2020年7月17日現在
大和証券オフィス投資法人
2020年5月期(第29期)決算説明資料
銘柄コード：8976
目次
Section 3
外部成長
2020年5月期決算説明会のトピックス 3
取得・売却方針、物件取得の検討状況 20
コロナ禍における業績予想の前提等について 4
2020年5月期物件入替 21
2020年5月期新規取得物件 22
Section 1 直近の資産入替の実績 23
資産規模の推移と取得実績 24
2020年5月期決算及び業績予想ハイライト
2020年5月期決算ハイライト 7
2020年11月期・2021年5月期業績予想ハイライト 8 Section 4
分配金の推移 9 財務戦略
有利子負債の状況 26
2020年5月末における投資主の状況について 29
Section 2
内部成長 Section 5
東京のオフィスビルの賃貸市場動向 11
ESGの取組み
賃貸事業分析 12
ポートフォリオマップ：契約賃料単価の前期比較増減 16 ESGの取組み 環境 31
内部成長の方針 17 ESGの取組み 社会 32
保有物件の地域別割合及び新宿・渋谷エリアの状況 18 ESGの取組み 社会／ガバナンス 33
ESGの取組み 持続可能な開発目標（SDGs） 34
Appendix
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1
はじめに
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2020年５月期決算説明会のトピックス
内部成長関連
n 2020年5月期末稼働率は、99.5％（2019年11月期末：99.1%）
n 契約更新・テナント新規入居による月額賃料の増額が継続
n 2020年5月期分配金実績は、13,595円（前期比+456円、+3.5％）
契約更新時 契約更新時 テナント入替時 分配原資の
増額割合 賃料増減率 賃料増減率 伸び率(年換算)
53.5％ +9.6％ +27.9％ 6.0％
詳細は14ページ 詳細は15ページ 詳細は13ページ
外部成長関連
n Daiwa中野坂上ビル（取得価格：2,750百万円）を取得（2019年12月13日）
n 日本橋セントラルスクエア（取得価格：3,521百万円）とDaiwa神保町ビル（譲渡価格：4,000百万円）を
相互入替（2020年5月21日）
財務情報／ESG関連
n 格付 日本格付研究所（JCR）：AA（安定的）
格付投資情報センター（R&I）：AA-（安定的）
n LTV：42.0％（2020年5月末）
n ESG グリーンファイナンス・フレームワークを策定（2020年7月17日付）
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3
コロナ禍における業績予想の前提等について
業績予想の前提（2020年7月17日公表）
平時より、中長期運用に基づく収益の確保のために修繕計画をコントロールしており、コロナ禍においても、既存賃共収入の減少分を修繕費で
調整することで、31期においても分配金水準を維持
2020年11月期（第30期） 2021年5月期（第31期） コメント
コロナ禍考慮既存賃共収入減 ▲96百万円 ▲142百万円 ・コロナ禍考慮前において、31期は大口テナント
退去を一部見込む
コロナ禍影響考慮前稼働率
98.6％（▲0.7％） 96.6％（▲1.1％）
（コロナ禍影響考慮分）
・コロナ禍による一時的影響として、保守的に既
業績予想前提稼働率 97.9％ 95.5％ 存賃共収入の減少、稼働率の低下を見込む
修繕費 575百万円 235百万円 ・31期は30期比で▲339百万円削減
分配金 13,700円 13,700円 ・分配金水準は維持
足元のテナント状況について（2020年6月30日時点）
• 賃料支払猶予または賃料減額の打診テナント数は81件（全体テナント数の15.5％）。うち、合意件数は26件（全て支払猶予）
→今後も個別の状況を見て柔軟に対応予定
• 2020年4月~ 7月分賃料回収率は99.2％
• 2020年7月15日時点で、解約通知を受領しているテナント数は30期 29件、31期 18件
→解約通知を受けたテナント用途は、飲食店、サービス店舗、事務所等
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4
MEMO
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Section 1
2020年5月期決算及び業績予想ハイライト
2020年５月期決算ハイライト
2020年5月期（第29期）実績
要因 項目
2019年11月実績 2020年5月実績 差
n 既存物件（57件）（注4）賃共収入 +419百万円
営業収益 14,094 百万円 14,272 百万円 + 178 百万円 増加 n 期中取得物件（2件）賃共収入 + 68百万円
n 期中売却物件（1件）売却益 + 15百万円
営業費用 6,980 百万円 6,959 百万円 ▲ 20 百万円
n 水道光熱費収入 ▲166百万円
営業利益 7,114 百万円 7,312 百万円 + 198 百万円 ▲141百万円
n その他営業収益
営業外費用 659 百万円 635 百万円 ▲ 23 百万円 減少 n 前期売却物件（1件）不動産等交換差益 ▲ 18百万円
n 前期売却物件（1件）賃共収入 ▲ 9百万円
当期純利益 6,462 百万円 6,687 百万円 + 224 百万円 期中売却物件（1件）賃共収入
n ▲ 5百万円
1口当たり分配金 13,139 円 13,595 円 + 456 円
n 修繕費 + 64百万円
1口当たりNAV（注1） 727,729 円 744,269 円 + 16,540 円 増加 n 資産運用報酬 + 22百万円
期末稼働率 99.1% 99.5% +0.4% n その他営業費用 + 22百万円
期中平均稼働率（注2） 98.3% 99.5% +1.2% 減少 n 水道光熱費 ▲138百万円
NOI利回り（年換算） （注3） 4.6% 4.6% -
(注1) 1口当たりNAV＝(出資総額+期末鑑定評価額合計額-期末物件簿価合計額)÷発行済投資口数。
(注2) 期中平均稼働率は各期中における月末時点の稼働をもとに算出。
(注3) NOI利回り(年換算)は簿価ベースによる算出。NOIは期末保有物件を年換算。
(注4) 既存物件(57件)は、2020年5月期末保有物件(60件)から、2019年11月期取得1物件、2020年5月取得2物件を差し引いた
もの。
要因 項目
(ご参考)2020年5月期予想・実績比較
n 既存物件（59件）(注5)賃共収入 +101百万円
2020年5月期予想 増加 期中売却物件（1件）売却益 + 15百万円
2020年5月実績 差 n
（2020年1月開示） 期中取得物件（1件）賃共収入
n + 4百万円
営業収益 14,203 百万円 14,272 百万円 + 69 百万円 ▲ 53百万円
n 水道光熱費収入
減少 期中売却物件（1件）賃共収入
営業費用 6,961 百万円 6,959 百万円 ▲ 1 百万円 n ▲ 5百万円
当期純利益 6,591 百万円 6,687 百万円 + 95 百万円 増加 n 修繕費 + 75百万円
n 外注委託費 + 21百万円
1口当たり分配金 13,400 円 13,595 円 + 195 円
減少 n 水道光熱費 ▲106百万円
稼働率 99.1% 99.5% +0.4%
(注5) 既存物件(59件)は、2020年5月期末保有物件(60件)から、2020年5月期取得1物件
（日本橋セントラルスクエア）を差し引いたもの。
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2020年11月期・ 2021年5月期業績予想ハイライト
2020年11月期（第30期）見通し
要因 項目
2020年11月期予想 2020年5月期との差
n 水道光熱費収入 +147百万円
営業収益 14,421 百万円 + 148 百万円 既存物件（58件）（注3）賃共収入 +143百万円
増加 n
営業費用 7,057 百万円 + 97 百万円 n 前期取得物件（2件）賃共収入通期寄与 + 76百万円
営業利益 7,363 百万円 + 50 百万円 n 前期売却物件（1件）賃共収入 ▲ 99百万円
減少 n コロナ禍考慮既存賃共収入減 ▲ 96百万円
営業外費用 622 百万円 ▲13 百万円
n 前期売却物件（1件）売却益 ▲ 15百万円
当期純利益 6,738 百万円 + 51 百万円
1口当たり分配金 13,700 円 + 105 円 n 水道光熱費 + 85百万円
増加
n 修繕費 + 36百万円
期末想定稼働率 97.9% ▲1.6%
期中想定稼働率 （注1） 98.8% ▲0.7% 減少 n 外注委託費 ▲ 37百万円
想定NOI利回り（年換算） （注2） 4.7% + 0.1%
※コロナ禍影響考慮分（▲0.7％）を除いた期末想定稼働率は98.6％
2021年5月期（第31期）見通し
要因 項目
2021年5月期予想 2020年11月期との差
n コロナ禍考慮既存賃共収入減 ▲142百万円
営業収益 14,040 百万円 ▲380 百万円 減少 n 既存物件（60件）（注4）賃共収入 ▲123百万円
営業費用 6,689 百万円 ▲368 百万円 n 水道光熱費収入 ▲107百万円
営業利益 7,350 百万円 ▲12 百万円
営業外費用 610 百万円 ▲12 百万円 増加 n 公租公課（一般管理費） + 17百万円
当期純利益 6,738 百万円 - 百万円 n 修繕費 ▲339百万円
減少 水道光熱費
1口当たり分配金 13,700 円 -円 n ▲ 44百万円
期末想定稼働率 95.5% ▲2.4%
期中想定稼働率 （注1） 95.3% ▲3.5%
(注1) 期中想定稼働率は各期中における月末時点の稼働をもとに算出。
想定NOI利回り（年換算） （注2） 4.7% -％ (注2) 想定 NOI利回り(年換算)は2020年5月期の簿価をベースに2020年11月期取得物件を考慮して算出。
(注3) 既存物件(58件)は、2020年5月期末保有物件(60件)から、2020年5月期取得2物件を差し引いたもの。
(注4) 既存物件(60件)は、2020年5月期末保有物件(60件)。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
※コロナ禍影響考慮分（▲1.1％）を除いた期末想定稼働率は96.6％
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8
分配金の推移
一口当たり分配金(予想・実績)の推移
(円) (円)
16,000 800,000
1年前予想(左軸) 727,729 744,269
半年前予想(左軸)
697,220
14,000 分配金実績(左軸) 673,841
13,595 700,000
1口当たりNAV(右軸) 653,697
640,587 13,139
620,897
595,860 12,559
569,585 11,997
12,000 600,000
545,661 11,150
10,957
10,764
506,681 10,508 10,695
10,000 467,984 9,688 500,000
445,466 9,142
419,285 416,844 478,051
459,893 8,256
8,000 7,621 400,000
417,390 421,941 7,478
6,542
5,986
6,000 300,000
5,107
4,464
4,000 3,671 200,000
3,280 4,100 4,850 5,500 6,250 7,200 7,540 7,820 8,700 9,350 9,850 10,550 10,700 10,770 11,000 11,850 12,300 13,000 13,400 13,700
2,000 100,000
3,180 3,600 4,850 5,350 5,500 6,550 7,300 7,570 8,328 9,000 9,750 9,900 10,560 10,710 10,800 11,400 12,000 12,400 13,200 13,700 13,700
0 0
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9
Section 2
内部成長
東京のオフィスビルの賃貸市場動向
東京オフィスビルの賃貸市場状況 都心5区オフィスの賃料と空室率の動向
(円/坪) 賃料
24,000 10.0% (円/坪)
都心5区大規模オフィスビル（注1）の賃料と空室率
22,607円 35,000
2008/2 (賃料)
22,000 8.0%
33,000 2020/6
20,000 6.0%
(空室率)
18,000 4.0% 31,000
レンタル・マーケット・クロック
1.95% 2019/6 (イメージ図)
16,000 既存ビル平均賃料(左軸) 2.0%
29,000
既存ビル空室率(右軸)
2017/12
14,000 0.0% 2018/6 2017/6
'01/01
'02/01
'03/01
'04/01
'05/01
'06/01
'07/01
'08/01
'09/01
'10/01
'11/01
'12/01
'13/01
'14/01
'15/01
'16/01
'17/01
'18/01
'19/01
'20/01
27,000
2010/6
出所：三鬼商事 2004/1
25,000
オフィスビルマーケット中期予測
(坪) 2011/12 2012/7
予測値 23,000
500,000 (注1) 10.0% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8%
500,000
400,000
400,000 8.0% 都心5区オフィスビル全体平均（注2）の賃料と空室率
(円/坪) 2020/6
300,000
300,000 6.0%
20,000 2008/9
200,000
200,000 4.0% 19,000
18,000 2007/9
2017/12
100,000
100,000 2.0% 17,000 2018/6 2004/1
16,000
00 0.0% 2016/6
新規供給(グレードA等) 新規供給(その他) 15,000
2012/7
(100,000) 新規需要面積 空室率 14,000
-100,000 -2.0%
'00'01'02'03'04'05'06'07'08'09'10'11'12'13'14'15'16'17'18'19'20'21'22'23'24 0% 1% 2% 3% 4% 5%
空室率 6% 7% 8% 9%
出所：シービーアールイー(株) オフィスマーケット中期予測 (2020年∼2024年) 出所：三幸エステートのデータを当社にて加工。
（注1）2020年6月時点での予測値。 （注1）大規模オフィスビルは、ワンフロア面積が200坪以上の物件。
（注2）2004年までは新規供給の内訳なし（合計のみ）。 （注2）オフィスビル全体平均は、大規模から小規模(20坪未満)オフィスビルまで含む。
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11
賃貸事業分析(1) ∼稼働率及び入退去率の推移∼
期末稼働率の推移 テナント入退去の推移とその理由（注）
(件)
(％)
稼働率(実績) 予想稼働率(2020年1月開示時点) 予想稼働率
50
99.0 98.9 99.1 99.5 44
100.0 42 43
98.3 97.7 97.7 98.6
38
96.4 96.3 96.4 97.3 99.1 40
98.7
98.2 97.9
95.0 97.2 97.1 30 30
95.0 30 26 25
94.3 95.5 24 25 23
25
92.4 22
18 18 18 17
20 16
13 12 12 15
90.0 11 11 10
7 7
10 4 5 6
2 3
9 -2
85.0 -2 4
0
'11/11期末
'12/11期末
'13/11期末
'14/11期末
'15/11期末
'16/11期末
'17/11期末
'18/11期末
'19/11期末
'20/11期末
'12/5期末
'13/5期末
'14/5期末
'15/5期末
'16/5期末
'17/5期末
'18/5期末
'19/5期末
'20/5期末
'21/5期末
-10
-11
-13 -13 -13 -13 -13
-20 -15
入退去率推移（注） -20
-20 -19 -20
-17 -18
-25 -26 -24
（％） 入居率 退去率 入居率(予想) 退去率(予想) -30 -26
20.0
-31
-40
'11/11期
'12/11期
'13/11期
'14/11期
'15/11期
'16/11期
'17/11期
'18/11期
'19/11期
'12/5期
'13/5期
'14/5期
'15/5期
'16/5期
'17/5期
'18/5期
'19/5期
'20/5期
9.8
8.2
10.0
5.7 6.1 6.2
3.3 4.4 4.3 4.4 4.0 5.1
2.9 3.8 3.5
2.0 1.8 2.7 1.7 1.1 1.9
入居件数 退去件数 入居件数と退去件数の差
0.0
-1.3
-7.3 -2.4-1.7 -1.5 -3.9 -3.3 -2.7
-5.9 -6.3 -5.3
-2.8 -5.7 -3.8 -3.6 -3.0 -2.7 -4.4
20/5期 コスト 拡張 集約 縮小 立地
-10.0 -6.1 -3.8
その他 合計
内訳 削減 移転 移転 移転 改善
入居 0 10 0 1 1 4 16
-20.0
退去 2 4 3 3 0 1 13
'11/11期
'12/11期
'13/11期
'14/11期
'15/11期
'16/11期
'17/11期
'18/11期
'19/11期
'20/11期
'12/5期
'13/5期
'14/5期
'15/5期
'16/5期
'17/5期
'18/5期
'19/5期
'20/5期
'21/5期
前期件数 16
（注） 賃貸可能面積に対する入居及び退去の契約面積比率の推移。 （注）住居及び倉庫テナントの入退去は除く。
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12
賃貸事業分析(2) ∼基礎体力の向上∼
n 契約更新・テナント新規入居による月額賃料の増額継続
n 基礎体力の向上による賃料収入増は、ほぼストレートに分配原資の増加につながる
契約更新・テナント新規入居による月額賃料の増額
(千円/月)
40,000 37,565
契約更新 テナント入替
35,000
32,295
30,000 28,225 27,020
18,441
25,528 11,134
25,000
21,804 21,309 9,137
22,193
6,680
20,000 14,686
14,376 14,246 12,747 7,432 8,580
15,000 12,521
766
9,020 6,438 3,988
10,000 19,087 19,123 21,161
18,847
3,157 13,479 14,371 13,613
5,000 12,334
7,938 8,759 8,787
5,862
0
2015年5月期 2015年11月期 2016年5月期 2016年11月期 2017年5月期 2017年11月期 2018年5月期 2018年11月期 2019年5月期 2019年11月期 2020年5月期 11期単純平均
2015年5月期
以降を
基礎体力の向上による分配原資の増加率 単純平均
2015年5月
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年
期以降を
5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期 11月期 5月期
単純平均
6ヶ月
賃共収入の 0.7% 1.0% 0.8% 0.7% 1.4% 1.2% 1.2% 1.5% 1.9% 1.3% 1.6% 1.2%
換算
伸び率
（注1） 年率
1.3% 2.0% 1.7% 1.5% 2.8% 2.4% 2.3% 3.0% 3.9% 2.6% 3.1% 2.4%
換算
6ヶ月
分配原資の 1.5% 2.1% 1.8% 1.5% 2.9% 2.4% 2.3% 2.9% 3.8% 2.6% 3.0% 2.4%
換算
伸び率
（注2） 年率
3.0% 4.3% 3.6% 2.9% 5.8% 4.9% 4.7% 5.8% 7.6% 5.1% 6.0% 4.9%
換算
（注1）各期の基礎体力向上による賃料増加額(月額賃料増加額×6ヶ月)を各期の直前期における賃共収入で除して算出。
（注2）各期の基礎体力向上による賃料増加額(月額賃料増加額×6ヶ月)を各期の直前期における当期純利益で除して算出。
本資料は、金融商品取引法等に基づく開示書類ではありません。また、投資勧誘を目的とするものではありません。
投資に関する最終決定は、皆様御自身の判断で行ってくださいますようお願い申し上げます。
13
賃貸事業分析(3) ∼更新対象テナントの賃料増減率推移∼
2020年5月期契約更新テナント 更新対象テナント(区画)の賃料増額・減額率推移
※2019年11月末の賃貸面積：361,788.08㎡に対して、2020年5月期中に契約更新があった契約 13期連続の賃料
面積の比率。
増額改定を実現
更新対象外で解約 (％)
0.8% 15.0
9.8 9.9 9.6
更新対象面積 更新対象外面積(解約分を除く） 10.0 9.0 7.3 8.1 7.8 6.6 7.2 7.3
6.1
4.3 5.2 9.9 9.6
20.5% 78.7% 5.0 9.0 7.2 8.1 7.8
5.2 6.1 7.0 7.3
4.2
0.0
0.0 0.0 -5.1 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0
'20/5期 53.5 44.1 2.3 -5.0
'19/11期 53.4 38.4 8.1 -4.9 -12.3
'19/5期 0.7*2 57.4 34.0 7.7 -10.0 -21.2
'18/11期 45.8 49.9 4.2 増額率 減額率
-15.0
'18/5期 3.2 *1 43.8 49.9 2.9 賃料増減率
51.7 40.4 7.8 -20.0
'17/11期
'17/5期 48.8 44.4 6.6 -25.0
'16/11期 42.6 53.4 3.9 '14/11期 '15/5期 '15/11期 '16/5期 '16/11期 '17/5期 '17/11期 '18/5期 '18/11期 '19/5期 '19/11期 '20/5期
'16/5期 0.2 49.0 50.1 0.7 （注）賃料更新の合意に至った各賃貸借契約における更新前の契約賃料に対する賃料増額・減額率を示して
'15/11期 37.5 61.1 1.4 います。賃料増減率は増額と減額をネットして算出しています。
'15/5期 26.5 70.8 2.7
'14/11期 4.8 8.6 66.7 19.9 契約更改時賃料増額率
0% 20% 40% 60% 80% 100% (2020年5月期の増額改定における月額賃料改定額の比率) （注）
減額 増額 維持 解約 0％∼2％未満
15％以上
＊1 2018年5月期の減額はサブリース契約の数テナントがマスターリース契約に変更されたもの。 0％
＊2 2019年5月期の減額は前所有者の判断で、減額について既に合意が為されていたもの。
17％
賃料増額物件
2％∼
5％未満 新宿マインズタワー
契約更新時期一覧(賃貸面積ベース) 16％
l
l Daiwa渋谷宮益坂ビル
(％) 予定 l Daiwa北浜ビル
月額賃料 Daiwaリバーゲート
30.0 25.6 増額率
10％∼ l
15％未満 l Daiwa西新宿ビル
20.5 20.6 19.4 9.6％ 19％
20.0 l Daiwa東日本橋ビル
15.9 (前期：7.3％)
l コンカード横浜
10.0 l Daiwa三田2丁目ビル 等
5％∼10％未満
47％ 月額賃料増加額
0.0
21,161千円/月
'20/5期 '20/11期 '21/5期 '21/11期 '22/5期
（注）比率は月額賃料総額ベース。
（注） 2020年5月末の賃貸面積：364,836.94㎡に対して、各期に契約更新が予定されている
契約面積の比率。
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14
賃貸事業分析(4) ∼契約賃料の状況∼
テナント入替時の月次賃料総額及び増減率推移 契約賃料と賃料単価指数の推移(月額)
(円/坪)
(月額賃料総額、千円) 30,000 110.00
前テナント(左軸） 新規テナント（左軸） 89.86
27,000 86.67
86.67
89.86
100.00
増減率（右軸） 88.35
88.35
120,000 27.9% 30.0% 90.00
23.1% 24,000
80.00
98,246 19,571 20,121
96,294 21,000 19,571 20,121
100,000 79,804 23.0% 25.0%
91,394 83,772 70.00
83,962 18,000 19,759
19,759
16.0% 78,609 契約賃料（注1） 60.00
80,000 66,104 63,923 20.0% 15,000
賃料単価指数(前期比、右軸)（注2） 50.00
56,967
14.9% 12,000 40.00
'09/11期末
'10/11期末
'11/11期末
'12/11期末
'13/11期末
'14/11期末
'15/11期末
'16/11期末
'17/11期末
'18/11期末
'19/11期末
'09/5期末
'10/5期末
'11/5期末
'12/5期末
'13/5期末
'14/5期末
'15/5期末
'16/5期末
'17/5期末
'18/5期末
'19/5期末
'20/5期末
60,000 51,027 15.0%
39,893
40,000 10.0%
（注1）契約賃料は、各期末時点で契約しているテナントとの月額契約賃料を平均したもの。
（注2）賃料単価指数は、個別物件の賃料単価の収益率を‘09/5期末を100として指数化したもの。
8.9%
20,000 5.0%
前期末比月額契約賃料（注）の増減
(百万円) 新規物件取得
2,300 テナント新規 による増加
0 0.0% 入居による増加 賃料改定
による増加
'17/11期 '18/5期 '18/11期 '19/5期 '19/11期 '20/5期 2,250 -17
+25 2,201
（注）同区画でのテナントの入替による月次賃料を比較。 +51 -27 +21 -0
比率は月額賃料総額ベース。 2,200
2,149
2,150 物件売却
’20年5月期におけるテナント入替による賃料上昇物件 テナント解約
賃料改定
による減少 による減少
2,100 による減少
l Daiwa日本橋堀留町ビル l Daiwa青山ビル
2,050
l 新宿マインズタワー l Daiwa渋谷スクエア
2,000
l E.スペースタワー l Daiwa西新宿ビル
1,950
l Daiwa赤坂ビル l Daiwa神田須田町ビル 等
1,900
’19/11期末 ’20/5期末
月額賃料増加額：11,134千円/月
月額契約賃料 月額契約賃料
（注） 月額契約賃料とは、各期末時点で契約を締結しているテナントから得られる最終賃料の合計。
新宿マインズタワーの月額契約賃料は7分の3に、コンカード横浜の月額契約賃料は100分の75に調整済み。
日本橋セントラルスクエアの月額契約賃料は区分所有者間の取り決め等に基づき60.99％に調整済み。
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15
ポートフォリオマップ：契約賃料単価の前期比較増減
東京主要5区 首都圏
前期比較
契約賃料単価の増減
賃料単価増加 : 33件
Daiwa荻窪タワー Daiwa東池袋ビル
○ の中の数字は連続上昇を示す Daiwa中野坂上ビル
Daiwa荻窪ビル 5
(例： 2 は２期連続上昇)
Daiwa目黒スクエア Daiwa品川御殿山ビル
24件
7
賃料単価維持 : 6 Daiwa品川Northビル
賃料単価下落 : 1件
ラクアス東新宿
Daiwa新宿ウエストビル 4 Daiwa三崎町ビル Daiwa猿楽町ビル
Daiwa神田須田町ビル コンカード横浜 4
Daiwa神保町3丁目ビル 4 3
Daiwa西新宿ビル 4 ２ Daiwa神田イーストビル
新四curumuビル Daiwa神田美倉町ビル ２
新宿マインズタワー 9 Daiwa東日本橋ビル
Daiwa日本橋本石町ビル Daiwa小伝馬町ビル Daiwa上大岡ビル 2
2 Daiwa日本橋堀留町ビル
Daiwa麹町4丁目ビル
日本橋セントラルスクエア
キリン日本橋ビル
Daiwa笹塚タワー 大和茅場町ビル 2 Daiwaリバーゲート
2 Daiwa笹塚ビル Daiwa神宮前ビル 5 Daiwa赤坂ビル Daiwa京橋ビル 8 Daiwa八丁堀駅前ビル
Daiwa銀座アネックス 3 Daiwa八丁堀駅前ビル西館
3 Daiwa青山ビル 14 Daiwa築地駅前ビル
Daiwa南青山ビル Daiwa銀座ビル Daiwa築地ビル
Daiwa SHIBUYA EDGE
10 Daiwa Daiwa西新橋ビル 7 Daiwa新橋510ビル
Ｅ・スペースタワー 12 渋谷 Daiwa月島ビル
神泉プレイス 宮益坂ビル Daiwa晴海ビル
Daiwa渋谷スクエア DaiwaＡ浜松町ビル
6 Daiwa麻布台ビル
Daiwa代官山ビル Daiwa芝大門ビル
Daiwa恵比寿4丁目ビル
Daiwa三田２丁目ビル 3 Daiwa芝浦ビル
Daiwa麻布テラス 3
J R 山 手 線
J R 埼 京 線
Daiwa北浜ビル 3
J R 中 央 線
JR横須賀線・
総 武 快 速
（注） 2020年5月期取得物件は●でプロットしています。
地方主要都市
2020年5月31日現在
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16
内部成長の方針
「凡事徹底」による継続的な内部成長、物件価値の最大化 DOI運用部(9名)
本投資法人のポートフォリオを構成する物件全てに担当者を配置し、
スペシャリスト集団による物件価値の最大化を目指しています。
宇田川 博司 石井 宏太郎 柳澤 康介 荒井 純 上村 千恵
（14年0ヶ月） （14年3ヶ月） （6年5ヶ月） （14年3ヶ月） （14年1ヶ月）
l 正確な賃貸マーケットの把握
l 定期訪問による入居テナントの要望/動向把握
現状把握
l 物件の特性把握
小畠 勇樹 水楢 昂裕 岩崎 純 森川 丈
（7年9ヶ月） （6年3ヶ月） （3年9ヶ月） （1年8ヶ月）
l 仲介業者からの情報収集 コンストラクション・マネジメント部(7名)
l テナント満足度調査実施及び対策立案
内部成長の エンジニアリング : 資産の工事計画を策定し、実施しています。
l 周期的な物件実査
ための活動
l 早期の埋戻しによる安定した稼働率の保持
l 強固なテナントリレーションによる安定的運営の実現
内部成長の 宇田川 博司 村山 直樹 大野 和良 武田 直之
l 計画的な中長期運用に基づく収益の確保
実現 （14年0ヶ月） （5年1ヶ月） （13年8ヶ月） （4年10ヶ月）
梅澤 尚基 平林 孝啓 髙谷 淳平
物件価値の最大化を目指す
（14年4ヶ月） （5年2ヶ月） （7年2ヶ月）
(注)カッコ内の年数は当該業務に携わった年数を記載しています(2020年7月17日時点)。資産運用会社における勤務年数を
示すものではありません。
運用企画部(5名)
ミドルオフィス業務 : ポートフォリオに関する予算、実績の管理を行っています。
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17
保有物件の地域別割合及び新宿・渋谷エリアの状況
保有物件の地域別割合 新宿マインズタワー
大阪市 新宿マインズタワーの稼働率推移
横浜市
2.0％
8.7％ （％）
99.9 98.3 95.7 98.8 98.8 99.2 99.8 99.3 100.0 100.0
その他23区 地方 100.0 120.0
99.9 99.9 100.0
8.8％ 2.0％ 渋谷区 94.9 94.7 94.0 96.1 96.6 96.6 95.1
首都圏 80.0 110.0
17.4％ 35.0％
千代田区
60.0 100.0
4.3％ 渋谷区・新宿区
比率 40.0 90.0
期末稼働率(左軸)
港区 42.1％ 稼働率(予想)(左軸)
渋谷区 20.0 賃貸事業収入指数(右軸) 80.0
11.4％ 所在地
代々木二丁目 賃貸事業収入指数(予想)(右軸)
取得 0.0 70.0
東京主要5区 80.5％ 66,900百万円
'11/11期末
'12/11期末
'13/11期末
'14/11期末
'15/11期末
'16/11期末
'17/11期末
'18/11期末
'19/11期末
'20/11期末
'12/5期末
'13/5期末
'14/5期末
'15/5期末
'16/5期末
'17/5期末
'18/5期末
'19/5期末
'20/5期末
'21/5期末
新宿区 価格
中央区
22.7％ 7.1％
（注1）取得価格ベース。
（注2）割合は小数第2位を四捨五入。 (2020年7月17日現在)
東京23区の大規模オフィスビルの供給量 Ｅ・スペースタワー
2020年-2024年 Ｅ・スペースタワーの稼働率推移
（％）
2020-2024年合計 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 97.0 100.0 100.0
100.0 180.0
454万㎡ 100.0 100.0 96.4 100.0 96.8
89.1 92.8 93.3 92.8
80.0 89.6 160.0
その他
渋谷区 69万㎡ 千代田区 60.0 140.0
23万㎡ 97万㎡
新宿区 40.0 120.0
中央区 期末稼働率(左軸)
19万㎡ 34万㎡ 稼働率(予想)(左軸)
20.0 賃貸事業収入指数(右軸) 100.0
港区 賃貸事業収入指数(予想)(右軸)
212万㎡ 0.0 80.0
渋谷区
'11/11期末
'12/11期末
'13/11期末
'14/11期末
'15/11期末
'16/11期末
'17/11期末
'18/11期末
'19/11期末
'20/11期末
'12/5期末
'13/5期末
'14/5期末
'15/5期末
'16/5期末
'17/5期末
'18/5期末
'19/5期末
'20/5期末
'21/5期末
所在地
円山町3番
取得
24,000百万円
価格
出所：森トラスト 大規模物件：オフィス延床面積10,000㎡以上 (注) 賃貸事業収入指数は‘11/11＝100として指数化。新宿マインズタワーは’18/5期末以降は持分補正済み。
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18
Section 3
外部成長
取得・売却方針、物件取得の検討状況
取得方針・売却方針 保有物件の分布図
n 東京主要5区及び同等のエリアへ重点的に投資 築年数(年)
n 立地(駅距離、駅力、集客性、周辺環境)やビルスペック等に対す 60
る実需の観点から物件を厳選 ●’20/5期取得資産
n 既存ポートフォリオの成長性・収益性が向上する物件を取得 55 ●’20/5期売却資産
n 築年数25年以内を目処に投資 ●スポンサー変更後取得資産
n 物件の将来的な競争力や収益性等を考慮し、必要な場合は 50 ●スポンサー変更前取得資産
入替を検討
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