8976 Ｒ－大和ＯＦ 2021-09-29 15:30:00
資産の取得に関するお知らせ（神田橋PR-EX） [pdf]
2021 年 9 月 29 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区銀座六丁目 2 番 1 号
大和証券オフィス投資法人
代表者名 執行役員 宮本 聖也
（コード番号：8976）
資産運用会社名
大和リアル･エステート･アセット･マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 福島 寿雄
問合せ先 コーポレート本部 部長 千葉 貴志
TEL. 03-6215-9649
資産の取得に関するお知らせ（神田橋 PR-EX）
大和証券オフィス投資法人（以下、
「本投資法人」といいます。）が運用委託する大和リアル・エステート・
アセット・マネジメント株式会社（以下、「資産運用会社」といいます。）は、本日、下記のとおり不動産信
託受益権の取得を行うことについて決定しましたので、お知らせします。
記
１． 取得予定資産の概要
資 産 の 名 称 神田橋 PR-EX（以下、「本物件」といいます。
）
取 得 資 産 国内不動産を信託する信託受益権
所 在 地 東京都千代田区神田錦町一丁目 17 番地 5 外
取 得 価 格 1,970 百万円（取得諸経費及び消費税等を除きます。
）
契 約 締 結 日 2021 年 9 月 29 日
引 渡 日 2021 年 9 月 29 日
取 得 先 有限会社物流センター
取 得 資 金 自己資金により充当
決 済 方 法 引渡時一括
（注）本件取得に係る媒介者は、投資信託及び投資法人に関する法律施行令による「利害関係人等」、並びに資産
運用会社の社内規定である「利益相反対策ルール」に定める「利害関係者」に該当しません。
1
２．取得の理由
本物件は、本投資法人が規約に定めている資産運用の基本方針に適合したオフィスビルです。本投資法人
の運用方針においては、原則として延床面積 2,000 ㎡以上の物件に投資することとしていますが、本物件立
地の希少性や収益性を評価し、取得を決定しました。詳細に関しては、以下をご覧下さい。
（１）立地
本物件は東京メトロ丸ノ内線・東西線・千代田線・半蔵門線、都営地下鉄三田線「大手町」駅より
徒歩 5 分、都営地下鉄新宿線「小川町」駅より徒歩 6 分、東京メトロ東西線「竹橋」駅より徒歩 6
分、JR 山手線、東京メトロ銀座線「神田」駅より徒歩 9 分であり、交通利便性に優れています。
本物件が所在する「神田神保町・神田小川町」エリアは、大企業や金融機関等の本社機能が集積す
る「大手町」エリアの北側に隣接し、各都心主要中心部への交通アクセスに優れる地域であること
から、相対的に割安な賃料水準を維持しながらも、中心業務集積地への近接性を備えており、業種
を問わず様々なテナント需要が見込まれます。
（２）建物設備
本物件は、地下 1 階地上 10 階、延床面積 1,341.05 ㎡、1 フロア約 38 坪の賃貸面積が確保されて
おり、基準階天井高 2,700mm に加え OA フロアや個別空調等の設備を備えており、近時の新築ビルに
みられる設備水準となっています。また、貸室形状は、柱が貸室の外縁部に所在することから、レイ
アウトの自由度・利用効率が高く、様々な業種のオフィスニーズを満たすことが可能です。
本物件は、このような立地条件、建物機能性から、今後も一定の競争力を有する物件として、本投
資法人のポートフォリオにおける収益性の寄与に期待ができる物件と判断しております。
３． 取得予定物件及び賃借の内容
物 件 名 称 神田橋 PR-EX
特 定 資 産 の 種 類 不動産を信託する信託受益権
信託受託者（予定） 三井住友信託銀行株式会社
信 託 期 間 （ 予 定 ） 2021 年 9 月 29 日から 2031 年 9 月 30 日まで
所 在 地 （ 地 番 ） 東京都千代田区神田錦町一丁目 17 番 5 他 2 筆
用途（登記簿上の表示） 事務所・共同住宅・店舗
所 有 の 形 態 ①土地：所有権 ②建物：所有権
敷地面積（登記簿上の表示） 190.17 ㎡
延床面積（登記簿上の表示） 1,341.05 ㎡
構造（登記簿上の表示） 鉄骨造陸屋根地下 1 階付き 10 階建
竣工年月（登記簿上の表示） 2009 年 8 月 28 日
設 計 会 社 前田建設工業株式会社
施 工 会 社 前田建設工業株式会社
構 造 設 計 者 前田建設工業株式会社
階 高 / 天 井 高 3,465mm（基準階）/ 2,700mm（基準階）
空調方式/ OA 敷設 個別空調 / OA フロア
建 築 確 認 機 関 日本 ERI 株式会社
建物状況調査委託会社 大和不動産鑑定株式会社
土壌汚染調査委託会社 株式会社アースアプレイザル
2
ＰＭＬ値（委託会社） 6.83％（ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社）
取 得 価 格 1,970 百万円（取得諸経費及び消費税等を除きます。
）
鑑 定 評 価 額 2,050 百万円
（ 価 格 時 点 ） （2021 年 8 月 31 日時点）
鑑 定 評 価 機 関 大和不動産鑑定株式会社
担 保 設 定 の 有 無 無し
テ ナ ン ト の 内 容
テ ナ ン ト の 総 数 11（取得予定日時点）
賃 貸 事 業 収 入 月額 6 百万円（2021 年 7 月）
敷 金 ・ 保 証 金 44 百万円（2021 年 7 月末日）
総 賃 貸 面 積 1,224.00 ㎡（引渡日における想定値）
（注 1）
総 賃 貸 可 能 面 積 1,224.00 ㎡（注 1）
2019 年 2020 年 取得予定日
稼 働 率 の 推 移
7 月末時点 7 月末時点 （予定）
（ 注 1 ）
89.6％ 100.0％ 100.0％
取得時 NOI 利回り（注 2） 3.5％ 中期 NOI 利回り（注 3） 3.9％
鑑定 NOI 利回り（注 4） 3.7％ 減価償却（注 5） 0.6％
本件建物は、9 階、10 階が住戸となっており、住戸数は 3 戸、住戸部分
その他特筆すべき事項
の総賃貸可能床面積は 182.97 ㎡です。
（注1) 取得先から提供を受けたデータに基づき、テナントとの総賃貸面積及び総賃貸可能面積並びにテナントに関
する稼働率の推移を記載しています。
（注2) 取得時 NOI 利回りは、取得予定日の賃貸借契約等を基に、公租公課の発生等を考慮し、前提稼働率（100％）
における年間の想定収支額を取得価格で除した数値を記載しています。数値は、小数第２位を四捨五入して
います。なお、当期や来期以降の予測数値ではありません。
（注3) 中期 NOI 利回りは、取得後、巡航稼働率時（前提稼働率 96.0％）において、中期的賃料を前提とした賃貸
事業収入から賃貸事業費用を控除した推定値を取得価格で除した数値を記載しています。数値は、小数第２
位を四捨五入しています。なお、当期や来期以降の予測数値ではありません。
（注4) 鑑定 NOI 利回りは、不動産鑑定評価書に記載の直接還元法による収益価格算定に使用された運営純収益を取
得価格で除した数値を記載しています。数値は、小数第 2 位を四捨五入しています。
（注5) 減価償却は、物件取得期に計上見込みの減価償却費 6 ヶ月換算額及び翌期に計上見込みの減価償却費（6 ヶ
月分）を合計した額を取得価格で除した数値を記載しています。数値は、小数第２位を四捨五入していま
す。なお、当期や来期以降の予測数値ではありません。
４．取得先の概要
（１） 名 称 有限会社物流センター
（２） 所 在 地 愛知県大府市北崎町井田 129 番地
（３） 代表者の役職・氏名 代表取締役 木村 友一
１． 貨物自動車運送事業
２． 貨物運送取扱事業
３． 配送センター管理運営業務
４． 不動産の賃貸・管理・保有並びに運用
（４） 事 業 内 容
５． 物品の輸出入
６． 有料職業紹介事業
７． 一般労働者派遣事業
８． 前各号に附帯する一切の業務
（５） 資 本 金 300 万円
（６） 設 立 年 月 日 1989 年 9 月 27 日
取得先より、純資産について開示することの同意を得られていないた
（７） 純 資 産
め開示しておりません。
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取得先より、総資産について開示することの同意を得られていないた
（８） 総 資 産
め開示しておりません。
（９） 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき資本関
係はありません。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係
資 本 関 係
会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には特筆すべき資本関係は
ありません。
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関
係はありません。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係
人 的 関 係
会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には特筆すべき人的関係は
ありません。
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関
係はありません。また、本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係
取 引 関 係
会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には特筆すべき取引関係は
ありません。
関連当事者への 当該会社は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者には該当しませ
ん。また、当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人・資産運用
該 当 状 況 会社の関連当事者には該当しません。
５．物件取得者等の状況
本信託受益権は、本投資法人・資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。
６．取得の日程
取 得 決 定 日 2021 年 9 月 29 日
取 得 契 約 締 結 日 2021 年 9 月 29 日
代 金 支 払 日 2021 年 9 月 29 日
物 件 引 渡 日 2021 年 9 月 29 日
７．今後の見通し
本物件取得による 2021 年 11 月期（第 32 期）及び 2022 年 5 月期（第 33 期）の運用状況の予想への影響
は軽微であり、現時点において当該予想の修正はありません。
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８．鑑定評価書の概要
鑑定評価会社 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2021 年 8 月 31 日
鑑定評価額 2,050 百万円
項目 内容（百万円）（注１） 概要等
ＤＣＦ法による収益価格と直接還元法による収益価
収益価格 2,050 格を関連づけて査定。
直接還元法による収益価格 2,130
①運営収益 93
中長期的競争力を勘案のうえ標準化した賃料等を計
潜在総収益 97 上。
空室等損失 3 中長期的に安定的であると認められる空室率を査定。
②運営費用 20
維持管理費 5 維持管理費は現行の契約を妥当と判断し計上、予定Ｐ
ＰＭフィー （注２） Ｍ契約を妥当と判断し計上。
水道光熱費 4 実績額等に基づき査定。
修繕費 1 ＥＲ記載の年平均修繕費を妥当と判断し計上。
テナント募集費用等 0 類似不動産の水準等を参考に査定。
公租公課 6 実績額等に基づき査定。
損害保険料 0 契約額を妥当と判断し計上。
その他費用 0 更新手数料等を計上。
③運営純収益 73
④保証金等の運用益 0 運用利回りを 1.0％と査定。
ＥＲ記載の年平均更新費を妥当と判断し、ＣＭフィー
⑤資本的支出 1 を考慮のうえ、計上。
⑥純収益 （③＋④－⑤） 72
類似不動産の事例との比較から求める方法を標準に、
⑦還元利回り 3.4％ 投資家に対するヒアリング等も参考として査定。
ＤＣＦ法による収益価格 2,020
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る
割引率 3.2％ 利回りとの比較等から査定。
還元利回りに対する分析期間満了時における対象不
最終還元利回り 3.6％ 動産の市場性等を考慮して査定。
原価法による積算価格 1,730
土地割合 86.7％
建物割合 13.3％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 －
（注 1）上記は鑑定評価書に基づく収支であり、本投資法人または資産運用会社が予測する収支ではありません。
（注 2）ＰＭ業務委託予定先より、ＰＭフィーの金額を区分して開示することについて同意を得られておりません。また、本物件のＰ
Ｍフィーの金額を個別に開示した場合、ＰＭ業務委託予定先が行っている他の取引に影響を与え、本投資法人の投資対象不動
産に係る維持管理方針に基づく効率的なＰＭ業務の委託に支障を来たし、ひいては投資主の利益を害するおそれがあります。
そのため、維持管理費とＰＭフィーを合算して記載しています。
以 上
5
【参考資料 1】 写真 ／ 地図
≪ 外 観 写 真 ≫
6
≪ 地 図 ≫
7
【参考資料 2】本物件取得後のポートフォリオの概要
取得価格 投資比率
地域 物件名称 取得日
（百万円） (注4)
Ｄａｉｗａ銀座ビル 2005年10月21日 14,100.0 3.0%
Ｄａｉｗａ銀座アネックス 2005年10月21日 3,050.0 0.7%
Ｄａｉｗａ芝浦ビル 2005年10月21日 8,265.0 1.8%
Ｄａｉｗａ南青山ビル 2005年10月21日 4,550.0 1.0%
2005年10月21日/
Ｄａｉｗａ猿楽町ビル 3,190.0 0.7%
2012年3月30日
ＤａｉｗａＡ浜松町ビル 2005年10月21日 2,865.0 0.6%
Ｄａｉｗａ神宮前ビル 2005年10月21日 2,800.0 0.6%
Ｄａｉｗａ芝大門ビル 2005年10月21日 2,578.0 0.6%
Ｄａｉｗａ三崎町ビル 2005年10月21日 2,346.0 0.5%
Ｄａｉｗａ築地駅前ビル 2006年1月27日 1,560.0 0.3%
Ｄａｉｗａ築地ビル 2006年1月27日 1,240.0 0.3%
Ｄａｉｗａ月島ビル 2006年3月24日 7,840.0 1.7%
Ｄａｉｗａ日本橋堀留町ビル 2006年5月1日 2,520.0 0.5%
Ｄａｉｗａ麻布台ビル 2006年5月1日 1,600.0 0.3%
東 2006年10月6日/
京 Ｄａｉｗａ麹町4丁目ビル 2,910.0 0.6%
2013年3月29日/5月29日
主
要 新宿マインズタワー 2007年7月13日/11月26日 66,900.0 14.4%
５
区 Ｄａｉｗａ
（ 2007年7月13日 5,900.0 1.3%
ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ
注 Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル 2007年8月31日 2,460.0 0.5%
１
）
Ｄａｉｗａ西新橋ビル 2010年8月13日 5,000.0 1.1%
大和茅場町ビル 2011年3月25日 5,600.0 1.2%
Ｄａｉｗａ神保町3丁目ビル 2011年3月29日 3,550.0 0.8%
Ｅ・スペースタワー 2011年7月8日 24,000.0 5.2%
Ｄａｉｗａ日本橋本石町ビル 2012年5月11日 1,721.0 0.4%
新四curumuビル 2012年12月3日/2013年4月12日 9,650.0 2.1%
Ｄａｉｗａ赤坂ビル 2013年8月9日 9,200.0 2.0%
Ｄａｉｗａ渋谷宮益坂ビル 2013年9月27日 7,000.0 1.5%
Ｄａｉｗａ麻布テラス 2014年7月4日 14,000.0 3.0%
Ｄａｉｗａ恵比寿4丁目ビル 2014年12月1日 4,135.2 0.9%
ラクアス東新宿 2014年12月3日 8,450.0 1.8%
Ｄａｉｗａ青山ビル 2015年3月2日 9,800.0 2.1%
神泉プレイス 2015年3月2日 4,800.0 1.0%
Ｄａｉｗａ渋谷スクエア 2015年5月1日 16,000.0 3.5%
Ｄａｉｗａリバーゲート 2015年6月2日 28,000.0 6.0%
Ｄａｉｗａ八丁堀駅前ビル 2015年9月11日 2,871.0 0.6%
Ｄａｉｗａ八丁堀駅前ビル西館 2015年9月11日 1,647.0 0.4%
Ｄａｉｗａ西新宿ビル 2016年3月29日 13,710.0 3.0%
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取得価格 投資比率
地域 物件名称 取得日
（百万円） (注4)
キリン日本橋ビル 2016年5月26日 8,180.0 1.8%
Ｄａｉｗａ東日本橋ビル 2016年6月1日 6,370.0 1.4%
Ｄａｉｗａ代官山ビル 2016年6月29日 2,280.0 0.5%
Ｄａｉｗａ新宿ウエストビル 2016年7月21日 942.0 0.2%
Ｄａｉｗａ神田美倉町ビル 2016年12月21日 1,592.0 0.3%
Ｄａｉｗａ神田イーストビル 2018年1月12日 4,200.0 0.9%
Ｄａｉｗａ神田須田町ビル 2018年6月7日/2018年11月1日 2,295.0 0.5%
Ｄａｉｗａ笹塚タワー 2018年10月30日 15,500.0 3.3%
Ｄａｉｗａ笹塚ビル 2018年12月27日 3,000.0 0.6%
Ｄａｉｗａ晴海ビル 2019年2月27日 11,200.0 2.4%
Ｄａｉｗａ三田２丁目ビル 2019年7月1日 2,635.0 0.6%
日本橋セントラルスクエア 2020年5月21日 3,521.5 0.8%
日本橋馬喰町一丁目開発用地 2020年11月13日 3,775.0(注5) 0.8%
神田橋PR-EX 2021年9月29日 1,970.0 0.4%
東京主要5区（50物件） 373,268.7 80.6%
Ｄａｉｗａ東池袋ビル 2005年10月21日 2,958.0 0.6%
Ｄａｉｗａ品川Northビル 2007年7月13日 7,710.0 1.7%
Ｄａｉｗａ上大岡ビル 2013年3月1日 2,000.0 0.4%
首都圏 Ｄａｉｗａ荻窪タワー 2014年5月29日 15,220.0 3.3%
(注2) Ｄａｉｗａ目黒スクエア 2015年5月1日 5,600.0 1.2%
Ｄａｉｗａ荻窪ビル 2016年7月21日 3,800.0 0.8%
コンカード横浜 2018年1月11日 38,100.0 8.2%
Ｄａｉｗａ品川御殿山ビル 2018年9月13日 2,500.0 0.5%
Ｄａｉｗａ中野坂上ビル 2019年12月13日 2,750.0 0.6%
首都圏（9物件） 80,638.0 17.4%
地方主要都市
（ 注 3）
Ｄａｉｗａ北浜ビル 2014年8月1日 9,481.5 2.0%
地方主要都市（1物件） 9,481.5 2.0%
ポートフォリオ合計（60物件） 463,388.2 100.0%
（注1） 「東京主要 5 区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
（注2） 「首都圏」とは、東京都（東京主要 5 区を除きます。、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
）
（注3） 「地方主要都市」とは、大阪圏（大阪府、京都府及び兵庫県） 、名古屋圏（愛知県、三重県及び岐阜県）並び
に地方自治法に定める政令指定都市及び中核市をいいます。
（注4） 「投資比率」は、取得（予定）価格の総額に対する各物件の取得（予定）価格の比率をいい、小数第 2 位を四
捨五入して記載しています。なお、各物件の投資比率を合計しても、各投資対象エリア又はポートフォリオの
合計の投資比率とは必ずしも一致しません。
（注5） 開発用地のみの取得価格を記載しています。詳細は、2020 年 10 月 21 日付で公表した「資産の取得及び開発関
連諸契約締結に関するお知らせ（日本橋馬喰町一丁目開発プロジェクト） 」をご参照下さい。
* 本投資法人のホームページアドレス： http://www.daiwa-office.co.jp/
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