スターツプロシード投資法人（証券コード：8979）
Starts Proceed Investment Corporation
第29期（2020年4月期）決算説明会資料
2020年6月18日
（資産運用会社）
スターツアセットマネジメント株式会社
Starts Asset Management Co., Ltd.
目次
第29期決算概要 今後の運用方針
第29期 決算ハイライト 3 第29期以降の運用方針 31
新型コロナウイルスによる影響 4 分配金の推移 32
第29期 決算実績 5 スターツグループの協力体制 33
業績予想 6 ウェアハウジング中の物件 34
投資主価値向上に向けた現状の課題と今後の取り組み 7 スポンサー等による開発物件 36
第6回公募増資（2016年11月実施）以降の投資口価格の推移 8 スターツグループの開発プロジェクト 37
2020年3月～2020年5月物件譲渡の意義 9 PPP・PFIの事業規模 38
2020年3月～2020年5月物件入替の意義 10 運用会社のコンサルティング事例 39
第23期～第30期の物件入替実績と今後の物件入替方針 11 スターツグループによる進行中の事業例 45
ザ・パークハビオ横浜山手取得 12 運用会社の取り組み事例 46
プロシード門前仲町取得 13
プロシード舞浜取得 14
参考資料
プロシード水戸３取得 15 貸借対照表 48
第23期以降の物件入替による効果 16 損益計算書/金銭の分配に関する計算書 49
安定的な稼働率の推移と背景 17 キャッシュ・フロー計算書と主要な経営指標 50
運用資産に関する賃貸借条件の状況 18 有利子負債の状況（2020年4月30日現在） 51
運用資産の住居タイプ別平均入居期間（第24期末～第29期末の入居実績） 19 ポートフォリオマップ（2020年5月29日現在） 54
様々な変動リスクに対応したポートフォリオ構築 20 ポートフォリオ方針及び現在の状況 55
運用資産の取得価格・鑑定評価額等 21 ポートフォリオ一覧（2020年4月30日現在） 56
LTVの推移 22
投資法人債の概要及び財務状況
運用会社の概要
23
スターツアセットマネジメント株式会社 60
有利子負債の状況/リファイナンス後（2020年5月22日） 24
注意事項 61
投資口価格の推移 25
サステナビリティに関する取り組み 26
投資主の状況（2020年4月30日現在） 29
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 1
STARTS
PROCEED
INVESTMENT
CORPORATION
第29期決算概要
第29期 決算ハイライト
■第29期 1口当たり分配金
2020年3月13日付 前期比
期初予想分配金 公表予想分配金 （注1）
確定分配金 （第28期実績 4,542円）
4,500円 5,024円 5,059円 +517円/+11.4％
+559円/+12.4％
（注1）特定資産の譲渡による譲渡益の発生等に伴い、一口当たり分配金の予想の修正を行いました。
■第29期 運用サマリー
◼ 2020年3月～2020年5月に3物件譲渡（譲渡価格5,801百万円）、
4物件取得（取得価格6,140百万円）の入替を実施
物件の入替による含み益の実現
外部成長 ◼ プロシード北堀江を譲渡（2020年3月27日）
ポートフォリオの質的向上を指向
譲渡益549百万円（うち400百万円は内部留保）
◼ ザ・パークハビオ横浜山手を取得（2020年3月31日）、取得価格3,047百万円
◼ 期中平均稼働率 96.1％
内部成長 安定的な資産運用を継続
◼ 第3期以降27期連続で稼働率95％以上を維持
◼ 初の一般募集による投資法人債を起債し、調達コストを低減
◼ 総資産LTV（リファイナンス後）（注2） 第28期末50.8％→50.6％（0.2ポイント低下）
財務状況 財務の健全化を維持
◼ 鑑定LTV（リファイナンス後）（注3） 第28期末46.7％→46.4％（0.3ポイント低下）
◼ 固定化比率（リファイナンス後） 第28期末28.4％→37.8％（9.4ポイント上昇）
■第30期 予想分配金の修正
第28期末時点予想分配金 3/13公表予想分配金 5/18公表・今回予想分配金 【修正要因】
• 物件譲渡による譲渡益の発生
4,450円 5,062円 5,420円 • 物件入替による巡航NOIの増加
（注2）リファイナンス後 総資産LTV＝リファイナンス実施日（2020年5月22日）の有利子負債の残高÷（第29期末の貸借対照表上の資産合計＋第30期に調達した有利子負債の金額-第30期に返済した有利子負債の金額）
（注3）リファイナンス後 鑑定LTV＝リファイナンス実施日（2020年5月22日）の有利子負債の残高÷（第29期末の鑑定評価額合計＋第30期に調達した有利子負債の金額-第30期に返済した有利子負債の金額
（注4）金額は切捨て、割合については小数第2位を四捨五入して、それぞれ記載しています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 3
新型コロナウイルスによる影響
■ 稼働状況
3月 4月 5月 合計・平均 対前年比
2019年 97.1 96.3 96.1 96.5
稼働率（％） △0.2ポイント
2020年 97.1 95.9 95.8（注2） 96.3
入居（件） 2019年 138 88 65 291
△9件
（注1） 2020年 155 80 47 282
退去（件） 2019年 133 113 68 314
（注1）
△2件
2020年 122 115 75 312
（注1）入居・退去件数は2019年3月1日～2020年5月29日まで継続して運用していた104物件を対象としています。
（注2）2020年5月末稼働率は現時点での速報値です。
■賃料動向（2020年4月～2020年5月）
【賃料ベース比率】
⚫ 住居テナント賃料減額・支払猶予要請 ➡ 2件（5193戸中）
⚫ 商業テナント賃料減額・支払猶予要請 ➡ 9件（62店舗中） 5.4%
⚫ 賃料減額・支払猶予要請対応件数 ➡ 0件（11件中）
⚫ 本投資法人が所有する商業テナントは賃料ベースで全体 住居テナント
の5.4％であり、将来的に減額を実施したとしても収益への 商業テナント
影響は軽微。
⚫ 主なPM会社であるスターツアメニティー株式会社とは賃料 94.6%
保証契約を締結しているため、賃料滞納が発生しても本投
資法人に入ってくる賃料への影響は極めて限定的。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 4
第29期 決算実績
■第28期実績及び第29期予想との比較
第28期実績 第29期実績 対前期比 第29期期初予想 対予想比
営業収益（百万円） 3,094 3,665 570 3,128 537
営業費用（百万円） 1,730 1,790 60 1,781 9
営業利益（百万円） 1,364 1,874 510 1,346 528
経常利益（百万円） 1,154 1,685 531 1,144 541
当期純利益（百万円） 1,152 1,683 531 1,142 541
1口当たり分配金（円） 4,542 5,059 517 4,500 559
発行済投資口数（口） 253,777 253,777 - 253,777 -
期中平均稼働率（％） 96.0 96.1 0.1 96.3 △ 0.2
■第29期分配金の主な増減要因 （一口当たり円）
■分配金 ■ 増加 ■ 減少
修繕費 +66
支払利息 △22（注）
広告宣伝費 +27 資産運用報酬 +53 受取保険金 +36
稼働率上昇等による増収 融資関連費用 △12
減価償却費 +35 消費税差額損 +28
固都税 +34
投資法人債への切換え及び
プロシード東川口
譲渡益剥落 △23
借入金のリファイナンスによ
るコスト削減
5,059
賃料・共益費 +72
プロシード北堀江
礼金 +40
譲渡益 +588
4,542
（注）投資法人債利息を含みます。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 5
業績予想
■第30期・第31期予想
第29期実績 第30期予想 対前期比 第31期予想 対前期比
営業収益（百万円） 3,665 3,348 △ 317 3,155 △ 193
営業費用（百万円） 1,790 1,761 △ 29 1,793 32
営業利益（百万円） 1,874 1,587 △ 287 1,361 △ 225
経常利益（百万円） 1,685 1,377 △ 308 1,151 △ 225
当期純利益（百万円） 1,683 1,375 △ 308 1,149 △ 225
1口当たり分配金（円） 5,059 5,420 361 4,530 △ 890
発行済投資口数（口） 253,777 253,777 - 253,777 -
期中平均稼働率（％） 96.1 95.8 △ 0.3 96.3 0.5
■第30期予想分配金の主な増減要因 （一口当たり円）
■分配金 ■ 増加 ■ 減少
・物件入替による賃料 資産運用報酬 △30 受取保険金 △51
収入の増加 修繕費 △67 支払利息 +36（注）
・非繁忙期による影響 広告宣伝費 △42 融資関連費用 △5
減価償却費 +61
固都税 △38
賃料・共益費 +64
更新料 △40
プロシード北堀江
譲渡益剥落 △588 5,420
礼金 △29 プロシード西長堀
5,059 プロシード京橋
譲渡益 +939
（注）投資法人債利息を含みます。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 6
投資主価値向上に向けた現状の課題と今後の取り組み
■本投資法人が認識する課題
・今までの継続した様々な施策によりNAV倍率は第27期（2019年4月期）末の0.8倍程度から第28期（2020年10
月期）末時点で1.0倍まで上昇したものの、新型コロナウイルス等の影響で2020年6月15日時点では0.9倍程
度となっており、競合銘柄対比としては低いため引き続き投資口の評価を高める必要
・競合REIT対比、規模の観点で劣位した状況にあり、安定性の高い魅力あるポートフォリオの構築が必要
■本投資法人が今後実施すべき取り組み
現状の課題を踏まえて、投資主価値向上により重点を置いた施策を継続して実施
①機動的な物件入替を通じたポートフォリオの質的向上
・ 高い不動産価格を活かした譲渡益を還元
・ 中長期的なNOIの向上に努めるべく、物件の取得も同時に検討
②パイプライン物件の取得を通じた、流動性・安定性の向上
・ 競争力が高いスポンサー開発物件等の取得を通じて、安定性の高い魅力あるポートフォリオを構築
③余剰資金を活用した自己投資口取得による投資主への還元
・ 余剰資金の積極的な活用方法である自己投資口の取得を検討することで還元策を強化
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 7
第6回公募増資（2016年11月実施）以降の投資口価格の推移
物件入替や自己投資口の取得などの取り組みを継続して行うことで、コロナショック前にはNAV倍率が1.0倍近くまで回復しました。
コロナショック後もディフェンシブなポートフォリオが功を奏し、投資口価格は東証リート指数をアウトパフォームしています。
指数 本投資法人の終値（指数） 東証REIT指数 2019/10/21 2020/5/18
150.00 2017年以降最高値 3物件取得
213,800円⇒P/NAV1.01x 第30期DPU5,062円⇒5,420円
140.00
2017/9/28 2017/12/7 2019/9/26
物件入替 物件入替 物件入替
130.00 第24期DPU4,150円⇒4,620円 第25期DPU4,200円⇒4,630円 第28期DPU4,420円⇒4,480円
2018/5/23 2019/3/26
120.00 2017/2/23 物件取得 自己投資口
パイプラインサポート 取得決定
契約見直し
110.00 2020/3/30
物件取得
100.00 2020/3/13
3物件譲渡
第29期DPU4,500円⇒5,024円
90.00 第30期DPU4,450円⇒5,062円
2018/12/14
規約変更
2017/4/11
80.00
格付取得
70.00 2017/3/28
交換による物件入替
60.00
17/1 17/3 17/6 17/9 17/12 18/3 18/6 18/9 18/12 19/3 19/6 19/9 19/12 20/3 20/5
（注）グラフ内の日付は情報開示日です。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 8
2020年3月～2020年5月物件譲渡の意義
2020年3月（第29期）にプロシード北堀江を、2020年5月（第30期）にプロシード西長堀及びプロシード京橋を譲渡しました。
譲渡益は一部を圧縮積立金とし、残りを分配金として還元します。
■譲渡物件の概要 ■譲渡益の使途
・3物件合計で帳簿価額を16.7％上回る価格での譲渡により、含み益を顕在化 第29期（2020年4月期）物件譲渡益の活用
・2期にわたる譲渡によって譲渡益を第29期、第30期にわたって還元 （百万円）
2500 1口あたり588円
第29期：譲渡物件 第30期：譲渡物件 149
プロシード北堀江 プロシード西長堀 プロシード京橋
549
400
2000 2,451
1,893
所在地 大阪府大阪市西区 所在地 大阪府大阪市西区 所在地 大阪府大阪市都島区 1500
2007年11月29日 2008年2月15日 2008年1月16日
譲渡価格（注1） 帳簿価額 譲渡益 配当 内部留保
建築年月日 建築年月日 建築年月日 （注2）
（築12.3年） （築12.3年） （築12.3年）
譲渡価格（a） 2,451,000千円 譲渡価格（a） 1,050,000千円 譲渡価格（a） 2,300,000千円 ・549百万円の譲渡益のうち、400百万円を圧縮積立金として内部留保し、今後の
帳簿価額（b） 1,893,390千円 帳簿価額（b） 974,219千円 帳簿価額（b） 2,105,275千円 外部成長資金として活用予定
差額（a-b） 557,609千円 差額（a-b） 75,780千円 差額（a-b） 194,724千円 ・譲渡益のうち、149百万円を配当。1口当たり588円の還元
鑑定評価額 2,580,000千円 鑑定評価額 934,000千円 鑑定評価額 2,040,000千円
譲渡日 2020年3月27日 譲渡日 2020年5月29日 譲渡日 2020年5月29日
第30期（2020年10月期）物件譲渡益の活用（注3）
（百万円）
（百万円）
6000
3400 1口あたり939円
内部留保
5500 400 （今後の外部成長資金
として活用予定） 3300
787 149 第29期分配
238 238
238 第30期分配 3200 3,350
5000
5,801
3100
3,079
4500 4,972 3000
譲渡価格（注1） 帳簿価額 譲渡益 配当
（注2） （注3）
4000 ・2物件合計で238百万円の譲渡益を計上（注3）
譲渡価格（注1） 帳簿価額 譲渡益 譲渡益使途
（注2） ・譲渡益は全額分配し、1口当たり939円の還元
(注1)譲渡価格には、譲渡諸経費、固定資産税、都市計画税、消費税及び地方消費税等は含まれていません。
(注2)帳簿価額及び譲渡益の合計と譲渡価格の差は譲渡に係るその他収入及び費用となります。
(注3)第30期の譲渡益は予想です。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 9
2020年3月～2020年5月物件入替の意義
■譲渡物件 ■取得物件
合計 合計
ザ・パークハビオ プロシード
横浜山手 舞浜
プロシード プロシード プロシード プロシード
北堀江 プロシード 門前仲町 水戸３
京橋
西長堀
所在地 大阪府大阪市 大阪府大阪市 大阪府大阪市 所在地 神奈川県横浜市 東京都江東区 千葉県浦安市 茨城県水戸市
建築年月日 2007年11月29日 2008年2月15日 2008年1月16日 12.3年 建築年月日 2015年7月2日 2020年1月18日 2020年3月10日 2018年9月20日 2.7年
（譲渡時点築年数） （12.3年） （12.3年） （12.3年） （平均築年数） （取得時点築年数） （4.7年） （0.4年） （0.2年） （1.7年） （平均築年数）
譲渡価格（千円） 2,451,000 1,050,000 2,300,000 5,801,000 取得価格（千円） 3,047,000 1,240,000 1,029,000 824,000 6,140,000
鑑定評価額（千円） 鑑定評価額（千円）
（注1）
2,580,000 934,000 2,040,000 5,554,000 （注1）
3,160,000 1,310,000 1,180,000 869,000 6,519,000
鑑定NOI利回り（％） 鑑定NOI利回り（％）
（取得価格ベース）
5.8 4.3 4.5 5.0 （取得価格ベース）
4.0 4.3 5.0 5.7 4.5
鑑定NOI（千円） 112,137 40,714 91,033 243,884 鑑定NOI（千円） 123,134 53,110 51,828 46,839 274,911
■物件入替の効果
譲渡物件 取得物件 効果
入替物件平均築年数 12.3年 2.7年 -9.6年
鑑定NOI合計 243百万円 274百万円 31百万円増加
入替前 入替後
ポートフォリオ平均築年数（注2） 16.7年（注3） 15.9年 0.8年改善
資産規模 86,681百万円 87,922百万円 1,241百万円増加
ポートフォリオ首都圏比率 70.3％ 75.4％ 5.1ポイント増加
（注1）取得物件の鑑定評価額は取得時点の鑑定評価額、譲渡物件の鑑定評価額は譲渡の前期末時点の鑑定評価額です。
（注2）平均築年数は2020年5月29日時点で算出しています。
（注3）入替前平均築年数は、3物件譲渡及び4物件取得を行わなかった場合の築年数です。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 10
第23期～第30期の物件入替実績と今後の物件入替方針
本投資法人は機動的な物件入替を通じて、ポートフォリオの質を向上させてきました。前回公募増資以降の第23期から第30期の物
件入替により+5,834百万円の資産規模増加及び1,129百万円の譲渡益・交換差益（うち499百万円は圧縮積立金として内部留保して
います。）を獲得しており、今後も継続的な物件入替と投資主への還元を検討していきます。
第28期 第29期 第30期
第23期～第27期
（2019年10月期） （2020年4月期） （2020年10月期）
継続的な取り組みの実施
東京 茨城
神奈川
愛知
第23期 今後の物件入替方針
～
取得物件 プロシード門前仲町 プロシード水戸３
ザ・パークハビオ
千葉
第30期 ・東京外周部の築古物件
プロシード金山３ 横浜山手
合計 に関して譲渡を検討
プロシード舞浜
取得価格 6,602百万円 770百万円 3,047百万円 3,093百万円 13,521百万円 ・譲渡益は投資主還元と
鑑定評価額（注1） 6,731百万円 824百万円 3,160百万円 3,359百万円 14,074百万円 して分配金に上乗せす
平均築年数（注2） 12.0年 1.1年 4.7年 0.7年 7.2年 るほか、取得資金として
使用を検討
譲渡価格 3,008百万円 205百万円 2,451百万円 3,350百万円 9,014百万円
鑑定評価額（注1） 2,995百万円 197百万円 2,580百万円 2,974百万円 8,746百万円 ・譲渡物件以上の取得を
平均築年数（注2） 25.4年 26.6年 12.3年 12.3年 17.2年 行い、ポートフォリオの
譲渡益/交換差益 334百万円 5百万円 549百万円 238百万円（注3） 1,129百万円 質的向上に加え、着実
大阪
な外部成長を行う
埼玉 大阪
第23期
～
譲渡物件 プロシード西長堀
第30期
プロシード東川口
プロシード北堀江
合計 投資主価値
プロシード京橋 最大化の実現
（注1）取得物件の鑑定評価額は取得時点の鑑定評価額、譲渡物件の鑑定評価額は譲渡の前期末時点の鑑定評価額です。
（注2）築年数は取得・譲渡時点の築年数です。
（注3）第30期の譲渡益は予想です。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 11
ザ・パークハビオ横浜山手取得
◼ 2020年3月31日、ザ・パークハビオ横浜山手を取得しました。
◼ 取得価格は3,047百万円、鑑定評価額（2020年3月1日時点）は3,160百万円、取得時の築年数は4.7年でした。
◼ 最寄り駅から徒歩2分に位置し、近隣には商店街や横浜中華街もあるため生活利便性にも優れ、高い需要が見込まれます。
駅
近
ザ・パークハビオ横浜山手
駅徒歩2分
稼働率：98.1％
（2020年4月30日時点）
＜ 物 件 概 要 ＞
構 造 ・ 規 模 ： 鉄筋コンクリート造 地上6階、地下1階建
竣 工 年 月 ： 2015年7月2日
賃 貸 戸 数 （ 間 取 り ） ： 1R 2戸 1K 48戸 1DK 13戸 1SLDK 13戸
計76戸
所 在 地 ： 神奈川県横浜市中区石川町二丁目78番11号
敷 地 面 積 ： 0,944.24㎡
延 床 面 積 ： 3,606.42㎡
建 築 用 途 ： 共同住宅
用 途 地 域 ： 近隣商業地域
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 12
プロシード門前仲町取得
◼ 2020年5月29日、プロシード門前仲町を取得しました。
◼ 本物件はスターツグループが設計施工した物件です。
◼ 取得価格は1,240百万円、鑑定評価額（2020年3月1日時点）は1,310百万円、取得時の築年数は0.4年でした。
◼ 本物件が所在する門前仲町は、大手町駅まで7分、新宿駅まで約30分と都心部に位置しており、竣工から2か月もしないうちに稼
働率100％になっています。
スターツ開発 新
築
プロシード門前仲町
駅徒歩7分
＜ 物 件 概 要 ＞
構 造 ・ 規 模 ： 鉄筋コンクリート造 地上7階建
竣 工 年 月 ： 2020年1月18日
賃貸戸数（間取 り ） ： 1K 36戸 1LDK 12戸 計48戸
所 在 地 ： 東京都江東区福住一丁目7番8号
敷 地 面 積 ： 0,665.38㎡
延 床 面 積 ： 1,777.37㎡
稼働率：100.0％ 建 築 用 途 ： 共同住宅
（2020年4月30日時点） 用 途 地 域 ： 準工業地域
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 13
プロシード舞浜取得
◼ 2020年5月29日、プロシード舞浜を取得しました。
◼ 本物件はスターツグループのネットワークを生かして土地を取得し、スターツグループが設計施工した物件です。
◼ 取得価格は1,029百万円、鑑定評価額（2020年3月31日時点）は1,180百万円、取得時の築年数は0.2年でした。
◼ 本物件はスマートフォンを利用し鍵の開閉を行うことが可能なスマートロックを始めとした、外部から住宅設備機器が操作可能な
最新の IoT を導入しており、地域の他物件との差別化を図り、高稼働の維持が見込めます。
◼ 徒歩20分程度で大型テーマパークにもアクセスできます。
スターツ開発 新
築
プロシード舞浜
稼働率：98.2％
（2020年4月30日時点）
＜ 物 件 概 要 ＞
構 造 ・ 規 模 ： 鉄筋コンクリート造 地上5階建
竣 工 年 月 ： 2020年3月10日
賃 貸 戸 数 （ 間 取 り ） ： 1K 66戸 計66戸
所 在 地 ： 千葉県浦安市富士見四丁目14番13号
敷 地 面 積 ： 0,922.85㎡
延 床 面 積 ： 2,151.57㎡
建 築 用 途 ： 共同住宅
用 途 地 域 ： 第一種中高層住居専用地域
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プロシード水戸３取得
◼ 2020年5月29日、プロシード水戸３を取得しました。
◼ 取得価格は824百万円、鑑定評価額（2020年3月31日時点）は869百万円、取得時の築年数は1.7年でした。
◼ 本物件の過去1年間の平均稼働率は98.4％と高稼働率で推移しており、今後も維持できるものと見込んでいます。
◼ 周辺には大手企業の支社・支店が多く存在しており、高い法人賃貸ニーズがあります。
プロシード水戸２
プロシード水戸
プロシード水戸３
＜ 物 件 概 要 ＞
構 造 ・ 規 模： 鉄筋コンクリート造 地上12階建
竣 工 年 月： 2018年9月20日
賃 貸 戸 数 （ 間 取 り ）： 1R 24戸 1K 12戸 1LDK 24戸 計60戸
所 在 地： 茨城県水戸市南町三丁目1番41号
敷 地 面 積： 744.01㎡
延 床 面 積： 2,359.02㎡
稼働率：98.1％ 建 築 用 途： 共同住宅
（2020年4月30日時点） 用 途 地 域： 商業地域
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第23期以降の物件入替による効果
物件入替によって投資主価値を増大させるとともに、資産規模の拡大を達成してきました。今後も継続的な取り組
みにより、さらなる成長と投資主価値の向上を目指していきます。
取得価格総額 NOI
+58億円 +181百万円
878億円 2,382百万円
866億円 2,386百万円
820億円 2,201百万円
前回公募増資以降 第28期 第29期 前回公募増資以降 第28期 第29期
第23期 第23期
1口当たりNAV 1口当たり分配金
+19,915円 +859円
212,674円
213,318円 5,059円
4,542円
4,200円
193,403円
前回公募増資以降 第28期 第29期 前回公募増資時 第28期 第29期
第23期 第23期予想
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安定的な稼働率の推移と背景
■稼働率の推移（第2期～第29期）
本投資法人の所有する物件は第3期以降、継続して稼働率95％以上という高い水準を維持しています。
今後もその継続を目標として安定的な資産運用を行っていきます。
100
99
98 97.3 97.3
97.0 97.0 97.1
96.7 96.7 96.7 96.8 96.6
97 96.4 96.3 96.6 96.3 96.5 96.4
96.2 96.0 96.0 96.0 95.9 96.0 96.1
95.5 95.6 95.4 95.5
96
95
93.7
94
93
92
91
90
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2006/10 2007/4 2007/10 2008/4 2008/10 2009/4 2009/10 2010/4 2010/10 2011/4 2011/10 2012/4 2012/10 2013/4 2013/10 2014/4 2014/10 2015/4 2015/10 2016/4 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10 2020/4
■高稼働率維持の背景
①スターツグループ全体での協力体制
・ 全国652店舗（2020年4月30日時点）を展開するピタットハウスによる安定的なリーシング活動
・ スターツグループの総力が最大限発揮される東西線沿線を中心としたドミナントエリアでの優位性
②市場のニーズに向けたポートフォリオ構築
・ 最も需要が安定していると考えられる平均的な所得層向けの物件を投資対象に設定
・ 東京23区と東京近郊を兼ね備えた物件取得により、安定性と高い収益性を両立したポートフォリオを構築
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運用資産に関する賃貸借条件の状況
■契約時の賃料設定（注1）
（％） 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
新規契約時と従前契約時の賃料差 （千円）
100
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 80 43.6 42.4 46.4 53.8 52.5 60.5
増額 178件 469 214件 696 191件 718 278件 841 218件 565 315件 960 60
現状維持 115件 0 175件 0 121件 0 132件 0 124件 0 138件 0
40 28.2 34.7 29.4
減額 115件 △ 433 116件 △ 406 100件 △ 440 107件 △ 353 73件 △ 261 68件 △ 173 25.5 29.9
26.5
合計 408件 35 505件 290 412件 278 517件 488 415件 303 521件 786 20
28.2 23.0 24.3 20.7
変動率(注2) 0.1％ 0.6％ 0.7％ 1.1％ 0.8％ 1.7％ 17.6 13.1
0
更新時の賃料改定 （千円）
100
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 11.3 16.2 16.0 21.6 26.3 28.3
件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 80
増額 44件 63 96件 165 75件 116 126件 197 120件 183 152件 277 60
現状維持 345件 0 496件 0 395件 0 456件 0 337件 0 386件 0
88.7 83.8 84.0
減額 0件 0 0件 0 0件 0 0件 0 0件 0 0件 0
40 78.4 73.7 71.7
合計 389件 63 592件 165 470件 116 582件 197 457件 183 538件 277 20
変動率(注2) 0.2％ 0.2％ 0.3％ 0.4％ 0.4％ 0.5％
0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
（注1）条件設定における数値はパススルー物件のみを対象とし、固定賃料型物件は除外しています。
（注2）入居者の入替が生じた住戸の入替前の月額賃料と共益費の合計額に対する入替後の月額賃料と共益費の合計額の変動率を
■ 増額 ■ 維持 ■ 減額
いいます。
入替後の月額賃料と共益費の合計を入替前の月額賃料と共益費の合計で除して算出します。
■契約時の礼金設定および賃料比（注3）
（％）
新規契約時と従前契約時の礼金差 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
（千円）
100
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 19.4 17.4 13.8 13.9 14.7 15.4
80
件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額 件数 増減額
増額 79件 8,563 88件 9,635 57件 6,470 72件 7,762 61件 6,277 80件 7,924 60
68.0
59.6 66.9 71.4 67.7 69.9
現状維持 243件 0 338件 0 280件 62 369件 189 281件 103 364件 272 40
減額 86件 △ 7,580 79件 △ 7,104 75件 △ 6,284 76件 △ 6,967 73件 △ 6,092 77件 △ 6,660 20
合計 408件 983 505件 2,531 412件 247 517件 984 415件 287 521件 1,535 21.1 15.6 18.2 14.7 17.6 14.8
0
合計額及び賃料比 （期末時点） （千円）
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 ■ 増額 ■ 維持 ■ 減額
礼金合計 216,834 234,352 235,488 234,787 238,145 237,517
賃料合計 389,460 416,229 未
420,606 418,680 422,007 421,292
賃料比 0.55ヶ月分 0.56ヶ月分 0.56ヶ月分 0.56ヶ月分 0.56ヶ月分 0.56ヶ月分
（注3）賃料比の算出は、賃貸借契約書に記載された賃料と募集賃料の合計額から算出し、共益費は除外しています。またパススルー物件のみを対象とし、固定賃料型物件は除外しています。
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運用資産の住居タイプ別平均入居期間（第24期末～第29期末の入居実績）
各住居タイプで平均入居期間が伸びており、コスト低減、更新料増収等に寄与しています。
全体 （第24期末：平均4.0年→第29期末：平均4.8年） シングル （第24期末：平均4.0年→第29期末：平均4.7年）
（％） 100 （％） 100
8.7 9.3 11.6 12.3 12.5 13.3 8.2 8.9 12.0 13.0 13.1 13.7
90 5.7 5.0 入居年数 90 5.9 5.3 入居年数
4.9 5.2 5.7 5.6 4.9 5.0 5.1 4.4
80 8.4 8.3 7.5 80 8.0 7.7 6.5
8.4 8.5 8.8 7.9 7.8 8.2
70 12.5 12.9 14.3 10年以上 70 12.0 12.5 14.2 10年以上
13.9 12.3 12.8 10.4 11.5
13.1
60 8-10年未満 60 8-10年未満
22.8 23.2 22.1 22.2
50 22.3 23.9 6-8年未満 50 21.2 23.2 23.8 23.1 6-8年未満
23.7 22.6
40 4-6年未満 40 4-6年未満
30 2-4年未満 30 2-4年未満
20 41.9 41.2 39.4 0-2年未満 20 43.7 43.4 41.2 38.1 39.9 39.1 0-2年未満
36.5 37.0 36.6
10 10
0 0
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
(平均4.0.年） (平均4.0年) (平均4.4年) （平均4.5年） （平均4.6年） （平均4.8年） (平均4.0年） (平均4.0年) (平均4.4年) （平均4.5年） （平均4.5年） （平均4.7年）
DINKS （第24期末：平均3.5年→第29期末：平均4.2年） ファミリー （第24期末：平均4.3年→第29期末：平均5.1年）
（％） 100 （％） 100
6.1 6.6 7.4 7.5 8.1 8.5 10.7 11.2 11.2 11.6 11.8
4.4 4.1 12.9
90 4.1 4.6 6.4 7.5 入居年数 90 入居年数
8.2 8.4 5.4 4.0 5.3 5.8 6.8
8.7 8.1 7.4 8.1
80 7.7 80 9.7 10.3 9.7 10.3
12.4 12.7 12.7 11.6 11.4
70 14.7 16.4 70 10年以上
16.3 10年以上 14.4 14.7 15.8 17.2 16.1
60 8-10年未満 60 16.2 8-10年未満
26.8 27.4 26.3
50 26.7 24.1 50 6-8年未満
22.0 6-8年未満 23.0 24.0 23.8
24.0 25.1
40 4-6年未満 40 22.5 4-6年未満
30 2-4年未満 30 2-4年未満
20 42.1 40.9 40.8 38.5 37.5 38.0 0-2年未満 20 36.8 0-2年未満
35.9 34.2 31.0 28.5 28.8
10 10
0 0
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
(平均3.5年） (平均3.6年) (平均3.8年) （平均3.9年） （平均4.1年） （平均4.2年） (平均4.3年） (平均4.3年) (平均4.5年) （平均4.7年） （平均4.9年） （平均5.1年）
（注）・「入居年数」は、各期末時点での入居世帯の入居年数毎に集計しています。
・賃貸住宅を対象としているため、（Ｇ-23）グループホームたのしい家大正及び(C-76）ライフサポートレジデンス船堀駅前は集計から除外しています。
・全体には空室を除外した店舗事務所を含め算出しています。
・全体・シングル・DINKS・ファミリーの各平均入居期間は、小数第2位以下を四捨五入しています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 19
様々な変動リスクに対応したポートフォリオ構築
■ 本投資法人が主に投資する賃貸住宅の特性
最も需要の安定している平均的な所得層を対象にしたシングルタイプやファミリータイプの賃貸住宅を主要な投資対象としています。
賃料相場や入居者需要等の変動に可能な限り対応できるポートフォリオの構築と、中長期的に安定した運用を目指しています。
住戸タイプ別平均賃料 （注） 住戸タイプ別平均賃料 （注）
平均賃料（円） 6万円未満 6～8万円 8～10万円 10～12万円
住戸タイプ （％）
12～14万円 14～16万円 16～20万円 20万円以上
第28期末 第29期末 100 1.2 0.0 0.5 1.0
3.6 4.2
0.0 6.5
シングルタイプ 73,553 73,751 11.2
0.0
90 6.2
DINKSタイプ 117,972 118,350 21.7
26.2 11.6 7.2
ファミリータイプ 132,598 132,953 80
7.4
全タイプ平均 93,280 93,539
70
23.9 19.8
本投資法人のポートフォリオの特徴
平均的な所得層向け 60 26.1
シングルタイプ 6～10万円の賃料帯 77.7％
50
DINKSタイプ 8～14万円の賃料帯 69.2％ 13.5
ファミリータイプ 8～16万円の賃料帯 69.4％ 51.5 21.4
40
9.0
30
34.6
20 23.9
東北 27.1
2物件
九州 関西 10 17.4
1物件 8物件 北関東
3物件 11.0
7.4
東海 4.6
12物件 首都圏 0 0.2 0.0
79物件 シングルタイプ DINKSタイプ ファミリータイプ 合計
2,825戸 636戸 1,018戸 4,479戸
（注）・住戸タイプ別平均賃料及び賃料帯は、第28期末より第29期末まで継続して運用している105物件（3月27日に譲渡した（G-20）プロシード北堀江、3月31日に取得した（C-82）ザ・パークハビオ横浜山手を
除いています。）のうち、高齢者向け施設、テナント・事務所を除いた、パススルー契約の住戸(4,479戸)を対象としています。
（注）・平均賃料及び賃料帯の算出には、入居中の部屋は賃貸借契約書記載の賃料・共益費、空室であれば募集賃料・共益費の合計額を戸数で割り、小数第1位以下を切捨てにしています。
（注）・平均賃料の増減割合並びにタイプ別賃料帯の割合は、小数第2位以下を四捨五入しています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 20
運用資産の取得価格・鑑定評価額等
• 第29期の鑑定評価額は984.2億円となり、対前期比で6.4億円増加しています。
• 含み益は119.5億円であり、 帳簿価額対比13.8％ です。
• NOI利回り（取得価格ベース）は、全体で5.4％となっています。
貸借対照表 NOI利回り NOI利回り 償却後利回り
取得価格 鑑定評価額 期末稼働率 NOI実績
（百万円）
計上額 （百万円） （％） （百万円）
（取得価格ベース） （鑑定評価額ベース） （取得価格ベース）
（百万円） （％） （％） （％）
取得時 第29期 第28期 第29期 第28期 第29期 第28期 第29期 第28期 第29期 第28期 第29期 第28期 第29期
首都圏主要都市 63,987 62,811 68,774 71,968 97.2 96.9 1,731 1,751 5.7 5.5 5.0 4.9 4.2 4.1
政令指定都市 22,247 22,239 27,161 24,614 92.4 93.9 607 585 5.0 5.3 4.5 4.8 3.7 3.7
地方主要都市 1,576 1,418 1,841 1,841 90.2 90.5 48 45 6.1 5.8 5.3 5.0 3.8 3.5
合計 87,811 86,469 97,776 98,423 95.7 95.9 2,386 2,382 5.5 5.4 4.9 4.8 4.1 4.0
（注）「ＮＯＩ利回り」は、年換算したＮＯＩ実績を取得価格、鑑定評価額でそれぞれ除した数値です。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 21
LTVの推移
■ 総資産額及びLTV推移（注1）
（億円） （％）
総資産額 総資産ＬＴＶ
1,400 60
1,200 52.8 53.1 53.0 52.9 52.8 52.8 52.1 52.1
50.0 50.1 50.4 50.5 50.7 51.1 50.8 50.6 55
48.3 48.4 48.5 48.3 48.3 48.4 48.9 48.9
1,000 46.2 47.2 50
800 45
600 40
400 873 874 903 907 901 898 902 35
616
519 519 516
200 405 404 402 422 419 419 419 418 417 413 411 30
84 140 238 237
0 25
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2006/4 2006/10 2007/4 2007/10 2008/4 2008/10 2009/4 2009/10 2010/4 2010/10 2011/4 2011/10 2012/4 2012/10 2013/4 2013/10 2014/4 2014/10 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10 2020/4
（注1）本グラフ内の「LTV」は、期末有利子負債残高（第8期～第18期は劣後投資法人債発行残高を含みます。）を期末総資産額で除して算出しています。
■ 鑑定評価額及びLTV推移（注2）
（億円） 鑑定評価額 鑑定ＬＴＶ （％）
58.2
1,400 56.2 57.0 56.0 56.0 55.8 55.3 54.8 60
54.9
1,200 51.5 52.5 52.1 51.4 52.7 51.6 55
48.4 49.5
1,000 46.7 47.4 48.1 48.2 47.9 47.5 46.7 46.4 50
45.8
800 45
600 40
900 889 946 961 970 977 984
400 35
651
200 480 494 503 30
369 361 355 348 362 361 361 363 365 370 376
76 126 220 223
0 25
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2006/4 2006/10 2007/4 2007/10 2008/4 2008/10 2009/4 2009/10 2010/4 2010/10 2011/4 2011/10 2012/4 2012/10 2013/4 2013/10 2014/4 2014/10 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10 2020/4
（注2）本グラフ内の「LTV」は、期末有利子負債残高（第8期～第18期は劣後投資法人債発行残高を含みません。）を期末鑑定評価額で除して算出しています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 22
投資法人債の概要及び財務状況
■投資法人債の起債
発行条件
年限 5年
発行額 10億円
クーポン 0.47％ • 初の一般募集による投資法人債の成功により、投資口及び
条件決定日 2019年11月12日 ローンでの資金調達に加わる新たな調達手段を獲得
• 低金利による調達に成功
払込日 2019年11月18日
償還日 2024年11月18日
主幹事 みずほ証券/SMBC日興証券
■第29期末有利子負債残高（2020年4月30日） ■ 有利子負債コストの推移
（百万円） （％）
借入残高 投資法人債利息等 支払利息 融資関連費用 コスト比率
500 2.0
1年内返済予定の長期借入金 8,020百万円 450 1.8
長期借入金 36,626百万円 400 1.36 1.6
1.28
350 1.4
借入金合計 44,646百万円 300 1.01 1.2
0.92 0.91 0.89 0.88 0.91 0.89 0.91
投資法人債 1,000百万円 250 1.0
200 3 3 0.8
有利子負債比率 50.6％
150 0.6
148 146 152 148 153 158 156 164 156 165
100 0.4
■信用格付の状況 50 0.2
53 45 54 48 48 47 44 45 42 41
0 0.0
株式会社日本格付研究所（ＪＣＲ） ： Ａ－（安定的） 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2016/4 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10 2020/4 2020/10
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 23
有利子負債の状況/リファイナンス後（2020年5月22日）
■アロケーション ■返済期の分散状況
京都銀行 東日本銀行
西日本シティ銀行
0.9％
みずほ信託銀行 （百万円）
1.1％ 0.8％ 0.7％ 返済額 リファイナンス借入金 投資法人債発行額
オリックス銀行
投資法人債 8,000
1.5％
2.2％
横浜銀行
2.2％ 7,000
三井住友信託銀行
2.9％
6,000 5,773
りそな銀行
香川銀行 21.5％
3.6％
三井住友銀行 5,000 1,000
総額 4,320 4,320 4,190
7.9％
4,320 4,000 4,320
3,700
千葉銀行
45,646 4,000
百万円 あおぞら銀行
3,049
10.1％
2,873 2,900
19.8％
3,000 3,700
武蔵野銀行
10.2％ みずほ銀行 2,000 1,500
14.6％
1,000
■内訳 0
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期
借入先 借入残高（百万円） 2020/10 2021/4 2021/10 2022/4 2022/10 2023/4 2023/10 2024/4 2024/10 2025/4 2025/10 2026/4 2026/10
りそな銀行 9,799
あおぞら銀行
みずほ銀行
9,059
6,663
■2020年5月22日タームローン2P概要
武蔵野銀行 4,672
金額 期間 固定金利
千葉銀行 4,632
三井住友銀行 3,591 4,320百万円 6年 0.92％
香川銀行 1,666
三井住友信託銀行 1,337
横浜銀行 1,000 ■平均残存期間・固定化比率・平均金利の推移
オリックス銀行 676
2020年5月22日
西日本シティ銀行 500 第25期末 第26期末 第27期末 第28期末 第29期末 リファイナンス後
京都銀行 400
東日本銀行 350 平均残存期間（年） 3.0 2.8 2.8 2.7 2.6 3.1
みずほ信託銀行 300
投資法人債 借入残高（百万円） 固定化比率（％） 27.2 21.5 21.5 28.4 28.4 37.8
投資法人債 1,000
合計 45,646 平均金利（％） 0.69 0.69 0.69 0.72 0.70 0.76
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 24
投資口価格の推移
第29期中における投資口価格の終値ベース最高値は211,500円（2019年11月1日）、最安値は
146,000円(2020年3月19日）でした。
第28期 第29期
指数 出来高（口）
出来高 東証REIT指数 本投資法人の終値（指数）
140.00 8,000
2020年3月30日
2019年9月26日 ザ・パークハビオ横浜山手取得公表
130.00 175,700円 7,000
プロシード東川口譲渡
プロシード金山３取得
公表 2020年4月7日
120.00 201,200円 7都府県に 6,000
緊急事態宣言
110.00 5,000
2020年3月11日
WHOが新型コロナウイルスの
パンデミックを宣言
100.00 4,000
184,200円
2020年3月13日
90.00 プロシード北堀江 3,000
プロシード西長堀
プロシード京橋
80.00 譲渡公表 2,000
162,000円
70.00 1,000
60.00 0
2019年5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2020年1月 2月 3月 4月
（注）本投資法人第28期期首の投資口価格終値174,700円及び同日付東証リート指数1891.51を100とし、それを基点として価格・指数の推移を2020年4月30日まで併示しています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 25
サステナビリティに関する取り組み
本投資法人及び本資産運用会社は、ESGへの取り組みが重要であると考え、環境・社会への配慮や企業統治の推進を図って
いきたいと考えています。また、今後は外部認証の獲得にも積極的に取り組みます。
■Environment（環境）
⚫ LED照明の導入 ⚫ 大規模修繕やバリューアップ工事による耐用年数の長期化
導入済 ：22棟（うち当期導入2棟）
来期導入予定：24棟
■プロシード太閤通/外装リフレッシュ工事（2019年12月竣工） ■プロシード福岡高宮/外装改修工事（2019年12月竣工）
Before Before
After After
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 26
サステナビリティに関する取り組み
■Social（社会）
本資産運用会社はPPP・PFI等の開発への取り組みも行っており、公有地等を有効に活用し地域を活性化させ、図書館・学校・
子育て支援施設などの施設整備後もスターツグループの総合力を生かしたエリアマネジメントを行っています。
また、安全・安心への取り組みも積極的に行っています。
【プロシード西新井】 【プロシード篠崎タワー】
・スターツグループが開発を行った大規模賃貸住宅 ・江戸川区が行った開発事業として、スターツグループ
・免震構造 が整備した複合施設
・オール電化システムを採用 ・区民施設（図書館・生涯学習施設・ギャラリー・カフェ）
・災害対策型賃貸マンション（井戸・かまどベンチ等の設置） ・民間施設（商業施設、住宅）
・スターツグループが運営する保育園
取 取
得 得
済 済
【プロシードTX流山セントラルパーク】 【プロシード両国２、プロシード千鳥町】
・流山市の市有地有効活用事業 ・東京都と共同ファンドを設立
・学校法人暁星国際学園との協働の下で幼稚園、小学校及び ・子育て支援施設の整備促進への取り組み
賃貸住宅を整備 ・認可保育所、シェアハウス
取
得
済
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 27
サステナビリティに関する取り組み
■Social（社会）
⚫ 免震構造
スターツCAM受注数 ：504棟（2020年3月末時点）
本投資法人組入物件数：009棟
⚫ 井戸、かまどベンチ、カードキー、オートロック、IoTの導入
⚫ スターツグループが所有している起震車を使った防災イベントの実施
⚫ パブリックアートの設置
スターツグループは、PPP・PFI案件等を含めた多くの場所にパブリック
アートを設置しており、アーティストの育成に貢献しています。
⚫ ヘルスケア/保育施設への投資 西新井きらきら保育園 ライフサポートレジデンス船堀駅前
⚫ ネットインフラ無料
導入済：45棟（うち当期導入8棟）
⚫ 従業員の資格取得の推奨・費用補助
⚫ 従業員の健康診断推進、女性活躍、ワークライフバランス、特別休暇
■Governance（ガバナンス）
⚫ 利益相反の防止、リスク管理、情報開示、法令遵守
⚫ 取引にかかる意思決定フロー
⚫ コンプライアンス委員会、投資委員会、内部監査の定期的な実施 井戸 かまどベンチ
⚫ ESG責任者の設置
【組織図】 株主総会
監査役
取締役会
ESG責任者 代表取締役 コンプライアンス委員会
投資委員会 コンプライアンスオフィサー
ファ ンド 不動産
投資部 運用部 管理部
※ 運営事業部 コンサルティング部
①投資運用（REIT） ②及び③にかかる 事務も行う ②投資運用（ファ ン ド） ③不動産コン サルティン グ
パブリックアート 防災イベント
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 28
投資主の状況（2020年4月30日現在）
■第28・29期末の投資主及び投資口の構成
第28期末の投資口の構成 第29期末の投資口の構成
投資口数
253,777口 個人 個人
金融機関・証券会社 34.0％ 金融機関・証券会社 30.9%
42.3％ 44.1%
投資主数
その他国内法人
13,420名 外国法人 その他国内法人 16.0%
外国法人
7.8％ 15.8％
9.1%
■第29期末の主要投資主 ■投資主構成の推移（第20期～第29期）
所有投資口数 投資主比率 （％）
氏名又は名称 （口） （％）（注） 個人 金融機関・証券会社 その他国内法人 外国法人等
1 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 46,274 18.23
100 3.8 4.6
2 スターツコーポレーション株式会社 34,153 13.45 5.9 5.7 6.2 6.4 6.3 8.2 7.8 9.1
3 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口） 25,547 10.06 90 15.7 15.5 15.5 13.5 14.1 14.2
4 資産管理サービス信託銀行株式会社（証券投資信託口） 11,098 4.37 15.5 15.6 15.8 16.0
5 野村信託銀行株式会社（投信口） 10,405 4.10 80
6 DFA INTERNATIONAL REAL ESTATE SECURITIES PORTFOLIO 4,263 1.67
7 近畿産業信用組合 3,313 1.30 70
8 三菱UFJモルガン・スタンレー証券株式会社 2,666 1.05 35.2 32.1 33.4 31.7
60 35.8 37.5
9 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口9） 2,158 0.85 37.8 37.8
10 JP MORGAN CHASE BANK 385771 2,006 0.79
42.3 44.1
11 個人 2,000 0.78
50
12 SMBC日興証券株式会社 1,724 0.67
40
13 BNYM SA/NV FOR BNYM FOR BNYM GCM CLIENT ACCTS M ILM FE 1,499 0.59
14 SSBTC CLIENT OMNIBUS ACCOUNT 1,291 0.50 30
15 株式会社あおぞら銀行 1,240 0.48 49.0
45.3 46.5 46.5 43.9 42.0
16 STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505103 1,192 0.46 20 40.4 38.3
17 株式会社豊洲 1,042 0.41
34.0 30.9
18 吉田商事株式会社 1,000 0.39 10
19 米沢信用金庫 1,000 0.39
20 大阪商工信用金庫 1,000 0.39 0
第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
合計 154,871 61.02
2015/10 2016/4 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10 2020/4
（注）投資主比率は、小数第3位以下を切捨てにしています。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 29
STARTS
PROCEED
INVESTMENT
CORPORATION
今後の運用方針
第29期以降の運用方針
第29期の主な取り組み 第30期（2020年10月期）以降の取り組み
●物件譲渡 ●物件入替推進
・プロシード北堀江を譲渡 ⇒IPO時や初期PO時の小規模物件を中心に首都圏物件との
・プロシード西長堀、プロシード京橋の譲渡（2020年5月）を決定 入替を推進
外 ●物件取得 ●資産規模１,000億円台への早期到達
部 ・（C-82）ザ・パークハビオ横浜山手を取得 ●スターツグループ各社との更なる関連性の強化と
成
長
●平均築年数の改善
・2020年3月～5月の物件入替により平均築年数が0.8年改善（注1）
優良物件の取得
⇒2020年5月にプロシード門前仲町、プロシード舞浜、
安
（入替前（注2）16.7年→入替後15.9年） プロシード水戸３を取得。
⇒大田区東雪谷にてウエアハウジング物件の着工準備中
定
●環境に配慮した物件やIoT機能を備えた物件取得の推進 し
●期中平均95.0％超の稼働率を維持 ●期中平均稼働率95.0％超の維持・向上
た
⇒期末稼働率 95.9％ ・スターツグループ各社と連携強化による収益性の向上 分
期中平均稼働率 96.1％ ・ネット掲載強化、客付業者様への物件認知度の向上
内
●コスト削減 ・モデルルーム導入強化による訴求力の向上、営業力強化 配
部
成
定期保守費用の改定 期中約1,500千円削減
●原状回復時の再商品化
・原状回復品質の向上、バリューアップ工事推進
・ネットインフラ無料化によるテレワーク支援、競争力強化
金
長 ・室内設備の刷新による意匠性、利便性向上、競争力強化 ●コスト削減の継続 の
●ESG推進 共用部LED照明導入 施工済2棟 施工中4棟
●ネットインフラ無料化によるテレワーク支援、競争力強化
・広告宣伝費、修繕費、定期保守費用
●資本的支出を活用した大規模修繕、設備更新 確
第29期導入実績 8棟 ・資産価値向上、賃料収入増加、ESG推進（共用部LED化） 保
財 ●ＬＴＶの保守的運用 ●安定した財務基盤の構築
務 ●平均借入残存期間の長期化、平均金利の引き下げ ・保守的なＬＴＶのコントロール
戦 ●金利固定化推進 ・リファイナンス時の返済期間長期化、金利固定化
略 ・投資法人債を含めた資金調達の多様化推進
（注1）平均築年数は2020年5月29日時点で算出しています。
（注2）入替前平均築年数は、3物件譲渡及び4物件取得を行わなかった場合の築年数です。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 31
分配金の推移
分配金は第11期の3,000台円後半から第15期には4,000円まで回復し、現状では4,500円まで成長しています。
（円） 取得価格総額 分配金
（億円）
5,500 1,000
5,420
5,059
5,000 900
4,624 4,645 4,638
4,542 4,530
4,397 4,410
4,500 4,356 800
4,196 4,182 4,204
4,066 4,104
3,998 4,028 4,035
4,000 3,842 700
3,770 3,749
3,500 600
863 861 866 878 879 879
3,237 855
820 804
3,000 500
2010年7月
東京証券取引所上場 571 571 571 578
2,500 400
478 479 479
382 382 382 382 382 382
2,000 300
第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
2010/10 2011/4 2011/10 2012/4 2012/10 2013/4 2013/10 2014/4 2014/10 2015/4 2015/10 2016/4 2016/10 2017/4 2017/10 2018/4 2018/10 2019/4 2019/10 2020/4 2020/10 2021/4
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 32
スターツグループの協力体制
■スポンサーサポートとしてのグループ内協力関係
スターツプロシード投資法人 スターツグループ
安定的な資産運用 積層型ビジネスの展開
物件の
建設
取得・入替
ホテル事業 信託事業
資金の還流により
財務の安定性の 不動産ビジネスを シニア事業 証券・保険事業
稼働率・賃料の
維持・向上 維持・向上 更に加速
ポートフォリオの堅実な運用に コンサル
50年間培った顧客との 不動産
ティング/
より投資主価値の向上に努める 強固なリレーション 管理
開発
パイプラインの 資産価値の 物件取得等
確保 維持・向上
グループとしての 出版事業 商業施設事業
スポンサーサポート
ポイントサービス セキュリティー事業
投資主価値の
仲介
最大化
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 33
ウェアハウジング中の物件①
■プロシード山下公園ザ・タワー
＜ 物 件 概 要 ＞
構 造 ・ 規 模 ： 鉄筋コンクリート造
地上18階、地下2階建
竣 工 年 月 ： 2008年1月
賃 貸 戸 数 （ 間 取 り ） ： 1R 84戸 1LDK 29戸
プロシード山下公園ザ・タワー
2LDK 26戸 3LDK 3戸
店舗 5戸 計147戸
所 在 地 ： 神奈川県横浜市中区山下町
敷 地 面 積 ： 01,676.56㎡
延 床 面 積 ： 12,208.74㎡
建 築 用 途 ： 共同住宅、店舗、
駐車場、保育所
用 途 地 域 ： 商業地域 駅徒歩2分
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 34
ウェアハウジング中の物件②
■プロシード新川
＜ 物 件 概 要 ＞
構 造 ・ 規 模 ： 鉄骨鉄筋コンクリート造地上10階建
竣 工 年 月 ： 2009年8月
賃貸戸数（間取り） ： 1K 9戸 1LDK 9戸 計18戸
所 在 地 ： 東京都中央区新川一丁目
敷 地 面 積 ： 136.18㎡
延 床 面 積 ： 818.50㎡
建 築 用 途 ： 共同住宅、車庫
用 途 地 域 ： 商業地域
プロシード新川
駅徒歩7分
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 35
スポンサー等による開発物件
■プロシード流山おおたかの森
＜ 物 件 概 要 ＞ （「クオン流山おおたかの森」を含む）
免
構 造 ・ 規 模 ： 鉄筋コンクリート造地上14階、地下1階建
震
竣 工 年 月 ： 2020年3月
分 譲 戸 数 ： 192戸
賃 貸 戸 数 （ 間 取 り ） ： 1R 10戸 1K 33戸 1LDK 6戸 計49戸
所 在 地 ： 千葉県流山市おおたかの森北1丁目
敷 地 面 積 ： 04,200.00㎡
延 床 面 積 ： 19,393.57㎡
建 築 用 途 ： 共同住宅
用 途 地 域 ： 準工業地域
プロシード流山おおたかの森
クオン流山おおたかの森
デッキ直結
駅徒歩2分
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 36
スターツグループの開発プロジェクト
完成イメージ 完成イメージ
流山おおたかの森駅前市有地開発事業 京都市中央卸売市場第一市場 府中グリーンプラザ敷地活用事業 札幌北8西1地区再開発事業
千葉県流山市 「賑わいゾーン」活用事業 東京都府中市 北海道札幌市
アルファグランデ千桜タワー 公共施設・ホテル・集合住宅 京都府京都市 ホテル・店舗・ ホテル・店舗
東京都千代田区 2019年1月開業(ホテル棟) ホテル・商業 事務所・コワーキングスペース 2023年6月竣工予定
住宅・店舗・事務所・生活支援施設 2019年4月開業(公共施設棟) 2020年7月開業予定 2021年夏ごろ開業予定
2020年3月竣工引渡（集合住宅棟)
2018年7月竣工
直近の大型プロジェクト 2019年度 2020年度 2021年度 2022年度以降
民間収益施設➁
（病院）
サブ アリーナ施設
（横浜武道館）
民間収益施設➀
（ホテ ル等）
メ ン アリ ーナ施設
イ
完成イメージ
ホテルエミオン東京ベイ 新館 習志野市 大久保地区公共施設再生事業 弘前市 吉野町緑地周辺整備等PFI事業 横浜文化体育館再整備事業
千葉県浦安市 千葉県習志野市 青森県弘前市 民間収益施設①(ホテル等)
ホテル 公共施設(図書館・市民ホール・公民館)・ 公共施設(美術館) 神奈川県横浜市
2018年9月竣工 公園・駐車場・民間付帯施設 民間付帯施設(ミュージアムショップ・カフェ・シードル工房) ホテル・店舗・駐車場
2019年11月開業 2020年6月プレオープン 2024年4月開業予定
（注）イメージパースは実際と異なる場合がございます。
STARTS PROCEED INVESTMENT CORPORATION 37
PPP・PFIの事業規模
PFIの事業規模は、2018年の6.2兆円から2022年には21兆円まで増加が見込まれます。
駅直結等の好立地かつ繁華性の創出が見込まれる大規模な物件を、競争力のある価格で取得
することが可能です。
（億円） PFI事業 契約金額（累計）
250,000 政府が掲げる目標
210,000
200,000
150,000
100,000