第29期 決算説明会用資料
自 2019年６月１日 至 2019年11月30日
証券コード：8977
1000000人のキャンドルナイト＠OSAKA CITY
目次
1. エグゼクティブ・サマリー・・・・・・・・・・・・・・ 3
2. 外部成長戦略・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・14
3. 内部成長戦略・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・23
4. 財務戦略・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・31
5. 第29期決算概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 35
6. サステナビリティへの取組み・・・・・・・・・・・・・43
7. APPENDIX ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 47
この資料には、現時点の将来に関する前提・見通しに基づく予測が含まれております。
実際の業績は、様々な要因により記載の予測数値と異なる可能性があります。
本投資法人の投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価
する手段は、第三者に対する売却に限定されます。本投資証券の市場価格は、取引所における需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済
情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。そのため、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性
があり、その結果損失を被る可能性があります。
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物件名称を略称で表示している箇所があります。
2
1. エグゼクティブ・サマリー
3
Memo
4
中期方針
新中期方針（2020年∼2025年）
持続的な資産規模の拡大と
分配金の伸長を目指す
１ 厳選投資とポートフォリオの質の向上
２ 内部成長による収益性の向上
３ 財務戦略による効率的な資金調達
４ サステナビリティへの取組みの推進
5
アクションプランと実績
重点施策 第29期実績
・フェアバリューでの物件取得推進
・スポンサーとの協議進捗
１ ・資産入替による収益性向上と
・資産入替の検討進捗
将来リスク排除
・汐留のリーシングにおける賃料増額実現
・テナント入替と賃料増額改定
・上六におけるリーシング進捗
・消費動向変化への対応
2 ・天王洲等における賃料増額交渉継続
・計画的かつ効果的な設備投資
・山田、北野におけるリニューアル実施
・初のシンジケートローン実施
・資金調達マネジメントの強化
低金利での長期固定化と調達手段多様化の実践
・積極的IRによる投資主層拡大と
3 ・海外含む機関投資主の拡大
FTSE EPRA/NAREIT指数組入れ
時価総額：1,199億円（第29期末）
・ SMBC環境配慮評価融資にてA評価獲得
・環境、社会を意識した資産運用 ・ GRESB評価「Green Star」取得
4 ・ガバナンス面での取組み強化 ・ DBJ Green Building認証 4物件取得
（計6物件）
6
第29期決算の概要
（単位：百万円）
第29期実績（B）
第29期予想（A） 増 減
項 目 自 2019年 6月 1日
（2019年7月19日発表分） （B）−（A）
至 2019年 11月 30日
運用日数（日） 183 183 ―
営業収益 5,952 5,955 2
営業利益 2,515 2,563 48
経常利益 2,156 2,209 52 （主な増減要因） （単位：百万円）
仲介手数料の減少 ＋23
当期純利益 2,155 2,207 52 修繕費、減価償却費の減少 ＋12
期末時点
発行済投資口の総口数（口） 695,200 695,200 ―
1口当たり分配金（円） 3,100 3,176 76
1口当たりＦＦＯ（円） 4,548 4,616 67
1口当たり純資産額 124,394円
第２９期実績（２０１９年１１月期）
含み損益反映後 １口当たり分配金 ３,１７６円
169,464円
1口当たり純資産額
7
第30期・第31期業績予想の概要
（単位：百万円）
第29期 実績① 第30期 予想② 第31期 予想③
増 減 増 減
項 目 自 2019年 6月 1日 自 2019年 12月 1日 自 2020年 6月 1日
②−① ③−②
至 2019年 11月 30日 至 2020年 5月 31日 至 2020年 11月 30日
運用日数（日） 183 183 ― 183 ―
営業収益 5,955 5,962 7 6,044 82
営業利益 2,563 2,567 3 2,544 △ 23
経常利益 2,209 2,205 △3 2,170 △ 34
当期純利益 2,207 2,203 △4 2,169 △ 34
発行済投資口の総口数(口) 695,200 695,200 ― 695,200 ―
1口当たり分配金（円） 3,176 3,170 △6 3,120 △ 50
1口当たりＦＦＯ（円） 4,616 4,640 24 4,612 △ 28
（参考）主な費用見込み
修繕費 135 138 3 173 35
公租公課 580 587 7 599 11
減価償却費 1,000 1,022 22 1,037 15
支払利息・融資関連費用 356 361 5 373 11
【第30期予想】第29期実績からの主な増減要因（単位：百万円） 【第31期予想】第30期予想からの主な増減要因（単位：百万円）
・賃料収入の増加 ＋48（汐留＋44、北野＋12、上六△10） ・賃料収入の増加 ＋55（汐留＋60、上六△3）
・原状回復工事相当額収入の増加 ＋40（上六） ・原状回復工事相当額収入の減少 △40（上六）
・仲介手数料の増加 △22（汐留） ・仲介手数料の減少 ＋22（汐留）
・広告宣伝費、修繕費、公租公課、減価償却費、支払利息・融資関連費用の増加 △54 ・修繕費、公租公課、減価償却費、支払利息・融資関連費用の増加 △73
第30期予想（ 2020年5月期予想） 第31期予想（2020年11月期予想）
１口当たり分配金 ３,１７０円 １口当たり分配金 ３,１２０円
【主な前提条件】 ・現時点で保有している30物件から運用資産の変動がない
・発行済投資口数は現時点の695,200口から期末まで投資口の追加発行がない
8
リーシング進捗状況（汐留）
＜汐留イーストサイドビル＞
・201９年６月∼9月（第29期）に、大型テナント等が退去（賃貸面積の45％相当）
・精力的なリーシング活動により、2020年1月時点で稼働率は94％まで回復
＜リーシング方針＞ ＜リーシング進捗状況＞
①ダウンタイムの極小化 ★後継テナント3社決定
②賃料アップサイドの追求
一部フロアは空室期間なしで入居
③安定性の高いテナントの誘致 いずれも東証一部上場企業のグループ会社で
テナントクレジットを重視しつつ、アップ 安定性高い
サイドを狙い早期のリースアップを目指す ★賃料アップサイド達成
成約フロアの賃料収入はテナント入替前と比較して
13％アップ（巡航ベース）
【物件概要】 ※残る574.64㎡についても、リーシング方針②及び③を満たす
複数テナントと商談あり
所在地 東京都中央区築地五丁目4番18号
敷地面積 1,932.54m²
延床面積 11,950.30m²
賃貸可能面積 9,286.58m²
階数 8階建
竣工年月 2007年8月
9
リーシング進捗状況（上六）
＜上六Ｆビルディング＞
・2020年1月∼2月（第30期）に大型テナント等が退去予定
・稼働率は100％から62.9％に低下見込みも、確度の高い案件が複数進行中
＜リーシング方針＞ ＜リーシング進捗状況＞
①ダウンタイムの極小化 ★館内テナントに増床を打診
②館内テナントの増床ニーズへの対応 ➡複数のテナントより増床申し入れあり
③安定性の高いテナントの誘致 うち3フロアは空室期間なしの入居でほぼ内定
大阪の主要ターミナルの一つ「上本町」至近で ★稼働率見込み
視認性も高く、エリア内での競争力の高い物件
➡2020年3月（第30期）：約90％
であり、早期のリースアップを目指す
2020年6月（第31期）：約95％
【物件概要】
所在地 大阪市中央区上本町西五丁目3番5号
敷地面積 915.22m²
延床面積 7,527.12m²
賃貸可能面積 4,611.82m²
階数 地下1階、地上11階
竣工年月 1993年9月
10
分配金の推移
・1口当たり分配金は中長期的に更なる伸長を目指す
27.6％増加
（第15期実績と第31期予想の比較）
実績 予想
11
資産規模の推移
・資産入替、公募増資によりポートフォリオの質・収益性向上、資産規模拡大を実現
第16期 第17期 第19期 第22・23期 第26期 第28期
(13/5期） (13/11期） (14/11期） （16/5・11期） （18/5期） （19/5期）
資産入替① 第2回公募増資 第3回公募増資 資産入替② 第4回公募増資 第5回公募増資＆資産入替③
KOHYO小野原店 メッツ大曽根 グランフロント大阪
阪急西宮ガーデンズ イオンモール堺北花田(敷地) コトクロス阪急河原町
ベッセルイン博多中洲 バロー高槻店(敷地)
阪急電鉄本社ビル 万代豊中豊南店(敷地) ほか3物件 オアシスタウン伊丹鴻池(敷地) 19物件
取得 ほか2物件
北青山3丁目ビル FUNDES神保町 935億円
285億円 116億円 115億円 87億円 123億円 209億円
HEPファイブ（一部譲渡） 難波阪神ビル ららぽーと甲子園(敷地)
NU Chayamachi リッチモンドホテル浜松
5物件
譲渡
440億円
306億円 54億円 80億円
スポンサーソリューションの
スポンサーとの戦略的入替
スポンサーとの戦略的入替 外部成長の再開による スポンサー保有物件等の取得 スポンサー等との戦略的入替 活用
ポイント プライム立地物件の取得
収益性および基礎体力向上 成長軌道への回帰 外部成長継続 収益性および質の向上 物件取得ルートの拡大
質の向上
エリア・用途の分散
30物件
1,674
27物件 億円
23物件 1,539
23物件 1,416 億円
1,393 21物件 億円
19物件 億円 1,328
15物件 譲 1,278
渡 取 億円
1,213 得 16物件 億円
資
億円 産 資 1,161
産 億円
第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第21期末 第22期末 第23期末 第25期末 第26期末 第27期末 第28期末 第29期末
12
収益性と財務状況
甲子園譲渡益を活用した修繕工事の前倒し(予防保全)
●ポートフォリオの収益性 により利回りが低下
第15期末 第16期末 第23期末 第28期末 第29期末
（2013年5月期末） （2016年11月期末） （2019年5月期末）
（2012年11月期末） （2019年11月期末）
資産入替① 資産入替② 第5回PO・資産入替③
平均NOI
4.6％ 5.0％ 4.8％ 4.7％ 4.9％
利回り(注) (4.9％)※
平均償却後
3.0％ 3.4％ 3.7％ 3.5％ 3.7％
利回り(注) (3.7％)※
含み損益(注) ▲83億円 ▲58億円 146億円 285億円 313億円
※（）内は修繕費を巡航ベースで算出した数値
●財務基盤の安定性
第16期末 第23期末 第28期末
第15期末 （2013年5月期末）
第29期末
（2016年11月期末） （2019年5月期末）
（2012年11月期末） （2019年11月期末）
資産入替① 資産入替② 第5回PO・資産入替③
LTV(注) 56.1％ 55.8％ 43.0％ 40.0％ 39.3％
有利子負債比率 45.4％ 45.5％ 44.5％ 43.6％ 43.6％
平均借入コスト
（投資法人債を含む） 1.36％ 1.33％ 0.92％ 0.84％ 0.81％
借入金・投資法人債の
平均残存年数 2.4年 2.0年 4.4年 5.0年 5.0年
（注）「平均NOI利回り」、「平均償却後利回り」、「含み損益」、「LTV」の算出方法の詳細についてはP64に記載
13
2. 外部成長戦略
14
関西圏の活性化
l 2020年以降、インフラ整備や再開発が本格化
京都河原町
l うめきた2期の開発、（仮称）未来医療国際拠点整備や 京都
夢洲の万博開催・IR（統合型リゾート）構想等の
取組みが進行・計画中
l なにわ筋線開業後は梅田エリアから関西国際空港への
所要時間が短縮され利便性が向上
なにわ筋線
うめきた2期 2031年：開業
2024年夏頃：順次まちびらき 大阪国際空港
2026年：基盤整備完了 （伊丹空港） なにわ筋連絡線※
JRうめきた（大阪）地下駅（仮称） ※検討調査を進める
2023年：開業 なにわ筋線 なにわ筋連絡線
十三 新大阪
梅田エリア
神戸三宮
USJ 大阪梅田ツインタワーズ・サウス
（仮称）未来医療国際拠点 神戸空港 夢洲 2022年：全体竣工
2021年：開業 なんば
心斎橋エリア
大阪万博
2025年：開催
現状
約60分
IR（統合型リゾート）構想 ＜関西でのその他開発計画・イベント（予定・目標含む）
2021年 ワールドマスターズゲームズ2021関西
LCC国際線専用ターミナル 2037年（最短） リニア中央新幹線 新大阪−名古屋開業
2017年1月：運用開始 なにわ筋線開業により
約15∼20分短縮
阪急電鉄
阪神電気鉄道
関西国際空港 本投資法人保有物件
（注）公表資料を基に阪急阪神リート投信㈱にて作成（2020年１月時点での将来に関する前提や見通しに基づく予測を含む） 15
スポンサーの総合力活用/梅田エリアの活性化
●スポンサーグループの中期経営計画 ●梅田エリアのプライム立地・将来性
長期ビジョンの実現に向けた「４つの戦略」
戦略① 戦略②
梅田・沿線のストック 首都圏・海外における
型の各事業（鉄道、不 ストックの積上げ
動産賃貸等）の更なる
深化
戦略③ 戦略④
フロー型事業（不動産 グループ総合力の更な
分譲、スポーツ等）の る発揮と新事業領域の
競争力強化 開拓
●本投資法人とスポンサーグループの
共生戦略 プロジェクト参画・
用地取得
企画・開発
資産譲渡による
スポンサー 資金循環の加速
運営・ グループの
オペレーション バリューチェーン
コンサルティング
阪急阪神不動産
スポンサー
スポンサーグループの グループ
ノウハウを活用した 保有物件及び
オペレーショナル・ 開発物件等の
マネジメントの深化 取得
（内部成長） 阪急阪神リート投資法人 （外部成長） （注１）阪急阪神ホールディングスグループとの共同保有物件を含む
（注２）他社との共同保有物件を含む
（注３）西日本旅客鉄道株式会社により公表されている資料に基づき記載
（注４）株式会社阪急阪神ホテルズがテナントとして入居
投資主価値の
最大化を目指す
16
スポンサーの開発状況（関西圏）
l 梅田・沿線エリアの主な取組み・進行中プロジェクト
［神戸阪急ビル東館建替・ ［宝塚ホテル移転計画］ ［彩都事業］
西館リニューアル計画］ ・西部地区（住宅開発）
・東部地区（物流施設計画）
［京都上鳥羽
物流施設計画］
［阪急宝塚山手台
［福島5丁目・7丁目 ［うめきた2期計画］
（宅地戸建）］
共同開発計画］
※提案時点（2018年5月）のイメージパース
であり、今後変更の可能性があります。
提供者：うめきた2期開発事業者
［大阪梅田ツインタワーズ
・サウス］
［心斎橋筋2丁目計画
［海老江1丁目開発計画 （店舗)］
（分譲マンション他）］
（注）2019年10月1日に梅田駅（阪急・阪神）、河原町駅（阪急）、石橋駅（阪急）はそれぞれ大阪梅田駅、京都河原町駅、石橋阪大前駅に名称変更しました。
※阪急阪神ホールディングス㈱および阪急阪神不動産㈱作成の資料を参考に作成
※上記各物件について、決算発表日（2020年1月23日）時点で本投資法人が取得する予定はありません。 17
スポンサーの開発状況（首都圏）
l 首都圏における主な事業拠点
［CO・MO・RE YOTSUYA
（コモレ四谷）］
［AKIBA TOLIM・レム秋葉原］
［神田須田町スクエアビル］
［日本橋茅場町阪神ビル］
［パイロット阪急阪神グリーンビル］
阪急阪神不動産㈱
東京事務所
［（仮称）阪急阪神銀座3丁目ビル］
注）独立行政法人都市再生機構提供のイメージパー
スであり今後変更の可能性があります
スポンサーが開発し、
現在本投資法人が保有する物件
［汐留イーストサイドビル］
［ホテルグレイスリー田町］
地図データ©2020 Google
［凡例］ 橙色：賃貸物件［通常稼動中］、 水色：開発案件（TMKを介しての参画含む）、 緑色：本投資法人保有物件
※阪急阪神ホールディングス㈱および阪急阪神不動産㈱作成の資料を参考に作成
※すでに本投資法人が保有する物件を除き、上記各物件について、決算発表日（2020年1月23日）時点で本投資法人が取得する予定はありません。
18
多様な物件取得方法
物件取得活動の状況
l 過熱する物件取得競争の中、ポートフォリオの収益性・安定性の向上に寄与する物件を取得検討
l スポンサーグループと協働し、総合力を活かした優良物件情報を取得
l 資産運用会社独自の物件情報入手ルートも一層拡大
l スポンサーソリューション等を活用したCRE提案も実施し、相対取引・限定入札による適正価格水準での物件
取得を目指す
多様な物件取得手法
【第23期∼第29期の実績】
l スポンサーグループからの取得物件：４物件（19,667百万円）
l 外部からの取得物件 ：６物件（22,220百万円）
取 得 手 法
スポンサーグループの総合力を活用した取得物件多数（約70％）
外部から
スポンサーグループ スポンサーグループ オンバランス SPC 直接取得
保有物件 開発物件 ブリッジ ブリッジ
ＨＥＰファイブ 汐留イーストサイドビル 万代豊中豊南店（敷地） 阪急電鉄本社ビル 高槻城西ショッピングセンター
北野阪急ビル ホテルグレイスリー田町 デイリーカナートイズミヤ 上六Fビルディング コーナン広島中野東店（敷地）
堀川丸太町店（敷地）
デュー阪急山田 KOHYO小野原店 イオンモール堺北花田 スフィアタワー天王洲
万代五条西小路店（敷地） （敷地）
ニトリ茨木北店（敷地） バロー高槻店（敷地） 北青山３丁目ビル
ライフ下山手店（敷地）
ラグザ大阪 オアシスタウン伊丹鴻池（敷地）
阪急西宮ガーデンズ メッツ大曽根
コトクロス阪急河原町 万代仁川店（敷地）
グランフロント大阪
（うめきた広場・南館） ラ・ムー東大阪店（敷地）
グランフロント大阪（北館） ベッセルイン博多中洲
FUNDES神保町
19
アクイジション戦略と投資対象
投資対象 投資対象エリア
商業用途又は事務所用途の区画を有する 全国を投資対象
不動産を投資対象 首都圏並びに全国の政令指定都市及びそれに準ずる
中でも、「商業用途区画」に重点的に投資 主要都市
中でも、 「関西圏」に重点的に投資
商業用施設 事務所用施設 複合施設
阪急阪神ホールディングスグループの
地域に根差した情報力、ネットワークの活用
事務所
用途区画
商業 商業 事務所
用途区画 用途区画 用途区画 商業 関西圏
用途区画
50％以上 50％以上
その他 その他 その他
用途区画 用途区画 用途区画
※運用資産全体に対するホテル用途部分（商業用途区画の一部）
「関西圏」：大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、
の割合は原則として20％を上限 滋賀県及び和歌山県の2府4県
ポートフォリオの状況（第29期末） 都市型
その他エリア
その他用途 6.2％
商業施設 梅田エリア
0.3％ 24.0％
17.6％
事務所 東京都
27.5％ 22.2％
取得資産総額： 1,674.3億円 商業用途 関西圏
総物件数： 30物件 区画
地域密着型 阪急阪神 71.7%
商業施設 72.1% 沿線エリア
ホテル 45.7％ 39.9％
8.8％ その他関西圏
7.8％
20
保有資産の地域分散
l 阪急阪神リートの保有資産は、関西圏を中心に首都圏、名古屋圏、広島圏、福岡圏に分散
l 関西圏では、梅田を中心に阪急・阪神沿線エリアを重点的に検討
l アップサイドが期待できる都市型商業施設・オフィス、
収益安定性の高い地域密着型商業施設、需要が堅調な宿泊特化型ホテルが重点ターゲット
（注）2019年10月１日に梅田駅（阪急・阪神）、河原町駅（阪急）はそれぞれ大阪梅田駅、京都河原町駅に名称変更しました。
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関西圏の人口動態と取得方針
l 阪急阪神リートの保有施設は、人口集中・人口増加地域に立地
（大半が顕著な人口集中地域、利便性や住環境を基準とした人口増加地域に立地）
l 地域密着型商業施設の取得について、人口が集中し増加が見込まれるなど商業ポテンシャル
の高い地域を重点検討（施設の立地や形態等の個別要素を含め検討）
関西圏の人口集中地域 関西圏の人口集中地域の人口増減
（１平方キロメートル当たり居住人口2,500人以上） （１平方キロメートル当たりの居住人口の増減）
：保有施設 ：保有施設
＜１ｋ㎡当たりの居住人口＞ ＜１ｋ㎡当たりの居住人口増減率＞
15,000人以上 大幅増加（5％以上増加）
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増加（2％以上5％未満増加）
10,000∼15,000人
ほぼ横ばい（2％減少∼2％未満増加）
5,000∼10,000人
減少（2％以上5％未満減少）
2,500∼5,000人
大幅減少（5％以上減少）
出典：総務省統計局「2015年国勢調査」及び「2005年国勢調査」を加工して作成 22
3. 内部成長戦略
23
物件別稼働率（エンドテナントベース）の推移
第１期から安定した推移
（％）
100
99.5 100.0 99.3 99.4 99.5 99.6 99.8 99.8 99.8 99.8 99.1
98.5 99.3 98.8 98.1 98.5 98.7 98.4 98.7 99.0 98.5 99.0 98.6 98.6 98.7 98.7 98.8 98.8 99.1
95
90
85
80
第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末第11期末第12期末第13期末第14期末第15期末第16期末第17期末第18期末第19期末第20期末第21期末第22期末第23期末第24期末第25期末第26期末第27期末第28期末第29期末
2005.11 2006.5 2006.11 2007.5 2007.11 2008.5 2008.11 2009.5 2009.11 2010.5 2010.11 2011.5 2011.11 2012.5 2012.11 2013.5 2013.11 2014.5 2014.11 2015.5 2015.11 2016.5 2016.11 2017.5 2017.11 2018.5 2018.11 2019.5 2019.11
ポートフォリオ合計稼働率は、99.1％（2019年11月末時点）
ポートフォリオ合計
(％)
100 HEP
北野阪急
90
阪急山田
80
上六Fビル
70
天王洲
60 汐留
北青山
50
メッツ大曽根
40
グランフロント大阪
（うめきた広場・南館）
30
2018.11末 2018.12末 2019.01末 2019.02末 2019.03末 2019.04末 2019.05末 2019.06末 2019.07末 2019.08末 2019.09末 2019.10末 2019.11末 グランフロント大阪
（北館）
ＦＵＮＤＥＳ神保町
・高槻城西、ニトリ茨木、コーナン広島、田町、ラグザ大阪、西宮ガーデンズ、阪急本社、イオンモール堺北花田、万代豊中豊南、イズミヤ堀川丸太町、コトクロス、ライフ下山手、
万代五条西小路、ＫＯＨＹＯ小野原、オアシスタウン伊丹鴻池、万代仁川、ラ・ムー東大阪、ベッセルイン博多中洲、バロー高槻店については、１テナントへの賃貸物件又はそれに
準ずる物件（稼働率100％）であるため、グラフは省略
24
保有物件のトピックス①
商業施設での取り組み
北野阪急ビル
Ø 稼働率100％達成
• 唯一残っていた大型区画について、館内テナントの移転
及び新規テナントの入店決定
Ø DBJ Green Building認証（３つ星）の取得
• 温室効果ガス排出削減、省資源への配慮、防災性、及び利用
者多様性への配慮等が評価された
デュー阪急山田
Ø 戦略的なテナント入替の実施
• 地域密着型商業施設としてのテナントミックスを再構築
• 飲食及び食物販テナントを充実
（3店舗が2019年7月以降順次オープン）
Ø DBJ Green Building認証（３つ星）の取得
• 省エネルギー・省資源への配慮、利用者の利便性や都心部の
環境等への配慮、及び住民同士の交流の場を創造している点
等が評価された
25
保有物件のトピックス②
グランフロント大阪
Ø 各種イベントによる知的創造・交流の促進
• ナレッジキャピタルでは、感性と技術を融合した新しい価値
の創出を目指し、毎月イベントを開催
• 子どもから学生・社会人まで、利用者は多様
Ø 未来を見据えた運用の実施
• 巡回警備ロボットの実証実験等
• まちのサークル活動
メッツ大曽根 施設の魅力向上を図る取組み
・館内インフォメーション、公式ＨＰ、災害時
案内での多言語対応
・銀聯カード決済対応
・アリペイ、We Chat Pay対応
・専用サイトを用いた、非常時におけるテナント
Ø 地域に根差したイベント実施 との情報連携の強化
• 近隣の学校等と連携 ・Instagram等、SNSを用いた販売促進
（演奏会など活動発表の場を提供）
・シェアバイクの導入
• さらに地域に根差した商業施設を目指す
・オフィス内女性向けレストスペースの改良
26
修繕費・資本的支出の状況
修繕費及び資本的支出の推移
（百万円）
第28期 第29期 第30期（見込み）第31期（見込み）
修繕費 349 135 138 173
資本的支出 757 836 826 516
（参考）減価償却費 983 1,000 1,022 1,037
第29期に行った主な工事 第30期の主な工事予定
修繕費 修繕費
高槻城西 上六Fビル 6F原状回復工事 40百万円
北面外壁補修工事 18百万円
ショッピングセンター ラグザ大阪 北棟オフィス空調設備更新工事 3百万円
資本的支出 資本的支出
北野阪急ビル 受変電設備更新工事 312百万円 汐留イーストサイドビル 照明LED化工事 90百万円
スプリンクラー消火設備更新工事 46百万円 デュー阪急山田 自動火災報知設備更新工事 64百万円
ラグザ大阪 自動火災報知設備更新工事 69百万円 ラグザ大阪 北棟オフィス空調設備更新工事 47百万円
汐留イーストサイドビル 照明LED化工事 41百万円 スフィアタワー天王洲 給湯設備方式変更工事 39百万円
上六Ｆビルディング トイレリニューアル工事 22百万円
第31期の主な工事予定
修繕費
北野阪急ビル 低層部外壁補修工事 90百万円
デュー阪急山田 北面外壁補修工事 40百万円
資本的支出
ラグザ大阪 空調機器更新工事 83百万円
デュー阪急山田 駐車場トイレ新設工事 70百万円
北野阪急ビル 排水管更新工事 48百万円
27
鑑定評価額の推移
鑑定評価額は1.4％増加し、含み益は313億円に
CAPレートは13物件で低下
含み損益とCAPレートの推移
・資産取得 313億円
・資産譲渡 ・資産取得 ・資産取得 ４物件
２物件 ２物件 ４物件 ・資産譲渡
（億円）
１物件
400 5.2%
300 4.9%
200 4.6%
100 4.3%
0 4.0%
-100 3.7%
第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2015.5 2015.11 2016.5 2016.11 2017.5 2017.11 2018.5 2018.11 2019.5 2019.11
含み損益 CAPレート（加重平均）(右軸）（注）
（注）ＣＡＰレートは鑑定評価額による加重平均を算出
28
鑑定評価額一覧①
（単位：百万円）
①前期末（第28期末） ②当期末（第29期末）
増減率 ③当期末
CAP CAP 増減 含み損益 時価簿価比率
取得価格 （②-①）/ 貸借対照表
鑑定評価額 レート 鑑定評価額 レート ②-① ②-③ ②/③
① 計上額
（注） （注）
ＨＥＰファイブ
6,468 9,114 3.5% 9,366 3.4% 252 2.8% 5,562 3,803 168.4%
（準共有持分14%相当）
北野阪急ビル 7,740 8,160 4.1% 8,560 4.0% 400 4.9% 8,238 321 103.9%
デュー阪急山田 6,930 8,860 4.2% 8,860 4.2% 0 0.0% 5,397 3,462 164.2%
高槻城西ショッピングセンター 8,600 8,590 4.8% 8,620 4.8% 30 0.3% 6,781 1,838 127.1%
ニトリ茨木北店（敷地） 1,318 1,780 4.5% 1,790 4.5% 10 0.6% 1,340 449 133.5%
コーナン広島中野東店（敷地） 2,175 1,890 5.4% 1,880 5.4% △ 10 △ 0.5% 2,280 △ 400 82.4%
ホテルグレイスリー田町 4,160 4,310 4.1% 4,310 4.1% 0 0.0% 3,531 778 122.1%
阪急西宮ガーデンズ
18,300 25,704 4.1% 25,788 4.1% 84 0.3% 17,748 8,039 145.3%
（準共有持分28%相当）
イオンモール堺北花田（敷地） 8,100 10,480 4.0% 10,480 4.0% 0 0.0% 8,189 2,290 128.0%
万代豊中豊南店（敷地） 1,870 2,310 4.3% 2,310 4.3% 0 0.0% 1,889 420 122.3%
北青山３丁目ビル 1,680 2,080 3.3% 2,100 3.2% 20 1.0% 1,717 382 122.3%
デイリーカナートイズミヤ堀川丸
3,100 3,960 4.1% 3,990 4.1% 30 0.8% 3,127 862 127.6%
太町店（敷地）
コトクロス阪急河原町 2,770 3,400 4.2% 3,400 4.0% 0 0.0% 2,587 812 131.4%
ライフ下山手店（敷地） 1,421 1,670 4.1% 1,700 4.0% 30 1.8% 1,434 265 118.5%
万代五条西小路店（敷地） 4,182 4,760 4.3% 4,760 4.3% 0 0.0% 4,213 546 113.0%
ＫＯＨＹＯ小野原店 1,631 1,820 4.7% 1,820 4.7% 0 0.0% 1,622 197 112.2%
（注）CAPレートは、鑑定評価額算出に用いた直接還元法による還元利回り又は割引率（ニトリ茨木北店（敷地）、コーナン広島中野東店（敷地）、イオンモール堺北花田（敷地）、
ライフ下山手店（敷地）、ラ・ムー東大阪店（敷地）、及びバロー高槻店（敷地）についてはDCF法による割引率）を記載、合計は鑑定評価額による加重平均CAPレートを記載。
29
鑑定評価額一覧②
（単位：百万円）
①前期末（第28期末） ②当期末（第29期末）
増減率 ③当期末
CAP CAP 増減 含み損益 時価簿価比率
取得価格 （②-①）/ 貸借対照表
鑑定評価額 レート 鑑定評価額 レート ②-① ②-③ ②/③
① 計上額
（注） （注）
オアシスタウン伊丹鴻池（敷地） 7,100 7,450 4.1% 7,450 4.1% 0 0.0% 7,391 58 100.8%
メッツ大曽根 5,400 5,600 4.5% 5,660 4.4% 60 1.1% 5,682 △ 22 99.6%
万代仁川店（敷地） 2,280 2,350 4.2% 2,360 4.2% 10 0.4% 2,320 39 101.7%
ラ・ムー東大阪店（敷地） 1,850 1,920 4.3% 1,960 4.3% 40 2.1% 1,886 73 103.9%
ベッセルイン博多中洲 2,760 2,850 4.1% 2,830 4.1% △ 20 △ 0.7% 2,755 74 102.7%
バロー高槻店（敷地） 2,258 2,280 4.2% 2,320 4.1% 40 1.8% 2,298 21 100.9%
FUNDES神保町 2,830 2,830 3.3% 2,830 3.3% 0 0.0% 2,947 △ 117 96.0%
汐留イーストサイドビル 19,025 15,700 3.8% 16,700 3.8% 1,000 6.4% 16,839 △ 139 99.2%
阪急電鉄本社ビル 10,200 12,400 3.9% 12,400 3.7% 0 0.0% 9,265 3,134 133.8%
上六Fビルディング 2,980 2,880 5.0% 2,880 4.9% 0 0.0% 2,532 347 113.7%
スフィアタワー天王洲
9,405 7,689 3.6% 7,920 3.5% 231 3.0% 8,454 △ 534 93.7%
（準共有持分33％相当）
ラグザ大阪 5,122 6,150 4.4% 6,250 4.4% 100 1.6% 4,236 2,013 147.5%
グランフロント大阪
（うめきた広場・南館） 9,212 10,200 3.4% 10,500 3.2% 300 2.9% 9,317 1,182 112.7%
（共有持分4.9％相当）
グランフロント大阪
（北館） 6,566 7,690 3.5% 7,740 3.3% 50 0.7% 6,611 1,128 117.1%
（共有持分4.9％相当）
合 計 167,435 186,877 4.0% 189,534 4.0% 2,657 1.4% 158,200 31,333 119.8%
（注）CAPレートは、鑑定評価額算出に用いた直接還元法による還元利回り又は割引率（ニトリ茨木北店（敷地）、コーナン広島中野東店（敷地）、イオンモール堺北花田（敷地）、
ライフ下山手店（敷地）、ラ・ムー東大阪店（敷地）、及びバロー高槻店（敷地）についてはDCF法による割引率）を記載、合計は鑑定評価額による加重平均CAPレートを記載。
30
4. 財務戦略
31
財務基盤強化への取組み
借入コストの抑制、借入年限の長期化・返済期限の分散の両立を図り、
安定的な財務運営を継続
平均借入コストと平均残存年数の推移 借換・新規借入概要（予定含む）
1.50% 6.0年
期 資金使途 借入高 借入年限 変動/固定 利率
5.1年 5.0年
1.40% 5.0年
4.8年 4.7年 4.7年 5.0年
4.4年 4.4年
1.30%
4.4年 4.4年
45億円(①) 1年 変動 0.21727％※
3.4年 4.0年 第29期 借換
1.20%
30億円(②) 10年 固定 0.30250％
1.10% 1.07% 1.06% 3.0年
1.04%
1.08%
1.00%
0.92% 0.94%
第30期 借換 50億円(③) 10年 固定 未定
0.91% 2.0年
0.88% 0.88% 0.84%
0.90% 0.81%
1.0年
※2019年11月30日時点の適用金利
0.80%
0.70%
第19期末 第20期末 第21期末 第22期末 第23期末 第24期末 第25期末 第26期末 第27期末 第28期末 第29期末
0.0年
シンジケートローンによる資金調達（上記②）
平均借入コスト（投資法人債を含む）
借入金と投資法人債の平均残存年数 新たに投資対象エリアの地方銀行3行との取引を開始
（協調融資団：中京銀行・福岡銀行・もみじ銀行）
返済期限分散状況と平均借入コスト（2020年１月23日現在） 借入コストの抑制と資金調達手段の多様化を実現
①
③ ③
②
32
財務基本方針・有利子負債残高
財務基本方針
●健全な財務体質の維持 有利子負債残高 （百万円）
●金融機関との良好な取引関係の維持
●低位な資金調達コストの実現（敷金・保証金の有効活用）
●リファイナンスリスクの低減（返済期限の分散） 2019年11月30日現在
●金利上昇リスクの低減（長期・固定借入金中心）
第28期末 第29期末
有利子負債 739億円 739億円
平均調達コスト
0.80% 0.77%
(有利子負債＋敷金・保証金活用額）
平均借入コスト（投資法人債を含む） 0.84% 0.81%
借入金と投資法人債の平均残存年数 5.0年 5.0年
長期比率 90.5% 87.1%
固定比率 87.6% 84.2%
LTV（注） 40.0% 39.3%
有利子負債比率 43.6% 43.6%
投資法人債 40億円 40億円
A+ A+
格付の状況(R&I)
（安定的） （安定的）
合計739億円
AA- AA-
格付の状況(JCR)
（安定的） （安定的）
（注）「LTV」の算出方法の詳細についてはP.64に記載 33
資産規模とLTV（負債比率）の推移
第3回PO 第5回PO
第1回PO 第2回PO
第４回PO
34
5. 第29期決算概要
35
損益計算書/金銭の分配に係る計算書
損益計算書 金銭の分配に係る計算書
（単位：百万円） （単位：千円）
第28期（運用日数182日） 第29期（運用日数183日） 第28期 第29期 増減
科 目
科 目 自 2018年12月1日 至 2019年5月31日 自 2019年6月1日 至 2019年11月30日 増減 金 額 金 額 金 額
金 額 百分比（％） 金 額 百分比（％） 当期未処分利益 2,232,794 2,208,504 △ 24,289
１．営業収益 6,078 100.0 5,955 100.0 △ 123 分配金の額 2,232,287 2,207,955 △ 24,332
賃貸事業収入 5,873 5,955 (1口当たり分配金（円）) (3,211) (3,176) (△35)
不動産等売却益 204 ― 次期繰越利益 507 549 42
２．営業費用 3,475 57.2 3,391 56.9 △ 84
賃貸事業費用 2,928 2,833
資産運用報酬 390 412 （主な増減要因） （単位：百万円）
役員報酬 3 3
資産保管委託報酬 19 21
一般事務委託報酬 39 37 新規物件による増加 ＋69
会計監査人報酬 12 12 （ﾊﾞﾛｰ高槻＋34、神保町＋30、ｸﾞﾗﾝﾌﾛﾝﾄ＋4）
その他営業費用 81 70
天王洲の賃料収入等の増加 ＋16
営業利益 2,603 42.8 2,563 43.1 △ 39
３．営業外収益 0 0.0 1 0.0 0
汐留の賃料収入等の減少 △82
受取利息 0 0 譲渡益の反動減少 △204（甲子園）
その他営業外収益 0 1 修繕費の減少* ＋207（高槻SC＋80、山田＋63、北野＋40）
４．営業外費用 369 6.1 356 6.0 △ 13 公租公課の増加* △35
支払利息 292 291 *は新規物件を除いた合計
融資関連費用 54 51
投資法人債利息 11 11
投資法人債発行費償却 1 1
投資口交付費 9 ―
その他 0 0
経常利益 2,233 36.8 2,209 37.1 △ 24
税引前当期純利益 2,233 2,209
法人税、住民税及び事業税 1 1
法人税等調整額 △0 0
当期純利益 2,232 36.7 2,207 37.1 △ 24
前期繰越利益 0 0
当期未処分利益 2,232 2,208
賃貸事業収入・費用
内訳：p.38∼41ご参照
36
貸借対照表
（単位：百万円） （単位：百万円）
第28期 第29期 第28期 第29期
増減 増減
科 目 （2019年5月31日現在） （2019年11月30日現在） 科 目 （2019年5月31日現在） （2019年11月30日現在）
金 額 構成比(%) 金 額 構成比(%) 金額 金 額 構成比(%) 金 額 構成比(%) 金額
資産の部 負債の部
Ⅰ 流動資産合計 10,404 6.1 10,534 6.2 130 Ⅰ 流動負債合計 14,635 8.6 16,648 9.8 2,012
現金及び預金 4,688 4,654
営業未払金 718 822
信託現金及び信託預金 5,005 5,538 有利子負債
短期借入金 7,000 9,500
営業未収入金 26 16 73,900百万円
１年内返済予定
預け金 173 183 5,500 5,000
長期借入金
未収消費税等 284 ―
信託リース債務 3 3
前払費用 224 139 預り敷金保証金
未払配当金 8 7
その他 1 1 合計
未払費用 152 142
Ⅱ 固定資産合計 158,883 93.8 158,763 93.8 △120 6,953百万円
未払法人税等 1 1
１．有形固定資産
建物 3,972 3,918 未払消費税等 ― 191
前受金 752 776
構築物 183 176 3,503百万円を
預り金 2 0
工具器具備品 7 7 物件保有資金
土地 31,198 31,211 １年内返済予定 として活用
497 203
信託建物 29,743 29,639 預り敷金保証金
信託構築物 528 521 Ⅱ 固定負債合計 68,168 40.3 66,188 39.1 △1,980
信託機械装置 137 129 投資法人債 4,000 4,000
信託工具器具備品 146 169 長期借入金 57,400 55,400
信託土地 91,378 91,378 信託リース債務 39 38
信託リース資産 43 42 預り敷金保証金 1,756 1,708
信託建設仮勘定 26 41 信託預り敷金保証金 4,972 5,041
有形固定資産合計 157,367 92.9 157,236 92.9 △130 負債合計 82,803 48.9 82,836 48.9 32
２．無形固定資産 純資産の部
借地権 957 957 Ⅰ 出資総額 84,270 49.8 84,270 49.8
その他 54 54
Ⅱ 剰余金合計 2,232 1.3 2,208 1.3
無形固定資産合計 1,011 0.6 1,012 0.6 0
当期未処分利益 2,232 2,208
３．投資その他の資産
純資産合計 86,503 51.1 86,478 51.1 △24
投資有価証券 88 88
長期前払費用 382 392
繰延税金資産 0 0
差入保証金 31 31
信託差入保証金 1 1
その他 0 0
投資その他の資産合計 505 0.3 514 0.3 9
Ⅲ 繰延資産合計 18 0.0 17 0.0 △1
投資法人債発行費 18 17
資産合計 169,306 100.0 169,315 100.0 8 負債・純資産合計 169,306 100.0 169,315 100.0 8
37
物件別事業収支①
（単位：百万円）
阪急西宮
HEPファイブ 高槻城西
ニトリ茨木北店 コーナン広島 ホテルグレイス ガーデンズ
科 目 (準共有持分 北野阪急ビル デュー阪急山田 ショッピング
(敷地)(注) 中野東店(敷地) リー田町 (準共有持分
14％相当) センター
28％相当)
第29期稼働日数(日) 183 183 183 183 183 183 183 183
賃貸事業収入 合計 315 577 368 284 68 112 632
賃貸収入 244 372 247 283 68 108 630
水道光熱費収入 13 135 52 ― ― ― ―
その他収入 58 69 68 0 ― 4 1
賃貸事業費用 合計 178 439 230 136 6 55 225
委託管理料 44 120 79 13 0 1 0
水道光熱費 23 127 50 0 ― ― ―
支払賃借料 3 0 1 22 ― ― 6
広告宣伝費 25 3 5 ― ― ― ―
修繕費 3 18 3 22 ― 2 2
損害保険料 0 1 0 0 ― 0 2
公租公課 27 53 26 25 5 16 64
その他費用 6 3 4 0 ― 0 0
減価償却費 41 110 59 51 ― 33 148
ＮＯＩ(賃貸事業利益
179 247 197 199 60 62 90 555
＋減価償却費)
賃貸事業利益 137 137 137 147 60 62 57 407
資本的支出 25 425 71 ― ― ― ― 36
（注）賃料等の開示につきテナントからの同意を得られていないこと、また、開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の
利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示としています。
38
物件別事業収支②
（単位：百万円）
デイリー
イオンモール カナート 万代五条 KOHYO
万代豊中豊南店 北青山3丁目 コトクロス ライフ下山手店
科 目 堺北花田 イズミヤ 西小路店 小野原店
(敷地)(注) ビル(注) 阪急河原町 (敷地)(注)
(敷地)(注) 堀川丸太町店 (敷地)(注) (注)
(敷地)(注)
第29期稼働日数(日) 183 183 183 183 183 183 183 183
賃貸事業収入 合計 102
賃貸収入 102
水道光熱費収入 ―
その他収入 ―
賃貸事業費用 合計 47
委託管理料 1
水道光熱費 ―
支払賃借料 12
広告宣伝費 ―
修繕費 ―
損害保険料 0
公租公課 11
その他費用 0
減価償却費 20
ＮＯＩ(賃貸事業利益
211 53 36 87 75 34 109 43
＋減価償却費)
賃貸事業利益 211 53 32 87 54 34 109 34
資本的支出 ― ― 3 ― ― ― ― ―
（注）賃料等の開示につきテナントからの同意を得られていないこと、また、開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の
利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示としています。
39
物件別事業収支③
（単位：百万円）
オアシスタウン ラ・ムー
万代仁川店(敷地) ベッセルイン バロー高槻店 汐留イースト
科 目 伊丹鴻池(敷地) メッツ大曽根 東大阪店(敷地) FUNDES神保町
(注) 博多中洲(注) (敷地)(注) サイドビル
(注) (注)
第29期稼働日数(日) 183 183 183 183 183 183 183 183
賃貸事業収入 合計 325 71 318
賃貸収入 257 54 296
水道光熱費収入 49 13 18
その他収入 19 3 2
賃貸事業費用 合計 237 26 181
委託管理料 71 7 22
水道光熱費 53 11 18
支払賃借料 21 0 1
広告宣伝費 2 0 ―
修繕費 22 0 6
損害保険料 0 0 0
公租公課 25 ― 22
その他費用 0 0 1
減価償却費 37 7 107
ＮＯＩ(賃貸事業利益
153 126 48 39 58 52 52 244
＋減価償却費)
賃貸事業利益 153 88 48 39 37 52 45 137
資本的支出 ― 37 ― ― ― ― ― 51
（注）賃料等の開示につきテナントからの同意を得られていないこと、また、開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の
利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示としています。
40
物件別事業収支④
（単位：百万円）
グランフロント
スフィアタワー グランフロント
大阪(うめきた広
阪急電鉄 上六Fビル 天王洲 大阪(北館)
科 目 ラグザ大阪 場・南館) 30物件合計
本社ビル ディング (準共有持分 (共有持分
(共有持分
33％相当) 4.9％相当)(注)
4.9％相当)(注)
第29期稼働日数(日) 183 183 183 183 183 183 ―
賃貸事業収入 合計 359 141 302 254 5,955
賃貸収入 359 123 238 254 5,296
水道光熱費収入 ― 10 17 ― 342
その他収入 ― 7 46 ― 316
賃貸事業費用 合計 168 92 221 148 2,833
委託管理料 1 25 29 1 514
水道光熱費 ― 10 58 ― 406
支払賃借料 ― ― 0 17 90
広告宣伝費 ― ― ― ― 37
修繕費 ― 1 31 9 135
損害保険料 1 0 0 2 14
公租公課 49 12 29 49 580
その他費用 0 0 3 0 53
減価償却費 115 41 68 68 1,000
ＮＯＩ(賃貸事業利益
305 90 149 173 208 172 4,121
＋減価償却費)
賃貸事業利益 190 49 80 105 179 146 3,121
資本的支出 32 24 24 92 3 6 836
（注）賃料等の開示につきテナントからの同意を得られていないこと、また、開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の
利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示としています。
41
財務指標
項 目 第28期 第29期 備 考
第28期：2018年 12月１日∼2019年 5月31日
運用日数 182日 183日 第29期：2019年 6月１日∼2019年11月30日
総資産経常利益率（ＲＯＡ） 1.4% 1.3% 経常利益/｛（期首総資産額＋期末総資産額）/2 ｝
（年換算） 2.8% 2.6% 運用日数により算出
純資産当期純利益率（ＲＯＥ） 2.7% 2.6% 当期純利益/｛（期首純資産額＋期末純資産額）/2 ｝
（年換算） 5.4% 5.1% 運用日数により算出
期末純資産比率 51.1% 51.1% 純資産額/総資産額
（有利子負債額＋敷金･保証金―敷金･保証金見合い現預金）
40.0% 39.3%
期末負債比率（ＬＴＶ） /（総資産額（※）―敷金･保証金見合い現預金）
(46.9%) (46.7%) ※ 鑑定評価額による調整ベース（括弧内は簿価ベース）
期末総資産有利子負債比率 43.6% 43.6% 有利子負債額/総資産額
デット・サービス・カバレッジ・レシオ（ＤＳＣＲ） 11.6倍 11.6倍 利払前償却前当期純利益/支払利息
ネット・オペレーティング・インカム（ＮＯＩ） 3,929百万円 4,121百万円 賃貸事業利益＋減価償却費
ファンズ・フロム・オペレーション（ＦＦＯ） 3,012百万円 3,209百万円 当期純利益＋減価償却費−不動産等売却損益
42
6. サステナビリティへの取組み
43
サステナビリティへの取組み①（方針・外部認証）
GRESBリアルエステイト評価 DBJ Green Building認証
新規認証取得４物件（★印）、認証取得率は53.0％に
・阪急西宮ガーデンズ 全ポートフォリオにおける
認証取得率
（延床面積ベース）
・HEPファイブ
グリーンビル
認証物件
2019年よりGRESBリアルエステイト評価
に参加
★北野阪急ビル 53.0%
★デュー阪急山田
「Green Star」及びGRESBレーティング ★汐留イーストサイドビル
「３スター」の評価を取得 ★阪急電鉄本社ビル
SMBC環境配慮評価融資 サステナビリティ方針
① 持続的発展が可能な「未来にわたり住みたいまち」の実現
② 地球環境の保全
③ ステークホルダーと協働した環境・社会配慮
④ 人の尊重と育成
⑤ ESGに関する啓発
環境保全対策の取組みの状況、環境負荷 ⑥ 誠実なコンプライアンス
の把握の状況、環境マネジメントなどの
面を評価され、Ａ評価を取得。 ⑦ ESG情報開示と透明性の確保
44
サステナビリティへの取組み②（働きやすい職場づくり）
健康経営
健康宣言
u スポンサーグループの取組み
阪急阪神リート投信は、グループ唯一のリート運用会社として、
グループ一丸となり、「阪急阪神Wellnessチャレンジ」を 関西を中心とする不動産物件の証券化を通じ、オフィスや商業施
設等の整備・成長へ向け資金を供給することで、より安心・快適
スローガンに、一人ひとりの健康づくりを積極的に支援す な街づくりに貢献してまいります。
るとともに、生き活きと働くことができる職場環境づくり 皆様にグループ経営理念である『安心・快適』そして『夢・感
を推進 動』をお届けするためには、従業員やその家族が健康であるこ
と、かつ従業員一人ひとりが「Heartful &Joyful」な職場環境
u 本資産運用会社の取組み で、多様な個性と能力を最大限に発揮できることが何よりも大切
です。
これを実現するために、私たちは「人も街も末永く元気に！」を
l 2019年9月に「健康宣言」を発表 モットーに、健康経営に取り組みます。
l 部署の枠を超えたプロジェクトチームを発足、 阪急阪神リート投信は、阪急阪神ホールディングスグループの
「阪急阪神 Wellness チャレンジ」をスローガンに、一人ひとり
会社として働きやすい職場づくりに向けて邁進 の健康づくりへの積極的な支援と、生き活きと働くことができる
l 健康経営優良法人認定取得を目指す 職場環境づくりに努めることを宣言します。
働き方改革・健康づくり プロジェクトチームでの取組み
l 2019年8月よりフレックスタイム制（コアタイムなし） 健康増進、社員間のコミュニケーション促進に
及び勤務間インターバル制度を導入 有効なプログラムを多数導入
Ø 健康に配慮しながら柔軟な働き方が可能に l オフィスへの「置き野菜」サービス導入
Ø 業務の繁閑に合わせた勤務が可能になり、時間外労働 l 健康お弁当DAY
削減に寄与 l みんなDEラジオ体操
Ø ワーク・ライフ・バランスの実現 l ある活（ウォーキングイベント）
l 個人PCをノートパソコン化、社内無線LAN整備 l 物件見学ツアー 他
Ø コラボレーションルーム、集中スペース等での執務が
可能になり、生産性向上
Ø 会議等でのペーパーレス化実現
l 定期健康診断の検査項目充実化
l 外部講師による健康講座の開催
45
サステナビリティへの取組み③（ガバナンス）
投資主とのセイムボート スポンサーとのセイムボート
l 運用報酬体系 l スポンサーグループによる投資口保有率 3.2％
① 直前決算期の総資産額×0.175％（1円未満切捨て） l スポンサーグループの基幹物件を共有
② 当該営業期間の分配可能額×5.0％（1円未満切捨て） 準共有物件の例
③ 不動産関連資産の取得価格×0.5％（1円未満切捨て） HEP ファイブ 阪急西宮ガーデンズ
※より投資主利益に連動し環境変化に対応した報酬体系を検討予定
l 累積投資制度
役職員が投資法人の投資口を購入できる制度
投資法人の執行役員や資産運用会社の役職員も利用
購入時に誓約書提出、売却時には届出が必要
資産運用会社のリスクモニタリング
第１の防衛線 第２の防衛線 第３の防衛線
（各部署） （コンプライアンス部） （内部監査部）
利
益 • 社内規程に照合しながら業務 • コンプライアンス委員会にて
相 遂行 審議 • 年１回の内部監査実施
反 • 交渉記録の作成・保管 – 取引条件や交渉経緯等の （第三者機関である監査法人
取 適正性を検証 にコソーシング）
引 投資運用委員会（毎週開催）で – 出席委員全員の賛成が必要 • 指摘事項は速やかな改善を求
適宜チェック める
• 監査結果及び改善結果を報告
業 • 中期経営計画のPDCAサイク • リスク管理基本計画の策定
務 Ø コンプライアンス委員会
ルにおけるリスク管理 • リスク発生状況及び対応状況 Ø 資産運用会社取締役会
全
• 業務フロー及び業務遂行手順 のモニタリング Ø 投資法人役員会
般
の見直し（年２回） • コンプライアンス委員会にて
• リスクアセスメントシートの 報告(年２回）
作成・確認（年１回）
46
7. APPENDIX
47
ポートフォリオ一覧①
2019年11月30日時点
施設 物件 築年数 賃貸可能 テナント
稼働率 取得価格 投資
区分 番号 物件名称 所在地 竣工年月 (年) 面積(㎡) 総数 取得日 主な賃料体系
(注4) (百万円) 比率
(注1) (注2) (注3) (注4) (注4)
HEPファイブ 6,337.37 100.0% 1 歩合賃料
R1(K) 大阪市北区 1998年11月 21.1 2005年2月1日 6,468 3.9%
(準共有持分14％相当) (2,958.94) (99.8%) (122) (固定＋変動)
28,194.15 100.0% 2 固定賃料
R2(K) 北野阪急ビル 大阪市北区 1985年6月 34.5 2005年2月1日 7,740 4.6%
(18,477.35) (100.0%) (26) (一部歩合賃料)
固定賃料
R3(K) デュー阪急山田 大阪府吹田市 2003年10月 16.2 13,027.28 98.8% 25 2005年2月1日 6,930 4.1%
(一部歩合賃料)
高槻城西
R4(K) 大阪府高槻市 2003年4月 16.7 31,451.81 100.0% 1 2005年11月15日 8,600 5.1% 長期・固定賃料
ショッピングセンター
ニトリ茨木北店
R5(K) 大阪府茨木市 ― ― 6,541.31 100.0% 1 2006年3月29日 1,318 0.8% 長期・固定賃料
(敷地)
コーナン広島中野東店 25,469.59 2006年10月2日 2,170
R6 広島市安芸区 ― ― 100.0% 1 1.3% 長期・固定賃料
(敷地) 60.14 2007年4月9日 5
R8 ホテルグレイスリー田町 東京都港区 2008年9月 11.2 4,943.66 100.0% 1 2008年12月25日 4,160 2.5% 長期・固定賃料
阪急西宮ガーデンズ
R11(K) 兵庫県西宮市 2008年10月 11.2 70,558.88 100.0% 1 2013年4月16日 18,300 10.9% 長期・固定賃料
(準共有持分28%相当)
イオンモール堺北花田
R12(K) 堺市北区 ― ― 64,104.27 100.0% 2 2013年6月27日 8,100 4.8% 長期・固定賃料
商 (敷地)
業
万代豊中豊南店
用 R13(K) 大阪府豊中市 ― ― 8,159.41 100.0% 1 2013年6月27日 1,870 1.1% 長期・固定賃料
(敷地)
施
設
M5 北青山３丁目ビル 東京都港区 2013年9月 6.2 619.76 100.0% 3 2013年11月12日 1,680 1.0% 固定賃料
デイリーカナートイズミヤ
R14(K) 京都市上京区 ― ― 3,776.15 100.0% 1 2014年6月4日 3,100 1.9% 長期・固定賃料
堀川丸太町店(敷地)
R15(K) コトクロス阪急河原町 京都市下京区 2007年10月 12.2 4,400.13 100.0% 1 2014年6月4日 2,770 1.7% 長期・固定賃料
ライフ下山手店
R16(K) 神戸市中央区 ― ― 2,397.83 100.0% 1 2014年6月4日 1,421 0.8% 長期・固定賃料
(敷地)
万代五条西小路店
R17(K) 京都市右京区 ― ― 9,182.80 100.0% 1 2014年6月24日 4,182 2.5% 長期・固定賃料
(敷地)
R18(K) ＫＯＨＹＯ小野原店 大阪府箕面市 2016年5月 3.6 3,310.31 100.0% 1 2016年7月1日 1,631 1.0% 長期・固定賃料
オアシスタウン伊丹鴻池
R19(K) 兵庫県伊丹市 ― ― 17,997.10 100.0% 1 2016年11月25日 7,100 4.2% 長期・固定賃料
(敷地)
R20 メッツ大曽根 名古屋市東区 2002年4月 17.7 15,708.81 99.6% 13 2018年2月15日 5,400 3.2% 固定賃料
万代仁川店
R21(K) 兵庫県西宮市 ― ― 9,194.01 100.0% 1 2018年3月27日 2,280 1.4% 長期・固定賃料
(敷地)
48
ポートフォリオ一覧②
2019年11月30日時点
施設 物件 築年数 賃貸可能 テナント
稼働率 取得価格 投資
区分 番号 物件名称 所在地 竣工年月 (年) 面積(㎡) 総数 取得日 主な賃料体系
(注4) (百万円) 比率
(注1) (注2) (注3) (注4) (注4)
R22(K) ラ・ムー東大阪店(敷地) 大阪府東大阪市 ― ― 8,942.54 100.0% 1 2018年3月27日 1,850 1.1% 長期・固定賃料
商
業 R23 ベッセルイン博多中洲 福岡市博多区 2009年7月 10.4 2,776.49 100.0% 1 2018年3月29日 2,760 1.6% 長期・固定賃料
用
施 バロー高槻店
R24(K) 大阪府高槻市 ― ― 7,366.39 100.0% 1 2019年3月29日 2,258 1.3% 長期・固定賃料
設 (敷地)
固定賃料
R25 FUNDES神保町 東京都千代田区 2016年10月 3.2 1,168.43 100.0% 7 2019年3月29日 2,830 1.7%
(一部歩合賃料)
事 O1 汐留イーストサイドビル 東京都中央区 2007年8月 12.3 9,286.58 63.5% 5 2008年2月29日 19,025 11.4% 固定賃料
施務
設所
用 O2(K) 阪急電鉄本社ビル 大阪市北区 1992年9月 27.2 27,369.37 100.0% 1 2013年4月10日 10,200 6.1% 長期・固定賃料
M1(K) 上六Fビルディング 大阪市中央区 1993年9月 26.2 4,611.82 100.0% 11 2005年11月1日 2,980 1.8% 固定賃料
スフィアタワー天王洲 1993年4月 固定賃料
M2 東京都品川区 26.7 8,818.09 99.6% 24 2007年10月2日 9,405 5.6%
(準共有持分33％相当) (注5) (一部歩合賃料)
複
M3(K) ラグザ大阪 大阪市福島区 1999年2月 20.8 30,339.91 100.0% 1 2009年1月22日 5,122 3.1% 長期・固定賃料
合
施 2013年2月
設 グランフロント大阪
(うめきた広場) 5,893.37 100.0% 2 固定賃料
M6(K) (うめきた広場・南館) 大阪市北区 6.8 2018年12月5日 9,212 5.5%
2013年3月 (5,188.34) (99.8%) (240) (一部歩合賃料)
(共有持分4.9％相当)
(南館)
グランフロント大阪
8,729.32 100.0% 5 固定賃料
M7(K) (北館) 大阪市北区 2013年2月 6.8 2018年12月5日 6,566 3.9%
(8,438.63) (99.3%) (97) (一部歩合賃料)
(共有持分4.9％相当)
440,737.10 99.2% 118
ポートフォリオ合計 16.3 ― 167,435 100.0% ―
(426,646.16) (99.1%) (593)
（注１）商業用施設：「商業用途区画」からの賃料収入が当該施設からの総賃料収入の50％以上を占め、かつ、「事務所用途区画」のない施設
事務所用施設：「事務所用途区画」からの賃料収入が当該施設からの総賃料収入の50％以上を占め、かつ、「商業用途区画」のない施設
複合施設：「商業用途区画」及び「事務所用途区画」が併存し、両区画からの賃料収入が当該施設からの総賃料収入の50％以上を占めている施設
（注２）「物件番号」は、本投資法人が保有する物件を施設及び地域毎に分類し、取得した当時の施設区分に従って符号及び番号を付したもの
左のアルファベットは施設を表し、Ｒは商業用施設を、Ｏは事務所用施設を、Ｍは複合施設を表す
数字は、施設毎に取得日順に番号を付しており、数字の右又は下にアルファベットの（Ｋ）が付されている場合、当該物件が関西圏に所在することを表す
（注３）ポートフォリオ全体は、取得価格による加重平均築年数を記載
（注４）括弧内は、エンドテナントへの賃貸可能面積及びそれに基づく稼働率並びにエンドテナント数を記載
HEPファイブは信託受益権の準共有持分割合14％に対応する賃貸可能面積、スフィアタワー天王洲は信託受益権の準共有持分割合33％に対応する賃貸可能
面積、阪急西宮ガーデンズは信託受益権の準共有持分割合28％に対応する賃貸可能面積、グランフロント大阪は信託受益権の共有持分割合4.9％に対応する
賃貸可能面積をそれぞれ記載
（注５）事務所・店舗部分の竣工年月を記載
49
保有物件の現況① （※）
（※）建物のない敷地物件については記載していない
施設 物件
物件名称
区分 番号
・鮮度の高いテナント誘致により、売上好調
HEPファイブ
R1(K) ・VR ZONE OSAKA運営方法改善（フリーパス、ナイトパス導入）により客数増加
(準共有持分14％相当) ・DBJ Green Building 認証「4つ星」の再認証を取得
・「忘我」移転、「海鮮屋台おくまん」誘致によりアップサイドと100％稼働達成
R2(K) 北野阪急ビル ・新規テナント・カジュアルバー「Bar moon walk」が売上を牽引
・「マクドナルド」「大起水産 街のみなと」「鎌倉パスタ」誘致により鮮度をキープ
R3(K) デュー阪急山田 ・地域に根差した販促活動（近隣大学とのコラボレーション等）が評価され、
DBJ Green Building認証「３つ星」を取得
高槻城西 ・売上堅調
R4(K) ・外壁塗装、防水工事の計画的な実施
ショッピングセンター
R8 ホテルグレイスリー田町 ・近隣ホテルとの競合環境下、個人外国人旅行客を呼び込む施策を実施
商 ・2018年度の売上は818億円（過去最高値を更新）で、開業以来10年連続で増加
業 阪急西宮ガーデンズ
R11(K) ・DBJ Green Building 認証「5つ星」の再認証を取得
用 (準共有持分28%相当) ・屋上スカイガーデン芝生のリニューアルが好評
施
設 M5 北青山３丁目ビル ・「THREE AOYAMA」リニューアルオープン
・稼働率100%を維持
R15(K) コトクロス阪急河原町 ・新規テナント「Hailey's 5 Cafe」は休日中心に集客
R18(K) ＫＯＨＹＯ小野原店 ・近隣に新規競合店舗が出店したものの、売上は堅調
・新規テナント入店で稼働率100％見込み。売上は堅調
R20 メッツ大曽根 ・地域密着イベント（近隣高校演奏会等）により館のファン獲得を目指した
・CO2及びランニングコスト削減を目的とした熱源設備の更新を検討
・国内ビジネス客を取り込み稼働率安定的に推移
R23 ベッセルイン博多中洲 ・「楽天トラベル朝ごはんフェスティバル2019」福岡２位を獲得し喫食率アップ
・客室階共用部の美装化実施
R25 FUNDES神保町 ・日本武道館等でのイベント後の利用が好調
50
保有物件の現況② （※）
（※）建物のない敷地物件については記載していない
施設 物件
物件名称
区分 番号
・精力的なリーシング活動により、2020年1月時点（第30期）には稼働率は94％まで回復
O1 汐留イーストサイドビル ・テナント入替により13％賃料アップサイド達成
事務所 ・スポンサーグループの主要拠点で、阪急阪神ホールディングス㈱、阪急電鉄㈱が本社ビル
用施設 として使用
O2(K) 阪急電鉄本社ビル ・省エネルギーへの配慮や防災性に優れている点が評価され、DBJ Green Building認証「３つ星」
を取得
・第30期に大型テナントの退去により稼働率低下を見込んでいるものの、館内テナントの
M1(K) 上六Fビルディング 増床ニーズへの対応等精力的なリーシング活動により、第30期には約90%、第31期には
約95%まで回復見込み
スフィアタワー天王洲 ・オフィス用途区画稼働率100％維持
M2 ・賃料増額交渉を進めており、一部テナントで成約済み
複合 (準共有持分33％相当)
施設 ・ホテル稼働率は安定的に推移
M3(K) ラグザ大阪 ・熱源更新を第30期から順次実施予定
・ラグビーワールドカップに合わせてイベント実施
M6(K) グランフロント大阪
・警備ロボットの実証実験実施
M7(K) (共有持分4.9％相当) ・ナレッジキャピタルでは、大学等とのコラボレーションイベントを実施
消費増税の影響
・9月の駆込み需要の反動で増税直後の10月、11月は売上の落ち込みがみられたが、
12月以降は回復基調
・軽減税率・キャッシュレス還元等の効果もあり、消費の落ち込みは少ないと見られる
・実質固定賃料部分が97.6%を占めるため、本投資法人への影響は少ない
51
賃料体系別収入比率と歩合賃料体系の仕組み
賃料体系別収入（倉庫賃料を除く）
2.4%
100.0% ＜変動部分＞
HEPファイブ、北野阪急ビル、
変動賃料 デュー阪急山田、
テナント 8.6% グランフロント大阪等の
一部の売上高により変動
80.0% ＜固定部分＞
HEPファイブ、北野阪急ビル、
固定賃料 グランフロント大阪等の
テナント
89.0% 稼働率・賃料水準により変動
上記以外の
60.0% 物件の稼働率・賃料水準
第29期 により変動
一般的な売上歩合賃料体系のイメージ図
賃料収入
変動部分
固定部分
売上歩合賃料発生
テナントの売上高
分岐点売上高 52
大阪のオフィスの状況
大阪のオフィス空室率は低下傾向が継続
l 近年、梅田地区の高スペックビルを中心に淀屋橋・本町地区等からの移転が進展 ⇒梅田地区の空室率が低下
l 直近では、雇用情勢の改善により総需要が増加し拡張移転が積極化 ⇒全体の空室率が低下
l 空室率の継続的な低下により梅田地区の新規成約賃料は上昇
l 今後の新規オフィス供給は一定数あるが、その分滅失するオフィスも ⇒賃料高水準、空室率低水準維持の見通し
大阪の主要ビジネス地区の空室率の推移 2019年12月現在の空室率 梅田地区の新規成約賃料の推移
（2015年3月を基準（100）とした相対数値）
12.0% 淀屋橋 心斎橋 135
梅田地区 新大阪地区
本町地区 難波地区
10.0% 0.85% 1.46% 3.41% 2.76% 130
8.0% 125
なんばスカイオ
2018年9月竣工 120
6.0%
115
4.0%
梅田地区 淀屋橋・本町地区 110
2.0%
心斎橋・難波地区 新大阪地区 105
0.0%
100
グレードAビル
グレードBビル
95
（出所）三鬼商事オフィスデータ 2015.3 2016.3 2017.3 2018.3 2019.3
（出所）不動産調査会社の資料を基に阪急阪神リート投信㈱にて作成
大阪の主要な新規賃貸オフィス供給面積の推移（賃貸可能面積ベース） 大阪梅田
（万㎡） ツインタワーズ・
20 サウス
約60万㎡の新規供給（2012年∼2019年） 約14.3万㎡ うめきた２期
中之島 (北街区のみ)
15 フェスティバル 日本生命 約9.5万㎡
タワー・ウエスト 淀屋橋ビル 桜橋ボウル再開発