等
前期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年5月1日 至 2019年10月31日）
該当事項はありません。
3．兄弟会社等
前期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
資本金又は 議決権等 関連当 取引金額 期末残高
会社等の 事業の
種類 所在地 出資金 の所有(被 事者と 取引の内容 （千円） 科目 （千円）
名称 内容
（千円） 所有)割合 の関係 (注1) (注1)
委託管理料 84,065
主要投資 修繕工事費 210,798
営業
主(法人) 保守点検費 113,518 131,646
スターツ 不動産賃 不動産等 未払金
が議決権 広告宣伝費 66,523
ア メ ニ テ 東京都 貸業・管 の賃貸及
の過半数 350,000 － 更新手数料 22,810
ィ ー 株 式 江戸川区 理業・建 び管理の
を所有し 信託預り
会社 設業 委託
ている会 賃料収入等 敷金及び
334,593 84,070
社 （注2） 保証金
（注2）
主要投資 資産運用報
主(法人) スターツ 酬の支払 263,240 未払金 158,828
が議決権 アセット
東京都 資産 資産運用 （注3）
の過半数 マネジメ 150,000 －
中央区 運用業 会社 機関運営事
を所有し ント株式
ている会 会社 務報酬の支 800 未払金 864
社 払
主要投資
主(法人) スターツ 賃貸仲介
が議決権 コーポレ 業・売買 運用資産 信 託 受 益 権
東京都
の過半数 ートサー 100,000 仲介業・ － の譲渡の の 譲 渡 の 媒 9,081 － -
中央区
を所有し ビス株式 不動産管 媒介先 介
ている会 会社 理業
社
（注1）資本的支出に係るものを除き取引金額には消費税等が含まれていません。また、期末残高には消費税等の課税対象になる場合、消費税
等が含まれています。
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スターツプロシード投資法人（8979）2019年10月期決算短信
（注2）賃料収入等については、「固定賃料」型契約のすべての取引金額（282,933千円）、及び「パス・スルー」型契約のすべての取引金額
（2,809,509千円）のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額（51,660千円）を記載しています。信託預り敷金及び保証
金については、「固定賃料」型契約のすべての取引金額（59,822千円）、及び「パス・スルー」型契約のすべての取引金額（638,033千
円）のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額（24,248千円）を記載しています。なお「固定賃料」型及び「パス・ス
ルー」型の詳細は、後記「３.参考情報 （2）投資資産 ⑤賃貸借状況の概要 （イ）賃貸借状況の概要」をご覧下さい。
（注3）資産運用報酬には、物件譲渡に係る譲渡報酬1,804千円が含まれています。
（注4）取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
当期（自 2019年5月1日 至 2019年10月31日）
資本金又は 議決権等 関連当 取引金額 期末残高
会社等の 事業の
種類 所在地 出資金 の所有(被 事者と 取引の内容 （千円） 科目 （千円）
名称 内容
（千円） 所有)割合 の関係 (注1) (注1)
委託管理料 83,366
主要投資 修繕工事費 202,129
営業
主(法人) 保守点検費 112,074 136,511
スターツ 不動産賃 不動産等 未払金
が議決権 広告宣伝費 55,785
ア メ ニ テ 東京都 貸業・管 の賃貸及
の過半数 350,000 － 更新手数料 23,353
ィ ー 株 式 江戸川区 理業・建 び管理の
を所有し 信託預り
会社 設業 委託
ている会 賃料収入等 敷金及び
335,152 87,011
社 （注2） 保証金
（注2）
主要投資 資産運用報
主(法人) スターツ 酬の支払 268,751 未払金 163,074
が議決権 アセット
東京都 資産 資産運用 （注3）
の過半数 マネジメ 150,000 －
中央区 運用業 会社 機関運営事
を所有し ント株式
ている会 会社 務報酬の支 300 未払金 325
社 払
主要投資
主(法人)
スターツ
が議決権 信託受益権
デベロッ 東京都 不動産 運用資産
の過半数 320,000 － の購入 770,000 － -
プメント 中央区 販売業 の購入先
を所有し （注4）
株式会社
ている会
社
主要投資
主(法人) スターツ 賃貸仲介
が議決権 コーポレ 業・売買 運用資産 信 託 受 益 権
東京都
の過半数 ートサー 100,000 仲介業・ － の譲渡の の 譲 渡 の 媒 6,210 － -
中央区
を所有し ビス株式 不動産管 媒介先 介
ている会 会社 理業
社
（注1）資本的支出に係るものを除き取引金額には消費税等が含まれていません。また、期末残高には消費税等の課税対象になる場合、消費税
等が含まれています。
（注2）賃料収入等については、「固定賃料」型契約のすべての取引金額（283,231千円）、及び「パス・スルー」型契約のすべての取引金額
（2,798,928千円）のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額（51,921千円）を記載しています。信託預り敷金及び保証
金については、「固定賃料」型契約のすべての取引金額（62,752千円）、及び「パス・スルー」型契約のすべての取引金額（630,352千
円）のうちスターツグループがエンドテナントである取引金額（24,259千円）を記載しています。なお「固定賃料」型及び「パス・ス
ルー」型の詳細は、後記「３.参考情報 （2）投資資産 ⑤賃貸借状況の概要 （イ）賃貸借状況の概要」をご覧下さい。
（注3）資産運用報酬には、不動産等の帳簿価額に算入した物件取得に係る取得報酬4,235千円及び物件譲渡に係る譲渡報酬1,230千円が含まれ
ています。
（注4）利害関係人等からの信託受益権の購入については、資産運用会社の定める社内規程等に基づいて、原則として不動産鑑定評価額以下で
購入価格を決定しています。なお、その他の取引条件については、市場の実勢に基づいて決定しています。
- 21 -
スターツプロシード投資法人（8979）2019年10月期決算短信
4．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
該当事項はありません。
当期（自 2019年5月1日 至 2019年10月31日）
該当事項はありません。
（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人では、首都圏を中心に政令指定都市、地方主要都市において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸住宅
等を保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
前 期 当 期
（自 2018年11月 1日 （自 2019年 5月 1日
至 2019年 4月30日） 至 2019年10月31日）
貸借対照表計上額（注1）
期首残高 86,201,824 85,431,006
期中増減額（注2） △ 770,817 156,750
期末残高 85,431,006 85,587,757
期末時価（注3） 97,032,000 97,776,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額としています。
（注2）前期増減額のうち主な増加理由は、資本的支出（112,260千円）によるものであり、主な減少理由は、減価償却費（618,868千円）及び
（Ｃ-8）プロシードせんげん台の譲渡（264,209千円）によるものです。
当期増減額のうち主な増加理由は、（Ｇ-35）プロシード金山３の取得（849,292千円）及び資本的支出（117,980千円）によるものであ
り、主な減少理由は、減価償却費（619,506千円）及び（Ｃ-13）プロシード東川口の譲渡（190,933千円）によるものです。
（注3）期末時価は、社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価額を記載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、前記（損益計算書に関する注記）をご覧下さい。
（1口当たり情報に関する注記）
前 期 当 期
（自 2018年11月 1日 （自 2019年 5月 1日
至 2019年 4月30日） 至 2019年10月31日）
1口当たり純資産額 169,285円 169,188円
1口当たり当期純利益 （注1）（注2） 4,585円 4,541円
（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり
当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前 期 当 期
（自 2018年11月 1日 （自 2019年 5月 1日
至 2019年 4月30日） 至 2019年10月31日）
当期純利益（千円） 1,177,019 1,152,626
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 1,177,019 1,152,626
期中平均投資口数（口） 256,694 253,777
（重要な後発事象に関する注記）
該当事項はありません。
（開示の省略）
有価証券、退職給付に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示
を省略しています。
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スターツプロシード投資法人（8979）2019年10月期決算短信
（９）発行済投資口の総口数の増減
当期までにおける発行済投資口の総口数及び出資総額（純額）の異動は、以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口） 出資総額（純額）（千円）（注1）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2005年 5月 2日 私 募 設 立 750 750 150,000 150,000 （注2）
2005年11月29日 公 募 増 資 21,600 22,350 4,104,000 4,254,000 （注3）
2005年12月27日 第三者割当増資 27 22,377 5,130 4,259,130 （注4）
2006年 5月 1日 公 募 増 資 13,500 35,877 2,487,537 6,746,667 （注5）
2006年 5月31日 第三者割当増資 1,000 36,877 184,262 6,930,929 （注6）
2006年11月21日 公 募 増 資 25,700 62,577 4,469,230 11,400,159 （注7）
2006年12月19日 第三者割当増資 1,000 63,577 173,900 11,574,059 （注8）
2007年11月22日 公 募 増 資 44,400 107,977 7,136,856 18,710,915 （注9）
2013年 5月 1日 公 募 増 資 37,000 144,977 6,607,534 25,318,449 （注10）
2014年11月 4日 公 募 増 資 28,800 173,777 4,777,574 30,096,023 （注11）
2016年11月21日 公 募 増 資 83,000 256,777 12,134,434 42,230,457 （注12）
2019年 4月26日 消 却 △3,000 253,777 △545,913 41,684,544 （注13）
（注1）「出資総額（純額）」は、出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しています。
（注2）本投資法人は、2005年5月2日に設立されました。
（注3）１口当たり発行価格200,000円（発行価額（引受価額）190,000円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により投
資口を追加発行しました。
（注4）（注3）に記載した公募増資にあたり新光証券株式会社（2009年5月7日付でみずほ証券株式会社と合併しましたが、旧名称で記載
しています。以下、同じです。）が行ったオーバーアロットメントによる売出しに関連して、新光証券株式会社に対して１口当
たり発行価額190,000円にて、第三者割当により投資口を追加発行しました。
（注5）１口当たり発行価格192,103円（発行価額（引受価額）184,262円）にて、新規物件の取得資金及び借入金の返済の一部等に充当
するため、公募により投資口を追加発行しました。
（注6）（注5）に記載した公募増資にあたり新光証券株式会社が行ったオーバーアロットメントによる売出しに関連して、新光証券株式
会社に対して１口当たり発行価額184,262円にて、第三者割当により投資口を追加発行しました。
（注7）１口当たり発行価格181,300円（発行価額（引受価額）173,900円）にて、新規物件の取得資金及び借入金の返済の一部等に充当
するため、公募により投資口を追加発行しました。
（注8）（注7）に記載した公募増資にあたり新光証券株式会社が行ったオーバーアロットメントによる売出しに関連して、新光証券株式
会社に対して１口当たり発行価額173,900円にて、第三者割当により投資口を追加発行しました。
（注9）１口当たり発行価格167,580円（発行価額（引受価額）160,740円）にて、新規物件の取得資金に充当するため、公募により投資
口を追加発行しました。
（注10）１口当たり発行価格185,035円（発行価額（引受価額）178,582円）にて、新規物件の取得資金に充当するため、公募により投資
口を追加発行しました。
（注11）１口当たり発行価格171,882円（発行価額（引受価額）165,888円）にて、新規物件の取得資金に充当するため、公募により投資
口を追加発行しました。
（注12）１口当たり発行価格151,320円（発行価額（引受価額）146,198円）にて、新規物件の取得資金に充当するため、公募により投資
口を追加発行しました。
（注13）2019年3月27日から2019年4月4日にかけて、証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券取引所における
市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（3,000口）については、2019年4月22日に開催された
本投資法人役員会における決議に基づき、そのすべてを2019年4月26日に消却しました。
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スターツプロシード投資法人（8979）2019年10月期決算短信
３．参考情報
(1）投資状況
第27期 第28期
（2019年4月30日現在） （2019年10月31日現在）
資産の種類 用途 地域
保有総額（千円） 対総資産比率(％) 保有総額（千円） 対総資産比率(％)
（注1） （注2） （注1） （注2）
首都圏主要都市 60,450,810 67.0 59,929,738 66.7
不動産信託
賃貸住宅 政令指定都市 23,526,330 26.1 24,221,956 27.0
受益権
地方主要都市 1,453,866 1.6 1,436,063 1.6
小 計 85,431,006 94.7 85,587,757 95.3
預金・その他の資産 4,759,254 5.3 4,216,806 4.7
資産総額計 90,190,261 100.0 89,804,563 100.0
第27期 第28期
（2019年4月30日現在） （2019年10月31日現在）
総資産に対する 総資産に対する
金額（千円） 金額（千円）
比率(％) 比率(％)
負債総額 （注3） 47,229,618 52.4 46,868,312 52.2
純資産総額 （注3） 42,960,642 47.6 42,936,251 47.8
（注1）「保有総額」は、決算期時点の貸借対照表計上額（信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）によっており、千円未満を切捨
てて記載しています。
（注2）「対総資産比率」は、資産総額計に対する不動産信託受益権及び預金・その他の資産の比率をいい、小数第2位を四捨五入して記載し
ています。
（注3）「負債総額」及び「純資産総額」は、決算期時点の貸借対照表計上額及びその比率を、「金額」については千円未満を切捨てて、
「総資産に対する比率」については小数第2位を四捨五入して、それぞれ記載しています。
(2）投資資産
① 価格及び投資比率
2019年10月31日（第28期末）現在における本投資法人の取得済資産である信託受益権及び当該各信託受益権
にかかる信託不動産の価格等は、以下のとおりです。
取得価格 貸借対照表 不動産鑑定
物件 金額 投資比率 計上額 評価額
地域 物件名
番号 (千円) （％） （千円） （千円）
（注1） （注2） （注3） （注4）
首都圏 Ｃ-1 プロシード市川 1,076,000 1.2 1,007,793 1,360,000
主要都市 Ｃ-2 プロシード東陽町 646,700 0.7 580,190 875,000
Ｃ-3 プロシード葛西 688,700 0.8 605,120 811,000
Ｃ-4 プロシード三軒茶屋 555,900 0.6 621,709 597,000
Ｃ-5 プロシード瑞江 602,600 0.7 627,377 759,000
Ｃ-6 プロシード船橋宮本 419,900 0.5 452,049 570,000
Ｃ-7 プロシード南葛西 303,500 0.4 328,939 305,000
Ｃ-9 プロシード行徳 315,600 0.4 340,315 340,000
Ｃ-10 プロシード幕張本郷 279,300 0.3 275,403 319,000
Ｃ-11 プロシード南行徳 287,300 0.3 296,738 330,000
Ｃ-12 プロシード幕張本郷２ 223,400 0.3 228,231 247,000
Ｃ-14 プロシード船堀 226,100 0.3 238,162 247,000
Ｃ-15 プロシード竹ノ塚 169,400 0.2 173,358 249,000
Ｃ-16 プロシードせんげん台２ 86,700 0.1 94,229 108,000
Ｃ-17 プロシード松濤 937,400 1.1 882,102 966,000
Ｃ-18 プロシード参宮橋 497,600 0.6 482,554 484,000
Ｃ-19 プロシード浦安 431,400 0.5 467,074 456,000
Ｃ-20 プロシード新小岩 465,200 0.5 497,489 553,000
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スターツプロシード投資法人（8979）2019年10月期決算短信
取得価格 貸借対照表 不動産鑑定
物件 金額 投資比率 計上額 評価額
地域 物件名
番号 (千円) （％） （千円） （千円）
（注1） （注2） （注3） （注4）
首都圏 Ｃ-21 プロシード八千代緑ヶ丘Ⅰ 383,600 0.4 397,733 386,000
主要都市 Ｃ-22 プロシード八千代緑ヶ丘Ⅱ 339,000 0.4 352,746 348,000
Ｃ-23 プロシード都立大学 790,400 0.9 769,017 798,000
Ｃ-24 プロシード都立大学２ 772,200 0.9 714,227 822,000
Ｃ-25 プロシード本所吾妻橋 339,800 0.4 299,346 455,000
Ｃ-26 プロシード目黒青葉台 466,700 0.5 452,815 466,000
Ｃ-27 プロシード杉並宮前 454,900 0.5 432,435 484,000
Ｃ-28 プロシード両国 443,900 0.5 431,980 574,000
Ｃ-29 プロシード三田 1,537,200 1.8 1,422,406 1,660,000
Ｃ-30 プロシード中野新橋 638,800 0.7 676,205 700,000
Ｃ-31 プロシード亀戸 339,000 0.4 346,880 346,000
Ｃ-32 プロシード高田馬場 223,700 0.3 253,061 269,000
Ｃ-33 プロシード新高円寺 742,100 0.9 785,232 871,000
Ｃ-34 プロシード高円寺南 277,400 0.3 309,343 251,000
Ｃ-35 プロシード蓮根 284,000 0.3 317,434 267,000
Ｃ-36 プロシード大井町 944,000 1.1 986,472 950,000
Ｃ-37 プロシード十条 533,000 0.6 560,756 558,000
Ｃ-38 プロシード白楽 241,000 0.3 260,722 185,000
Ｃ-39 プロシード新丸子 635,000 0.7 666,628 605,000
Ｃ-40 プロシード本八幡 307,000 0.4 273,441 336,000
Ｃ-41 プロシード西新井 5,172,000 6.0 3,293,999 6,940,000
Ｃ-42 プロシード調布 460,500 0.5 405,982 573,000
Ｃ-43 プロシードＴＸ六町 156,800 0.2 177,935 181,000
Ｃ-44 プロシード中河原 1,141,000 1.3 1,224,634 1,330,000
Ｃ-45 プロシード大泉学園 268,300 0.3 290,617 282,000
Ｃ-46 プロシード千歳烏山 289,600 0.3 328,947 333,000
Ｃ-47 プロシード三鷹 477,200 0.6 528,970 581,000
Ｃ-48 プロシード柏エスト 732,000 0.8 678,017 719,000
Ｃ-49 プロシード柏ノール 689,000 0.8 627,506 622,000
Ｃ-50 プロシード行徳駅前 331,000 0.4 277,858 372,000
Ｃ-51 プロシード船橋本町 531,700 0.6 497,276 598,000
Ｃ-52 プロシード西川口 881,000 1.0 963,438 839,000
Ｃ-53 プロシード弘明寺 552,000 0.6 571,132 612,000
Ｃ-54 プロシード鶴ヶ峰 356,000 0.4