2021年1月20日現在
大和証券オフィス投資法人
2020年11月期(第30期)決算説明資料
銘柄コード：8976
MEMO
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
1
目次
Section 3
外部成長
2020年11月期決算説明会のトピックス 4
2020年11月期における資産入替について 23
2020年11月期におけるコロナ禍の影響について 5
本投資法人初の開発案件への取組みについて 24
コロナ禍における業績予想の前提等について 6
2021年5月期譲渡物件及びポートフォリオの質向上に向けた
取組み 25
Section 1 取得・売却方針、物件取得の検討状況 26
資産規模の推移と取得実績 27
2020年11月期決算及び業績予想ハイライト
2020年11月期決算ハイライト 9
2021年5月期・ 2021年11月期業績予想ハイライト 10
Section 4
分配金の推移 11 財務戦略
有利子負債の状況 29
2020年11月末における投資主の状況について 32
Section 2
内部成長 Section 5
東京のオフィスビルの賃貸市場動向 13 ESGの取組み
賃貸事業分析 14
環境 34
ポートフォリオマップ：契約賃料単価の前期比較増減 18
社会 35
内部成長の方針 19
社会 / ガバナンス 36
2021年5月期リーシング強化物件 20
SDGs / 新型コロナウイルス感染症に伴う取組み 37
Appendix
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2
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3
2020年11月期決算説明会のトピックス
内部成長関連
n 2020年11月期末稼働率は、98.9％（2020年5月期末： 99.5％）
n 契約更新・テナント新規入居による月額賃料の増額が継続
n 2020年11月期分配金実績は、13,817円（前期比+222円、+1.6％）
n 2020年11月期における新型コロナウイルス感染症拡大に伴う業績への影響は軽微
契約更新時 契約更新時 テナント入替時 分配原資の
増額割合 賃料増減率 賃料増減率 伸び率(年換算)
32.7％ +10.6％ +16.7％ 3.9％
詳細は16ページ 詳細は17ページ 詳細は15ページ
外部成長関連
n 本投資法人初の開発プロジェクトとなる日本橋馬喰町一丁目開発プロジェクトの日本橋馬喰町一丁目開発用地
(土地)（取得価格：3,775百万円、取得日：2020年11月13日）を取得 詳細は24ページ
n Daiwa新橋510ビル（譲渡価格：2,530百万円、 譲渡日：2020年11月12日）、
Daiwa京橋ビル（譲渡価格：4,200百万円、 譲渡日：2020年12月23日）を譲渡
→物件入替及び物件譲渡による余剰資金を含む手元資金の有効活用を検討 詳細は23、25ページ
財務情報／ESG関連
n 本投資法人初のグリーンボンドを発行（2020年9月） 5年債：15億円、 10年債：24億円
n 格付 日本格付研究所（JCR）：AA（安定的）
格付投資情報センター（R&I）：AA-（安定的）
n LTV：41.8％（2020年11月期末）
n ESG：GRESBリアルエステイト評価 GreenStar 2スター、 グリーンビル認証取得比率 43.4％（2021年1月20日時点）
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4
2020年11月期におけるコロナ禍の影響について
2020年11月期におけるコロナ禍の影響
2020年11月期におけるコロナ禍の業績への影響は軽微。期初に見込んだ「コロナ禍考慮既存賃共収入減」は未使用。
コロナ禍の影響は2021年5月期以降に後ずれすることを見込み、当期において、未使用分を修繕費及び前倒しリーシング費用に充当
2020年11月期 2020年11月期
（第30期）予想 （第30期） 差異 コメント
（2020年7月時点） 実績
コロナ禍考慮既存賃共収入減 ▲96百万円 未使用 +96百万円
・コロナ禍による一時的影響として、
保守的に既存賃共収入の減少、
コロナ禍影響考慮前稼働率 98.6％ − − 稼働率の低下を見込んだが、
2020年11月期における業績へ
業績予想前提/実績稼働率 の影響は軽微
97.9％（▲0.7％） 98.9％（−） +1.0％（−）
（コロナ禍影響考慮分）
・コロナ禍による賃共収入減少見込
修繕費 575百万円 670百万円 +94百万円
未使用分を修繕費に充当
分配金 13,700円 13,817円 +117円 ・分配金は微増
コロナ禍におけるテナントへの対応
2020年7月17日公表時点 2021年1月20日公表時点
賃料支払猶予及び賃料減額打診区画数 129区画（全区画の14.4％） 161区画（全区画の17.9％）
支払猶予：36区画、フリーレント付与：1区画、
上記打診における対応区画数 支払猶予：37区画
減額：2区画
未収賃料（合意済未収案件含む） 270百万円 160百万円
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コロナ禍における業績予想の前提等について
業績予想の前提（2021年1月20日公表）
コロナ禍考慮既存賃共収入の減少分を修繕費で調整し、2021年5月期（第31期）は物件売却益の一部を充当、
2021年11月期（第32期）においては内部留保を取り崩すことで分配金水準を維持
2021年5月期 2021年11月期
コメント
（第31期） （第32期）
▲270百万円 ・第31期の既存賃共収入減少の分には、フリーレント付
コロナ禍考慮既存賃共収入減 ▲40百万円
期初予想：▲142百万円 与の他、前倒しリーシング費用等も見込む
コロナ禍影響考慮前稼働率 97.8％ 96.1％
期初予想：96.6％
・第31期予想には、大口テナント退去を見込み、32期は
業績予想前提稼働率 95.7％（▲2.1％） 大口テナント退去の他、保守的に予想
95.8％（▲0.3％）
（コロナ禍影響考慮分） 期初予想：95.5％（▲1.1％）
338百万円 ・第31期は30期比で▲331百万円削減
修繕費 221百万円
期初予想：235百万円 ・第32期は31期比で▲117百万円削減
・第31期：物件売却益約10.3億円のうち、約2.8億円
13,900円 を当期分配金に充当し、約7.5億円を内部留保へ
13,900円
分配金 （うち不動産等売却益：570円）
期初予想：13,700円
（うち内部留保取崩：200円） ・第32期：内部留保の取崩約1億円で第30期、第31
期売却2物件の収益剥落分を充当
解約予告通知受領推移（月次、オフィス・店舗区画のみ） 内部留保の活用方針
（坪） 大口テナント退去を除いた解約予告通知は2020年6月をピークに減少傾向に ＜内部留保額＞
1,500 30期末 ：約11億円
大口テナント解約分
解約面積 ＋31期圧縮積立繰入額：約 7億円
1,000
31期末 ：約18億円
500
n 第31期末の内部留保額は約18億円（見込）
0 n 物件入替等に伴う一時的な減収等（近い将
20年 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 来回復が見込めるもの）を補填するため、内
3月 部留保の取崩を行う方針
解約件数 4件 10件 6件 8件 7件 6件 8件 5件 2件 ７件
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MEMO
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Section 1
2020年11月期決算及び業績予想ハイライト
2020年11月期決算ハイライト
2020年11月期（第30期）実績
2020年5月実績 2020年11月実績 差 要因 項目
営業収益 14,272 百万円 14,849 百万円 + 577 百万円
n 期中売却物件（1件）売却益 +336百万円
営業費用 6,959 百万円 7,133 百万円 + 173 百万円 n 既存物件（57件）（注4）賃共収入 +204百万円
増加
営業利益 7,312 百万円 7,715 百万円 + 403 百万円 n 水道光熱費収入 + 79百万円
n 前期取得物件（2件）賃共収入通期寄与 + 76百万円
営業外費用 635 百万円 606 百万円 ▲ 29 百万円
n 前期売却物件（1件）賃共収入 ▲ 99百万円
当期純利益 6,687 百万円 7,124 百万円 + 437 百万円 減少 n 前期売却物件（1件）売却益 ▲ 15百万円
1口当たり分配金 13,595 円 13,817 円 + 222 円 n 期中売却物件（1件）賃共収入 ▲ 7百万円
1口当たりNAV （注1） 744,269 円 746,455 円 + 2,186 円
n 修繕費 +131百万円
期末稼働率 99.5% 98.9% ▲0.6% 増加 n 公租公課（賃貸事業費用） + 34百万円
99.5% 99.0% ▲0.5% n 資産運用報酬 + 31百万円
期中平均稼働率（注2）
NOI利回り（年換算）（注3） 4.6% 4.7% +0.1% 減少 n 水道光熱費 ▲ 19百万円
(注1) 1口当たりNAV＝(出資総額+期末鑑定評価額合計額-期末物件簿価合計額)÷発行済投資口数。
2020年11月期の1口当たり分配金は、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額
(注2) 期中平均稼働率は各期中における月末時点の稼働をもとに算出。
(328百万円)を控除した金額を発行済投資口の総口数で除して計算しています。
(注3) NOI利回り(年換算)は簿価ベースによる算出。NOIは期末保有物件を年換算。
(注4) 既存物件(57件)は、2020年11月期末保有物件(60件)から、2020年5月取得2物件、 2020年11月期取得1物件を差し引い
たもの。
要因 項目
(ご参考)2020年11月期予想・実績比較 +336百万円
n 期中売却物件（1件）売却益
2020年11月期予想 増加 n コロナ禍考慮既存賃共収入未使用分 + 96百万円
2020年11月実績 差 既存物件（59件）(注5)賃共収入 + 61百万円
（2020年7月開示） n
営業収益 14,421 百万円 14,849 百万円 + 428 百万円 n 水道光熱費収入 ▲ 67百万円
減少 n 期中売却物件（1件）賃共収入 ▲ 7百万円
営業費用 7,057 百万円 7,133 百万円 + 76 百万円
n 修繕費 + 94百万円
当期純利益 6,738 百万円 7,124 百万円 + 385 百万円
増加 n 外注委託費 + 58百万円
1口当たり分配金 13,700 円 13,817 円 + 117 円 n 資産運用報酬 + 21百万円
減少 n 水道光熱費 ▲105百万円
稼働率 97.9% 98.9% +1.0%
(注5) 既存物件(59件)は、2020年11月期末保有物件(60件)から、2020年11月期取得1物件
（日本橋馬喰町一丁目開発用地）を差し引いたもの。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
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2021年5月期・ 2021年11月期業績予想ハイライト
2021年5月期（第31期）見通し 要因 項目
2021年5月期予想 2020年11月期との差 増加 n 期中売却物件（1件）売却益 +1,036百万円
営業収益 14,805 百万円 ▲43 百万円 n 前期売却物件（1件）売却益 ▲ 336百万円
営業費用 6,621 百万円 ▲512 百万円 n コロナ禍考慮既存賃共収入減 ▲ 270百万円
n 既存物件（58件）（注3）賃共収入 ▲ 231百万円
営業利益 8,184 百万円 + 468 百万円 減少
n 水道光熱費収入 ▲ 85百万円
営業外費用 588 百万円 ▲17 百万円 n 期中売却物件（1件）賃共収入 ▲ 77百万円
n 前期売却物件（1件）賃共収入 ▲ 61百万円
当期純利益 7,593 百万円 + 468 百万円
1口当たり分配金 13,900 円 + 83 円 増加 n 公租公課（一般管理費） + 17百万円
期末想定稼働率 95.7% ▲3.2% n 修繕費 ▲ 331百万円
減少 水道光熱費
期中想定稼働率 （注1）
96.9% ▲2.1% n ▲ 111百万円
（注2）
想定NOI利回り（年換算） 4.6% ▲0.1% 2021年5月期の1口当たり分配金は、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額(756百万円)を
控除した残額を発行済投資口の総口数で除して計算しています。なお、圧縮積立金繰入額は、
運用状況により、変更となる可能性があります。
要因 項目
2021年11月期（第32期）見通し 増加
n コロナ禍考慮既存賃共収入減の差額 + 230百万円
n 水道光熱費収入 + 126百万円
2021年11月期予想 2021年5月期との差 n 前期売却物件（1件）売却益 ▲1,036百万円
減少 n 既存物件（59件）（注4）賃共収入 ▲ 211百万円
営業収益 13,874 百万円 ▲930 百万円 n 前期売却物件（1件）賃共収入 ▲ 10百万円
営業費用 6,542 百万円 ▲79 百万円
営業利益 7,332 百万円 ▲851 百万円 増加 n 水道光熱費 + 71百万円
n 修繕費 ▲ 117百万円
営業外費用 590 百万円 + 2 百万円 減少 n 資産運用報酬 ▲ 25百万円
当期純利益 6,739 百万円 ▲854 百万円
2021年11月期の1口当たり分配金は、当期未処分利益に内部留保した圧縮積立金の一部
1口当たり分配金 13,900 円 -円 （98百万円）を取り崩した金額を発行済投資口の総口数で除して計算しています。 取り崩し前
期末想定稼働率 95.8% + 0.1% の1口当たり分配金は13,700円です。なお、圧縮積立金取崩額は、運用状況により、変更となる
可能性があります。
期中想定稼働率（注1） 95.6% ▲1.3% (注1) 期中想定稼働率は各期中における月末時点の稼働をもとに算出。
（注2） (注2) 想定 NOI利回り(年換算)は2020年11月期の簿価をベースに2021年5月期売却物件を考慮して算出。
想定NOI利回り（年換算） 4.7% + 0.1% (注3) 既存物件(58件)は、2020年11月期末保有物件(60件)から、2020年11月期取得1物件、2021年5月期売却1物
件を差し引いたもの。
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(注4) 既存物件(59件)は、2020年11月期末保有物件(60件)から、2021年5月期売却1物件を差し引いたもの。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
10
分配金の推移
1口当たり分配金(予想・実績)の推移
(円) (円)
n 20期連続での増配を達成
4,100 4,850 5,500 6,250 7,200 7,540 7,820 8,700 9,350 9,850 10,550 10,700 10,770 11,000 11,850 12,300 13,000 13,400 13,700 13,900
3,600 4,850 5,350 5,500 6,550 7,300 7,570 8,328 9,000 9,750 9,900 10,560 10,710 10,800 11,400 12,000 12,400 13,200 13,700 13,700 13,900
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Section 2
内部成長
東京のオフィスビルの賃貸市場動向
東京オフィスビルの賃貸市場状況 都心5区オフィスの賃料と空室率の動向
(円/坪) 賃料
24,000 10.0% (円/坪)
都心5区大規模オフィスビル（注1）の賃料と空室率
35,000 2008/2 (賃料)
22,000 8.0%
21,773円
20,000 6.0% 33,000
2020/6
4.54% (空室率)
18,000 4.0% 31,000 2020/12
レンタル・マーケット・クロック
(イメージ図)
2019/6
16,000 既存ビル平均賃料(左軸) 2.0%
29,000
既存ビル空室率(右軸) 2017/12
2018/6 2017/6
14,000 0.0%
'01/01
'02/01
'03/01
'04/01
'05/01
'06/01
'07/01
'08/01
'09/01
'10/01
'11/01
'12/01
'13/01
'14/01
'15/01
'16/01
'17/01
'18/01
'19/01
'20/01
27,000
2010/6
出所：三鬼商事 2004/1
オフィスビルマーケット中期予測 25,000
(坪) 2012/7
予測値 2011/12
(注1) 23,000
500,000 10.0%
500,000 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8%
400,000
400,000 8.0% 都心5区オフィスビル全体平均（注2）の賃料と空室率
(円/坪)
300,000
300,000 6.0% 2020/6 2020/12
20,000
2008/9
200,000 4.0% 19,000
200,000
18,000 2007/9
2017/12
100,000
100,000 2.0% 17,000 2018/6 2004/1
16,000
00 0.0% 2016/6
新規供給(グレードA等) 新規供給(その他) 15,000
2012/7
(100,000) 新規需要面積 空室率 14,000
-100,000 -2.0%
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24 0% 1% 2% 空室率 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9%
出所：シービーアールイー(株) オフィスマーケット中期予測 (2020年∼2024年) 出所：三幸エステートのデータを当社にて加工。
（注1）2020年6月時点での予測値。 （注1）大規模オフィスビルは、ワンフロア面積が200坪以上の物件。
（注2）2004年までは新規供給の内訳なし（合計のみ）。 （注2）オフィスビル全体平均は、大規模から小規模(20坪未満)オフィスビルまで含
む。
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賃貸事業分析(1) ∼稼働率及び入退去率の推移∼
期末稼働率の推移 テナント入退去の推移とその理由（注）
(件)
(％)
稼働率(実績) 予想稼働率 予想稼働率(2020年7月開示時点)
50
44
42 43
38
40
30
30
30 26 25
24 25 23
25
22 22
18 18
20 17 16
13 12 15 11
9 11 10
7
10 4 4 5 6
12 2 3
-2 7
0 -5
-10
-11
-13 -13 -13 -13 -13
入退去率推移（注） -20 -15
-20 -19 -20
-17 -18
-25 -24
-30 -26 -26 -27
-31
-40
'12/11期
'13/11期
'14/11期
'15/11期
'16/11期
'17/11期
'18/11期
'19/11期
'20/11期
'12/5期
'13/5期
'14/5期
'15/5期
'16/5期
'17/5期
'18/5期
'19/5期
'20/5期
入居件数 退去件数 入居件数と退去件数の差
20/11期 コスト 拡張 集約 縮小 立地
その他 合計
内訳 削減 移転 移転 移転 改善
入居 0 18 0 1 1 2 22
退去 11 0 4 12 0 0 27
前期件数 10
前期件数 2 前期件数 3 （注）住居及び倉庫テナントの入退去は除く。
（注） 賃貸可能面積に対する入居及び退去の契約面積比率の推移。
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14
賃貸事業分析(2) ∼基礎体力の向上∼
n 直近のペースからは若干鈍化したものの、契約更新・テナント新規入居による月額賃料の増額は過去6年間の平均ペースを維持
n 基礎体力の向上による賃料収入増は、ほぼストレートに分配原資の増加につながる
契約更新・テナント新規入居による月額賃料の増額
(千円/月)
40,000
37,565
契約更新 テナント入替
35,000 32,295
30,000 28,225
25,528 18,441 27,020
11,134
25,000
21,804 21,309 9,137 21,849 22,165
6,680
20,000 14,686
7,432 6,663 8,420
15,000 14,376 14,246 12,747 12,521
766
10,000
9,020 6,438 3,988 21,161
18,847 19,087 19,123
3,157 13,479 14,371 15,185 13,745
5,000 12,334
7,938 8,759 8,787
5,862
0
2015年5月期 2015年11月期 2016年5月期 2016年11月期 2017年5月期 2017年11月期 2018年5月期 2018年11月期 2019年5月期 2019年11月期 2020年5月期 2020年11月期 2015年5月期
12期単純平均
以降を
単純平均
基礎体力の向上による分配原資の増加率
2015年5月
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
期以降を
5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期
単純平均
6ヶ月
賃共収入の 0.7% 1.0% 0.8% 0.7% 1.4% 1.2% 1.2% 1.5% 1.9% 1.3% 1.6% 1.0% 1.2%
換算
伸び率
（注1） 年率
1.3% 2.0% 1.7% 1.5% 2.8% 2.4% 2.3% 3.0% 3.9% 2.6% 3.1% 2.0% 2.4%
換算
6ヶ月
分配原資の 1.5% 2.1% 1.8% 1.5% 2.9% 2.4% 2.3% 2.9% 3.8% 2.6% 3.0% 2.0% 2.4%
換算
伸び率
（注2） 年率
3.0% 4.3% 3.6% 2.9% 5.8% 4.9% 4.7% 5.8% 7.6% 5.1% 6.0% 3.9% 4.8%
換算
（注1）各期の基礎体力向上による賃料増加額(月額賃料増加額×6ヶ月)を各期の直前期における賃共収入で除して算出。
（注2）各期の基礎体力向上による賃料増加額(月額賃料増加額×6ヶ月)を各期の直前期における当期純利益で除して算出。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
15
賃貸事業分析(3) ∼更新対象テナントの賃料増減率推移∼
2020年11月期契約更新テナント 更新対象テナント(区画)の賃料増額・減額率推移
※2020年5月末の賃貸面積：364,836.94㎡に対して、2020年11月期中に契約更新があった契約 14期連続の賃料
面積の比率。
増額改定を実現
更新対象外で解約 (％)
20.0
1.9%
9.8 9.9 9.6 10.6
更新対象面積 更新対象外面積(解約分を除く） 9.0 7.3 6.1 8.1 7.8 6.6 7.2 7.3
10.0 4.3 5.2
20.2% 77.9% 9.0 7.2 6.1 8.1 7.8
9.9 9.6 10.6
5.2 4.2 7.0 7.3
0.0
0.0 0.0 -5.1 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
-12.3
-10.0 -4.9 -21.2
*2 -20.0 増額率 減額率
*1 賃料増減率
-30.0
（注）賃料更新の合意に至った各賃貸借契約における更新前の契約賃料に対する賃料増額・減額率を示して
います。賃料増減率は増額と減額をネットして算出しています。
契約更改時賃料増額率
(2020年11月期の増額改定における月額賃料改定額の比率) （注）
＊1 2018年5月期の減額はサブリース契約の数テナントがマスターリース契約に変更されたもの。 15％以上
＊2 2019年5月期の減額は前所有者の判断で、減額について既に合意が為されていたもの。
34％ 賃料増額物件
0％∼2％未満
13％ l Daiwa銀座ビル
契約更新時期一覧(賃貸面積ベース) l Daiwa築地駅前ビル
2％∼
(％) 予定 5％未満
l 新四curumuビル
月額賃料 l Daiwa渋谷宮益坂ビル
30.0 14％
増額率
23.0 l Daiwa麻布テラス
20.2 19.4 19.1 10.6％
20.0 18.7 (前期：9.6％)
l Daiwa青山ビル
l Daiwaリバーゲート
10％∼
l Daiwa西新宿ビル 等
10.0 15％未満
5％∼10％未満
13％
26％
月額賃料増加額
0.0
15,185千円/月
'20/11期 '21/5期 '21/11期 '22/5期 '22/11期 （注）比率は月額賃料総額ベース。
（注） 2020年11月末の賃貸面積：359,749.01㎡に対して、各期に契約更新が予定されている
契約面積の比率。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
16
賃貸事業分析(4) ∼契約賃料の状況∼
テナント入替時の月次賃料総額及び増減率推移 契約賃料と賃料単価指数の推移(月額)
(円/坪)
30,000 110.00
(月額賃料総額、千円)
89.86
前テナント(左軸） 新規テナント（左軸） 27,000
89.86
100.00
88.35 90.90
88.35
90.90
90.00
120,000
増減率（右軸） 30.0% 24,000
27.9% 20,121
20,121 80.00
23.1% 21,000
96,294 98,246 23.0% 70.00
100,000 79,804 25.0% 20,307
83,772 18,000 20,307
契約賃料（注1） 19,759
19,759 60.00
16.0%
78,609 15,000
66,104 63,923 賃料単価指数(前期比、右軸)（注2） 50.00
80,000 20.0%
56,967
12,000 40.00
14.9%
'09/11期末
'10/11期末
'11/11期末
'12/11期末
'13/11期末
'14/11期末
'15/11期末
'16/11期末
'17/11期末
'18/11期末
'19/11期末
'20/11期末
'09/5期末
'10/5期末
'11/5期末
'12/5期末
'13/5期末
'14/5期末
'15/5期末
'16/5期末
'17/5期末
'18/5期末
'19/5期末
'20/5期末
51,027 16.7%
60,000 39,893 15.0%
46,557
39,893
40,000 10.0% （注1）契約賃料は、各期末時点で契約しているテナントとの月額契約賃料を平均したもの。
（注2）賃料単価指数は、個別物件の賃料単価の収益率を‘09/5期末を100として指数化したもの。
20,000 5.0% 前期末比月額契約賃料（注）の増減
(百万円) テナント新規
入居による増加
0 0.0% 2,300 賃料改定
+46 -62 による増加
'18/5期 '18/11期 '19/5期 '19/11期 '20/5期 '20/11期 2,250
（注）同区画でのテナントの入替による月次賃料を比較。 2,201 +15 -0 -11
2,200 2,189
比率は月額賃料総額ベース。
’20年11月期におけるテナント入替による賃料上昇物件 2,150 テナント解約
賃料改定
による減少 物件売却
による減少 による減少
2,100
l Daiwa銀座ビル l Daiwa目黒スクエア
2,050
l Daiwa日本橋堀留町ビル l Daiwa西新宿ビル
2,000
l 新四curumuビル l コンカード横浜
1,950
l Daiwa渋谷スクエア l Daiwa品川御殿山ビル 等
1,900
’20/5期末 ’20/11期末
月額賃料増加額：6,663千円/月
月額契約賃料 月額契約賃料
（注） 月額契約賃料とは、各期末時点で契約を締結しているテナントから得られる最終賃料の合計。
新宿マインズタワーの月額契約賃料は7分の3に、コンカード横浜の月額契約賃料は100分の75に調整済み。
日本橋セントラルスクエアの月額契約賃料は区分所有者間の取り決め等に基づき60.99％に調整済み。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
17
ポートフォリオマップ：契約賃料単価の前期比較増減
東京主要5区 首都圏
前期比較
契約賃料単価の増減
賃料単価上昇 : 26件
Daiwa荻窪タワー Daiwa東池袋ビル
○ の中の数字は連続上昇を示す Daiwa中野坂上ビル
Daiwa荻窪ビル 6
(例： 2 は２期連続上昇)
Daiwa目黒スクエア Daiwa品川御殿山ビル
32件
8
賃料単価維持 : 7 Daiwa品川Northビル
賃料単価下落 : 1件
ラクアス東新宿
Daiwa新宿ウエストビル Daiwa三崎町ビル Daiwa猿楽町ビル
Daiwa神保町3丁目ビル Daiwa神田須田町ビル コンカード横浜 5
4
Daiwa西新宿ビル 5 Daiwa神田イーストビル 日本橋馬喰町一丁目開発用地
新四curumuビル Daiwa神田美倉町ビル Daiwa東日本橋ビル
新宿マインズタワー 10
Daiwa日本橋本石町ビル Daiwa小伝馬町ビル Daiwa上大岡ビル 3
3 Daiwa日本橋堀留町ビル
Daiwa麹町4丁目ビル
日本橋セントラルスクエア
キリン日本橋ビル
Daiwa笹塚タワー 大和茅場町ビル 3 Daiwaリバーゲート
3 Daiwa笹塚ビル Daiwa神宮前ビル Daiwa赤坂ビル Daiwa京橋ビル Daiwa八丁堀駅前ビル
Daiwa銀座アネックス Daiwa八丁堀駅前ビル西館
4 Daiwa青山ビル 15 Daiwa築地駅前ビル
Daiwa南青山ビル Daiwa銀座ビル Daiwa築地ビル
Daiwa SHIBUYA EDGE
11 Daiwa Daiwa西新橋ビル 8
Ｅ・スペースタワー 渋谷 Daiwa月島ビル
神泉プレイス 宮益坂ビル Daiwa晴海ビル
Daiwa渋谷スクエア DaiwaＡ浜松町ビル
7 Daiwa麻布台ビル
Daiwa代官山ビル Daiwa芝大門ビル
Daiwa恵比寿4丁目ビル
Daiwa三田２丁目ビル Daiwa芝浦ビル
Daiwa麻布テラス
J R 山 手 線
J R 埼 京 線
Daiwa北浜ビル
J R 中 央 線
JR横須賀線・
総 武 快 速
（注） 2020年11月期取得物件は●でプロットしています。
地方主要都市
2020年11月30日現在
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
18
内部成長の方針
「凡事徹底」による継続的な内部成長、物件価値の最大化 DOI投資運用部・運用チーム(9名)
本投資法人のポートフォリオを構成する物件全てに担当者を配置し、
スペシャリスト集団による物件価値の最大化を目指しています。
宇田川 博司 石井 宏太郎 柳澤 康介 荒井 純 上村 千恵
（14年6ヶ月） （14年9ヶ月） （6年11ヶ月） （14年9ヶ月） （14年7ヶ月）
l 正確な賃貸マーケットの把握
l 定期訪問による入居テナントの要望/動向把握
現状把握
l 物件の特性把握
小畠 勇樹 水楢 昂裕 岩崎 純 森川 丈
（8年3ヶ月） （6年9ヶ月） （4年3ヶ月） （2年2ヶ月）
l 仲介業者からの情報収集 コンストラクション・マネジメント部(8名)
l テナント満足度調査実施及び対策立案
内部成長の エンジニアリング : 資産の工事計画を策定し、実施しています。
l 周期的な物件実査
ための活動
l 早期の埋戻しによる安定した稼働率の保持
l 強固なテナントリレーションによる安定的運営の実現
内部成長の 宇田川 博司 村山 直樹 大野 和良 武田 直之
l 計画的な中長期運用に基づく収益の確保
実現 （14年6ヶ月） （5年7ヶ月） （14年2ヶ月） （5年4ヶ月）
梅澤 尚基 平林 孝啓 髙谷 淳平 三浦 庸介
物件価値の最大化を目指す
（14年10ヶ月） （5年8ヶ月） （7年8ヶ月） （2ヶ月）
(注)カッコ内の年数は当該業務に携わった年数を記載しています(2021年1月20日時点)。資産運用会社における勤務年数を
示すものではありません。
運用企画部(6名)
ミドルオフィス業務 : ポートフォリオに関する予算、実績の管理を行っています。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
19
2021年5月期リーシング強化物件
Ｄａｉｗａリバーゲート Ｄａｉｗａ神宮前ビル Ｄａｉｗａ品川Northビル
(取得価格：28,000百万円) (取得価格：2,800百万円) (取得価格：7,710百万円)
n 東京メトロ半蔵門線「水天 n 東京メトロ銀座線「外苑 n JR各線「品川」駅から徒歩
宮前」駅から徒歩約3分、 前」駅から徒歩約7分の位 約11分、京浜急行電鉄
東京メトロ日比谷線・都営 置に所在。 「北品川」駅から徒歩約5
地下鉄浅草線「人形町」 n 外苑西通りに面した視認 分の位置に所在。
駅から徒歩約10分の位置 性の高いオフィスビルで、低 n ＪＲ「品川」駅東口の品川
に所在。 層でデザイン性が高い外観 グランドコモンズ、品川イン
n 電力供給信頼度の高いス を有し、貸室は柱が無い長 ターシティ等の超高層ビル
ポットネットワーク受電方式 方形の形をしたフロアーと 群至近エリアに位置し、基
を採用するなど、総合的に なっている。 準階フロアーが250坪を超
高い設備水準であり、周 える広いスペースを有してい
辺エリアを代表する大型ビ る。
ル。
所在地 東京都中央区日本橋箱崎町 所在地 東京都渋谷区神宮前 所在地 東京都品川区北品川
地積 7,088.66m2 地積 887.69m2 地積 2,345.20m2
構造 S/SRC/RC 構造 RC 構造 SRC
階数 B2/20F 階数 B1/4F 階数 B1/11F
用途 事務所・共同住宅・駐車場 用途 事務所 用途 事務所・駐車場・店舗
2 2 2
延床面積 53,790.26m 延床面積 2,673.88m 延床面積 10,200.29m
96.4%（2020年11月末時点） 78.5％(2020年11月末時点) 100％（2020年11月末時点）
稼働率 稼働率 稼働率
⇒ 83.2%（2021年5月末見込） ⇒ 60.8%（2021年5月末見込） ⇒ 77.9%（2021年5月末見込）
建築時期 1994年2月 建築時期 1997年12月 建築時期 1991年7月
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
20
MEMO
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
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21
Section 3
外部成長
2020年11月期における資産入替について
築古物件を譲渡し、開発プロジェクトに取り組むことで、本入替前までの課題を解決
【譲渡】 Daiwa新橋510ビル 本入替前までの課題
譲渡日 2020年11月12日 n 築古（築46年）のDaiwa新橋510ビルは旧耐
所在地/駅距離 東京都港区新橋/各線「新橋」駅徒歩6分 震基準の物件であることから、将来的な周辺の競
譲渡価格/簿価
2,530百万円 / 合物件に対するリーシング等における競争力の低
2,112百万円（2020年5月期末）
下、中長期的な修繕・更新費の発生への対応、今
鑑定価格 2,530百万円（2020年5月期末）
後発生しうるリスク要因が懸念されていた
譲渡益 336百万円（2020年11月期実績）
土地面積/延床面積 626.18㎡ / 3,653.19㎡
n Daiwa新橋510ビルは、建替が不可避である一
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付
方、本投資法人自ら建替を行うことは、既存テナン
階数・構造
8階建 トへの対応や建物解体・建設に相応の時間とコスト
竣工時期 1974年4月築 (築46年、譲渡日時点) を要すると判断
譲渡価格ベースNOI利回り 4.3％（注）
入替の目的・効果
入替
n 築年数の若返り（築46年→新築）：物件競争
【取得】日本橋馬喰町一丁目開発用地 力の向上と築古ビルの将来の建替リスクの払拭
土地取得日 2020年11月13日
n 駅近立地の獲得：駅上案件という希少立地
東京都中央区日本橋馬喰町/
所在地/駅距離
JR総武線「馬喰町」駅 徒歩1分
n 開発リスク低減：更地からの開発により、既存物
建物完成後の想定取得価格 5,607百万円（予定）
件の建替対比で既存テナント対応や解体に時間が
土地価格 3,775百万円 かからず、早期に収益化が実現（コスト面でも固定
主要建築関連工事費 1,832百万円（予定） 資産除却損や建物解体コストがかからず有利）
土地面積/建物完成後の延床面積 620.93㎡ / 4,842.30㎡
n 譲渡益約３億円の計上、内部留保額は約11億
建物完成後の構造 鉄骨造陸屋根10階建 (予定)
円（30期末現在）に拡大：鑑定評価額と同額
竣工時期 2022年11月（予定）
での売却
竣工後巡航期想定NOI利回り 4.1％
（＊） 2020年11月12日時点。 本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
（注）NOI利回りは、2020年5月期実績年換算NOIを譲渡価格で除して算出。 投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
23
本投資法人初の開発案件への取組みについて
厳しい取得環境下、独自の開発案件に取り組むことで、都心・新築オフィス物件の取得機会を獲得
日本橋馬喰町一丁目開発プロジェクト n 本事業は、本投資法人として初の開発プロジェクト。不動産売買
市場の競争が依然として激しい環境下において、都心立地の開発用
土地取得日 2020年11月13日
地を取得した上で新築オフィス物件を開発するもの
東京都中央区日本橋馬喰町/
所在地/駅距離 n資産運用会社内に専門知識を有する不動産開発チームを内製化
JR総武線「馬喰町」駅 徒歩1分
建物完成後の想定取得価格 5,607百万円（予定） n プロジェクト・マネジメント業務を株式会社サンケイビルに委託：開
土地価格 3,775百万円 発に関するリスクの低減（開発コスト超過、スケジュール遅延、開発
物件の品質等）
主要建築関連工事費 1,832百万円（予定）
n 工事請負契約及び設計監理契約を日本国土開発株式会社と締
土地面積/建物完成後の延床面積 620.93㎡ / 4,842.30㎡
結：完工リスクの低減
建物完成後の構造 鉄骨造陸屋根10階建 (予定)
n 資産運用会社のリーシング経験、テナント・ネットワークを活かし、
竣工時期 2022年11月（予定）
建物竣工後、早期のリースアップを目指す
竣工後巡航期想定NOI利回り 4.1％
n竣工後の巡航期NOI利回りは、4.1％を想定
日本橋馬喰町一丁目開発プロジェクトにおけるスキーム・スケジュール
2020年11月期（第30期） 2021年11月期(第32期) 2022年11月期(第34期) 巡航期
2020/10/21契約、2020/11/13決済 2021/6（予定） 2022/11（予定）
＜売買契約締結・決済＞ ＜PJM/設計/工事請負＞ ＜新築建物着工＞ ＜新築建物竣工＞
DOI DOI DOI DOI
NOI利回り
建築設計・監理
信託受益権売買契約 プロジェクト プロジェクト
工事請負契約
プロジェクト 4.1％
土地引渡 マネジメント契約
業務委託契約
マネジメント契約 マネジメント契約 建物引渡 （巡航期想定）
工事請負契約
国内法人2社 サンケイビル 日本国土開発 サンケイビル 日本国土開発 サンケイビル 日本国土開発
(建物：DOI)
【建築工事】
※追加信託
37.75億円
(土地：DOI※信託受益権) (土地：DOI※信託受益権) (土地：DOI※信託受益権) (土地建物：DOI※信託受益権)
（注）上記は現時点の想定又は予定に基づく数値等が含まれており、変動が生じる可能性があります。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。 24
2021年5月期譲渡物件及びポートフォリオの質向上に向けた取組み
【譲渡】 Daiwa京橋ビル
譲渡日 2020年12月23日 譲渡益 約1,036百万円 （注1）建築時期については、建物の
不動産登記簿謄本に記載が
所在地/駅距離 東京都中央区八丁堀/「八丁堀」駅徒歩2分 土地面積/延床面積 596.19㎡ / 4,069.15㎡
無いため、検査済証が発行さ
階数・構造 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建 れた年月日を記載。
4,200百万円/
譲渡価格/簿価 （注2）NOI利回りは、2020年11月
3,152百万円（2020年5月期末） 竣工時期 1974年10月築（注1） (築46年、譲渡日時点) 期実績年換算NOIを譲渡価
鑑定価格 3,450百万円（2020年5月期末） 譲渡価格ベースNOI利回り 3.8％（注2） 格で除して算出。
Daiwa新橋510ビル、Daiwa京橋ビルの売却により、旧耐震ビルはDaiwa銀座ビル、Daiwa銀座アネックスのみに。
直近7期のポートフォリオの質向上に向けた取組み
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
2018年5月期 2018年11月期 2019年5月期 2019年11月期 2020年5月期 2020年11月期 2021年5月期
日本橋 築古物件を
取得 馬喰町一丁目 譲渡
開発用地
Daiwa Daiwa Daiwa Daiwa Daiwa Daiwa Daiwa Daiwa 日本橋
コンカード横浜
神田イーストビル 神田須田町ビル 品川御殿山ビル 笹塚タワー 笹塚ビル 晴海ビル 三田2丁目ビル 中野坂上ビル セントラルスクエア
入替 入替 交換取引 入替 入替
譲渡
新宿
Daiwa名駅ビル Daiwa Daiwa Daiwa Daiwa
マインズタワー
御成門ビル 大崎3丁目ビル 神保町ビル Daiwa新橋510ビル 京橋ビル
※一部
持分の
売却
売却益の活用
コーポレート 自己投資口取得
アクション
借入金返済
投資主価値向上に資する施策を検討
n 物件入替及び物件譲渡による余剰資金を含む手元資金の有効活用を検討
新規物件取得 借入金返済 自己投資口取得
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。 25
取得・売却方針、物件取得の検討状況
取得方針・売却方針 保有物件の分布図
n 東京主要5区及び同等のエリアへ重点的に投資 築年数(年)
n 立地(駅距離、駅力、集客性、周辺環境)やビルスペック等に対す
る実需の観点から物件を厳選
n 既存ポートフォリオの成長性・収益性が向上する物件を取得
n 築年数25年以内を目処に投資
n 物件の将来的な競争力や収益性等を考慮し、必要な場合は
入替を検討
非不動産会社系REITであることを生かした
ソーシング戦略
n 独立系であることを生かし、事業会社、金融機関、不動産仲介
等、様々な関係先との強固なリレーション構築により多様な
ソーシングルートを確保
n 多様なソーシングによる広範な物件情報の中から厳選の上、
綿密なデータ分析に基づき最適なポートフォリオの拡大を目指す
物件取得の検討件数
駅距離(分)
（＊） 物件数は情報を入手した延べ件数。 （注） 日本橋馬喰町一丁目開発用地は、築年数を0年として記載。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
26
資産規模の推移と取得実績
中期目標の資産規模5,000億円の達成を目指す
5,000
4,648
4,677 4,6934,693 4,597 4,600 4,610 4,631
4,583
4,457 4,394
4,132
3,875
3,640
3,527
3,320
3,113 3,132 3,149 44.3
43.0 43.3
2,873
41.7 42.3 42.2 42.3 41.5 42.1 42.1 42.0 41.8
40.6 40.2 40.5
2,781
37.5
34.0 34.2 34.4
取得物件
• Daiwa神田須田町ビル
28.1 28.9 • Daiwa品川御殿山ビル
• Daiwa笹塚タワー
取得物件 取得物件 取得物件
取得物件
• Daiwa荻窪タワー
• Daiwaリバーゲート • コンカード横浜 • 日本橋馬喰町一丁目開発用地
取得物件 • Daiwa八丁堀駅前ビル • Daiwa神田イーストビル
• Daiwa日本橋本石町ビル • Daiwa八丁堀駅前ビル西館
取得物件
取得物件
• Daiwa渋谷道玄坂ビル 取得物件
• Daiwa赤坂ビル • Daiwa神田美倉町ビル
取得物件 取得物件 • Daiwa中野坂上ビル
• E・スペースタワー • Daiwa渋谷宮益坂ビル • 日本橋セントラルスクエア
• Daiwa恵比寿４丁目ビル
取得物件
• ラクアス東新宿
• Daiwa青山ビル • Daiwa東日本橋ビル
取得物件 取得物件 取得物件
• 神泉プレイス • Daiwa代官山ビル
• 新四curumuビル Daiwa新宿ウエストビル
• 大和茅場町ビル • Daiwa渋谷スクエア • • Daiwa三田２丁目ビル
• Daiwa名駅ビル Daiwa荻窪ビル
• Daiwa神保町３丁目ビル • Daiwa目黒スクエア •
• Daiwa上大岡ビル
取得物件
取得物件 取得物件 取得物件 取得物件 • Daiwa笹塚ビル
• Daiwa西新橋ビル • Daiwa麻布テラス • Daiwa西新宿ビル
• Daiwa大崎３丁目ビル • Daiwa晴海ビル
• Daiwa九段ビル • Daiwa北浜ビル • キリン日本橋ビル
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投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
27
Section 4
財務戦略
有利子負債の状況(1)
有利子負債比率(LTV)の推移 有利子負債の状況(2020年11月期末)
(億円)
固定金利と変動金利の比率 長短比率
17.4％ 13.6％
中長期的な有利子負債比率
の上限範囲
41.8％
82.6％ 86.4％
固定金利 長期借入金等
変動金利 短期借入金及び
1年内返済予定の長期借入金
格付の状況
AA 長期発行体格付
格付の見通し：安定的
（2020年2月17日付与）
（注）LTV(総資産ベース)＝有利子負債金額÷総資産
AA- 発行体格付
格付の方向性：安定的
（2020年9月16日付与）
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29
有利子負債の状況(2)
有利子負債の返済(償還)スケジュール 有利子負債の調達年限と残存年限の推移
(百万円) (年) (年)
投資法人債
4.0
7.9
7.0
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有利子負債の状況(3)
2020年11月期末
(単位：百万円)
借入先 残高 前期比 残高割合 借入先 残高 前期比 残高割合
三井住友銀行 39,900 -1,500 20.4% 山口銀行 2,000 - 1.0%
三井住友信託銀行 23,700 -800 12.1% 日本生命保険 1,300 - 0.7%
日本政策投資銀行 21,750 - 11.1% 東日本銀行 1,000 - 0.5%
三菱ＵＦＪ銀行 20,700 -800 10.6% 百五銀行 1,000 - 0.5%
みずほ銀行 19,600 -800 10.0% 山梨中央銀行 1,000 - 0.5%
新生銀行 14,000 - 7.2% 太陽生命保険 300 - 0.2%
りそな銀行 12,500 - 6.4% 富国生命保険 200