スターツプロシード投資法⼈
Starts Proceed Investment Corporation
本⽇付公表の適時開⽰に関する補⾜説明資料
2019年3⽉26⽇
（資産運⽤会社）
スターツアセットマネジメント株式会社
Starts Asset Management Co., Ltd.
投資主価値向上に向けた各種取組み
本投資法⼈は、投資主価値の向上に向けて各種取組みを⾏っていきます。
本投資法⼈の現状認識
NAV倍率 本投資法⼈が認識する現状の課題
倍 0.85 NAV倍率が1.0倍を下回った状態が継続しており、
（1⼝当たりNAV：203,744円）
投資⼝の評価を⾼める必要
時価総額
競合REIT対⽐、規模の観点で劣位した状況にあり、
442
億円
安定性の⾼い魅⼒あるポートフォリオの構築が必要
（東証REIT指数の0.29%）
（注）1⼝当たりNAVは2018年10⽉期末の純資産総額に含み益を⾜して算出。
NAV倍率及び時価総額は3⽉22⽇時点。
東証REIT指数の割合は、浮動株調整後の組⼊⽐率。
現状の課題を踏まえて、投資主価値向上に、より重点を置いた施策を実施
投資主価値向上に向けた現状の課題への打ち⼿
1 機動的な物件⼊替を通じたポートフォリオの質的向上
⾼い不動産価格を活かした譲渡益を還元
中⻑期的なNOIの向上に努めるべく、物件の取得も同時に検討
2 余剰資⾦を活⽤した⾃⼰投資⼝取得による投資主への還元
余剰資⾦の積極的な活⽤⽅法である⾃⼰投資⼝の取得を検討することで還元策を強化
3 パイプライン物件の取得を通じた、流動性・安定性の向上
競争⼒あるスポンサー開発物件等の取得を通じて、安定性の⾼い魅⼒あるポートフォリオを構築
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本⽇公表した⼀連の取組みに関する詳細
本投資法⼈は、本⽇⾃⼰投資⼝取得と物件譲渡を発表しました。本取組みにより、投資主価値の向上を⽬指します。ま
た、⾃⼰投資⼝取得及び物件譲渡は投資主還元の有効な⼿段として今後も継続的に検討していきます。
⾃⼰投資⼝取得の概要と今後の⽅針 物件譲渡の概要（プロシードせんげん台）
本件の意義 本件の意義
► 投資主価値向上のため、本投資法⼈初の⾃⼰投資⼝取得を決議 ► 築27.9年と築年の経過した物件を譲渡
► 今後、割安な投資⼝価格の向上に向けた施策の第⼀歩 ► 東京外環部の物件を譲渡し、ポートフォリオの質を向上
► 分配⾦の向上に加えて新たな投資家還元⼿法の導⼊
取得し得る 3,000⼝（上限）
投資⼝の総数 （発⾏済投資⼝総数に対する割合:1.17%）
所在地 埼⽟県越⾕市千間台⻄⼆丁⽬
投資⼝の 建築年⽉⽇ 1991年5⽉31⽇（築27.9年）
550百万円（上限） 譲渡予定価格 300,720千円
取得価額の総額
想定帳簿価格 264,209千円
譲渡予定価格と
2019年3⽉27⽇〜2019年4⽉19⽇ 036,510千円
取得期間 想定帳簿価格の差額
（約定ベース）
譲渡予定⽇ 2019年4⽉26⽇
(注)譲渡予定価格には、譲渡諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地⽅消費税等は
含まれていません。
証券会社との取引⼀任契約に基づく
取得⽅法
東京証券取引所における市場買付け
2019年4⽉期の分配⾦の予想
4,700円
投資⼝価格が低く、ポートフォリオ拡⼤や質的向上のための施策を検 53 4,603
討したうえで、更に余剰資⾦が⽣じた場合は、今後も継続的に⾃⼰投
4,600円 50 4,550
資⼝取得を検討していきます。
100
4,500円 ⾃⼰投資⼝
First Step その他
取得の効果
4,400 予想修正
資本的⽀出を活⽤した⼤規模修繕、設備更新 4,400円
物件取得の可能性 本譲渡の
効果
4,300円
余剰資⾦がある場合
NEW 4,200円
Second Step 本⽇公表 ⾃⼰投資⼝
本取組み前
⾃⼰投資⼝取得による投資家還元 数値 取得終了後
（試算値）
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これまでの物件⼊替実績と今後の物件⼊替⽅針
本投資法⼈は機動的な物件⼊替を通じて、ポートフォリオの質を向上させてきました。前回公募増資以降の第23期から第26期
の物件⼊替により+4,289百万円の資産規模増加及び+309百万円の譲渡益・交換差益（うち99百万円は圧縮積⽴⾦として内部
留保しています。）を獲得しており、今後も継続的な物件⼊替と投資主への還元を検討していきます。
第23期 第24期・第25期 第26期・第27期
継続的な取組の実施
（2017年4⽉期） （2017年10⽉期・ 2018年4⽉期） （2018年10⽉期・2019年4⽉期）
東京 東京 千葉 千葉 パイプライン物件の取得
• スターツグループの優良物件及び
プロシード プロシードK3
開発案件の取得
プロシードK5
K2 アネックス
取 プロシード錦⽷町
宮城
ライフサポート
得 レジデンス船堀駅前
プロシード
仙台上杉
プロシード市川妙典Ⅱ
• 運⽤ガイドラインの変更に伴う
新投資対象物件の取得
取得価格：380百万円 取得価格：5,422百万円 取得価格：800百万円
取得築年数：4.2年 取得平均築年数：12.1年 取得築年数：15.2年
投資主価値
向上を⽬指す
譲渡価格：365百万円 譲渡価格：2,343百万円 譲渡価格：300百万円 今後の物件⼊替⽅針
譲渡平均築年数：26.2年 譲渡平均築年数：24.8年 譲渡築年数：27.9年
交換差益：15百万円 譲渡益：294百万円 譲渡益：24百万円 地⽅の築古物件は継続的に譲渡を
検討
北海道 北海道 福岡 本⽇公表した譲渡物件 今後は東京外周部の築古物件も譲
渡を検討
譲 愛媛
譲渡益は投資家還元として分配⾦
埼⽟
渡 に上乗せするほか、取得資⾦とし
ても使⽤を検討
新潟 譲渡物件以上の取得を⾏い、ポー
トフォリオの質的向上に加え、着
プロシードせんげん台 実な外部成⻑を⾏う
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これまでの物件⼊替による効果
本投資法⼈は、これまでの物件⼊替によって投資主価値を増⼤させるとともに、資産規模の拡⼤を達成してきました。今後も
継続的な取組みにより、更なる成⻑と投資主価値の向上を⽬指していきます。
これまでの物件⼊替の取組による効果（前回公募増資以降第23期〜第26期）
取得価格総額 NOI
+42億円 +169百万円
863億円 2,370百万円
2,201百万円
820億円
前回公募増資以降 前回公募増資以降
資産⼊替前 第26期末
資産⼊替後 資産⼊替前 第26期末
資産⼊替後
第23期 第23期
1⼝当たりNAV 1⼝当たり分配⾦
+210円
+10,340円 4,410円
203,743円
193,403円
4,200円
前回公募増資以降 前回公募増資時
資産⼊替前 第26期末
第26期
資産⼊替後 資産⼊替前 第26期末
資産⼊替後
第23期 第23期予想
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注意事項
本資料は、情報の提供のみを⽬的として作成されたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・売買の推奨・営業
等を⽬的としたものではありません。
本資料には、スターツプロシード投資法⼈（以下、「本投資法⼈」といいます。）に関する記載の他、第三者が公表す
るデータ・指標等をもとにスターツアセットマネジメント株式会社（以下、「本資産運⽤会社」といいます。）が作成
した図表・データ等が含まれています。また、これらに対する本資産運⽤会社の現時点での分析・判断・その他⾒解に
関する記載が含まれています。
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本資料の内容に関しては未監査であり、その内容の正確性及び確実性を保証するものではありません。また、本資産運
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廃⽌される場合がありますので、あらかじめご了承下さい。
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性があります。
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