2020年1月21日現在
大和証券オフィス投資法人
2019年11月期(第28期)決算説明資料
銘柄コード：8976
目次
Section 3
外部成長
2019年11月期決算説明会のトピックス 3
取得・売却方針、物件取得の検討状況 21
2020年5月期新規取得物件 22
2019年11月期交換による取得・譲渡物件 23
Section 1 資産規模の推移と取得実績 24
2019年11月期決算及び業績予想ハイライト Section 4
2019年11月期決算ハイライト 5 財務戦略
2020年5月期・2020年11月期業績予想ハイライト 6
有利子負債の状況 26
分配金の推移 7
2019年11月末における投資主の状況について 29
Section 2 Section 5
内部成長 ESGの取組み
東京のオフィスビルの賃貸市場動向 10 ESGの取組み 持続可能な開発目標（SDGｓ) 31
賃貸事業分析 11 ESGの取組み 環境 32
ポートフォリオマップ：契約賃料単価の前期比較増減 15 ESGの取組み 社会／ガバナンス 33
内部成長の方針 16
保有物件の地域別割合及び新宿・渋谷エリアの状況 17 Appendix
2019年11月期リーシングハイライト 19
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
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1
はじめに
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2
2019年11月期決算説明会のトピックス
内部成長関連
2019年11月期末 稼働率は、99.1％（2019年5月期末：97.1%）
契約更新・テナント新規入居による月額賃料の増額が継続
2019年11月期分配金実績13,139円から2020年11月期予想分配金13,700円で年率4.3%の成長を予想
契約更新時 契約更新時 テナント入替時 分配原資の
増額割合 賃料増減率 賃料増減率 伸び率(年換算)
53.4％ +7.3％ +23.0％ 5.1％
詳細は13ページ 詳細は14ページ 詳細は12ページ
外部成長関連
2019年11月期にDaiwa三田2丁目ビル（取得価格：2,635百万円）とDaiwa大崎3丁目ビル（譲渡価格：
2,685百万円）を交換。交換スキーム活用による帳簿価額の圧縮：譲渡益の一部を新規取得物件の帳簿価額
圧縮に充当、含み益の増大に寄与
2020年5月期にDaiwa中野坂上ビル（取得価格：2,750百万円）を取得
財務情報、ESG関連
投資法人債の発行（2019年9月）17億円（5年債 0.220％） 、13億円（12年債 0.660％）
格付 日本格付研究所（JCR）：AA（安定的）
格付投資情報センター（R&I）：AA-（安定的）2019年9月にA+から格上げ
GRESBリアルエステイト評価 Green Star 4つ星を獲得
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3
Section 1
2019年11月期決算及び業績予想ハイライト
2019年11月期決算ハイライト
2019年11月期（第28期）実績
要因 項目
2019年5月実績 2019年11月実績 差
既存物件（56件）（注4）賃共収入 +197百万円
営業収益 13,833 百万円 14,094 百万円 + 261 百万円 水道光熱費収入 +136百万円
営業費用 6,853 百万円 6,980 百万円 + 126 百万円 増加 その他営業収益 + 97百万円
期中取得（1件）賃共収入 + 63百万円
営業利益 6,979 百万円 7,114 百万円 + 134 百万円 前期取得物件（２件）賃共収入通期寄与
+ 61百万円
営業外費用 662 百万円 659 百万円 ▲ 3 百万円 期中売却物件（1件）不動産等交換差益 + 18百万円
前期売却物件（1件）不動産等売却益 ▲142百万円
当期純利益 6,320 百万円 6,462 百万円 + 142 百万円
減少 前期売却物件（1件）賃共収入 ▲134百万円
1口当たり分配金 12,559 円 13,139 円 + 580 円 期中売却物件（1件）賃共収入 ▲ 49百万円
1口当たりNAV（注1） 697,220 円 727,729 円 + 30,509 円 公租公課（賃貸事業費用） + 90百万円
97.1% 99.1% +2.0% 増加 修繕費 + 79百万円
期末稼働率
資産運用報酬 + 28百万円
期中平均稼働率 （注2） 98.0% 98.3% +0.3% 外注委託費 ▲ 52百万円
減少
NOI利回り（年換算） （注3） 4.4% 4.6% +0.2% 水道光熱費 ▲ 25百万円
(注1) 1口当たりNAV＝(出資総額+期末鑑定評価額合計額-期末物件簿価合計額)/発行済投資口数。
2019年5月期の１口当たり分配金は、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額
(注2) 期中平均稼働率は各期中における月末時点の稼働をもとに算出。
(142百万円)を控除した金額を発行済投資口の総口数で除して計算しています。
(注3) NOI利回り(年換算)は簿価ベースによる算出。NOIは期末保有物件を年換算。
(注4) 既存物件(56件)は、2019年11月期末保有物件(59件)から、2019年5月期取得2物件、2019年11月期取得1物件を差し引
いたもの。
(ご参考)2019年11月期予想・実績比較
2019年11月期予想
2019年11月実績 差
（2019年7月開示）
営業収益 14,024 百万円 14,094 百万円 + 69 百万円 増加 既存物件（58件）(注5)賃共収入 + 79百万円
営業費用 6,966 百万円 6,980 百万円 + 14 百万円
当期純利益 6,394 百万円 6,462 百万円 + 68 百万円
1口当たり分配金 13,000 円 13,139 円 + 139 円
稼働率 99.0% 99.1% +0.1%
(注5) 既存物件(58件)は、2019年11月期末保有物件(59件)から、2019年11月期取得1物件
（Daiwa三田2丁目ビル）を差し引いたもの。
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5
2020年5月期・ 2020年11月期業績予想ハイライト
2020年5月期（第29期）見通し
要因 項目
2020年5月期予想 2019年11月期との差
営業収益 14,203 百万円 + 108 百万円 既存物件（58件）（注3）賃共収入 +318百万円
増加 期中取得（1件）賃共収入 + 63百万円
営業費用 6,961 百万円 ▲18 百万円
その他営業収益 ▲145百万円
営業利益 7,241 百万円 + 127 百万円 水道光熱費収入
減少 ▲112百万円
営業外費用 647 百万円 ▲11 百万円 前期売却物件（1件）不動産等交換差益 ▲ 18百万円
前期売却物件（1件）賃共収入 ▲ 9百万円
当期純利益 6,591 百万円 + 128 百万円
1口当たり分配金 13,400 円 + 261 円
その他営業費用 + 25百万円
期末想定稼働率 99.1% + 0.0% 増加 資産運用報酬 + 12百万円
期中想定稼働率（注1） 99.3% + 1.0%
外注委託費 ▲ 33百万円
（注2） 4.6% + 0.0%
減少 水道光熱費 ▲ 32百万円
想定NOI利回り（年換算）
2020年11月期（第30期）見通し
要因 項目
2020年11月期予想 2020年5月期との差 +149百万円
水道光熱費収入
営業収益 14,483 百万円 + 280 百万円 増加 既存物件（59件）（注4）賃共収入 +133百万円
前期取得物件（1件）賃共収入通期寄与 + 4百万円
営業費用 7,113 百万円 + 151 百万円
営業利益 7,369 百万円 + 128 百万円
水道光熱費 + 83百万円
営業外費用 628 百万円 ▲18 百万円 増加
公租公課（賃貸事業費用） + 52百万円
当期純利益 6,739 百万円 + 147 百万円
1口当たり分配金 13,700 円 + 300 円
期末想定稼働率 98.6% ▲0.5%
期中想定稼働率 （注1） 98.3% ▲1.0%
(注1) 期中想定稼働率は各期中における月末時点の稼働をもとに算出。
（注2） 4.7% + 0.1% (注2) 想定 NOI利回り(年換算)は2019年11月期の簿価をベースに2020年5月期取得物件を考慮して算出。
想定NOI利回り（年換算） (注3) 既存物件(58件)は、2019年11月期末保有物件(59件)から、2019年11月期取得1物件を差し引いたもの。
(注4) 既存物件(59件)は、2019年11月期末保有物件(59件)。
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6
分配金の推移
一口当たり分配金(予想・実績)の推移
(円) (円)
16,000 1年前予想(左軸) 800,000
半年前予想(左軸)
分配金実績(左軸) 727,729
697,220
14,000 1口当たりNAV(右軸) 700,000
653,697
13,139
620,897 673,841
595,860 12,559
640,587 11,997
12,000 569,585 600,000
545,661 11,150
10,957
506,681
10,695 10,764
10,508
478,051
10,000 467,984 9,688 500,000
445,466 9,142
428,435
419,285 416,844
459,893 8,256
8,000 422,993 7,621 400,000
417,390 421,941 7,478
6,542
5,246 5,986
6,000 300,000
5,107
4,464
4,000 3,671 200,000
3,240
3,903 3,176 3,280 4,100 4,850 5,500 6,250 7,200 7,540 7,820 8,700 9,350 9,850 10,550 10,700 10,770 11,000 11,850 12,300 13,000 13,400
2,000 100,000
4,154 2,843 3,180 3,600 4,850 5,350 5,500 6,550 7,300 7,570 8,328 9,000 9,750 9,900 10,560 10,710 10,800 11,400 12,000 12,400 13,200 13,700
0 0
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7
MEMO
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8
Section 2
内部成長
東京のオフィスビルの賃貸市場動向
東京オフィスビルの賃貸市場状況 都心5区オフィスの賃料と空室率の動向
(円/坪)
24,000 10.0% 賃料
(円/坪) 都心5区大規模オフィスビル（注1）の賃料と空室率
35,000
2008/2 (賃料)
22,000 8.0%
22,021円
33,000
20,000 6.0%
2019/12 (空室率)
18,000 4.0% 31,000
レンタル・マーケット・クロック
2019/6 (イメージ図)
16,000 2.0%
既存ビル平均賃料(左軸) 29,000
1.49%
既存ビル空室率(右軸) 2017/12
14,000 0.0% 2018/6 2017/6
'01/01
'02/01
'03/01
'04/01
'05/01
'06/01
'07/01
'08/01
'09/01
'10/01
'11/01
'12/01
'13/01
'14/01
'15/01
'16/01
'17/01
'18/01
'19/01
27,000
2010/6
出所：三鬼商事 2004/1
25,000
オフィスビルマーケット中期予測
(坪) 2011/12 2012/7
予測値（注1） 23,000
500,000 10.0% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8%
500,000
400,000 8.0% (円/坪) 都心5区オフィスビル全体平均（注2）の賃料と空室率
400,000
2019/12 2008/9
300,000
300,000 6.0% 20,000
19,000
200,000 4.0% 2007/9
200,000 18,000 2019/6 2017/12
2004/1
17,000 2018/6
100,000
100,000 2.0%
16,000 2016/6
00 0.0% 15,000 2012/7
新規供給(グレードA等) 新規供給(その他)
新規需要面積 空室率 14,000 空室率
-100,000
(100,000) -2.0% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9%
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23
出所：シービーアールイー(株) オフィスマーケット中期予測 (2019年～2023年) 出所：三幸エステートのデータを当社にて加工。
（注1）2019年6月時点での予測値。 （注1）大規模オフィスビルは、ワンフロア面積が200坪以上の物件。
（注2）2004年までは新規供給の内訳なし（合計のみ）。 （注2）オフィスビル全体平均は、大規模から小規模(20坪未満)オフィスビルまで含む。
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10
賃貸事業分析(1) ～稼働率及び入退去率の推移～
期末稼働率の推移 テナント入退去の推移とその理由（注）
(件)
(％) 稼働率(実績) 予想稼働率 予想稼働率(2019年7月開示時点)
50
100.0 98.7 97.7 98.2 98.9 99.1 99.1 44
98.6 42 43
97.3 38
96.4 96.3 97.2 98.3 99.0 98.4 40
95.4 95.0 97.7 99.0 97.1
95.0 94.3 96.4 30 30
30 26 25
24 25 23
25
92.4 22
18 18
20 16 17
90.0 13 15
12 12 11 11
18 9 7 7
10 5 6
4 4 4
2 10
85.0
-2 -2
'11/11期末
'12/11期末
'13/11期末
'14/11期末
'15/11期末
'16/11期末
'17/11期末
'18/11期末
'19/11期末
'20/11期末
'11/5期末
'12/5期末
'13/5期末
'14/5期末
'15/5期末
'16/5期末
'17/5期末
'18/5期末
'19/5期末
'20/5期末
0
-10
-12 -11
-13 -13 -13 -13
-15
入退去率推移（注） -20
-19 -20
-17 -18
-20 -20
-30 -25 -26 -24
-26
（％） 入居率 退去率 入居率(予想) 退去率(予想) -31
20.0
-40
'11/11期
'12/11期
'13/11期
'14/11期
'15/11期
'16/11期
'17/11期
'18/11期
'19/11期
'11/5期
'12/5期
'13/5期
'14/5期
'15/5期
'16/5期
'17/5期
'18/5期
'19/5期
9.8
10.0 8.2
5.7 6.16.2 5.1
3.2 4.4 4.3 3.8 4.4 4.0
2.7 3.5
3.3 2.0 1.8 2.9 1.3 0.8 入居件数 退去件数 入居件数と退去件数の差
0.0
-5.9 -1.7-1.5 19/11期 コスト 拡張 集約 縮小 立地
-2.8 -2.4 -3.6 -3.0-1.3 -1.3
-3.9 -3.8 -3.9 -3.3 その他 合計
-10.0 -7.3 -6.3 -5.3 -6.1 -5.7 -2.7 -3.8
内訳 削減 移転 移転 移転 改善
入居 0 16 1 0 3 5 25
-20.0 退去 4 3 5 5 0 1 18
'11/11期
'12/11期
'13/11期
'14/11期
'15/11期
'16/11期
'17/11期
'18/11期
'19/11期
'20/11期
'11/5期
'12/5期
'13/5期
'14/5期
'15/5期
'16/5期
'17/5期
'18/5期
'19/5期
'20/5期
前期件数 16
（注） 賃貸可能面積に対する入居及び退去の契約面積比率の推移。 （注）住居及び倉庫テナントの入退去は除く。
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11
賃貸事業分析(2) ～基礎体力の向上～
契約更新・テナント新規入居による月額賃料の増額継続
基礎体力の向上による賃料収入増は、ほぼストレートに分配原資の増加につながる
契約更新・テナント新規入居による月額賃料の増額
(千円/月)
40,000 37,565
契約更新 テナント入替
35,000
28,225 27,020
30,000
25,528 18,441
25,000 21,804 21,309 21,184
9,137
6,680
20,000 14,686
14,376 14,246 7,432
12,747 8,325
15,000 12,521
9,020 766
10,000 6,438 3,988
18,847 19,087 19,123
3,157 13,479 14,371 12,859
5,000 12,334
7,938 8,759 8,787
5,862
0
2015年5月期
2015年5月期 2015年11月期 2016年5月期 2016年11月期 2017年5月期 2017年11月期 2018年5月期 2018年11月期 2019年5月期 2019年11月期10期単純平均
以降を
基礎体力の向上による分配原資の増加率 単純平均
2015年5月
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年
期以降を
5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期
単純平均
6ヶ月
賃共収入の 0.7% 1.0% 0.8% 0.7% 1.4% 1.2% 1.2% 1.5% 1.9% 1.3% 1.2%
換算
伸び率
（注1） 年率
1.3% 2.0% 1.7% 1.5% 2.8% 2.4% 2.3% 3.0% 3.9% 2.6% 2.3%
換算
6ヶ月
分配原資の 1.5% 2.1% 1.8% 1.5% 2.9% 2.4% 2.3% 2.9% 3.8% 2.6% 2.4%
換算
伸び率
（注2） 年率
3.0% 4.3% 3.6% 2.9% 5.8% 4.9% 4.7% 5.8% 7.6% 5.1% 4.8%
換算
（注1）各期の基礎体力向上による賃料増加額(月額賃料増加額×6ヶ月)を各期の直前期における賃共収入で除して算出。
（注2）各期の基礎体力向上による賃料増加額(月額賃料増加額×6ヶ月)を各期の直前期における当期純利益で除して算出。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
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12
賃貸事業分析(3) ～更新対象テナントの賃料増減率推移～
2019年11月期契約更新テナント 更新対象テナント(区画)の賃料増額・減額率推移
※2019年5月末の賃貸面積：354,005.35㎡に対して、2019年11月期中に契約更新があった契約 12期連続の賃料
面積の比率。
増額改定を実現
更新対象外で解約 (％)
1.7% 15.0
9.8 9.9
10.0 9.0 7.3 8.1 7.8
更新対象面積 更新対象外面積(解約分を除く） 6.1 7.2 7.3
5.0 4.3 5.2 6.6
9.0 8.1 7.8 9.9
17.3% 81.0% 5.0 1.0 7.2 6.1 7.0 7.3
5.2 4.2
0.0
0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
'19/11期 53.4 38.4 8.1 -5.0
'19/5期 0.7 *2 57.4 34.0 7.7 -4.9 -5.1
-10.0 -7.0
'18/11期 45.8 49.9 4.2
増額率 減額率 -12.3
'18/5期 3.2 *1 43.8 49.9 2.9 -15.0
'17/11期 51.7 40.4 7.8 -20.0 賃料増減率
'17/5期 48.8 44.4 6.6 -21.2
'16/11期 42.6 53.4 3.9 -25.0
'16/5期 0.2 49.0 50.1 0.7 '14/5期 '14/11期'15/5期 '15/11期'16/5期 '16/11期'17/5期 '17/11期'18/5期 '18/11期'19/5期 '19/11期
'15/11期 37.5 61.1 1.4 （注）各期において更新時期が到来し、賃料更新の合意に至った各賃貸借契約における更新前の契約賃料に
対する賃料増額・減額率を示しています。賃料増減率は増額と減額をネットして算出しています。
'15/5期 26.5 70.8 2.7
'14/11期 4.8 8.6 66.7 19.9
契約更改時賃料増額率
0% 20% 40% 60% 80% 100%
(2019年11月期の増額改定における月額賃料改定額の比率) （注）
減額 増額 維持 解約
0％～2％未満
15％以上
＊1 2018年5月期の減額はサブリース契約の数テナントがマスターリース契約に変更されたもの。 5％
＊2 2019年5月期の減額は前所有者の判断で、減額について既に合意が為されていたもの。
11％
賃料増額物件
Daiwa銀座アネックス
契約更新時期一覧(賃貸面積ベース)
Daiwa芝浦ビル
2％～ 10％～
(％) 予定 5％未満 15％未満 Daiwa神宮前ビル
30.0
月額賃料 17％ 新宿マインズタワー
29％
増額率
20.0 21.0 20.5 7.3％
Daiwa品川Northビル
20.0 17.3 16.2 (前期：7.2％)
Daiwa北浜ビル
コンカード横浜
10.0 Daiwa神田イーストビル 等
5％～10％未満
38％ 月額賃料増加額
0.0
12,334千円/月
'19/11期 '20/5期 '20/11期 '21/5期 '21/11期 （注）比率は月額賃料総額ベース。
（注） 2019年11月末の賃貸面積：361,788.08㎡に対して、各期に契約更新が予定されている
契約面積の比率。
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賃貸事業分析(4) ～契約賃料の状況～
テナント入替時の月次賃料総額及び増減率推移 契約賃料と賃料単価指数の推移(月額)
(円/坪)
30,000 110.00
(月額賃料総額、千円)
27,000 100.00
前テナント(左軸） 新規テナント（左軸） 86.67
86.67 88.35
88.35
増減率（右軸） 23.1% 84.79 90.00
23.0%
84.79
120,000 24,000
80.00
21,000 19,571
19,571
98,246
96,294 79,804 70.00
100,000 91,394 83,772 20.0% 19,759
19,759
83,962 18,000
78,609 契約賃料（注1） 19,237
19,237 60.00
16.0% 63,923
75,943 15,000 50.00
80,000 69,262 賃料単価指数(前期比、右軸)（注2）
66,104 15.0%
56,967 12,000 40.00
'09/11期末
'10/11期末
'11/11期末
'12/11期末
'13/11期末
'14/11期末
'15/11期末
'16/11期末
'17/11期末
'18/11期末
'19/11期末
'09/5期末
'10/5期末
'11/5期末
'12/5期末
'13/5期末
'14/5期末
'15/5期末
'16/5期末
'17/5期末
'18/5期末
'19/5期末
60,000 14.9%
9.6%
10.0%
40,000
8.9% （注1）契約賃料は、各期末時点で契約しているテナントとの月額契約賃料を平均したもの。
（注2）賃料単価指数は、個別物件の賃料単価の収益率を‘09/5期末を100として指数化したもの。
5.0%
20,000 前期末比月額契約賃料（注）の増減
(百万円)
0 0.0% 2,300
テナント新規 新規物件取得
'17/5期 '17/11期 '18/5期 '18/11期 '19/5期 '19/11期 入居による増加
2,250 賃料改定 による増加
（注）同区画でのテナントの入替による月次賃料を比較。 -58 による増加
比率は月額賃料総額ベース。 2,200 +108
+12 -9 2,149
2,150
+12 -0
’19年11月期におけるテナント入替による賃料上昇物件
2,100 2,083
Daiwa芝大門ビル Daiwa渋谷宮益坂ビル テナント解約 賃料改定
による減少
物件売却
による減少
2,050 による減少
Daiwa東池袋ビル Daiwa北浜ビル
2,000
新宿マインズタワー Daiwa品川御殿山ビル
1,950
E.スペースタワー Daiwa晴海ビル 等
1,900
’19/5期末 ’19/11期末
月額賃料増加額：14,686千円/月
月額契約賃料 月額契約賃料
（注） 月額契約賃料とは、各期末時点で契約を締結しているテナントから得られる最終賃料の合計。
新宿マインズタワーの月額契約賃料は7分の3に、コンカード横浜の月額契約賃料は100分の75に調整済み。
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14
ポートフォリオマップ：契約賃料単価の前期比較増減
東京主要5区 首都圏
前期比較
契約賃料単価の増減
賃料単価増加 : 40件
3 Daiwa東池袋ビル
○ の中の数字は連続上昇を示す Daiwa荻窪タワー
Daiwa中野坂上ビル
Daiwa荻窪ビル 4
(例： 2 は２期連続上昇)
Daiwa目黒スクエア Daiwa品川御殿山ビル
18件
6
賃料単価維持 : 2
5 Daiwa品川Northビル
賃料単価下落 : 0件
ラクアス東新宿
Daiwa新宿ウエストビル 3 Daiwa三崎町ビル Daiwa猿楽町ビル
2 Daiwa神保町ビル Daiwa神田須田町ビル
コンカード横浜 3
Daiwa神保町3丁目ビル 3 ２
Daiwa西新宿ビル 3 Daiwa神田イーストビル
3 新四curumuビル Daiwa神田美倉町ビル
新宿マインズタワー 8 Daiwa東日本橋ビル
3 Daiwa小伝馬町ビル
Daiwa日本橋本石町ビル Daiwa上大岡ビル
Daiwa麹町4丁目ビル Daiwa日本橋堀留町ビル
キリン日本橋ビル
Daiwa笹塚タワー 大和茅場町ビル Daiwaリバーゲート
Daiwa笹塚ビル Daiwa神宮前ビル 3 4 Daiwa赤坂ビル Daiwa京橋ビル 7 Daiwa八丁堀駅前ビル
Daiwa銀座アネックス 3 2 Daiwa八丁堀駅前ビル西館
2 Daiwa青山ビル 13 Daiwa築地駅前ビル
Daiwa南青山ビル Daiwa銀座ビル Daiwa築地ビル
Daiwa SHIBUYA EDGE 9
9 Daiwa Daiwa西新橋ビル 6 Daiwa新橋510ビル
Ｅ・スペースタワー 11 渋谷 Daiwa月島ビル
神泉プレイス 宮益坂ビル Daiwa晴海ビル
Daiwa渋谷スクエア 2 DaiwaＡ浜松町ビル
5 Daiwa麻布台ビル
Daiwa代官山ビル 3 Daiwa芝大門ビル
Daiwa恵比寿4丁目ビル
Daiwa三田２丁目ビル 2 Daiwa芝浦ビル
Daiwa麻布テラス 2
J R 山 手 線
J R 埼 京 線
Daiwa北浜ビル 2
J R 中 央 線
JR横須賀線・
総 武 快 速
（注） 2019年11月期、2020年5月期取得物件は●でプロットしています。
地方主要都市
2019年11月30日現在
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内部成長の方針
「凡事徹底」による継続的な内部成長、物件価値の最大化 DOI運用部(8名)
本投資法人のポートフォリオを構成する物件全てに担当者を配置し、
スペシャリスト集団による物件価値の最大化を目指しています。
宇田川 博司 牛久 貴文 石井 宏太郎 荒井 純
AM業務歴13年6ヶ月 AM業務歴15年4ヶ月 AM業務歴13年9ヶ月 AM業務歴13年9ヶ月
正確な賃貸マーケットの把握
定期訪問による入居テナントの要望/動向把握
現状把握
物件の特性把握
上村 千恵 水楢 昂裕 岩崎 純 森川 丈
AM業務歴13年7ヶ月 AM業務歴5年9ヶ月 AM業務歴3年3ヶ月 AM業務歴1年2ヶ月
仲介業者からの情報収集 コンストラクション・マネジメント部(7名)
テナント満足度調査実施及び対策立案
内部成長の エンジニアリング : 資産の工事計画を策定し、実施しています。
周期的な物件実査
ための活動
早期の埋戻しによる安定した稼働率の保持
強固なテナントリレーションによる安定的運営の実現
内部成長の 宇田川 博司
AM業務歴13年6ヶ月
村山 直樹
AM業務歴4年7ヶ月
大野 和良
AM業務歴13年2ヶ月
武田 直之
AM業務歴4年4ヶ月
計画的な中長期運用に基づく収益の確保
実現
梅澤 尚基 平林 孝啓 髙谷 淳平
AM業務歴13年10ヶ月 AM業務歴4年8ヶ月 AM業務歴6年8ヶ月
物件価値の最大化を目指す
(注)AMはアセット・マネジメントの略称です。AM業務歴は当該業務に携わった年数を記載しています(2020年1月21日時点)。
資産運用会社における勤務年数を示すものではありません。
運用企画部(5名)
ミドルオフィス業務 : ポートフォリオに関する予算、実績の管理を行っています。
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保有物件の地域別割合及び新宿・渋谷エリアの状況(1)
保有物件の地域別割合 新宿マインズタワー
大阪市 新宿マインズタワーの稼働率推移
横浜市
2.0％
8.6％ （％）
99.9 98.3 95.7 98.8 98.8 99.2 99.8 99.3 99.9
100.0 120.0
その他23区 地方 99.9 94.9 94.7 99.9
2.0％ 94.0 96.1 96.6 96.6 95.1 98.3
8.7％ 首都圏 渋谷区 80.0 110.0
17.4％ 35.0％
千代田区 60.0 100.0
5.2％ 渋谷区・新宿区
40.0 90.0
比率 期末稼働率(左軸)
港区 42.0％ 稼働率(予想)(左軸)
渋谷区 20.0 賃貸事業収入指数(右軸) 80.0
11.4％ 所在地
代々木二丁目 賃貸事業収入指数(予想)(右軸)
取得 0.0 70.0
東京主要5区 80.6％ 66,900百万円
'12/5期末
'13/5期末
'14/5期末
'15/5期末
'16/5期末
'17/5期末
'18/5期末
'19/5期末
'20/5期末
'11/11期末
'12/11期末
'13/11期末
'14/11期末
'15/11期末
'16/11期末
'17/11期末
'18/11期末
'19/11期末
'20/11期末
新宿区 価格
中央区
22.0％ 7.1％
（注1）取得価格ベース。
（注2）割合は小数第2位を四捨五入。 (2020年1月21日現在)
東京23区の大規模オフィスビルの供給量 Ｅ・スペースタワー
2019年-2023年 Ｅ・スペースタワーの稼働率推移
（％）
2019-2023年合計 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 97.0 100.0
100.0 180.0
489万㎡ 100.0 100.0 96.4 100.0 96.8
100.0
80.0 89.1 92.8 93.3 89.6 160.0
その他
70万㎡ 千代田区 60.0 140.0
渋谷区
46万㎡ 103万㎡ 40.0 120.0
期末稼働率(左軸)
新宿区 中央区 稼働率(予想)(左軸)
23万㎡ 20.0 100.0
43万㎡ 賃貸事業収入指数(右軸)
賃貸事業収入指数(予想)(右軸)
港区 0.0 80.0
204万㎡ 渋谷区
'12/5期末
'13/5期末
'14/5期末
'15/5期末
'16/5期末
'17/5期末
'18/5期末
'19/5期末
'20/5期末
'11/11期末
'12/11期末
'13/11期末
'14/11期末
'15/11期末
'16/11期末
'17/11期末
'18/11期末
'19/11期末
'20/11期末
所在地
円山町3番
取得
24,000百万円
価格
出所：森トラスト 大規模物件：オフィス延床面積10,000㎡以上 (注) 賃貸事業収入指数は‘11/11＝100として指数化。新宿マインズタワーは’18/5期末以降は持分補正済み。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
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保有物件の地域別割合及び新宿・渋谷エリアの状況(2)
東京主要５区（注1）、新宿区及び渋谷区の平均賃料推移 新宿マインズタワー
(取得価格：66,900百万円)
116.0
116.0
112.0
112.0
111.3
111.3 リーシング成果
109.1
109.1
108.0
108.0 新規契約面積（注1） 467.92坪
（注2）
107.0
107.0
104.0
104.0 賃料単価 +24.5％
（注3）
100.0
100.0
96.0
96.0 Ｅ・スペースタワー
(取得価格：24,000百万円)
2019/1
2019/2
2019/3
2019/4
2019/5
2019/6
2019/7
2019/8
2019/9
2018/11
2018/12
2019/10
2019/11
2019/1
2019/2
2019/3
2019/4
2019/5
2019/6
2019/7
2019/8
2019/9
2018/11
2018/12
2019/10
2019/11
主要５区 新宿区 渋谷区
リーシング成果
主要５区 新宿区 渋谷区
（注1）新宿区、渋谷区を含む主要5区。 新規契約面積（注1） 155.13坪
（注2）それぞれの地域の既存平均賃料を2018/11＝100として指数化。
出所：三鬼商事 （注3）
賃料単価 +37.9％
新宿・渋谷エリアのポートフォリオマップ
新
Daiwa新宿ウエストビル