第31期 決算説明会用資料 証券コード：8977
自 2020年6月1日 至 2020年11月30日
汐留イーストサイドビル
目次
1. エグゼクティブ・サマリー・・・・・・・・・・・・・・ 3
2. 外部成長戦略・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・21
3. 内部成長戦略・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・31
4. 財務戦略・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・39
5. サステナビリティへの取組み・・・・・・・・・・・・・43
6. 第31期決算概要・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 47
7. APPENDIX ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 55
この資料には、現時点の将来に関する前提・見通しに基づく予測が含まれております。
実際の業績は、様々な要因により記載の予測数値と異なる可能性があります。
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物件名称を略称で表示している箇所があります。
2
1. エグゼクティブ・サマリー
3
中期方針
中期方針
持続的な資産規模の拡大と
分配金の伸長を目指す
１ 厳選投資とポートフォリオの質の向上
２ 内部成長による収益性の向上
３ 財務戦略による効率的な資金調達
４ サステナビリティへの取組みの推進
4
アクションプランと実績
重点施策 第31期実績
・フェアバリューでの物件取得推進
・戦略的な資産入替の継続実施
１ ・資産入替による収益性向上と
・ポートフォリオの質の向上と分配金の安定化実現
将来リスク排除
・テナント入替と賃料増額改定
・汐留、上六における早期のリースアップ実現
2 ・消費動向変化への対応
・オフィステナントの賃料増額による分配金寄与
・計画的かつ効果的な設備投資
・初のグリーンボンドの発行
・資金調達マネジメントの強化
3 低金利での長期固定化と調達手段多様化実現
・積極的IRによる投資主層拡大
・海外含む機関投資主の拡大
・GRESB評価 ３ Star 及び Green Star 取得
・環境、社会を意識した資産運用
4 ・健康経営、働き方改革、IT基盤整備の推進
・ガバナンス面での取組み強化
・運用報酬体系の見直し
5
第31期決算の概要
（単位：百万円）
第31期実績（B）
第31期予想（A） 増 減
項 目 自 2020年 6月 1日
（2020年7月16日公表分） （B）－（A）
至 2020年11月30日
運用日数（日） 183 183 —
営業収益 5,966 5,950 △ 16
営業利益 2,450 2,509 59
1口当たり純資産額 124,625円
経常利益 2,088 2,149 60
含み損益反映後
当期純利益 2,086 2,147 61 167,220円
1口当たり純資産額
圧縮積立金繰入額 57 56 △1
第３1期実績（２０２０年１１月期）
分配金総額 2,029 2,091 61 １口当たり分配金
期末時点
発行済投資口の総口数（口）
695,200 695,200 — ３,009円
1口当たり分配金（円） 2,920 3,009 89
1口当たりＦＦＯ（円） 4,350 4,450 100
一口当たり分配金の予実比較 ＋２９円 △３６円
＋５５円 △５円
広告宣伝費 修繕費の増加 その他 圧縮積立金繰入
＋４４円 の減少
一時的な収入 水道光熱費 △１０２円
８０円
の増加 コロナ影響による 収入の減少
圧縮積立金繰入 賃料収入等 販促計画変更 水道光熱費 ＋１０８円
８２円 の増加 支出の減少 (※)
テナント退去に関する
※内、大曽根の熱源更新
アセットタイプ別 一時的な収入 による効果 ＋７円
＋４２円
都市型商業施設 ＋３５円
（ホテル含む）
2,920円 地域密着型
商業施設
＋５円 3,009円
オフィス ＋４円
第31期予想 第31期実績
※コロナ影響による減収（第3１期）
１口当たり△１７９円 6
第32期・第33期業績予想の概要
（単位：百万円）
第31期 実績① 第32期 今回予想② 第33期 予想③
増 減 増 減
項 目 自 2020年 ６月 1日 自 2020年 12月 1日 自 2021年 ６月 1日
②－① ③－②
至 2020年 11月 30日 至 2021年 5月 31日 至 2021年 11月 30日
運用日数（日） 183 182 △1 183 1
営業収益 5,950 5,801 △ 149 5,888 86
営業利益 2,509 2,386 △ 123 2,409 22
経常利益 2,149 2,059 △ 89 2,073 13
当期純利益 2,147 2,057 △ 89 2,071 13
圧縮積立金繰入額 56 — △ 56 — —
分配金総額 2,091 2,057 △ 34 2,071 13
発行済投資口の総口数(口) 695,200 695,200 — 695,200 —
1口当たり分配金（円） 3,009 2,960 △ 49 2,980 20
1口当たりＦＦＯ（円） 4,450 4,456 6 4,511 54
【主な前提条件】 ・現時点で保有している31物件から運用資産の変動がない。
・発行済投資口数は現時点の695,200口から期末まで投資口の追加発行がない。
第3２期予想（ 2021年5月期予想） 第3３期予想（2021年11月期予想）
１口当たり分配金 2,960円 １口当たり分配金 2,980円
一口当たり分配金の変動要因
水道光熱費 水道光熱費
収入の増加 支出の増加
水道光熱費 ＋２１円 ＋８９円 △４７円
水道光熱費 支出の減少
△１０４円 収入の減少 広告宣伝費 資産運用報酬 支払利息の減少 ＋１２４円 △５３円
圧縮積立金 △３９円
△３１円 の増加 の減少 ＋４５円
繰入 △３４円
８０円 修繕費の減少 ＋２６円 ＋２７円 賃貸事業費用 △５円
△５２円 △１２円
不動産等 ＋４８円 の増減 減価償却費 販管費 営業外費用
売却益の剥落 △５８円 賃貸事業収入 の増加 の増加
＋６１円 の増加等
一時的な収入 の増減
＋９円 △３３円 営業外費用
の反動減
賃貸事業収入 賃貸事業費用 の減少等
の増減 の増減 減価償却費 販管費
の増加 の減少
3,009円 2,960円 2,980円
第31期実績 第32期予想 第33期予想
7
※コロナ影響による減収（第３２期） ※コロナ影響による減収（第３３期）
１口当たり△２１７円 １口当たり△１９７円
現状認識と今後の方針（コロナ影響まとめ）
ポートフォリオ構成(用途別投資比率)
分配金への影響について その他用途
0.3％
• ポートフォリオの7割以上を占める地域密着型商業、オフィスへの影響は限定的
• コロナ影響による減収は営業収益全体の2～3%程度 事務所
30.6％ 地域密着型
商業施設
• テナントへのきめ細かな対応の結果、第31期のコロナ影響は当初想定より縮小 44.3％
• ７月から8月にかけての第2波、11月からの第3波到来により、減賃対応が拡大 都市型
し、第32期のコロナ影響は前回予想よりも増大 ホテル 商業施設
5.8％ 19.0％
第31期（2020年11月期） 第32期（2021年5月期） 第33期（2021年11月期）
アセット
コロナ影響算定の考え方と影響額
タイプ
業績不振テナントに対しては、 7月から8月にかけての第2波、11月から 期間限定の減賃、ダウンタイムを
都市型 支払猶予・期間限定の減賃を実施 の第3波到来による影響などを反映 見込む
商業施設 一部テナントの退去が発生 退去区画のダウンタイムを見込む
ホテル 固定賃料を中心に影響は (前回予想:△227円) コロナ影響の長期化に伴い (前回予想:△166円) 固定賃料減は
予想より大幅縮小 △169円 影響額は前回予想比拡大 △199円 △170円
第32期並みを見込む
影響は軽微
コロナ影響を受ける業態のテナントに
対しては期間限定の減賃を実施 退去区画のダウンタイムを見込む
地域密着型
商業施設 一部テナントの退去が発生
(前回予想:△10円) (前回予想:△3円)
ほぼ予想通り △7円 ほぼ前回予想通り △6円 影響なし ±0円
一部テナントの退去により微減 退去済、退去予定区画における 同左
一定のダウンタイムを見込む
オフィス (前回予想:△5円) (前回予想:△9円)
ほぼ予想通り △3円 ほぼ前回予想通り △12円 保守的に影響を見込む △27円
(前回予想:△242円) (前回予想:△178円)
影響額合計 △179円 △217円 △197円
8
現状認識と今後の方針（コロナ影響①）
第31期(コロナ拡大期からwithコロナ期へ)
アセット 分配金
テナントへの影響と運用状況
タイプ 影響
• 緊急事態宣言解除後、売上は回復基調に向かう
都市型 • しかし7月から8月にかけて第2波が到来したことで再び売上減少に陥り、一部のテナントより減賃
商業施設 要請を受ける
△169円
• また一部業績不振テナントの退去が発生
ホテル • 減賃要請には、前期に続き「自助」「共助」「公助」の観点から各テナントの売上状況を見ながら
個別に交渉を進めたことで減賃影響は第32期以降に発現
• 第2波到来局面においても生活必需品を扱う業態は堅調な業績で推移
地域密着型
△7円 （スーパー、ドラッグストア、ホームセンター、家電等）
商業施設 • 飲食、サービス等の業態は三密回避、外出自粛の影響により苦戦
• テレワークは引き続き浸透が進んでいるものの、賃料には影響なし
オフィス △3円 • 一部業績不振テナントの退去が発生
• 来店型オフィスについては感染拡大防止対策を取ったうえで営業を再開(塾、幼児教室)
都市型商業施設の売上高前年同月比推移
再度の緊急事態宣言はないと想定
前期末 2020年末時点で物販はコロナ前
時点予想 水準、飲食は7割程度までの回復
を見込んでいた
7月から8月にかけて第2波が到来
10月末時点で物販は8割程度まで
回復するも飲食は6割程度と不調
現状認識 が続く
11月からの第3波による影響で飲
食は再び不振へ
※HEPファイブ、北野阪急ビル、FUNDES神保町におけるテナントの売上高を集計
9
現状認識と今後の方針（コロナ影響②）
長引くwithコロナ期からコロナ収束に向けて
アセット 分配金への影響
現状認識 対応方針
タイプ 第32期 第33期
＜全体＞
• 店舗による回復度合いの差が大きい
• 長引くwithコロナ期による業績悪化の影響により
新型コロナウィルス感染症の影響を注視しつつ、
退去意向を示すテナントが発生
テナントリレーションを強化
都市型 ＜飲食＞
テナントとの共存共栄を通じての施設としての
商業施設 • ソーシャルディスタンス確保のための席数減少、
魅力度維持のため、退去防止の観点から一部
時短営業による売上低下
テナントの一定期間の減賃要請に対応
△199円 △170円 • ランチ需要は一定程度戻るものの、滞在時間が長
く、酒類提供を伴う夜の宴会、会食需要の低下は
継続
• 国内旅行についてはGo to キャンペーンの効果も
あり、一定の業績回復を果たすも、11月からの 各ホテルオペレーターとのリレーションを密にし、
ホテル 第3波の到来により、回復時期の遅れが懸念 営業状況を注視
される
引き続き、安定した賃料収入を維持
• スーパー等を中心に生活必需品を扱うテナントは、
生活様式の変化に合わせた中長期的なテナント
地域密着型 生活インフラとして引き続き好調
△6円 ±0円 • 衣料品、雑貨等を扱うテナントについても外出自
入替施策の実施。
商業施設 (デリバリーサービスの拡充、部屋籠り需要への
粛要請解除後は売上回復の傾向
対応等)
• 新たなワークスタイルが普及するが、ターミナル コロナ影響によるテナントの業績を注視
オフィス △12円 △27円 立地のオフィスはヘッドクォーター機能として引 テナントとの共存共栄のための感染予防等の施策
き続き優位性を発揮 を実施
※黒字：前回同様の認識
下線：今回追加した新たな認識
10
現状認識と今後の方針（今後の成長戦略）
postコロナ期に向けた基本方針
コロナ影響を受けても投資、運用、財務、サステナビリティに係る基本方針は堅持
一方、コロナの影響を受けてアセットタイプ毎に環境の変化が発生
postコロナ期における新しい生活様式に対応した成長戦略を検討
コロナ影響による環境変化について
アセットタイプ コロナによる環境変化への見立て
コロナ影響が特に懸念された飲食業態でも、都心立地の優位性がある限り、需要はコロナが収まれば
都市型 着実に回復へ向かう
商業施設 コロナ影響が大きい飲食業態の出店意欲の回復には相応の時間がかかる
新しい生活様式への適応(コト消費サービスの需要拡大、リアル店舗のショールーム化等)
従来どおり立地、スペック、オペレーター選別の重要性は高い
ホテル 国内旅行需要は、日本人の海外旅行需要からの代替需要を取り込み、徐々に回復
リモートワーク等の新たな生活様式下での出張需要を注視
地域密着型
業績は今後も安定的に推移し、中長期的に安定した賃料収入で分配金を下支え
商業施設
ターミナル立地オフィスは引き続き優位性を確保
新しい生活様式は着実に浸透
働き方の多様化に伴い、サテライトオフィスなどの需要も増加する
オフィス
テナントからのオフィスに求められる要素として「安心安全・快適性・利便性」の重要性は確実に
高まる
企業の業績悪化の影響が遅行して発現し、空室率が上昇する可能性には注意が必要
11
現状認識と今後の方針（今後の成長戦略）
postコロナ期に向けての成長戦略
外部成長戦略 財務戦略
投資対象、投資エリアの拡大
資金調達手段の更なる多様化を実施
スポンサーグループとの連携の深化
圧縮積立金は中長期的な成長のために活用
借入余力を活用した機動的な物件取得
内部成長戦略 サステナビリティ方針
新しい生活様式への対応 テナントとの共存共栄を図る中で、人々の生活や企業活
予防保全的な修繕や更新投資の実施による資産価値の 動を支えるという社会的役割を改めて認識
維持・向上 BCP対応の拡充継続
アセット
具体的な取組み
タイプ
競争力のあるエリアに立地する物件の取得を引き続き検討
都市型 ただし飲食店中心の都市型商業施設については慎重に検討
商業施設 新しい生活様式に適応したテナント誘致のために一部区画の業態変更の検討
SNSによる販促活動、ECサイトとの連携などのDXへの対応を検討
ホテルの取得については、立地やスペック、オペレーター、契約形態等を厳選し検討
ホテル
旅行需要、インバウンド需要の回復、旅行形態の変化、オペレーターの対応方針を注視
地域密着型 ポートフォリオの核となるアセットタイプとして引き続き取得を検討
商業施設 宅配サービスとの連携や中長期的目線でのテナント入れ替えを実施
投資対象の拡大を図り、駅前駅近の来店型オフィスなどの取得も検討
オフィス
BCP対応の拡充や設備改修、IT対応などのテナント満足度向上のための施策を着実に実行
※◆：資産取得に関する具体的な取組み
□：資産運用に関する具体的な取組み
資産規模拡大と分配金の伸長により投資主利益の最大化を目指す
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資産入替のねらい ※2020年3月18日付資産入替の実施について（補足説明資料）リリースより
１ ポートフォリオの質の向上
・東京都心のオフィスビルの取得【芝浦ルネサイトタワー（共有持分10％相当） 】
・スポンサーより安定性の高い都市型商業施設【nanohana戎橋店（敷地）】
と地域密着型商業施設【万代下新庄店】を取得
２ 将来リスクへの対応
・ポートフォリオの体質強化【コーナン広島中野東店（敷地）】
・内部留保の蓄積【ホテルグレイスリー田町】
３ 分配金の安定化と持続的伸長
・分割譲渡（田町）による分配金の平準化
・資産入替を反映した修繕費及び資本的支出の平準化
・柔軟な財務戦略による借入コスト抑制
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資産入替の概要
売却物件 取得物件
コーナン広島中野東店 ホテルグレイスリー 芝浦ルネサイトタワー nanohana戎橋店
物件名称 万代下新庄店
（敷地） 田町 （共有持分10%相当） （敷地）
2020年5月28日
（準共有持分90％相当）
取得/譲渡日 2020年3月19日 2020年5月28日 2020年3月31日 2020年3月31日
2020年8月28日
（準共有持分10％相当）
1,926.8百万円 4,310百万円 3,475百万円 4,230百万円 674百万円
売買価格
（消費税等別途）
6,236.8百万円 8,379百万円
帳簿価格
2,280百万円 3,531百万円 — — —
（第29期末）
鑑定評価額 1,880百万円 4,310百万円 3,510百万円 4,310百万円 704百万円
NOI利回り（注） 5.7％ 4.4％ 3.6％ 3.5％ 4.9％
償却後NOI利回り（注） 5.7％ 2.8％ 3.1％ 3.5％ 4.4％
（注）NOI利回り及び償却後NOI利回りの算出方法の詳細は、3月18日付の「国内不動産の取得並びに国内不動産信託受益権及び国内不動産の譲渡に関するお知ら
せ」に記載の通り。
資金調達方針
●資金需要3,000百万円のうち、1,500百万円について2020年3月に新規借入（長期・固定）を実施
●残りの1,500百万円については、自己資金を活用
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取得物件の概要① ※2020年3月18日付資産入替の実施について（補足説明資料）リリースより
芝浦ルネサイトタワー（共有持分10％相当）の概要
JR「田町」駅から徒歩4分、都営地下鉄「三田」駅から徒歩7分程度の距離に
立地し、高い交通利便性を有する
周辺エリアには街区内外で働く人々の暮らしをサポートする多彩な施設が所在
し、今後もさらなる開発が見込まれる、オフィス立地としての評価が高まりつ
つあるエリア
レイアウト効率が高く、CASBEE 2017「Sランク」及び「港区みどりの
まちづくり賞」（2010年度）を受賞する等、高スペックなオフィスビル
ホテルグレイスリー田町との相互売買で、同物件について本投資法人に対し
優先交渉権を保有する者からの取得物件
所在地 東京都港区芝浦三丁目９番１号
土地 敷地面積 321.67㎡（注）
JR「田町」駅徒歩4分
交通
都営地下鉄「三田」駅徒歩約7分
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・
構造
鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付19階建
延床面積 2,680.87㎡（注）
建物 賃貸可能面積 1,833.96㎡（注）
駐車場 70台（機械式62台、平置き8台）
建築年月 2009年3月
（注）敷地面積、延床面積、及び賃貸可能面積ともに共有持分10％相当の面積を記載
しています。
15
取得物件の概要② ※2020年3月18日付資産入替の実施について（補足説明資料）リリースより
nanohana戎橋店（敷地）の概要
本投資法人初「大阪ミナミ」エリアの都市型商業施設
阪神なんば線、大阪メトロ等がそれぞれ地下通路で接続する巨大な
ターミナル駅「なんば」駅から徒歩5分の距離に立地し、高い交通利便性を
有する
「大阪ミナミ」エリアは大阪市を代表する日本有数の繁華街で、近年
インバウンド需要の高まりに伴った開発が進められており、本物件は
その中でも特に視認性が高い場所に立地
テナントの新業態であるヘルスケア＆コスメティクス専門店
スポンサーサポートによる取得物件
所在地 大阪市中央区心斎橋筋二丁目4番5号
敷地面積 302.40㎡
建ぺい率／容積率 80％／500％
16
取得物件の概要③ ※2020年3月18日付資産入替の実施について（補足説明資料）リリースより
万代下新庄店の概要
スポンサーグループの鉄道沿線に立地
周辺エリアは20～30歳代の人口比率が高いマーケットであり、
今後も大型マンション開発が期待される
テナントである㈱万代は関西の有力なスーパーマーケット
（本投資法人の保有物件としては4件目）
2018年6月に店舗リニューアルを実施
スポンサーサポートによる取得物件
所在地 大阪市東淀川区下新庄三丁目10番22号
交通 阪急千里線「下新庄」駅徒歩約7分
構造 鉄骨造陸屋根２階建
竣工年月 1998年12月
敷地面積 2,211.56㎡
延床面積 1,550.65㎡
※本物件については、運用ガイドラインに定める商業用施設への投資基準の一部（原則
として、投資額10億円以上、延床面積3,300㎡以上）において、数値基準を下回る点
がありますが、本投資法人のポートフォリオ平均償却後利回り（3.7％）より高い利回
りを確保できること、中長期的に安定したキャッシュ・フローが見込まれる地域密着型
商業施設であること、またポートフォリオ全体の安定性の向上に寄与すること等を総合
的に検討した結果、本物件の取得が投資主価値の向上に寄与すると、判断しました。
17
資産規模の推移
・資産入替、公募増資によりポートフォリオの質・収益性向上、資産規模拡大を実現
第16期 第22・23期 第28期 第30・31期
(13/5期） （16/5・11期） （19/5期） （20/5・11期）
資産入替① 資産入替② 第5回公募増資＆資産入替③ 資産入替④
阪急西宮ガーデンズ KOHYO小野原店 グランフロント大阪 nanohana戎橋店（敷地）
阪急電鉄本社ビル バロー高槻店(敷地) 万代下新庄店
オアシスタウン伊丹鴻池(敷地)
取得
FUNDES神保町 芝浦ルネサイトタワー
285億円 87億円 208億円 83億円
難波阪神ビル ららぽーと甲子園(敷地) コーナン広島中野東店（敷地）
HEPファイブ（一部譲渡）
リッチモンドホテル浜松 ホテルグレイスリー田町
NU Chayamachi
譲渡
306億円 54億円 79億円 62億円
スポンサーとの戦略的入替 スポンサー等との戦略的入替 スポンサー等との戦略的入替 スポンサー等との戦略的入替
ポイント ポートフォリオの収益性 ポートフォリオの質および収 プライム立地物件の取得 ポートフォリオの質の向上
および基礎体力向上 益性の向上 ポートフォリオの質の向上 将来リスクへの対応
1,674 1,674 1,698 1,695
1,539 1,539
32
1,416 1,416 1,416 31
1,393 1,393 1,393 30 30
1,328
1,278 1,278
1,213 27 27
1,161
23 23 23 23 23 23
21
19 19
16
15
第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
取得価格(億円） 物件数 18
ポートフォリオの収益性と財務状況
第16期末 第23期末 第28期末 第30期末 第31期末
収益性 （2013年5月期末）（2016年11月期末）（2019年5月期末） （2020年5月期末）
資産入替① 資産入替② 第5回PO・資産入替③ 資産入替④
（2020年11月期末）
平均NOI
利回り(注) 5.0％ 4.8％ 4.7％ 4.8％ 4.7％
平均償却後
利回り(注) 3.4％ 3.7％ 3.5％ 3.6％ 3.5％
含み損益(注) ▲58億円 146億円 285億円 305億円 296億円
財務基盤の安定性
LTV(注) 55.8％ 43.0％ 40.0％ 39.9％ 40.0％
有利子負債比率 45.5％ 44.5％ 43.6％ 44.1％ 44.0％
平均借入コスト
（投資法人債を含む） 1.33％ 0.92％ 0.84％ 0.83％ 0.77％
借入金・投資法人債の
平均残存年数 2.0年 4.4年 5.0年 5.2年 5.2年
（注）「平均NOI利回り」、「平均償却後利回り」、「含み損益」、「LTV」の算出方法の詳細についてはP.70に記載
19
Memo
20
2. 外部成長戦略
21
関西圏の活性化
2020年以降、インフラ整備や再開発が本格化
京都河原町
うめきた2期の開発、（仮称）未来医療国際拠点整備や 京都
夢洲の万博開催・IR（統合型リゾート）構想等の
取組みが進行・計画中
なにわ筋線開業後は梅田エリアから関西国際空港への
所要時間が短縮され利便性が向上
うめきた2期 なにわ筋線
2024年夏頃：先行街びらき予定 大阪国際空港
（伊丹空港） 2031年春：開業予定
2027年度：全体開業予定
JRうめきた（大阪）地下駅を なにわ筋連絡線 新大阪連絡線
「大阪駅」として開業 検討調査を進める
2023年：開業予定
十三 新大阪
梅田エリア
神戸三宮
USJ 大阪梅田ツインタワーズ・サウス
（仮称）未来医療国際拠点 神戸空港 夢洲 2022年春：全体竣工・オフィス開業(予定)
2023年度：施設竣工予定 なんば
心斎橋エリア
現状
約60分
大阪・関西万博 ＜関西でのその他開発計画・イベント（予定・目標含む）＞
2025年：開催 2022年へ延期 ワールドマスターズゲームズ2021関西
IR（統合型リゾート）構想
2037年（最短） リニア中央新幹線 新大阪－名古屋開業予定
2027-2028年：開業見込み なにわ筋線開業により
約15分短縮
阪急電鉄
阪神電気鉄道
関西国際空港 本投資法人保有物件
（注）公表資料を基に阪急阪神リート投信㈱にて作成（2020年11月時点での将来に関する前提や見通しに基づく予測を含む） 22
スポンサーの総合力活用/梅田エリアの活性化
●スポンサーグループの中期経営計画 ●梅田エリアのプライム立地・将来性
長期ビジョンの実現に向けた「４つの戦略」
戦略① 戦略②
梅田・沿線のストック 首都圏・海外における
型事業（鉄道、不動産 ストックの積み上げ
賃貸等）の更なる深化
戦略③ 戦略④
フロー型事業（不動産 グループ総合力の更な
分譲、スポーツ等）の る発揮と新事業領域の
競争力強化 開拓
●本投資法人とスポンサーグループの
共生戦略 プロジェクト参画・
用地取得
企画・開発
資産譲渡による
スポンサー 資金循環の加速
運営・ グループの
オペレーション バリューチェーン
コンサルティング
阪急阪神不動産
スポンサー
スポンサーグループの グループ
ノウハウを活用した 保有物件及び
オペレーショナル・ 開発物件等の
マネジメントの深化 取得
（内部成長） 阪急阪神リート投資法人 （外部成長） （注１）阪急阪神ホールディングスグループとの共同保有物件を含む
（注２）他社との共同保有物件を含む
（注３）西日本旅客鉄道株式会社により公表されている資料に基づき記載
（注４）株式会社阪急阪神ホテルズがテナントとして入居
投資主価値の
最大化を目指す
23
スポンサーの開発状況（関西圏）
梅田・沿線エリアでの主な取組み
［神⼾阪急ビル東館建替・ ［サテライトオフィス事業］ ［彩都事業］
⻄館リニューアル計画］ ・千⾥中央に1号拠点を開設 ・⻄部地区（住宅開発）
（予定） ・東部地区（物流施設計画）
［ロジスタ京都上⿃⽻]
BTS型物流施設
［宝塚ホテル移転開業］
［うめきた2期計画］
※2020年12⽉時点のイメージパース
提供者︓うめきた2期開発事業者
［⼤阪梅⽥ツインタワーズ
・サウス］
スポンサーが開発し、
現在本投資法人が保有する物件
nanohana戎橋店(敷地)
［海⽼江1丁⽬開発
(分譲マンション+商業)］
（注）2019年10月1日に梅田駅（阪急・阪神）、河原町駅（阪急）、石橋駅（阪急）はそれぞれ大阪梅田駅、京都河原町駅、石橋阪大前駅に名称変更しました。
※阪急阪神ホールディングス㈱および阪急阪神不動産㈱作成の資料を参考に作成
※すでに本投資法人が保有する物件を除き、上記各物件について、決算発表日（2021年1月21日）時点で本投資法人が取得する予定はありません。 24
スポンサーの開発状況（首都圏）
首都圏における主な事業拠点
［H-CUBE MINAMIAOYAMA］
［ CO・MO・RE YOTSUYA
（コモレ四⾕） ］
［AKIBA TOLIM・レム秋葉原］
［パイロット阪急阪神グリーンビル・
レム東京京橋］
［阪急阪神銀座ビル］
スポンサーが開発し、
現在本投資法人が保有する物件
［汐留イーストサイドビル］
※TMKを介しての参画含む。
※阪急阪神ホールディングス㈱および阪急阪神不動産㈱作成の資料を参考に作成
※すでに本投資法人が保有する物件を除き、上記各物件について、決算発表日（2021年1月21日）時点で本投資法人が取得する予定はありません。
25
多様な物件取得方法
物件取得活動の状況
ポートフォリオの収益性・安定性の向上に寄与する物件を取得検討
スポンサーグループと協働し、総合力を活かした優良物件情報を取得
資産運用会社独自の物件情報入手ルートも一層拡大
スポンサーソリューション等を活用したCRE提案も実施し、相対取引・限定入札による適正価格水準での物件
取得を目指す
多様な物件取得手法
【第23期～第31期の実績】
スポンサーグループからの取得物件： 6物件（24,571百万円）
外部からの取得物件 ： 7物件（25,695百万円）
取 得 手 法
スポンサーグループの総合力を活用した取得物件多数（約70％）
外部から
スポンサーグループ スポンサーグループ オンバランス SPC 直接取得
保有物件 開発物件 ブリッジ ブリッジ
ＨＥＰファイブ 汐留イーストサイドビル 万代豊中豊南店（敷地） 阪急電鉄本社ビル 高槻城西ショッピングセンター
北野阪急ビル KOHYO小野原店 デイリーカナートイズミヤ 上六Fビルディング スフィアタワー天王洲
堀川丸太町店（敷地）
デュー阪急山田 バロー高槻店（敷地） イオンモール堺北花田 北青山３丁目ビル
万代五条西小路店（敷地） （敷地）
ニトリ茨木北店（敷地） nanohana戎橋店 （敷地） オアシスタウン伊丹鴻池（敷地）
ライフ下山手店（敷地）
ラグザ大阪 メッツ大曽根
阪急西宮ガーデンズ 万代仁川店（敷地）
コトクロス阪急河原町 ラ・ムー東大阪店（敷地）
グランフロント大阪
（うめきた広場・南館） ベッセルイン博多中洲
グランフロント大阪（北館） FUNDES神保町
万代下新庄店 芝浦ルネサイトタワー
26
アクイジション戦略と投資対象
投資対象 投資対象エリア
商業用途又は事務所用途の区画を有する 全国を投資対象
不動産を投資対象 首都圏並びに全国の政令指定都市及びそれに準ずる
中でも、「商業用途区画」に重点的に投資 主要都市
中でも、 「関西圏」に重点的に投資
商業用施設 事務所用施設 複合施設
阪急阪神ホールディングスグループの
地域に根差した情報力、ネットワークの活用
事務所
用途区画
商業 商業 事務所
用途区画 用途区画 用途区画 商業 関西圏
用途区画
50％以上 50％以上
その他 その他 その他
用途区画 用途区画 用途区画
※運用資産全体に対するホテル用途部分（商業用途区画の一部）
「関西圏」：大阪府、京都府、兵庫県、奈良県、
の割合は原則として20％を上限
滋賀県及び和歌山県の2府4県
ポートフォリオの状況（第31期末）
その他用途
その他エリア 梅田エリア
0.3％
4.8％ 23.7％
取得資産総額： 1,695.3億円 事務所
東京都
総物件数： 31物件 30.6％ 地域密着型
商業用途 21.5％
商業施設 関西圏
44.3％ 区画 73.7%
69.0% 阪急阪神
敷地：22.2% 都市型 沿線エリア
ホテル 商業施設 その他関西圏 42.3％
5.8％ 19.0％ 7.7％
27
保有資産の地域分散
阪急阪神リートの保有資産は、関西圏を中心に首都圏、名古屋圏、福岡圏に分散
関西圏では、梅田を中心に阪急・阪神沿線エリアを重点的に検討
収益安定性の高い地域密着型商業施設
オフィス、都市型商業施設、宿泊特化型ホテルが 重点ターゲット
（注）2019年10月１日に梅田駅（阪急・阪神）、河原町駅（阪急）はそれぞれ大阪梅田駅、京都河原町駅に名称変更しました。
28
関西圏の人口動態と取得方針
阪急阪神リートの保有施設は、人口集中・人口増加地域に立地
（大半が顕著な人口集中地域、利便性や住環境を基準とした人口増加地域に立地）
地域密着型商業施設の取得について、人口が集中し増加が見込まれるなど商業ポテンシャル
の高い地域を重点検討（施設の立地や形態等の個別要素を含め検討）
関西圏の人口集中地域 関西圏の人口集中地域の人口増減
（１平方キロメートル当たり居住人口2,500人以上） （１平方キロメートル当たりの居住人口の増減）
：保有施設 ：保有施設
＜１ｋ㎡当たりの居住人口＞ ＜１ｋ㎡当たりの居住人口増減率＞
大幅増加（5％以上増加）
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15,000人以上
増加（2％以上5％未満増加）
10,000～15,000人
ほぼ横ばい（2％減少～2％未満増加）
5,000～10,000人
減少（2％以上5％未満減少）
2,500～5,000人
大幅減少（5％以上減少）
出典：総務省統計局「2015年国勢調査」及び「2005年国勢調査」を加工して作成 29
Memo
30
3. 内部成長戦略
31
物件別稼働率（エンドテナントベース）の推移
第１期から安定した推移
（％）
100
99.5 100.0 99.3 99.4 99.5 99.6 99.8 99.8 99.8 99.8 99.1 99.8 99.8
98.5 99.3 98.8 98.1 98.5 98.7 98.4 98.7 99.0 98.5 99.0 98.6 98.6 98.7 98.7 98.8 98.8 99.1
95
90
85
80
第1期末 第3期末 第5期末 第7期末 第9期末 第11期末 第13期末 第15期末 第17期末 第19期末 第21期末 第23期末 第25期末 第27期末 第29期末 第31期末
2005.11 2006.11 2007.11 2008.11 2009.11 2010.11 2011.11 2012.11 2013.11 2014.11 2015.11 2016.11 2017.11 2018.11 2019.11 2020.11
ポートフォリオ合計稼働率は、99.8％（2020年11月末時点）
ポートフォリオ合計
(％)
100 HEP
北野阪急
90
阪急山田
80 上六Fビル
天王洲
70
汐留
60 北青山
メッツ大曽根
50
グランフロント大阪
（うめきた広場・南館）
40
グランフロント大阪
（北館）
ＦＵＮＤＥＳ神保町
30
2019.11末 2019.12末 2020.1末 2020.2末 2020.3末 2020.4末 2020.5末 2020.6末 2020.7末 2020.8末 2020.9末 2020.10末 2020.11末
芝浦ルネサイトタワー
・高槻城西、ニトリ茨木、ラグザ大阪、西宮ガーデンズ、阪急本社、イオンモール堺北花田、万代豊中豊南、イズミヤ堀川丸太町、コトクロス、ライフ下山手、万代五条西小路、
ＫＯＨＹＯ小野原、オアシスタウン伊丹鴻池、万代仁川、ラ・ムー東大阪、ベッセルイン博多中洲、バロー高槻店、nanohana戎橋店、万代下新庄については、
１テナントへの賃貸物件又はそれに準ずる物件（稼働率100％）であるため、グラフは省略
32
保有物件のトピックス①
オフィスのリーシング・賃料改定状況
汐留イーストサイドビル 上六Fビルディング スフィアタワー天王洲
・第30期に稼働率100％ ・第31期に稼働率100％ ・第31期に大型テナントの
・賃料アップサイド達成 ・地元企業のニーズを捉え 賃料増額改定
DPU影響額 ＋32.8円 ダウンタイムを極小化 DPU影響額 ＋8.1円
（巡航ベース） DPU影響額 △2.1円 （巡航ベース）
（巡航ベース）
中期方針に基づいて内部成長を実現
コロナ禍による収入への影響軽減に寄与
33
保有物件のトピックス②
withコロナ期における保有物件の取組み（一例）
●地域密着型商業施設にスタートアップ支援 ●飲食テナントへの支援として、デジタル販促を実施
のテナントを誘致（デュー阪急山田）
動画クリエイターによるWeb配信、 動画を活用した店舗紹介、店内を確認できる
ランチ営業の告知（北野阪急ビル） 画像を掲載し三密防止に対する安心感を醸成
●感染対策として、 （FUNDES神保町）
共用スペースのテーブルに
アクリルパーテーション ●近隣大学部活動の作品展示
を設置（デュー阪急山田） 終了後は保育園へ寄贈予定 ●テナント従業員向けに館内で ●フィジカルディスタンスを確保
（デュー阪急山田）
お弁当を販売 して音楽イベントを再開
（汐留イーストサイドビル） （グランフロント大阪）
34
修繕費・資本的支出の状況
修繕費及び資本的支出の推移
（百万円）
第30期 第31期 第32期（見込み）第33期（見込み）
修繕費 130 236 217 218
資本的支出 555 639 1,341 664
（参考）減価償却費 1,022 1,017 1,040 1,064
第31期に行った主な工事 第32期の主な工事予定
修繕費 修繕費
北野阪急ビル 高層部外壁タイル補修工事 95百万円 ラグザ大阪 熱源更新工事に伴う撤去費等 60百万円
高槻城西 店舗棟2階駐車場床面防水補修工事 16百万円 HEPファイブ 熱源機器更新工事に伴う撤去費等 35百万円
ショッピングセンター 店舗棟ペントハウス外装補修工事 14百万円
資本的支出
メッツ大曽根 スロープ 鉄骨梁他 塗装補修工事 9百万円
ラグザ大阪 南棟熱源更新工事（1期） 432百万円
資本的支出 北棟熱源更新工事（1期） 257百万円
南棟ファンコイルユニット更新工事 80百万円
メッツ大曽根 エネルギーサービス対象設備設置工事(注) 336百万円
HEPファイブ 熱源機器更新工事 119百万円
北野阪急ビル 排水横主管更新工事（飲食系統） 47百万円 北野阪急ビル 排水横主管更新工事（飲食系統） 48百万円
スフィアタワー天王洲 蒸気配管更新工事 25百万円
駐車場スロープ自動火災報知設備改
デュー阪急山田
修工事
19百万円 第33期の主な工事予定
ラグザ大阪 南棟ファンコイルユニット更新工事 18百万円 修繕費
店舗・ホテル系統冷却塔更新工事 18百万円 北野阪急ビル 低層部外壁タイル補修工事 90百万円
（注）エネルギーサービス契約に基づくものであり、リース資産として計上。 デュー阪急山田 北面外壁補修工事 40百万円
資本的支出
ラグザ大阪 南棟ファンコイルユニット更新工事 80百万円
エアハンドリングユニット更新工事 64百万円
北野阪急ビル 排水横主管更新工事（飲食系統） 45百万円
35
鑑定評価額の推移
鑑定評価額は0.6％減少（注1）し、含み益は296億円に
CAPレートは前期から変わらず
含み損益とCAPレートの推移 ・資産取得 ・資産取得
４物件 ３物件
296億円
（億円）
・資産譲渡 ・資産取得 ・資産取得 ・資産譲渡 ・資産譲渡
２物件 ２物件 ４物件 １物件 ２物件
400 5.2%
4.9%
300
4.6%
200
4.3%
100
4.0%
0 3.7%
第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
2016.5 2016.11 2017.5 2017.11 2018.5 2018.11 2019.5 2019.11 2020.5 2020.11
（注2）
含み損益 CAPレート（加重平均）(右軸）
（注1）既存物件の対前期比較
（注2）ＣＡＰレートは鑑定評価額による加重平均を算出
36
鑑定評価額一覧①
（注1）CAPレートは、鑑定評価額算出に用いた直接還元法による還元利回り又は割引率（ニトリ茨木北店（敷地）、イオンモール堺北花田（敷地）、ライフ下山手店（敷地）、
ラ・ムー東大阪店（敷地）、及びバロー高槻店（敷地）についてはDCF法による割引率）を記載、合計は鑑定評価額による加重平均CAPレートを記載。
（注2）増減及び増減率は、既存物件の対前期比較。
（注３）2020年6月4日付で借地権付建物の敷地のうち借地部分の一部（522.30㎡・55百万円）を追加取得
37
鑑定評価額一覧②
（注1）CAPレートは、鑑定評価額算出に用いた直接還元法による還元利回り又は割引率（ニトリ茨木北店（敷地）、イオンモール堺北花田（敷地）、ライフ下山手店（敷地）、
ラ・ムー東大阪店（敷地）、及びバロー高槻店（敷地）についてはDCF法による割引率）を記載、合計は鑑定評価額による加重平均CAPレートを記載。
（注2）増減及び増減率は、既存物件の対前期比較。
38
4. 財務戦略
39
財務基盤強化への取組み
借入コストの抑制、借入年限の長期化・返済期限の分散の両立を図り、
安定的な財務運営を継続
平均借入コストと平均残存年数の推移 資金調達の状況
●当期（第31期）実績 ●第32期（12月借換え済）
返済概要 調達概要 (注1) 返済概要 調達概要
総額 95億円 95億円 総額 40億円 40億円
平均借入年数 4.2年 3.9年 (注2) 借入年数 7年 10年
平均金利 0.76％ 0.30％ (注3) 金利 1.26％ 0.49％
●本投資法人初のグリーンボンド発行
第4回無担保投資法人債 第5回無担保投資法人債
発行額 10億円 10億円
利率 0.300％ 0.540％
発行日 2020/10/28 2020/10/28
返済期限分散状況と平均借入コスト（2020年11月30日現在） 償還期限 2025/10/28 2030/10/28
資金使途 汐留イーストサイドビル取得に要した借入金の返済資金
(注1) 第4回・第5回投資法人債を含む (注2) 年数は調達時の数値を加重平均して算出 (注3) 返済日または2020年11月30日時点の適用金利にて加重平均して算出
40
財務基本方針・有利子負債残高
財務基本方針
●健全な財務体質の維持
●金融機関との良好な取引関係の維持
有利子負債残高 （百万円）
●低位な資金調達コストの実現（敷金・保証金の有効活用）
●リファイナンスリスクの低減（返済期限の分散）
2020年11月30日現在
●金利上昇リスクの低減（長期・固定借入金中心）
第30期末 第31期末
有利子負債 754億円 754億円
平均調達コスト
0.79% 0.73%
(有利子負債＋敷金・保証金活用額）
平均借入コスト（投資法人債を含む） 0.83% 0.77%
借入金と投資法人債の平均残存年数 5.2年 5.2年
長期比率 94.0% 94.0%
固定比率 91.1% 88.5%
LTV（注） 39.9% 40.0%
有利子負債比率 44.1% 44.0%
投資法人債 40億円 60億円
A+ A+
格付の状況（R&I）
（安定的） （安定的） 合計754億円
AA- AA-
格付の状況（JCR）
（安定的） （安定的）
（注）「LTV」の算出方法の詳細についてはP.70に記載
41
資産規模とLTV（負債比率）の推移
取得価格合計 期末鑑定評価額合計 期末LTV（運用ガイドラインベース） 期末有利子負債比率
第3回PO 第5回PO
第2回PO
第1回PO
（億円） （%）
57.9 第４回PO
3,000 55.255.6 56.1 55.9 56.0 55.9 55.8 60.0
53.5
2,700
48.6
47.3 50.0
46.1 45.6 46.0 45.4
44.5 44.6 44.5 43.6
2,400 44.4
43.2 43.0
49.4 43.5 43.6 43.6 44.1 44.0
46.9 46.2 46.7
2,100 45.4 45.5 45.2 45.5 45.5
43.2 43.4 42.9 42.9 43.0 40.0
41.9 43.0 42.2 41.4 41.1 40.4 40.0
1,800 40.8 40.3 39.3 39.9 40.0
31.0 30.0 30.7
39.1 28.8
1,500 30.0
1,200
20.0
900 21.3
18.0 18.2 18.9
600
10.0
300
0 0.0
第1期 第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
'05.11 '06. 5 '06.11 '07. 5 '07.11 '08. 5 '08.11 '09. 5 '09.11 '10. 5 '10.11 '11. 5 '11.11 '12. 5 '12.11 '13. 5 '13.11 '14. 5 '14.11 '15. 5 '15.11 '16. 5 '16.11 '17. 5 '17.11 '18. 5 '18.11 '19. 5 '19.11 '20. 5 '20.11
42
５.サステナビリティへの取組み
43
サステナビリティへの取組み①（方針・環境）
GRESBリアルエステイト 環境認証物件の比率
●DBJ Green Building認証
☆☆☆☆☆ 阪急西宮ガーデンズ
☆☆☆☆ HEPファイブ
グリーンビル ☆☆☆ 北野阪急ビル
認証物件 デュー阪急山田
58.2% 汐留イーストサイドビル
阪急電鉄本社ビル
2020年GRESBリアルエステイト評価において ●CASBEE不動産評価認証
３ Star 及び Green Star 取得 Sランク スフィアタワー天王洲
全ポートフォリオにおける 芝浦ルネサイトタワー
GRESB開示評価でも最上位のAレベル取得 認証取得率
（延床面積ベース）
グリーンファイナンス 第31期に本投資法人初のグリーンボンドを発行
グリーンファイナンス・フレームワーク グリーン適格資産の取得価格 81,543百万円
●調達資金の使途 総資産に対する有利子負債比率 44.0％
グリーン適格資産の取得若しくは改修工事等の実施
またはそれらに要した借入金もしくは投資法人債の返済・償還資金 グリーン適格負債額（注） 35,878百万円
●適格クライテリア
＜グリーン適格資産＞ 第4回・第5回投資法人債（グリーンボンド）
• DBJ Green Building認証…3つ星、4つ星、5つ星 への投資表明先
• CASBEE認証…B+ランク、Aランク、Sランク
• BELS認証…3つ星、4つ星、5つ星
• 一般社団法人 • 大阪信用保証協会
• LEED認証…Silver、Gold、Platinum 横浜みなとみらい21 • しずおか焼津信用金庫
＜改修工事＞ • 北おおさか信用金庫 • 瀧野川信用金庫
• グリーンビルディング認証のいずれかにおいて星の数またはランクの1 • 大東京信用組合 • 長野信用金庫
段階以上の改善 • 東京海上日動火災保険 • ライフネット生命保険
• CO2排出量、エネルギー消費量、水使用量のいずれかを10％以上削減 株式会社 株式会社
• その他環境面において有益な改善を目的としたもの • 西兵庫信用金庫
• 再生可能エネルギーに関連する設備の導入または取得
（注）第31期末の有利子負債比率を用いて算出
44
サステナビリティへの取組み②（環境・社会）
グリーンリース契約の推進
ビルオーナーとテナントが協働し、不動産の省エネなどの環境負荷の低減や執務環境の改善に
ついて契約や覚書等によって自主的に取り決め、その取り決め内容を実践
★デュー阪急山田の事例★
サステナビリティへの関心の高いテナントとグリーンリース条項を含む契約を締結
日常における、専用部のエネルギー・水の使用量抑制、廃棄物の排出量抑制および分別推進、これらの自主的
な管理体制の構築
専用部工事および物品調達の際のエネルギー・水使用量や、廃棄物の抑制と環境配慮型資材の採用
サステナビリティ推進策（認証取得、エネルギー及び水使用量・廃棄物の排出量の情報交換、ビルの快適性維
持・向上）への協力
健康経営、働き方・休み方改革（資産運用会社の取組み）
前期までの取組み 新たな取組み
• フレックスタイム制（コアタイムなし）、 意思決定フローの電子化
勤務間インターバル制度導入
稟議書、意思決定書、指図書等
• コラボレーションルーム整備
従業員の有給休暇取得率向上
• 業務用PCを高性能ノートブック機に置換え
目標：70％以上
• 社内無線LAN整備
計画年休、休暇中の権限移譲の推進
• セキュアリモートアクセスサービスの導入
→マルチタスク化、BCP対策
• Web会議システム利用環境の改善
• 電子申請による経費精算、社印請求導入
リモートワークを含めたフレキシブルで効率的な働き方を可能に
さらなる生産性向上、ワークライフバランスの充実を目指す
45
サステナビリティへの取組み③（ガバナンス）
運用報酬体系の見直し
投資主価値向上を目的に、運用報酬体系の変更を実施
運用報酬額と投資主利益との連動性を高める
ポートフォリオの質的向上に対するインセンティブを資産運用会社に与える
運用報酬１ 運用報酬２
直前決算期の総資産額×0.175％ 当該営業期間の分配可能額×5.0％
当該営業期間の1口当たり分配可能額
直前決算期の総資産額×0.15％ ×NOI×0.0011％
取得報酬 名称変更 譲渡報酬 追加設定 合併報酬 追加設定
不動産関連資産の取得価格×0.5％ 承継する資産の評価額×0.5％
不動産関連資産の譲渡価格×0.5％
（上限）
（注）2020年8月25日開催の第11回投資主総会において議案可決、運用報酬1及び２は2020年12月1日から、
取得報酬、譲渡報酬及び合併報酬は2020年9月1日から変更
フィデューシャリー・デューティー宣言
2019／2020年度の主な研修テーマ
資産運用会社ウェブサイトにて、フィデューシャリー・ • フィデューシャリー・デューティー
デューティー宣言の取組状況を開示 • 金融規制等
• 事故・事務ミス等
資産運用会社の全役職員を対象に、コンプライアンス遵 • インサイダー、法人関係情報、フェア・
守と意識啓発を目的とした、外部講師による研修を開催 ディスクロージャー・ルール
• 不祥事の発生を予防するための部下への
指導
• 利益相反、外部委託
46
６. 第31期決算概要
47
損益計算書/金銭の分配に係る計算書
損益計算書 金銭の分配に係る計算書
（単位：百万円） （単位：千円）
第30期（運用日数183日） 第31期（運用日数183日） 第30期 第31期 増減
科 目 自 2019年12月1日 至 2020年5月31日 自 2020年6月1日 至 2020年11月30日 増減 科 目
金 額 金 額 金 額
金 額 百分比（％） 金 額 百分比（％）
１．営業収益 6,460 100.0 5,950 100.0 △ 509 当期未処分利益 2,333,985 2,148,022 △ 185,963
賃貸事業収入 5,792 5,878 分配金の額 2,112,712 2,091,856 △ 20,856
不動産等売却益 668 72 (1口当たり分配金（円）) (3,039) (3,009) (△30)
２．営業費用 3,763 58.3 3,441 57.8 △ 322
圧縮積立金繰入額 221,000 56,000 △ 165,000
賃貸事業費用 2,769 2,862
不動産等売却損 400 —
次期繰越利益 273 165 △ 107
資産運用報酬 419 412
役員報酬 3 3 （主な増減要因）
資産保管委託報酬 21 21 （単位:百万円）
一般事務委託報酬 41 43
会計監査人報酬 12 12
（物件売買の要因）
その他営業費用 96 86 広島の第３０期譲渡損の反動 ＋４００
営業利益 2,696 41.7 2,509 42.2 △ 187
３．営業外収益 0 0.0 0 0.0 0
広島の譲渡による賃貸事業利益の減少 △３７
受取利息 0 0 田町の第３０期譲渡益の反動 △６６８
その他営業外収益 0 0
４．営業外費用 362 5.6 361 6.1 △1
田町の第３１期譲渡益の計上 ＋７２
支払利息 295 292 新規物件の賃貸事業利益の増加 ＋１２５
融資関連費用 54 54
投資法人債利息 11 12
（戎橋＋５０、下新庄＋１１、芝浦＋６３）
投資法人債発行費償却 1 1
投資口交付費 — — （既存物件の要因）
その他 0 0
経常利益 2,334 36.1 2,149 36.1 △ 185
賃貸収入等の増加＊ ＋７５
税引前当期純利益 2,334 2,149 （都市型商業(ホテル含む)＋１０、
法人税、住民税及び事業税 1 1 地域密着型商業＋△６、オフィス＋７１）
法人税等調整額 0 △0
当期純利益 2,333 36.1 2,147 36.1 △ 185 汐留の仲介手数料の反動減 ＋２２
前期繰越利益 0 0 修繕費の増加＊ △１０５
当期未処分利益 2,333 2,148
＊は新規・譲渡物件を除いた合計
賃貸事業収入・費用
内訳：p.50～53ご参照
48
貸借対照表
（単位：百万円） （単位：百万円）
第30期 第31期 第30期 第31期
増減 増減
科 目 （2020年5月31日現在） （2020年11月30日現在） 科 目 （2020年5月31日現在） （2020年11月30日現在）
金 額 構成比(%) 金 額 構成比(%) 金額 金 額 構成比(%) 金 額 構成比(%) 金額
資産の部 負債の部
Ⅰ 流動資産合計 9,481 5.5 10,477 6.1 995 Ⅰ 流動負債合計 15,497 9.1 10,645 6.2 △4,851
現金及び預金 3,905 4,917
営業未払金 597 811
信託現金及び信託預金 5,211 5,251
短期借入金 4,500 4,500 有利子負債
営業未収入金 39 9
預け金 110 159
１年内返済予定
9,000 4,000 75,400百万円
長期借入金
未収消費税等 — —
リース債務 — 24
前払費用 212 137
信託リース債務 3 3 預り敷金保証金
その他 1 1
Ⅱ 固定資産合計 161,390 94.4 160,686 93.9 △704
未払配当金 8 7 合計
１．有形固定資産
未払費用 154 145 6,973百万円
未払法人税等 1 1
建物 4,473 4,384
構築物 176 169 未払消費税等 162 47
工具器具備品 6 5 前受金 796 764 3,629百万円を
土地 36,754 36,878 預り金 0 0 物件保有資金
リース資産 — 327 １年内返済予定
274 338 として活用
建設仮勘定 0 — 預り敷金保証金
信託建物 28,483 27,842 Ⅱ 固定負債合計 68,787 40.3 73,907 43.2 5,120
信託構築物 495 477 投資法人債 4,000 6,000
信託機械装置 123 114 長期借入金 57,900 60,900
信託工具器具備品 196 177 リース債務 — 337
信託土地 88,986 88,720 信託リース債務 36 35
信託リース資産 40 38 預り敷金保証金 1,867 1,801
信託建設仮勘定 33 41 信託預り敷金保証金 4,982 4,833
有形固定資産合計 159,769 93.5 159,177 93.0 △591 負債合計 84,284 49.3 84,552 49.4 268
２．無形固定資産 純資産の部
借地権 957 897
Ⅰ 出資総額 84,270 49.3 84,270 49.2
その他 91 86
Ⅱ 剰余金合計 2,333 1.4 2,369 1.4
無形固定資産合計 1,049 0.6 984 0.6 △64
当期未処分利益 2,333 2,148
３．投資その他の資産
純資産合計 86,604 50.7 86,639 50.6 35
投資有価証券 88 88
長期前払費用 449 402
繰延税金資産 0 0
差入保証金 31 31
信託差入保証金 1 1
その他 0 0
投資その他の資産合計 571 0.3 524 0.3 △47
Ⅲ 繰延資産合計 16 0.0 28 0.0 12
投資法人債発行費 16 28
資産合計 170,888 100.0 171,191 100.0 303 負債・純資産合計 170,888 100.0 171,191 100.0 303
49
物件別事業収支①
（単位：百万円）
スフィアタワー
HEPファイブ 高槻城西
上六Fビル ニトリ茨木北店 天王洲 汐留イースト
科 目 (準共有持分 北野阪急ビル デュー阪急山田 ショッピング
ディング (敷地)(注) (準共有持分 サイドビル
14％相当) センター
33％相当)
第31期稼働日数(日) 183 183 183 183 183 183 183 183
賃貸事業収入 合計 266 515 357 136 284 296 423
賃貸収入 222 353 247 117 283 244 405
水道光熱費収入 10 94 50 9 — 14 15
その他収入 34 66 59 8 0 37 3
賃貸事業費用 合計 158 509 226 99 141 203 171
委託管理料 42 124 80 23 14 30 18
水道光熱費 17 92 46 10 0 49 15
支払賃借料 4 0 1 — 21 0 1
広告宣伝費 11 6 8 — — — —
修繕費 4 104 6 8 31 20 0
損害保険料 0 1 0 0 0 0 0
公租公課 28 56 26 12 25 29 23
その他費用 7 0 3 1 0 3 1
減価償却費 42 122 53 43 47 69 111
ＮＯＩ(賃貸事業利益
150 127 184 79 190 60 163 362
＋減価償却費)
賃貸事業利益 107 5 131 36 143 60 93 251
資本的支出 0 82 37 22 — — 60 3
（注）賃料等の開示につきテナントからの同意を得られていないこと、また、開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれが
あると本資産運用会社が判断したことから非開示としています。
50
物件別事業収支②
（単位：百万円）
ホテルグレイスリー 阪急西宮
イオンモール
田町 阪急電鉄 ガーデンズ 万代豊中豊南店 北青山3丁目 コトクロス
科 目 ラグザ大阪 堺北花田
(準共有持分 本社ビル (準共有持分 (敷地)(注1) ビル(注1) 阪急河原町
(敷地)(注1)
10％相当)(注2) 28％相当)
第31期稼働日数(日) 88 183 183 183 183 183 183 183
賃貸事業収入 合計 5 254 359 631 104
賃貸収入 5 254 359 630 102
水道光熱費収入 — — — — —
その他収入 0 — — 0 2
賃貸事業費用 合計 2 159 172 225 47
委託管理料 0 1 1 0 1
水道光熱費 — — — — —
支払賃借料 — 17 — 6 12
広告宣伝費 — — — — —
修繕費 — 8 — 0 —
損害保険料 0 1 1 1 0
公租公課 0 49 51 64 11
その他費用 0 3 0 0 0
減価償却費 1 76 117 151 20
ＮＯＩ(賃貸事業利益
4 171 304 557 211 53 34 77
＋減価償却費)
賃貸事業利益 2 95 187 405 211 53 30 56
資本的支出 — 52 4 0 — — — 1
（注1）賃料等の開示につきテナントからの同意を得られていないこと、また、開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の
利益を害するおそれがあると本資産運用会社が判断したことから非開示としています。
（注2）2020年８月28日付で譲渡しています。
51
物件別事業収支③
（単位：百万円）
デイリー
カナート 万代五条 KOHYO オアシスタウン ラ・ムー
ライフ下山手店 万代仁川店(敷地)
科 目 イズミヤ 西小路店 小野原店 伊丹鴻池(敷地) メッツ大曽根 東大阪店(敷地)
(敷地)(注) (注)
堀川丸太町店 (敷地)(注) (注) (注) (注)
(敷地)(注)
第31期稼働日数(日) 183 183 183 183 183 183 183 183
賃貸事業収入 合計 327
賃貸収入 258
水道光熱費収入 46
その他収入 22
賃貸事業費用 合計 228
委託管理料 57
水道光熱費 47
支払賃借料 21
広告宣伝費 0
修繕費 25
損害保険料 0
公租公課 25
その他費用 0
減価償却費 48
ＮＯＩ(賃貸事業利益
87 34 110 43 153 148 48 39
＋減価償却費)
賃貸事業利益 87 34 110 35 153 99 48 39
資本的支出 — — — — — 352 — —
（注）賃料等の開示につきテナントからの同意を得られていないこと、また、開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれが
あると本資産運用会社が判断したことから非開示としています。
52
物件別事業収支④
（単位：百万円）
グランフロント 芝浦
グランフロント大
大阪(うめきた広場・ ルネサイトタワー
ベッセルイン 阪(北館) バロー高槻店 nanohana戎橋店 万代下新庄店
科 目 南館) FUNDES神保町 (共有持分 32物件合計
博多中洲(注) (共有持分 (敷地)(注) (敷地) (注)
(共有持分 10%相当)
4.9％相当)(注)
4.9％相当)(注) (注)
第31期稼働日数(日) 183 183 183 183 183 183 183 183 —
賃貸事業収入 合計 63 76 5,878
賃貸収入 50 76 5,314
水道光熱費収入 9 — 277
その他収入 3 — 286
賃貸事業費用 合計 27 0 2,862
委託管理料 7 0 508
水道光熱費 6 — 331
支払賃借料 0 — 89
広告宣伝費 1 — 27
修繕費 0 — 236
損害保険料 0 — 11
公租公課 4 — 580
その他費用 0 — 59
減価償却費 7 — 1,017
ＮＯＩ(賃貸事業利益
58 187 129 42 47 76 19 73 4,034
＋減価償却費)
賃貸事業利益 37 157 102 35 47 76 17 63 3,016
資本的支出 — 0 20 — — — — — 639
（注）賃料等の開示につきテナントからの同意を得られていないこと、また、開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれが
あると本資産運用会社が判断したことから非開示としています。
53
財務指標
項 目 第30期 第31期 備 考
第30期：2019年 12月１日～2020年 5月31日
運用日数 183日 183日 第31期：2020年 6月１日～2020年11月30日
総資産経常利益率（ＲＯＡ） 1.4% 1.3% 経常利益/｛（期首総資産額＋期末総資産額）/2 ｝
（年換算） 2.7% 2.5% 運用日数により算出
純資産当期純利益率（ＲＯＥ） 2.7% 2.5% 当期純利益/｛（期首純資産額＋期末純資産額）/2 ｝
（年換算） 5.4% 4.9% 運用日数により算出
期末純資産比率 50.7% 50.6% 純資産額/総資産額
（有利子負債額＋敷金･保証金—敷金･保証金見合い現預金）
39.9% 40.0%
期末負債比率（ＬＴＶ） /（総資産額（※）—敷金･保証金見合い現預金）
(47.2%) (47.1%) ※ 鑑定評価額による調整ベース（括弧内は簿価ベース）
期末総資産有利子負債比率 44.1% 44.0% 有利子負債額/総資産額
デット・サービス・カバレッジ・レシオ（ＤＳＣＲ） 11.9倍 11.4倍 利払前償却前当期純利益/支払利息
ネット・オペレーティング・インカム（ＮＯＩ） 4,045百万円 4,034百万円 賃貸事業利益＋減価償却費
ファンズ・フロム・オペレーション（ＦＦＯ） 3,088百万円 3,094百万円 当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
54
7. APPENDIX
55
ポートフォリオ一覧①
2020年11月30日時点
施設 物件 築年数 賃貸可能 テナント
稼働率 取得価格 投資
区分 番号 物件名称 所在地 竣工年月 (年) 面積(㎡) 総数 取得日 主な賃料体系
(注4) (百万円) 比率
(注1) (注2) (注3) (注4) (注4)
HEPファイブ 6,337.37 100.0% 1 歩合賃料
1 大阪市北区 1998年11月 22.1 2005年2月1日 6,468 3.8%
(準共有持分14％相当) (2,958.94) (97.6%) (122) (固定＋変動)
28,194.15 100.0% 2 固定賃料
2 北野阪急ビル 大阪市北区 1985年6月 35.5 2005年2月1日 7,740 4.6%
(18,477.35) (99.3%) (24) (一部歩合賃料)
固定賃料
3 デュー阪急山田 大阪府吹田市 2003年10月 17.2 13,027.28 99.0% 26 2005年2月1日 6,930 4.1%
(一部歩合賃料)
高槻城西
5 大阪府高槻市 2003年4月 17.7 31,451.81 100.0% 1 2005年11月15日 8,655 5.1% 長期・固定賃料
ショッピングセンター
ニトリ茨木北店
6 大阪府茨木市 — — 6,541.31 100.0% 1 2006年3月29日 1,318 0.8% 長期・固定賃料
(敷地)
阪急西宮ガーデンズ
11 兵庫県西宮市 2008年10月 12.2 70,558.88 100.0% 1 2013年4月16日 18,300 10.8% 長期・固定賃料
(準共有持分28%相当)
イオンモール堺北花田
12 堺市北区 — — 64,104.27 100.0% 2 2013年6月27日 8,100 4.8% 長期・固定賃料
(敷地)
万代豊中豊南店
13 大阪府豊中市 — — 8,159.41 100.0% 1 2013年6月27日 1,870 1.1% 長期・固定賃料