2020年11月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2021年１月20日
不動産投資信託証券発行者名 大和証券オフィス投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 8976 Ｕ Ｒ Ｌ http://www.daiwa-office.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）宮本 聖也
資 産 運 用 会 社 名 大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）福島 寿雄
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）コーポレート本部 部長 （氏名）千葉 貴志
ＴＥＬ 03-6215-9649
有価証券報告書提出予定日 2021年２月17日 分配金支払開始予定日 2021年２月15日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2020年11月期の運用、資産の状況（2020年６月１日～2020年11月30日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年11月期 14,849 4.0 7,715 5.5 7,125 6.5 7,124 6.5
2020年５月期 14,272 1.3 7,312 2.8 6,688 3.5 6,687 3.5
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年11月期 14,484 2.8 1.5 48.0
2020年５月期 13,595 2.6 1.4 46.9
(2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
（利益超過分配金 （利益超過分配金 １口当たり 利益超過 配当性向 純資産配当率
は含まない） は含まない） 利益超過分配金 分配金総額
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年11月期 13,817 6,796 － － 95.4 2.7
2020年５月期 13,595 6,687 － － 100.0 2.6
（注）2020年11月期の１口当たり分配金は、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額(328百万円)を控除した金額を発行済
投資口の総口数で除して計算しています。なお、１口当たり分配金と１口当たり当期純利益の主な差異は、当該計
算によるものです。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年11月期 488,570 255,511 52.3 519,462
2020年５月期 487,212 255,127 52.4 518,681
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年11月期 11,497 △4,279 △6,717 31,850
2020年５月期 12,819 △6,388 △6,461 31,349
２．2021年５月期の運用状況の予想（2020年12月１日～2021年５月31日）及び2021年11月期の運用状況の予想（2021年６
月１日～2021年11月30日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金 １口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金 利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2021年５月期 14,805 △0.3 8,184 6.1 7,595 6.6 7,593 6.6 13,900 －
2021年11月期 13,874 △6.3 7,332 △10.4 6,741 △11.2 6,739 △11.2 13,900 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（2021年５月期）15,437円、（2021年11月期）13,700円
（注） 2021年５月期における１口当たり分配金は、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額（756百万円）を控除した残額
を分配することを想定して計算しております。なお、圧縮積立金繰入額は、運用状況により変更となる可能性が
あります。
2021年11月期における１口当たり分配金は、当期未処分利益から圧縮積立金取崩額（98百万円）を加味した金額
を分配することを想定して計算しております。なお、圧縮積立金取崩額は、運用状況により変更となる可能性が
あります。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2020年11月期 491,877口 2020年５月期 491,877口
② 期末自己投資口数 2020年11月期 －口 2020年５月期 －口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、25ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧下さい。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本予想値は、本投資法人が現時点で入手可能な情報に基づき判断した見通しであり、多分に不確定な要素を含んで
おります。状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり
利益超過分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。なお、上
記予想数値に関する前提条件の詳細は、７ページ記載の2021年５月期（2020年12月１日～2021年５月31日）及び2021
年11月期（2021年６月１日～2021年11月30日）運用状況の予想の前提条件」をご参照下さい。
以 上
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
○目次
１．運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
（１）運用状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
① 当期の概況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ２
② 次期の見通し ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ５
（２）投資リスク ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ８
２．財務諸表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ９
（１）貸借対照表 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ９
（２）損益計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 11
（３）投資主資本等変動計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 12
（４）金銭の分配に係る計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 14
（５）キャッシュ・フロー計算書 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15
（６）継続企業の前提に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 16
（８）財務諸表に関する注記事項 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 17
（９）発行済投資口の総口数の増減 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26
３．参考情報 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26
（１）投資状況 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 26
（２）投資不動産物件（2020年11月30日現在） ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27
① 投資不動産物件の価格及び投資比率 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 27
② 投資不動産の建物及び賃貸借の概要 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 29
③ 運用資産の資本的支出 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 32
④ 期末算定価格の概要（2020年11月30日現在） ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 33
⑤ 個別物件の損益状況等 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 35
- 1 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
Ａ．本投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）
に基づき、大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社（旧株式会社ダヴィンチ・セレクト。
以下「資産運用会社」といいます。）を設立企画人として2005年７月11日に設立され、その後、2005年10月18
日に公募による投資口の追加発行（99,600口）を実施し、翌日、株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取
引所」といいます。）不動産投資信託証券市場へ上場（銘柄コード8976）しました。
上場時の合計取得金額は79,573百万円でしたが、物件の追加取得及びポートフォリオの入替え等により、
2020年11月末日現在で464,878百万円となっております。
本投資法人は、投資対象資産をオフィスビルに特化し、中でも東京都心に所在する概ね延床面積が2,000㎡
以上のオフィスビルに重点を置いた明快なポートフォリオ構築方針の下、テナント満足度向上に努めることに
より、将来にわたる安定的な収益の獲得と投資資産の持続的な成長を目指します。
Ｂ．投資環境と運用実績
ａ．投資環境
当期のわが国の経済は、日本銀行による継続的な量的・質的金融緩和政策の下、2020年７～９月期の実質
ＧＤＰ成長率(２次速報)は年率22.9％増と、新型コロナウイルス感染症の影響を受けて落ち込んだ前期から
の反動で大きく伸びました。
東京都心部のオフィスビルの賃貸市場は、空室率については2013年６月以降改善傾向が続いていました
が、新型コロナウイルス感染症流行による景気の先行き不透明感等によりオフィスの集約や移転縮小に伴う
解約等がみられ、空室率は2020年11月末時点で4.33％まで上昇しています。オフィス賃料については、空室
率の改善傾向に伴い、小幅ながら上昇が継続していましたが、2020年７月をピークに軟調な動きとなってい
ます。
オフィスビルの売買市場については、金融機関の積極的な融資姿勢が継続する中、不動産会社、ファンド
（Ｊ－ＲＥＩＴを含みます。）及び海外投資家による高い物件取得意欲が継続しており、新型コロナウイル
ス感染症による大きな影響は出ていませんが、今後の動向については注視が必要です。
ｂ．運用実績
当期において、本投資法人は、巡航ＥＰＳ（物件売却益を控除したＥＰＳ（１口当たり当期純利益）をい
います。）を中長期にわたり成長させるため、物件の取得により収益の向上を目指す「外部成長」並びに既
存物件の利益の最大化を目指す「内部成長」に引き続き取り組みました。
外部成長においては、2020年11月に、本投資法人として初の開発プロジェクトの開発用地として「日本橋
馬喰町一丁目開発用地」（取得価格3,775百万円）を取得しました。また、2020年11月に、「Ｄａｉｗａ新
橋510ビル」（譲渡価格2,530百万円）の譲渡を実施しました。これにより、当期末（2020年11月30日現在）
における本投資法人の運用資産は、物件総数60物件、取得価格合計464,878百万円となりました。
内部成長においては、既存テナントとのリレーション強化による内部増床ニーズの取込み、賃貸仲介会社
並びにプロパティ・マネジメント会社との連携強化等、積極的なリーシングを実施しました。これにより、
当期末（2020年11月30日現在）の稼働率は98.9％となりました。
Ｃ．資金調達の概要
a．借入金返済資金の調達
本投資法人は、当期において、借入金の返済資金に充当するため、以下の借入れ及び投資法人債の発行を
行いました。
（ⅰ）2020年８月31日に返済期限が到来した株式会社三井住友銀行、株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式会社関西
みらい銀行及び株式会社武蔵野銀行からの借入金総額7,600百万円の返済資金として、同日に同行より同
額の借入れを行いました。
（ⅱ）2021年１月29日に返済期限の到来する短期借入金総額5,000百万円の返済資金の一部として、2020年９
月11日に第７回無担保投資法人債1,500百万円及び第８回無担保投資法人債2,400百万円を、グリーンファ
イナンス・フレームワークに基づき発行されるグリーンボンドとして発行しました。
（ⅲ）2020年11月30日に返済期限が到来した株式会社三井住友銀行、株式会社日本政策投資銀行、株式会社新
生銀行、みずほ信託銀行株式会社及び株式会社東日本銀行からの借入金総額9,000百万円の返済資金とし
て、同日に同行より同額の借入れを行いました。
- 2 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
なお、2020年９月30日に、株式会社三井住友銀行、株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式会社みずほ銀行及び三
井住友信託銀行株式会社から借入れた短期借入金総額5,000百万円のうち3,900百万円を、期限前弁済しまし
た。
また、当期中において、22,100百万円の変動金利借入金に対し、将来の金利上昇リスクをヘッジするため
に支払金利を固定化する金利スワップ契約を締結しました。
b．当期末の有利子負債の状況
上記の結果、当期末（2020年11月30日現在）の有利子負債残高は総額204,450百万円（短期借入金3,600百
万円、長期借入金191,850百万円及び投資法人債9,000百万円）となりました。長期借入金のうち１年以内に
返済期限が到来するものが24,200百万円あります。
当期末における有利子負債の平均残存期間は4.0年となりました。
当期中の借入一覧
借入金額 借入期間
借入先 借入日 返済期限
（百万円） （年）
株式会社関西みらい銀行 2,000 2020年８月31日 2030年８月30日 10.0
株式会社武蔵野銀行 1,000 2020年８月31日 2030年８月30日 10.0
株式会社三井住友銀行 1,600 2020年８月31日 2027年８月31日 7.0
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 1,500 2020年８月31日 2027年８月31日 7.0
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 1,500 2020年８月31日 2021年８月31日 1.0
株式会社三井住友銀行 2,000 2020年11月30日 2028年11月30日 8.0
株式会社新生銀行 2,000 2020年11月30日 2028年11月30日 8.0
株式会社日本政策投資銀行 1,000 2020年11月30日 2028年11月30日 8.0
みずほ信託銀行株式会社 3,000 2020年11月30日 2027年５月31日 6.5
株式会社東日本銀行 1,000 2020年11月30日 2021年２月26日 0.2
第７回、第８回無担保投資法人債の内容
発行総額 利率
投資法人債の名称 発行日 償還期限
（百万円） （％）
第７回無担保投資法人債 1,500 2020年９月11日 2025年９月11日 0.310
第８回無担保投資法人債 2,400 2020年９月11日 2030年９月11日 0.600
- 3 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
なお、当期末（2020年11月30日現在）の金融機関毎の借入残高は以下のとおりです。
借入先 当期末（百万円） 比率（％）（注）
株式会社三井住友銀行 39,900 20.41
三井住友信託銀行株式会社 23,700 12.13
株式会社日本政策投資銀行 21,750 11.13
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 20,700 10.59
株式会社みずほ銀行 19,600 10.03
株式会社新生銀行 14,000 7.16
株式会社りそな銀行 12,500 6.40
みずほ信託銀行株式会社 9,500 4.86
株式会社福岡銀行 6,500 3.33
株式会社関西みらい銀行 5,000 2.56
株式会社西日本シティ銀行 3,000 1.53
株式会社七十七銀行 3,000 1.53
農林中央金庫 3,000 1.53
株式会社群馬銀行 2,500 1.28
株式会社武蔵野銀行 2,000 1.02
東京海上日動火災保険株式会社 2,000 1.02
株式会社山口銀行 2,000 1.02
日本生命保険相互会社 1,300 0.67
株式会社東日本銀行 1,000 0.51
株式会社百五銀行 1,000 0.51
株式会社山梨中央銀行 1,000 0.51
太陽生命保険株式会社 300 0.15
富国生命保険相互会社 200 0.10
合 計 195,450 100.00
（注）比率は小数第３位を四捨五入して記載しています。
c．格付の状況
当期末（2020年11月30日現在）における本投資法人の格付の状況は、以下のとおりです。
信用格付業者 格付内容 格付の方向性
株式会社格付投資情報センター ＡＡ- 安定的
株式会社日本格付研究所 ＡＡ 安定的
d．発行登録の状況
本投資法人は、2019年８月７日に投資法人債に係る発行登録書を提出しております。その概要は以下のと
おりです。なお、本書の日付現在の発行可能額は931億円です。
投資法人債（短期投資法人債を除く。）
発行予定額 100,000百万円
発行予定期間 2019年８月15日から2021年８月14日まで
特定資産の取得資金、借入金の返済資金、投資法人債（短期投資法人債を含
資金使途
む。）の償還資金、敷金・保証金の返還資金、修繕等の支払資金及び運転資金等
Ｄ．業績及び分配の概要
上記の運用の結果、本投資法人の当期の実績は、営業収益14,849百万円、営業利益7,715百万円、経常利益
7,125百万円、当期純利益は7,124百万円となりました。
分配金につきましては、投資法人に係る課税の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正
を含みます。以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15）の適用により、利益分配金相当額が損金算
入されることを企図しています。その上で、「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（租税特別措置法第
65条の７）の適用による328,482,467円を圧縮積立金とし、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額を控除した
残額の全額（投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除いた金額）を分配することとし、この
結果、投資口１口当たりの分配金を13,817円としました。
- 4 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
② 次期の見通し
Ａ．投資環境
わが国経済の先行きは、日本銀行による金融緩和が継続する中で、良好な雇用環境や所得環境の改善を背景
とする個人消費の堅調な推移等を通じて、景気拡大を継続していくことが期待されてきましたが、引き続き、
潜在成長率を下回る低空飛行を続ける公算が大きいと見ています。また、新型コロナウイルス感染症の世界的
な感染拡大の長期化により、わが国経済が減速する可能性があるため、注意を要すると考えられます。
東京オフィスビルの賃貸市場は、新型コロナウイルス感染症を契機としたオフィスの集約及び移転に伴う縮
小により空室率の上昇と都心部を中心とした緩やかな賃料下落が見られており、今後の動向については注視が
必要です。
オフィスビルの売買市場は、良好な資金調達環境等を背景に、海外の投資家や不動産会社及びファンド
（Ｊ－ＲＥＩＴを含みます。）による物件取得意欲が引き続き高い状況を継続するものと考えられます。しか
しながら、新型コロナウイルス感染症流行下における景気動向の変化等が今後の売買市場動向に影響を与える
可能性があります。
Ｂ．今後の運用方針及び対処すべき課題
ａ．既存物件の運用戦略
オフィス市況のマクロ動向としては、新型コロナウイルス感染症の長期化の影響もあり、空室率が上昇し
ていることから短期的には東京を中心にオフィス市況は一時的に弱含むものと予想されますが、中長期的に
は本社機能を都心部に置きたい底堅い需要等があることから、都心部のプライム立地は安定したマーケット
が継続すると思われます。今後は、働き方や働く場所の多様化に伴い企業毎にオフィスに求めるニーズが変
化すると考えられるため、従業員の生産性を高めることができ、時代や環境に応じたニーズに対応できる優
良オフィスになるべく建物競争力の維持向上が今後の課題と捉え、引き続き、 以下の方針で運営管理をし
てまいります。
（ⅰ）稼働率の維持及び向上
既存テナントには建物設備、管理のクオリティを向上していくことにより、退去リスクの低減を図りま
す。また、新規テナントにはマーケットに積極的に介入していくことにより、テナントニーズの把握を強
化することで、より満足度の高いサービスを提供し、稼働率の維持及び向上に努めます。
（ⅱ）収益性の維持及び向上
既存テナントとの良好な関係を更に強化するとともに、マーケット環境を見極め、新規テナントのニー
ズを積極的に取り込み、中長期にわたる安定収益の確保を目指します。
（ⅲ）運営管理コストのコントロール
積極的な外部成長の実現により得られたスケールメリットを最大限活用した効率的な運営管理の実施や
計画工事の精査により、満足度の高いオフィス環境の維持を前提とした運営管理コストのコントロールに
努めます。
ｂ．新規物件の投資戦略
本投資法人は、資産取得の環境や資金調達の状況とのバランスを取りつつ、多様な外部成長戦略により延
床面積が概ね2,000㎡以上のオフィスビルに投資を行います。投資対象エリアは、原則として、東京都内を
中心に検討を行いますが、地域分散投資の視点で東京都以外の都市においても競争力を有する物件への投資
を検討します。
パイプラインとしては、独自情報ルートの拡大の他、引き続き、資産運用会社及びスポンサーグループと
の連携を強化し、グループの顧客・取引先網等の広範なネットワークを活用し、不動産売買マーケットの情
報を積極的に収集し、投資基準に適合する物件の探索を行ってまいります。
なお、当期においては、東京都内に所在する「日本橋馬喰町一丁目開発用地」を取得いたしました。当該
取得は、本投資法人として初の開発プロジェクトとなるもので、ポートフォリオの若返りとともに中長期的
な収益性の向上の実現が見込まれるプロジェクトであると位置づけております。本投資法人は、今後もこう
した開発プロジェクトの検討の可能性について慎重に見極めつつ、上記のような投資戦略に則った物件の取
得に努めます。
- 5 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
ｃ．財務戦略
本投資法人は、下記を基本的な内容とする、規律ある財務運営を行ってまいります。
（ⅰ）原則として、総資産有利子負債比率は、鑑定評価額ベースの有利子負債比率等も考慮の上、40％から
50％を上限の範囲とするレバレッジコントロールを行います。
（ⅱ）原則として、１決算期間中に返済期日が到来する有利子負債につき300億円を上限の目安とする期日分
散を行います。
（ⅲ）原則として、借入残高に対する長期借入れの比率は70％を下限の目安とします。
（ⅳ）国内金融機関を中心として、レンダーの多様化を行います。
（ⅴ）資金管理規程に基づき、支払分配金相当額等の必要資金を運転資金と区分管理することで財務基盤の安
定性を維持します。
Ｃ．決算後に生じた重要な事実
本投資法人は、2020年12月23日付で、下記のとおり、不動産信託受益権を譲渡しました。
譲渡資産の概要
資産の名称 Ｄａｉｗａ京橋ビル
譲渡資産 国内不動産を信託する信託受益権
4,200百万円
譲渡価格
（固定資産税、都市計画税の精算金及び消費税等を除きます。）
契約締結日 2020年12月23日
譲渡日 2020年12月23日
譲渡先 非開示（注）
（注）譲渡先は国内法人ですが、譲渡先から同意を得られていないため、開示しておりません。
Ｄ．運用状況の見通し
2021年５月期（2020年12月１日～2021年５月31日）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでおり
ます。運用状況の予想の前提条件につきましては、７ページ記載の「2021年５月期（2020年12月１日～2021年
５月31日）及び2021年11月期（2021年６月１日～2021年11月30日）運用状況の予想の前提条件」をご参照下さ
い。
2021年５月期（第31期：2020年12月１日～2021年５月31日）
営業収益 14,805 百万円
営業利益 8,184 百万円
経常利益 7,595 百万円
当期純利益 7,593 百万円
１口当たり分配金 13,900 円
１口当たり利益超過分配金 － 円
また、「2021年５月期及び2021年11月期運用状況の予想の前提条件」に変動がないものと想定した場合、
2021年11月期（2021年６月１日～2021年11月30日）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでおりま
す。
2021年11月期（第32期：2021年６月１日～2021年11月30日）
営業収益 13,874 百万円
営業利益 7,332 百万円
経常利益 6,741 百万円
当期純利益 6,739 百万円
１口当たり分配金 13,900 円
１口当たり利益超過分配金 － 円
- 6 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収
益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可
能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
2021年５月期（2020年12月１日～2021年５月31日）及び2021年11月期（2021年６月１日～2021年11月30日）
運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・2021年５月期：2020年11月30日現在所有している60物件から2020年12月譲渡済みの
「Ｄａｉｗａ京橋ビル」を減らした59物件を前提としております。
運用資産
・2021年11月期：上記の想定物件を前提としております。
・実際には上記の他に、運用資産が異動することにより変動する可能性があります。
・既存物件の賃貸事業収入については、過去の実績値を基準に、変動要素を考慮して算
出しております。
・2021年５月期に「Ｄａｉｗａ京橋ビル」の譲渡による不動産等売却益を1,036百万円
営業収益
と想定しております。
・上記のほか、賃貸事業収入は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響による減少を一
定程度考慮した上で算出しております。
・主たる営業費用である賃貸事業費用については、過去の実績値を基準として、変動要
素を考慮して算出しております。
・建物の修繕費は、資産運用会社が策定する中長期の修繕計画をもとに、各営業期間に
必要と想定される額を費用として計上しております。
・賃貸事業費用（減価償却費を含みます。）控除後の賃貸事業利益（不動産等売却益を
除く。）は、2021年５月期に8,571百万円、2021年11月期に8,722百万円を想定してお
ります。
・外注委託費として2021年５月期に983百万円、2021年11月期に997百万円を想定してお
ります。
営業費用
・公租公課（固定資産税・都市計画税等）として2021年５月期に1,157百万円、2021年
11月期に1,154百万円を想定しております。
・一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については現所有者と期
間按分による計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては当該精算金相
当分が取得原価に算入されるため、物件の取得時には費用計上されません。従いまし
て、取得した物件については、取得年の翌年度の固定資産税及び都市計画税等から費
用計上されることとなります。
・減価償却費として2021年５月期に1,817百万円、2021年11月期に1,811百万円を想定し
ております。
・2021年５月期は、588百万円を想定しており、うち支払利息、投資法人債利息及び融
資手数料は582百万円を想定しております。
営業外費用
・2021年11月期は、590百万円を想定しており、うち支払利息、投資法人債利息及び融
資手数料は584百万円を想定しております。
・有利子負債総額は、2021年５月期末204,450百万円、2021年11月期末204,450百万円を
前提としております。
・2021年５月期は、2021年１月29日、2021年２月26日、2021年３月31日及び2021年５月
31日に返済期限が到来する借入金、それぞれ1,100百万円、2,000百万円、12,300百万
有利子負債
円及び3,400百万円について、全額借換を行う前提としております。
・2021年11月期は、2021年８月31日及び2021年11月30日に返済期限が到来する借入金、
それぞれ2,500百万円及び6,500百万円について、全額借換を行う前提としておりま
す。
・2020年11月30日現在の発行済投資口の総口数491,877口を前提としております。
発行済投資口
・上記の他に2021年11月期末まで新投資口の発行等による投資口の変動がないことを前
の総口数
提としております。
- 7 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
項目 前提条件
・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出
しております。
・2021年５月期に発生する見込みの「Ｄａｉｗａ京橋ビル」の譲渡による譲渡益の一部
については「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」の制度を適用して内部留保す
る前提としており、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額（756百万円）を控除した
残額を分配することを想定しています。なお、圧縮積立金繰入額は、運用状況により
１口当たり分配金
変更となる可能性があります。
・2021年11月期の１口当たり分配金については、内部留保した圧縮積立金の一部（98百
万円）を取り崩して分配することを想定しています。なお、圧縮積立金取崩額は、運
用状況により変更となる可能性があります。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸事業収入の変動又は予期せぬ修繕の発
生等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
・利益超過の分配（１口当たり利益超過分配金）については、現時点では行う予定はあ
１口当たり利益超過分配金
りません。
・法令、税制、会計基準、株式会社東京証券取引所規則等、一般社団法人投資信託協会
規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提として
その他 おります。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提として
おります。
（２）投資リスク
最近の有価証券報告書（2020年８月20日提出）中の「第一部 ファンド情報 第１ ファンドの状況 ３ 投資リス
ク」から重要な変更がないため、記載を省略します。
- 8 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2020年５月31日) (2020年11月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 27,688,243 28,137,822
信託現金及び信託預金 3,661,457 3,712,586
営業未収入金 265,445 367,681
前払費用 351,399 334,706
その他 66,852 70,120
流動資産合計 32,033,400 32,622,918
固定資産
有形固定資産
建物 3,277,321 3,287,710
減価償却累計額 △2,463,751 △2,535,980
建物（純額） 813,570 751,730
構築物 14,344 14,344
減価償却累計額 △7,475 △7,915
構築物（純額） 6,869 6,428
工具、器具及び備品 20,207 20,207
減価償却累計額 △13,159 △14,149
工具、器具及び備品（純額） 7,047 6,057
土地 12,302,226 12,302,226
建設仮勘定 3,829 4,555
信託建物 108,511,177 108,924,859
減価償却累計額 △25,945,795 △27,454,212
信託建物（純額） ※１,※２ 82,565,382 ※１,※２ 81,470,647
信託構築物 770,720 772,607
減価償却累計額 △200,083 △210,939
信託構築物（純額） ※２ 570,636 ※２ 561,668
信託機械及び装置 884,623 893,239
減価償却累計額 △490,777 △509,450
信託機械及び装置（純額） 393,845 383,788
信託工具、器具及び備品 297,798 315,131
減価償却累計額 △176,636 △191,804
信託工具、器具及び備品（純額） 121,161 123,326
信託土地 ※２ 354,391,051 ※２ 356,251,046
信託建設仮勘定 29,061 33,446
有形固定資産合計 451,204,683 451,894,923
無形固定資産
商標権 161 107
借地権 2,398,275 2,398,275
信託借地権 306,884 306,884
その他 13,003 9,627
無形固定資産合計 2,718,325 2,714,895
- 9 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
(2020年５月31日) (2020年11月30日)
投資その他の資産
信託差入敷金及び保証金 113,684 113,684
長期前払費用 1,046,864 1,051,039
繰延税金資産 － 16,150
その他 63,913 97,517
投資その他の資産合計 1,224,462 1,278,392
固定資産合計 455,147,471 455,888,210
繰延資産
投資法人債発行費 31,997 59,395
繰延資産合計 31,997 59,395
資産合計 487,212,868 488,570,524
負債の部
流動負債
営業未払金 929,601 1,673,045
短期借入金 5,000,000 3,600,000
1年内返済予定の長期借入金 33,300,000 24,200,000
未払金 646,330 672,515
未払法人税等 996 723
未払消費税等 393,369 312,827
前受金 2,341,174 2,453,412
その他 576,816 608,779
流動負債合計 43,188,288 33,521,303
固定負債
投資法人債 5,100,000 9,000,000
長期借入金 161,050,000 167,650,000
預り敷金及び保証金 20,463,036 20,495,726
信託預り敷金及び保証金 1,928,889 1,954,549
繰延税金負債 8,220 －
デリバティブ債務 162,509 257,802
その他 184,620 179,599
固定負債合計 188,897,276 199,537,677
負債合計 232,085,565 233,058,980
純資産の部
投資主資本
出資総額 251,551,759 251,551,759
出資総額控除額 △3,675,523 △3,675,523
出資総額（純額） 247,876,236 247,876,236
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 710,209 710,209
任意積立金合計 710,209 710,209
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 6,687,380 7,124,746
剰余金合計 7,397,590 7,834,956
投資主資本合計 255,273,826 255,711,192
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △146,523 △199,648
評価・換算差額等合計 △146,523 △199,648
純資産合計 ※３ 255,127,303 ※３ 255,511,543
負債純資産合計 487,212,868 488,570,524
- 10 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
(自 2019年12月１日 (自 2020年６月１日
至 2020年５月31日) 至 2020年11月30日)
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 14,238,965 ※１ 14,482,210
その他賃貸事業収入 ※１ 18,247 ※１ 31,325
不動産等売却益 ※２ 15,435 ※２ 336,387
営業収益合計 14,272,648 14,849,922
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 5,540,802 ※１ 5,696,598
資産運用報酬 1,168,091 1,199,825
資産保管手数料 24,294 24,324
一般事務委託手数料 73,442 79,286
信託報酬 19,439 19,536
役員報酬 7,200 7,200
その他営業費用 126,692 107,151
営業費用合計 6,959,962 7,133,923
営業利益 7,312,685 7,715,998
営業外収益
受取利息 15 17
未払分配金戻入 630 623
受取保険金 5,267 14,706
雑収入 5,471 220
営業外収益合計 11,385 15,567
営業外費用
支払利息 480,295 450,182
投資法人債利息 16,751 20,796
融資手数料 134,367 130,096
その他 4,354 5,319
営業外費用合計 635,767 606,394
経常利益 6,688,302 7,125,172
税引前当期純利益 6,688,302 7,125,172
法人税、住民税及び事業税 998 725
法人税等調整額 △5 13
法人税等合計 993 738
当期純利益 6,687,309 7,124,433
前期繰越利益 71 313
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 6,687,380 7,124,746
- 11 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
当期未処分
任意積立金
出資総額 出資総額 利益又は
出資総額 剰余金合計
控除額 （純額） 任意積立金 当期未処理
圧縮積立金
合計 損失（△）
当期首残高 251,551,759 △3,675,523 247,876,236 710,209 710,209 6,462,843 7,173,052
当期変動額
剰余金の配当 △6,462,771 △6,462,771
当期純利益 6,687,309 6,687,309
投資主資本以外の項目の
当期変動額（純額）
当期変動額合計 － － － － － 224,537 224,537
当期末残高 251,551,759 △3,675,523 247,876,236 710,209 710,209 6,687,380 7,397,590
投資主資本 評価・換算差額等
純資産合計
評価・換算
投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
差額等合計
当期首残高 255,049,288 △156,854 △156,854 254,892,434
当期変動額
剰余金の配当 △6,462,771 △6,462,771
当期純利益 6,687,309 6,687,309
投資主資本以外の項目の
10,330 10,330 10,330
当期変動額（純額）
当期変動額合計 224,537 10,330 10,330 234,868
当期末残高 255,273,826 △146,523 △146,523 255,127,303
- 12 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
当期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
当期未処分
任意積立金
出資総額 出資総額 利益又は
出資総額 剰余金合計
控除額 （純額） 任意積立金 当期未処理
圧縮積立金
合計 損失（△）
当期首残高 251,551,759 △3,675,523 247,876,236 710,209 710,209 6,687,380 7,397,590
当期変動額
剰余金の配当 △6,687,067 △6,687,067
当期純利益 7,124,433 7,124,433
投資主資本以外の項目の
当期変動額（純額）
当期変動額合計 － － － － － 437,365 437,365
当期末残高 251,551,759 △3,675,523 247,876,236 710,209 710,209 7,124,746 7,834,956
投資主資本 評価・換算差額等
純資産合計
評価・換算
投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
差額等合計
当期首残高 255,273,826 △146,523 △146,523 255,127,303
当期変動額
剰余金の配当 △6,687,067 △6,687,067
当期純利益 7,124,433 7,124,433
投資主資本以外の項目の
△53,125 △53,125 △53,125
当期変動額（純額）
当期変動額合計 437,365 △53,125 △53,125 384,240
当期末残高 255,711,192 △199,648 △199,648 255,511,543
- 13 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
（４）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
（自 2019年12月１日 （自 2020年６月１日
区 分 至 2020年５月31日） 至 2020年11月30日）
金額（円） 金額（円）
Ⅰ 当期未処分利益 6,687,380,982 7,124,746,976
Ⅱ 分配金の額 6,687,067,815 6,796,264,509
（投資口１口当たり分
(13,595) (13,817)
配金の額）
Ⅲ 任意積立金
圧縮積立金繰入額 － 328,482,467
Ⅳ 次期繰越利益 313,167 －
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第32条第１号に定める 本投資法人の規約第32条第１号に定める
「金銭の分配の方針」に基づき、分配金の 「金銭の分配の方針」に基づき、分配金の
額は利益の金額を限度とし、「租税特別措 額は利益の金額を限度とし、「租税特別措
置法第67条の15に規定される本投資法人の 置法第67条の15に規定される本投資法人の
配当可能利益の額の金額の100分の90に相当 配当可能利益の額の金額の100分の90に相当
する金額を超えて分配する」旨の方針に従 する金額を超えて分配する」旨の方針に従
い、当期未処分利益を超えない額で発行済 い、当期未処分利益から租税特別措置法第
投資口の総口数491,877口の整数倍の最大値 65条の７による圧縮積立金繰入額を控除
となる6,687,067,815円を利益分配金として し、その残額を超えない額で発行済投資口
分配することといたしました。なお、投資 の総口数491,877口の整数倍の最大値となる
法人規約第32条第２号に定める利益を超え 6,796,264,509円を利益分配金として分配す
た金銭の分配は行いません。 ることといたしました。なお、投資法人規
約第32条第２号に定める利益を超えた金銭
の分配は行いません。
- 14 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
(自 2019年12月１日 (自 2020年６月１日
至 2020年５月31日) 至 2020年11月30日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 6,688,302 7,125,172
減価償却費 1,842,226 1,830,601
投資法人債発行費償却 2,855 3,818
受取利息 △15 △17
支払利息 497,046 470,979
営業未収入金の増減額（△は増加） △77,667 △102,235
前払費用の増減額（△は増加） 7,562 16,693
営業未払金の増減額（△は減少） 110,667 388,221
未払金の増減額（△は減少） 34,982 25,344
未払消費税等の増減額（△は減少） 71,405 △80,541
前受金の増減額（△は減少） △13,972 112,238
長期前払費用の増減額（△は増加） 76,590 △4,175
信託有形固定資産の売却による減少額 3,922,534 2,103,922
その他 152,137 80,187
小計 13,314,656 11,970,208
利息の受取額 15 17
利息の支払額 △494,658 △471,840
法人税等の支払額 △888 △998
営業活動によるキャッシュ・フロー 12,819,125 11,497,387
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △9,274 △1,719
信託有形固定資産の取得による支出 △6,910,242 △4,336,207
預り敷金及び保証金の受入による収入 901,069 679,772
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 141,657 100,932
預り敷金及び保証金の返還による支出 △481,085 △658,731
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △30,953 △63,623
投資活動によるキャッシュ・フロー △6,388,828 △4,279,576
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 5,000,000 2,500,000
短期借入金の返済による支出 △5,000,000 △3,900,000
長期借入れによる収入 11,500,000 14,100,000
長期借入金の返済による支出 △11,500,000 △16,600,000
投資法人債の発行による収入 － 3,868,783
分配金の支払額 △6,461,313 △6,685,886
財務活動によるキャッシュ・フロー △6,461,313 △6,717,103
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △31,016 500,707
現金及び現金同等物の期首残高 31,380,717 31,349,701
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 31,349,701 ※１ 31,850,409
- 15 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価償却の方法 （１）有形固定資産（信託財産を含みます。）
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 ２～64年
構築物 10～56年
機械及び装置 10～23年
工具、器具及び備品 ４～15年
（２）無形固定資産
定額法を採用しております。
（３）長期前払費用
定額法を採用しております。
２．繰延資産の処理方法 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しております。
３．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権に係る固定資産
税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち
当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用
しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投
資法人が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せ
ず当該不動産等の取得原価に算入しております。不動産等の取得原価に算
入した固定資産税等相当額は、前期は7,661千円、当期は1,113千円です。
４．ヘッジ会計の方法 （１）ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
但し、金利スワップの特例処理の要件を満たすものにつきましては、特
例処理を採用しております。
（２）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金利息
（３）ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理方針に基づき、投資法人規約に規定するリスク
をヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
（４）ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシ
ュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証すること
により、ヘッジの有効性を評価しております。
但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価
を省略しております。
- 16 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
５．キャッシュ・フロー計算書にお キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現
ける資金の範囲 金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可
能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から
３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。
６．その他財務諸表作成のための基 （１）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財
産内全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費
用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上して
おります。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目
については、貸借対照表において区分掲記しております。
① 信託現金及び信託預金
② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び
備品、信託土地、信託建設仮勘定
③ 信託借地権
④ 信託差入敷金及び保証金
⑤ 信託預り敷金及び保証金
（２）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっており、控除対象
外消費税等は、当期の費用として処理しております。
なお、固定資産等に係る控除対象外消費税等は５年間で均等償却してお
ります。
（８）財務諸表に関する注記事項
（開示の省略）
リース取引、有価証券、退職給付、税効果会計及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信におけ
る開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しております。
（貸借対照表に関する注記）
※１．国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
前期 当期
（2020年５月31日） （2020年11月30日）
信託建物 32,898千円 32,898千円
※２．交換により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
前期 当期
（2020年５月31日） （2020年11月30日）
信託建物 182,563千円 182,563千円
信託構築物 283千円 283千円
信託土地 887,074千円 887,074千円
合計 1,069,921千円 1,069,921千円
※３．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期 当期
（2020年５月31日） （2020年11月30日）
50,000千円 50,000千円
- 17 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
（損益計算書に関する注記）
※１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）
前期 当期
自 2019年12月１日 自 2020年６月１日
至 2020年５月31日 至 2020年11月30日
Ａ． 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入 14,238,965 14,482,210
その他賃貸事業収入 18,247 31,325
不動産賃貸事業収益合計 14,257,212 14,513,535
Ｂ． 不動産賃貸事業費用
外注委託費 998,730 1,019,499
水道光熱費 935,302 915,742
租税公課 1,134,736 1,169,520
損害保険料 19,923 19,990
修繕費 538,920 670,253
減価償却費 1,838,770 1,827,171
その他賃貸事業費用 74,419 74,421
不動産賃貸事業費用合計 5,540,802 5,696,598
Ｃ． 不動産賃貸事業損益
（Ａ－Ｂ） 8,716,410 8,816,936
※２.不動産等売却益の内訳（単位：千円）
前期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
Ｄａｉｗａ神保町ビル
不動産等売却収入 4,000,000
不動産等売却原価 3,922,534
その他売却費用 62,030
不動産等売却益 15,435
当期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
Ｄａｉｗａ新橋510ビル
不動産等売却収入 2,530,000
不動産等売却原価 2,103,922
その他売却費用 89,690
不動産等売却益 336,387
（投資主資本等変動計算書に関する注記）
前期 当期
自 2019年12月１日 自 2020年６月１日
至 2020年５月31日 至 2020年11月30日
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数 2,000,000口 2,000,000口
発行済投資口の総口数 491,877口 491,877口
- 18 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
※１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
自 2019年12月１日 自 2020年６月１日
至 2020年５月31日 至 2020年11月30日
現金及び預金 27,688,243千円 28,137,822千円
信託現金及び信託預金 3,661,457千円 3,712,586千円
現金及び現金同等物 31,349,701千円 31,850,409千円
（金融商品に関する注記）
（１）金融商品の状況に関する事項
① 金融商品に対する取組方針
本投資法人では、資産の取得、修繕、分配金の支払及び有利子負債の返済等に充当する資金を、金融機関
からの借入れ、投資法人債の発行又は新投資口の発行等により調達しています。有利子負債による資金調達
においては、財務の安定性の確保及び将来の金利上昇リスクを回避するため、借入期間の長期化、金利の固
定化及び返済期日の分散等に留意しています。
余資運用については、預金並びに安全性・流動性を伴う金銭債権及び有価証券等を対象としていますが、
原則として預金にて運用しております。
デリバティブ取引については、本投資法人の負債に起因する金利変動リスクをヘッジすることを目的とし
たものに限定しています。
② 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は主に資産（不動産信託受益権等）の取得並びに既存の借入金・投資法
人債の返済・償還資金です。これらは、返済・償還期限において流動性リスクに晒されますが、有利子負債
比率を低位に保ち、期日分散を図り、有利子負債の長期比率を高位に保つとともに、国内金融機関を中心と
するレンダーの多様化を図ることで、当該リスクを管理しています。なお、変動金利による借入金等は、支
払金利の上昇リスクに晒されていますが、このうち長期のものの一部については、支払金利の上昇リスクを
回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用し
ております。
ヘッジの有効性評価の方法については、ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャ
ッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有効性を評価
しております。但し、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性の評価は省略しておりま
す。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っておりま
す。
預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、退去に伴う返還時
において流動性リスクに晒されますが、その金額の一定割合を留保することにより、当該リスクを限定して
います。
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されています
が、預入期間を短期に限定し、また、預入先金融機関の信用格付に下限を設ける（決済性預金を除きま
す。）等により、当該リスクを管理しています。
③ 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額の他、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含
まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件等によっ
た場合、当該価額が異なることもあります。また、デリバティブ取引に関する契約額等については、その金
額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
- 19 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
（２）金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。なお、時価を把握することが極
めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（（注２）をご参照下さい。）。
前期（2020年５月31日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 27,688,243 27,688,243 －
（２）信託現金及び信託預金 3,661,457 3,661,457 －
資産計 31,349,701 31,349,701 －
（３）短期借入金 5,000,000 5,000,000 －
（４）１年内返済予定の長期借入金 33,300,000 33,303,783 3,783
（５）投資法人債 5,100,000 5,057,090 △42,910
（６）長期借入金 161,050,000 161,206,148 156,148
負債計 204,450,000 204,567,021 117,021
デリバティブ取引（※） （213,777） （213,777） －
当期（2020年11月30日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（１）現金及び預金 28,137,822 28,137,822 －
（２）信託現金及び信託預金 3,712,586 3,712,586 －
資産計 31,850,409 31,850,409 －
（３）短期借入金 3,600,000 3,600,060 60
（４）１年内返済予定の長期借入金 24,200,000 24,203,301 3,301
（５）投資法人債 9,000,000 8,974,990 △25,010
（６）長期借入金 167,650,000 167,717,967 67,967
負債計 204,450,000 204,496,319 46,319
デリバティブ取引（※） （291,287） （291,287） －
（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項
目については、（ ）で示しています。
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっ
ています。
- 20 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
負債
（３）短期借入金、（４）１年内返済予定の長期借入金、（６）長期借入金
変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、本投資法人の信用状態は実行後大きく異なってい
ないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっています。また、固定
金利によるものは、元利金の合計額（※）を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積られる利
率で割り引いて算定する方法によっています。
（※）金利スワップの特例処理の対象とされた長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照
下さい。）については、その金利スワップのレートによる元利金の合計額
（５）投資法人債
本投資法人の発行する投資法人債の時価については、市場価格に基づきます。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
前期 当期
（2020年５月31日） （2020年11月30日）
預り敷金及び保証金（※） 20,463,036千円 20,495,726千円
信託預り敷金及び保証金（※） 1,928,889千円 1,954,549千円
合計 22,391,925千円 22,450,275千円
（※）賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金及び保証金並びに信託預り敷金及び保証金は、市場価格が
なく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定することが困難であることから、合理的に将
来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示
の対象とはしておりません。
（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2020年５月31日）
（単位：千円）
１年以内 １年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内 ５年超
現金及び預金 27,688,243 － － － － －
信託現金及び
3,661,457 － － － － －
信託預金
合 計 31,349,701 － － － － －
当期（2020年11月30日）
（単位：千円）
１年以内 １年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内 ５年超
現金及び預金 28,137,822 － － － － －
信託現金及び
3,712,586 － － － － －
信託預金
合 計 31,850,409 － － － － －
- 21 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
（注４）短期借入金、１年内返済予定の長期借入金、投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額
前期（2020年５月31日）
（単位：千円）
１年以内 １年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内 ５年超
短期借入金 5,000,000 － － － － －
１年内返済予定
33,300,000 － － － － －
の長期借入金
投資法人債 － － － － 3,800,000 1,300,000
長期借入金 － 21,500,000 30,600,000 23,700,000 27,350,000 57,900,000
合 計 38,300,000 21,500,000 30,600,000 23,700,000 31,150,000 59,200,000
当期（2020年11月30日）
（単位：千円）
１年以内 １年超２年以内 ２年超３年以内 ３年超４年以内 ４年超５年以内 ５年超
短期借入金 3,600,000 － － － － －
１年内返済予定
24,200,000 － － － － －
の長期借入金
投資法人債 － － － 3,800,000 1,500,000 3,700,000
長期借入金 － 31,600,000 26,200,000 24,300,000 20,550,000 65,000,000
合 計 27,800,000 31,600,000 26,200,000 28,100,000 22,050,000 68,700,000
（デリバティブ取引に関する注記）
① ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2020年５月31日）
該当事項はありません。
当期（2020年11月30日）
該当事項はありません。
② ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2020年５月31日）
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約
額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
ヘッジ会計 デリバティブ 主な 契約額等（千円） 時価
当該時価の算定方法
の方法 取引の種類等 ヘッジ対象 （千円）
内１年超
金利スワップ取引 取引先金融機関から提示され
原則的処理方法 長期借入金 118,100,000 87,800,000 △213,777
支払固定・受取変動 た価格等によっています。
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 3,000,000 1,000,000 （※） －
の特例処理 支払固定・受取変動
合計 121,100,000 88,800,000 △213,777 －
- 22 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
当期（2020年11月30日）
ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約
額又は契約において定められた元本相当額等は次のとおりです。
ヘッジ会計 デリバティブ 主な 契約額等（千円） 時価
当該時価の算定方法
の方法 取引の種類等 ヘッジ対象 （千円）
内１年超
金利スワップ取引 取引先金融機関から提示され
原則的処理方法 長期借入金 116,500,000 93,300,000 △291,287
支払固定・受取変動 た価格等によっています。
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 11,100,000 11,100,000 （※） －
の特例処理 支払固定・受取変動
合計 127,600,000 104,400,000 △291,287 －
（※）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているた
め、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております（前記「金融商品に関する注記」（２）金
融商品の時価等に関する事項（注１）「負債」（４）（６）をご参照下さい。）。
（関連当事者との取引に関する注記）
（１）親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
該当事項はありません。
（２）関連会社等
前期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
該当事項はありません。
（３）兄弟会社等
前期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
該当事項はありません。
（４）役員及び個人主要投資主等
前期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
該当事項はありません。
- 23 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人は、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等（土地
を含みます。）を保有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとお
りです。
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年12月１日 自 2020年６月１日
至 2020年５月31日 至 2020年11月30日
貸借対照表計上額
期首残高 452,653,020 453,876,951
期中増減額 1,223,931 685,129
期末残高 453,876,951 454,562,081
期末時価 572,090,000 573,850,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額はＤａｉｗａ中野坂上ビルの取得（2,750百万円）及び日
本橋セントラルスクエアの取得（3,521百万円）によるものであり、主な減少額はＤａｉｗａ神保町ビルの譲渡
（3,922百万円）及び減価償却費（1,838百万円）によるものです。当期の主な増加額は日本橋馬喰町一丁目開発
用地の取得（3,775百万円）によるものであり、主な減少額はＤａｉｗａ新橋510ビルの譲渡（2,103百万円）及
び減価償却費（1,827百万円）によるものです。
（注３）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
（セグメント情報等に関する注記）
（１）セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
（２）関連情報
前期（自 2019年12月１日 至 2020年５月31日）
① 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しております。
② 地域に関する情報
Ａ．売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
Ｂ．有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しております。
③ 主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しておりま
す。
- 24 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
当期（自 2020年６月１日 至 2020年11月30日）
① 製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しております。
② 地域に関する情報
Ａ．売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
Ｂ．有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載
を省略しております。
③ 主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しておりま
す。
（１口当たり情報に関する注記）
前期 当期
自 2019年12月１日 自 2020年６月１日
至 2020年５月31日 至 2020年11月30日
１口当たり純資産額 518,681円 519,462円
１口当たり当期純利益 13,595円 14,484円
（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を期中平均投資口数で除することにより算定しております。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載しておりません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2019年12月１日 自 2020年６月１日
至 2020年５月31日 至 2020年11月30日
当期純利益（千円） 6,687,309 7,124,433
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 6,687,309 7,124,433
期中平均投資口数（口） 491,877 491,877
（重要な後発事象に関する注記）
本投資法人は、2020年12月23日付で、下記のとおり、不動産信託受益権を譲渡しました。
譲渡資産の概要
資産の名称 Ｄａｉｗａ京橋ビル
譲渡資産 国内不動産を信託する信託受益権
4,200百万円
譲渡価格
（固定資産税、都市計画税の精算金及び消費税等を除きます。）
契約締結日 2020年12月23日
譲渡日 2020年12月23日
譲渡先 非開示（注）
（注）譲渡先は国内法人ですが、譲渡先から同意を得られていないため、開示しておりません。
- 25 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
（９）発行済投資口の総口数の増減
当期において、増資等は行っておらず、出資総額等の異動はありません。なお、当期末までの最近５年間に
おける発行済投資口の総口数及び出資総額（純額）の増減は以下のとおりです。
出資総額（純額）
発行済投資口の総口数（口）
（百万円）（注１）
年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2016年８月２日 公募増資 12,700 496,700 7,461 250,864 （注２）
2016年８月31日 第三者割当による増資 1,169 497,869 686 251,551 （注３）
2018年５月31日 消却 △5,992 491,877 △3,675 247,876 （注４）
（注１）出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を記載しております。
（注２）１口当たりの発行価格607,425円（発行価額587,489円）にて、借入金の返済資金等の調達を目的とする公募
による新投資口を発行いたしました。
（注３）１口当たりの発行価格587,489円（発行価額587,489円）にて、借入金の返済資金等の調達を目的とする第三
者割当による新投資口を発行いたしました。
（注４）2018年３月１日から2018年５月18日にかけて、証券会社との取引一任契約に基づく東京証券取引所における
市場買付けにより、自己投資口の取得を行いました。取得した自己投資口（5,992口）については、2018年５
月28日に開催された本投資法人の役員会における決議に基づき、その全てを2018年５月31日に消却いたしま
した。
３．参考情報
（１）投資状況
当期
（2020年11月30日現在）
資産の種類 用途 地域
保有総額 対総資産比率
（百万円）（注１） （％）
不動産 オフィス 東京主要５区（注２） 15,464 3.2
東京主要５区（注２） 349,601 71.6
不動産信託受益権 オフィス 首都圏（注３） 80,420 16.5
地方主要都市（注４） 9,074 1.9
小計 454,562 93.0
預金・その他の資産 34,008 7.0
488,570 100.0
資産総額計（注５）
(454,562) (93.0)
（注１）「保有総額」は、貸借対照表計上額（不動産及び不動産信託受益権については、減価償却後の帳簿価額）によっ
ています。
（注２）「東京主要５区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
（注３）「首都圏」とは、東京主要５区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注４）「地方主要都市」とは、大阪圏（大阪府、京都府、兵庫県）、名古屋圏（愛知県、三重県、岐阜県）及び地方自
治法に定める政令指定都市、中核市をいいます。
（注５）「資産総額計」の（ ）内の数値は、対象資産中に占める実質的に不動産等の保有に相当する部分を記載してい
ます。なお、建設仮勘定（信託建設仮勘定を含みます。）の金額は、不動産及び不動産信託受益権の金額には含
まれていません。
- 26 -
大和証券オフィス投資法人（8976）2020年11月期決算短信
（２）投資不動産物件（2020年11月30日現在）
① 投資不動産物件の価格及び投資比率
貸借対照表 期末算定
取得価格 投資比率
計上額 価格
地域 物件名称 特定資産の種類 （百万円） （％）
（百万円） （百万円）
（注１） （注４）
（注２） （注３）
Ｄａｉｗａ銀座ビル 不動産 14,100 12,731 17,700 3.0
Ｄａｉｗａ銀座アネックス 不動産 3,050 2,733 3,960 0.7
Ｄａｉｗａ芝浦ビル 不動産信託受益権 8,265 8,064 8,380 1.8
Ｄａｉｗａ南青山ビル 不動産信託受益権 4,550 4,405 4,720 1.0
Ｄａｉｗａ猿楽町ビル 不動産信託受益権 3,190 3,116 4,230 0.7
ＤａｉｗａＡ浜松町ビル（注５） 不動産信託受益権 2,865 2,712 3,970 0.6
Ｄａｉｗａ神宮前ビル 不動産信託受益権 2,800 2,671 3,100 0.6
Ｄａｉｗａ芝大門ビル 不動産信託受益権 2,578 2,351 3,970 0.6
Ｄａｉｗａ三崎町ビル 不動産信託受益権 2,346 2,096 3,050 0.5
Ｄａｉｗａ築地駅前ビル 不動産信託受益権 1,560 1,259 2,300 0.3
Ｄａｉｗａ築地ビル 不動産信託受益権 1,240 1,111 1,740 0.3
Ｄａｉｗａ月島ビル 不動産信託受益権 7,840 6,612 10,800 1.7
Ｄａｉｗａ日本橋堀留町ビル