第27期 決算説明会用資料 証券コード：8977
自 2018年6月1日 至 2018年11月30日
目次
1．エグゼクティブ・サマリー・・・・・・・・・・ 2
2．第5回公募増資及びPFの質の向上効果・・・・・ 7
3．スポンサーとの連携による外部成長の実践 ・・・ 15
4．外部成長戦略・・・・・・・・・・・・・・・・ 22
5．内部成長戦略・・・・・・・・・・・・・・・・ 30
6．財務戦略・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 41
7．第27期決算概要・・・・・・・・・・・・・・ 45
8．サステナビリティへの取組み・・・・・・・・・ 52
9．APPENDIX・・・・・・・・・・・・・・・・ 55
この資料には、現時点の将来に関する前提・見通しに基づく予測が含まれております。
実際の業績は、様々な要因により記載の予測数値と異なる可能性があります。
本投資法人の投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価
する手段は、第三者に対する売却に限定されます。本投資証券の市場価格は、取引所における需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済
情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。そのため、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性
があり、その結果損失を被る可能性があります。
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物件名称を略称で表示している箇所があります。
1
1. エグゼクティブ・サマリー
2
中期目標と第27期実績①
分配金増加を図りつつ、持続的な成長と
ポートフォリオの質の向上を図る
中期目標 第27期実績
・資産規模 第27期末：1,539億円
→資産入替え後：1,646億円（予定）
2020年中に資産規模2,000億円 ・スポンサーグループの総合力を活用し、戦略的な
資産入替えを実施（第28期）
① を目指す
ららぽーと甲子園（敷地）（2018年12月）の譲渡
（中長期的なフェアバリューを重視）
グランフロント大阪（4.9％相当）（2018年12月）・
（仮称）バロー高槻店（敷地）（2019年3月予定）の
取得
・第27期の分配金は3,117円（第26期比＋165円）
分配金は巡航ベースで3,000円 ・2018年2月、3月に取得した4物件の
② 水準を目指す 通期寄与による収益向上
・高いポートフォリオ合計稼働率を維持（99.8％）
上 適正価格での物件取得と公募増資の実施により
方 分配金水準の向上を実現
修
正 ② 分配金は巡航ベースで3,100円水準を目指す
3
中期目標と第27期実績②
中期目標 第27期実績
・築20年を経過した物件を中心に予防保全の観点から
物件価値の維持・向上のため 計画的な設備投資を実施（北野、ラグザ、HEP等）
③ 修繕・CAPEXの計画的な実施 ・高効率設備の導入により、エネルギーコスト削減を
実現（北野）
・戦略的な資産入替えによりポートフォリオの質の
ポートフォリオの質の向上のため 向上を実現（第28期）
④ 資産入替えの検討・実施 ・今後もポートフォリオの質の向上に資する施策を
継続的に検討
・将来のリスク要素の最小化・排除を継続的に検討
⑤ 将来のリスク要素への対応
（eコマースの進展への対応、含み損物件への対応）
・鑑定評価額の上昇、公募増資・新規借入の実施等
により、LTVは低下見込み
41.1 ％（第26期末） ⇒40.4％（第27期末）
金利動向を踏まえた資金調達の実施 ⇒39.5％（公募増資・新規物件取得後（予定））
⑥ （原則、長期・固定主体に調達）
・借入金のリファイナンスについて、資金調達の安定性
と分配金水準の維持・向上のバランスを考慮し、
長期・固定と短期・変動を併用
4
第27期決算の概要
（単位：百万円）
第27期実績（B）
第27期予想（A） 増 減
項 目 自 2018年 6月1日 （利益増減の主な要因）
（2018年7月18日発表分） （B）−（A）
至 2018年 11月30日
①
運用日数（日） 183 183 ―
修繕費の減少 ＋ 87百万円
水道光熱費の減少 ＋ 10百万円
営業収益 5,503 5,506 2
①
営業利益 2,269 2,394 125 ②
② 投資口交付費 △48百万円
経常利益 1,917 1,991 74
当期純利益 1,915 1,990 74
期末時点
発行済投資口の総口数（口） 638,500 638,500 ―
1口当たり分配金（円） 3,000 3,117 117
1口当たりＦＦＯ（円） 4,433 4,542 108
1口当たり純資産額 123,300円
第２7期実績（２０１８年１１月期）
含み損益反映後 １口当たり分配金 ３,１１７円
162,564円
1口当たり純資産額
5
第28期・第29期業績予想の概要
（単位：百万円）
第27期 実績① 第28期 予想② 第29期 予想③
増 減 増 減
項 目 自 2018年 6月 1日 自 2018年 12月 1日 自 2019年 6月 1日
②−① ③−②
至 2018年 11月 30日 至 2019年 5月 31日 至 2019年 11月 30日
運用日数（日） 183 182 △1 183 1
営業収益 5,506 6,010 504 5,901 △ 108
営業利益 2,394 2,568 174 2,528 △ 40
経常利益 1,991 2,198 206 2,156 △ 41
当期純利益 1,990 2,196 206 2,155 △ 41
期末時点
発行済投資口の総口数（口） 638,500 695,200 56,700 695,200 ̶
1口当たり分配金（円） 3,117 3,160 43 3,100 △ 60
1口当たりＦＦＯ（円） 4,542 4,570 28 4,536 △ 34
【第28期予想】第27期実績からの主な増減要因 【第29期予想】第28期予想からの主な増減要因
・新規物件取得による賃貸事業利益の増加 ＋348百万円 ・新規物件の賃貸事業利益の増加 ＋12百万円
（ｸﾞﾗﾝﾌﾛﾝﾄ南＋184、ｸﾞﾗﾝﾌﾛﾝﾄ北＋146、バロー高槻＋18） （バロー高槻＋34、ｸﾞﾗﾝﾌﾛﾝﾄ南△9、ｸﾞﾗﾝﾌﾛﾝﾄ北△12）
・甲子園譲渡による賃貸事業利益の減少 △148百万円 ・汐留のテナント退去による賃料収入等の減少 △47百万円
・甲子園譲渡による譲渡益 ＋201百万円 ・甲子園譲渡による譲渡益の反動減 △201百万円
・修繕費の増加 * △152百万円 ・修繕費の減少 * ＋198百万円
（高槻SC△93、山田△39、北野△33 他） （高槻SC＋103、山田＋70、電鉄本社＋28 他）
・広告宣伝費の増加 * △17百万円 ・広告宣伝費の減少 * ＋15百万円
・減価償却費の増加 * △19百万円（西宮 他） ・減価償却費の増加 * △18百万円
・投資口交付費の減少 ＋41百万円 *は既存物件のみの合計 *は既存物件のみの合計
第28期予想（ 2019年5月期予想） 第29期予想（2019年11月期予想）
１口当たり分配金 ３,１６０円 １口当たり分配金 ３,１００円
【主な前提条件】 ・現時点で保有及び取得を予定している29物件から運用資産の変動がない
・発行済投資口数は現時点の695,200口から期末まで投資口の追加発行がない
6
2. 第5回公募増資及びポートフォリオの質の向上効果
7
第5回公募増資及び新規借入の概要
POの概要 新規借入の概要
発行済 638,500口 借入
区 借入
投資口数 （PO実施後は695,200口） 借入実行 方法
借入先 金額 金利 返済期限
分 (予定)日 返済
(百万円)
新発行 方法
56,700口
投資口数 （うち第三者割当増資：2,700口）
0.80864％ 2018年 2028年
600
固定金利 12月3日 11月30日
発行価格 137,377円 三井住友信託銀行
600
長
発行価額 132,868円 三井住友銀行 400
期 無担保
無保証
発行価額の 7,533百万円
借 日本政策投資銀行 400
総額 （第三者割当分を含む） 期限
未定 2019年 2029年
一括
入 みずほ銀行 固定金利 3月28日 3月28日
400 返済
発行決議日 2018年11月8日
金
みずほ信託銀行 400
条件決定日 2018年11月19日
池田泉州銀行 200
2018年12月3日
（一般募集分）
払込期日
2018年12月26日 合計 3,000
（第三者割当分）
8
新規物件の概要
新規物件の概要
グランフロント大阪
物件名 （うめきた広場・南館及び北館） （仮称）バロー高槻店（敷地）
（共有持分4.9％相当）
物件タイプ 複合施設 地域密着型商業施設
所在地 大阪市北区 大阪府高槻市
取得（予定）価格（合計） １５,７７８百万円 ２,２５８百万円
鑑定評価額（合計） １７,２５０百万円 ２,２７０百万円
（平均）NOI利回り（注） ４.４% ４.３%
（平均）償却後利回り（注） ３.８% 4.３%
取得手法 スポンサーグループ保有物件 スポンサーグループ開発物件
取得（予定）日 ２０１８年１２月５日 ２０１９年３月２９日
固定型マスターリース
賃貸借契約形態 パススルー型マスターリース ダイレクトリース
ダイレクトリース
賃貸借契約開始日 ２０１８年６月２０日
テナントにより
異なる
賃貸借契約年数 ３０年
新規物件合計
取得（予定）価格 鑑定評価額 平均NOI利回り（注） 平均償却後利回り（注）
合計／平均
１８,０３６百万円 １９,５２０百万円 ４.４％ ３.８％
（注）鑑定評価書に記載された数値を基に算出した数値を記載
9
戦略的な資産入替え
取得（予定）資産
グランフロント大阪（共有持分4.9％相当）
取得価格の合計 15,778百万円
鑑定評価額の合計 17,250百万円
平均NOI利回り（注） 4.4％
平均償却後利回り（注） 3.8％
ポートフォリオの
（仮称）バロー高槻店（敷地）
取得予定価格 2,258百万円 含み益
鑑定評価額 2,270百万円 262億円
NOI利回り（注） 4.3％
償却後利回り（注） 4.3％
に拡大
平均築年数
戦略的な資産入替え
1.0年
譲渡資産
の短期化
ららぽーと甲子園（敷地）
（第27期末比）
譲渡価格 7,960百万円
帳簿価額 7,752百万円 を実現予定
鑑定評価額 7,960百万円
NOI利回り（注） 4.1％
償却後利回り（注） 4.1％
（注）鑑定評価書に記載された数値を基に算出した数値を記載 10
エリア構成比の変化/用途分散の進展
エリア構成比の変化 ∼スポンサーグループの総合力を発揮する梅田エリア比率の増加∼
第27期末 資産入替え後（予定）
梅田エリア 梅田エリア
その他
エリア
15.9% その他
エリア 24.4%
6.7% 6.3%
東京都 東京都
22.3% 20.8%
その他
その他 関西圏
関西圏 7.9%
阪急阪神
8.5%
沿線エリア 阪急阪神
46.7% 沿線エリア
40.6%
用途分散の進展 ∼都心物件と地域密着型商業施設によるバランスの取れた構成∼
第27期末 資産入替え後（予定）
その他 その他
0.4% 0.4%
地域 地域
密着型 事務所 密着型 事務所
商業 24.9% 商業 28.4%
施設 施設
ホテル
53.0% 46.5%
9.0% ホテル
都市型
都心物件 8.9% 都心物件
商業施設 （事務所、ホテル、 都市型 （事務所、ホテル、
商業施設
12.7% 都市型商業施設） 都市型商業施設）
15.8%
46.6％ 53.2％
11
資産規模の推移
中長期的なフェアバリューを重視し
2020年中に資産規模2,000億円を目指す
2020年中
2018年中2回目のPO に資産規模
資産入替え③ 2,000億円
資産入替え① 更なるPFの質の向上
基礎体力の向上 を目指す
2年連続のPO実施 3年8か月ぶりのPO実施
外部成長再開による による成長の継続 資産入替え② による外部成長 29物件
成長軌道への回帰 PFの収益性及び
1,646
質の向上 27物件 27物件
1,539 1,539 億円
23物件 23物件 23物件 23物件
21物件 1,416 1,416 億円 億円
1,393 1,393
19物件 19物件 1,328 億円 億円
億円 億円
15物件 1,278 1,278 億円
1,213 16物件 億円 億円
億円 1,161
譲
億円
渡
資 取
産 得
資
産
第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第21期末 第22期末 第23期末 第25期末 第26期末 第27期末 資産 2020年中
入替え後
（予定）
12
分配金の推移
分配金は巡航ベースで3,100円水準を目指す
巡航ベースで
（円） 3,100円水準
甲子園の譲渡益等を含む を目指す
3,200
■1口当たり分配金実績 3,160
■1口当たり予想分配金 3,117
3,100
3,000
2,952
2,877
2,800
2,600
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2017年11月期 2018年5月期 2018年11月期 2019年5月期 2019年11月期
13
収益性と財務状況
●ポートフォリオの収益性
第25期末 第26期末 第27期末
（2017年11月期末） （2018年5月期末） （2018年11月期末） 資産入替え後（予定）
平均NOI
利回り(注) 4.9％ 5.0％ 4.9％ 4.9％
平均償却後
利回り(注) 3.7％ 3.8％ 3.8％ 3.8％
含み損益(注) 204億円 227億円 250億円 262億円
●財務基盤の安定性
第25期末 第26期末 第27期末
（2017年11月期末） （2018年5月期末） （2018年11月期末） 資産入替え後（予定）
LTV(注) 41.4％ 41.1％ 40.4％ 39.5％
有利子負債比率 44.5％ 43.6％ 43.5％ 42.6％
平均借入コスト
（投資法人債を含む） 0.88％ 0.88％ 0.91％ 0.87％
借入金・投資法人債の
平均残存年数 4.4年 4.7年 4.7年 5.0年
（注）「平均NOI利回り」、「平均償却後利回り」、「含み損益」、「LTV」の算出方法の詳細についてはP64に記載
14
３. スポンサーとの連携による外部成長の実践
15
スポンサーの総合力活用/梅田プライム立地物件の取得
●スポンサーグループの中期経営計画 ●梅田エリアのプライム立地・築浅グレードA物件の取得
長期ビジョンの実現に向けた「４つの戦略」
戦略① 戦略②
梅田・沿線のストック 首都圏・海外における
型の各事業（鉄道、不 ストックの積上げ
動産賃貸等）の更なる
深化 （注4）
戦略③ 戦略④
フロー型事業（不動産 グループ総合力の更な
分譲、スポーツ等）の る発揮と新事業領域の
競争力強化 開拓
●本投資法人とスポンサーグループの
共生戦略 プロジェクト参画・
用地取得
企画・開発
資産譲渡による
スポンサー 資金循環の加速 （注3）
運営・ グループの
オペレーション バリューチェーン
コンサルティング
阪急阪神不動産
スポンサー
スポンサーグループの グループ
ノウハウを活用した 保有物件及び
オペレーショナル・ 開発物件等の
マネジメントの深化 取得
（注１）阪急阪神ホールディングスグループとの共同保有物件を含む
（内部成長） 阪急阪神リート投資法人 （外部成長）
（注２）他社との共同保有物件を含む
（注３）西日本旅客鉄道株式会社により公表されている資料に基づき記載
（注４）株式会社ヨドバシホールディングス及び株式会社阪急阪神ホテルズにより
投資主価値の
公表されている資料に基づき記載
最大化を目指す
16
関西圏の活性化
2020年以降、インフラ整備や再開発が本格化 河原町
うめきた2期の開発、中之島再生医療拠点整備や 京都
夢洲の万博開催・IR（統合型リゾート）構想等の
取組みが進行・計画中
なにわ筋線開業後は梅田エリアから関西国際空港への
所要時間が短縮され利便性が向上
大阪国際空港
うめきた2期 （伊丹空港） なにわ筋線・
なにわ筋連絡線※
中之島再生医療拠点 なにわ筋線 なにわ筋連絡線
整備計画 ※検討調査を進める
十三 新大阪
梅田エリア 阪急電鉄
神戸三宮 阪神電気鉄道
USJ 本投資法人保有（予定）物件
神戸空港 夢洲
なんば
心斎橋エリア ＜関西での主な開発計画・イベント（予定・目標含む）＞
夢洲 大阪万博 2018年 大阪梅田ツインタワーズ・サウスⅠ期棟竣工
IR（統合型リゾート）構想 2019年 ラグビーワールドカップ
現状
2021年 ワールドマスターズゲームズ2021関西
約60分
2021年 中之島再生医療拠点開業
LCC国際線専用ターミナル 梅田1丁目1番地計画（大阪梅田ツインタワー
2022年
（2017年1月運用開始） ズ・サウス） 全体竣工
なにわ筋線開業により 2023年 JR北梅田駅（仮称）開業
約20∼25分短縮 2025年 大阪万博
うめきた２期（基盤整備完了）
2026年
（2024年夏頃から順次まちびらき）
2031年 なにわ筋線開業
関西国際空港 2037年（最短） リニア中央新幹線 新大阪−名古屋開業
（注）公表資料を基に阪急阪神リート投信㈱にて作成（2019年1月時点での将来に関する前提や見通しに基づく予測を含む） 17
「グランフロント大阪」の周辺エリア
（出所）独立行政法人都市再生機構（UR都市機構）
（注）完成予想イメージは、竣工予定の建物を想定して作成した完成予想図であり、竣工後の状況とは異なる場合があります。
18
新規物件「グランフロント大阪」の概要①
大阪の玄関口にそびえたつ超高層都市型ビル
をスポンサーグループから取得
西日本最大のターミナルが所在するプライム
立地
最新鋭の高スペックビルで高い利便性・安全
性を確保
スポンサーグループ等と共同保有
取得前 取得後
阪急電鉄
阪急電鉄
本投資法人
他の共同 他の共同
保有者 保有者
物件概要 （注）上記の図は、共有持分割合を表すものではありません。
グランフロント大阪の用途別割合
取得価格 15,778百万円 （延床面積ベース）
平均NOI
ホテル・サービ
スレジデンス
阪急電鉄以外の共同事業者
4.4％（注1）
利回り 約38,900㎡ オフィス ・NTT都市開発株式会社
8.7％ 約236,800㎡
平均償却後
53.3％ ・株式会社大林組
3.8％（注1） ナレッジ
利回り キャピタル ・オリックス不動産株式会社
約88,200㎡
合計
所在地 大阪市北区 19.8％
約444,600㎡
・関電不動産開発株式会社
・新日鉄興和不動産株式会社
（うめきた広場・南館）20,488.08㎡（注2）
敷地面積 （北館）22,680.03㎡ ・積水ハウス株式会社
商業施設
（うめきた広場）10,226.10㎡ 約80,700㎡ ・株式会社竹中工務店
延床面積 （南館）181,371.39㎡ 18.2％
・東京建物株式会社
（北館）290,030.59㎡
・日本土地建物株式会社
2013年2月：うめきた広場・北館 （出所）グランフロント大阪の公式ウェブサイトを元に本資産
竣工年月 運用会社が作成 ・三菱地所株式会社
2013年3月：南館
（注）グランフロント大阪全体のうち、南館、北館及びうめきた
取得日 2018年12月5日 広場に係る延床面積に基づいて算出したものであり、
オーナーズタワーに係る延べ床面積は含まれません。
（注1）鑑定評価書に記載された数値を基に算出した数値を記載
（注2）借地部分9,917㎡を含む 19
新規物件「グランフロント大阪」の概要②
ナレッジキャピタル 人と人の、知が交差する「知的創造・交流の場」
ナレッジキャピタルは、グランフロント大阪の中核施設として、感性と技術を融合した新しい価値創出拠点
となることを目指している。
場 （ 施 設 ）
ナレッジサロン ラボ（The Lab.）
カフェラボ
アクティブラボ
ナレッジサロンは、ビジネスパーソン、研究者、大学関係
者や、クリエイターや芸術家等の人材が、分野の垣根を越
えた出会いと交流を行うことにより、新たな価値創造を目
指すことを企図した会員制サロン。 The Lab.は子どもから大人まで訪れた誰もが、先端技術に触
会話を楽しむ寛ぎの空間や、プロジェクトルーム、ワーク れ、体験し、語り合うことができる交流施設。発明につい
スペース、更には自己の活動を発表するプレゼンラウンジ て、見る、触れるだけではなく、「つくる」ことにも参加で
等の多様な場と、専属のサロンマネージャーによる人的支 きる研究室としての役割を果たす。
援を提供。
運 営 機 能 （ 人 的 支 援 ）
運営機能として他の施設にはない特徴的な役割を担うのがコミュニケー
ター。コミュニケーターは「The Lab.」や「ナレッジサロン」で、訪れる
人たちに声をかけ、交流を促し、そこでの出会いや体験を更に発展させる
働きかけを行う。また、訪れた一般生活者の声や反応を拾い上げ、企業や
研究者など参画者にフィードバックする役割も担っている。
（出所）グランフロント大阪の公式ウェブサイトを元に本資産運用会社が作成 20
新規物件「（仮称）バロー高槻店（敷地）」の概要
（注）上記の図は、竣工予定の建物を想定して作成した完成予想図であり、竣工後の状況とは
異なる場合があります。
本物件の特徴
取得予定価格 2,258百万円 スポンサーグループのドミナントエリアに立地し、物件周辺は
既成市街地で、戸建・マンションも多く、豊かな足許商圏から
NOI利回り 4.3％（注） の徒歩・自転車利用客が見込まれる。
償却後利回り 4.3％（注） テナントの株式会社バローホールディングスは、生鮮食品（精
肉・青果・惣菜等）強化型の特徴のあるスーパーマーケットの
所在地 大阪府高槻市 店舗展開に注力し、製造から流通・販売までを一貫して担う
「製造小売業」としてのビジネスモデル構築を目指している。
敷地面積/賃貸面積 7,366.41㎡/7,366.41㎡
スポンサーグループの総合力を活用した開発物件の取得
開業時期（予定） 2019年4月
取得予定日 2019年3月29日 用地情報 商圏・不動産 土地の状況・商圏に応じた 本投資法人
入手 としての評価分析 競争力あるテナント招致 取得
施設形態 スーパーマーケット
（注）鑑定評価書に記載された数値を基に算出した数値を記載
21
4. 外部成長戦略
22
アクイジション戦略と投資対象
投資対象 投資対象エリア
商業用途又は事務所用途の区画を有する 全国を投資対象
不動産を投資対象 首都圏並びに全国の政令指定都市及びそれに準ずる
中でも、「商業用途区画」に重点的に投資 主要都市
中でも、 「関西圏」に重点的に投資
商業用施設 事務所用施設 複合施設
阪急阪神ホールディングスグループの
地域に根差した情報力、ネットワークの活用
事務所
用途区画
商業 商業 事務所
用途区画 用途区画 用途区画 商業 関西圏
用途区画
50％以上 50％以上
その他 その他 その他
用途区画 用途区画 用途区画
※運用資産全体に対するホテル用途部分（商業用途区画の一部）
「関西圏」：大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、
の割合は原則として20％を上限 滋賀県及び和歌山県の2府4県
ポートフォリオの状況（第27期末）
その他用途 都市型 その他エリア 梅田エリア
0.4％ 商業施設 6.7％ 15.9％
12.7％
事務所
24.9％ 東京都
取得資産総額： 1,539.1億円 商業用途 22.3％ 関西圏
総物件数： 27物件 区画 71.0%
地域密着型 74.6% 阪急阪神
商業施設 沿線エリア
ホテル
53.0％ その他関西圏 46.7％
9.0％
8.5％
23
物件取得活動の状況
物件取得活動の状況
物件取得競争が過熱している中で、ポートフォリオの収益性・安定性の向上に寄与できる物件の取得検討を進め
ている。スポンサーグループと協働し、総合力を活かした優良物件情報を取得していく。
また、資産運用会社独自の物件情報入手ルートについても一層の拡大を図るとともに、スポンサーソリューショ
ン等を活用したCRE提案を実施し、相対取引・限定入札による適正価格水準での物件取得につなげていく。
多様な物件取得手法
取 得 手 法
スポンサーグループ スポンサーグループ オンバランス SPC 外部から
保有物件 開発物件 ブリッジ ブリッジ 直接取得
ＨＥＰファイブ 汐留イーストサイドビル 万代豊中豊南店（敷地） 阪急電鉄本社ビル 高槻城西ショッピングセンター
北野阪急ビル ホテルグレイスリー田町 デイリーカナートイズミヤ 上六Fビルディング コーナン広島中野東店（敷地）
堀川丸太町店（敷地）
デュー阪急山田 KOHYO小野原店 イオンモール堺北花田 スフィアタワー天王洲
万代五条西小路店（敷地） （敷地）
ニトリ茨木北店（敷地） （仮称）バロー高槻 北青山３丁目ビル
店（敷地） ライフ下山手店（敷地）
ららぽーと甲子園（敷地） オアシスタウン伊丹鴻池（敷地）
ラグザ大阪 メッツ大曽根
阪急西宮ガーデンズ 万代仁川店（敷地）
コトクロス阪急河原町 ラ・ムー東大阪店（敷地）
グランフロント大阪 ベッセルイン博多中洲
新規取得（予定）物件
24
関西圏・中京圏の人口動態と取得方針①
●関西・中京圏の人口集中地域（１平方キロメートル当たり居住人口2,500人以上）
・阪急阪神リートの地域密着型商業施設は、人口集中地域に立地（大半が顕著な集中地域）
保有する地域密着型商業施設
＜１ｋ㎡当たりの居住人口＞
15,000人以上
10,000∼15,000人
5,000∼10,000人
2,500∼5,000人
出典：総務省統計局「2015年国勢調査」を加工して作成 25
関西圏・中京圏の人口動態と取得方針②
●関西・中京圏の人口集中地域の人口増減（１平方キロメートル当たりの居住人口の増減）
・利便性や住環境を基準として人口増減の二極化が進行中
地域密着型商業施設の取得について、人口が集中し増加が見込まれるなど商業ポテン
シャルの高い地域を重点検討（施設の立地や形態等の個別要素を含め検討）
保有する地域密着型商業施設
＜１ｋ㎡当たりの居住人口増減率＞
大幅増加（5％以上増加）
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増加（2％以上5％未満増加）
ほぼ横ばい（2％減少∼2％未満増加）
減少（2％以上5％未満減少）
大幅減少（5％以上減少）
出典：総務省統計局「2015年国勢調査」及び「2005年国勢調査」を加工して作成 26
地域密着型商業施設への投資について
商圏に合わせた
テナント構成・商品・サービスの提供
生活に欠かせない多様な業種かつ実店舗で購入する傾向が強い生活必需品を扱う
テナントを中心に構成
日本におけるネットショッピング及び実店舗での購入傾向（商品別）
-40
40 20
-20 0 20 40 60 80 100
食品
携帯電話 (10.7)
薬・化粧品 (10.1)
大型家電 (13.9)
雑貨/日用品 (12.3)
大型家具 (17.0)
(12.5)
衣類
(20.7)
小型家具
(15.7)
小型家電
(17.8)
PC
(16.4)
本 (21.8)
切符/チケット 実店舗での購入のみ
(18.0)
実店舗での購入が多い
CD/DVD/BD類 (17.0)
ネットショッピングのみ
ペット用品 (10.2)
ネットショッピングが多い
出所：総務省情報通信国際戦略局情報通信経済室「IoT時代における新たなICTへの各国ユーザーの意識の分析等に関する調査研
究の請負報告書」
（注）括弧内の数値は「ほぼ同じ」と回答した比率を記載
27
投資対象とするアセットクラスと保有資産①（取得予定資産含む）
都市型商業施設、地域密着型商業施設及びホテルを重点的に検討
都心
事
務
所
第28期取得資産
汐留イースト 阪急電鉄本社ビル スフィアタワー 上六F グランフロント大阪
サイドビル 天王洲 ビルディング
都市型商業施設 ホテル
都市型
都市型 SC
SC
商 HEPファイブ
北野阪急ビル
ホテル
業 ラグザ大阪
グレイスリー田町
施
設
都市型 都市型
SC SC
コトクロス阪急 北青山３丁目ビル
河原町
ベッセルイン
博多中洲
28
投資対象とするアセットクラスと保有資産②（取得予定資産含む）
都市型商業施設、地域密着型商業施設及びホテルを重点的に検討
都市近郊
地域密着型商業施設
NSC NSC NSC NSC
RSC RSC
阪急西宮ガーデンズ イオンモール 高槻城西ショッピング オアシスタウン デュー阪急山田 万代五条西小路店
堺北花田（敷地） センター 伊丹鴻池（敷地） （敷地）
商
業
施
設
NSC NSC
SM SM
NSC SM SM
万代豊中豊南店 コーナン広島
メッツ大曽根 デイリーカナートイズミヤ ＫＯＨＹＯ ライフ下山手店 万代仁川店（敷地）
（敷地） 中野東店（敷地）
堀川丸太町店（敷地） 小野原店 （敷地）
専門店 SM 第28期取得予定資産
ニトリ茨木北店 ラ・ムー東大阪店 （仮称）バロー高槻店
（敷地） （敷地） （敷地）
リージョナル・ショッピング・センター。広域を商圏とする大型ショッピン
RSC グセンター
ネイバーフッド・ショッピング・センター。主に近隣地域を商圏とした小商
NSC 圏型ショッピングセンター
SM SM（スーパーマーケット）：食料品中心の大型スーパー
29
5. 内部成長戦略
30
物件別稼働率（エンドテナントベース）の推移
第１期から安定した推移
（％）
100
99.5 100.0 99.3 98.5 99.3 98.8 98.5 98.7 98.4 98.7 99.0 99.4 98.5 99.0 99.5 98.6 98.6 98.7 98.7 98.8 98.8 99.1 99.6 99.8 99.8 99.8
95 98.1
90
85
80
第1期末 第2期末 第3期末 第4期末 第5期末 第6期末 第7期末 第8期末 第9期末 第10期末 第11期末 第12期末 第13期末 第14期末 第15期末 第16期末 第17期末 第18期末 第19期末 第20期末 第21期末 第22期末 第23期末 第24期末 第25期末 第26期末 第27期末
2005.11 2006.5 2006.11 2007.5 2007.11 2008.5 2008.11 2009.5 2009.11 2010.5 2010.11 2011.5 2011.11 2012.5 2012.11 2013.5 2013.11 2014.5 2014.11 2015.5 2015.11 2016.5 2016.11 2017.5 2017.11 2018.5 2018.11
ポートフォリオ合計稼働率は、99.8％（2018年11月末時点）
(％)
100
90
ポートフォリオ合計
80 HEP
北野阪急
70 阪急山田
上六Fビル
60
天王洲
50 汐留
北青山
40 メッツ大曽根
30
2017.11末 2017.12末 2018.01末 2018.02末 2018.03末 2018.04末 2018.05末 2018.06末 2018.07末 2018.08末 2018.09末 2018.10末 2018.11末
・高槻城西、ニトリ茨木、コーナン広島、田町、ららぽーと甲子園、ラグザ大阪、西宮ガーデンズ、阪急本社、イオンモール堺北花田、万代豊中豊南、イズミヤ堀川丸太町、コトクロス、ライフ下山手、
万代五条西小路、ＫＯＨＹＯ小野原、オアシスタウン伊丹鴻池、万代仁川、ラ・ムー東大阪、ベッセルイン博多中洲については、１テナントへの賃貸物件又はそれに準ずる物件（稼働率100％）
であるため、グラフは省略 31
保有物件のトピックス①
〈スフィアタワー天王洲〉 稼働率100％実現
2013年8・9月の大型テナントの退去等により 【稼働率の推移】
稼働率は89.6％から39.0％（2014年6月末）に低下 100.0%
93.0% 94.8% 94.9%
100.0% 88.1%
80.0%
・稼働率低下後も中長期的な視点から賃料目線を
下げずにリーシング活動を継続実施 60.0%
52.5%
39.0% 39.0% 40.9%
・2014年12月にエントランスやEVホール等の
40.0%
改装、動線・案内サインの改善を目的とした
バリューアップ工事を実施 20.0%
・首都圏の空室率低下による賃料の上昇傾向を背景 0.0%
に、本物件のリーズナブルな賃料水準と大型区画を 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
一括提供可能であることを訴求 5月 11月 5月 11月 5月 11月 5月 11月 1月
・天王洲アイル駅直結や羽田空港へのアクセス、
専有部の吹抜（メゾネット）等のメリットも訴求
・2016年以降、大型テナントを含むリーシング実現、
稼働率は 90％台半ばに上昇
・残る一部商業区画のリーシングが課題であった
・2019年1月に、26・27階の商業区画のオフィス
区画への用途変更により、館内移転・増床が実現し
稼働率100％を達成
32
保有物件のトピックス②
〈汐留イーストサイドビル〉テナント退去予定と対応方針
201９年６、８月（第29期）に、大型テナント等が退去予定
稼働率は100％から61.３％に低下見込み
＜リーシング方針＞ ＜当面の分配金カバー方針＞
①安定性の高いテナントの誘致 ・第29期（2019年11月期）の運用状況予想に
②賃料アップサイドの追求 一定のダウンタイムによる賃料収入減少を
見込むが、予想分配金は3,100円を維持
③ダウンタイムの極小化
（主な分配金カバー策）
良好な賃貸市況において、早急なリース
アップを目指す ①修繕計画の一部変更
（空室率：東京ビジネス地区2.0％ （※1） 、 ②2019年1月借換分（一部）の短期変動化
当該ビル周辺エリア1.5％ （※2）） （借入コスト削減）
（※1）三鬼商事オフィスデータより（2018年11月時点）
（※2）不動産調査会社の資料より（2018年９月時点）
【物件概要】
所在地 東京都中央区築地五丁目4番18号
敷地面積 1,932.54m²
延床面積 11,950.30m²
賃貸可能面積 9,286.58m²
階数 8階建
竣工年月 2007年8月
33
保有28物件の賃料体系と現況①（2018年12月５日時点）
＜歩合賃料体系中心＞
物件名称 主な賃料体系 現 況
ＨＥＰファイブ 歩合賃料 2018年で開業20周年。売上は103.6%（対前年比）。９月にVR
専門店ビル (固定＋変動) ZONEオープン。観覧車は台風21号（9月）の影響で乗車人員が87.9％
（都市型ＳＣ） （同）となったが、搭乗料値上げ効果等により売上は前年対比で上回っ
ている。チャレンジ区画「FIVE LAB」にて、ECベンチャー企業による
店舗シェアリングサービスの実証実験を実施。
＜固定賃料体系中心＞
物件名称 主な賃料体系 現 況
阪急西宮ガーデンズ 長期・固定賃料 阪急電鉄㈱との固定型マスターリース方式（注2）のため、賃料収入は安定
ＲＳＣ（注1） 的である。2017年度の売上は815億円と開業以来9年連続で増加。休日
の渋滞緩和対策として、2018年10月に別館（南臨時駐車場）がオープ
ン。下層階にクリニックモールを併設。
デュー阪急山田 固定賃料 第27期末の稼働率は100%を維持。地域密着型商業施設として周辺住民
ＮＳＣ（注1） (一部歩合賃料) が長期に日常利用できる運営実施。大阪北部地震（6月）、台風21号関
連の復旧工事は躯体及び内装部分は完了、残り一部は第28期に実施予定。
北野阪急ビル 固定賃料 第27期末の稼働率は96.4%。2018年10月に1テナントが入居。残る空
専門店ビル (一部歩合賃料) 区画については引き続き目的性を持った顧客を誘引し、既存テナントへの
（都市型ＳＣ） 相乗効果が期待できるテナントを中心にリーシングを行う。
高槻城西ショッピング 長期・固定賃料 コーナン商事㈱との固定型マスターリース方式（注2）のため、賃料収入は
センター 安定的である。大阪北部地震の影響による復旧工事は９月に完了。
ＮＳＣ（注1）
北青山3丁目ビル 固定賃料 2019年１月に１テナントが退去予定。後続テナントについては、現在
都市型商業施設 リーシングに努めている。
（注1）RSC：リージョナル・ショッピング・センター NSC：ネイバーフッド・ショッピング・センター
（注2）固定型マスターリース方式：本投資法人がマスターレッシー（転貸人）から受領する賃料を、転貸人がエンドテナントから受領する賃料にかかわらず一定額とする方式
34
保有28物件の賃料体系と現況②（2018年12月５日時点）
＜固定賃料体系＞
物件名称 主な賃料体系 現 況
メッツ大曽根 固定賃料 2018年2月（第26期）に取得した物件。テナントとは長期契約が中心で
ＮＳＣ（注1） 開業以来主要テナントの入替えはない。売上も引き続き好調に推移。今後
も、周辺地域からの集客を目的としたイベントや体現型ワークショップ等
の開催等により、地元住民の支持を得られる店舗運営を進めていく。
コトクロス阪急河原町 長期・固定賃料 阪急電鉄㈱との固定型マスターリース方式（注2）のため、賃料収入は安定
専門店ビル 的である。四条河原町交差点に面するランドマーク性が高い商業施設とし
（都市型ＳＣ） て、物販、飲食、サービス店で構成されている。2018年2月末にエンド
テナントの1社が退去したが、2019年２月に新規テナントが入居予定。
KOHYO小野原店 長期・固定賃料 ㈱光洋との固定型マスターリース方式（注2）のため、賃料収入は安定的で
SM（注1） ある。大阪北部地震による休業のため、売上は一時落ち込んだが、その後
回復し、第27期末時点では前年を上回る水準で推移している。
上六Ｆビルディング 固定賃料 第27期末の稼働率は100%を維持。引き続き、テナントとのリレーショ
事務所 ンを強化し、満足度向上を図っていく。
スフィアタワー天王洲 固定賃料 第27期末の稼働率は94.9％だが、館内移転・増床により2019年1月に
事務所 100％を実現。エンジニアリングレポート再取得により修繕費・資本的
支出の見込額が減少したため鑑定評価額は約9％上昇。
汐留イーストサイドビ 固定賃料 第27期末の稼働率は100％であるが、2019年６、8月に大型テナント
ル 等が退去予定で、61.4％に低下見込み。良好な賃貸市況において、賃料
事務所 のアップサイド追求とダウンタイムの極小化を図りながら早急なリース
アップを目指す。
阪急電鉄本社ビル 長期・固定賃料 阪急電鉄㈱との固定型マスターリース方式（注2）のため、賃料収入は安定
事務所 的である。阪急阪神ホールディングスグループの主要拠点で、阪急阪神
ホールディングス㈱、阪急電鉄㈱が本社ビルとして使用。
（注1）NSC：ネイバーフッド・ショッピング・センター SM：スーパーマーケット
（注2）固定型マスターリース方式：本投資法人がマスターレッシー（転貸人）から受領する賃料を、転貸人がエンドテナントから受領する賃料にかかわらず一定額とする方式 35
保有28物件の賃料体系と現況③（2018年12月５日時点）
＜固定賃料体系＞
物件名称 主な賃料体系 現 況
ホテルグレイスリー田町 長期・固定賃料 藤田観光㈱との長期固定契約である。2018年に実施した客室の美装効
ホテル 果等により、稼働率は好調を維持している。
ラグザ大阪 長期・固定賃料 阪神電気鉄道㈱との固定型マスターリース方式（注2）のため、賃料収入
ホテル は安定的である。2018年７月にホテルの全客室のリニューアルが完了
した。
ベッセルイン博多中洲 長期・固定賃料 2018年3月（第26期）に取得した物件。
ホテル ㈱ベッセルホテル開発との長期の定期建物賃貸借契約のため、賃料収入
は安定的である。
ニトリ茨木北店（敷地） 長期・固定賃料 ㈱ニトリホールディングスとの事業用定期借地契約のため、賃料収入は
専門店 安定的である。テナントの業績も好調を維持している。
コーナン広島中野東店 長期・固定賃料 コーナン商事㈱との事業用定期借地契約となっている。
（敷地） ホームセンター・食品スーパーが入居し、主要国道に面した交通利便性
ＮＳＣ（注1） の高い商業施設となっている。
イオンモール堺北花田 長期・固定賃料 本投資法人は敷地のみを保有しており、敷地の大部分を占めるＳＣ底地部分は
（敷地） 建物を保有する三井住友信託銀行との長期の定期借地契約となっている。
ＲＳＣ（注1） 2018年3月にリニューアルが完了し、堺北花田阪急跡にイオンモールが増床。
売上は堅調に推移。
万代豊中豊南店 長期・固定賃料 ㈱万代との事業用定期借地契約のため、賃料収入は安定的である。売上は引き
（敷地） 続き好調。地域密着型の店舗として食品スーパー、ドラッグストア、100円
ＮＳＣ（注） 均一ショップ等生活に密着した店舗で構成。
（注1） NSC：ネイバーフッド・ショッピング・センター RSC：リージョナル・ショッピング・センター
（注2）固定型マスターリース方式：本投資法人がマスターレッシー（転貸人）から受領する賃料を、転貸人がエンドテナントから受領する賃料にかかわらず一定額とする方式
36
保有28物件の賃料体系と現況④（2018年12月５日時点）
＜固定賃料体系中心＞
物件名称 主な賃料体系 現 況
デイリーカナートイズミ 長期・固定賃料 イズミヤ㈱との事業用定期借地契約のため、賃料収入は安定的である。
ヤ堀川丸太町店 火曜朝市や曜日毎の品種限定割引が引き続き好調。
（敷地）SM（注）
万代五条西小路店 長期・固定賃料 ㈱万代との事業用定期借地契約のため、賃料収入は安定的である。
（敷地）ＮＳＣ（注） 自転車利用客を中心に地元顧客で賑わっているが、週末は車での来店も多く、
しばしば駐車場が満車となる。
ライフ下山手店 長期・固定賃料 ㈱ライフコーポレーションとの事業用定期借地契約のため、賃料収入は安定的
（敷地）SM（注） である。
オアシスタウン 長期・固定賃料 ㈱阪急オアシスとの事業用定期借地契約のため、賃料収入は安定的であ
伊丹鴻池（敷地） る。食品スーパーマーケット、衣料品店及びドラッグストア等生活に密
ＮＳＣ（注1） 着した店舗で構成。
万代仁川店 長期・固定賃料 2018年3月（第26期）に取得した物件。㈱万代への事業用定期借地契約の
（敷地）SM（注） ため、賃料収入は安定的である。テナントは2018年9月8日にオープン。賃
料は2018年9月1日より100%収受になった。
ラ・ムー東大阪店 長期・固定賃料 2018年3月（第26期）に取得した物件。大黒天物産㈱への事業用定期借地
（敷地）SM（注） 契約のため、賃料収入は安定的である。2017年1月のオープン以来、売上は
好調に推移。
グランフロント大阪 固定賃料 2018年12月５日（第28期）に取得した新規物件。スポンサーグループ等と
都市型商業施設 (一部歩合賃料) の共同保有物件で、大阪中心部の都心型大規模複合施設。知的創造・交流の場
の「ナレッジキャピタル」は他の施設にはない差別化要素。
（注）NSC：ネイバーフッド・ショッピング・センター SM：スーパーマーケット
37
鑑定評価額の推移
鑑定評価額は1.5％増加し、含み益は250億円に
CAPレートは13物件で低下
含み損益とCAPレートの推移
250億円
・資産取得 ・資産譲渡 ・資産取得 ・資産取得
（億円）
４物件取得 ２物件譲渡 ２物件取得 ４物件取得
300 5.2%
200 4.9%
100 4.6%
0 4.3%
-100 4.0%
第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期
2014.5 2014.11 2015.5 2015.11 2016.5 2016.11 2017.5 2017.11 2018.5 2018.11
含み損益 CAPレート（加重平均）(右軸）（注）
（注）ＣＡＰレートは鑑定評価額による加重平均を算出
38
鑑定評価額一覧①
（注1）CAPレートは、鑑定評価額算出に用いた直接還元法による還元利回り又は割引率（ニトリ茨木北店（敷地）、コーナン広島中野東店（敷地）、ららぽーと甲子園（敷地）、
イオンモール堺北花田（敷地）、ライフ下山手店（敷地）、及びラ・ムー東大阪店（敷地）についてはDCF法による割引率）を記載、合計は鑑定評価額による加重平均CAPレートを記載。
（注２）「ららぽーと甲子園（敷地）」については2018年９月30日を価格時点とした鑑定評価額を、その他の資産については2018年11月30日を価格時点とした鑑定評価額をそれぞれ記載。
39
鑑定評価額一覧②
ＫＯＨＹＯ小野原店 1,631 1,780 4.8% 1,820 4.7% 40 2.2% 1,639 180 111.0%
オアシスタウン伊丹鴻池（敷地） 7,100 7,440 4.1% 7,450 4.1% 10 0.1% 7,391 58 100.8%
メッツ大曽根 5,400 5,620 4.5% 5,620 4.5% 0 0.0% 5,699 △ 79 98.6%
万代仁川店（敷地） 2,280 2,330 4.2% 2,350 4.2% 20 0.9% 2,315 34 101.5%
ラ・ムー東大阪店（敷地） 1,850 1,880 4.4% 1,910 4.3% 30 1.6% 1,882 27 101.5%
ベッセルイン博多中洲 2,760 2,770 4.2% 2,840 4.1% 70 2.5% 2,798 41 101.5%
汐留イーストサイドビル 19,025 14,700 3.9% 15,000 3.8% 300 2.0% 16,991 △ 1,991 88.3%
阪急電鉄本社ビル 10,200 12,500 3.9% 12,500 3.9% 0 0.0% 9,364 3,135 133.5%
上六Fビルディング 2,980 2,870 5.0% 2,870 5.0% 0 0.0% 2,553 316 112.4%
スフィアタワー天王洲
（準共有持分33％相当） 9,405 6,897 3.8% 7,524 3.7% 627 9.1% 8,445 △ 921 89.1%
ラグザ大阪 5,122 5,870 4.6% 6,020 4.5% 150 2.6% 4,239 1,780 142.0%
北青山３丁目ビル 1,680 2,060 3.3% 2,060 3.3% 0 0.0% 1,720 339 119.7%
合 計 153,918 167,605 4.2% 170,184 4.1% 2,579 1.5% 145,113 25,070 117.3%
（注1）CAPレートは、鑑定評価額算出に用いた直接還元法による還元利回り又は割引率（ニトリ茨木北店（敷地）、コーナン広島中野東店（敷地）、ららぽーと甲子園（敷地）、
イオンモール堺北花田（敷地）、ライフ下山手店（敷地）、及びラ・ムー東大阪店（敷地）についてはDCF法による割引率）を記載、合計は鑑定評価額による加重平均CAPレートを記載。
（注２）「ららぽーと甲子園（敷地）」については2018年９月30日を価格時点とした鑑定評価額を、その他の資産については2018年11月30日を価格時点とした鑑定評価額をそれぞれ記載。
40
6. 財務戦略
41
財務基盤強化への取組み
借入コストの抑制、借入年限の長期化・返済期限の分散の両立を図り、
安定的な財務運営を継続
平均借入コストと平均残存年数の推移 借換・新規借入概要（予定含む）
1.50% 6.0年
期 番号 借入高 借入年限 変動/固定
5.1年
1.40% 5.0年
4.8年 4.7年
4.7年 5.0年
4.4年 4.4年 4.4年 4.4年
1.30%
①② 35億円 10年 固定
3.4年 4.0年
1.20%
第27期
1.10% 1.07% 1.06%
1.04% 3.0年
③ 10億円 1年 変動
1.08%
1.00%
0.92% 0.94%
0.88% 0.88%
0.91% 2.0年 ④⑤⑥ 50億円 10年 固定
0.90% 0.87%
0.80% 1.0年 第28期 ⑦ 50億円 1年 変動
第19期末 第20期末 第21期末 第22期末 第23期末 第24期末 第25期末 第26期末 第27期末 資産
入替え後
平均借入コスト（投資法人債を含む） (予定)
借入金と投資法人債の平均残存年数
⑧ 10億円 ６か月 変動
返済期限分散状況 （2019年1月24日現在）
（億円）
120
100
投資法人債
80
20億円
10 ⑧ 投資法人債
60 10 ③
20億円
40 80 6 ④
70
55 ⑦ 50 57 10 ① 20 ⑤
50 50 52 50
20 40
30
20 20
28 25 ② 24 ⑥ 20
12
0
第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期 第51期 第52期 第53期
42
財務基本方針・有利子負債残高
財務基本方針
●健全な財務体質の維持 有利子負債残高 （百万円）
●金融機関との良好な取引関係の維持
●低位な資金調達コストの実現（敷金・保証金の有効活用） 2019年3月28日時点（予定）
●リファイナンスリスクの低減（返済期限の分散）
みずほ信託 投資法人債
●金利上昇リスクの低減（長期・固定借入金中心） 銀行 4,000
2,200 5.9%
資産入替え後 3.1%
第26期末 第27期末 （予定）
（注2）
池田泉州銀行
有利子負債 679億円 679億円 709億円 3,800
5.4%
平均調達コスト 三菱UFJ銀行
0.84% 0.86% 0.83%
(有利子負債＋敷金・保証金活用額）
19,100
平均借入コスト（投資法人債を含む） 0.88% 0.91% 0.87% みずほ銀行 26.9%
7,900
借入金と投資法人債の平均残存年数 4.7年 4.7年 5.0年 11.1%
長期比率 91.9% 95.6% 90.1%
三井住友信託
日本政策投資
固定比率 88.7% 92.3% 87.0% 銀行
銀行
10,000
12,700
LTV(注1) 41.1% 40.4% 39.5% 14.1%
三井住友銀行 17.9%
有利子負債比率 43.6% 43.5% 42.6% 11,200
15.8%
投資法人債 40億円 40億円 40億円
A+ A+ A+
格付の状況(R&I)
（安定的） （安定的） （安定的）
AA- AA- AA-
格付の状況(JCR)
（安定的） （安定的） （安定的） 合計709億円
（注1）「LTV」の算出方法の詳細についてはP64に記載
（注2）見込額を含んだ数値であり、実際とは異なる場合がある
43
資産規模とLTV（負債比率）の推移
取得価格合計 期末鑑定評価額合計 期末LTV（運用ガイドラインベース） 期末有利子負債比率
第2回PO 第４回PO
第1回PO
（億円）
57.9
第3回PO 第5回PO （%）
3,000 55.2 55.6 56.1 55.9 56.0 55.9 55.8 60.0
53.5
2,700
48.6
47.3
46.1 45.6 46.0 45.4 50.0
2,400 44.4 43.0 44.5 44.6 44.5 43.6
49.4 43.2 43.5
42.6
46.9 46.2 46.7
2,100 45.4 45.5 45.2 45.5 45.5
43.2 43.4 42.9 42.9 43.0 40.0
41.9 43.0 42.2 41.4 41.1
1,800 40.8 40.3 40.4 39.5
31.0 30.0 30.7 28.8
39.1
1,500 30.0
1,200
20.0
900 21.3
18.0 18.2 18.9
600
10.0
300
0 0.0
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 資産
'05.11 '06. 5 '06.11 '07. 5 '07.11 '08. 5 '08.11 '09. 5 '09.11 '10. 5 '10.11 '11. 5 '11.11 '12. 5 '12.11 '13. 5 '13.11 '14. 5 '14.11 '15. 5 '15.11 '16. 5 '16.11 '17. 5 '17.11 '18. 5 '18. 11 入替後
（予定）
44
7. 第27期決算概要
45
損益計算書/金銭の分配に係る計算書
損益計算書 金銭の分配に係る計算書
（単位：百万円） （単位：千円）
第26期 （運用日数182日） 第27期 （運用日数183日） 第26期 第27期 増減
科 目
科 目 自 2017年12月1日 至 2018年5月31日 自 2018年６月1日 至 2018年11月30日 増減 金 額 金 額 金 額
金 額 百分比（％） 金 額 百分比（％） 当期未処分利益 1,885,158 1,990,559 105,400
１．営業収益 5,203 100.0 5,506 100.0 302 ① 分配金の額 1,884,852 1,990,204 105,352
賃貸事業収入 5,203 5,506 (1口当たり分配金（円）) (2,952) (3,117) (165)
２．営業費用 2,918 56.1 3,111 56.5 192 ② 次期繰越利益 306 354 48
賃貸事業費用 2,429 2,592
資産運用報酬 358 377
役員報酬 3 3 （主な増減要因）
資産保管委託報酬 18 19
一般事務委託報酬 38 40
会計監査人報酬 10 11 ① 営業収益
その他営業費用 60 67 新規物件の通期稼働による営業収益の増加 ＋251百万円
営業利益 2,284 43.9 2,394 43.5 110 （大曽根、仁川、東大阪、博多）
３．営業外収益 0 0.0 1 0.0 0 水道光熱費収入の増加（季節要因） ＋37百万円
受取利息 0 0
その他営業外収益 0 1
４．営業外費用 399 7.7 404 7.4 5
支払利息 275 288
② 営業費用
融資関連費用 54 54 新規物件の通期稼働による営業費用の増加 ＋126百万円
投資法人債利息 11 11 （大曽根、仁川、東大阪、博多）
投資法人債発行費償却 1 1 水道光熱費の増加（季節要因） ＋34百万円
投資口交付費 55 48
運用報酬の増加 ＋18百万円
その他 0 0
経常利益 1,886 36.3 1,991 36.2 105
税引前当期純利益 1,886 1,991
法人税、住民税及び事業税 1 1
法人税等調整額 △0 △0
当期純利益 1,884 36.2 1,990 36.1 105
前期繰越利益 0 0
当期未処分利益 1,885 1,990
賃貸事業収入・費用
内訳：p48∼50ご参照
46
貸借対照表
（単位：百万円） （単位：百万円）
第26期 第27期 第26期 第27期
増減 増減
科 目 （2018年5月31日現在） （2018年11月30日現在） 科 目 （2018年5月31日現在） （2018年11月30日現在）
金 額 構成比(%) 金 額 構成比(%) 金額
金 額 構成比(%) 金 額 構成比(%) 金額
負債の部
資産の部
Ⅰ 流動負債合計 14,241 9.2 16,490 10.6 2,248
Ⅰ 流動資産合計 9,799 6.3 10,348 6.6 549 営業未払金 537 656
現金及び預金 3,917 4,669 短期借入金 5,500 3,000
信託現金及び信託預金 5,320 5,445 １年内返済予定
営業未収入金 14 2 長期借入金 7,000 11,500
預け金 100 79 信託リース債務 3 3
未収消費税等 214 ― 未払配当金 7 8
前払費用 225 148
未払費用 159 158
未払法人税等 1 1 有利子負債
その他 5 3 未払消費税等 ― 164
Ⅱ 固定資産合計 145,772 93.7 145,553 93.4 △219 前受金 782 813 67,900百万円
１．有形固定資産 預り金 8 ―
建物 3,580 3,524 １年内返済予定
構築物 196 189 預り敷金保証金 241 184
工具器具備品 0 0 Ⅱ 固定負債合計 62,729 40.3 60,704 38.9 △2,024
土地 26,452 26,484 預り敷金保証金
投資法人債 4,000 4,000
信託建物 25,823 26,044 長期借入金 51,400 49,400 合計
信託構築物 502 516 信託リース債務 43 41 7,447百万円
信託機械装置 144 135 預り敷金保証金 1,668 1,601
信託工具器具備品 90 114 信託預り敷金保証金 5,618 5,661 3,715百万円を
信託土地 87,050 87,050 負債合計 76,970 49.5 77,194 49.5 223 物件保有資金と
純資産の部
信託リース資産 46 45 して活用
Ⅰ 出資総額 76,736 49.3 76,736 49.2
信託建設仮勘定 453 36 Ⅱ 剰余金合計 1,885 1.2 1,990 1.3
有形固定資産合計 144,342 92.8 144,141 92.4 △200 当期未処分利益 1,885 1,990
２．無形固定資産 純資産合計 78,621 50.5 78,727 50.5 105
借地権 957 957
その他 55 58
無形固定資産合計 1,012 0.7 1,015 0.7 3
３．投資その他の資産
長期前払費用 386 363
繰延税金資産 0 0
差入保証金 31 31
投資その他の資産合計 418 0.3 395 0.3 △22
Ⅲ 繰延資産合計 21 0.0 19 0.0 △1
投資法人債発行費 21 19
資産合計 155,592 100.0 155,922 100.0 329 負債・純資産合計 155,592 100.0 155,922 100.0 329
47
物件別事業収支①
（単位：百万円）
阪急西宮
HEPファイブ 高槻城西 ニトリ茨木 コーナン広島 イオンモール
北野阪急 デュー阪急 ホテルグレイ ららぽーと甲 ガーデンズ
科 目 （準共有持分
ビル 山田
ショッピング 北店（敷地） 中野東店
スリー田町 子園（敷地） （準共有持分
堺北花田
14％相当） センター （注） （敷地） （敷地）（注）
28％相当）
第27期稼働日数（日） 183 183 183 183 183 183 183 183 183 183
賃貸事業収入 合計 303 565 371 284 68 112 257 631
賃貸収入 231 368 255 283 68 108 257 630
水道光熱費収入 12 133 51 ― ― ― ― ―
その他収入 59 63 64 0 ― 4 ― 0
賃貸事業費用 合計 175 436 268 124 6 53 106 217
委託管理料 43 120 81 13 0 1 1 0
水道光熱費 23 130 51 0 ― ― ― ―
支払賃借料 3 0 1 22 ― ― 0 6
広告宣伝費 24 3 5 ― ― ― ― ―
修繕費 4 28 34 10 ― 2 ― 2
損害保険料 0 1 0 0 ― 0 0 1
公租公課 25 51 26 25 5 15 102 60
その他費用 6 1 3 0 ― 0 0 4
減価償却費 42 98 65 51 ― 33 0 140
ＮＯＩ （賃貸事業利益
＋減価償却費） 171 226 167 211 60 62 92 150 554 211
賃貸事業利益 128 128 102 159 60 62 58 150 414 211
資本的支出 86 96 3 ― ― ― 1 ― 735 ―
（注）賃料等の開示につきテナントからの同意を得られていないこと、また、開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の
利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示としています。
48
物件別事業収支②
（単位：百万円）
デイリーカナート
ライフ 万代五条
万代豊中 イズミヤ ＫＯＨＹＯ オアシスタウン 万代 ラ・ムー東大阪
コトクロス 下山手店 西小路店
科 目 豊南店 堀川丸太町店
阪急河原町 （敷地） (敷地）
小野原店 伊丹鴻池 メッツ大曽根 仁川店（敷地） 店（敷地）
（敷地）（注） （敷地） （注） （敷地） （注） （注）
（注） （注）
（注） （注）
第27期稼働日数（日） 183 183 183 183 183 183 183 183 183 183
賃貸事業収入 合計 102 326
賃貸収入 102 257
水道光熱費収入 ― 49
その他収入 ― 19
賃貸事業費用 合計 47 204
委託管理料 1 70
水道光熱費 ― 50
支払賃借料 12 21
広告宣伝費 ― 2
修繕費 ― 22
損害保険料 0 0
公租公課 10 ―
その他費用 0 0
減価償却費 20 35
ＮＯＩ （賃貸事業利益
＋減価償却費） 53 87 75 34 109 27 153 157 39 43
賃貸事業利益 53 87 54 34 109 18 153 121 39 43
資本的支出 ― ― 0 ― ― 8 ― 1 ― ―
（注）賃料等の開示につきテナントからの同意を得られていないこと、また、開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の
利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示としています。
49
物件別事業収支③
（単位：百万円）
スフィアタ
ベッセルイン 北青山３丁目
汐留イースト 阪急電鉄 上六Fビル ワー天王洲
科 目 博多中洲
サイドビル 本社ビル ディング （準共有持分
ラグザ大阪 ビル 27物件合計
（注） （注）
33％相当）
第27期稼働日数（日） 183 183 183 183 183 183 183 ―
賃貸事業収入 合計 404 359 143 288 254 5,506
賃貸収入 376 359 123 227 254 4,935
水道光熱費収入 24 ― 11 17 ― 301
その他収入 3 ― 8 43 0 269
賃貸事業費用 合計 188 164 91 197 163 2,592
委託管理料 18 1 22 27 2 418
水道光熱費 27 ― 11 58 ― 354
支払賃借料 1 ― ― 0 17 88
広告宣伝費 ― ― ― ― ― 35
修繕費 11 ― 3 13 26 175
損害保険料 0 1 0 0 2 14
公租公課 22 47 12 29 48 566
その他費用 1 0 1 3 1 29
減価償却費 105 112 39 65 65 909
ＮＯＩ （賃貸事業利益
＋減価償却費） 62 321 307 92 155 156 35 3,822
賃貸事業利益 41 216 195 52 90 91 31 2,913
資本的支出 ― 0 11 21 15 83 1 1,070
（主な修繕費） （主な資本的支出）
メッツ大曽根 屋上各所防水補修工事 16百万円 阪急西宮ガーデンズ 南臨時駐車場立体化工事関連 667百万円
ラグザ大阪 給水・給湯ポンプ整備 14百万円 ゲート館新設に伴う案内サイン改修 41百万円
震災復旧工事費 山田(20)、小野原(12)、高槻(6) 38百万円 北野阪急ビル 地下１階共用部美装 33百万円
エスカレーター更新 27百万円
地下1階共用部照明ＬＥＤ化 18百万円
（注）賃料等の開示につきテナントからの同意を得られていないこと、また、 ＨＥＰファイブ トイレ改修・ファンコイル更新 34百万円
開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の 館内照明ＬＥＤ化 28百万円
利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから ラグザ大阪 ホテル客室ファンコイル更新 57百万円
非開示としています。
震災復旧工事費 小野原 7百万円
50
財務指標
項 目 第26期 第27期 備 考
第26期：2017年 12月１日∼2018年 5月31日
運用日数 182日 183日 第27期：2018年 6月１日∼2018年11月30日
総資産経常利益率（ＲＯＡ） 1.2% 1.3% 経常利益/｛（期首総資産額＋期末総資産額）/2 ｝
（年換算） 2.5% 2.6% 運用日数により算出
純資産当期純利益率（ＲＯＥ） 2.5% 2.5% 当期純利益/｛（期首純資産額＋期末純資産額）/2 ｝
（年換算） 5.0% 5.0% 運用日数により算出
期末純資産比率 50.5% 50.5% 純資産額/総資産額
（有利子負債額＋敷金･保証金̶敷金･保証金見合い現預金）
期末負債比率（ＬＴＶ）
41.1% 40.4% /（総資産額（※）̶敷金･保証金見合い現預金）
(47.2%) (47.1%) ※ 鑑定評価額による調整ベース（括弧内は簿価ベース）
期末総資産有利子負債比率 43.6% 43.5% 有利子負債額/総資産額
デット・サービス・カバレッジ・レシオ（ＤＳＣＲ） 10.6倍 10.7倍 利払前償却前当期純利益/支払利息
ネット・オペレーティング・インカム（ＮＯＩ） 3,657百万円 3,822百万円 賃貸事業利益＋減価償却費
ファンズ・フロム・オペレーション（ＦＦＯ） 2,768百万円 2,900百万円 当期純利益＋減価償却費−不動産等売却損益
51
8. サステナビリティへの取組み
52
サステナビリティへの取組み①
DBJ Green Building認証
阪急西宮ガーデンズ HEPファイブ
J-REIT保有の商業施設で初となる 西日本最大のターミナル（乗降人員ベース）
最高位「５つ星」を取得 大阪・梅田エリアのランドマーク
港区みどりの街づくり賞 環境省ASSET事業
北野阪急ビル
環境省が推進する先
進的な設備導入と運
用改善を促進するこ
とにより、CO2排出
量の大幅削減を効率
的に図る事業
北青山３丁目ビル
港区における環境への配慮と優れた緑化計画を
行っている民間建築物を表彰する制度
53
サステナビリティへの取組み②
住宅・建築物省CO2先導事業
国が、省CO2の実現性に優れたリーディングプロジェ
クトとなる住宅・建築プロジェクトを公募によって募り、
整備費等の一部を補助し支援する事業。
グランフロント大阪は2009年度に同事業の適用を受けて
おり、「複数街区一体での水と緑のメットワークの整備」、
「実効性の高い省CO2技術の採用」及び「持続可能な
マネジメントシステムの構築」が取り組み方針として採択
され、大規模な屋上緑化・街区緑化、自然換気システム、
太陽光発電の採用など環境に配慮した設計となっている。
グランフロント大阪
スポンサーグループの社会貢献への取組み（阪急阪神 未来のゆめ・まちプロジェクト）
〈基本方針〉