8976 Ｒ－大和ＯＦ 2021-10-20 15:30:00
資産の入替及び開発関連諸契約締結に関するお知らせ（神田須田町二丁目開発プロジェクト） [pdf]
2021 年 10 月 20 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区銀座六丁目 2 番 1 号
大和証券オフィス投資法人
代表者名 執行役員 宮本 聖也
（コード番号：8976）
資産運用会社名
大和リアル･エステート･アセット･マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 福島 寿雄
問合せ先 コーポレート本部 部長 安住 健太郎
TEL. 03-6215-9649
ワールドホールディングスグループとの資産の入替及び開発関連諸契約締結に関するお知らせ
（神田須田町二丁目開発プロジェクト）
大和証券オフィス投資法人（以下、
「本投資法人」といいます。
）が運用委託する大和リアル・エステート・
アセット・マネジメント株式会社（以下、「資産運用会社」といいます。）は、本日、下記のとおり、開発プ
ロジェクトの開発用地（以下、
「本取得物件」といいます。）に係る国内不動産信託受益権の取得（以下、
「本
取得」といいます。）及び国内不動産信託受益権２物件（以下、「本譲渡物件」といいます。）の譲渡（以下、
「本譲渡」といい、本取得及び本譲渡を合わせて「本入替」といいます。
）をワールドホールディングスグル
ープ(注)と行うこと、並びに本取得物件上におけるオフィスビルの開発プロジェクト（以下、
「本事業」といい
ます。）に係る開発関連諸契約の締結を行うことについて決定しましたので、お知らせいたします。
（注）ワールドホールディングスグループとは、不動産ビジネス、人材・教育ビジネス及び情報通信ビジネス等を幅広く手掛ける東証一
部上場企業である株式会社ワールドホールディングス及びその連結子会社をいいます。
記
1. 本入替の概要
契 約 締 結 日 2021 年 10 月 20 日
引 渡 予 定 日 2021 年 12 月 16 日
株式会社ワールドレジデンシャル
入 替 先
ニチモリアルエステート株式会社
（注）入替先である株式会社ワールドレジデンシャル及びニチモリアルエステート株式会社は株式会社ワールドホールディ
ングスの連結子会社です。
Ⅰ. 本取得の概要
資 産 の 名 称 神田須田町二丁目開発用地(土地)
取 得 資 産 国内不動産を信託する信託受益権
所 在 地 （ 地 番 ） 東京都千代田区神田須田町二丁目 19 番 19 他 17 筆
取 得 予 定 価 格 10,600 百万円（取得諸経費及び消費税等を除きます。（注 1）
）
取 得 先 株式会社ワールドレジデンシャル、ニチモリアルエステート株式会社（注 2）
取 得 資 金 本譲渡に伴う手取金及び自己資金等により充当
1
決 済 方 法 引渡時一括
（注 1）本取得物件のみの取得予定価格です。
(注 2） 本投資法人は、株式会社ワールドレジデンシャルから信託受益権の準共有持分（持分割合 10,600,000 分の
1,978,232）を、ニチモリアルエステート株式会社から信託受益権の準共有持分（持分割合 10,600,000 分の
8,621,768）を、それぞれ取得します。
(注 3） 本取得に係る媒介者は、投資信託及び投資法人に関する法律施行令に定める「利害関係人等」 、並びに資産運用会
社の社内規程である「利益相反対策ルール」に定める「利害関係者」に該当しません。
Ⅱ. 本譲渡の概要
譲渡予定価格
譲渡予定価格 帳簿価格
資産の 譲渡予定 と帳簿価格の
（百万円） （百万円） 譲渡先 決済方法
名称 資産 差額（百万円）
（注 1） （注 2）
（注 3）
Ｄａｉｗａ
4,990 4,390 599
南青山ビル 不動産 株式会社
引渡時
Ｄａｉｗａ 信託 ワールド
一括(注 4)
麹町４丁目 受益権 3,200 2,822 377 レジデンシャル
ビル
合計 8,190 7,213 976
（注1）譲渡予定価格は固定資産税及び都市計画税の清算金、消費税及び地方消費税を除きます。
（注2）帳簿価格は 2021 年 5 月 31 日時点のものです。
（注3）譲渡予定価格と帳簿価格の差額として算定された参考数値であり、売却損益とは異なります。
（注4）譲渡資金は本取得物件の取得資金に充当します。
（注5）本譲渡に係る媒介者は、投資信託及び投資法人に関する法律施行令に定める「利害関係人等」
、並びに資産運用
会社の社内規程である「利益相反対策ルール」に定める「利害関係者」に該当しません。
2. 本入替及び本事業取組みの理由
本入替によりポートフォリオの築年数の若返りと中長期的な収益性の向上が見込まれることを勘案し、
本投資法人の規約に定める資産運用の基本方針及び本投資法人の運用方針に基づき、本入替及び本事業を
行うことを決定しました。
詳細に関しては、以下をご覧下さい。
Ⅰ．本取得
（1）立地
本取得物件は JR 山手線、東京メトロ銀座線「神田」駅より徒歩 4 分、JR 山手線、東京メトロ日比谷
線「秋葉原」駅より徒歩 5 分、都営地下鉄新宿線「岩本町」駅より徒歩 4 分に位置します。
「神田」駅
から東京駅へは 2 分と都心部へのアクセスが良好です。
本取得物件が所在する「神田」エリアは、一大業務集積地である丸の内・大手町等への近接性と、
高い交通利便性を備えていること、相対的に割安な賃料水準を維持していることから、中小の製造業・
卸売業等のテナント需要が見込まれます。
（2）本事業のハイライト
（注）
本投資法人は 2020 年 10 月に初の開発プロジェクトとして日本橋馬喰町一丁目開発プロジェクト
への取組みを決定し、当該プロジェクトを推進しており、本事業は本投資法人における開発プロジェ
クト第 2 弾となります。不動産売買市場の競争が依然として激しい環境下において、都心立地の開発
用地を取得した上で新築オフィス物件を開発するものであり、ポートフォリオの若返りとともに中長
2
期的な収益性の向上の実現が見込まれる重要なプロジェクトであると位置付けています。
資産運用会社内に専門知識を有する不動産開発チームを内製化していることに加え、多くのオフィ
ス開発実績を有する株式会社サンケイビルにプロジェクト・マネジメント業務を委託することで、開
発コスト超過、スケジュール遅延、開発物件の品質等の開発に係るリスクの低減を図っています。ま
た、スーパーゼネコンの 1 社として幅広い分野で多くの実績と経験を持つ大成建設株式会社に設計・
施工を発注することで、完工リスクの低減も図っています。
また、資産運用会社の運用部門が、これまでのリーシング経験やテナント・ネットワークを活かし、
建物竣工後早期のリースアップを目指します。
（注）日本橋馬喰町一丁目開発プロジェクトの詳細は、2020 年 10 月 21 日付で公表した「資産の取得及び開発関連
諸契約締結に関するお知らせ（日本橋馬喰町一丁目開発プロジェクト） 」及び 2021 年 5 月 20 日付で公表し
た「日本橋馬喰町一丁目開発プロジェクトに関するお知らせ（続報） 」をご参照下さい。
本取得物件の概要
物 件 名 称 神田須田町二丁目開発用地(土地)
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産を信託する信託受益権
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社（予定）
信 託 期 間 2021 年 12 月 16 日から 2031 年 12 月 15 日まで（予定）
所 在 地 （ 地 番 ） 東京都千代田区神田須田町二丁目 19 番 19 他 17 筆
所 有 の 形 態 所有権
面 積 1,346.71 ㎡
土壌汚染調査委託会社 株式会社アースアプレイザル
取 得 予 定 価 格 10,600 百万円（取得諸経費及び消費税等を除きます。
）
鑑 定 評 価 額 11,500 百万円
（ 価 格 時 点 ） （2021 年 9 月 30 日時点）
鑑 定 評 価 機 関 ＪＬＬ森井鑑定株式会社
担 保 設 定 の 有 無 無し
その他特筆すべき事項 該当事項はありません。
Ⅱ. 本譲渡物件の概要
（1）Ｄａｉｗａ南青山ビル
物 件 名 称 Ｄａｉｗａ南青山ビル
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産を信託する信託受益権
信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社
信 託 期 間 満 了 2025年10月31日まで
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東京都港区南青山二丁目31番8号
用 途（登記簿上の表示） 事務所、駐車場
所 有 の 形 態 ①土地：所有権 ②建物：所有権
敷地面積（登記簿上の表示） 963.12㎡
延床面積（登記簿上の表示） 4,379.34㎡
構 造 （登記簿上の表示） 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付5階建
竣工年月（登記簿上の表示） 1990年9月21日
帳 簿 価 格 4,390百万円（2021年5月31日時点）
3
鑑 定 評 価 額 4,740百万円
（ 価 格 時 点 ） （2021年5月31日時点）
鑑 定 評 価 機 関 ＪＬＬ森井鑑定株式会社
賃貸借の概要（2021年8月31日時点）
テナントの総数 5
賃貸事業収入 131百万円（注）
敷金・保証金 176百万円
総賃貸面積 2,715.54㎡
総賃貸可能面積 2,715.54㎡
稼働率 100.0％
（注）2021 年 5 月期（2020 年 12 月 1 日から 2021 年 5 月 31 日）の賃貸事業収入を記載しています。
（2）Ｄａｉｗａ麹町4丁目ビル
物 件 名 称 Ｄａｉｗａ麹町４丁目ビル
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産を信託する信託受益権
信 託 受 託 者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信 託 期 間 満 了 2026年10月31日まで
所 在 地 東京都千代田区麹町四丁目7番地2外
用 途（登記簿上の表示） 事務所、店舗、居宅、駐車場
所 有 の 形 態 ①土地：所有権 ②建物：区分所有権（区分所有割合：100％）
敷地面積（登記簿上の表示） 608.42㎡
延床面積（登記簿上の表示） 3,942.61㎡
構 造 （登記簿上の表示） 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付9階建
竣工年月（登記簿上の表示） 1987年10月8日
帳 簿 価 格 2,822百万円（2021年5月31日時点）
鑑 定 評 価 額 2,920百万円
（ 価 格 時 点 ） （2021年5月31日時点）
鑑 定 評 価 機 関 ＪＬＬ森井鑑定株式会社
賃貸借の概要（2021年8月31日時点）
テナントの総数 7
賃貸事業収入 90百万円（注）
敷金・保証金 110百万円
総賃貸面積 2,695.31㎡
総賃貸可能面積 2,695.31㎡
稼働率 100.0％
（注）2021 年 5 月期（2020 年 12 月 1 日から 2021 年 5 月 31 日）の賃貸事業収入を記載しています。
3. 入替先の概要
本入替において、本投資法人は、株式会社ワールドレジデンシャルから神田須田町二丁目開発用地（土
地）を信託財産とする信託受益権の準共有持分（持分割合 10,600,000 分の 1,978,232）を、ニチモリアル
4
エステート株式会社から同信託受益権の準共有持分（持分割合分 10,600,000 の 8,621,768）を、それぞれ
取得します。また、本投資法人は、株式会社ワールドレジデンシャルに対して、Ｄａｉｗａ南青山ビルの
土地建物を信託財産とする信託受益権及びＤａｉｗａ麹町４丁目ビルの土地建物を信託財産とする信託受
益権を譲渡します。
（１） 名 称 株式会社ワールドレジデンシャル
（２） 所 在 地 東京都港区東新橋二丁目 14 番 1 号
（３） 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 湯川 均
１．不動産の売買、賃貸借、仲介、鑑定、管理及びコンサルティン
グに関する業務
２．土地の開発、造成に関する業務
３．建築工事及び土木工事の企画、設計、施工、監理、請負ならび
にコンサルティングに関する業務
４．不動産に関する金銭貸付業務
５．損害保険代理業
６．総合リース及び総合レンタルに関する業務
（４） 事 業 内 容
７．建築資材、家具、家庭用電気製品、室内装飾品、冷暖房空気調
整機器、厨房機器、給排水設備機器の製造、販売、販売代理、
仲介及び輸出入に関する業務
８．テーマパーク、観光農園、遊園地、スポーツ施設、宿泊施設、
売店、飲食店、農畜産加工施設、牧場等の経営に関する業務及
びそれら経営に関する業務受託
９．信託受益権の保有、売買及び仲介に関する業務
10．警備業 等
（５） 資 本 金 3 億円
入替先より、売上高について開示することの同意を得られていない
（６） 売 上 高
ため開示していません。
（７） 設 立 年 月 日 2010 年 4 月 6 日
入替先より、純資産について開示することの同意を得られていない
（８） 純 資 産
ため開示していません。
入替先より、総資産について開示することの同意を得られていない
（９） 総 資 産
ため開示していません。
（10） 大 株 主 入替先は株式会社ワールドホールディングスの連結子会社です。
（11） 当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本
関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
資 本 関 係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき資
本関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的
関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
人 的 関 係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人
的関係はありません。
本投資法人及び資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取
取 引 関 係
引関係はありません。
関 連 当 事 者 へ の
当該会社は、関連当事者に該当しません。
該 当 状 況
（１） 名 称 ニチモリアルエステート株式会社
（２） 所 在 地 東京都港区東新橋二丁目 14 番 1 号
（３） 代表者の役職・氏名 代表取締役 髙橋 幸孝
１．土地・建物の売買、賃貸及びその代理、仲介
（４） 事 業 内 容 ２．建築の設計、施工、監理及び請負
３．土地・建物及びそれに付帯する設備の管理
5
４．建物の調査・診断業務及び建物の長期修繕計画などのコンサル
タント業務
５．不動産特定共同事業法に基づく事業
６．不動産担保貸付その他金銭の貸付
７．特定目的会社、特別目的会社（財務諸表等の用語、様式及び作
成方法に関する規則に定める会社）及び不動産投資信託に対す
る出資ならびに出資持分の売買、仲介及び管理
８．有価証券・債権の保有、売買及び仲介ならびに管理
９．建設用資材などの販売及びその代理、仲介
10．集合住宅におけるフロントサービス業務及び警備業 等
（５） 資 本 金 1 億 6000 万円
入替先より、売上高について開示することの同意を得られていない
（６） 売 上 高
ため開示していません。
（７） 設 立 年 月 日 2009 年 6 月 12 日
入替先より、純資産について開示することの同意を得られていない
（８） 純 資 産
ため開示していません。
入替先より、総資産について開示することの同意を得られていない
（９） 総 資 産
ため開示していません。
（10） 大 株 主 入替先は株式会社ワールドホールディングスの連結子会社です。
（11） 当該会社と本投資法人・資産運用会社との関係
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき資本
関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
資 本 関 係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき資
本関係はありません。
当該会社と本投資法人・資産運用会社との間には、記載すべき人的
関係はありません。また、当該会社の関係者及び関係会社と本投資
人 的 関 係
法人・資産運用会社の関係者及び関係会社との間には特筆すべき人
的関係はありません。
本投資法人及び資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取
取 引 関 係
引関係はありません。
関 連 当 事 者 へ の
当該会社は、関連当事者に該当しません。
該 当 状 況
4. 本事業の概要
本事業は、2021 年 10 月 20 日に契約を締結し、2021 年 12 月 16 日に本取得物件の引渡しを受け、2024 年
3 月末を目途として開発・竣工した建物（以下、
「本建物」といいます。）の引渡しを受ける予定です。
開発後の本建物は、12 階建、延床面積 11,423.00 ㎡、1 フロア約 235 坪の賃貸可能面積を確保する予定で
あり、貸室形状は、分割での賃貸を可能とし、またレイアウトの自由度・利用効率を高めることを企図して
います。
本建物の仕様の詳細については、現在検討中であり、決定した段階で改めてお知らせします。
本建物完成後の物件概要（注 1）
想定取得価格 15,286 百万円
土地価格 10,600 百万円
主要建築関連工事費（注 2） 4,686 百万円
構造 鉄骨造陸屋根 12 階建
建築時期 2024 年 3 月（予定）
建物
建築面積 894 ㎡
（注 3）
延床面積 11,423 ㎡
総賃貸可能面積 9,147 ㎡
6
用途 事務所
（注 1）現時点の計画に基づくものであり、開発後の内容を保証するものではありません。
（注 2）主要建築関連工事費には、建設工事費用、設計監理費用及びプロジェクト・マネジメント費用等（但し、消費
税等は除きます。）の合計金額を含む現時点における想定金額を記載していますが、今後の本事業の進捗状況に
より変動する可能性があります。以下同じです。
（注 3）現時点における設計図書の表示によります。
5. 本事業による運用状況への影響
Ⅰ．建築コスト
本日付で、大成建設株式会社との間で本事業に係る設計監理契約及び工事請負契約を、株式会社サン
ケイビルとの間でプロジェクト・マネジメント契約を、それぞれ締結しています。
本事業に係る主要建築関連工事費（以下、「建築コスト」といいます。）は、現時点で総額4,686百万
円（消費税抜）を見込んでいます。当該建築コストは、工事の出来高に応じて分割払いとする予定であ
り、支払時期に応じて各期の建設仮勘定として資産計上されます。
なお、当該建築コストに係る資金調達については、借入金及び手元資金によることを予定しています
が、借入金による調達金額及び時期が決定した場合には、その時点で改めてお知らせします。
Ⅱ．本事業の収支見通し
本事業の開始から竣工までの期間（2021年12月∼2024年3月の予定）において、不動産賃貸事業収益は
発生しません。本事業完了後の収支状況についてもテナントの入居状況により変動することから現時点
では未定ですが、テナント入居を想定している巡航期は以下のとおり不動産賃貸事業収益が発生するこ
とを見込んでいます。
巡航期（想定）（注1）
不動産賃貸事業収益 746百万円
ＮＯＩ（注2） 604百万円
ＮＯＩ利回り
4.0％
（想定取得価格（注3）ベース）
（注 1）資産運用会社の試算による本事業完了後の特殊要因を排除した見込みを記載しています。なお、想定稼働率
は 96％として試算しています。
（注 2）Net Operating Income＝不動産賃貸事業収益−不動産賃貸事業費用＋減価償却費
（注 3）本取得物件（開発土地）の取得予定価格に建築コストの本日現在の見込額を加算した金額です。
6. 本事業の契約締結先の概要
開発関連諸契約の締結先の概要は以下のとおりです。なお、いずれの契約締結先も、投資信託及び投資
法人に関する法律施行令に定める「利害関係人等」、並びに資産運用会社の社内規程である「利益相反対
策ルール」に定める「利害関係者」に該当しません。
Ⅰ．プロジェクト・マネジメント契約（注）
（１） 名 称 株式会社サンケイビル
（２） 所 在 地 東京都千代田区大手町一丁目 7 番 2 号
代表者の役職・
（３） 代表取締役社長 飯島 一暢
氏 名
１. 不動産の賃貸事業
２. 不動産の取引事業
（４） 事 業 内 容
３. 土木、建築工事の設計、監理及び請負
４. 不動産の管理及び鑑定業
7
５. 有料老人ホーム等の経営、企画、運営及び介護サービス事業
６. 演劇、映画等各種イベントの企画、実施並びに貸会場の経営
７. 飲食店の経営
８. ホテルの経営
９. 総合リース業及び美術品の売買並びに美術品の仲介斡旋
10. 特定目的会社、特別目的会社（財務諸表等の用語、様式及び作
成方法に関する規則に定める会社）及び不動産投資信託に対す
る出資並びに出資持分の売買、仲介及び管理
11. 前記各号に附帯または関連する一切の事業
（５） 資 本 金 281 億 2,046 万円
（注）本事業に係る総合監修、工事管理及び調整補助業務を委託しています。
Ⅱ．工事請負契約、設計監理契約
（１） 名 称 大成建設株式会社
（２） 所 在 地 東京都新宿区西新宿一丁目 25 番 1 号
代表者の役職・
（３） 代表取締役社長 相川 善郎
氏 名
１. 建築工事、土木工事、機器装置の設置工事、その他建設工事全
般に関する企画、測量、設計、監理、施工、エンジニアリング、
マネジメント及びコンサルティング
２. 地域開発、都市開発、海洋開発、宇宙開発、資源開発、エネル
ギー供給、排出権取引及び環境整備に関する事業並びにこれら
に関する調査、企画、設計、監理、エンジニアリング、マネジ
メント及びコンサルティング
３. 道路、鉄道、港湾、空港、河川施設、上下水道、庁舎、廃棄物
処理施設、駐車場その他の公共施設及びこれらに準ずる施設等
の企画、設計、監理、施工、保有、賃貸、譲渡、維持管理及び
運営及び運営
４. ホテル、スポーツ施設、レクリエーション施設、物品販売・飲
食店等の商業施設、 事務所、医療施設、教育文化施設等の保有、
賃貸、維持管理
（４） 事 業 内 容 ５. 土壌浄化、 河川・湖沼・港湾の水質浄化等の環境保全、廃棄物・
建設副産物の収集、運搬、処理、処分、再利用に関する事業並
びにこれらに関する調査、企画、設計、監理、施工、マネジメ
ント及びコンサルティング
６. 建設工事用機械器具、資材の製作、売買、賃貸及び修理並びに
これらの仲介及び代理
７. 建物、構築物及び土木工作物等に関する診断・評価及び保安・
警備に関する業務
８. 不動産の売買、賃貸、仲介、保守、管理、鑑定及びこれらに関
するコンサルティング並びに不動産投資に関するマネジメン
ト及びコンサルティング
９. 不動産関連の特別目的会社及び不動産投資信託への出資及び
出資持分の売買、 信託受益権の売買・売買の媒介・売買の代理・
私募の取扱い、並びに不動産特定共同事業
10. 住宅の設計、監理、施工及び販売 等
（５） 資 本 金 1,227 億 4,215 万円
7．フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響
本入替に係る入替先との信託受益権相互売買契約（以下、「売買契約」といいます。）については、金
融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・
コミットメント等（※）に該当します。売買契約においては、売買契約の条項につき本投資法人又は売主
による違反があったときは、その相手方は売買契約を解除し、違約金として売買代金の 5％相当額を請求す
ることができるものとされています。但し、当該違約金を超える損害が発生した場合であっても、当該違
8
約金を超える損害賠償を請求することはできないものとされています。また、本投資法人の義務は、本取
得物件の取得のための資金調達を前提条件としています。
（※）先日付での売買契約であって、契約締結から１月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うことと
しているものその他これに類する契約をいいます。
8．本事業の日程
設計監理・工事請負契約締結 2021 年 10 月 20 日
建 築 確 認 予 定 日 2022 年 6 月
新 築 工 事 （ 予 定 ） 2022 年 7 月∼2024 年 3 月
竣 工 予 定 時 期 2024 年 3 月
（注）一定の想定に基づく現時点の予定を記載しており、建物の仕様や施工者との協議により変更になる可能性があ
ります。なお、工事の出来高に応じて建築コストを分割払いする予定です。
9. 今後の見通し
本入替は 2021 年 12 月 16 日の引渡しを、また、完成後の本建物は 2024 年 3 月末の引渡しをそれぞれ予定
しています。したがって、2021 年 11 月期（第 32 期）の運用状況の予想への影響はありません。
また、本譲渡により、2022 年 5 月期（第 33 期）に不動産等売却益（約 906 百万円）の計上を見込んでいま
すが、その大部分を圧縮積立金として内部留保する予定です。2022 年 5 月期（第 33 期）の運用状況の予想の
修正については、既存物件の運用状況と併せて精査中であり、2022 年 1 月に予定している 2021 年 11 月期（第
32 期）の決算発表時に開示する予定です。
9
10.鑑定評価書の概要
I. 本取得物件（神田須田町二丁目開発用地（土地）
）
鑑定評価会社 ＪＬＬ森井鑑定株式会社
価格時点 2021 年 9 月 30 日
鑑定評価額 11,500 百万円
取引事例比較法による比準価格 10,800 百万円
収益還元法（開発賃貸型）による
11,500 百万円
収益価格
鑑定評価にあたり、地域分析及び個別分析並びに、比準価格の特性
その他、鑑定評価機関が鑑定評価 及び収益価格との適合性に係る点を考慮し、かつ各適用手法におい
にあたって留意した事項 て採用した資料の相対的信頼性の判断から、より説得力のある価格
は、収益価格であると判断した。
（注）上記は鑑定評価書に基づく価格であり、本投資法人または資産運用会社が予測する価格ではありません。
10
Ⅱ．本譲渡物件
（1）Ｄａｉｗａ南青山ビル
鑑定評価会社 ＪＬＬ森井鑑定株式会社
価格時点 2021年5月31日
鑑定評価額 4,740 百万円
項目 内容（百万円）（注1） 概要等
直接還元法による収益価格とＤＣＦ法による収
収益価格 4,740 益価格を同等に関連づけ試算。
直接還元法による収益価格 4,800
①運営収益 245
潜在総収益 257 中長期的に安定した賃料等を査定。
空室等損失 12 標準的な空室率と対象不動産の個別性を勘案し
査定。
②運営費用 58
維持管理費 11 過年度実績額及び類似不動産の水準を参考に査
ＰＭフィー （注2） 定。
過年度実績額及び類似不動産の水準を参考に査
水道光熱費 13 定。
ER記載の見積りを参考に平準化した額の30％と
修繕費 4
査定。
テナント募集費用等 1 新規月額賃料の1.2ヶ月分。
公租公課 25 実績額等に基づき査定。
損害保険料 0 実績額等を妥当と判断し計上。
その他費用 0
③運営純収益 186
④保証金等の運用益 1 運用利回りを 1.0％と査定。
ER記載の見積りを参考に平準化した額の70％と査
⑤資本的支出 10 定。
⑥純収益 （③＋④−⑤） 177
割引率に収益及び元本の変動リスクを加味して
⑦還元利回り 3.7％ 査定。
ＤＣＦ法による収益価格 4,680
対象不動産の地域性・個別性に係るリスクを考
割引率 3.5％ 慮のうえ、市場動向等を総合的に勘案して査定。
還元利回りに、将来の予測不確実性、建物劣化、
最終還元利回り 3.9％ 及び売却リスクを考慮して査定。
原価法による積算価格 4,520
土地割合 93.1％
建物割合 6.9％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 −
（注 1）上記は鑑定評価書に基づく収支であり、本投資法人又は資産運用会社が予測する収支ではありません。
（注 2）ＰＭ業務委託先より、ＰＭフィーの金額を区分して開示することについて同意を得られておりません。また、本物件のＰＭフィ
ーの金額を個別に開示した場合、ＰＭ業務委託先が行っている他の取引に影響を与え、本投資法人の投資対象不動産に係る維持
管理方針に基づく効率的なＰＭ業務の委託に支障を来たし、ひいては投資主の利益を害するおそれがあります。そのため、維持
管理費とＰＭフィーを合算して記載しています。
11
（2）Ｄａｉｗａ麹町 4 丁目ビル
鑑定評価会社 ＪＬＬ森井鑑定株式会社
価格時点 2021年5月31日
鑑定評価額 2,920 百万円
項目 内容（百万円）（注1） 概要等
直接還元法による収益価格とＤＣＦ法による収
収益価格 2,920 益価格を同等に関連づけ試算。
直接還元法による収益価格 2,960
①運営収益 177
潜在総収益 189 中長期的に安定した賃料等を査定。
空室等損失 11 標準的な空室率と対象不動産の個別性を勘案し
査定。
②運営費用 66
維持管理費 10 過年度実績額及び類似不動産の水準を参考に査
ＰＭフィー （注2） 定。
過年度実績額及び類似不動産の水準を参考に査
水道光熱費 16 定。
ER記載の見積りを参考に平準化した額の30％と
修繕費 3 査定。
テナント募集費用等 1 新規月額賃料の1.2ヶ月分。
公租公課 33 実績額等に基づき査定。
損害保険料 0 実績額等を妥当と判断し計上。
その他費用 0
③運営純収益 110
④保証金等の運用益 0 運用利回りを 1.0％と査定。
ER記載の見積りを参考に平準化した額の70％と査
⑤資本的支出 8 定。
⑥純収益 （③＋④−⑤） 103
割引率に収益及び元本の変動リスクを加味して
⑦還元利回り 3.5％ 査定。
ＤＣＦ法による収益価格 2,870
対象不動産の地域性・個別性に係るリスクを考
割引率 3.3％ 慮のうえ、市場動向等を総合的に勘案して査定。
還元利回りに、将来の予測不確実性、建物劣化、
最終還元利回り 3.7％ 及び売却リスクを考慮して査定。
原価法による積算価格 4,720
土地割合 93.8％
建物割合 6.2％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 −
（注1）上記は鑑定評価書に基づく収支であり、本投資法人又は資産運用会社が予測する収支ではありません。
（注 2）ＰＭ業務委託先より、ＰＭフィーの金額を区分して開示することについて同意を得られておりません。また、本物件のＰＭフィ
ーの金額を個別に開示した場合、ＰＭ業務委託先が行っている他の取引に影響を与え、本投資法人の投資対象不動産に係る維持管
理方針に基づく効率的なＰＭ業務の委託に支障を来たし、ひいては投資主の利益を害するおそれがあります。そのため、維持管理
費とＰＭフィーを合算して記載しています。
以 上
12
【参考資料 1】本取得物件の地図
≪ 地 図 ≫
13
【参考資料 2】本入替後のポートフォリオの概要
取得価格 投資比率
地域 物件名称 取得日
（百万円） (注4)
Ｄａｉｗａ銀座ビル 2005年10月21日 14,100.0 3.1%
Ｄａｉｗａ銀座アネックス 2005年10月21日 3,050.0 0.7%
Ｄａｉｗａ芝浦ビル 2005年10月21日 8,265.0 1.8%
2005年10月21日/
Ｄａｉｗａ猿楽町ビル 3,190.0 0.7%
2012年3月30日
ＤａｉｗａＡ浜松町ビル 2005年10月21日 2,865.0 0.6%
Ｄａｉｗａ神宮前ビル 2005年10月21日 2,800.0 0.6%
Ｄａｉｗａ芝大門ビル 2005年10月21日 2,578.0 0.6%
Ｄａｉｗａ三崎町ビル 2005年10月21日 2,346.0 0.5%
Ｄａｉｗａ築地駅前ビル 2006年1月27日 1,560.0 0.3%
Ｄａｉｗａ築地ビル 2006年1月27日 1,240.0 0.3%
Ｄａｉｗａ月島ビル 2006年3月24日 7,840.0 1.7%
Ｄａｉｗａ日本橋堀留町ビル 2006年5月1日 2,520.0 0.6%
Ｄａｉｗａ麻布台ビル 2006年5月1日 1,600.0 0.4%
東
京 新宿マインズタワー 2007年7月13日/11月26日 66,900.0 14.7%
主 Ｄａｉｗａ
要 2007年7月13日 5,900.0 1.3%
ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ
５
区
（ Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル 2007年8月31日 2,460.0 0.5%
注 Ｄａｉｗａ西新橋ビル 2010年8月13日 5,000.0 1.1%
１
） 大和茅場町ビル 2011年3月25日 5,600.0 1.2%
Ｄａｉｗａ神保町3丁目ビル 2011年3月29日 3,550.0 0.8%
Ｅ・スペースタワー 2011年7月8日 24,000.0 5.3%
Ｄａｉｗａ日本橋本石町ビル 2012年5月11日 1,721.0 0.4%
新四curumuビル 2012年12月3日/2013年4月12日 9,650.0 2.1%
Ｄａｉｗａ赤坂ビル 2013年8月9日 9,200.0 2.0%
Ｄａｉｗａ渋谷宮益坂ビル 2013年9月27日 7,000.0 1.5%
Ｄａｉｗａ麻布テラス 2014年7月4日 14,000.0 3.1%
Ｄａｉｗａ恵比寿4丁目ビル 2014年12月1日 4,135.2 0.9%
ラクアス東新宿 2014年12月3日 8,450.0 1.9%
Ｄａｉｗａ青山ビル 2015年3月2日 9,800.0 2.1%
神泉プレイス 2015年3月2日 4,800.0 1.1%
Ｄａｉｗａ渋谷スクエア 2015年5月1日 16,000.0 3.5%
Ｄａｉｗａリバーゲート 2015年6月2日 28,000.0 6.1%
Ｄａｉｗａ八丁堀駅前ビル 2015年9月11日 2,871.0 0.6%
Ｄａｉｗａ八丁堀駅前ビル西館 2015年9月11日 1,647.0 0.4%
Ｄａｉｗａ西新宿ビル 2016年3月29日 13,710.0 3.0%
キリン日本橋ビル 2016年5月26日 8,180.0 1.8%
Ｄａｉｗａ東日本橋ビル 2016年6月1日 6,370.0 1.4%
Ｄａｉｗａ代官山ビル 2016年6月29日 2,280.0 0.5%
14
取得価格 投資比率
地域 物件名称 取得日
（百万円） (注4)
Ｄａｉｗａ新宿ウエストビル 2016年7月21日 942.0 0.2%
Ｄａｉｗａ神田美倉町ビル 2016年12月21日 1,592.0 0.3%
Ｄａｉｗａ神田イーストビル 2018年1月12日 4,200.0 0.9%
Ｄａｉｗａ神田須田町ビル 2018年6月7日/2018年11月1日 2,295.0 0.5%
Ｄａｉｗａ笹塚タワー 2018年10月30日 15,500.0 3.3%
Ｄａｉｗａ笹塚ビル 2018年12月27日 3,000.0 0.6%
Ｄａｉｗａ晴海ビル 2019年2月27日 11,200.0 2.4%
Ｄａｉｗａ三田２丁目ビル 2019年7月1日 2,635.0 0.6%
日本橋セントラルスクエア 2020年5月21日 3,521.5 0.8%
日本橋馬喰町一丁目開発用地 2020年11月13日 3,775.0(注5) 0.8%
神田橋PR-EX 2021年9月29日 1,970.0 0.4%
神田須田町二丁目開発用地 2021年12月16日（予定） 10,600.0(注6) 2.3%
東京主要5区（49物件） 376,408.7 80.7%
Ｄａｉｗａ東池袋ビル 2005年10月21日 2,958.0 0.6%
Ｄａｉｗａ品川Northビル 2007年7月13日 7,710.0 1.7%
Ｄａｉｗａ上大岡ビル 2013年3月1日 2,000.0 0.4%
首都圏 Ｄａｉｗａ荻窪タワー 2014年5月29日 15,220.0 3.3%
(注2) Ｄａｉｗａ目黒スクエア 2015年5月1日 5,600.0 1.2%
Ｄａｉｗａ荻窪ビル 2016年7月21日 3,800.0 0.8%
コンカード横浜 2018年1月11日 38,100.0 8.2%
Ｄａｉｗａ品川御殿山ビル 2018年9月13日 2,500.0 0.5%
Ｄａｉｗａ中野坂上ビル 2019年12月13日 2,750.0 0.6%
首都圏（9物件） 80,638.0 17.3%
地方主要都市
（注3）
Ｄａｉｗａ北浜ビル 2014年8月1日 9,481.5 2.0%
地方主要都市（1物件） 9,481.5 2.0%
ポートフォリオ合計（59物件） 466,528.2 100.0%
（注1） 「東京主要 5 区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
（注2） 「首都圏」とは、東京都（東京主要 5 区を除きます。、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
）
（注3） 「地方主要都市」とは、大阪圏（大阪府、京都府及び兵庫県） 、名古屋圏（愛知県、三重県及び岐阜県）並びに
地方自治法に定める政令指定都市及び中核市をいいます。
（注4） 「投資比率」は、取得価格の総額に対する各物件の取得価格の比率をいい、小数第 2 位を四捨五入して記載して
います。なお、各物件の投資比率を合計しても、各投資対象エリア又はポートフォリオの合計の投資比率とは必
ずしも一致しません。
（注5） 開発用地のみの取得価格を記載しています。詳細は、2020 年 10 月 21 日付で公表した「資産の取得及び開発関連
諸契約締結に関するお知らせ（日本橋馬喰町一丁目開発プロジェクト） 」をご参照下さい。
（注6） 開発用地のみの取得価格を記載しています。
* 本投資法人のホームページアドレス： http://www.daiwa-office.co.jp/
15
資産入替について
相互売買によりポートフォリオの築年数の若返りを図り、好立地の新築物件の取得機会を獲得
【譲渡】 Daiwa南青山ビル 【譲渡】 Daiwa麹町４丁目ビル
譲渡予定日 2021年12月16日 譲渡予定日 2021年12月16日
東京都港区南青山/ 東京都千代田区麹町/
所在地/駅距離 所在地/駅距離
東京メトロ銀座線「外苑前」駅 徒歩5分 東京メトロ有楽町線「麹町」駅 徒歩2分
4,990百万円 / 3,200百万円 /
譲渡価格/簿価 譲渡価格/簿価
4,390百万円（2021年5月期末） 2,822百万円（2021年5月期末）
鑑定価格 4,740百万円（2021年5月期末） 鑑定価格 2,920百万円（2021年5月期末）
譲渡益 約543百万円（見込み）（注1） 譲渡益 約363百万円（見込み）（注1）
土地面積/延床面積 963.12㎡ / 4,379.34㎡ 土地面積/延床面積 608.42㎡ / 3,942.61㎡
階数・構造 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付5階建 階数・構造 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付9階建
竣工時期 1990年9月築 (築31年) 竣工時期 1987年10月築 (築34年)
譲渡価格ベースNOI利回り 4.3％（注2） 譲渡価格ベースNOI利回り 3.8％（注2）
入替
【取得】 神田須田町二丁目開発用地 入替の目的・効果
土地取得予定日 2021年12月16日
駅近立地の獲得：都内有数のターミナル
東京都千代田区神田須田町/
JR山手線、東京メトロ銀座線「神田」駅 駅「秋葉原」駅より徒歩5分に位置する希
所在地/駅距離
徒歩4分、JR山手線、東京メトロ日比 少立地の獲得
谷線「秋葉原」駅 徒歩5分
建物完成後の想定取得価格 15,286百万円（予定）
築年数の若返り：築30年超の物件のリー
土地価格 10,600百万円 シング等における競争力の低下、中長期
主要建築関連工事費 4,686百万円（予定） 的な修繕・更新費の発生、将来の建替え
土地面積/建物完成後の延床面積 1,346.71㎡ / 11,423.00㎡ (予定) のリスクを払拭し、築年数の若返りを実現
建物完成後の構造 鉄骨造陸屋根12階建 (予定)
竣工時期 2024年3月（予定） 譲渡益9億円を計上予定：譲渡物件を
竣工後巡航期想定NOI利回り 4.0％
鑑定評価額の1.07倍で譲渡
（注1）譲渡益は、譲渡時に係る諸費用を考慮した2021年10月20日時点での見込み金額であり、実際の数値とは異なる場合があります。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
（注2）2021年5月期（第31期）における年換算NOIを譲渡価格で除した数値を記載しています。数値は、小数第２位を四捨五入しています。
神田須田町二丁目開発プロジェクト開発案件への取組みについて
厳しい取得環境下、独自の開発案件に取り組むことで、都心・新築オフィス物件の取得機会を獲得
神田須田町二丁目開発プロジェクト 本事業は本投資法人における開発プロジェクト第2弾
土地取得予定日 2021年12月16日 不動産売買市場の競争が依然として激しい環境下において、都心
東京都千代田区神田須田町/ 立地の開発用地を取得した上で新築オフィス物件を開発するもの
JR山手線、東京メトロ銀座線「神
資産運用会社内に専門知識を有する不動産開発チームを内製化
所在地/駅距離 田」駅 徒歩4分、JR山手線、東
京メトロ日比谷線「秋葉原」駅 徒 プロジェクト・マネジメント業務を株式会社サンケイビルに委託：開
歩5分
発に関するリスク（開発コスト超過、スケジュール遅延、開発物件の
建物完成後の想定取得価格 15,286百万円（予定）
品質等）の低減
土地価格 10,600百万円
設計監理契約及び工事請負契約を大成建設株式会社と締結：
主要建築関連工事費 4,686百万円（予定）
完工リスクの低減
土地面積/建物完成後の延床面積 1,346.71㎡ / 11,423.00㎡
資産運用会社のリーシング経験、テナント・ネットワークを活かし、
建物完成後の構造 鉄骨造陸屋根12階建 (予定)
建物竣工後、早期のリースアップを目指す
竣工時期 2024年3月（予定）
竣工後の巡航期NOI利回りは、4.0％を想定
竣工後巡航期想定NOI利回り 4.0％
神田須田町二丁目開発プロジェクトにおけるスキーム・スケジュール
2021年11月期（第32期） 2022年11月期 2024年5月期
巡航期
2022年5月期（第33期） （第34期） （第37期）
2021/10/20契約、2021/12/16に決済 2022/7（予定） 2024/3（予定）
＜売買契約締結・決済＞ ＜PJM/設計/工事請負＞ ＜新築建物着工＞ ＜新築建物竣工＞
DOI DOI DOI DOI
NOI利回り
建築設計・監理
信託受益権売買契約 プロジェクト プロジェクト
工事請負契約
プロジェクト 4.0％
土地引渡 マネジメント契約
業務委託契約
マネジメント契約 マネジメント契約 建物引渡 （巡航期想定）
工事請負契約
国内法人2社 サンケイビル 大成建設 サンケイビル 大成建設 サンケイビル 大成建設
(建物：DOI)
【建築工事】
※追加信託
106億円
(土地：DOI※信託受益権) (土地：DOI※信託受益権) (土地：DOI※信託受益権) (土地建物：DOI※信託受益権)
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
（注）上記は現時点の想定又は予定に基づく数値等が含まれており、変動が生じる可能性があります。