スターツプロシード投資法人（証券コード：8979）
Starts Proceed Investment Corporation
第27期（2019年4月期）決算説明会資料
2019年6月17日
（資産運用会社）
スターツアセットマネジメント株式会社
Starts Asset Management Co., Ltd.
目次
第27期決算概要 今後の運用方針
第27期 決算ハイライト 3 第28期以降の運用方針 24
第27期 決算実績 4 スターツグループの協力体制 25
業績予想 5 ウェアハウジング中の物件 26
自己投資口取得の概要 6 スポンサー等による開発物件 28
投資主価値向上に向けた現状の課題と今後の取り組み 7 スターツグループの開発プロジェクト 29
第23期～第27期の物件入替実績と今後の物件入替方針 8 PFI・PPPの事業規模 30
物件入替による効果 9 運用会社のコンサルティング事例 31
ポートフォリオ方針 10 スターツグループによる進行中の事業例 37
運用資産の稼働状況 11 運用会社の取り組み事例 38
安定的な稼働率の推移と背景 12
様々な変動リスクに対応したポートフォリオ構築
参考資料
13
運用資産に関する賃貸借条件の状況 14 貸借対照表 40
運用資産の住居タイプ別平均入居期間（第23期～第27期末の入居実績） 15 損益計算書/金銭の分配に関する計算書 41
資産価値向上のための取り組み 16 キャッシュ・フロー計算書と主要な経営指標 42
運用資産の各指標の推移 17 有利子負債の状況（2019年4月30日現在） 43
財務状況 18 ポートフォリオマップ（2019年4月30日現在） 46
リファイナンス後（2019年5月24日）の有利子負債の状況 19 主要物件の収益状況（第27期実積） 47
2019年5月24日リファイナンスの概要 20 ポートフォリオ一覧（2019年4月30日現在） 48
投資口価格の推移 21
投資主の状況（2019年4月30日現在） 22
運用会社の概要
スターツアセットマネジメント株式会社 52
注意事項 54
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 1
STARTS
PROCEED
INVESTMENT
CORPORATION
第27期決算概要
第27期 決算ハイライト
■第27期 1口当たり分配金
2019年3月26日付 前期比
期初予想分配金 公表予想分配金 （注1）
確定分配金 （第26期実績 4,410円）
4,400円 4,550円 4,638円 +228円/
+5.2％
+238円/+5.4％
（注1）特定資産の譲渡による譲渡益の発生に伴い、一口当たり分配金の予想の修正を行いました。
■第27期 運用サマリー
◼ (C-8)プロシードせんげん台を売却、売却益25百万円
外部成長 ポートフォリオの質的向上を指向 ◼ 安定したポートフォリオの構築のため投資法人規約及び運用ガイド
ラインを変更
◼ 期中平均稼働率 96.4％（対前期比0.5ポイント上昇）
内部成長 安定的な資産運用を継続
◼ 20期連続で稼働率95％以上を達成
◼ 総資産LTV（リファイナンス後）（注2） 50.8％（対前期比0.1ポイント上昇）
財務状況 財務の健全化を維持
◼ 固定化比率（リファイナンス後） 28.4％（対前期比6.9ポイント上昇）
◼ 本投資法人初の取り組みとして3,000口の自己投資口取得・消却を
その他 投資主価値向上に資する取り組みを実施
実施し、1口当たりの分配金が54円増加
（注2）リファイナンス後 総資産LTV＝リファイナンス実施日（2019年5月24日）の有利子負債の残高÷（第27期末の貸借対照表上の資産合計＋第28期に調達した有利子負債の金額-第28期に返済した有利子負債の金額）
（注3）金額は切捨て、割合及び平均により小数以下を有する値は四捨五入しています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 3
第27期 決算実績
■第26期実績及び第27期予想との比較
第26期実績 第27期実績 対前期比 第27期予想 対予想比
営業収益（百万円） 3,079 3,144 65 3,101 42
営業費用（百万円） 1,741 1,769 28 1,765 4
営業利益（百万円） 1,338 1,374 36 1,336 38
経常利益（百万円） 1,134 1,178 44 1,131 47
当期純利益（百万円） 1,132 1,177 44 1,129 47
1口当たり分配金（円） 4,410 4,638 228 4,400 238
発行済投資口数（口） 256,777 253,777 △ 3,000 256,777 △ 3,000
期中平均稼働率（％） 95.9 96.4 0.5 96.0 0.4
■第26期実績から第27期実績への主な増減要因
（一口当たり円）
（C‐8）プロシード 修繕費 +18 資産運用報酬 +14 受取保険金 +16 支払利息 △6
せんげん台 広告宣伝費 +38
売却益 水道光熱費 +5
賃料収入 +61 減価償却費 +9
4,638
・稼働率上昇等による
4,410 増収
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 4
業績予想
■第28期・第29期予想
第27期実績 第28期予想 対前期比 第29期予想 対前期比
営業収益（百万円） 3,144 3,074 △ 70 3,109 34
営業費用（百万円） 1,769 1,738 △ 31 1,778 40
営業利益（百万円） 1,374 1,336 △ 38 1,330 △6
経常利益（百万円） 1,178 1,123 △ 55 1,123 0
当期純利益（百万円） 1,177 1,121 △ 55 1,121 0
1口当たり分配金（円） 4,638 4,420 △ 218 4,420 0
発行済投資口数（口） 253,777 253,777 - 253,777 -
期中平均稼働率（％） 96.4 95.6 △ 0.8 96.1 0.5
■第27期実績から第28期予想への主な増減要因
（一口当たり円）
賃料収入 △69 消費税差額損 +6
資産運用報酬 +4 受取保険金 △38
支払利息 +26
4,638 ・非繁忙期による影響
（C‐8）プロシード 修繕費 △49
せんげん台 広告宣伝費 △37
・物件売却による剥落
売却益剥落 水道光熱費 △6
減価償却費 △1 4,420
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 5
自己投資口取得の概要
■自己投資口取得の意義
・1口当たり分配金の向上 ・中長期的な投資主価値の向上につながると判断し本投資法
・新たな投資主還元手法の導入 人初の自己投資口取得を決議
■自己投資口取得の概要 ■自己投資口取得の効果
取得した 3,000口 うち消却による
投資口の総数 （発行済投資口総数に対する割合：1.17％） 第27期 効果（注1） 第27期
１口当たり
期初予想分配金 確定分配金
投資口の 分配金
545,913千円 +54円
取得価額の総額 への効果 4,410円 （+1.2％） 4,638円
2019年3月27日～2019年4月4日
取得期間
（約定ベース） うち消却による
効果（注1）
証券会社との取引一任契約に基づく東京証券 １口当たり 第26期末 第27期末
取得方法
取引所における市場買付け NAV
2019年4月26日
への効果 203,743円 +2,458円
（+1.2％）
210,360円
消却日
（消却後の発行済投資口総数：253,777口）
（注1）仮に自己投資口の取得・消却を実施しなかった場合（発行済投資口総数：256,777口
の場合）の値を試算し、その差額を算出しています。
■自己投資口取得公表後の投資口価格の推移（注2）
110.00
本投資法人の終値（指数） 東証REIT指数
105.00
100.00
95.00
2019年3月26日 2019年4月4日 2019年4月24日 2019年4月26日
自己投資口取得公表日 自己投資口取得完了日 権利落ち 自己投資口消却日
171,300円 182,000円 174,400円 173,400円
90.00
3月26日 3月29日 4月1日 4月4日 4月7日 4月10日 4月13日 4月16日 4月19日 4月22日 4月25日
（注2）自己投資口取得公表日の投資口価格終値171,300円及び同日付東証リート指数1,899.90を100とし、それを基点として価格・指数の推移を自己投資口消却日まで併示しています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 6
投資主価値向上に向けた現状の課題と今後の取り組み
■本投資法人が認識する課題
・NAV倍率が1.0倍を下回った状態が継続しており、投資口の評価を高める必要
・競合REIT対比、規模の観点で劣位した状況にあり、安定性の高い魅力あるポートフォリオの構築
が必要
■本投資法人が今後実施すべき取り組み
現状の課題を踏まえて、投資主価値向上により重点を置いた施策を実施
①機動的な物件入替を通じたポートフォリオの質的向上
・ 高い不動産価格を活かした譲渡益を還元
・ 中長期的なNOIの向上に努めるべく、物件の取得も同時に検討
②パイプライン物件の取得を通じた、流動性・安定性の向上
・ 競争力が高いスポンサー開発物件等の取得を通じて、安定性の高い魅力あるポートフォリオを構築
③余剰資金を活用した自己投資口取得による投資主への還元
・ 余剰資金の積極的な活用方法である自己投資口の取得を検討することで還元策を強化
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 7
第23期～第27期の物件入替実績と今後の物件入替方針
本投資法人は機動的な物件入替を通じて、ポートフォリオの質を向上させてきました。前回公募増資以降の第23期から第27期
の物件入替により+4,029百万円の資産規模増加及び+333百万円の譲渡益・交換差益（うち99百万円は圧縮積立金として内部
留保しています。）を獲得しており、今後も継続的な物件入替と投資主への還元を検討していきます。
第23期 第24期・第25期 第26期・第27期
継続的な取り組みの実施
（2017年4月期） （2017年10月期・2018年4月期） （2018年10月期・2019年4月期）
東京 東京 千葉 千葉
今後の物件入替方針
プロシードK3
プロシードK2 プロシードK5
アネックス
取 宮城 ・東京外周部の築古物件に
得 ライフサポート
レジデンス船堀駅前 プロシード錦糸町
プロシード
仙台上杉
プロシード市川妙典Ⅱ 関して譲渡を検討
・譲渡益は投資主還元とし
取得価格：380百万円 取得価格：5,422百万円 取得価格：800百万円
て分配金に上乗せするほ
築年数：4.2年 平均築年数：12.1年 築年数：15.2年
か、取得資金として使用
を検討
譲渡価格：365百万円 譲渡価格：2,343百万円 譲渡価格：300百万円
・譲渡物件以上の取得を行
平均築年数：26.2年 平均築年数：24.8年 築年数：27.9年
交換差益：15百万円 譲渡益：294百万円 譲渡益：25百万円 い、ポートフォリオの質的
向上に加え、着実な外部
北海道 北海道 福岡 埼玉 成長を行う
愛媛
譲
渡
新潟
投資主価値
プロシードせんげん台
最大化の実現
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 8
物件入替による効果
物件入替によって投資主価値を増大させるとともに、資産規模の拡大を達成してきました。今後も継続的な取り組
みにより、さらなる成長と投資主価値の向上を目指していきます。
取得価格総額 NOI
+40億円 +187百万円
861億円 2,388百万円
2,201百万円
820億円
前回公募増資以降 前回公募増資以降
資産入替前 資産入替後
第27期末 資産入替前 資産入替後
第27期末
第23期 第23期
1口当たりNAV 1口当たり分配金
+16,957円 +438円
4,638円
210,360円
193,403円
4,200円
前回公募増資以降 第26期 前回公募増資時
資産入替前 資産入替後
第27期末 資産入替前 資産入替後
第27期末
第23期 第23期予想
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 9
ポートフォリオ方針
■ポートフォリオ方針並びに期末の状況
・資産運用会社が兼業業務として行う不動産コンサルティング業務による開発案件
・その他スターツグループが取り組む開発案件
上記案件による物件の組入れが取得可能となるよう投資対象を拡大することで、安定したポートフォリオの構築及び投資主価値
向上の実現に寄与します。
用途別ポートフォリオ方針（注1） 地域別ポートフォリオ方針（注1）
投資対象 特徴 価格比率 地域区分 価格比率
単身向け、DINKS向け、ファミリー向け等通常の
賃貸住宅 70％以上
賃貸住宅。
首都圏主要都市 70％以上
家具付きで月単位等の短期契約が可能な賃貸
マンスリーマンション
住宅。
家具付きで寝具交換等のサービス提供がある 25％以内
サービスアパートメント
賃貸住宅。
政令指定都市
ホテル 主に宿泊特化型のホテル等。 20％以内
（上記に含まれる都市を除きます。）
有料老人ホーム等の形式の賃貸住宅及び介護
高齢者向け施設 10％以内
老人福祉施設等の介護保険施設等。
賃貸住宅等のいずれにも該当しない用途であり、
資産運用会社が兼業する不動産コンサルティン 地方主要都市（県庁所在地等）
その他 25％以内 10％以内
グ業務にて建築企画等を行ったPFI、PPP、市街 （上記に含まれる都市を除きます。）
地開発事業等による開発物件等。
第27期末現在 2.1％ 0.6％ 第27期末現在 1.8％
賃貸住宅 首都圏主要都市
27.2％
マンスリーマンション 政令指定都市
高齢者向け施設 地方主要都市
97.2％ 71.0％
（注1）価格比率は、「各区分の取得価格の小計」÷「全物件の取得価格の合計」により算出しています。また、経済情勢及び不動産市況等により価格比率が目標値と合致しない場合があります。
（注2）運用ガイドラインの主な変更箇所は表中で下線を付して表示しています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 10
運用資産の稼働状況
■エリア別期中稼働率・賃料の推移(注)
（稼働率：％） （賃料：百万円）
95.6 95.9 95.9 95.9 96.3 96.0 96.1 96.1 96.5 96.6 97.1 96.3
第26期平均稼働率 100 650
95
95.9％ 90
85
550
+0.5％ 80
75
450
70 350
第27期平均稼働率 65
96.4％ 60
55
250
50 150
18年5月 18年6月 18年7月 18年8月 18年9月 18年10月 18年11月 18年12月 19年1月 19年2月 19年3月 19年4月
首都圏主要都市 賃料 政令指定都市 賃料 地方主要都市 賃料
首都圏主要都市 稼働率 政令指定都市 稼働率 地方主要都市 稼働率
■稼働状況 合計 稼働率
前 繁 忙 期 で あ る 第 25 期 の
96.0％を上回る実績となり、
■タイプ別期中稼働率・賃料の推移(注)
賃料収入も第25期から58百 （稼働率：％） （賃料：百万円）
95.6 95.9 95.9 95.9 96.3 96.0 96.1 96.1 96.5 96.6 97.1 96.3
万円増加しています。 100 600
95
500
■エリア別稼働率 90
首都圏主要都市で97％以上 85 400
の稼働率を維持。 80
地方主要都市でも期初から 75 300
4％以上の上昇が見られます。 70
65 200
60
■タイプ別稼働率 55
100
いずれのタイプも96％以上の
50 0
稼働率で推移しており、安定 18年5月 18年6月 18年7月 18年8月 18年9月 18年10月 18年11月 18年12月 19年1月 19年2月 19年3月 19年4月
的に稼働しています。 固定賃料 シングル 賃料 DINKS 賃料 ファミリー 賃料 その他 賃料
シングル 稼働率 DINKS 稼働率 ファミリー 稼働率 その他 稼働率 合計 稼働率
（注） 賃料は、賃貸借契約書に記載された賃料・募集賃料・共益費の合計額です。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 11
安定的な稼働率の推移と背景
■稼働率の推移（第8期～第27期）
本投資法人の所有する物件は20期連続、稼働率95％以上という高い水準を維持しています。
今後もその継続を目標として安定的な資産運用を行っていきます。
100
99
97.3 97.3
98 96.7 97.0 97.1 96.7 96.3 96.5
96.8 96.6 96.4
96.2 96.0 96.0 95.6 95.4 95.5 96.0 95.9
97
95.5
96
95
94
93
92
91
90
第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
■高稼働率維持の背景
①スターツグループ全体での協力体制
・ 全国660店舗（2019年5月31日時点）を展開するピタットハウスによる安定的なリーシング活動
・ スターツグループの総力が最大限発揮される東西線沿線を中心としたドミナントエリアでの優位性
②市場のニーズに向けたポートフォリオ構築
・ 最も需要が安定していると考えられる平均的な所得層向けの物件を投資対象に設定
・ 東京23区と東京近郊を兼ね備えた物件取得により、安定性と高い収益性を両立したポートフォリオを構築
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様々な変動リスクに対応したポートフォリオ構築
■ 本投資法人が主に投資する賃貸住宅の特性
最も需要の安定している平均的な所得層を対象にしたシングルタイプやファミリータイプの賃貸住宅を主要な投資対象としています。
賃料相場や入居者需要等の変動に可能な限り対応できるポートフォリオの構築と、中長期的に安定した運用を目指しています。
住戸タイプ別平均賃料 （注） 住戸タイプ別賃料帯 （注）
6万円未満 6～8万円 8～10万円 10～12万円
平均賃料（円） 12～14万円 14～16万円 16～20万円 20万円以上
住戸タイプ
第26期末 第27期末 100% 1.1％ 0.0％ 0.4％ 1.0％
3.9％ 4.1％
0.0％ 6.3％
10.7％
シングルタイプ 73,568 73,647
90% 0.0％ 6.4％
DINKSタイプ 119,272 119,396 21.2％
26.7％ 12.6％ 7.8％
ファミリータイプ 132,077 132,348 80%
全タイプ平均 93,432 93,560 7.0％
70%
20.2％
本投資法人のポートフォリオの特徴 27.7％
平均的な所得層向け 60% 26.1％
シングルタイプ 6～10万円未満の賃料帯 76.3％
DINKSタイプ 8～14万円未満の賃料帯 67.6％ 50%
13.7％
ファミリータイプ 8～16万円未満の賃料帯 69.8％ 49.6％
40% 19.2％
7.9％
30% 33.5％
20% 20.7％ 28.0％
東北
2物件
九州 関西
10% 18.7％
北関東
1物件 9物件 11.8％
3物件 8.6％
東海
4.9％
11物件 首都圏 0% 0.1％ 0.0％
80物件 シングルタイプ DINKSタイプ ファミリータイプ 合計
2,860戸 676戸 1,018戸 4,554戸
（注）・住戸タイプ別平均賃料及び賃料帯は、第26期末より第27期末まで継続して運用している106物件（4月25日に譲渡した（C-8）プロシードせんげん台を除いています。）のうち、高齢者向け施設、テナント・
事務所を除いた、パススルー契約の住戸(4,554戸)を対象としています。
（注）・平均賃料及び賃料帯の算出には、入居中の部屋は賃貸借契約書記載の賃料・共益費、空室であれば募集賃料・共益費の合計額を戸数で割り、小数第1位以下を切捨てにしています。
（注）・平均賃料の増減割合並びにタイプ別賃料帯の割合は、小数第2位以下を四捨五入しています。
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運用資産に関する賃貸借条件の状況
■契約時の賃料設定（注1）
新規契約時と従前契約時の賃料差 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
（千円）
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 40.5％ 43.6％ 42.4％ 46.4％ 53.8％
増額 231件 815 178件 469 214件 696 191件 718 278件 841
現状維持 206件 0 115件 0 175件 0 121件 0 132件 0 36.1％ 28.2％ 34.7％ 29.4％ 25.5％
減額 134件 △ 549 115件 △ 433 116件 △ 406 100件 △ 440 107件 △ 353
23.5％ 28.2％ 23.0％ 24.3％ 20.7％
合計 571件 266 408件 35 505件 290 412件 278 517件 488
変動率(注2) 0.5％ 0.1％ 0.6％ 0.7％ 1.1％
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
更新時の賃料改定 （千円）
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 16.1％ 11.3％ 16.2％ 16.0％ 21.6％
件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額
増額 65件 180 44件 63 96件 165 75件 116 126件 197
現状維持 338件 0 345件 0 496件 0 395件 0 456件 0 83.7％ 88.7％ 83.8％ 84.0％ 78.4％
減額 1件 △8 0件 0 0件 0 0件 0 0件 0
合計 404件 172 389件 63 592件 165 470件 116 582件 197 0.2％ 0.0％ 0.0％ 0.0％ 0.0％
現状維持
（注1）条件設定における数値はパススルー物件のみを対象とし、固定賃料型物件は除外しています。 第23期
27% 第24期 第25期 第26期 第27期
（61件） ■ 増額 ■ 維持 ■ 減額
（注2）入居者の入替が生じた住戸の入替前の月額賃料の合計額に対する入替後の月額賃料の合計額の変動率をいいます。
入替後の月額賃料の合計を入替前の月額賃料の合計で除して算出します。
■契約時の礼金設定および賃料比（注3）
新規契約時と従前契約時の礼金差 （千円） 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 16.8％ 19.4％ 17.4％ 13.8％ 13.9％
件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額
増額 96件 10,363 79件 8,563 88件 9,635 57件 6,470 72件 7,761
66.0％ 59.6％ 66.9％ 68.0％ 71.4％
現状維持 377件 0 243件 0 338件 0 280件 62 369件 0
減額 98件 △ 8,802 86件 △ 7,580 79件 △ 7,104 75件 △ 6,284 76件 △ 6,966
合計 571件 1,561 408件 983 505件 2,531 412件 247 517件 794 17.2％ 21.1％ 15.6％ 18.2％ 14.7％
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
合計額及び賃料比 （期末時点） （千円） ■ 増額 ■ 維持 ■ 減額
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
礼金合計 216,374 216,834 234,352 235,488 234,787
賃料合計 392,824 389,460 416,229 420,606 418,680
賃料比 0.55ヶ月分 0.55ヶ月分 0.56ヶ月分 0.56ヶ月分 0.56ヶ月分
（注3）賃料比の算出は、賃貸借契約書に記載された賃料と募集賃料の合計額から算出し、共益費は除外しています。またパススルー物件のみを対象とし、固定賃料型物件は除外しています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 14
運用資産の住居タイプ別平均入居期間（第23期～第27期末の入居実績）
各住居タイプで平均入居期間が伸びており、コスト低減等に寄与しています。
全体 （第23期末：平均3.9年→第27期末：平均4.5年） シングル （第23期末：平均3.8年→第27期末：平均4.5年）
100% 100%
7.2％ 8.7％ 9.3％ 11.6％ 6.7％ 8.2％ 8.9％ 12.0％
12.3％ 13.0％
90% 6.9％ 5.7％ 5.0％ 入居年数 90% 7.1％ 5.9％ 5.3％ 入居年数
4.9％ 5.2％ 4.9％ 5.0％
7.7％ 8.4％ 8.3％ 7.3％ 8.0％ 7.7％
80% 7.5％ 8.4％ 80% 6.5％ 7.9％
70% 12.9％ 12.5％ 12.9％ 70% 12.4％ 12.0％ 12.5％
14.3％ 13.9％ 10年以上 14.2％ 12.8％ 10年以上
60% 8-10年未満 60% 8-10年未満
23.0％ 22.8％ 23.2％ 22.6％ 22.1％ 22.2％
50% 22.3％ 50% 21.2％ 23.2％
23.7％ 6-8年未満 6-8年未満
40% 4-6年未満 40% 4-6年未満
30% 2-4年未満 30% 2-4年未満
20% 42.3％ 41.9％ 41.2％ 39.4％ 20% 43.8％ 43.7％ 43.4％ 41.2％
36.5％ 0-2年未満 38.1％ 0-2年未満
10% 10%
0% 0%
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
(平均3.9年） (平均4.0.年） (平均4.0年) (平均4.4年) （平均4.5年） (平均3.8年） (平均4.0年） (平均4.0年) (平均4.4年) （平均4.5年）
DINKS （第23期末：平均3.4年→第27期末：平均3.9年） ファミリー （第23期末：平均4.3年→第27期末：平均4.7年）
100% 4.4％ 100%
6.1％ 6.6％ 7.4％ 7.5％ 9.6％ 10.7％ 11.2％ 11.2％
5.4％ 4.4％ 11.6％
90% 4.1％ 4.1％ 4.6％ 90%
7.6％ 8.2％ 8.4％ 入居年数 6.5％ 5.4％ 4.0％ 5.3％ 5.8％ 入居年数
8.7％ 8.1％
80% 80% 8.4％ 9.7％ 10.3％ 9.7％
12.4％ 12.4％ 10.3％
12.7％ 12.7％ 14.7％
70% 10年以上 70% 15.2％ 10年以上
14.4％ 14.7％ 15.8％ 17.2％
60% 24.6％ 8-10年未満 60% 8-10年未満
26.8％ 27.4％ 26.3％
50% 26.7％ 50%
6-8年未満 23.7％ 23.0％ 24.0％ 23.8％ 6-8年未満
24.0％
40% 4-6年未満 40% 4-6年未満
30% 2-4年未満 30% 2-4年未満
20% 45.6％ 42.1％ 40.9％ 40.8％ 20%
38.5％ 0-2年未満 36.6％ 36.8％ 35.9％ 34.2％ 0-2年未満
31.0％
10% 10%
0% 0%
第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
（平均3.4年） (平均3.5年） (平均3.6年) (平均3.8年) （平均3.9年） （平均4.3年） (平均4.3年） (平均4.3年) (平均4.5年) （平均4.7年）
（注）・「入居年数」は、各期末時点での入居世帯の入居年数毎に集計しています。
・賃貸住宅を対象としているため、（Ｇ-23）グループホームたのしい家大正及び(C-76）ライフサポートレジデンス船堀駅前は集計から除外しています。
・全体には空室を除外した店舗事務所を含め算出しています。
・全体・シングル・DINKS・ファミリーの各平均入居期間は、小数第2位以下を切捨てにしています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 15
資産価値向上のための取り組み
■プロシード日本橋本町/エントランス改修工事（2018年12月竣工）
＜Before＞ ＜After＞
10部屋成約・賃料25,000円ＵＰを達成
■プロシード葛西２/外装リフレッシュ工事（2019年4月竣工）
＜Before＞ ＜After＞
コスト削減のため共用部の照明をＬＥＤへ変更
資産価値向上に寄与する外装リフレッシュ工事を実施
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 16
運用資産の各指標の推移
• 第27期の鑑定評価額は970.3億円となり、対前期比で8.4億円増加しています。
• 含み益は116.0億円となり、対前期比で16.2億円増加しています。
• NOI利回り（取得価格ベース）は、全体で5.5％となっています。
貸借対照表 NOI利回り NOI利回り 償却後利回り
取得価格 鑑定評価額 期末稼働率 NOI実績
（百万円）
計上額 （百万円） （％） （百万円）
（取得価格ベース） （鑑定評価額ベース） （取得価格ベース）
（百万円） （％） （％） （％）
取得時 第27期 第26期 第27期 第26期 第27期 第26期 第27期 第26期 第27期 第26期 第27期 第26期 第27期
首都圏主要都市 61,146 60,450 68,481 68,878 97.3 97.4 1,715 1,734 5.6 5.7 5.0 5.0 4.2 4.2
政令指定都市 23,395 23,526 25,886 26,321 93.5 93.6 608 598 5.2 5.1 4.7 4.5 3.8 3.7
地方主要都市 1,576 1,453 1,822 1,833 87.5 92.6 47 47 6.0 6.0 5.2 5.2 3.6 3.7
合計 86,117 85,431 96,189 97,032 96.0 96.3 2,370 2,380 5.5 5.5 4.9 4.9 4.1 4.1
（注）「ＮＯＩ利回り」は、年換算したＮＯＩ実績を取得価格、鑑定評価額でそれぞれ除した数値です。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 17
財務状況
■ 総資産額及びLTV推移（注1）
（億円） 総資産額 ＬＴＶ （％）
1,400 60
1,200 52.8 53.1 53.0 52.9 52.8 52.8 52.1 52.1 55
50.0 50.1 50.4 50.5 50.7 51.1 50.8
48.3 48.4 48.5 48.3 48.3 48.6 48.6 48.5 48.4 48.9 48.9
46.2 47.2
1,000 50
800 45
600 40
400 873 874 903 907 901 897 35
618 617 617 616
519 519 516
200 405 404 402 422 419 419 419 418 417 413 411 30
84 140 238 237
0 リファイ
25
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 ナンス後
（注２）
（注1）本グラフ内の「LTV」は、期末有利子負債残高（第8期～第18期は劣後投資法人債発行残高を含みます。）を期末総資産額で除して算出しています。
（注2）リファイナンス後 総資産LTV＝リファイナンス実施日（2019年5月24日）の有利子負債の残高÷（第27期末の貸借対照表上の資産合計＋第28期に調達した有利子負債の金額-第28期に返済した有利子負債の金額）
■第27期末有利子負債残高（2019年4月30日） ■ 有利子負債コストの推移
（百万円） （％）
支払利息 融資関連費用 コスト比率
借入残高 500 2.0
1年内返済予定の長期借入金 5,949百万円 450 1.8
400 1.45 1.39 1.6
1.36
長期借入金 40,097百万円 1.28
350 1.4
借入金合計 46,046百万円 300 1.01 1.2
0.92 0.91 0.89 0.88 0.91
250 1.0
有利子負債比率 51.1％
200 0.8
150 146 153
0.6
148 152 158 163
■信用格付の状況 100 146 148 153 156
0.4
50 69 0.2
56 53 45 54 48 48 47 44 45
株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ） ： Ａ－（安定的） 0 0.0
第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 18
リファイナンス後（2019年5月24日）の有利子負債の状況
■借入金総額アロケーション ■有利子負債返済期の分散状況
西日本シティ銀行 京都銀行
1.1％ 0.9％ 東日本銀行 （百万円） 返済額 リファイナンス借入金
オリックス銀行 0.8％ 8,000
1.7％ みずほ信託銀行
横浜銀行 0.7％ 7,000
2.2％
5,773
三井住友信託銀行 6,000
3.0％
りそな銀行
香川銀行 22.0％ 5,000
3.7％ 4,320 4,320 4,320 4,190
三井住友銀行 3,700 4,000
4,000 3,700
8.1％ 3,449
総額 3,049
2,500 2,873 2,900
千葉銀行 45,646 3,000
10.4％ 百万円
2,000
あおぞら銀行
20.2％
武蔵野銀行 1,000
10.4％ みずほ銀行
14.8％ 0
第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期
19年10月 20年4月 20年10月 21年4月 21年10月 22年4月 22年10月 23年4月 23年10月 24年4月 24年10月 25年4月 25年10月
■借入先の内訳 ■借入残高・固定化比率の推移
借入先 借入残高（百万円） （百万円） 借入残高 固定化比率 (％)
りそな銀行 10,061 50,000 45,646 46,046 46,046 45,646 100
9,222 45,000 42,746 42,746 90
あおぞら銀行
みずほ銀行 6,773 40,000 80
武蔵野銀行 4,768
35,000 70
千葉銀行 4,728
30,000 60
三井住友銀行 3,701
1,687 25,000 50
香川銀行
三井住友信託銀行 1,375 20,000 29.0 29.0 28.4
40
27.2
横浜銀行 1,000 15,000 21.5 21.5 30
オリックス銀行 780
10,000 20
西日本シティ銀行 500
5,000 10
京都銀行 400
350 0 0
東日本銀行 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期
みずほ信託銀行 300
17年4月 17年10月 18年4月 18年10月 19年4月 リファイナンス後
合計 45,646 19年5月24日
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 19
2019年5月24日リファイナンスの概要
■ リファイナンス対象ローン
（百万円） （百万円）
タームローン 2E タームローン 2N 増減
期間 2年6ヶ月 期間 6年
総額 3,449 総額 3,049 △ 400
あおぞら銀行 1,025 あおぞら銀行 831 △ 194
りそな銀行 783 りそな銀行 635 △ 148
千葉銀行 356 千葉銀行 356 -
内 武蔵野銀行 356 内 武蔵野銀行 356 -
訳 みずほ銀行 308 訳 香川銀行 303 -
香川銀行 303 みずほ銀行 250 △ 58
三井住友銀行 225 三井住友銀行 225 -
三井住友信託銀行 93 三井住友信託銀行 93 -
基準金利
変動金利 固定金利 0.860％（注2）
+0.420％（注1）
返済方法 期限一括 返済方法 期限一括
（注1）基準金利とは、全銀協1ヶ月TIBORを指します。 （注2）固定化後の金利を記載しています。
リファイナンス後
第25期末 第26期末 第27期末 2019年5月24日
平均残存期間 3.0年 2.8年 2.8年 3.2年
固定化比率 27.2％ 21.5％ 21.5％ 28.4％
平均金利 0.69％ 0.69％ 0.69％ 0.71％
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 20
投資口価格の推移
第27期中における投資口価格の終値ベース最高値は184,700円（2019年4月3日）、最安値は
164,300円(2018年12月25日）でした。
第26期 第27期 第28期
指数 出来高 東証REIT指数 本投資法人の終値（指数） 出来高（口）
120.00 5,000
4,500
2019年4月3日
第27期最高値 4,000
110.00 184,700円
3,500
3,000
100.00 2,500
2,000
2018年12月25日
第27期最安値
1,500
164,300円
90.00
1,000
500
80.00 0
2018年5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2019年1月 2月 3月 4月 5月
（注）本投資法人第26期期首の投資口価格終値162,300円及び同日付東証リート指数1,728.39を100とし、それを基点として価格・指数の推移を2019年5月31日まで併示しています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 21
投資主の状況（2019年4月30日現在）
■第27期末の投資主及び投資口の構成
外国法人
その他国内法人 0.7％ 金融機関・証券会社
投資主数 1.2％ 0.3％ 投資口数
15,417名 253,777口
金融機関・証券会社 個人
37.8％ 38.3％
個人
97.8％
外国法人
8.2％ その他国内法人
15.6％
■第27期末の主要投資主 ■投資主構成の推移（第18期～第27期）
氏名又は名称
所有投資口数
（口）
投資主比率
（％）（注）
外国法人等 その他国内法人 金融機関・証券会社 個人
1 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 34,647 13.65 100%
6.2％ 3.8％ 5.9％ 4.6％ 5.7％ 6.2％ 6.4％ 6.3％
2 スターツコーポレーション株式会社 34,153 13.45 7.5％ 8.2％
3 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 30,609 12.06 90% 15.7％ 15.5％ 13.5％ 14.1％
4 野村信託銀行株式会社（投信口） 8,919 3.51 15.7％ 15.5％ 14.2％ 15.5％
17.0％ 15.6％
5 資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 5,149 2.02 80%
6 DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE SECURITIES PORTFOLIO 3,780 1.48
7 近畿産業信用組合 3,313 1.30 70%
PAG INVESTMENT ADVISORS PTE LTD - STARLET CAYMAN L. P. -DAIWA 31.7％
8 3,019 1.18 24.4％ 33.4％
CM SINGAPORE LTD - NOMINEE 35.2％ 32.1％ 35.8％
60% 35.5％ 37.5％ 37.8％
9 モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社 2,011 0.79 37.8％
10 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口9） 2,008 0.79
11 蔭山 恭一 2,000 0.78
50%
12 BNYM SA/NV FOR BNYM FOR BNY GCM CLIENT ACCOUNTS M LSCB RD 1,900 0.74
13 SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT 1,365 0.53
40%
STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY FOR STATE STREET BANK
14 1,279 0.50 30%
LUXEMBOURG SCA ON BEHALF OF ITS CLIENTS : CLIENT OMNI OM25
15 SMBC日興証券株式会社 1,163 0.45 51.1％ 49.0％
45.3％ 46.5％ 46.5％ 43.9％
16 JPモルガン証券株式会社 1,049 0.41 20% 42.5％ 42.0％ 40.4％ 38.3％
16 吉田商事株式会社 1,000 0.39
16 播州信用金庫 1,000 0.39 10%
19 加藤 和宏 1,000 0.39
20 BNY FOR GCM CLIENT ACCOUNTS （E）BD 940 0.37 0%
合計 140,304 55.28 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
（注）投資主比率は、小数第2位未満を切捨てにしています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 22
STARTS
PROCEED
INVESTMENT
CORPORATION
今後の運用方針
第28期以降の運用方針
第27期の主な取り組み 第28期（2019年10月期）以降の取り組み
●物件譲渡 ●1,000億円ポートフォリオの早期達成
（C-8）プロシードせんげん台を売却 ●スターツグループと連携した優良物件の取得及び
外
●運用ガイドラインの変更 開発案件への取り組み
部
●物件の入替によるポートフォリオの質的向上
成
●運用ガイドラインの変更に伴う、新投資対象物件への取り組み
長
安
●期中平均95％超の稼働率を維持 ●期中平均稼働率95％超の維持・向上 定
⇒期末稼働率
期中平均稼働率
96.3％（第26期96.0％）
96.4％（第26期95.9％）
・スターツグループ各社と連携強化による収益性の向上
・ネット掲載強化、客付業者様への物件認知度の向上
し
●コスト削減 ・モデルルーム導入強化による訴求力の向上、営業力強化 た
内
部
・保険料値上前、地震保険見直し 年間約5,000千円削減
●原状回復時の再商品化
・原状回復、プラスワン工事の実施
・商品化による利便性、意匠性の向上による早期入居
分
成
長
・室内設備の一新によるバリューアップ
・室内設備新規導入による利便性向上、競争力強化
●コスト削減の継続
・広告宣伝費、修繕費、建物維持管理費
配
・デザインクロス・床材・建具交換による意匠改善 ●資本的支出を活用した大規模修繕、設備更新による 金
●モデルルーム化による内覧時の訴求力向上 ・資産価値の向上と賃料収入増加の実現
の
確
●LTVの保守的な運用 ●安定した財務基盤の構築 保
財 ●平均借入残存期間の長期化、平均金利の引下げ ・保守的なLTVのコントロール
務 ●固定化の推進 ・長期固定化、返済期限の分散化
戦 ●自己投資口の取得・消却 ・バンクフォーメーションの更なる充実、調達手段の多様化
略
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 24
スターツグループの協力体制
■スポンサーサポートとしてのグループ内協力関係
スターツプロシード投資法人 スターツグループ
安定的な資産運用 積層型ビジネスの展開
ホテル事業 信託事業
物件の
取得・入替 建設
シニア事業 証券・保険事業
資金の還流により
財務の安定性
の維持・向上
稼働率・賃料の
維持・向上
不動産ビジネスを
更に加速
ポートフォリオの堅実な運用に コンサル
50年間培った顧客との 不動産
ティング/
より投資主価値の向上に努める 開発 強固なリレーション
管理
パイプラインの
確保
資産価値の
維持・向上
物件取得等
グループとしての
スポンサーサポート 出版事業 商業施設事業
投資主価値の
最大化 仲介
ポイントサービス セキュリティー事業
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 25
ウェアハウジング中の物件①
■プロシード山下公園ザ・タワー
＜ 物 件 概 要 ＞
構 造 ・ 規 模 ： 鉄筋コンクリート造
地上18階、地下2階建
プロシード山下公園ザ・タワー
竣 工 年 月 ： 2008年1月
賃 貸 戸 数 （ 間 取 り ） ： 1R 84戸 1LDK 29戸
2LDK 26戸 3LDK 3戸
店舗 5戸 計147戸
所 在 地 ： 神奈川県横浜市中区山下町
敷 地 面 積 ： 01,676.56㎡
延 床 面 積 ： 12,208.74㎡
建 築 用 途 ： 共同住宅、店舗、
駐車場、保育所
用 途 地 域 ： 商業地域
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 26
ウェアハウジング中の物件②
■ザ・パークハビオ横浜山手
ザ・パークハビオ横浜山手
＜ 物 件 概 要 ＞
構 造 ・ 規 模 ： 鉄筋コンクリート造
地上6階、地下1階建
竣 工 年 月 ： 2015年7月
賃 貸 戸 数 （ 間 取 り ） ： 1R 2戸 1K 48戸 1DK 13戸
1LDK+S 13戸 計76戸
所 在 地 ： 神奈川県横浜市中区
石川町二丁目
敷 地 面 積 ： 0,944.24㎡
延 床 面 積 ： 3,606.42㎡
建 築 用 途 ： 共同住宅
用 途 地 域 ： 近隣商業地域
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スポンサー等による開発物件
■プロシード金山３
プロシード金山３
＜ 物 件 概 要 ＞
構 造 ・ 規 模 ： 鉄筋コンクリート造 地上13階建
竣 工 年 月 ： 2018年8月
賃 貸 戸 数 （ 間 取 り ） ： 1K 48戸 1LDK 12戸 計60戸
所 在 地 ： 愛知県名古屋市中区正木二丁目
敷 地 面 積 ： 0,465.41㎡
延 床 面 積 ： 2,008.86㎡
稼働率：94.0％ 建 築 用 途 ： 共同住宅
（2019年5月31日時点） 用 途 地 域 ： 近隣商業地域
■プロシード水戸３
プロシード水戸３
＜ 物 件 概 要 ＞
構 造 ・ 規 模 ： 鉄筋コンクリート造 地上12階建
竣 工 年 月 ： 2018年10月
賃 貸 戸 数 ( 間 取 り ) ： 1R 24戸 1LDK 24戸 1K 12戸 計60戸
所 在 地 ： 茨城県水戸市南町三丁目
敷 地 面 積 ： 0,744.01㎡
延 床 面 積 ： 2,359.02㎡
稼働率：100％ 建 築 用 途 ： 共同住宅
（2019年5月31日時点） 用 途 地 域 ： 商業地域
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スターツグループの開発プロジェクト
流山おおたかの森駅前市有地開発事業 京都市中央卸売市場第一市場 府中グリーンプラザ敷地活用事業 札幌北8西1地区再開発事業
千葉県流山市 「賑わいゾーン」活用事業 東京都府中市 北海道札幌市
アルファグランデ千桜タワー 公共施設・ホテル・住宅 京都府京都市 ホテル・店舗・ ホテル・店舗
東京都千代田区 2019年1月開業(ホテル棟) ホテル・商業 事務所・コワーキングスペース 2023年6月竣工予定
住宅・店舗・事務所・生活支援施設 2019年4月開業(ホール棟) 2020年7月開業予定 2021年夏ごろ開業予定
2020年3月竣工引渡予定(住宅棟)
2018年7月竣工
直近の大型プロジェクト 2019年度 2020年度 2021年度 2022年度以降
民間収益施設➁
（病院）
サブアリーナ施設
（横浜武道館）
民間収益施設➀
（ホテル等）
メインアリーナ施設
ホテルエミオン東京ベイ 新館 習志野市 大久保地区公共施設再生事業 弘前市 吉野町緑地周辺整備等PFI事業 横浜文化体育館再整備事業
千葉県浦安市 千葉県習志野市 青森県弘前市 民間収益施設①(ホテル等)
ホテル 公共施設(図書館・市民ホール・公民館)・ 公共施設(美術館) 神奈川県横浜市
2018年9月竣工 公園・駐車場・民間付帯施設 民間付帯施設(ミュージアムショップ・カフェ・シードル工房) ホテル・店舗・駐車場
2019年11月開業予定 2020年4月開業予定 2024年4月開業予定
（注）イメージパースは実際と異なる場合がございます。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 29
PFI・PPPの事業規模
PFIの事業規模は、2017年の5.8兆円から2022年には21兆円まで増加が見込まれます。
駅直結等の好立地かつ繁華性の創出が見込まれる大規模な物件を、競争力のある価格で取得
することが可能です。
（億円） PFI事業 契約金額（累計）
250,000 政府が掲げる目標
210,000
200,000
150,000
100,000
58,279
47,948 51,593 54,494
50,000 40,059 41,373 45,525 46,527
33,160 37,692
26,112
20,561
14,920
6,895 9,078
3 359 1,542 3,358
0
出所：内閣府 民間資金等活用事業推進室（PPP/PFI推進室）「PFIの現状について」
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運用会社のコンサルティング事例①【千葉県流山市】
■流山おおたかの森駅前市有地開発事業
建物の権利
「都心から一番近い森のまち」流山のシンボルとなる 事業スキーム
“CultureNest” 集合住宅棟 ホテル・商業棟 大成建設が設計・施工
公共施設棟
ｽﾀｰﾂ ｽﾀｰﾂｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ （ホール）
ｽﾀｰﾂ （建物所有予定）
ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ ﾃﾞﾍﾞﾛｯﾌﾟﾒﾝﾄ
（賃貸） （分譲） ｽﾀｰﾂﾎﾃﾙ開発 流山市
（ホテル運営） （建物所有）
ｽﾀｰﾂｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ
ｽﾀｰﾂ ｽﾀｰﾂ （定期借地）
ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ ﾃﾞﾍﾞﾛｯﾌﾟﾒﾝﾄ 流山市
（土地所有） （土地所有） (土地所有)
流山市(土地所有)
土地の権利
完成イメージ 物件概要(2019年4月付)
集合住宅棟 ホテル・商業棟 ホール・市民窓口
敷地面積 4,200㎡ 2,000㎡ 3,945㎡
建築面積 1,927㎡ 1,047㎡ 2,586㎡
建ぺい率 45.90％ 52.36％ 65.56％
延床面積 19,393㎡ 8,161㎡ 3,493㎡
容積率 399.97％ 392.22％ 87.34％
完成イメージ 完成イメージ 鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造
構造 鉄骨造
基礎免震 （一部鉄骨造）
集合住宅棟の賃貸区画はリートに組入予定 3つの施設を駅直結のデッキで接続
階数 地上14階、地下1階 地上11階、PH1階 地上2階
スケジュール
最高高さ 44.9ｍ 45.1m 13.3ｍ
2016年 7月 募集要項の開示
集合住宅棟
2016年 11月 優先交渉権者の決定 ⚫ 分譲：192戸 ⚫ 客室：167室 ⚫ 観覧席：506席
公共施設棟 ホテル棟
2017年 1月 工事着工
⚫ 賃貸： 49戸 ⚫ バンケット、大浴場、フィット ⚫ 前後移動可能な観覧席
2017年 3月 事業契約書締結 ネススタジオを設置
2018年 10月 ホテル棟 竣工 ⚫ 保育所設置 ⚫ ホワイエと一体化して利用可
規模・特徴 カフェ、レストランを誘致 能
2018年 12月 公共施設棟 竣工 ⚫
2019年 1月 ホテル棟 引渡・開業 ⚫ 利用者にとって便利な市民窓
2019年 2月 公共施設棟を流山市に引渡 口、観光案内所を設置
2020年 3月 集合住宅棟 竣工引渡予定
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運用会社のコンサルティング事例②【東京都千代田区】
■神田東松下町計画民間住宅棟開発事業 アルファグランデ千桜タワー
免 ＜物件概要＞
震 構 造 ・ 規 模 ： 鉄骨コンクリート造・地上25階建（基礎免震）
竣 工 年 月 ： 2018年7月
分 譲 戸 数 ： 185戸(契約済み)
賃貸戸数(間取り) ： 2LDK 45戸 2SLDK 10戸 3LDK 10戸 店舗 3戸
計68戸
敷 地 面 積 ： 03,428.28㎡
延 床 面 積 ： 26,971.61㎡
建 築 用 途 ： 共同住宅・店舗・事務所・生活支援施設
用 途 地 域 ： 商業地域 防火地域
アルファグランデ千桜タワー
◼ 神田東松下町計画民間住宅棟開発事業（アルファグランデ千桜タワー）は、旧千桜
小学校跡地（区有地）と隣接する民有地に定期借地権を設定して事業者が一体的
に開発し、東西に広場を配置した、平均的な所得者層向けを中心とした分譲マン
ション及び賃貸マンションを整備する計画です。
稼働率：98.7％ ◼ 2010年に千代田区の公募プロポーザルにより、スターツコーポレーション株式会社
（2019年5月31日時点） が事業者として選定され、2018年7月に竣工しました。
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運用会社のコンサルティング事例③【東京都府中市】
■府中グリーンプラザ敷地活用事業 ＜2021年 開業予定＞
府中グリーンプラザ
府中駅
約100ｍ
府中市役所 大國魂神社
駅直結のデッキで接続
8F
ホテル
3F
ロビー・
多目的 シェア ピタット コワーキング
スペース キッチン ハウス スペース
2F
生活利便型店舗等 カフェ等飲食店舗
駐車場
（テナント） （テナント）
1F
完成イメージ
＜計画概要＞
規 模 ： 地上8階建
敷 地 面 積 ： 1,092.27㎡
延 床 面 積 ： 5,764.00㎡
構 造 ： 鉄骨造
完成イメージ 完成イメージ 完成イメージ 事 業 期 間 ： 50年（定期借地）
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 33
運用会社のコンサルティング事例④【京都府京都市】
■京都市中央卸売市場第一市場「賑わいゾーン」活用事業 ＜2020年 開業予定＞
京都市中央
卸売市場
第一市場
計画地
梅小路京都西駅及びロータリー
2019年3月16日OPEN
京都水族館
鉄道博物館
ＪＲ梅小路京都西駅とデッキで接続
屋上テラス
８F
ホテル
４F
３F ホテルロビー
市場 ２F 商業 駅
１F 商業
完成イメージ
＜計画概要＞
規 模 ： 地上8階、地下1階、
PH1階建
敷 地 面 積 ： 4,000.00㎡
延 床 面 積 ： 17,673.71㎡
用 途 ： ホテル、商業施設
完成イメージ 完成イメージ 完成イメージ 事 業 期 間 ： 60年（定期借地）
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 34
運用会社のコンサルティング事例⑤【千葉県習志野市】
■「京成大久保」駅前に立地する既存公共施設の再生事業 ＜2019年11月 開業予定＞
＜事業概要＞ 【現状】
【解体後・一部新築（民間部分は定期借地）】
大
京成大久保駅 民間付帯施設 久
北館〈別棟〉
大 保
勤 久 公
駐 民
労 保
車 館
会 図
場 ・
北館 館 書 市
〈公民館・図書館棟〉 館 民
会
駐車場（153台） 館
リ リ
ノ ノ
・ベ 新 ベ
増ー 築 ー
築シ シ
ョ ョ
ン ン
北 民
館 北 間
〈
南 公 館 付
民 〈
南館
（一部増築）
館 館 別 帯
・ 棟
図 〉 施
書
＜敷地概要＞ 館 設
〉
完成イメージ P F I 事 業 用 地 ： 45,583㎡
【施設更新後】
民間付帯事業用地 ： 1,337㎡
都 市 公 園 ： 公示面積45,460㎡
＜施設提案概要＞
■北館（公民館、図書館、ホール）
■南館（アリーナ、こどもスペース、駐車場、広場）
■公園（パークゴルフ場、野球場、駐車場、広場）
完成イメージ 完成イメージ ■民間付帯施設（賃貸住宅、カフェ） 完成イメージ
北館 南館
＜事業体制＞
習志野市
＜ＰＦＩ事業＞ 出資者（予定）
＜民間付帯事業＞
代表企業：スターツコーポレーション 習志野市
出資 構成員 ：スターツファシリティーサービス
SPC 構成員 ：スターツＣＡＭ
構成員 ：熊谷組
構成員 ：三上建築事務所
スターツコーポレーション
事業マネジメント 設計・監理業務 建設業務 維持管理業務 運営業務 民間公共的/収益事業
スターツＣＡＭ
スターツＣＡＭ ｽﾀｰﾂﾌｧｼﾘﾃｨｰｻｰﾋﾞｽ(公民館、南館）
熊谷組 スターツファシリティーサービス スターツファシリティーサービス
スターツコーポレーション 三上建築事務所 日比谷ｱﾒﾆｽ（公園）
日比谷アメニス 日比谷アメニス（公園） アシックスジャパン
青木茂建築工房 図書館流通ｾﾝﾀｰ(図書館)
ケーアンドイー
設計・監理業務 建設業務 維持管理業務委託
建設業務 運営業務(ｽﾀｰﾂﾌｧｼﾘﾃｨｰｻｰﾋﾞｽより発注)
南館運営業務 ：アシックスジャパン スターツＣＡＭ スターツＣＡＭ スターツアメニティー
舞台装置：不二装備工業【地元企業】 駐車場運営管理 ：スターツアメニティー
駐車場 ：雄健工業 フューチャーセンター支援 ：まちづくり会社ドラマチック
ホール運営 ：綜合舞台サービス
予約システム構築・運用 ：ランプロス
自販機設置 ：三興ベンディング【地元企業】
備品調達・設置 ：京葉産業【地元企業】
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 35
運用会社のコンサルティング事例⑥【青森県弘前市】
■弘前市吉野町緑地周辺整備等ＰＦ Ｉ事業 ＜2020年 開業予定＞
施設概要（配置図）
吉野町煉⽡倉庫：5,313.07㎡
土渕川吉野町緑地： 6,226㎡ 展示室（常設・企画）
4 3
シードル スタジオ
コミュニティ
カフェ ギャラリー等
5
2
1 1 ミュージアムロード
2 メインエントランス
3 屋外イベント・展示が可能な中庭
4 駐車場・駐輪場
5 パークアベニュー
完成イメージ
＜事業体制＞
＜ＰＦＩ事業＞
計画地
＜付帯事業＞
・ミュージアムショップ＆カフェ、シードル工場
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 36
スターツグループによる進行中の事業例
■新浦安にて進行中のプロジェクト：「タイムレスタウン新浦安」（千葉県浦安市）
＜計画概要＞
敷地面積：約51,900㎡
・分譲マンション：鉄筋コンクリート免震構造4階建 170戸
・分譲戸建：木造2階建 90戸
・施設：高齢者福祉施設、保育施設、地域交流施設
完成イメージ 完成イメージ 完成イメージ