いちごオフィス （8975）
Ichigo Office
2019年10月期（第28期）決算説明資料
December 13, 2019
いちごオフィスリート投資法人(8975)
Ichigo Office REIT Investment Corporation
いちご投資顧問株式会社
Ichigo Investment Advisors Co., Ltd.
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Make More Sustainable
サステナブルインフラの「いちご」
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20181213 15：26
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目次
2019年10月期 運用実績 0・・・06 中長期的な成長に向けて 0・・・19
決算ハイライト ・・・07 【成長戦略ロードマップ】
決算内訳 ・・・08 投資主価値の最大化に資する持続的成長 ・・・20
財務ハイライト ・・・09 【内部成長戦略】
安定した分配金の成長 ・・・10 好調なオフィス賃貸マーケットを背景に賃料
投資主価値の着実な向上 ギャップは拡大を継続 ・・・21
（巡航EPUの成長） ・・・11 価値向上CAPEXによるバリューアップ ・・・22
投資主価値の着実な向上 リーシング強化による収益性の向上 ・・・23
（1口当たりNAVの成長） ・・・12 【外部成長戦略】
稼働率、平均賃料単価の推移 ・・・13 資産入替を通じた着実なNOIの向上と
内部成長の進展 ①：継続的な賃料収入アップ ・・・14 譲渡益の獲得 ・・・24
内部成長の進展 ②：既存テナントの賃料改定 ・・・15 スポンサーサポートを活用した持続的な
内部成長の進展 ③：新規成約における賃料増額 ・・・16 成長モデル ・・・25
外部成長：オフィス特化型ポートフォリオの追求 ・・・17 スポンサーパイプライン ・・・26
「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度の導入 ・・・18 2020年4月期 予想 ・・・27
2020年10月期 予想 ・・・28
ESG（環境・社会・ガバナンス）への
コミットメント ・・・29
いちごオフィスのサステナビリティ理念 ・・・30
いちごオフィスにおけるESGの取組み（環境） ・・・31
いちごオフィスにおけるESGの取組み（社会） ・・・32
いちごオフィスにおけるESGの取組み
（ガバナンス） ・・・33
Appendix ・・・34
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2019年10月期 運用実績
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決算ハイライト
2019年10月期実績 説 明
• 資産入替 （譲渡益4.4億円） • オフィス特化型ポートフォリオを追求するとともに、含み益を
➡ 商業施設1物件を譲渡し、 上回る譲渡益を実現
外部成長 中規模オフィス1物件を取得 • スポンサーサポート、外部ブリッジファンドを活用したパイプ
• ブリッジファンドへの出資（50百万円） ラインの拡充
• 期末稼働率（全物件） 99.4% • 99%を超える高稼働率を継続
内部成長 • 増額改定 46件（平均増額率 6.6%） • 賃料改定により、月額賃料 4.8百万円増
• 増額入替 31件（平均増額率 21.2%） • テナント入替により、月額賃料 5.1百万円増
• 第4回投資法人債（年限10年、利率0.89%）
• 投資法人債発行 12億円
財務 • 低金利下での固定化・借入期間の長期化を推進
• 借換え（リファイナンス） 60億円
（金利固定化比率 97.7%、当期借入の平均期間 7.7年）
• 巡航EPUは継続的に成長
巡航EPU 2,032円 （前期比+32円、+1.6%）
• 予想2,021円に対し+11円（+0.5%）
1口当たりFFO 2,581円 （前期比+23円、+0.9%） • FFOの向上が分配金の安定的な成長を支える
• 1口当たり譲渡益 49円を含む（前期は186円）
1口当たり分配金 2,150円 （前期比-105円、-4.7%）
• 予想2,140円に対し+10円（+0.5%）
• ポートフォリオの含み益が拡大
1口当たりNAV 91,618円 （前期比+3,684円、+4.2%）
（397億円、+53億円）
※ 巡航EPU（Earnings Per Unit、1口当たり当期利益） ＝ 当期純利益（1口当たり）－ 譲渡益（1口当たり）
※ 1口当たりFFO（Funds From Operations、現金収入）
＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用＋不動産等売却損－不動産等売却益＋特別損失－特別利益）÷期末時点発行済投資口数
※ 1口当たりNAV （Net Asset Value、純資産）＝ （分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷ 期末時点発行済投資口数
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決算内訳
（単位：百万円）
2019年4月期 2019年10月期 2019年10月期 予想比
主な差異要因 （予想比）
実績 実績（A） 期初予想（B） （A）-（B）
■ 不動産賃貸事業収益の増加 +36
営業収益 8,451 8,304 8,266 + 37 ・賃料共益費収入の増加 : +36
（いちご元麻布ビル : +9、いちご池尻ビル : +4、
いちご大森ビル ： +4、他）
営業利益 4,510 4,363 4,357 +5
■ 不動産賃貸事業費用の増加 +0
・仲介手数料等外注委託費の増加 ： +17
経常利益 3,733 3,554 3,537 + 17 ・固定資産税の増加 ： +12
・その他費用の増加 ： +3
・水光熱費の減少 ： -32
当期純利益 3,732 3,554 3,536 + 17
■ 営業費用（賃貸事業費用除く）の増加 +31
任意積立金 積立額合計 (-) 382 364 362 + 2 ・増益による運用報酬（インセンティブ報酬等）の増加 : +40
・費用削減によるその他費用の減少 : -9
任意積立金 取崩額合計 (+) 105 105 105 － ■ 営業外収益の増加 +4
・受取保険金収入等の増加 ： +3
1口当たり分配金 (DPU) 2,255円 2,150円 2,140円 + 10円 ■ 営業外費用の減少 -8
・支払利息（投資法人債利息を含む）の減少 : -2
・融資関連費用の減少 : -5
巡航EPU （1口当たり当期純利益） 2,000円 2,032円 2,021円 + 11円 【参考】資本的支出
・2019年10月期実績 : 478
NOI 5,648 5,679 5,640 + 39
【参考】2019年10月期分配後
・一時差異等調整積立金残高 : 9,424
運用物件数 85物件 85物件 85物件 － ・配当積立金残高 : 3,002
期末稼働率 99.3% 99.4% 98.3% + 1.1%
（期中平均稼働率） (99.3%) (99.3%) (99.0%) (+0.3%)
・ 分配金（DPU）および巡航EPUは、各期末時点発行済投資口数で除して算出 ・ NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費
・ 巡航EPU＝当期純利益（1口当たり）－譲渡益（1口当たり） ・ 運用物件数は、各期末時点の運用物件数を記載
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財務ハイライト
借入期間の長期化と金利固定化を推進
2018年10月31日 2019年4月30日 2019年10月31日
1口当たりFFO 2,489円 2,558円 2,581円
1口当たり分配金 2,014円 2,255円 2,150円
1口当たりNAV 85,957円 87,934円 91,618円
総資産LTV 47.6% 48.1% 48.0%
平均借入金利 1.02% 1.00% 0.99%
平均借入期間 6.0年 6.2年 6.4年
金利固定化比率 94.0% 96.9% 97.7%
※ 1口当たりFFO
＝（当期純利益＋減価償却費＋固定資産除却損＋資産除去債務費用＋不動産等売却損－不動産等売却益＋特別損失－特別利益）÷期末時点発行済投資口数
※ 1口当たりNAV ＝（分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷ 期末時点発行済投資口数
※ 総資産LTV ＝ 有利子負債残高 ÷ 総資産額 × 100
※ 平均借入期間 ＝ 期末時点における有利子負債の平均調達年限
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安定した分配金の成長
（単位：円）
18期連続増配の実績 2,255
2,150 2,122 2,151
（2010年4月期～2019年4月期、この間の年平均成長率 13.2%）
2,014
1,964
1,904 1,923 1,930
1,740
1,706
1,603
1,537 1,541 1,547
1,494
1,387
1,219
1,031
979 （※）
899 （※）
（※）
737
（※）
2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期
（予想）
※ 2011年11月1日付の合併時に実施した投資口分割（7分割）を考慮し、分配金を7で除した上で円単位未満を切り捨てた試算値（本投資法人ベース）
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投資主価値の着実な向上（巡航EPUの成長）
2019年10月期は49円 / 口の譲渡益を分配（前期 186円 / 口）
■ 譲渡益
■ 一時差異等調整積立金および配当積立金取崩
■ 巡航EPU （単位：円）
2,255 2,150
49 2,122 2,151
2,014 186 69
1,964 69 69
1,930 69
69
106 107
2,032 2,053 2,082
1,945 2,000 (+1.4%)
1,857 (+2.8%) (+1.6%) (+1.0%)
1,824 (+4.7%)
(+1.8%)
2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期 2020年4月期 2020年10月期
※ 巡航EPU ＝ 当期純利益（1口当たり）－譲渡益（1口当たり） （実績） （予想） （予想）
※ 一時差異等調整積立金および配当積立金取崩に前期繰越損益を含む
※（）内は各期の巡航EPUにおける前期比
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投資主価値の着実な向上（1口当たりNAVの成長）
資産入替を通じたポートフォリオの質向上による継続的なバリューアップ
成長率：45.1%
※1口当たりNAV ＝（分配金控除後純資産額＋不動産含み益－不動産含み損）÷ 期末時点発行済投資口数
2015年9月
オフィス特化型リートへの転換
91,618
87,934
84,076 85,957
81,155
76,400 78,336
73,493
70,117
63,140
2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期
（単位：円）
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稼働率、平均賃料単価の推移
2019年10月期も高水準の稼働率を維持
平均賃料単価は都心6区、全物件ベースともに着実に上昇
■ 契約稼働率と経済的稼働率の推移 （オフィス） ■ 平均坪単価の推移 （オフィス）
100% （単位：円）
99.3% 99.3%
99.1% ■ 全物件 ■ 都心6区
98.9%
98.2% 99.1% 17,200 17,300
98.9%
98.5% 16,800 16,900 16,900
97.4%
97.2% 契約稼働率
経済的稼働率 14,600 14,700
14,500
14,200 14,200
95%
90%
2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期
2017年10月 2018年4月 2018年10月 2019年4月 2019年10月
オフィス（O） 74物件 74物件 77物件 79物件 80物件
（参考）フリーレント平均月数（オフィス） （うち都心6区） （42物件） （42物件） （44物件） （45物件） （45物件）
2019年10月期： 0.7か月
2019年04月期： 0.9か月
※ 契約稼働率は各期末時点の数値、経済的稼働率は各期末時点でのフリーレント対象面積を ※ 平均坪単価とは、各期末時点における月額賃料（共益費込み）の合計を賃貸中の面積（坪）で
控除した賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られる数値（小数第2位を四捨五入） 除した単価（百円未満は四捨五入）
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内部成長の進展 ①： 継続的な賃料収入アップ
増額入替・増額改定の進捗に伴い、賃料収入は着実に増加
■ 月額賃料の変動 （オフィス、期中の取得および売却物件を除く）
（百万円 / 月）
+32 -27 +4.8
契約改定による増減
入替および稼働率変動による増減 +4.8百万円（+0.5%）
+4百万円（+0.4%）
1,081
1,072
年率1.7%増加
2019年4月期末 成約 / 増床 解約 / 減床 増額・減額改定 2019年10月期末
※ 稼働率の変動（オフィス）（期中取得の物件除く）：99.3%（2019年4月期末） → 99.4%（2019年10月期末）
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内部成長の進展 ②： 既存テナントの賃料改定
2019年10月期の平均増額率は+6.6%と引続き高水準
賃料改定により月額賃料は4.8百万円増
■ 賃料改定時の内訳割合の推移（オフィス、賃貸面積ベース） ■ 賃料改定による月額賃料変動の推移（オフィス、月額賃料ベース）
■ 減額改定 ■据置更新 ■ 増額改定 増額改定による 減額改定による （単位：千円）
0.0% 増額分 減額分
0.2% 0.1% 0.0%
減額改定件数
0件 +7,024
7,024
改定による +4,873
66.4% 70.2% 67.6% 賃料変動額
82.8% 据置更新件数 +4,056
160件 4,873
4,075 +2,826
2,838 2,683
増額改定件数
46件
33.3% 平均増額率 32.4%
+7.4％ 29.8%
平均増額率 17.1% 平均増額率 平均増額率
+5.5％ +8.5％ +6.6％ -18 -11 0 0 0
2018年 2018年 2019年 2019年 2020年
2018年 2018年 2019年 2019年 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期
4月期 10月期 4月期 10月期
※ 2020年4月期は、2019年11月15日時点で契約済（契約手続中含む）を対象
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内部成長の進展 ③： 新規成約における賃料増額
新規成約の85%以上が賃料増額、平均増額率 +21.2%
テナント入替により月額賃料は5.1百万円増
■ 新規成約時の内訳割合の推移 （オフィス、賃貸面積ベース） ■ テナント入替による月額賃料変動の推移 （オフィス、月額賃料ベース）
■ 減額入替 ■同額入替 ■ 増額入替 増額入替による （単位：千円）
+8,920
増額分
2.3%
13.6% 12.1% 8.5% 減額入替件数 1件 減額入替による
平均減額率 -12.8% 入替による 9,500 減額分
0.0% 0.0% 賃料変動額
28.5%
+4,955
4.1% 6,793 +5,183
同額入替件数
4件
+3,750
5,235
86.4% 87.9% 89.2% 3,876
増額入替件数 2,383
67.3% 31件
平均増額率 平均増額率 平均増額率 平均増額率
+18.9％ +30.4％ +20.8％ +21.2％
-18 -579 -125 -52 0
-1,838
2018年 2018年 2019年 2019年 2020年
2018年 2018年 2019年 2019年 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期
4月期 10月期 4月期 10月期 ※ 2020年4月期は、2019年11月15日時点で契約済（契約手続中含む）を対象
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外部成長：オフィス特化型ポートフォリオの追求
賃貸マーケットが好調な福岡市中心部所在の中規模オフィスを取得
ブリッジファンドへの出資により将来の取得に係る優先交渉権を獲得
■ 2019年10月期 取得物件 ■ ブリッジファンドの概要
いちご博多イーストビル 営業者名 合同会社立川ホールディングス
匿名組合 1,150百万円
出資総額 （うち、いちごオフィス出資分は50百万円）
物件名 運用資産 不動産信託受益権（ユニゾ立川ビル）
■ 優先交渉権の対象物件 （ユニゾ立川ビル）
所在地 東京都立川市
取得日 2019年5月31日 JR中央線他「立川」駅 徒歩約8分、
立地
多摩モノレール「立川北」駅 徒歩約7分
取得先 スポンサー
東京都多摩地区の
所在地 福岡県福岡市博多区 拠点都市である立川市
所在の中規模オフィス
JR各線、福岡市営地下鉄空港線 評価のポイント
立地
「博多」駅 徒歩約4分
福岡市を代表する業務商業地域を形成
取得のポイント
しているエリアに所在する中規模オフィス
取得価格 2,250百万円 優先交渉権価格 3,830百万円
鑑定評価額 2,480百万円 優先交渉権期限 2021年5月16日
想定NOI利回り 5.2% 鑑定評価額 3,930百万円
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「いちごJリーグ株主・投資主優待」制度の導入
株主・投資主合同の優待制度
いちご・いちごオフィス・いちごホテル・いちごグリーンの株主様・投資主様が対象
Jリーグの全クラブ・全試合が対象
Jリーグ全55クラブを対象に応募していただき、抽選式で観戦チケットを贈呈
いちごは株主様・投資主様と一緒にJリーグ全クラブを応援し、地域創生への
貢献を目指します
※ 2019年シーズンの応募については、すでに終了しております。2020年シーズンの応募については、試合開催日程の発表以降となりますので、しばらくお待ち下さい。
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中長期的な成長に向けて
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【成長戦略ロードマップ】
投資主価値の最大化に資する持続的成長
2019年4月期末 2022年4月期末
目標 投資主価値の最大化に資する持続的成長
強固なポートフォリオの構築と共に、持続的成長を徹底追求する 2022年4月期 目標
内部成長
巡航EPU
• 「いちごレイアウトオフィス」、「いちごラウンジ」といった独自性の高いオフィス環境の
提供を通じた差別化戦略を推進 2,000円 ➡ 2,200円
• 価値向上CAPEXによるバリューアップと投資効率を追求
（+10.0%）
• 「テナント満足度」を重視した収益性を維持、向上
• テナント企業の成長支援（テナント間のネットワーキング、ビジネスマッチング）
• テナント入替時の空室期間（ダウンタイム）、フリーレント期間を極小化 1口当たり分配金
外部成長 2,069円 ➡ 2,269円
• ブリッジファンド、スポンサーサポートの活用等、多様な外部成長機会を追求 （+9.7%）
アクションプラン • 資産入替、既存物件の大規模改修または建替等を通じた持続的な成長モデルを構築
➡ いちごグループの「心築」機能の活用
発行体格付
財務・IR
A A+
• 資金調達手法の多様化（公募増資、グリーンボンド、リテール債等の検討） ➡
• 発行体格付の向上、グローバルインデックス（FTSE EPRA / NAREIT）組入れを （安定的） （安定的）
目指す ➡ FTSEによる2019年12月の定期見直しにおいて、 いちごオフィスの組入れが決定
• ファイナンスにおける各種条件の見直し グローバルインデックス※
ESG
新規組入れ
• 各種環境認証の取得推進、消費エネルギーの削減量目標の達成
※ 前提となる資産規模 2,500億円
• 保有資産におけるバリアフリー化の推進
• Jリートトップクラスのガバナンスの維持・強化
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【内部成長戦略】
好調なオフィス賃貸マーケットを背景に賃料ギャップは拡大を継続
マーケット賃料以下の契約を中心に、増額改定の推進を図る
■ 契約賃料とマーケット賃料における賃料ギャップ推移 （オフィス） ■ オフィステナントの契約更新時期と月額賃料ギャップ分布
■ 10%以上 ■ 0%以上～10%未満 （単位：百万円）
5%
■ -10%以上～0%未満 ■ -10%未満
全体 都心6区
254（27.6%）
1.48% 1.48% 232（25.3%） 16
226（24.6%）
0.50%
14
0.38% 206（22.4%）
-0.34% 61 36
0% 39 13
0.40% 0.21%
-0.12% 29
-0.43% 43
-1.07%
-2.35% -2.15% 51
66
61
マ
ー 53
ケ
-5% ッ
ト
賃
-6.20% 料
-6.74% 以 128
下 102 109
-8.84% 93
-9.13%
-10%
2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 2021年
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期以降
※ 基準階を対象とし、解約予定テナントを除く
※ 「賃料ギャップ」は、対象物件の基準階における各期末時点の契約賃料総額とマーケット賃料総額
※ （ ）内は2019年10月末時点での月額賃料合計に占める各期の契約更新対象
（契約賃料単価をシービーアールイー㈱の調査によるマーケット成約賃料に置き換えた場合の賃料総額）
となる月額賃料の割合（基準階のみ）
との乖離率
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【内部成長戦略】
価値向上CAPEXによるバリューアップ
新規取得物件における価値向上CAPEXの速やかな実行
デザイン性の高い共用部と快適なオフィス空間の提供により、テナント満足度と
収益性の向上を図る
■ いちご乃木坂ビル（東京都港区）
• 改修工事を2期に分けて実施、第1期工事は空室が発生した5階の共用部および貸室を対象（工事完了済）
• 第2期工事は1階エントランスと建物ファサード部分を対象（2020年2月 完了予定）
投資効果（計画）
第1期 28百万円
投資額 第2期 29百万円
合 計 58百万円
年間NOI 増加 +15百万円
ROI 26.5%
緑豊かな環境を活かした快適なオフィス空間 窓際にフリーアドレスカウンターを設置
いちご乃木坂ビル（外観） ライン照明を組み込んだエントランス（イメージ） エントランスホールに光壁を設置（イメージ）
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【内部成長戦略】
リーシング強化による収益性の向上
都心の好立地物件におけるテナント入替により、収益の向上を図る
【2020年4月期 リーシング強化物件】
■ 恵比寿グリーングラス（東京都渋谷区）
3～9階（約680坪）入居のメインテナントが2020年3月末に退去予定
解約通知を受領後、早期のリーシング活動に着手
オフィス需要が旺盛な渋谷・恵比寿エリアにおける希少性から想定以上の
問い合わせあり
ダウンタイムおよびフリーレントの極小化と入替による収益性の向上を目指す
リーシング計画
6～9階：2020年4月
新規成約の
4～5階：2020年5月
契約開始時期
1～3階：2020年6月
入替による
+21.0%
賃料増額率
入替による
+43百万円
年間NOI増加
恵比寿グリーングラス（外観） ※NOIは巡航ベースでの想定値
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【外部成長戦略】
資産入替を通じた着実なNOIの向上と譲渡益の獲得
■ 2017年以降の資産入替 （商業施設等の譲渡と中規模オフィスの取得）
2017年4月期～ 2018年4月期～
2019年4月期 2019年10月期
2017年10月期 2018年10月期
• 4物件 • 3物件 • 2物件 • 1物件
譲渡 • 譲渡価格 44億円 • 譲渡価格 60億円 • 譲渡価格 36億円 • 譲渡価格 24億円
（10物件） （譲渡益 0.3億円） （譲渡益 15.9億円） （譲渡益 6.5億円） （譲渡益 4.4億円）
取得 • 3物件 • 3物件 • 2物件 • 1物件
（9物件） • 取得価格 70億円 • 取得価格 74億円 • 取得価格 60億円 • 取得価格 22.5億円
資産規模 （単位：億円） オフィス比率 NOI増加（※）
+7.4% 95.5% 2.9億円 / 年
2,032 88.1%
+87億円 ※運用会社が算出した各取得資産
1,945 （+4.5%） の想定NOI（年ベース） の合計
資産入替 から、各資産の譲渡を行った期の
の効果 前期実績を年換算したNOIの
合計を差し引いた数値
譲渡損益
資産入替前 2019年 資産入替前 2019年
（2016年12月末日） 10月末日 （2016年12月末日） 10月末日 +27.2億円
【参考】
商業施設
物件数 鑑定価格合計 含み損益 11.9億円
5物件 100.3億円
（2019年10月末） （2019年10月末） （2019年10月末） （+13.5%）
ポートフォリオ
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【外部成長戦略】
スポンサーサポートを活用した持続的な成長モデル
スポンサーサポートを活用し、資産入替や建替等を通じた持続的成長を追求
取得 売却
いちごオフィス いちご
（8975） （東証一部 2337）
取得 外 部
スポンサーの「心築」機能を活用し、 不動産 心 築 （しんちく） 取得 / 売却
現存物件の価値向上、修繕、建替を
通じた循環モデルの構築を目指す ブリッジ機能
売却
物件取得における優位性
・ 多種多様な物件情報が取得可能（いちごオフィス独自のルート + スポンサーのソーシングルート）
・ 強力なスポンサーサポートを活用することにより、あらゆる投資機会に参加可能
・ マーケット環境に左右されない「心築」機能を背景に、優良な中規模オフィスの「安定供給」
※ 心築（しんちく）とは、いちごの技術とノウハウを活用し、一つ一つの不動産に心を込めた価値向上を図り、既存不動産に新しい価値を創造すること
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【外部成長戦略】
スポンサーパイプライン
いちごグループ保有のオフィス物件は首都圏を中心に約620億円 （2019年8月末時点）
いちごグループの保有資産例
いちご博多駅前スクエア いちご花京院ビル 吉祥寺セントラルビル いちご博多明治通りビル
（福岡県福岡市） （宮城県仙台市） （東京都武蔵野市） （福岡県福岡市）
トレードピアお台場 いちご赤坂317ビル 櫻岳ビル いちご博多駅東ビル
（東京都港区） （東京都港区） （東京都千代田区） （福岡県福岡市）
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2020年4月期 予想
（単位：百万円）
2019年10月期 2020年4月期
増減 （A）-（B) 主な差異要因 （2019年10月期実績比）
実績（B） 予想（A）
■ 不動産等売却益の減少 -440
営業収益 8,304 7,836 - 467
■ 不動産賃貸事業収益の減少 -27
営業利益 4,363 3,956 - 406 ・2019年10月期物件取得による増加 : +11
・2019年10月期物件譲渡による減少 : -11
【既存物件】
経常利益 3,554 3,147 - 407 ・賃料共益費収入の増加 : +25
（いちご内神田ビル : +9、いちご渋谷宇田川町ビル : +8、
いちご元麻布ビル ： +6、恵比寿グリーングラス ： -15、他）
当期純利益 3,554 3,147 - 407 ・季節変動による水道光熱費収入の減少 : -42
・解約違約金収入、原状回復費収入等の減少 : -11
任意積立金 積立額合計 (-) 364 － - 364
■ 不動産賃貸事業費用の増加 -5
・2019年10月期物件取得による増加 : +7
任意積立金 取崩額合計 (+) 105 105 － ・2019年10月期物件譲渡による減少 : -6
【既存物件】
・季節変動による水道光熱費の減少 : -24
1口当たり分配金 （DPU） 2,150円 2,122円 - 28円 ・修繕費の増加 : +12
・外注委託費等の増加 : +5
巡航EPU （1口当たり当期純利益） 2,032円 2,053円 +21円 ■ 営業費用（賃貸事業費用除く）の減少 -56
・2019年10月期インセンティブ報酬の剥落 ： -39
NOI 5,679 5,649 - 29 ・譲渡報酬の減少 : -6
・控除対象外消費税の減少 : -18
・その他費用の増加 : +7
運用物件数 85物件 85物件 －
■ 営業外収益の減少 -3
期末稼働率 99.4% 98.5% -0.9% ・2019年10月期受取保険金の剥落 : -1
（期中平均稼働率） (99.3%) (99.3%) (－) ■ 営業外費用の減少 -3
・支払利息（投資法人債利息を含む）の減少 : -15
・融資関連費用の増加 : +12
【参考】資本的支出
・2020年4月期予想 : 725
・ 分配金（DPU）および巡航EPUは、各期末時点発行済投資口数で除して算出 【参考】2020年4月期分配後予想
・ 巡航EPU＝当期純利益（1口当たり）－譲渡益（1口当たり） ・一時差異等調整積立金残高 : 9,319
・ NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費 ・配当積立金残高 ： 3,002
・ 運用物件数は、各期末時点の運用物件数を記載
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2020年10月期 予想
（単位：百万円）
2020年4月期 2020年10月期
増減 （A）-（B) 主な差異要因 （2020年4月期予想比）
予想（B） 予想（A）
■ 不動産賃貸事業収益の増加 +76
営業収益 7,836 7,913 +76 ・賃料共益費収入の増加 : +25
（恵比寿グリーングラス : +15、いちご本郷ビル ： +8、
いちご乃木坂ビル : +7、トワイシア横濱磯子 : -16、他）
営業利益 3,956 3,979 +23
・季節変動による水道光熱費収入の増加 : +45
・解約違約金収入等の増加 ： +5
経常利益 3,147 3,191 +44
■ 不動産賃貸事業費用の増加 +9
・季節変動による水道光熱費の増加 : +31
当期純利益 3,147 3,191 +44 ・固定資産税等の増加 ： +12
・修繕費の減少 ： -22
任意積立金 積立額合計 (-) － － － ・外注委託費等の減少：-9
■ 営業費用（賃貸事業費用除く）の増加 +44
任意積立金 取崩額合計 (+) 105 105 － ・インセンティブ報酬の増加 : +38
・その他費用の増加 : +5
1口当たり分配金 （DPU） 2,122円 2,151円 +29円 ■ 営業外費用の減少 -21
・支払利息（投資法人債利息を含む）の減少 : -3
・融資関連費用の減少 : -18
巡航EPU （1口当たり当期純利益） 2,053円 2,082円 +29円
NOI 5,649 5,722 +72 【参考】資本的支出
・2020年10月期予想 : 589
運用物件数 85物件 85物件 － 【参考】2020年10月期分配後予想
・一時差異等調整積立金残高 : 9,214
期末稼働率 98.5% 98.7% + 0.2% ・配当積立金残高 : 3,002
（期中平均稼働率） (99.3%) (99.1%) (-0.2%)
・ 分配金（DPU）および巡航EPUは、各期末時点発行済投資口数で除して算出
・ 巡航EPU＝当期純利益（1口当たり）－譲渡益（1口当たり）
・ NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費
・ 運用物件数は、各期末時点の運用物件数を記載
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ESG（環境・社会・ガバナンス）へのコミットメント
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いちごオフィスのサステナビリティ理念
いちごオフィスのサステナビリティ方針
私どもいちごオフィスが持続的な成長を実現するためには、環境（E） / 社会（S） / ガバナンス（G）の維持と発展に貢献
することが不可欠であると考えます。本投資法人ではサステナビリティの推進に主体的に取組むことを目的に、以下の
とおり「サステナビリティ方針」を定め、環境負荷の低減や環境貢献活動に積極的に参加してまいります。
1. 環境との調和
不動産運用業務が地球環境に与える影響を的確に把握し、環境への負荷を最小限とするよう積極的に取り組みます。
2. 省エネルギー
不動産の運用にあたっては、エネルギー使用量の削減、施設等の長寿命化、節水、廃棄物の削減･リサイクル等に努め、低炭素社会と資源循環の実現を目指します。
3. 法令対応と環境管理体制の整備
環境に関わる法規制や、自ら受け入れを決めたその他の環境に関わる要求事項を順守し、環境管理体制を整備することにより環境保全に努めます。
また、法規制等の動向を常に注視し、その変化に適応します。
4. 教育・啓発活動
サステナビリティに関する社内教育を充実させ、当方針を全従業員およびサイト内で働くすべての人に周知し、意識の向上を図ります。
また、協力会社・入居テナント等 ビル利用者に対しても当方針に関する理解・協力を呼びかけ、さまざまなステークホルダーとサステナビリティの推進に努めます。
5. サステナビリティ・パフォーマンスの開示等
本方針やサステナビリティに関する取組み等の情報開示に努め、投資主をはじめ広く社会とのコミュニケーションを図ります。
また、サステナビリティに関する認証等の取得に継続的に取り組みます。
6. グリーン調達の実施
建物の改修等において、環境配慮型の工法や材料、省エネルギー・省資源設備等を積極的に採用します。また、協力会社の選定に際しては、サステナビリティに
関する取組みを考慮するなど、グリーン調達を推進します。
いちごオフィスのサステナビリティ推進体制
オフィスリート本部長を責任者とし、サステナビリティ推進に係る体制の整備、各種施策の実行を統括
サステナビリティ会議 （原則、3か月に1回開催）
— サステナビリティ責任者、オフィスリート運用部長、管理本部長により構成し、オフィスリート運用部が事務局となり運営
— スポンサーの環境・建築技術担当者を加え、サステナビリティに関する目標や各種施策を検討、立案
教育・啓発活動
— 年に1回程度、オフィスリート運用部担当者にサステナビリティに関する研修を実施
情報開示
— サステナビリティ目標と実績の適切な開示に努めるとともに、投資主をはじめとするステークホルダーとのコミュニケーションを図る
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いちごオフィスにおけるESGの取組み（環境）
GRESBリアルエステイト評価 （2016年度より参加）
2019年度評価では、3年連続で最高位の「Green Star」を獲得
– 評価項目
• パフォーマンス指標 / リスクと機会 / ステークホルダーとの関係構築
– 総合スコアでの相対評価による「GRESBレーティング」（5段階）においては
「3Star」を取得
各種環境認証の取得： 9物件、賃貸可能面積合計（オフィス）の18.8%（2019年10月末）
■ CASBEE （建築物環境総合性能評価システム） ■ BELS （建築物省エネルギー性能表示制度） ■ DBJ Green Building
【Sランク】 【Aランク】 【2つ星（★★）】 【1つ星（★）】 【3つ星（★★★）】 【2つ星（★★）】
いちご いちご 恵比寿 いちご いちご仙台 いちご秋葉原 いちご いちご日本橋 ウィン
高松ビル 丸の内ビル グリーングラス 堺筋本町ビル イーストビル ノースビル 大宮ビル イーストビル 五反田ビル
省エネ対応
空調機器の更新ならびに共用部照明のLED切り替えを促進
節電診断（東京都地球温暖化防止活動推進センターなど）
心築の社会的意義
建物を「壊す」から、建物の価値を「活かす」
— 現存ストックを有効活用し、不動産の経済耐用年数の長期化、質の向上を図る
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いちごオフィスにおけるESGの取組み（社会）
定期的に実施する「テナント満足度調査」により収集したテナントのニーズを物件管理に反映
シェアサイクルサービス、レンタル傘の導入により、
テナント従業員の健康や利便性向上に寄与 シェアサイクルサービス 歳末夜警 ハロウィン清掃活動 降雪時除雪対応
災害対策
非常時発電やエレベーター内防災キャビネット、
災害時救援自動販売機設置の他、河川氾濫
対策としてビル敷地内に土嚢を設置 ELV内防災キャビネット、AED 災害時救援自動販売機 防災訓練
清掃、除雪などの地域活動に積極的に参加
いちごグループ全体の取組み
ワークライフバランスと女性の活用促進
– 女性のキャリア開発に向けた取組みを強化し、出産・育児・介護休暇、時間短縮勤務制度等の整備を促進
（いちごグループ）育児休暇取得後の復職率100%
スポーツ・文化支援
– 誠実、真摯、実直に「世界への挑戦」を続ける将来有望な選手を支援 ©J.LEAGUE
（ウエイトリフティング、ライフル射撃、陸上競技）
– パラリンアート（障がい者アーティストを支援）
社会福祉活動
– 宮崎大学医学部の小児医療分野（宮崎ひまわりキャンプ）への寄付
地域の活性化
– Jリーグトップパートナー唯一の不動産会社として、
「不動産事業を通じた地域の活性化」に貢献
– スマート農業支援を通じた地域の活性化、雇用の創出、食料自給率の向上に貢献
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いちごオフィスにおけるESGの取組み（ガバナンス）
投資法人：資産運用会社のプラクティスをモニタリング 資産運用会社：ベストプラクティスを目指す運用体制
投資法人の役員は全員、資産運用会社およびいちごグループ 指名委員会設置会社とし、取締役5名のうち3名が社外取締役
から独立した第三者にて構成 オフィスリート運用部門を他業務から分離し、独立判断による
執行役員を中心とした役員会での活発な議論により、運用会社 最良執行を図る
への牽制機能を発揮 コンプライアンス部および監査部を社長直轄とし、法令順守・内部
監督役員を弁護士・公認会計士とし、専門的な見地から執行を 管理体制を強化
監督 投資運用委員会、リスク・コンプライアンス委員会に外部有識者を
入れることで、投資判断、コンプライアンス運営に客観性を確保
資産運用会社の社長と、投資法人の執行役員との兼務状況
➡ J-REIT 63投資法人のうち、31投資法人で兼務
（いちごオフィスの役員は全員、いちごグループから独立した第三者）
資産運用会社の取締役会における、社外取締役の導入状況
➡ 社外取締役を（1名でも）導入している資産運用会社は、4社のみ
（いちご投資顧問においては取締役5名中、3名が社外取締役）
資産運用会社の社長が、投資法人の執行役員を兼務しておらず、かつ、
資産運用会社の取締役の過半数が、社外取締役で構成 されているのは、
J-REIT 63投資法人中、
「いちごオフィス」と「いちごホテル」の2投資法人のみ
※ 2019年10月末時点
の調査に基づく
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Appendix（物件、決算データ等）
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2019年10月期 決算（前期比）
（単位：百万円）
2019年4月期 2019年10月期 増減
主な差異要因 （2019年4月期実績比）
実績（B） 実績（A） （A）-（B）
■ 2019年10月期 不動産等売却益の減少 -228
営業収益 8,451 8,304 - 146 ・2019年4月期 : 668、2019年10月期 : 440
■ 不動産賃貸事業収益の増加 +80
営業利益 4,510 4,363 - 147 ・2019年4月期物件取得による増加 : +46
・2019年10月期物件取得による増加 : +59
・2019年4月期物件譲渡による減少 : -39
経常利益 3,733 3,554 - 178 ・2019年10月期物件譲渡による減少 : -59
【既存物件】
・賃料共益費収入の増加 : +55
当期純利益 3,732 3,554 - 178
（いちご大塚ビル : +5、いちご錦ファーストビル : +5、
いちご中野ノースビル : +4、他）
任意積立金 積立額合計 (-) 382 364 - 17 ・季節変動による水道光熱費収入の増加 : +36
・解約違約金収入、補助金収入等の減少 ： -17
任意積立金 取崩額合計 (+) 105 105 － ■ 不動産賃貸事業費用の増加 +34
・2019年4月期物件取得による増加 : +31
・2019年10月期物件取得による増加 : +24
1口当たり分配金 (DPU) 2,255円 2,150円 - 105円 ・2019年4月期物件譲渡による減少 : -24
・2019年10月期物件譲渡による減少 : -14
【既存物件】
・固定資産税等の増加 : +27
巡航EPU （1口当たり当期純利益） 2,000円 2,032円 + 32円
・仲介手数料等外注委託費の増加 ： +8
・減価償却費の減少 ： -18
NOI 5,648 5,679 + 30
■ 営業費用（賃貸事業費用除く）の減少 -33
・インセンティブ報酬、譲渡報酬等の減少 : -37
運用物件数 85物件 85物件 － ・控除対象外消費税の減少 : -3
・その他営業費用の増加 : +7
期末稼働率 99.3% 99.4% + 0.1%
■ 営業外収益の減少 -26
・保険金収入の減少 : -25
（期中平均稼働率） (99.3%) (99.3%) (－)
■ 営業外費用の増加 +4
・支払利息（投資法人債利息を含む）の増加 : +8
・ 分配金（DPU）および巡航EPUは、各期末時点発行済投資口数で除して算出 ・融資関連費用の減少 : -4
・ 巡航EPU＝当期純利益（1口当たり）－譲渡益（1口当たり）
・ NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費用＋減価償却費
・ 運用物件数は、各期末時点の運用物件数を記載
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テナント入退去の推移
■ テナント入居・退去面積および退去率の推移（オフィス）
■ 入居面積 ■ 退去面積
（単位：m2）
13,185
5,982 5,778 5,723
4,636
（※1）
-4,028
-5,300 -5,590
-6,355
-7,263
（※2）
-11,434
2017年10月 2018年4月 2018年10月 2019年4月 2019年10月 2020年4月（見込）
入居率 5.3% 11.3% 4.8% 3.5% 4.6% （※1）
退去率 5.7% 9.8% 4.4% 3.0% 4.5% 5.8%
入居－退去（m2） -372 +1,751 +477 +608 +133 （※1）
（※1） 2020年4月期以降の入居面積は、本書日付現在未定（2019年11月15日時点で1,347m2 の入居が契約済もしくは契約見込み）
（※2） 2020年4月期（見込）の退去面積は、2019年11月15日時点で入居テナントから受領済の解約予告を対象
・ 各期中の売却物件を除く
・ 入居率および退去率は、各期の入居面積および退去面積の合計をそれぞれ各期末時点の賃貸可能面積で除した数値を年換算
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有利子負債の状況 ①
■ 平均借入金利および平均借入残存期間の推移 ■ 資金調達の概要
※ 投資法人債を含む
2.5% 5年
金額
平均借入金利（左軸） 平均借入残存期間（右軸） 種別 期間 金利
（百万円）
2.0% 4年 0.822%
3.4年 3.3年 4,955 7.6年
3.2年 3.2年 3.3年 （固定）
1.5% 3年 銀行 0.698%
413 6.1年
借入 （固定）
0.726%
1.0% 2年 692 6.4年
（固定）
1.00% 1.02% 1.02% 1.00% 0.99%
投資
1,200 10.0年 0.890%
0.5% 1年 法人債
合計/
7,260 7.7年 0.814%
平均
0.0% 0年
2017年10月末 2018年4月末 2018年10月末 2019年4月末 2019年10月末
■ 金利固定比率の推移 ■ 変動金利 ■ 固定金利（金利スワップによる金利固定化を含む）
100%
9.1% 6.0% 3.1% 2.3%
17.7%
90.9% 94.0% 96.9% 97.7%
82.3%
0%
2017年 2018年 2018年 2019年 2019年
10月末 4月末 10月末 4月末 10月末
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有利子負債の状況 ②
■ 有利子負債返済期限の分散状況 （2019年10月31日時点）
■ 長期借入金（固定金利：金利スワップによる固定化を含む） ■ 長期借入金（変動金利） ■ 投資法人債
（単位：百万円）
10,233
9,574 9,639 9,629 9,633 9,623
8,814 8,846
1,000
7,266
6,346
4,955
7,859 4,600
7,246
2,900 2,793
2,000
1,200 1,000 1,200
955 900 600
2020年 2020年 2021年 2021年 2022年 2022年 2023年 2023年 2024年 2024年 2025年 2025年 2026年 2026年 2027年 2027年 2028年 2028年 2029年 2029年
4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期 4月期 10月期
■ 有利子負債比率の推移 （2019年10月31日時点）
55
LTV（総資産） LTV（時価ベース）（※）
50 48.1%
47.6% 48.0%
47.5% 46.9%
45.7%
45
41.6% 42.5% 41.5% 41.7% 41.7%
40
40.8%
（※） 時価ベース
（総資産＋含み損益）に
35 対する借入金総額の割合
2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期
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有利子負債の状況 ③
■ 有利子負債の内訳 （2019年10月31日時点） （単位：百万円） ■ 格付
借入先 借入残高 比率 信用格付業者 日本格付研究所（JCR）
三井住友銀行 27,447 25.3%
格付対象 長期発行体格付
みずほ銀行 18,897 17.4%
格付 A
新生銀行 13,755 12.7%
三菱UFJ銀行 11,872 10.9% 格付見通し 安定的
あおぞら銀行 9,961 9.2%
りそな銀行 8,650 8.0%
日本政策投資銀行 3,400 3.1%
福岡銀行 3,308 3.1%
オリックス銀行 2,190 2.0%
香川銀行 1,715 1.6%
みずほ信託銀行 1,638 1.5%
西日本シティ銀行 1,218 1.1%
借入金合計 104,056 95.9%
投資法人債 残高 比率
第1回投資法人債 1,200 1.1%
第2回投資法人債 1,000 0.9%
第3回投資法人債 1,000 0.9%
第4回投資法人債 1,200 1.1%
投資法人債合計 4,400 4.1%
有利子負債合計 108,456 100.0%
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投資主価値の着実な向上（含み益の推移）
2019年10月期の期末評価額は約397億円の含み益
（2019年4月期対比 +53億円）
500,000 30%
（百万円） 期末帳簿価格（左軸） 期末評価額（左軸） 含み損益率（右軸）
19.82%
400,000 20%
17.13%
15.98%
15.01%
13.09%
11.17%
9.36%
300,000 10%
8.18%
5.13%
3.79% 234,805 240,131
229,198
220,799 219,100
207,537 209,667
189,765 195,249 197,617 200,472 200,413
200,000 190,506 0%
173,447 188,598
174,955
164,977 161,721
126,359
121,741
100,000 -10%
0 -20%
2015年4月期 2015年10月期 2016年4月期 2016年10月期 2017年4月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期
（65物件） （77物件） （73物件） （85物件） （82物件） （85物件） （82物件） （85物件） （85物件） （85物件）
※ 期末評価額は、鑑定評価額または調査価格
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契約更改の内訳 / 月額賃料の変動
■ 2019年10月期 用途別月額賃料変動
（単位：百万円）
増額改定 減額改定
2019年 2019年 既存物件
成約 / 増床 解約 / 減床 による による 物件取得 物件売却 増減
4月期末 10月期末 増減
増加額 減少額
オフィス 1,082 +32 -27 +4 – +10 – 1,101 +19 +9
その他 63 –
－ –
－ –
－ – – -10 53 -10 –
合計 1,145 +32 -27 +4 – +10 -10 1,154 +9 +9
■ 2019年10月期 用途別契約更新状況
賃料変動額 対従前賃料
区分 件数 面積
(通期ベース） 変動率
増額改定 オフィス 46 16,309 m2 +29.2百万円 +6.6%
その他 – –
－ – –
2
計 46 16,309 m +29.2百万円 +6.6%
減額改定 オフィス – – – –
その他 – – – –
計 – – – –
契約据置 オフィス 160 34,047 m 2
– –
その他 – – – –
計 160 34,047 m 2
– –
更新対象合計 オフィス 206 50,357 m 2
+29.2百万円 +2.2%
その他 – – – –
2
計 206 50,357 m +29.2百万円 +2.2%
※ 期中の売却物件を除く
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賃貸面積の推移 / 入退去の状況
■ 2019年10月期 用途別賃貸面積の推移
（単位：m2）
既存物件
2019年4月期末 成約 / 増床 解約 / 減床 物件取得 物件売却 2019年10月期末 増減
増減
オフィス 244,679 +5,723 -5,590 +2,845 – 247,658 +2,978 +133
その他 18,328 – – – -1,185 17,142 -1,185 –
合計 263,008 +5,723 -5,590 +2,845 -1,185 264,801 +1,792 +133
■ 2019年10月期 用途別入退去の状況
① 成約 / 館内増床 ② 解約 / 館内減床
契約賃料 賃料減少額
区分 件数 面積 件数 面積
(通期ベース） (通期ベース）
増額入替 オフィス 31 5,106 m2 +179百万円 オフィス 28 5,590 m2 -167百万円
その他 – – – その他 – – –
2
計 31 5,106 m +179百万円 合計 28 5,590 m 2
-167百万円
減額入替 オフィス 1 131 m 2
+2百万円
※ 期中の売却物件を除く
その他 – – –
計 1 131 m2 +2百万円
同額入替 オフィス 4 486 m2 +13百万円
その他 – – –
計 4 486 m2 +13百万円
合計 オフィス 36 5,723 m2 +194百万円
その他 – – –
計 36 5,723 m2 +194百万円
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オフィスビルにおける入退去理由
■ 新規成約における入居理由の推移 （件数ベース） ■ 解約における退去理由の推移 （件数ベース）
■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 新規開設 ■ 拡張移転 / 立地改善 ■ 事業所閉鎖
■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他 ■ コスト削減 / 統合移転 ■ その他
2018年 7.4% 2018年
51.9% 29.6% 11.1%
14.3% 14.3% 67.9% 3.6%
4月期 4月期
2018年 6.9% 2018年
51.7% 37.9% 3.4%
28.6% 10.7% 50.0% 10.7%
10月期 10月期
2019年 8.3% 2019年
50.0% 37.5% 4.2%
28.6% 9.5% 52.4% 9.5%
4月期 4月期
0.0％
2019年 2019年
61.1% 33.3% 5.6％
14.3% 17.9% 57.1% 10.7%
10月期 10月期
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フリーレントの状況
■ 平均フリーレント月数の推移 ■ フリーレント（FR）による逸失賃料の推移
（月数）
3
（単位：百万円）
首都圏平均 地方平均 ■ FRによる逸失賃料 ■ 実賃料収入
21 13
46 94 81
2.1
2
1.7
1.6 1.6
1.2 6,498
1.1 6,614 6,811 6,876
6,471
1
0.7
0.7 0.8
0.7
0
2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期 2017年10月期 2018年4月期 2018年10月期 2019年4月期 2019年10月期
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テナントニーズをくみ取った価値向上CAPEX
■ 修繕費・CAPEX・減価償却費の推移 ■ 2020年4月期における主なCAPEX計画
（単位：百万円） 物件名 工事内容 投資額
1,200