2020年11月9日
大和証券オフィス投資法人
本日付公表の適時開示に関する補足説明資料
資産入替について
はじめに
本資料は、情報提供のみを目的としたものであり、特定の商品についての募集・勧誘・営業等を目的としたものでは
ありません。大和証券オフィス投資法人の投資口のご購入にあたっては、各証券会社にお問い合わせください。
本資料で提供している情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、及びこれらに関連する政令、
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条件及び判断によるもので、かかる記述は未知のリスク及び不確実性が内在しております。従って、記載された将来に関
する情報は、本投資法人の将来における業績、財務内容等を保証するものではなく、実際の結果は、かかる将来に関
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本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
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資産入替について
築古物件を譲渡し、開発プロジェクトに取り組むことで、本入替前までの課題を解決
【譲渡】 Daiwa新橋510ビル 本入替前までの課題
譲渡予定日 2020年11月12日 築古（築46年）のDaiwa新橋510ビルは旧耐
所在地/駅距離 東京都港区新橋/各線「新橋」駅徒歩6分 震基準の物件であることから、将来的な周辺の競
譲渡価格/簿価
2,530百万円 / 合物件に対するリーシング等における競争力の低下、
2,112百万円（2020年5月期末）
中長期的な修繕・更新費の発生への対応、今後
鑑定価格 2,530百万円（2020年5月期末）
発生しうるリスク要因が懸念されていた
譲渡益 約330百万円（見込み）
土地面積/延床面積 626.18㎡ / 3,653.19㎡
Daiwa新橋510ビルは、建替が不可避である一方、
鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付
本投資法人自ら建替を行うことは、既存テナントへ
階数・構造
8階建 の対応や建物解体・建設に相応の時間とコストを
竣工時期 1974年4月築 (築46年) 要すると判断
譲渡価格ベースNOI利回り 4.3％（注）
入替の目的・効果
入替
築年数の若返り（築46年→新築）：物件競争
【取得】日本橋馬喰町一丁目開発用地 力の向上と築古ビルの将来の建替リスクの払拭
土地取得予定日 2020年11月13日
駅近立地の獲得：駅上案件という希少立地
東京都中央区日本橋馬喰町/
所在地/駅距離
JR総武線「馬喰町」駅 徒歩1分
建物完成後の想定取得価格 5,607百万円（予定）
開発リスク低減：更地からの開発により、既存物
件の建替対比で既存テナント対応や解体に時間が
土地価格 3,775百万円
かからず、早期に収益化が実現（コスト面でも固定
主要建築関連工事費 1,832百万円（予定）
資産除却損や建物解体コストがかからず有利）
土地面積/建物完成後の延床面積 620.93㎡ / 4,842.30㎡
建物完成後の構造 鉄骨造陸屋根10階建 (予定) 譲渡益３億円の計上予定、内部留保は11億円
竣工時期 2022年11月（予定）
に拡大予定：鑑定評価額と同額での売却
竣工後巡航期想定NOI利回り 4.1％
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
（注）2020年5月期（第29期）における年換算NOIを譲渡価格で除した数値を記載しています。数値は、小数第２位を四捨五入しています。 2
※ 投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
各物件に関する詳細は、2020年10月21日付プレスリリース「資産の取得及び開発関連諸契約締結に関するお知らせ（日本橋馬喰町一丁目開発プロジェクト）」及び本日付「資産の譲渡に関するお知らせ（Ｄａｉｗａ新橋５１０ビル）」をご参考ください。
ポートフォリオの質向上に向けた取り組み
直近6期のポートフォリオの質向上に向けた取り組み
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2018年5月期 2018年11月期 2019年5月期 2019年11月期 2020年5月期 2020年11月期
本取組
日本橋
取得 馬喰町一丁目
開発プロジェクト
Daiwa Daiwa Daiwa Daiwa Daiwa Daiwa Daiwa Daiwa 日本橋 日本橋馬喰町一丁目開発PJ
コンカード横浜
神田イーストビル 神田須田町ビル 品川御殿山ビル 笹塚タワー 笹塚ビル 晴海ビル 三田2丁目ビル 中野坂上ビル セントラルスクエア
入替 入替 交換取引 入替 入替
譲渡
新宿 Daiwa Daiwa Daiwa
Daiwa名駅ビル Daiwa新橋510ビル
マインズタワー 御成門ビル 大崎3丁目ビル 神保町ビル
※一部持分の売却
売却益の活用 ポートフォリオにおける築年数と駅距離
築年数 Daiwa新橋510
コーポレート
アクション
自己投資口取得 （年）
60
借入金返済 ●スポンサー変更後取得資産
55
50 ●スポンサー変更前取得資産
45 *駅距離は最寄駅からの距離を
40 表示しています。
35
30
25
20
15
10
5 日本橋馬喰町PJ
0
駅距離
0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10.0 11.0 （分）
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（ご参考）本投資法人初の開発案件への取り組みについて
本事業は、本投資法人として初の開発プロジェクト。不動産売買市場の競争が依然として激しい環境下において、都心立地の開発用地を取
得した上で新築オフィス物件を開発するもの
資産運用会社内に専門知識を有する不動産開発チームを内製化
プロジェクト・マネジメント業務を株式会社サンケイビルに委託：開発に関するリスクの低減（開発コスト超過、スケジュール遅延、開発物件
の品質等）
工事請負契約及び設計監理契約を日本国土開発株式会社と締結：完工リスクの低減
資産運用会社のリーシング経験、テナント・ネットワークを活かし、建物竣工後、早期のリースアップを目指す
竣工後のNOI利回りは、4.1％を想定
日本橋馬喰町一丁目開発プロジェクトにおけるスキーム・スケジュール
2021年11月期 2022年11月期
2020年11月期（第30期） 巡航期
（第32期） （第34期）
2020/10/21契約、2020/11/13決済予定 2021/6（予定） 2022/11（予定）
＜売買契約締結・決済＞ ＜PJM/設計/工事請負＞ ＜新築建物着工＞ ＜新築建物竣工＞
DOI DOI DOI DOI
NOI利回り
建築設計・監理 建築設計・監理
信託受益権売買契約 プロジェクト プロジェクト プロジェクト 4.1％
土地引渡 マネジメント契約
業務委託契約
マネジメント契約
業務委託契約 マネジメント契約 建物引渡 （巡航期想定）
工事請負契約 工事請負契約
国内法人2社 サンケイビル 日本国土開発 サンケイビル 日本国土開発 サンケイビル 日本国土開発
(建物：DOI)
【建築工事】
※追加信託
37.75億円
(土地：DOI※信託受益権) (土地：DOI※信託受益権) (土地：DOI※信託受益権) (土地建物：DOI※信託受益権)
（注）上記は現時点の想定又は予定に基づく数値等が含まれており、変動が生じる可能性があります。
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