スターツプロシード投資法人（証券コード：8979）
Starts Proceed Investment Corporation
第30期（2020年10月期）決算説明会資料
2020年12月16日
（資産運用会社）
スターツアセットマネジメント株式会社
Starts Asset Management Co., Ltd.
ＭＥＭＯ
目次
第30期決算概要 今後の運用方針
第30期 決算ハイライト 4 第30期以降の運用方針 29
新型コロナウイルスによる影響 5 分配金の推移 30
第30期 決算実績 6 スターツグループの協力体制 31
業績予想 7 ウェアハウジング中の物件 32
投資主価値向上に向けた現状の課題と今後の取り組み 8 スポンサー等による開発物件 34
第6回公募増資（2016年11月実施）以降の投資口価格の推移 9 スターツグループの開発プロジェクト 35
第23期～第30期の物件入替実績と今後の物件入替方針 10 スターツグループの開発事例 36
プロシード門前仲町取得 11 スターツグループによる進行中の事業例 44
プロシード舞浜取得 12 運用会社の取り組み事例 45
プロシード水戸３取得 13
第23期以降の物件入替による効果 14
安定的な稼働率の推移と背景 15
参考資料
様々な変動リスクに対応したポートフォリオ構築 16 貸借対照表 47
運用資産に関する賃貸借条件の状況 17 損益計算書/金銭の分配に関する計算書 48
運用資産の住居タイプ別平均入居期間（第25期末～第30期末の入居実績） 18 キャッシュ・フロー計算書と主要な経営指標 49
運用資産の取得価格・鑑定評価額等 19 有利子負債の状況（2020年10月31日現在） 50
LTVの推移 20 ポートフォリオマップ（2020年10月31日現在） 53
投資法人債の概要及び財務状況 21 ポートフォリオ方針及び現在の状況 54
有利子負債の状況/リファイナンス後（2020年11月24日） 22 ポートフォリオ一覧（2020年10月31日現在） 55
投資口価格の推移 23
サステナビリティに関する取り組み
運用会社の概要
24
スターツアセットマネジメント株式会社 59
投資主の状況（2020年10月31日現在） 27
注意事項 61
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 2
STARTS
PROCEED
INVESTMENT
CORPORATION
第30期決算概要
第30期 決算ハイライト
■第30期 1口当たり分配金
期初予想分配金 確定分配金 前期比
（第29期実績 5,059円）
+68円/+1.3％
5,420円 5,488円 +429円/+8.5％
■第30期 運用サマリー
◼ 2020年3月～2020年5月に下記2物件を含む3物件譲渡（譲渡価格5,801百万円）、
下記3物件を含む4物件取得（取得価格6,140百万円）の入替を実施
物件の入替による含み益の実現 ◼ プロシード西長堀、プロシード京橋を譲渡（2020年5月29日）
外部成長
ポートフォリオの質的向上を指向 譲渡益245百万円
◼ プロシード門前仲町、プロシード舞浜、プロシード水戸３を取得（2020年5月29日）、
取得価格合計3,093百万円
◼ 期中平均稼働率 95.7％
◼ 第3期以降28期連続で稼働率95％以上を維持
内部成長 安定的な資産運用を継続 ◼ 新型コロナウイルスの影響は軽微であり、期中平均稼働率は前年同期比△0.3ポ
イントに留まる
◼ 新規入替時の賃料変動率は+1.4％であり、前年同期比+0.6ポイント
◼ 2回目の一般募集による投資法人債を起債し、調達コストを低減（第31期）
◼ 総資産LTV（リファイナンス後）（注1） 第29期末50.6％→50.5％（0.1ポイント低下）
財務状況 財務の健全化を維持
◼ 鑑定LTV（リファイナンス後）（注2） 第29期末46.4％→46.2％（0.2ポイント低下）
◼ 固定化比率（リファイナンス後） 第29期末37.8％→37.8％（±0ポイント）
（注1）リファイナンス後 総資産LTV＝リファイナンス実施日（2020年11月24日）の有利子負債の残高÷（第30期末の貸借対照表上の資産合計＋第31期に調達した有利子負債の金額-第31期に返済した有利子負債の金額）
（注2）リファイナンス後 鑑定LTV＝リファイナンス実施日（2020年11月24日）の有利子負債の残高÷（第30期末の鑑定評価額合計＋第31期に調達した有利子負債の金額-第31期に返済した有利子負債の金額）
（注3）金額は切捨て、割合については小数第2位を四捨五入して、それぞれ記載しています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 4
新型コロナウイルスによる影響
■ 稼働状況
5月 6月 7月 8月 9月 10月 合計・平均 対前年比
2019年 96.1 96.2 95.9 95.7 96.1 95.7 96.0
稼働率(％) △ 0.3ポイント
2020年 95.8 95.8 95.9 95.6 95.6 95.2 95.7
2019年 68 77 66 67 74 63 415
入居(件) △ 32件
2020年 52 67 80 55 65 64 383
2019年 69 80 76 73 58 81 437
退去(件) 10件
2020年 78 72 83 65 66 83 447
滞納率(％) 2019年 0.58 0.67 0.67 0.79 0.68 0.78 0.70
（注）
0.11ポイント改善
2020年 0.86 0.51 0.67 0.46 0.49 0.52 0.59
（注）対象月に発生したエンドテナント賃料滞納分のうち、1 ヶ月経過後も滞納解消されない滞納金額を、本投資法人の賃料収受金額合計で除して算出しています。
■賃料動向（2020年11月30日時点）
【賃料ベース比率】
⚫ 住居テナント賃料減額・支払猶予要請 ➡ 4件10戸（5165戸中）
5.4%
対応結果 ➡ 賃料減額 ：1件7戸（総額 12,000円/月）
更新料分割支払：1件1戸
⚫ 商業テナント賃料減額・支払猶予要請 ➡ 9件（62店舗中） 住居テナント
対応結果 ➡ テナントと協議の結果現状維持 商業テナント
⚫ 本投資法人が所有する商業テナントは賃料ベースで全体の5.4％
であり、将来的に減額を実施したとしても収益への影響は軽微。 94.6%
⚫ 主なPM会社であるスターツアメニティー株式会社とは賃料保証契
約を締結しているため、賃料滞納が発生しても本投資法人に入っ
てくる賃料への影響は極めて限定的。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 5
第30期 決算実績
■第29期実績及び第30期予想との比較
第29期実績 第30期実績 対前期比 第30期期初予想 対予想比
営業収益（百万円） 3,665 3,352 △ 313 3,348 3
営業費用（百万円） 1,790 1,769 △ 21 1,761 8
営業利益（百万円） 1,874 1,582 △ 292 1,587 △4
経常利益（百万円） 1,685 1,394 △ 291 1,377 17
当期純利益（百万円） 1,683 1,392 △ 291 1,375 17
1口当たり分配金（円） 5,059 5,488 429 5,420 68
発行済投資口数（口） 253,777 253,777 - 253,777 -
期中平均稼働率（％） 96.1 95.7 △ 0.4 95.8 △ 0.1
■第30期分配金の主な増減要因 （一口当たり円）
■分配金 ■ 増加 ■ 減少
受取保険金 +42 支払利息（注） +41
資産運用報酬 -26
・物件入替による賃料 修繕費 -23 消費税差額損 -23
収入の増加 水道光熱費 -17
・非繁忙期による影響 広告宣伝費 -66
減価償却費 +83
固都税 -23 5,488
賃料・共益費 +7 プロシード北堀江
譲渡益剥落 △588
5,059 更新料
礼金
-15
-27 プロシード西長堀
借主修繕負担金 -10 プロシード京橋
譲渡益 +968
（注）投資法人債利息を含みます。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 6
業績予想
■第31期・第32期予想
第30期実績 第31期予想 対前期比 第32期予想 対前期比
営業収益（百万円） 3,352 3,163 △ 188 3,129 △ 34
営業費用（百万円） 1,769 1,808 39 1,783 △ 25
営業利益（百万円） 1,582 1,355 △ 227 1,345 △9
経常利益（百万円） 1,394 1,151 △ 242 1,144 △7
当期純利益（百万円） 1,392 1,149 △ 242 1,142 △7
1口当たり分配金（円） 5,488 4,530 △ 958 4,500 △ 30
発行済投資口数（口） 253,777 253,777 - 253,777 -
期中平均稼働率（％） 95.7 95.9 0.2 95.8 △ 0.1
■第31期予想分配金の主な増減要因 （一口当たり円）
■分配金 ■ 増加 ■ 減少
稼働率上昇等による増収
投資法人債への切換え及び
借入金のリファイナンスによ
るコスト削減
5,488 賃料・共益費 +167
更新料 +14 水道光熱費 +16
プロシード西長堀
礼金 +29 広告宣伝費 +63 資産運用報酬 -55
プロシード京橋 支払利息（注） △12
借主修繕負担金 +10 減価償却費 +22 一般事務委託手数料 +9
譲渡益剥落 △968 受取保険金 △73 融資関連費用 △6
固都税 △9 消費税差額損 +87 投資法人債発行費償却 +4 4,530
投資主総会費用 +24
（注）投資法人債利息を含みます。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 7
投資主価値向上に向けた現状の課題と今後の取り組み
■本投資法人が認識する課題
・今までの継続した様々な施策によりNAV倍率は第27期（2019年4月期）末の0.8倍程度から第28期（2020年10
月期）末時点で1.0倍まで上昇したものの、新型コロナウイルス等の影響で2020年10月末日時点では0.9倍程
度となっており、競合銘柄対比としては低いため引き続き投資口の評価を高める必要
・競合REIT対比、規模の観点で劣位した状況にあり、安定性の高い魅力あるポートフォリオの構築が必要
■本投資法人が今後実施すべき取り組み
現状の課題を踏まえて、投資主価値向上により重点を置いた施策を継続して実施
①機動的な物件入替を通じたポートフォリオの質的向上
・ 高い不動産価格を活かした譲渡益を還元
・ 中長期的なNOIの向上に努めるべく、物件の取得も同時に検討
②パイプライン物件の取得を通じた、流動性・安定性の向上
・ 競争力が高いスポンサー開発物件等の取得を通じて、安定性の高い魅力あるポートフォリオを構築
③余剰資金を活用した自己投資口取得による投資主への還元
・ 余剰資金の積極的な活用方法である自己投資口の取得を検討することで還元策を強化
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 8
第6回公募増資（2016年11月実施）以降の投資口価格の推移
物件入替や自己投資口の取得などの取り組みを継続して行うことで、コロナショック前にはNAV倍率が1.0倍近くまで回復しました。
コロナショック後もディフェンシブなポートフォリオが功を奏し、投資口価格は東証リート指数をアウトパフォームしています。
指数 本投資法人の終値（指数） 東証REIT指数 1口当たりNAV（指数） 2019/10/21
150.00 2019/9/26 2017年以降最高値 2020/3/30
物件入替 213,800円⇒P/NAV1.01x 物件取得
2017/12/7
2017/9/28 物件入替 第28期DPU4,420円⇒4,480円
140.00 物件入替 第25期DPU4,200円⇒4,630円
第24期DPU4,150円⇒4,620円
2019/3/26
130.00
自己投資口
取得決定
120.00 2017/2/23 2018/5/23
パイプラインサポート 物件取得
契約見直し
110.00 2020/5/18
3物件取得
第30期DPU5,062円⇒5,420円
100.00
2020/3/13
3物件譲渡
第29期DPU4,500円⇒5,024円
90.00
第30期DPU4,450円⇒5,062円
2018/12/14
2017/3/28 2017/4/11 規約変更
80.00 交換による物件入替 格付取得
70.00
60.00
17/1 17/3 17/6 17/9 17/12 18/3 18/6 18/9 18/12 19/3 19/6 19/9 19/12 20/3 20/6 20/9 20/10
（注）グラフ内の日付は情報開示日です。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 9
第23期～第30期の物件入替実績と今後の物件入替方針
本投資法人は機動的な物件入替を通じて、ポートフォリオの質を向上させてきました。前回公募増資以降の第23期から第30期の物
件入替により+5,834百万円の資産規模増加及び1,136百万円の譲渡益・交換差益（うち499百万円は圧縮積立金として内部留保して
います。）を獲得しており、今後も継続的な物件入替と投資主への還元を検討していきます。
第28期 第29期 第30期
第23期～第27期
（2019年10月期） （2020年4月期） （2020年10月期）
継続的な取り組みの実施
東京 茨城
愛知
今後の物件入替方針
神奈川
第23期
～
取得物件
プロシード門前仲町 プロシード水戸３
ザ・パークハビオ
千葉
第30期 ・東京外周部の築古物件
プロシード金山３ 横浜山手
合計 に関して譲渡を検討
プロシード舞浜
取得価格 6,602百万円 770百万円 3,047百万円 3,093百万円 13,521百万円 ・譲渡益は投資主還元と
鑑定評価額（注1） 6,731百万円 824百万円 3,160百万円 3,359百万円 14,074百万円 して分配金に上乗せす
平均築年数（注2） 12.0年 1.1年 4.7年 0.7年 7.2年 るほか、取得資金として
使用を検討
譲渡価格 3,008百万円 205百万円 2,451百万円 3,350百万円 9,014百万円
鑑定評価額（注1） 2,995百万円 197百万円 2,580百万円 2,974百万円 8,746百万円 ・譲渡物件以上の取得を
平均築年数（注2） 25.4年 26.6年 12.3年 12.3年 17.2年 行い、ポートフォリオの
譲渡益/交換差益 334百万円 5百万円 549百万円 245百万円 1,136百万円 質的向上に加え、着実
大阪
な外部成長を行う
大阪
第23期
埼玉
～
譲渡物件 プロシード西長堀
プロシード東川口
第30期
プロシード北堀江
合計 投資主価値
プロシード京橋 最大化の実現
（注1）取得物件の鑑定評価額は取得時点の鑑定評価額、譲渡物件の鑑定評価額は譲渡の前期末時点の鑑定評価額です。
（注2）築年数は取得・譲渡時点の築年数です。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 10
プロシード門前仲町取得
◼ 2020年5月29日、プロシード門前仲町を取得しました。
◼ 本物件はスターツグループが設計施工した物件です。
◼ 取得価格は1,240百万円、鑑定評価額（2020年3月1日時点）は1,310百万円、取得時の築年数は0.4年でした。
◼ 本物件が所在する門前仲町は、大手町駅まで7分、新宿駅まで約30分と都心部に位置しており、竣工から2か月もしないうちに稼
働率100％になっています。
スターツ開発 新
築
プロシード門前仲町
駅徒歩7分
＜ 物 件 概 要 ＞
構 造 ・ 規 模 ： 鉄筋コンクリート造 地上7階建
竣 工 年 月 ： 2020年1月18日
賃貸戸数（間取 り ） ： 1K 36戸 1LDK 12戸 計48戸
所 在 地 ： 東京都江東区福住一丁目7番8号
敷 地 面 積 ： 0,665.38㎡
延 床 面 積 ： 1,777.37㎡
稼働率：100.0％ 建 築 用 途 ： 共同住宅
（2020年10月31日時点） 用 途 地 域 ： 準工業地域
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 11
プロシード舞浜取得
◼ 2020年5月29日、プロシード舞浜を取得しました。
◼ 本物件はスターツグループのネットワークを生かして土地を取得し、スターツグループが設計施工した物件です。
◼ 取得価格は1,029百万円、鑑定評価額（2020年3月31日時点）は1,180百万円、取得時の築年数は0.2年でした。
◼ 本物件はスマートフォンを利用し鍵の開閉を行うことが可能なスマートロックをはじめとした、外部から住宅設備機器が操作可能
な最新の IoT を導入しており、地域の他物件との差別化を図り、高稼働の維持が見込めます。
◼ 徒歩20分程度で大型テーマパークにもアクセスできます。
スターツ開発 新
築
プロシード舞浜
稼働率：98.5％
（2020年10月31日時点）
＜ 物 件 概 要 ＞
構 造 ・ 規 模 ： 鉄筋コンクリート造 地上5階建
竣 工 年 月 ： 2020年3月10日
賃 貸 戸 数 （ 間 取 り ） ： 1K 66戸 計66戸
所 在 地 ： 千葉県浦安市富士見四丁目14番13号
敷 地 面 積 ： 0,922.85㎡
延 床 面 積 ： 2,151.57㎡
建 築 用 途 ： 共同住宅
用 途 地 域 ： 第一種中高層住居専用地域
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 12
プロシード水戸３取得
◼ 2020年5月29日、プロシード水戸３を取得しました。
◼ 取得価格は824百万円、鑑定評価額（2020年3月31日時点）は869百万円、取得時の築年数は1.7年でした。
◼ 本物件の取得までの過去1年間の平均稼働率は98.4％と高稼働率で推移しており、今後も維持できるものと見込んでいます。
◼ 周辺には大手企業の支社・支店が多く存在しており、高い法人賃貸ニーズがあります。
プロシード水戸２
プロシード水戸
プロシード水戸３
＜ 物 件 概 要 ＞
構 造 ・ 規 模： 鉄筋コンクリート造 地上12階建
竣 工 年 月： 2018年9月20日
賃 貸 戸 数 （ 間 取 り ）： 1R 24戸 1K 12戸 1LDK 24戸 計60戸
所 在 地： 茨城県水戸市南町三丁目1番41号
敷 地 面 積： 744.01㎡
延 床 面 積： 2,359.02㎡
稼働率：98.1％ 建 築 用 途： 共同住宅
（2020年10月31日時点） 用 途 地 域： 商業地域
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 13
第23期以降の物件入替による効果
物件入替によって投資主価値を増大させるとともに、資産規模の拡大を達成してきました。今後も継続的な取り組
みにより、さらなる成長と投資主価値の向上を目指していきます。
取得価格総額 NOI
+59億円 +200百万円
878億円
879億円 2,401百万円
2,382百万円
820億円 2,201百万円
前回公募増資以降 第29期 第30期 前回公募増資以降 第29期 第30期
第23期 第23期
1口当たりNAV 1口当たり分配金
+24,065円 +1,288円
217,468円 5,488円
213,318円
5,059円
193,403円 4,200円
前回公募増資以降 第29期 第30期 前回公募増資時 第29期 第30期
第23期 第23期予想
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 14
安定的な稼働率の推移と背景
■稼働率の推移（第2期～第30期）
本投資法人の所有する物件は第3期以降、継続して稼働率95％以上という高い水準を維持しています。
今後もその継続を目標として安定的な資産運用を行っていきます。
100
99
98 97.3 97.3
97.0 97.0 97.1
96.7 96.7 96.7 96.8 96.6
97 96.4 96.3 96.6 96.3 96.5 96.4
96.2 96.0 96.0 96.0 95.9 96.0 96.1
95.5 95.6 95.4 95.5 95.7
96
95
93.7
94
93
92
91
90
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2006/10 2007/4 2007/10 2008/4 2008/10 2009/4 2009/10 2010/4 2010/10 2011/4 2011/10 2012/4 2012/10 2013/4 2013/10 2014/4 2014/10 2015/4 2015/10 2016/4 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10 2020/4 2020/10
■高稼働率維持の背景
①スターツグループ全体での協力体制
・ 全国646店舗（2020年10月31日時点）を展開するピタットハウスによる安定的なリーシング活動
・ スターツグループの総力が最大限発揮される東西線沿線を中心としたドミナントエリアでの優位性
②市場のニーズに向けたポートフォリオ構築
・ 最も需要が安定していると考えられる平均的な所得層向けの物件を投資対象に設定
・ 東京23区と東京近郊を兼ね備えた物件取得により、安定性と高い収益性を両立したポートフォリオを構築
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 15
様々な変動リスクに対応したポートフォリオ構築
■ 本投資法人が主に投資する賃貸住宅の特性
最も需要の安定している平均的な所得層を対象にしたシングルタイプやファミリータイプの賃貸住宅を主要な投資対象としています。
賃料相場や入居者需要等の変動に可能な限り対応できるポートフォリオの構築と、中長期的に安定した運用を目指しています。
住戸タイプ別平均賃料 （注） 住戸タイプ別平均賃料 （注）
平均賃料（円） 坪単価（円） （％） 6万円未満 6～8万円 8～10万円 10～12万円
住戸タイプ 12～14万円 14～16万円 16～20万円 20万円以上
第29期末 第30期末 第29期末 第30期末 100 0.5 1.3
1.5 0.0 5.4
5.2 0.5 7.1
シングルタイプ 74,738 74,819 9,916 9,927 11.3
0.2
90
DINKSタイプ 118,350 118,614 8,559 8,578 6.4
11.9 21.7
ファミリータイプ 134,035 134,427 6,663 6,682 80 25.3 7.4
全タイプ平均 95,014 95,195 8,328 8,344 8.6
70
23.3 19.3
本投資法人のポートフォリオの特徴
平均的な所得層向け 60
25.3
シングルタイプ 6～10万円の賃料帯 74.9％
50
DINKSタイプ 8～14万円の賃料帯 68.9％ 13.3
ファミリータイプ 8～16万円の賃料帯 68.5％
49.6 21.9
40
9.7
30
32.8
20 23.7
東北 26.2
2物件
九州 関西 10 17.8
1物件 6物件 北関東
3物件 11.0
7.2
東海
首都圏
4.4
12物件 0 0.2 0.0
80物件 シングルタイプ DINKSタイプ ファミリータイプ 合計
2,716戸（62.0％） 636戸（14.5％） 1,031戸（23.5％） 4,383戸
（注）・住戸タイプ別平均賃料及び賃料帯は、第29期末より第30期末まで継続して運用している104物件（5月29日に譲渡した（G-28）プロシード西長堀及び（G-29）プロシード京橋、同日に取得した（C-83）プロ
シード門前仲町、 （C-84）プロシード舞浜及び（R-5）プロシード水戸３を除いています。）のうち、高齢者向け施設、テナント・事務所を除いた、パススルー契約の住戸(4,383戸)を対象としています。
（注）・平均賃料及び賃料帯の算出には、入居中の部屋は賃貸借契約書記載の賃料・共益費、空室であれば募集賃料・共益費の合計額を戸数で割り、小数第1位以下を切捨てにしています。
（注）・平均賃料の増減割合並びにタイプ別賃料帯の割合は、小数第2位以下を四捨五入しています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 16
運用資産に関する賃貸借条件の状況
■契約時の賃料設定（注1）
（％） 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
新規契約時と従前契約時の賃料差 （千円）
100
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 80 42.4 46.4 52.5
53.8 60.5 60.6
増額 214件 696 191件 718 278件 841 218件 565 315件 960 232件 671 60
現状維持 175件 0 121件 0 132件 0 124件 0 138件 0 109件 0
減額 116件 △ 406 100件 △ 440 107件 △ 353 73件 △ 261 68件 △ 173 42件 △ 159 40 34.7 29.4
25.5 29.9
合計 505件 290 412件 278 517件 488 415件 303 521件 786 383件 512 26.5 28.5
20
変動率(注2) 0.6％ 0.7％ 1.1％ 0.8％ 1.7％ 1.4％ 23.0 24.3 20.7 17.6 13.1 11.0
0
更新時の賃料改定 （千円）
100
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 11.3 16.2 16.0 21.6 26.3 28.3
件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 80
増額 96件 165 75件 116 126件 197 120件 183 152件 277 132件 219 60
現状維持 496件 0 395件 0 456件 0 337件 0 386件 0 373件 0
88.7 83.8 84.0
減額 0件 0 0件 0 0件 0 0件 0 0件 0 0件 0 40 78.4 73.7 71.7
合計 592件 165 470件 116 582件 197 457件 183 538件 277 505件 219 20
変動率(注2) 0.2％ 0.3％ 0.4％ 0.4％ 0.5％ 0.5％
更新率 92.9％ 94.0％ 90.4％ 91.0％ 92.4％ 90.3％ 0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
（注1）条件設定における数値はパススルー物件のみを対象とし、固定賃料型物件は除外しています。
（注2）入居者の入替が生じた住戸の入替前の月額賃料と共益費の合計額に対する入替後の月額賃料と共益費の合計額の変動率を ■ 増額 ■ 維持 ■ 減額
いいます。入替後の月額賃料と共益費の合計を入替前の月額賃料と共益費の合計で除して算出します。
■契約時の礼金設定および賃料比（注3）
（％）
新規契約時と従前契約時の礼金差 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
（千円）
100
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 17.4 13.8 13.9 14.7 15.4 15.4
80
件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額
増額 88件 9,635 57件 6,470 72件 7,762 61件 6,277 80件 7,924 59件 6,205 60
68.0
66.9 71.4 67.7 69.9 68.1
現状維持 338件 0 280件 62 369件 189 281件 103 364件 272 261件 265 40
減額 79件 △ 7,104 75件 △ 6,284 76件 △ 6,967 73件 △ 6,092 77件 △ 6,660 63件 △ 5,830 20
合計 505件 2,531 412件 247 517件 984 415件 287 521件 1,535 383件 640 15.6 18.2 14.7 17.6 14.8 16.4
0
合計額及び賃料比 （期末時点） （千円）
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 ■ 増額 ■ 維持 ■ 減額
礼金合計 234,352 235,488 234,787 238,145 237,517 257,485
賃料合計 416,229 420,606 未
418,680 422,007 421,292 424,618
賃料比 0.56ヶ月分 0.56ヶ月分 0.56ヶ月分 0.56ヶ月分 0.56ヶ月分 0.61ヶ月分
（注3）賃料比の算出は、賃貸借契約書に記載された賃料と募集賃料の合計額から算出し、共益費は除外しています。またパススルー物件のみを対象とし、固定賃料型物件は除外しています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 17
運用資産の住居タイプ別平均入居期間（第25期末～第30期末の入居実績）
各住居タイプで平均入居期間が伸びており、コスト低減、更新料増収等に寄与しています。
全体 （第25期末：平均4.0年→第30期末：平均4.8年） シングル （第25期末：平均4.0年→第30期末：平均4.7年）
（％） 100 （％） 100
9.3 11.6 12.3 12.5 13.3 13.6 8.9 12.0 13.0 13.1 13.7 13.7
90 5.0 入居年数 90 5.3 入居年数
4.9 5.2 5.7 5.6 5.2 4.9 5.0 5.1 4.4 4.0
80 8.3 7.5 80 7.7 6.5
8.4 8.5 8.8 9.1 7.9 7.8 8.2 8.0
70 12.9 14.3 10年以上 70 12.5 14.2 10年以上
13.9 12.3 12.8 10.4 11.5 13.9
13.1 14.4
60 8-10年未満 60 8-10年未満
23.2 22.2 21.2 23.8
50 22.3 23.7 23.9 22.6 6-8年未満 50 23.2 23.1 19.8 6-8年未満
20.5
40 4-6年未満 40 4-6年未満
30 2-4年未満 30 2-4年未満
20 41.2 39.4 37.3 0-2年未満 20 43.4 41.2 38.1 39.9 39.1 40.6 0-2年未満
36.5 37.0 36.6
10 10
0 0
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
(平均4.0年) (平均4.4年) （平均4.5年） （平均4.6年） （平均4.8年） （平均4.8年） (平均4.0年) (平均4.4年) （平均4.5年） （平均4.5年） （平均4.7年） （平均4.7年）
DINKS （第25期末：平均3.6年→第30期末：平均4.2年） ファミリー （第25期末：平均4.3年→第30期末：平均5.3年）
（％） 100 （％） 100
6.6 7.4 7.5 8.1 8.5 9.3 11.2 11.2 11.6 11.8
4.1 12.9 13.7
90 4.1 4.6 6.4 7.5 入居年数 90 入居年数
8.4 6.3 4.0 5.3 5.8 6.8
8.7 8.1 7.4 8.1 8.3
80 7.7 8.6 80 10.3 9.7 10.3
12.7 12.7 11.6 11.4
70 14.7 16.4 10年以上 70 12.3 10年以上
16.3 15.0 14.7 15.8 17.2 16.1
60 8-10年未満 60 16.2 16.0 8-10年未満
27.4 26.3 26.7
50 24.1 22.0 22.3 6-8年未満 50 24.0 6-8年未満
23.8
24.0 25.1
40 4-6年未満 40 22.5 22.0 4-6年未満
30 2-4年未満 30 2-4年未満
20 40.9 40.8 38.5 37.5 38.0 38.4 0-2年未満 20 35.9 0-2年未満
34.2 31.0 28.8
28.5 27.7
10 10
0 0
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
(平均3.6年) (平均3.8年) （平均3.9年） （平均4.1年） （平均4.2年） （平均4.2年） (平均4.3年) (平均4.5年) （平均4.7年） （平均4.9年） （平均5.1年） （平均5.3年）
（注）・「入居年数」は、各期末時点での入居世帯の入居年数毎に集計しています。
・賃貸住宅を対象としているため、（Ｇ-23）グループホームたのしい家大正及び(C-76）ライフサポートレジデンス船堀駅前は集計から除外しています。
・全体には空室を除外した店舗事務所を含め算出しています。
・全体・シングル・DINKS・ファミリーの各平均入居期間は、小数第2位以下を四捨五入しています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 18
運用資産の取得価格・鑑定評価額等
• 第30期の鑑定評価額は987.6億円となり、対前期比で3.4億円増加しています。
• 含み益は126.0億円であり、 帳簿価額対比14.2％ です。
• NOI利回り（取得価格ベース）は、全体で5.5％となっています。
貸借対照表 NOI利回り NOI利回り 償却後利回り
取得価格 鑑定評価額 期末稼働率 NOI実績
（百万円）
計上額 （百万円） （％） （百万円）
（取得価格ベース） （鑑定評価額ベース） （取得価格ベース）
（百万円） （％） （％） （％）
取得時 第30期 第29期 第30期 第29期 第30期 第29期 第30期 第29期 第30期 第29期 第30期 第29期 第30期
首都圏主要都市 66,256 64,838 71,968 74,431 96.9 96.1 1,751 1,819 5.5 5.5 4.9 4.9 4.1 4.1
政令指定都市 19,265 19,016 24,614 21,632 93.9 92.0 585 511 5.3 5.3 4.8 4.7 3.7 3.7
地方主要都市 2,400 2,304 1,841 2,701 90.5 95.7 45 70 5.8 5.9 5.0 5.2 3.5 3.6
合計 87,922 86,159 98,423 98,764 95.9 95.2 2,382 2,401 5.4 5.5 4.8 4.9 4.0 4.0
（注）「ＮＯＩ利回り」は、年換算したＮＯＩ実績を取得価格、鑑定評価額でそれぞれ除した数値です。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 19
LTVの推移
■ 総資産額及びLTV推移（注1）
（億円） （％）
総資産額 総資産ＬＴＶ
1,400 60
1,200 52.8 53.1 53.0 52.9 52.8 52.8 52.1 52.1
50.0 50.1 50.4 50.5 50.7 51.1 50.8 50.6 50.5 55
48.3 48.4 48.5 48.3 48.3 48.4 48.9 48.9
1,000 46.2 47.2 50
800 45
600 40
400 873 874 903 907 901 898 902 904 35
616
519 519 516
200 405 404 402 422 419 419 419 418 417 413 411 30
84 140 238 237
0 25
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2006/4 2006/10 2007/4 2007/10 2008/4 2008/10 2009/4 2009/10 2010/4 2010/10 2011/4 2011/10 2012/4 2012/10 2013/4 2013/10 2014/4 2014/10 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10 2020/4 2020/10
（注1）本グラフ内の「LTV」は、期末有利子負債残高を期末総資産額で除して算出しています。
■ 鑑定評価額及びLTV推移（注2）
（億円） 鑑定評価額 鑑定ＬＴＶ （％）
58.2
1,400 56.2 57.0 56.0 56.0 55.8 55.3 54.8 60
54.9
1,200 51.5 52.5 52.1 51.4 52.7 51.6 55
48.4 49.5
1,000 46.7 47.4 48.1 48.2 47.9 47.5 46.7 46.4 46.2 50
45.8
800 45
600 40
900 889 946 961 970 977 984 987
400 35
651
200 480 494 503 30
369 361 355 348 362 361 361 363 365 370 376
76 126 220 223
0 25
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2006/4 2006/10 2007/4 2007/10 2008/4 2008/10 2009/4 2009/10 2010/4 2010/10 2011/4 2011/10 2012/4 2012/10 2013/4 2013/10 2014/4 2014/10 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10 2020/4 2020/10
（注2）本グラフ内の「LTV」は、期末有利子負債残高（第8期～第18期は劣後投資法人債発行残高を含みません。）を期末鑑定評価額で除して算出しています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 20
投資法人債の概要及び財務状況
■投資法人債の起債
発行条件
年限 5年
発行額 10億円
クーポン 0.54％
• 2回目の一般募集による投資法人債の成功により、投資口
条件決定日 2020年11月13日 及びローンでの資金調達に加わる新たな調達手段を獲得
• 低金利による調達に成功
払込日 2020年11月19日
償還日 2025年11月19日
主幹事 みずほ証券/SMBC日興証券/大和証券
■第30期末有利子負債残高（2020年10月31日） ■ 有利子負債コストの推移
（百万円） （％）
借入残高 投資法人債利息等 支払利息 融資関連費用 コスト比率
500 2.0
1年内返済予定の長期借入金 8,020百万円 450 1.8
長期借入金 36,626百万円 400 1.6
1.28
350 1.4
借入金合計 44,646百万円 300 1.01 1.2
0.92 0.91 0.89 0.88 0.91 0.89 0.92 0.91
投資法人債 1,000百万円 250 1.0
200 3 3 4 0.8
有利子負債比率 50.5％ 150 0.6
146 152 148 153 158 156 164 156 167 161
100 0.4
■信用格付の状況 50 0.2
45 54 48 48 47 44 45 42 41 40
0 0.0
株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ） ： Ａ－（安定的） 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10 2020/4 2020/10 2021/4
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 21
有利子負債の状況/リファイナンス後（2020年11月24日）
■アロケーション ■返済期の分散状況
京都銀行 東日本銀行
みずほ信託銀行 （百万円）
西日本シティ銀行
0.9％ 0.8％
0.7％
投資法人債 返済額 リファイナンス借入金 投資法人債発行額
1.1％
4.4％ 8,000
オリックス銀行
1.3％
横浜銀行 7,000
2.2％
三井住友信託銀行
2.9％ 6,000 5,773
りそな銀行
21.0％
香川銀行
3.5％ 5,000 1000
三井住友銀行
総額 4,320 4,320 4,190 4,320
7.7％
3,700 4,000
45,646 4,000
千葉銀行 百万円 あおぞら銀行
2,873 2,900 3,049
9.9％ 19.3％
3,000 1000 2,700
武蔵野銀行
3,700
10.0％ みずほ銀行 2,000
14.4％
1,000
1,500
■内訳 0
第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期
借入先 借入残高（百万円） 2021/4 2021/10 2022/4 2022/10 2023/4 2023/10 2024/4 2024/10 2025/4 2025/10 2026/4 2026/10 2027/4
りそな銀行 9,602
あおぞら銀行
みずほ銀行
8,795
6,580
■2020年11月24日タームローン2Q概要
武蔵野銀行 4,576
千葉銀行 4,536
金額 期間 固定金利
三井住友銀行 3,531
香川銀行 1,585
2,700百万円 6年 0.90％
三井住友信託銀行 1,313
横浜銀行 1,000 ■平均残存期間・固定化比率・平均金利の推移
オリックス銀行 577
2020年11月24日
西日本シティ銀行 500 第26期末 第27期末 第28期末 第29期末 第30期末
リファイナンス後
京都銀行 400
東日本銀行 350 平均残存期間（年） 2.8 2.8 2.7 2.6 2.6 3.0
みずほ信託銀行 300
投資法人債 借入残高（百万円） 固定化比率（％） 21.5 21.5 28.4 28.4 37.8 37.8
投資法人債 2,000
合計 45,646 平均金利（％） 0.69 0.69 0.72 0.70 0.74 0.73
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 22
投資口価格の推移
第30期中における投資口価格の終値ベース最高値は214,000円（2020年7月15日）、最安値は
183,400円(2020年5月15日）でした。
第29期 第30期
指数 出来高（口）
出来高 東証REIT指数 本投資法人の終値（指数） 1口当たりNAV（指数）
110.00 8,000
2020年3月30日
ザ・パークハビオ横浜山手取得公表
175,700円 7,000
100.00
2020年4月7日
7都府県に 6,000
緊急事態宣言
90.00 2020年5月18日
2020年3月11日 プロシード門前仲町 5,000
WHOが新型コロナウイルスの プロシード舞浜
パンデミックを宣言 プロシード水戸３
184,200円 取得公表
80.00 175,700円 4,000
2020年3月13日
プロシード北堀江
プロシード西長堀 3,000
70.00 プロシード京橋
譲渡公表
162,000円 2,000
60.00
1,000
50.00 0
2019年11月 12月 2020年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
（注）本投資法人第29期期首の投資口価格終値211,500円及び同日付東証リート指数2,254.64を100とし、それを基点として価格・指数の推移を2020年10月31日まで併示しています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 23
サステナビリティに関する取り組み
本投資法人及び本資産運用会社は、ESGへの取り組みが重要であると考え、環境・社会への配慮や企業統治の推進を図って
いきたいと考えています。また、今後は外部認証の獲得にも積極的に取り組みます。
■Environment（環境）
⚫ LED照明の導入（2020年10月末日時点） ⚫ 大規模修繕やバリューアップ工事による耐用年数の長期化
導入済 ：24棟（うち当期導入2棟）
来期導入予定： 4棟
■プロシードＫ２/廊下長尺シート新設及びLED照明の導入 ■LED照明の導入
Before
■省エネ・3R啓発ポスター等の掲示
After
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 24
サステナビリティに関する取り組み
■Social（社会）
本資産運用会社はPPP・PFI等の開発への取り組みも行っており、公有地等を有効に活用し地域を活性化させ、図書館・学校・
子育て支援施設などの施設整備後もスターツグループの総合力を生かしたエリアマネジメントを行っています。
また、安全・安心への取り組みも積極的に行っています。
【プロシード西新井】 【プロシード篠崎タワー】
・スターツグループが開発を行った大規模賃貸住宅 ・江戸川区が行った開発事業として、スターツグループ
・免震構造 が整備した複合施設
・オール電化システムを採用 ・区民施設（図書館・生涯学習施設・ギャラリー・カフェ）
・災害対策型賃貸マンション（井戸・かまどベンチ等の設置） ・民間施設（商業施設、住宅）
・スターツグループが運営する保育園
取 取
得 得
済 済
【プロシードTX流山セントラルパーク】 【プロシード両国２、プロシード千鳥町】
・流山市の市有地有効活用事業 ・東京都と共同ファンドを設立
・学校法人暁星国際学園との協働の下で幼稚園、小学校及び ・子育て支援施設の整備促進への取り組み
賃貸住宅を整備 ・認可保育所、シェアハウス
取
得
済
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 25
サステナビリティに関する取り組み
■Social（社会）
⚫ 免震構造（2020年10月末時点）
スターツCAM受注数 ：513棟
本投資法人組入物件数：009棟
⚫ 井戸、かまどベンチ、カードキー、オートロック、IoTの導入
⚫ スターツグループが所有している起震車を使った防災イベントの実施
⚫ パブリックアートの設置
スターツグループは、PPP・PFI案件等を含めた多くの場所にパブリック
アートを設置しており、アーティストの育成に貢献しています。
⚫ ヘルスケア/保育施設への投資
西新井きらきら保育園 ライフサポートレジデンス船堀駅前
⚫ ネットインフラ無料（2020年10月末時点）
導入済 ：52棟（うち当期導入7棟）
来期導入予定： 6棟
⚫ 従業員の資格取得の推奨・費用補助
⚫ 従業員の健康診断推進、女性活躍、ワークライフバランス、特別休暇
⚫ 従業員のテレワーク及び時差出勤の推奨
■Governance（ガバナンス）
⚫ 利益相反の防止、リスク管理、情報開示、法令遵守
井戸 かまどベンチ
⚫ 取引にかかる意思決定フロー
⚫ コンプライアンス委員会、投資委員会、内部監査の定期的な実施
⚫ ESG責任者の設置 【組織図】 株主総会
監査役
取締役会
ESG責任者 代表取締役 コンプライアンス委員会
投資委員会 コンプライアンスオフィサー
ファ ンド 不動産
投資部 運用部 管理部
運営事業部 コンサルティング部
①投資運用（REIT）
※
②及び③にかかる 事務も行う ②投資運用（ファ ン ド） ③不動産コン サルティン グ
パブリックアート 防災イベント
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 26
投資主の状況（2020年10月31日現在）
■第29・30期末の投資主及び投資口の構成
第29期末の投資口の構成 第30期末の投資口の構成
投資口数
253,777口 個人 個人
金融機関・証券会社 30.9% 金融機関・証券会社 29.8％
44.1% 46.2％
投資主数 その他国内法人
その他国内法人
12,955名 16.0%
16.0％
外国法人 外国法人
9.1% 8.0％
■第30期末の主要投資主 ■投資主構成の推移（第21期～第30期）
所有投資口数 投資主比率
氏名又は名称 （口） （％）（注）
（％） 個人 金融機関・証券会社 その他国内法人 外国法人等
1 株式会社日本カストディ銀行（信託口） 44,641 17.59 100 4.6
2 スターツコーポレーション株式会社 34,153 13.45 5.9 5.7 6.2 6.4 6.3 8.2 7.8 9.1 8.0
3 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 27,358 10.78 90 15.5 13.5
15.5 14.1 14.2 15.5
4 株式会社日本カストディ銀行（証券投資信託口） 12,633 4.97 15.6 15.8 16.0 16.0
5 野村信託銀行株式会社（投信口） 10,194 4.01 80
6 野村證券株式会社 3,495 1.37
7 近畿産業信用組合 3,313 1.30 70
8 JP MORGAN CHASE BANK 385771 2,079 0.81 32.1 33.4 31.7
60 35.8 37.5
9 蔭山 恭一 2,000 0.78 37.8 37.8 42.3 44.1 46.2
10 モルガン・スタンレーMUFG証券株式会社 1,898 0.74
50
11 SMBC日興証券株式会社 1,807 0.71
12 三菱ＵＦＪモルガン・スタンレー証券株式会社 1,660 0.65
40
13 BNYM SA/NV FOR BNYM FOR BNYM GCM CLIENT ACCTS M ILM FE 1,582 0.62
14 BNYM SA/NV FOR BNYM FOR BNY GCM CLIENT ACCOUNTS M LSCB RD 1,304 0.51 30
15 JPモルガン証券株式会社 1,298 0.51 49.0
46.5 46.5 43.9 42.0
16 SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT 1,255 0.49 20 40.4 38.3
17 株式会社日本カストディ銀行（信託口9） 1,245 0.49
34.0 30.9 29.8
18 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505103 1,231 0.48 10
19 株式会社豊州 1,142 0.45
20 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505012 1,074 0.42 0
第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
合計 155,362 61.21 2016/4 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10 2020/4 2020/10
（注）投資主比率は、小数第3位以下を切捨てにしています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 27
STARTS
PROCEED
INVESTMENT
CORPORATION
今後の運用方針
第30期以降の運用方針
第30期の主な取り組み 第31期（2021年4月期）以降の取り組み
●物件譲渡 ●物件入替推進
・プロシード西長堀、プロシード京橋を譲渡 ⇒IPO時や初期PO時の小規模物件を中心に首都圏物件との
●物件取得 入替を推進
・プロシード門前仲町、プロシード舞浜、プロシード水戸３を取得 ●資産規模１,000億円台への早期到達
外
●平均築年数の改善 ●スターツグループ各社との更なる関連性の強化と優良物件の
部
・2020年3月～5月の物件入替により平均築年数が0.8年改善（注1） 取得
成
長
（入替前（注2）16.7年→入替後15.9年） ●開発物件取得の推進 安
●ウエアハウジング物件取得
・大田区東雪谷にてウエアハウジング予定物件が着工
・とくに環境に配慮した物件や、IoT機能などを備えた物件の
開発・取得に注力 定
・プロシード新川（東京都中央区）をウエアハウジング物件として
スターツデベロップメント㈱が取得
⇒東雪谷開発物件にて実施予定 し
●期中平均95.0％超の稼働率を維持 ●期中平均稼働率95.0％超の維持・向上
た
⇒期末稼働率 95.2％ ・スターツグループ各社と連携強化による収益性の向上 分
期中平均稼働率 95.7％
●コスト削減
・ネット掲載強化、客付業者様への物件認知度の向上
・モデルルーム導入強化による訴求力の向上、営業力強化 配
内
部
・定期保守費用の改定
●原状回復時の再商品化
・原状回復品質の向上、バリューアップ工事推進
・ネットインフラ無料化によるテレワーク支援、競争力強化
金
成
長 ・室内設備の刷新による意匠性、利便性向上、競争力強化 ●コスト削減の継続 の
●ESG推進 共用部LED照明導入
・導入実績 2棟
・広告宣伝費、修繕費、定期保守費用
●資本的支出を活用した大規模修繕、設備更新
確
●ネットインフラ無料化によるテレワーク支援、競争力強化
・導入実績 7棟
・資産価値向上、賃料収入増加、ESG推進（共用部LED化） 保
財 ●ＬＴＶの保守的運用 ●安定した財務基盤の構築
務 ●平均借入残存期間の長期化、平均金利の引き下げ ・保守的なＬＴＶのコントロール
戦 ●金利固定化推進 ・リファイナンス時の返済期間長期化、金利固定化
略 ・投資法人債を含めた資金調達の多様化推進
（注1）平均築年数は2020年5月29日時点で算出しています。
（注2）入替前平均築年数は、3物件譲渡及び4物件取得を行わなかった場合の築年数です。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 29
分配金の推移
分配金は第11期の3,000台円後半から第15期には4,000円まで回復し、現状では4,500円まで成長しています。
（円） 取得価格総額 分配金
（億円）
5,500 1,000
5,488
5,059
5,000 900
4,624 4,645 4,638
4,542 4,530
4,397 4,410
4,500 4,356 800
4,196 4,182 4,204
4,066 4,104
3,998 4,028 4,035
4,000 3,842 700
3,770 3,749
3,500 600
863 861 866 878 879 879
3,237 855
820 804
3,000 500
2010年7月
東京証券取引所上場 571 571 571 578
2,500 400
478 479 479
382 382 382 382 382 382
2,000 300
第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
2010/10 2011/4 2011/10 2012/4 2012/10 2013/4 2013/10 2014/4 2014/10 2015/4 2015/10 2016/4 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10 2020/4 2020/10 2021/4
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 30
スターツグループの協力体制
■スポンサーサポートとしてのグループ内協力関係
スターツプロシード投資法人 スターツグループ
安定的な資産運用 積層型ビジネスの展開
物件の
建設
取得・入替
ホテル事業 信託事業
資金の還流により
財務の安定性の 不動産ビジネスを シニア事業 証券・保険事業
稼働率・賃料の
維持・向上 維持・向上 更に加速
ポートフォリオの堅実な運用に コンサル
50年間培った顧客との 不動産
ティング/
より投資主価値の向上に努める 強固なリレーション 管理
開発
パイプラインの 資産価値の 物件取得等
確保 維持・向上
グループとしての 出版事業 商業施設事業
スポンサーサポート
ポイントサービス セキュリティー事業
投資主価値の
仲介
最大化
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 31
ウェアハウジング中の物件①
■プロシード山下公園ザ・タワー
＜ 物 件 概 要 ＞
構 造 ・ 規 模 ： 鉄筋コンクリート造
地上18階、地下2階建
竣 工 年 月 ： 2008年1月
賃 貸 戸 数 （ 間 取 り ） ： 1R 84戸 1LDK 31戸
プロシード山下公園ザ・タワー
2LDK 24戸 3LDK 3戸
店舗 5戸 計147戸
所 在 地 ： 神奈川県横浜市中区山下町
敷 地 面 積 ： 01,676.56㎡
延 床 面 積 ： 12,208.74㎡
建 築 用 途 ： 共同住宅、店舗、
駐車場、保育所
用 途 地 域 ： 商業地域 駅徒歩2分
稼働率：93.2％
（2020年10月31日時点）
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 32
ウェアハウジング中の物件②
■プロシード新川
＜ 物 件 概 要 ＞
構 造 ・ 規 模 ： 鉄骨鉄筋コンクリート造地上10階建
竣 工 年 月 ： 2009年8月
賃貸戸数（間取り） ： 1K 9戸 1LDK 9戸 計18戸
所 在 地 ： 東京都中央区新川一丁目
敷 地 面 積 ： 136.18㎡
延 床 面 積 ： 818.50㎡
建 築 用 途 ： 共同住宅、車庫
用 途 地 域 ： 商業地域
プロシード新川
駅徒歩7分
稼働率：93.2％
（2020年10月31日時点）
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 33
スポンサー等による開発物件
■プロシード流山おおたかの森
＜ 物 件 概 要 ＞ （「クオン流山おおたかの森」を含む）
免
構 造 ・ 規 模 ： 鉄筋コンクリート造地上14階、地下1階建
震
竣 工 年 月 ： 2020年3月
分 譲 戸 数 ： 192戸
賃 貸 戸 数 （ 間 取 り ） ： 1R 10戸 1K 33戸 1LDK 6戸 計49戸
所 在 地 ： 千葉県流山市おおたかの森北1丁目
敷 地 面 積 ： 04,200.00㎡
延 床 面 積 ： 19,393.57㎡
建 築 用 途 ： 共同住宅
用 途 地 域 ： 準工業地域
プロシード流山おおたかの森
クオン流山おおたかの森
デッキ直結
駅徒歩2分
稼働率：100.0％
（2020年10月31日時点）
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 34
スターツグループの開発プロジェクト
完成イメージ 完成イメージ
流山おおたかの森駅前市有地開発事業 京都市中央卸売市場第一市場 布袋駅東複合公共施設等 札幌北8西1地区再開発事業
千葉県流山市 「賑わいゾーン」活用事業 整備事業 北海道札幌市
アルファグランデ千桜タワー 公共施設・ホテル・集合住宅 京都府京都市 愛知県江南市 ホテル・店舗
東京都千代田区 2019年1月開業(ホテル棟) ホテル・商業 公共施設（図書館、保健センター等） 2023年6月竣工予定
住宅・店舗・事務所・生活支援施設 2019年4月開業(公共施設棟) 2020年7月開業予定 民間施設（食品スーパー、物販施設等）
2020年3月竣工引渡（集合住宅棟)
2018年7月竣工 2023年4月開業予定
直近の大型プロジェクト 2019年度 2020年度 2021年度 2022年度以降
民間収益施設➁
（病院）
サブアリーナ施設
（横浜武道館）
民間収益施設➀
（ホテル等）
メインアリーナ施設
完成イメージ
習志野市 大久保地区 弘前市 吉野町緑地周辺整備等 府中グリーンプラザ敷地活用事業 横浜文化体育館再整備事業
公共施設再生事業 PFI事業 東京都府中市 民間収益施設①(ホテル等) 完成イメージ
千葉県習志野市 青森県弘前市 ホテル・店舗・ 神奈川県横浜市
関内駅前港町地区
公共施設(図書館・市民ホール・公民館)・ 公共施設(美術館) 事務所・コワーキングスペース ホテル・店舗・駐車場
公園・駐車場・民間付帯施設 民間付帯施設 2021年夏ごろ開業予定 第一種市街地再開発事業
2024年4月開業予定
2019年11月開業 (ミュージアムショップ・カフェ・シードル工房) 神奈川県横浜市
2020年7月グランドオープン 商業施設、事務所、住宅等
（注）イメージパースは実際と異なる場合がございます。 2029年竣工予定
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 35
スターツグループの開発事例①【神奈川県横浜市】
■関内駅前港町地区第一種市街地再開発事業 ＜2029年 竣工予定＞
国際的な産学連携
・グローバル企業本社 居住機能
・一流企業の研究開発拠点 グローバルニーズ対応の
・グローバルシェアキャンパス 最高級賃貸
・関内ベンチャー企業成長支援拠点
＜計画概要＞
規 模 ： 地下1階、地上31階建
敷 地 面 積 ： 7,720㎡
観光・集客
延 床 面 積 ： 88,551㎡
用 途 ： 商業施設、事務所、住宅等
計画地
横浜スタジアム
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 36
スターツグループの開発事例②【愛知県江南市】
■布袋駅東複合公共施設等整備事業 ＜2023年4月 開業予定＞
＜事業体制＞
基本協定・事業契約
公共施設 （代表企業）
スターツコーポレーション
設計施工
一括契約 設計 業務統括
三上建築事務所 事業推進
監理
関係者調整
建設 スターツCAM 図書館アドバイザー
JV 波多野工務店 専門 会社
江 維持管理業務
南 委託契約 維持 スターツファシリティーサービス エリアマネジメント
鉄道高架下より 管理
市
民間施設
定期借地権
設定契約 マックスバリュ
テナント
ダイソー・その他 施設所有*
駐車場 駐車場運営
賃貸借契約 店舗 中部スターツ 公共連携
仲介 スターツファシリティーサービス
鳥瞰 北面都市計画道路より ＊竣工時に不動産投資信託であるスターツプロシード投資法人が取得予定
＜計画概要＞
規 模 ： 公共施設 / 地上4階 民間施設 / 地上3階
敷 地 面 積 ： 8,661㎡
延 床 面 積 ： 公共施設 / 7,049㎡ 民間施設 / 7,597㎡ 事業対象地
構 造 ： 鉄骨造
布袋駅
（名鉄名古屋駅
事 業 期 間 ： 30年（定期借地） より約20分）
建 築 用 途 ： 公共施設 / 図書館、保健センター、子育て支援センター、
交流スペースなど
民間施設 / 食品スーパー、物販施設、保育所、
地域交流施設（フューチャーセンター）など
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 37
スターツグループの開発事例③【千葉県流山市】
■流山おおたかの森駅前市有地開発事業
建物の権利
事業スキーム
集合住宅棟 ホテル・商業棟 大成建設が設計・施工
公共施設棟
ｽﾀｰﾂ ｽﾀｰﾂｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ （ホール）
ｽﾀｰﾂ （建物所有）
ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ ﾃﾞﾍﾞﾛｯﾌﾟﾒﾝﾄ
（賃貸） （分譲） ｽﾀｰﾂﾎﾃﾙ開発 流山市
（ホテル運営） （建物所有）
ｽﾀｰﾂｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ
ｽﾀｰﾂ ｽﾀｰﾂ （定期借地）
ｺｰﾎﾟﾚｰｼｮﾝ ﾃﾞﾍﾞﾛｯﾌﾟﾒﾝﾄ 流山市
（土地所有） （土地所有） (土地所有)
流山市(土地所有)
土地の権利
「都心から一番近い森のまち」流山のシンボルとなる“CultureNest”
物件概要
免
集合住宅棟 ホテル・商業棟 ホール・市民窓口
震
敷地面積 4,200㎡ 2,000㎡ 3,945㎡
建築面積 1,927㎡ 1,047㎡ 2,586㎡
建ぺい率 45.90％ 52.36％ 65.56％
延床面積 19,393㎡ 8,161㎡ 3,493㎡
容積率 399.97％ 392.22％ 87.34％
完成イメージ 鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造
構造 鉄骨造
基礎免震 （一部鉄骨造）
3つの施設を駅直結のデッキで接続 集合住宅棟の賃貸区画はリートに組入予定
階数 地上14階、地下1階 地上11階、PH1階 地上2階
スケジュール
最高高さ 44.9ｍ 45.1m 13.3ｍ
2016年 7月 募集要項の開示
集合住宅棟
2016年 11月 優先交渉権者の決定 ⚫ 分譲：192戸 ⚫ 客室：167室 ⚫ 観覧席：506席
公共施設棟 ホテル棟
2017年 1月 工事着工
⚫ 賃貸：149戸 ⚫ バンケット、大浴場、 ⚫ 前後移動可能な観覧席
2017年 3月 事業契約書締結 フィットネススタジオを設置
2018年 10月 ホテル棟 竣工 ⚫ 保育所設置 ⚫ ホワイエと一体化して利用可能
規模・特徴 カフェ、レストランを誘致
2018年 12月 公共施設棟 竣工 ⚫
⚫ 利用者にとって便利な市民窓
2019年 1月 ホテル棟 引渡・開業 口、観光案内所を設置
2019年 2月 公共施設棟を流山市に引渡
2020年 3月 集合住宅棟 竣工引渡
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 38
スターツグループの開発事例④【東京都千代田区】
■神田東松下町計画民間住宅棟開発事業 アルファグランデ千桜タワー
＜物件概要＞
免
構 造 ・ 規 模 ： 鉄骨コンクリート造・地上25階建
震
竣 工 年 月 ： 2018年7月
分 譲 戸 数 ： 185戸
賃貸戸数(間取り) ： 2LDK 45戸 2SLDK 10戸 3LDK 10戸 店舗 3戸
計68戸
敷 地 面 積 ： 03,428.28㎡
延 床 面 積 ： 26,971.61㎡