2021年7月19日現在
大和証券オフィス投資法人
2021年5月期(第31期)決算説明資料
銘柄コード：8976
MEMO
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
1
目次
Section 3
外部成長
2021年5月期決算説明会のトピックス 4
開発案件への取組み進捗 22
2021年5月期におけるコロナ禍の影響について 5 (日本橋馬喰町一丁目開発プロジェクト)
2021年5月期譲渡物件及び
23
ポートフォリオの質向上に向けた取組み
Section 1 取得・売却方針、物件取得の検討状況
資産規模の推移と取得実績
24
25
2021年5月期決算及び業績予想ハイライト
2021年5月期決算ハイライト
2021年11月期・ 2022年5月期業績予想ハイライト
7
8
Section 4
分配金の推移 9 財務戦略
有利子負債の状況 27
Section 2 2021年5月末における投資主の状況について 30
内部成長 Section 5
東京のオフィスビルの賃貸市場動向 12 ESGの取組み
賃貸事業分析 13
環境 32
ポートフォリオマップ：契約賃料単価の前期比較増減 17
社会 33
内部成長の方針 18
社会 / ガバナンス 34
2021年5月期リーシング強化物件の稼働状況 19
SDGs達成に向けた大和証券グループとしての取組み 35
2021年11月期リーシング強化物件 20
Appendix
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
2
はじめに
本資料は、情報提供のみを目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものでは
ありません。大和証券オフィス投資法人の投資口のご購入にあたっては、各証券会社にお問い合わせください。
本資料で提供している情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、及びこれらに関連する政令、
内閣府令、規則、並びに東京証券取引所上場規則その他関係諸規則で要請されたものではありません。また、かかる
法令・諸規則等に基づき作成された開示書類または資産運用報告において記載を求められるものと同一ではありません。
本資料の内容には、将来の業績予想に関する記述が含まれていますが、現時点で入手可能な情報を基にした一定の
前提条件及び判断によるもので、かかる記述は未知のリスク及び不確実性が内在しております。従って、記載された将来
に関する情報は、本投資法人の将来における業績、財務内容等を保証するものではなく、実際の結果は、かかる将来
に関する情報の記述により明示的または黙示的に示される将来における業績、財務内容等と大きく異なる場合がありま
す。
本資料で提供している情報に関しては、万全を期しておりますが、その情報の正確性及び安全性を保証するものではあ
りません。また、予告なしに内容が変更または廃止される場合がございますので、予めご了承ください。
事前の承諾なしに本資料に掲載されている内容の複製・転用を行うことを禁止
します。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
3
2021年5月期決算説明会のトピックス
内部成長関連
2021年5月期末稼働率は、97.5％（2020年11月期末：98.9％）
契約更新による月額賃料増減率は+6.1％
テナント新規入居による月額賃料の増減率は▲1.3％。（事務所区画のみの月次賃料増減率は＋0.5％、商業テ
ナント区画は▲22.8%）
2021年5月期分配金実績は、14,000円（前期比+183円、+1.3％）
2021年5月期においても新型コロナウイルス感染症拡大に伴う業績への大きな影響はなかったが今後も注視が必要
契約更新時 契約更新時 テナント入替時 分配原資の
増額割合 賃料増減率 賃料増減率 伸び率(年換算)
14.8％ +6.1％ ▲1.3％ 0.6％
詳細は15ページ 詳細は16ページ 詳細は14ページ
外部成長関連
Daiwa京橋ビル（譲渡価格：4,200百万円、 譲渡日：2020年12月23日）を譲渡 詳細は23ページ
日本橋馬喰町一丁目開発プロジェクト：プラン改善により巡航NOI利回りが向上 詳細は22ページ
財務情報／ESG関連
自己投資口取得：27.8億円（2021年2月24日～5月14日）、分配金上昇効果は+100円程度
格付 日本格付研究所（JCR）：AA（安定的）、格付投資情報センター（R&I）：AA-（安定的）
LTV：42.0％（2021年5月期末）
ESG：環境認証取得比率 60.3％（2021年5月期末時点）
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
4
2021年5月期におけるコロナ禍の影響について
2021年5月期におけるコロナ禍の影響
2021年5月期におけるコロナ禍の業績への大きな影響はなかったが今後も注視は必要。期初に見込んだ「コロナ禍考慮既存賃共収入減
（コロナ禍関連対応費）」については、フリーレント付与、前倒しリーシング費用及び修繕費等に充当
2021年5月期（第31期） 2021年5月期（第31期）
差異 コメント
予想（2021年1月時点） 実績
コロナ禍考慮既存賃共収入減 ・今後のリーシングを踏まえ、コロナ禍
▲270百万円 ▲194百万円 +76百万円
（コロナ禍関連対応費） 関連対応費の一部をフリーレント付
コロナ禍影響考慮前稼働率 97.8％ － － 与、ビル共用部消毒等に使用
・コロナ禍関連対応費の未消化分、そ
業績予想前提/実績稼働率 95.7％ 97.5％ +1.8％ の他営業収益の上振れ分等を前倒
（コロナ禍影響考慮分） （▲2.1％） （－） （－） しリーシング費用、修繕費の一部に
修繕費 338百万円 583百万円 +245百万円 充当
13,900円 14,000円 ・自己投資口取得効果：+100円
分配金 +100円
（うち不動産等売却益：570円） （うち不動産等売却益：635円） 程度
コロナ禍におけるテナントへの対応
2020年7月17日公表時点 2021年1月20日公表時点 2021年7月19日公表時点
賃料支払猶予及び賃料減額打診区画数 129区画（全区画の14.4％） 161区画（全区画の17.9％） 165区画（全区画の19.0％）
支払猶予：36区画、 支払猶予：40区画、
上記打診における対応区画数 支払猶予：37区画
FR付与：1区画、減額：2区画 FR付与：3区画、減額：3区画
未収賃料（合意済未収案件含む） 270百万円 160百万円 15百万円
解約予告通知受領推移（月次、オフィス・店舗区画のみ）
（坪） 大口テナント退去を除いた解約予告通知は2020年6月をピークに減少傾向にあったが、年末より500坪超で推移
1,500
大口テナント解約分 解約面積
1,000
500
0
20年 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 21年 2月 3月 4月 5月 6月
3月 1月
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
解約件数 4件 10件 6件 8件 7件 5件投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
7件 5件 4件 8件 5件 4件 2件 6件 3件 1件 55
Section 1
2021年5月期決算及び業績予想ハイライト
2021年5月期決算ハイライト
2021年5月期（第31期）実績
2020年11月実績 2021年5月実績 差 要因 項目
営業収益 14,849 百万円 15,054 百万円 + 204 百万円
期中売却物件（1件）売却益 +1,026百万円
営業費用 7,133 百万円 6,917 百万円 ▲ 216 百万円 増加 その他営業収益 + 109百万円
営業利益 7,715 百万円 8,137 百万円 + 421 百万円 前期売却物件（1件）売却益 ▲ 336百万円
営業外費用 606 百万円 592 百万円 ▲ 14 百万円 既存物件（58件）（注5）賃共収入 ▲ 308百万円
減少 水道光熱費収入 ▲ 137百万円
当期純利益 7,124 百万円 7,549 百万円 + 425 百万円 期中売却物件（1件）賃共収入 ▲ 77百万円
13,817 円 14,000 円 + 183 円 前期売却物件（1件）賃共収入 ▲ 61百万円
1口当たり分配金（注1）
1口当たりNAV （注2） 746,455 円 752,347 円 + 5,892 円
水道光熱費 ▲ 141百万円
期末稼働率 98.9% 97.5% ▲1.4% 減少
修繕費 ▲ 86百万円
期中平均稼働率（注3） 99.0% 97.7% ▲1.3%
2021年5月期の1口当たり分配金は、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額(716
NOI利回り（年換算）（注4） 4.7% 4.7% - 百万円)を控除した金額を期末の発行済投資口（注6）の総口数で除して計算していま
(注1) 2020年11月期の1口当たり分配金は、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額(328百万円)を控除した金額を、期末の発行済投 す。
資口の総口数で除して計算しています。
(注5) 既存物件(58件)は、2021年5月期末保有物件(59件)から、2020年11月期取得1物件
(注2) 1口当たりNAV＝(出資総額+期末鑑定評価額合計額-期末物件簿価合計額)÷発行済投資口数。 を差し引いたもの。
(注3) 期中平均稼働率は各期中における月末時点の稼働をもとに算出。 (注6) 当期において、自己投資口の取得及び消却を行っており、発行済投資口数は以下の通り。
(注4) NOI利回り(年換算)は簿価ベースによる算出。NOIは期末保有物件（開発物件を除く）を年換算。 2020年11月期末 491,877口 ⇒ 2021年5月期末 488,088口
(ご参考)2021年5月期予想・実績比較 要因 項目
2021年5月期予想
2021年5月実績 差
（2021年1月開示） コロナ禍考慮既存賃共収入減 +270百万円
増加 その他営業収益 +115百万円
営業収益 14,805 百万円 15,054 百万円 + 248 百万円
既存物件（59件）(注7)賃共収入 ▲ 77百万円
営業費用 6,621 百万円 6,917 百万円 + 295 百万円 減少 ▲ 51百万円
水道光熱費収入
当期純利益 7,593 百万円 7,549 百万円 ▲ 43 百万円
修繕費 +245百万円
増加
1口当たり分配金 13,900 円 14,000 円 + 100 円 外注委託費 + 52百万円
稼働率 95.7% 97.5% +1.8% 減少 水道光熱費 ▲ 29百万円
(注7) 既存物件(59件)は、2021年5月期末保有物件(59件) 。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
7
2021年11月期・ 2022年5月期業績予想ハイライト
2021年11月期（第32期）見通し 要因 項目
2021年11月期予想 2021年5月期との差 増加 水道光熱費収入 + 91百万円
営業収益 13,851 百万円 ▲1,203 百万円 前期売却物件（1件）売却益 ▲1,026百万円
既存物件（59件）（注3）賃共収入 ▲ 142百万円
営業費用 6,543 百万円 ▲373 百万円 減少 その他営業収益 ▲ 109百万円
営業利益 7,308 百万円 ▲829 百万円 前期売却物件（1件）賃共収入 ▲ 10百万円
営業外費用 570 百万円 ▲21 百万円
増加 水道光熱費 + 127百万円
当期純利益 6,735 百万円 ▲813 百万円 修繕費 ▲ 414百万円
減少 資産運用報酬
1口当たり分配金 14,000 円 - ▲ 39百万円
期末想定稼働率 96.8% ▲0.7% 2021年11月期の1口当たり分配金は、当期未処分利益に内部留保した圧縮積立金の一部
（97百万円）を取り崩した金額を発行済投資口の総口数で除して計算しています。 取り崩し前
期中想定稼働率（注1） 96.6% ▲1.1% の1口当たり分配金は13,800円です。なお、圧縮積立金取崩額は、運用状況により、変更となる
（注2） 可能性があります。
想定NOI利回り（年換算） 4.7% -
2022年5月期（第33期）見通し
2022年5月期予想 2021年11月期との差 要因 項目
営業収益 13,697 百万円 ▲154 百万円
水道光熱費収入 ▲ 79百万円
営業費用 6,388 百万円 ▲155 百万円 減少 既存物件（59件）（注3）賃共収入 ▲ 45百万円
営業利益 7,308 百万円 + 0 百万円 その他営業収益 ▲ 25百万円
営業外費用 570 百万円 + 0 百万円
修繕費 ▲ 60百万円
当期純利益 6,736 百万円 + 0 百万円 減少 外注委託費 ▲ 43百万円
1口当たり分配金 14,000 円 - 水道光熱費 ▲ 33百万円
期末想定稼働率 97.1% + 0.3% 2022年5月期の1口当たり分配金は、当期未処分利益に内部留保した圧縮積立金の一部
（注1）
（97百万円）を取り崩した金額を発行済投資口の総口数で除して計算しています。 取り崩し前
期中想定稼働率 96.8% + 0.2% の1口当たり分配金は13,800円です。なお、圧縮積立金取崩額は、運用状況により、変更となる
可能性があります。
想定NOI利回り（年換算）（注2） 4.7% -
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
(注1) 期中想定稼働率は各期中における月末時点の稼働をもとに算出。
(注2) 想定 NOI利回り(年換算)は2021年5月期の簿価（開発物件を除く）
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。 をベースに算出。
(注3) 既存物件(59件)は、2021年5月期末保有物件(59件) 。 8
分配金の推移
1口当たり分配金(予想・実績)の推移
(円) (円)
21期連続での増配を達成
4,850 5,500 6,250 7,200 7,540 7,820 8,700 9,350 9,850 10,550 10,700 10,770 11,000 11,850 12,300 13,000 13,400 13,700 13,900 14,000
4,850 5,350 5,500 6,550 7,300 7,570 8,328 9,000 9,750 9,900 10,560 10,710 10,800 11,400 12,000 12,400 13,200 13,700 13,700 13,900 14,000
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
9
MEMO
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
10
Section 2
内部成長
東京のオフィスビルの賃貸市場動向
東京オフィスビルの賃貸市場状況 都心5区オフィスの賃料と空室率の動向
(円/坪) 賃料
24,000 10.0% (円/坪)
都心5区大規模オフィスビル（注1）の賃料と空室率
2008/2 (賃料)
22,000 8.0%
21,025円
20,000 6.0% 2020/6
6.12% (空室率)
18,000 4.0%
2020/12
レンタル・マーケット・クロック
(イメージ図)
2019/6 2021/6
16,000 既存ビル平均賃料(左軸) 2.0%
既存ビル空室率(右軸) 2017/12
2018/6 2017/6
14,000 0.0%
'01/01
'02/01
'03/01
'04/01
'05/01
'06/01
'07/01
'08/01
'09/01
'10/01
'11/01
'12/01
'13/01
'14/01
'15/01
'16/01
'17/01
'18/01
'19/01
'20/01
'21/01
2010/6
出所：三鬼商事 2004/1
オフィスビルマーケット中期予測
(坪) 予測値 2012/7
(注1)
2011/12
都心5区オフィスビル全体平均（注2）の賃料と空室率
(円/坪)
2020/6 2021/6
2020/12
2008/9
2007/9
2017/12 2004/1
2018/6
新規供給(グレードA等) 新規供給(その他) 2016/6
2012/7
新規需要面積 空室率
空室率
出所：シービーアールイー(株) オフィスマーケット中期予測 (2021年～2025年) 出所：三幸エステートのデータを当社にて加工。
（注1）2021年6月時点での予測値。 （注1）大規模オフィスビルは、ワンフロア面積が200坪以上の物件。
（注2）2004年までは新規供給の内訳なし（合計のみ）。 （注2）オフィスビル全体平均は、大規模から小規模(20坪未満)オフィスビルまで含む。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
12
賃貸事業分析(1) ～稼働率及び入退去率の推移～
期末稼働率の推移 テナント入退去の推移とその理由（注）
(件)
(％)
稼働率(実績) 予想稼働率(2021年1月開示時点) 予想稼働率 50
44
99.0 99.1 42 43
100.0 98.7 98.9
98.2 96.8
97.7 40
96.4 96.4
97.3 99.5 97.5 97.1 30
35
98.3 98.9 30
97.2 97.7
97.1 30 26 25
95.0 96.3 24 25 25
95.7 95.8 22 23 22
95.0
18 17 16
20
12 12 15 11
90.0 9 18 11 10
7 6 7
10 4 4 3
2
0
-2 5
85.0 0 -5
'12/11期末
'13/11期末
'14/11期末
'15/11期末
'16/11期末
'17/11期末
'18/11期末
'19/11期末
'20/11期末
'13/5期末
'14/5期末
'15/5期末
'16/5期末
'17/5期末
'18/5期末
'19/5期末
'20/5期末
'21/5期末
21/11期末
22/5期末
-10
-11
-13 -13 -13 -13 -13
-20 -15
-17 -18
入退去率推移（注） -20 -19 -20
-26 -24
-30 -26 -27
（％） 入居率 退去率 入居率(予想) 退去率(予想)
-31
20.0 -35
-40
'12/11期
'13/11期
'14/11期
'15/11期
'16/11期
'17/11期
'18/11期
'19/11期
'20/11期
'13/5期
'14/5期
'15/5期
'16/5期
'17/5期
'18/5期
'19/5期
'20/5期
'21/5期
10.0 8.2
5.7 6.1 6.2
4.4 5.1
4.3 3.84.4 4.0 2.73.5 3.4 2.52.5
2.0 1.8 2.9 1.71.9 入居件数 退去件数 入居件数と退去件数の差
0.0
-5.3
-1.7
-2.8 -6.1 -2.4 -1.5 -2.7 -1.3-2.6 -3.1-2.3
-3.8-3.6 -3.3 -3.8-3.0 21/5期 コスト 拡張 集約 縮小 立地
-3.9
-10.0
-6.3 -5.7 -4.8 その他 合計
内訳 削減 移転 移転 移転 改善
入居 2 22 0 4 0 7 35
-20.0 退去 11 3 2 15 0 4 35
'12/11期
'13/11期
'14/11期
'15/11期
'16/11期
'17/11期
'18/11期
'19/11期
'20/11期
'21/11期
'13/5期
'14/5期
'15/5期
'16/5期
'17/5期
'18/5期
'19/5期
'20/5期
'21/5期
'22/5期
前期件数 18
前期件数 11 前期件数 12 （注）住居及び倉庫テナントの入退去は除く。
（注） 賃貸可能面積に対する入居及び退去の契約面積比率の推移。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
13
賃貸事業分析(2) ～基礎体力の向上～
テナント新規入居による月額賃料は減額に転じたものの、契約更新による月額賃料の増額とネットではプラスに
基礎体力の向上による賃料収入増は、ほぼストレートに分配原資の増加につながる
契約更新・テナント新規入居による月額賃料の増額
(千円/月)
40,000 37,565
契約更新 テナント入替
35,000 32,295
30,000 28,225 27,020
25,528 18,441
11,134
25,000 21,804 21,309 9,137
21,849
6,680 20,720
20,000 14,686
7,432 6,663
14,376 14,246 7,697
15,000
766 12,747 12,521
10,000 9,020 6,438 3,988 21,161
3,157
18,847 19,087 19,123
15,185
3,381
13,479 14,371 12,334 13,023
5,000
7,938 8,759 8,787
5,862 4,369
0 -988 2015年5月期
2015年5月期 2015年11月期 2016年5月期 2016年11月期 2017年5月期 2017年11月期 2018年5月期 2018年11月期 2019年5月期 2019年11月期 2020年5月期 2020年11月期 2021年5月期 13期単純平均
以降を
-5,000
単純平均
基礎体力の向上による分配原資の増加率
2015年5月
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年
期以降を
5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期
単純平均
6ヶ月
賃共収入の 0.7% 1.0% 0.8% 0.7% 1.4% 1.2% 1.2% 1.5% 1.9% 1.3% 1.6% 1.0% 0.2% 1.2%
換算
伸び率
（注1） 年率
1.3% 2.0% 1.7% 1.5% 2.8% 2.4% 2.3% 3.0% 3.9% 2.6% 3.1% 2.0% 0.3% 2.4%
換算
6ヶ月
分配原資の伸 1.5% 2.1% 1.8% 1.5% 2.9% 2.4% 2.3% 2.9% 3.8% 2.6% 3.0% 2.0% 0.3% 2.4%
換算
び率
（注2） 年率
3.0% 4.3% 3.6% 2.9% 5.8% 4.9% 4.7% 5.8% 7.6% 5.1% 6.0% 3.9% 0.6% 4.8%
換算
（注1）各期の基礎体力向上による賃料増加額(月額賃料増加額×6ヶ月)を各期の直前期における賃共収入で除して算出。
（注2）各期の基礎体力向上による賃料増加額(月額賃料増加額×6ヶ月)を各期の直前期における当期純利益で除して算出。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
14
賃貸事業分析(3) ～更新対象テナントの賃料増減率推移～
2021年5月期契約更新テナント 更新対象テナント(区画)の賃料増額・減額率推移
※2020年11月末の賃貸面積：359,749.01㎡に対して、2021年5月期中に契約更新があった契約 15期連続の賃料
面積の比率。
増額改定を実現
更新対象外で解約 (％)
20.0
4.4% 10.6
5.2 9.0 7.3 6.1 8.1 7.8 6.6 9.9 7.2 9.6 6.1
更新対象面積 更新対象外面積(解約分を除く） 10.0 7.3
5.2 9.9
23.4% 72.2% 9.0
7.2 6.1 8.1 7.8 7.0 7.3 9.6 10.6
6.1
0.0
0.0 4.2 0.0
0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
14.8 83.5 1.5 -5.1 -12.3
'21/5期 -10.0
'20/11期 32.7 63.9 3.3 -21.2
'20/5期 53.5 44.1 2.3
53.4 38.4 8.1 -20.0 増額率 減額率
'19/11期
'19/5期 0.7*2 57.4 34.0 7.7 賃料増減率
'18/11期 45.8 49.9 4.2 -30.0
*1
'18/5期 3.2 43.8 49.9 2.9
'17/11期 51.7 40.4 7.8
'17/5期 48.8 44.4 6.6
'16/11期 42.6 53.4 3.9 （注）賃料更新の合意に至った各賃貸借契約における更新前の契約賃料に対する賃料増額・減額率を示して
'16/5期 0.2 49.0 50.1 0.7 います。賃料増減率は増額と減額をネットして算出しています。
'15/11期 37.5 61.1 1.4
'15/5期 26.5 70.8 2.7 契約更改時賃料増額率
0% 20% 40% 60% 80% 100% (2021年5月期の増額改定における月額賃料改定額の比率) （注）
減額 増額 維持 解約 15％以上
4％
＊1 2018年5月期の減額はサブリース契約の数テナントがマスターリース契約に変更されたもの。
＊2 2019年5月期の減額は前所有者の判断で、減額について既に合意が為されていたもの。
10％～
15％未満 賃料増額物件
契約更新時期一覧(賃貸面積ベース) 0％～2％未満
28％
11％
Daiwa銀座アネックス
(％) 予定 Daiwa三崎町ビル
月額賃料 新宿マインズタワー
30.0
24.2 増額率 Daiwa荻窪タワー
23.4 21.8 6.1％
2％～ コンカード横浜
20.0
15.4 16.8 5％未満 (前期：10.6％) Daiwa笹塚タワー 等
10％
10.0 5％～10％未満
48％
月額賃料増加額
0.0
4,369千円/月
'21/5期 '21/11期 '22/5期 '22/11期 '23/5期 （注）比率は月額賃料総額ベース。
（注） 2021年5月末の賃貸面積：351,500.46㎡に対して、各期に契約更新が予定されている
契約面積の比率。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
15
賃貸事業分析(4) ～契約賃料の状況～
テナント入替時の月次賃料総額及び増減率推移 契約賃料と賃料単価指数の推移(月額)
(円/坪)
(月額賃料総額、千円) 30,000 110.00
前テナント(左軸） 新規テナント（左軸） 27,000 100.00
89.86
89.86 91.09
91.09
増減率（右軸） 90.00
140,000 27.9% 30.0% 24,000 90.90
90.90
80.00
21,000 20,121 20,470
20,121 20,470
120,000 23.1% 23.0% 25.0% 70.00
18,000 20,307
20,307
60.00
契約賃料（注1）
100,000 16.0% 20.0% 15,000 50.00
98,246 78,609 75,251
賃料単価指数(前期比、右軸)（注2）
79,804
63,923 76,239 12,000 40.00
80,000 15.0%
'09/11期末
'10/11期末
'11/11期末
'12/11期末
'13/11期末
'14/11期末
'15/11期末
'16/11期末
'17/11期末
'18/11期末
'19/11期末
'20/11期末
'09/5期末
'10/5期末
'11/5期末
'12/5期末
'13/5期末
'14/5期末
'15/5期末
'16/5期末
'17/5期末
'18/5期末
'19/5期末
'20/5期末
'21/5期末
66,104
56,967 16.7%
51,027
60,000 39,893 46,557 10.0%
39,893
（注1）契約賃料は、各期末時点で契約しているテナントとの月額契約賃料を平均したもの。
40,000 5.0% （注2）賃料単価指数は、個別物件の賃料単価の収益率を‘09/5期末を100として指数化したもの。
▲1.3% 前期末比月額契約賃料（注）の増減
20,000 0.0%
(百万円) テナント新規
入居による増加
2,300
0 -5.0% +75
-97 賃料改定
2,250 による増加
'18/11期 '19/5期 '19/11期 '20/5期 '20/11期 '21/5期
（注）同区画でのテナントの入替による月次賃料を比較。
事務所区画のみの月次賃料増減率は＋0.5％ 2,200 2,189
比率は月額賃料総額ベース。 +4 -14
（商業テナント区画は▲22.8%） 2,156
2,150
賃料上昇物件 賃料下落物件 2,100
テナント解約
物件売却
による減少
による減少
Daiwa銀座ビル Daiwa銀座アネックス 2,050
Daiwa芝浦ビル Daiwa神宮前ビル 2,000
Daiwa品川Northビル E・スペースタワー 1,950
Daiwa笹塚タワー 等 Daiwa青山ビル 等 1,900
’20/11期末 ’21/5期末
月額契約賃料 月額契約賃料
月額賃料増減額：▲988千円/月 （注） 月額契約賃料とは、各期末時点で契約を締結しているテナントから得られる最終賃料の合計。
新宿マインズタワーの月額契約賃料は7分の3に、コンカード横浜の月額契約賃料は100分の75に調整済み。
日本橋セントラルスクエアの月額契約賃料は区分所有者間の取り決め等に基づき60.99％に調整済み。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
16
ポートフォリオマップ：契約賃料単価の前期比較増減
東京主要5区 首都圏
前期比較
契約賃料単価（注1）の増減
賃料単価上昇 : 19件
Daiwa荻窪タワー Daiwa東池袋ビル
○ の中の数字は連続上昇を示す Daiwa中野坂上ビル
Daiwa荻窪ビル 7
(例： 2 は２期連続上昇)
Daiwa目黒スクエア Daiwa品川Northビル
賃料単価維持 : 32件 8
Daiwa品川御殿山ビル
賃料単価下落 : 7件
ラクアス東新宿
Daiwa新宿ウエストビル Daiwa三崎町ビル Daiwa猿楽町ビル
Daiwa神保町3丁目ビル Daiwa神田須田町ビル コンカード横浜 6
Daiwa西新宿ビル Daiwa神田イーストビル 日本橋馬喰町一丁目開発用地
2 新四curumuビル Daiwa神田美倉町ビル
新宿マインズタワー 11 Daiwa東日本橋ビル
Daiwa日本橋本石町ビル Daiwa小伝馬町ビル Daiwa上大岡ビル
Daiwa麹町4丁目ビル Daiwa日本橋堀留町ビル
2 日本橋セントラルスクエア
キリン日本橋ビル
2 Daiwa笹塚タワー
大和茅場町ビル 4 Daiwaリバーゲート
Daiwa笹塚ビル Daiwa神宮前ビル Daiwa赤坂ビル Daiwa八丁堀駅前ビル
Daiwa銀座アネックス Daiwa八丁堀駅前ビル西館
Daiwa青山ビル 16 Daiwa築地駅前ビル
Daiwa南青山ビル Daiwa銀座ビル Daiwa築地ビル
Daiwa SHIBUYA EDGE
12 Daiwa Daiwa西新橋ビル
Ｅ・スペースタワー 渋谷 Daiwa月島ビル
神泉プレイス 宮益坂ビル Daiwa晴海ビル
Daiwa渋谷スクエア DaiwaＡ浜松町ビル
Daiwa麻布台ビル
Daiwa代官山ビル Daiwa芝大門ビル
Daiwa恵比寿4丁目ビル
Daiwa三田２丁目ビル Daiwa芝浦ビル
Daiwa麻布テラス
J R 山 手 線
J R 埼 京 線
Daiwa北浜ビル
J R 中 央 線
JR横須賀 線・
総 武 快 速
（注1） 契約賃料単価は各物件の基準階(２F以上)の事務所区画全体の平均賃料単価を表しています(入替・更新対象区画以外を含む)。
地方主要都市
（注2） 開発用地は●でプロットしています。 2021年5月31日現在
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
17
内部成長の方針
「凡事徹底」による継続的な内部成長、物件価値の最大化 DOI投資運用部・運用チーム(9名)
本投資法人のポートフォリオを構成する物件全てに担当者を配置し、
スペシャリスト集団による物件価値の最大化を目指しています。
宇田川部長 平島副部長 柳澤SM 荒井SM 上村M
（15年0ヶ月） （19年3ヶ月） （7年5ヶ月） （15年3ヶ月） （15年1ヶ月）
正確な賃貸マーケットの把握
定期訪問による入居テナントの要望/動向把握 金刺M 岩崎AM
現状把握
水楢M 森川M
物件の特性把握
（7年3ヶ月） （15年5ヶ月） （2年8ヶ月） （4年9ヶ月）
仲介業者からの情報収集 コンストラクション・マネジメント部(9名)
テナント満足度調査実施及び対策立案 エンジニアリング : 資産の工事計画を策定し、実施しています。
内部成長の
周期的な物件実査
ための活動
早期の埋戻しによる安定した稼働率の保持 宇田川部長 内藤部長 大野SM 村山M 武田M
強固なテナントリレーションによる安定的運営の実現
内部成長の
計画的な中長期運用に基づく収益の確保 （6年1ヶ月）
実現 （15年0ヶ月） （20年4ヶ月） （14年8ヶ月） （5年10ヶ月）
梅澤M 平林AM 高谷AM 三浦AM
物件価値の最大化を目指す
（15年4ヶ月） （6年2ヶ月） （8年2ヶ月） （0年8ヶ月）
(注)カッコ内の年数は当該業務に携わった年数を記載しています(2021年7月19日時点)。資産運用会社における勤務年数を
示すものではありません。
運用企画部(6名)
ミドルオフィス業務 : ポートフォリオに関する予算、実績の管理を行っています。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
18
2021年5月期リーシング強化物件の稼働状況
Ｄａｉｗａリバーゲート Ｄａｉｗａ神宮前ビル Ｄａｉｗａ品川Northビル
(取得価格：28,000百万円) (取得価格：2,800百万円) (取得価格：7,710百万円)
東京メトロ半蔵門線「水天 東京メトロ銀座線「外苑 JR各線「品川」駅から徒歩
宮前」駅から徒歩約3分、 前」駅から徒歩約7分の位 約11分、京浜急行電鉄
東京メトロ日比谷線・都営 置に所在。 「北品川」駅から徒歩約5
地下鉄浅草線「人形町」駅 外苑西通りに面した視認 分の位置に所在。
から徒歩約10分の位置に 性の高いオフィスビルで、低 ＪＲ「品川」駅東口の品川
所在。 層でデザイン性が高い外観 グランドコモンズ、品川イン
電力供給信頼度の高いス を有し、貸室は柱が無い長 ターシティ等の超高層ビル
ポットネットワーク受電方式を 方形の形をしたフロアーと 群至近エリアに位置し、基
採用するなど、総合的に高 なっている。 準階フロアーが250坪を超
い設備水準であり、周辺エリ える広いスペースを有してい
アを代表する大型ビル。 る。
所在地 東京都中央区日本橋箱崎町 所在地 東京都渋谷区神宮前 所在地 東京都品川区北品川
地積 7,088.66m2 地積 887.69m2 地積 2,345.20m2
構造 S/SRC/RC 構造 RC 構造 SRC
階数 B2/20F 階数 B1/4F 階数 B1/11F
用途 事務所・共同住宅・駐車場 用途 事務所 用途 事務所・駐車場・店舗
2 2 2
延床面積 53,790.26m 延床面積 2,673.88m 延床面積 10,200.29m
建築時期 1994年2月 建築時期 1997年12月 建築時期 1991年7月
稼働率(%) 稼働率(%) 実績稼働率 2021年1月時点予想稼働率 稼働率(%) 実績稼働率 2021年1月時点予想稼働率
100.0 100.0 100.0 95.2
83.4 100.0
90.0 99.4 90.0 90.0 100.0 100.0
80.0 96.4 80.0 80.0
70.0 70.0 78.5 60.8 70.0 77.9
78.5
60.0 60.0 60.0
50.0 50.0 50.0
'20/5 '20/8 '20/11 '21/2 '21/5 '20/5 '20/8 '20/11 '21/2 '21/5 '20/5 '20/8 '20/11 '21/2 '21/5
都心部からのアクセスが良好で、総合的に高い設備水準の大型 連続階での募集ということを生かし、集約、拡張、縮小等、 都心エリアと比較した際の相対的な割安感を幅広くマーケットに
ビルでありながら、中心部のビルと比較し、相対的に割安感がある 様々な面積ニーズに対応できる区画であることをPR。 訴求することで、品川エリア内外の移転ニーズを取り込むことに成功。
ことをマーケットに訴求し、複数の申込を受領している。 複数の申込を受領し1テナントで成約。 順調に埋め戻しが進んでいる。
2021年5月末の稼働率は83.4％、新規成約に伴い7月末時点 2021年5月の稼働率は100％。 2021年5月末時点の稼働率は95.2％。
で84.5%に上昇予定であるが、その後、別区画の解約到来により、
再度、稼働率が低下することが見込まれている為、今期も継続して
リーシング強化物件に。 本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
19
2021年11月期リーシング強化物件
Ｄａｉｗａリバーゲート 新宿マインズタワー Ｄａｉｗａ赤坂ビル
(取得価格：28,000百万円) (取得価格：66,900百万円) (取得価格：9,200百万円)
東京メトロ半蔵門線「水天 「新宿」駅から徒歩約5分 東京メトロ千代田線「赤
宮前」駅から徒歩約3分、 に所在する高層オフィスビ 坂」駅から徒歩2分の距離
東京メトロ日比谷線・都営 ル。 に位置し、東京メトロ丸ノ
地下鉄浅草線「人形町」 本物件は、JR「新宿」駅サ 内線・銀座線「赤坂見附」
駅から徒歩約10分の位置 ザンテラス口よりデッキで接 駅及び同銀座線・南北線
に所在。 続するとともに、都営大江 「溜池山王」駅も利用可
電力供給信頼度の高いス 戸線「新宿」駅に直結する 能
ポットネットワーク受電方式 など、交通の利便性が至 周辺にはテレビ局や大手
を採用するなど、総合的に 極便利。 広告代理店、IT・メディア
高い設備水準であり、周 関連企業が所在し、メディ
辺エリアを代表する大型ビ ア業種を中心に様々な企
ル。 業の入居ニーズを見込む。
所在地 東京都中央区日本橋箱崎町 所在地 東京都渋谷区代々木 所在地 東京都港区赤坂
地積 7,088.66m2 地積 11,500.48m2 地積 2,521.95m2
構造 S/SRC/RC 構造 S/SRC 構造 SRC
階数 B2/20F 階数 B3/34F 階数 B2/7F
用途 事務所・共同住宅・駐車場 用途 事務所・店舗 用途 事務所・店舗・駐車場
2 2 2
延床面積 53,790.26m 延床面積 97,978.74m 延床面積 13,597.97m
99.6%（2021年5月末時点）
83.4%（2021年5月末時点） 96.7%（2021年5月末時点）
稼働率 稼働率 ⇒ 98.2%（2021年11月末見込） 稼働率
⇒ 81.2%（2021年11月末見込） ⇒ 70.9%（2021年11月末見込）
⇒ 87.4%（2022年5月末見込）
建築時期 1994年2月 建築時期 1995年9月 建築時期 1990年9月
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
20
Section 3
外部成長
開発案件への取組み進捗(日本橋馬喰町一丁目開発プロジェクト)
日本橋馬喰町一丁目開発プロジェクト 本開発事業のポイント
予想完成図 本事業は、本投資法人として初の開発プロジェクト。不動産売買市場の競争が依然と
して激しい環境下において、都心立地の開発用地を取得した上で新築オフィス物件を
開発するもの
資産運用会社内に専門知識を有する不動産開発チームを内製化
プロジェクト・マネジメント業務を株式会社サンケイビルに委託：開発に関するリスクの
低減（開発コスト超過、スケジュール遅延、開発物件の品質等）
工事請負契約及び設計監理契約を日本国土開発株式会社と締結：完工リスクの
低減
資産運用会社のリーシング経験、テナント・ネットワークを活かし、建物竣工後、早期の
リースアップを目指す
竣工後の巡航期NOI利回りは、4.2％を想定
プラン改善によりNOI利回り向上を目指す
物件概要 ＜プラン変更前＞ ＜プラン変更後＞
土地取得日 2020年11月13日 建物完成後の想定取得価格 5,607百万円（予定） 5,736百万円（予定）
所在地/駅距離 東京都中央区日本橋馬喰町/JR総武線「馬喰町」駅 徒歩1分 主要建築関連工事費 1,832百万円（予定） 1,961百万円（予定）
土地価格 3,775百万円
建物完成後の延床面積 4,842.30㎡ 4,894.14㎡
土地面積 620.93㎡
巡航期想定NOI利回り 4.1％ 4.2％
建物完成後の構造 鉄骨造陸屋根10階建 (予定)
（注）上記は現時点の想定又は予定に基づく数値等が含まれており、変動が生じる可能性があります。
竣工時期 2022年11月（予定）
<着工時現場写真（2021年6月末）>
<プラン変更の主な内容>
スケジュール
1Fの店舗部分及び2F以上の事務所フロア拡張に
2020/10契約 売買契約締結・決済、
2020年11月期(第30期)
2020/11決済 PJM/設計/工事請負契約締結 よる専有面積の増加
外装デザインのグレードアップ
2021年11月期(第32期) 2021/6 新築建物着工
屋上テラスを設置。これにより10F事務所のフロアの
2022年11月期(第34期) 2022/11（予定） 新築建物竣工
賃料増額を見込む
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
22
2021年5月期譲渡物件及びポートフォリオの質向上に向けた取組み
【譲渡】 Daiwa京橋ビル
譲渡日 2020年12月23日 土地面積/延床面積 596.19㎡ / 4,069.15㎡ （注1）譲渡益は2021年5月期実績。
（注2）NOI利回りは、2020年11月期実
所在地/駅距離 東京都中央区八丁堀/「八丁堀」駅徒歩2分
績年換算NOIを譲渡価格で除し
階数・構造 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建
て算出。
譲渡価格 4,200百万円
竣工時期 1974年10月 (築46年、譲渡日時点)
鑑定価格 3,450百万円（2020年5月期末）
譲渡益（注1） 約1,026百万円 譲渡価格ベースNOI利回り 3.8％（注2）
直近7期のポートフォリオの質向上に向けた取組み
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
2018年5月期 2018年11月期 2019年5月期 2019年11月期 2020年5月期 2020年11月期 2021年5月期
日本橋 築古物件を
取得 馬喰町一丁目 譲渡
開発用地
Daiwa Daiwa Daiwa Daiwa Daiwa Daiwa Daiwa Daiwa 日本橋
コンカード横浜
神田イーストビル 神田須田町ビル 品川御殿山ビル 笹塚タワー 笹塚ビル 晴海ビル 三田2丁目ビル 中野坂上ビル セントラルスクエア
入替 入替 交換取引 入替 入替
譲渡
新宿
Daiwa名駅ビル Daiwa Daiwa Daiwa Daiwa
マインズタワー
御成門ビル 大崎3丁目ビル 神保町ビル Daiwa新橋510ビル 京橋ビル
※一部
持分の 売却益の活用
売却