8976 Ｒ－大和ＯＦ 2020-11-09 16:00:00
資産の譲渡に関するお知らせ（Ｄａｉｗａ新橋５１０ビル） [pdf]
2020年11月９日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区銀座六丁目２番１号
大和証券オフィス投資法人
代表者名 執行役員 宮本 聖也
（コード番号：8976）
資産運用会社名
大 和リアル･エステート･アセット･マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 福島 寿雄
問合せ先 コーポレート本部 部長 千葉 貴志
TEL. 03-6215-9649
資産の譲渡に関するお知らせ（Ｄａｉｗａ新橋５１０ビル）
大和証券オフィス投資法人（以下、「本投資法人」といいます。）が運用委託する大和リアル・エステート・
アセット・マネジメント株式会社（以下、「資産運用会社」といいます。）は、本日、下記のとおり、不動産信
託受益権の譲渡（以下、「本譲渡」といいます。）を行うことについて決定しましたので、お知らせいたし
ます。
記
１． 本譲渡の概要
資 産 の 名 称 Ｄａｉｗａ新橋５１０ビル（以下、「本物件」といいます。）
譲 渡 物 件 国内不動産を信託する信託受益権
譲 渡 価 格 2,530百万円（固定資産税、都市計画税の精算金及び消費税等を除きます。）
帳 簿 価 格 2,112百万円（2020年5月31日時点）
譲渡価格と帳簿価格の差額 418百万円（注1）
契 約 締 結 日 2020年11月９日
譲 渡 予 定 日 2020年11月12日
譲 渡 先 非開示（注2）
決 済 方 法 引渡時一括
（注1）譲渡価格と2020年5月31日時点の帳簿価格の差額として算定された参考数値であり、売却損益とは異なります。
（注2）譲渡先は国内法人ですが、譲渡先から同意を得られていないため、開示しておりません。
（注3）本譲渡に係る媒介者は、投資信託及び投資法人に関する法律施行令による「利害関係人等」、並びに資産運用会社
の社内規程である「利益相反対策ルール」に定める「利害関係者」に該当しません。
２． 本譲渡の理由
本投資法人は、2020年10月21日付で公表した「資産の取得及び開発関連諸契約締結に関するお知らせ（日
本橋馬喰町一丁目開発プロジェクト）」に記載の開発を前提とした日本橋馬喰町一丁目開発プロジェクトと
本物件との入替によりポートフォリオの築年数の若返りと中長期的な収益性の向上が見込まれることから、
規約に定める資産運用の基本方針及び本投資法人の運用方針に基づき、本譲渡を決定しました。
本物件は築年数が経過（築46年）した旧耐震基準の物件であることから、将来的な周辺の競合物件に対す
るリーシング等における競争力の低下、中長期的な修繕・更新費の発生への対応、今後発生しうるリスク要
因やその影響について慎重に検討してきました。
そのような状況下、本物件は中長期的には建替が不可避である一方、本投資法人自ら本物件の建替を行う
ことは、既存テナントへの対応や建物解体・建設に相応の時間とコストを要し、本投資法人の業績への影響
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたも
のではありません。
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が大きいことなどから、本譲渡が合理的であると判断しました。
なお、本譲渡に際しては、複数のデベロッパーから提示された建替案について検証を行い、資産入替を前
提とした相互売買の可能性等、想定される選択肢と比較検討の上、総合的に判断しました。
３． 譲渡資産の詳細
物 件 名 称 Ｄａｉｗａ新橋５１０ビル
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産を信託する信託受益権
信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社
信 託 期 間 満 了 日 2025年10月31日まで
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東京都港区新橋五丁目10番5号
用 途 （ 登 記 簿 上 の 表 示 ） 店舗、事務所、車庫
所 有 の 形 態 ①土地：所有権 ②建物：所有権
敷地面積（登記簿上の表示） 626.18 ㎡
延床面積（登記簿上の表示） 3,653.19 ㎡
構 造 （ 登 記 簿 上 の 表 示 ） 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付8階建
竣工年月（登記簿上の表示） 1974年4月15日
帳 簿 価 格 2,112百万円（2020年5月31日時点）
鑑 定 評 価 額 2,530百万円
（ 価 格 時 点 ） （2020年5月31日時点）
鑑 定 評 価 機 関 JLL森井鑑定株式会社
譲 渡 予 定 日 2020年11月12日
テナントの内容（2020年9月30日時点）
テナントの総数 7
賃貸事業収入 76百万円（注）
敷金・保証金 82,773,350円
総賃貸面積 2,595.76㎡
総賃貸可能面積 2,595.76㎡
稼働率 100.0％
（注）2020年5月期（2019年12月1日から2020年5月31日）の賃貸事業収入を記載しております。
４． 譲渡先の概要
譲渡先は国内法人ですが、譲渡先から名称等の開示について同意を得られていないため、非開示としてお
ります。なお、本投資法人及び本資産運用会社と譲渡先との間には、記載すべき資本関係、人的関係及び取
引関係はなく、本譲渡は本投資法人・資産運用会社と特別な利害関係にある者への譲渡ではありません。
５． 今後の見通し
本譲渡により、2020年11月期（第30期）に不動産等売却益（約330百万円）が計上される予定ですが、圧縮
積立金として概ね全額を内部留保する予定のため、当該期における運用状況及び分配金への影響は軽微なも
のとなる見込みです。また、2021年5月期（第31期）の運用状況及び分配金の予想への影響は軽微であり、現
時点において当該予想の修正はありません。
本譲渡代金は、2020年10月21日付で公表した「資産の取得及び開発関連諸契約締結に関するお知らせ（日
本橋馬喰町一丁目開発プロジェクト）」にてお知らせしました日本橋馬喰町一丁目開発用地（土地）の取得
費用の一部に充当する予定です。なお、本日現在、日本橋馬喰町一丁目開発用地（土地）の取得予定日は
2020年11月13日を予定しています。
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたも
のではありません。
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６． 鑑定評価書の概要
鑑定評価会社 JLL森井鑑定株式会社
価格時点 2020年5月31日
鑑定評価額 2,530 百万円
項目 内容（百万円）（注1） 概要等
直接還元法による収益価格とＤＣＦ法による収益価格
収益価格 2,530 を同等に関連づけ試算。
直接還元法による収益価格 2,570
①運営収益 150
潜在総収益 158 中長期的に安定した賃料等を査定。
空室等損失 7 標準的な空室率と対象不動産の個別性を勘案し査定。
②運営費用 43
維持管理費 16
過年度実績額及び類似不動産の水準を参考に査定。
ＰＭフィー （注2）
水道光熱費 9 過年度実績額及び類似不動産の水準を参考に査定。
修繕費 2 ER記載の見積りを参考に平準化した額の30％と査定。
テナント募集費用等 1 新規月額賃料の1.2ヶ月分。
公租公課 12 実績額等に基づき査定。
損害保険料 0 実績額を妥当と判断し計上。
その他費用 0
③運営純収益 107
④保証金等の運用益 0 運用利回りを 1.0％と査定。
⑤資本的支出 5 ER記載の見積りを参考に平準化した額の70％と査定。
⑥純収益 （③＋④－⑤） 102
⑦還元利回り 4.0％ 割引率に収益及び元本の変動リスクを加味して査定。
ＤＣＦ法による収益価格 2,480
対象不動産の地域性・個別性に係るリスクを考慮のう
割引率 3.8％ え、市場動向等を総合的に勘案して査定。
還元利回りに、将来の予測不確実性、建物劣化、及
最終還元利回り 4.2％ び売却リスクを考慮して査定。
原価法による積算価格 2,450
土地割合 91.1％
建物割合 8.9％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意した事項 －
（注1） 上記は鑑定評価書に基づく収支であり、本投資法人又は資産運用会社が予測する収支ではありません。
（注2） ＰＭ業務委託予定先より、ＰＭフィーの金額を区分して開示することについて同意を得られておりません。また、本物件のＰ
Ｍフィーの金額を個別に開示した場合、ＰＭ業務委託予定先が行っている他の取引に影響を与え、本投資法人の投資対象不
動産に係る維持管理方針に基づく効率的なＰＭ業務の委託に支障を来たし、ひいては投資主の利益を害するおそれがありま
す。そのため、維持管理費とＰＭフィーを合算して記載しています。
以 上
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたも
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【参考資料】資産入替後のポートフォリオの概要
取得価格 投資比率
地域 物件名称 取得日
（百万円） (注4)
Ｄａｉｗａ銀座ビル 2005年10月21日 14,100.0 3.0%
Ｄａｉｗａ銀座アネックス 2005年10月21日 3,050.0 0.7%
Ｄａｉｗａ芝浦ビル 2005年10月21日 8,265.0 1.8%
Ｄａｉｗａ南青山ビル 2005年10月21日 4,550.0 1.0%
2005年10月21日/
Ｄａｉｗａ猿楽町ビル 3,190.0 0.7%
2012年3月30日
ＤａｉｗａＡ浜松町ビル 2005年10月21日 2,865.0 0.6%
Ｄａｉｗａ神宮前ビル 2005年10月21日 2,800.0 0.6%
Ｄａｉｗａ芝大門ビル 2005年10月21日 2,578.0 0.6%
Ｄａｉｗａ三崎町ビル 2005年10月21日 2,346.0 0.5%
Ｄａｉｗａ築地駅前ビル 2006年1月27日 1,560.0 0.3%
Ｄａｉｗａ築地ビル 2006年1月27日 1,240.0 0.3%
Ｄａｉｗａ月島ビル 2006年3月24日 7,840.0 1.7%
Ｄａｉｗａ日本橋堀留町ビル 2006年5月1日 2,520.0 0.5%
Ｄａｉｗａ麻布台ビル 2006年5月1日 1,600.0 0.3%
Ｄａｉｗａ京橋ビル 2006年7月31日 3,460.0 0.7%
東
京 2006年10月6日/
Ｄａｉｗａ麹町4丁目ビル 2,910.0 0.6%
主 2013年3月29日/5月29日
要
５ 新宿マインズタワー 2007年7月13日/11月26日 66,900.0 14.4%
区
（ Ｄａｉｗａ
2007年7月13日 5,900.0 1.3%
ＳＨＩＢＵＹＡ ＥＤＧＥ
注
１
） Ｄａｉｗａ小伝馬町ビル 2007年8月31日 2,460.0 0.5%
Ｄａｉｗａ西新橋ビル 2010年8月13日 5,000.0 1.1%
大和茅場町ビル 2011年3月25日 5,600.0 1.2%
Ｄａｉｗａ神保町3丁目ビル 2011年3月29日 3,550.0 0.8%
Ｅ・スペースタワー 2011年7月8日 24,000.0 5.2%
Ｄａｉｗａ日本橋本石町ビル 2012年5月11日 1,721.0 0.4%
新四curumuビル 2012年12月3日/2013年4月12日 9,650.0 2.1%
Ｄａｉｗａ赤坂ビル 2013年8月9日 9,200.0 2.0%
Ｄａｉｗａ渋谷宮益坂ビル 2013年9月27日 7,000.0 1.5%
Ｄａｉｗａ麻布テラス 2014年7月4日 14,000.0 3.0%
Ｄａｉｗａ恵比寿4丁目ビル 2014年12月1日 4,135.2 0.9%
ラクアス東新宿 2014年12月3日 8,450.0 1.8%
Ｄａｉｗａ青山ビル 2015年3月2日 9,800.0 2.1%
神泉プレイス 2015年3月2日 4,800.0 1.0%
Ｄａｉｗａ渋谷スクエア 2015年5月1日 16,000.0 3.4%
Ｄａｉｗａリバーゲート 2015年6月2日 28,000.0 6.0%
Ｄａｉｗａ八丁堀駅前ビル 2015年9月11日 2,871.0 0.6%
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたも
のではありません。
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取得価格 投資比率
地域 物件名称 取得日
（百万円） (注4)
Ｄａｉｗａ八丁堀駅前ビル西館 2015年9月11日 1,647.0 0.4%
Ｄａｉｗａ西新宿ビル 2016年3月29日 13,710.0 2.9%
キリン日本橋ビル 2016年5月26日 8,180.0 1.8%
Ｄａｉｗａ東日本橋ビル 2016年6月1日 6,370.0 1.4%
Ｄａｉｗａ代官山ビル 2016年6月29日 2,280.0 0.5%
Ｄａｉｗａ新宿ウエストビル 2016年7月21日 942.0 0.2%
Ｄａｉｗａ神田美倉町ビル 2016年12月21日 1,592.0 0.3%
Ｄａｉｗａ神田イーストビル 2018年1月12日 4,200.0 0.9%
Ｄａｉｗａ神田須田町ビル 2018年6月7日/2018年11月1日 2,295.0 0.5%
Ｄａｉｗａ笹塚タワー 2018年10月30日 15,500.0 3.3%
Ｄａｉｗａ笹塚ビル 2018年12月27日 3,000.0 0.6%
Ｄａｉｗａ晴海ビル 2019年2月27日 11,200.0 2.4%
Ｄａｉｗａ三田２丁目ビル 2019年7月1日 2,635.0 0.6%
日本橋セントラルスクエア 2020年5月21日 3,521.5 0.8%
日本橋馬喰町一丁目(開発用地) 2020年11月13日（予定） 3,775.0(注5) 0.8%
東京主要5区（50物件） 374,758.7 80.6%
Ｄａｉｗａ東池袋ビル 2005年10月21日 2,958.0 0.6%
Ｄａｉｗａ品川Northビル 2007年7月13日 7,710.0 1.7%
Ｄａｉｗａ上大岡ビル 2013年3月1日 2,000.0 0.4%
首都圏 Ｄａｉｗａ荻窪タワー 2014年5月29日 15,220.0 3.3%
(注2) Ｄａｉｗａ目黒スクエア 2015年5月1日 5,600.0 1.2%
Ｄａｉｗａ荻窪ビル 2016年7月21日 3,800.0 0.8%
コンカード横浜 2018年1月11日 38,100.0 8.2%
Ｄａｉｗａ品川御殿山ビル 2018年9月13日 2,500.0 0.5%
Ｄａｉｗａ中野坂上ビル 2019年12月13日 2,750.0 0.6%
首都圏（9物件） 80,638.0 17.3%
地方主要都市
Ｄａｉｗａ北浜ビル 2014年8月1日 9,481.5 2.0%
（ 注 3）
地方主要都市（1物件） 9,481.5 2.0%
ポートフォリオ合計（60物件） 464,878.2 100.0%
（注1） 「東京主要 5 区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
（注2） 「首都圏」とは、東京都（東京主要 5 区を除きます。）、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
（注3） 「地方主要都市」とは、大阪圏（大阪府、京都府及び兵庫県）、名古屋圏（愛知県、三重県及び岐阜県）並びに地方
自治法に定める政令指定都市及び中核市をいいます。
（注4） 「投資比率」は、取得価格の総額に対する各物件の取得価格の比率をいい、小数第 2 位を四捨五入して記載してい
ます。なお、各物件の投資比率を合計しても、各投資対象エリア又はポートフォリオの合計の投資比率とは必ずし
も一致しません。
（注5） 開発用地のみの取得価格を記載しています。詳細は、2020 年 10 月 21 日付で公表した「資産の取得及び開発関連諸
契約締結に関するお知らせ（日本橋馬喰町一丁目開発プロジェクト）」をご参照下さい。
* 本投資法人のホームページアドレス： http://www.daiwa-office.co.jp/
ご注意：この文書は、本投資法人の資産の譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成されたも
のではありません。
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