目次
Section 1 第29期（19/10期）運用ハイライトと今後の取組み P. 2
Section 2 第29期（19/10期）決算及び
第30期（20/4期）・第31期（20/10期）収益予想の概要 P. 6
Section 3 ポートフォリオの概要 P. 10
Section 4 外部成長 P. 14
Section 5 内部成長 P. 17
Section 6 ESGへの取組み P. 26
Section 7 財務戦略 P. 30
Appendix 補足資料・データ集 P. 34
1
Section 1
第29期（19/10期）運用ハイライトと今後の取組み
2
第29期（19/10期）運用ハイライトと今後の取組み
4,245億円 4.8% 51.3％
ポートフォリオ 環境認証等
資産規模 取得物件割合
NOI利回り
（延床面積ベース）
スポンサーとの連携による相対取引で 継続的な資産入替や内部成長の実現に注力 積極的かつ継続的な取組みにより
調布センタービルを取得 環境認証取得物件はポートフォリオの過半を超える
稼働率
99.5% テナント入替時
月額賃料増加額 21.5百万円 賃料改定による
月額賃料増加額 9.8百万円
旺盛なテナント需要により高稼働を維持 テナント入替時の賃料増加件数割合は85.1%に上昇 第29期は減額改定なく増額改定割合は
前期より上昇し36.6%となる
有利子負債
平均金利 1.02% 有利子負債比率
（LTV） 42.1% 取引金融機関
16社
借換により金利コストを削減 保守的な水準を維持し安定的な財務体質を堅持 2社からの新規借入により
取引金融機関の更なる分散・拡充を図る
グループ力を活かした共同投資や相互売買による資産入替等、多様な取得手法を駆使した厳選投資を継続
顧客満足度調査に基づくバリューアップ工事等の実施により、賃料単価の更なる引上げに注力
今後の取組み
安定的な財務体質を堅持しながら、借入期間の多様化による金利コストの削減に取組む
サステナビリティの向上に関する取組みを継続し、持続的成長と社会的責任の両立を目指す
3
分配金と圧縮積立金の推移
売却益を除いた分配金の第28期比成長率は4.1％となり、前回公表時の予想を上回る
各成長戦略を着実に実行することにより、巡航分配金は14,000円を超える見通し
売却益を除いた1口当たり分配金の推移
1口当たり分配金と1口当たり圧縮積立金の推移（注1）
第28期 第29期 第30期
今回予想 実績 実績 予想
（2019年12月13日時点） 13,100 13,639 (+4.1%) 13,910 (+2.0%)
1口当たり分配金 不動産等売却益による一時的な分配金増加分 前回予想 実績 予想 予想
1口当たり圧縮積立金 圧縮積立金取崩による一時的な分配金増加分 （2019年6月12日時点） 13,100 13,370 (+2.1%) 13,650 (+2.1%)
（円） +3.0% 更なる成長
32.4% 増加 14,050 を目指す
13,719 13,639 13,910
（第21期（15/10期）比） 13,458 13,650
12,960 13,370
12,500 446 619
11,733
11,365 13 1,165
10,707
10,300
652
13,100
6,476
3,814
第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
（15/10
第21期 （16/4
第22期 （16/10
第23期 （17/4
第24期 （17/10
第25期 （18/4
第26期 （18/10
第27期 （19/4
第28期 （19/10
第29期 （20/4
第30期 （20/10
第31期
期）
（15/10期） 期）
（16/4期） 期）
（16/10期） 期）
（17/4期） 期）
（17/10期） 期）
（18/4期） 期）
（18/10期） 期）
（19/4期） 期） 実績
（19/10期） 期） 今回予
（20/4期） 期）
（20/10期）
実績
実績 実績
実績 実績
実績 実績
実績 実績
実績 実績
実績 実績
実績 実績
実績 当初予 実績
予想 当初予 想
前回予想 今回予想 予想
予想
想 想
圧縮積立金総額（注2） 圧縮積立金は、一時的な収入減少や費用発生等による分配金減少
2,775百万円 及び期中増資における分配金希薄化への対応等に活用する方針
注1：各1口当たりの金額については、各期末時点における発行済投資口数を用いて算出しています。以下、同様です。
注2：圧縮積立金は、各期における貸借対照表の期末残高に、当該期における金銭の分配に係る計算書に記載した圧縮積立金取崩額を控除又は圧縮積立金繰入額を加算しています。
4
ポートフォリオの含み益と1口当たりNAVの推移
継続的な資産入替と鑑定評価額の上昇により含み益は850億円まで拡大
1口当たりNAVは過去1年間で9.9%の成長
ポートフォリオの含み益額・含み益率の推移（注1） 1口当たり純資産価格（NAV）の推移（注2）
• 第29期（19/10期）末含み益額・含み益率は共に上場来最高水準
（億円） 20.7 （%） （円）
1,000 21.0 750,000 +9.9%
含み益額（左軸） 719,000
含み益率（右軸） 17.6
18.0
700,000 687,000
800
13.9 15.0 654,000
650,000
631,000
600 11.9
12.0 615,000
10.9
600,000
9.0
400
550,000
6.0
200
500,000
3.0
415 472 570 710 850
0 0.0 450,000
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
（17/10期） （18/4期） （18/10期） （19/4期） （19/10期） （17/10期） （18/4期） （18/10期） （19/4期） （19/10期）
注1：ポートフォリオの含み益額は、各期末時点で保有する物件の期末時点における鑑定評価額と帳簿価額の差の合計です。また、含み益率は期末の含み益額を期末の帳簿価額で除して
算出しています（小数点第2位以下四捨五入） 。
注2：1口当たり純資産価格（NAV）については、分配金控除後の数値を千円未満切り捨てて記載しています。
5
Section 2
第29期（19/10期）決算及び
第30期（20/4期）・第31期（20/10期）収益予想の概要
6
第29期（19/10期）決算の概要
当期は売却益の剥落が主因となり減収減益となる
大口テナント入替による減収の影響があったものの、賃貸NOIは取得物件の収入寄与等により増加
第29期（19/10期）実績 第28期（19/4期）実績との比較（詳細はP.35に記載）
（単位：百万円）
第28期 第29期 第29期 第29期実績 第29期実績 1 営業収益の減少 -184百万円
（19/4期） （19/10期） （19/10期） 第28期実績 第29期予想 不動産等売却益の剥落 -565百万円
実績 予想 実績 比較 比較
（2019年 増減金額 増減金額 第29期取得物件の収入寄与 +224百万円
6月12日開示）
既存物件の減収（大口テナントへのFR付与等） -42百万円
A B C C-A C-B
季節要因等による水道光熱費収入の増加 +159百万円
営業収益 15,212 15,048 15,027 1 -184 1 -20
受取配当金の増加 +17百万円
営業費用 8,039 8,324 8,199 2 +160 2 -125
2 営業費用の増加 +160百万円
営業利益 7,172 6,723 6,828 -344 +104 季節要因等による水道光熱費の増加 +81百万円
公租公課の増加（第27期取得物件等） +55百万円
経常利益 6,179 5,730 5,845 -334 +115 減価償却費の増加 +50百万円
当期純利益 6,178 5,729 5,844 -334 +115 3 不動産等売却益の剥落 -565百万円
1口当たり分配金（円） 13,719 13,370 13,639 -80 +269
第29期（19/10期）予想との比較（詳細はP.35に記載）
圧縮積立金
+299 - - - -
繰入額（+）・取崩額（-） 1 営業収益の減少 -20百万円
季節要因等による水道光熱費収入の減少 -58百万円
不動産等売却損益 565 - - 3 -565 - 保険金収入の増加 +17百万円
賃貸NOI 10,084 10,188 10,287 +202 +98 2 営業費用の減少 -125百万円
季節要因等による水道光熱費の減少 -142百万円
支払利息等 957 978 966 +8 -11
7
第30期（20/4期）・第31期（20/10期）収益予想
第30期は大口テナントのフリーレント順次解消と取得物件の収入通期寄与により増収増益を予想
第31期も既存物件の増収等により賃貸NOIは増加する見込み
第30期（20/4期）・第31期（20/10期）予想 第29期（19/10期）実績と第30期（20/4期）予想との比較 （詳細はP.36に記載）
（単位：百万円）
第29期 第30期 第31期 第30期予想 第31期予想 1 営業収益の増加 +163百万円
（19/10期） （20/4期） （20/10期） 第29期実績 第30期予想 第29期取得物件の収入寄与 +70百万円
実績 予想 予想 比較 比較
増減金額 増減金額 既存物件の増収（大口テナントの収入寄与等） +286百万円
A B C B-A C-B 季節要因等による水道光熱費収入の減少 -142百万円
営業収益 15,027 15,191 15,506 1 +163 1 +314
2 営業費用の増加 +62百万円
営業費用 8,199 8,262 8,503 2 +62 2 +241 季節要因等による水道光熱費の減少 -106百万円
修繕費の増加 +104百万円
営業利益 6,828 6,929 7,003 +101 +73
減価償却費の増加 +40百万円
経常利益 5,845 5,961 6,021 +116 +60
第30期（20/4期）予想と第31期（20/10期）予想との比較 （詳細はP.36に記載）
当期純利益 5,844 5,960 6,020 +116 +60
1 営業収益の増加 +314百万円
1口当たり分配金（円） 13,639 13,910 14,050 +271 +140 既存物件の増収（大口テナントの収入寄与等） +79百万円
季節要因等による水道光熱費収入の増加 +217百万円
圧縮積立金
- - - - -
繰入額（+）・取崩額（-）
2 営業費用の増加 +241百万円
季節要因等による水道光熱費の増加 +203百万円
不動産等売却損益 - - - - -
修繕費の減少 -61百万円
賃貸NOI 10,287 10,463 10,562 +176 +99 公租公課の増加（第29期取得物件等） +32百万円
減価償却費の増加 +41百万円
支払利息等 966 952 966 -14 +13
8
Memo
9
Section 3
ポートフォリオの概要
10
資産規模及び保有物件数の推移
ポートフォリオの質向上を意識した厳選投資と資産入替を継続
不動産売買市場の動向を見据え、投資目線を堅持しながら更なる成長を目指す
資産規模（取得価格総額）及び保有物件数の推移（注1）（注2）
（億円） オフィスビル（左軸） 住宅（左軸） （物件）
6,000 96 97 100
都市型商業施設（左軸） その他（左軸）
物件数（右軸） PO 公募増資を行った決算期
90
5,000
80
PO 4,245
4,158 70
4,000 PO
PO
PO 60
3,000 50
PO
PO
40
31 PO
2,000
30
PO
20
1,000
691
10
0 0
第1期 第3期 第5期 第7期 第9期 第11期 第13期 第15期 第17期 第19期 第21期 第23期 第25期 第27期 第28期 第29期
（05/10） （06/10） （07/10） （08/10） （09/10） （10/10） （11/10） （12/10） （13/10） （14/10） （15/10） （16/10） （17/10） （18/10） （19/4） （19/10）
注1：金額及び物件数は各期末時点での数値です。また、金額は億円未満を切り捨てて表示しています。
以下、本資料において記載する数値は、別途注記する場合を除き、金額については単位未満を切り捨てて記載しています。
注2：2017年12月1日付本資産運用会社のオフィス・リート本部運用ガイドラインの変更により、第26期（18/4期）から保有資産の用途区分を変更しています。以下、本資料において同様です。
11
ポートフォリオの分散状況
中規模オフィスビル中心のテナント分散の進んだポートフォリオ
東京経済圏への投資比率は80%を目途に維持する方針
用途別投資割合（注1） 地域別投資割合（注2）
オフィスビル その他
（その他） 0.6%
16.0% （1物件） 地方経済圏
（8物件） 18.2%
第29期 オフィスビル 都心5区
（19/10期）末
（中規模） 第29期
51.7%
83.3% （19/10期）末
97物件 （88物件）
その他
オフィスビル比率 東京経済圏 東京経済圏比率
99.3%（96物件） 30.0% 81.7%
賃貸面積別分散状況（注3）
300坪以上
7.3%
200坪以上
300坪未満
5.8%
第29期 100坪未満
（19/10期）末 64.9%
100坪以上 テナント数
200坪未満 1,192件
22.0%
200坪未満テナント比率
86.9%
注1：取得価格総額に対する用途別資産の取得価格比率です（小数点第2位以下切り捨て）。
注2：取得価格総額に対する地域別資産の取得価格比率です（小数点第2位以下切り捨て）。
注3：賃貸面積別分散状況は、各オフィスビルに入居するテナント数で各比率を算出しています。複数物件に入居しているテナントについては名寄せをせずに、物件ごとに1テナントとして算出しています。
12
Memo
13
Section 4
外部成長
14
第29期（19/10期）取得物件
スポンサーサポートにより、相対的に収益性が高い本物件を相対取引で取得
ケネディクス商業リート投資法人との初の共同取得案件となり、取得手法の更なる多様化を実現
ケネディクス商業リート投資法人との共同取得
2019年6月14日取得 2019年10月24日取得
調布センタービル 調布センタービル（商業棟）
本投資法人 ケネディクス商業リート投資法人
事務所区画
商業区画
駐車場区画
取得価格 8,700百万円 • オフィスビル需要の変化に着目し、新規供給が限定的な調布エリアで、相対取引により、
9,920百万円
調布センタービルを割安な価格で取得
鑑定評価額 (2019年4月1日現在)
NOI利回り（想定）（注1） 4.8%
• スポンサーであるケネディクスのサポートにより、他区分所有区画（商業棟）を
ケネディクス商業リート投資法人が取得
償却後NOI利回り（想定）（注2） 4.3%
• ケネディクスグループの上場投資法人による初の複合型アセットの共同取得案件となり、
鑑定NOI利回り（注3） 5.5% 多様な取得手法を特徴とする本投資法人の外部成長戦略の幅が更に拡がる
注1：本資産運用会社の算定による取得年度の特殊要因を排除した想定年間収支（想定NOI）を取得価格で除しています（小数点第2位を四捨五入。以下、各利回りも同様です）。
注2：想定NOIから想定減価償却費を控除した想定償却後NOIを取得価格で除しています。
注3：2019年4月1日現在の鑑定評価書における直接還元法上の運営純収益を取得価格で除しています。
15
第21期（15/10期）以降の資産入替実績
築年数・収益性・含み損益等の観点から総合的に判断し、戦略的な資産入替を実施
ポートフォリオの質の向上を実現
第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 取得価格
（15/10期） （16/4期） （16/10期） （17/4期） （17/10期） （18/4期） （18/10期） （19/4期） （19/10期） 合計
KDX浜松町 KDX名古屋 KDX新日本橋 BR五反田 KDX札幌北口ビル 三菱重工横浜ビル KDX浜松町 調布センタービル
センタービル 日銀前ビル 駅前ビル （区分所有権・一部借地） （準共有持分） プレイス （区分所有権）
15物件
取得 KDX新大阪ビル
KDX虎ノ門 KDX日本橋 アーク森ビル KDX西新橋ビル KDX渋谷
KDX横浜関内ビル
一丁目ビル 江戸通ビル （区分所有権） 南平台ビル
1,064
億円
相互 相互 相互 相互
売買 売買 売買 売買
名古屋 ビュレックス KDX日本橋 KDX KDX新横浜 フレーム神南坂 フレーム神南坂
KDX虎ノ門ビル KDX新横浜381ビル
日興證券ビル 虎ノ門 兜町ビル 池尻大橋ビル 214ビル （準共有持分49％） （準共有持分51％）
商業 商業
15物件
売却
KDX乃木坂ビル 虎ノ門東洋ビル
KDX六本木 KDX KDX神田
228ビル 五番町ビル 三崎町ビル
レジデンス
シャルマン月島
KDX浜松町
第2ビル
669
住宅 億円
平均築年数
（注2） 22.1年 築古物件を中心とした入替により、4年半経過後のポートフォリオ平均築年数の増加を2年未満に抑制 23.9年 資産規模
NOI利回り 純増額
（注3）
4.5% 低収益物件の売却や物件取得後の収益力引上げ等により、ＮＯI利回りは0.3%上昇 4.8%
ポート
オフィスビル
フォリオの
比率（注4） 92.1% ノンコア資産の住宅・都市型商業施設を売却し、オフィスビルへの投資比率は更に高まる 99.3% 394
指標（注1）
含み益（注5） 19億円 不動産価格の上昇に加え、資産入替による含み損益の改善額は89億円となりポートフォリオの質向上に寄与 850億円 億円
格付 A+ 質の高いポートフォリオの構築や健全な財務運営及び優れた物件運用実績が評価され、2017年1月 AA-に格上げ AA-
注1：第21期（15/10期）に記載するポートフォリオの指標は第20期（15/4期）末時点のものです。
注2：平均築年数は各期末時点を基準に取得価格で加重平均した築年数を記載しています（小数点第2位以下切捨て） 。
注3：NOI利回りの計算上、固定資産税・都市計画税の税賦課がない取得初年度の物件については、賦課があるものとして算出しています。また、新規取得・売却物件の取得価格については、当該期運用日数全体に占める実運用日数の割合を乗じて計算しています。
注4：取得価格総額に対するオフィスビルの取得価格比率です（小数点第2位以下切り捨て）。
注5：含み益額は各期末時点で保有する物件の期末時点における鑑定評価額と帳簿価額の差の合計です。 16
Section 5
内部成長
17
オフィスビルの稼働率と退去率の推移
稼働率は引続き高水準で推移。大口テナントの入替等により実質稼働率は一時的に下落するも、
フリーレントの順次解消により第30期にかけて回復する見込み
オフィスビル稼働率の推移（注1） 期中稼働率（想定）
オフィスビル退去率（年換算）の推移（注2）（注3）
期中平均稼働率（想定）
第30期平均 第31期平均
（%） 稼働率（契約面積ベース） 実質稼働率（FR面積控除後） 99.3% 98.8%
100.0 99.5
99.1 99.1 99.2 99.2
99.0 うち、KDX虎ノ門一丁目ビルにおける
大口テナント退去の影響は2.0%
0.8%
1.1%
1.8% 1.9% 2.8%
2.5% 98.4 （%） 6.7
98.0 6.3
97.3 97.3
96.5 96.7
期中実質稼働率（想定）
4.4
95.0
期中平均稼働定）
第30期平均 第31期平均
3.6
98.0% 97.4% 3.2 3.3
第26期 第27期 第28期 第29期
平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率
99.2% 99.1% 99.1% 99.1%
90.0
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
（17/10期）末 （18/4期）末 （18/10期）末 （19/4期）末 （19/10期）末 （20/4期）末 （17/10期） （18/4期） （18/10期） （19/4期） （19/10期） （20/4期）
想定 想定
注1：稼働率（契約面積ベース）は賃貸面積（契約ベース）を、実質稼働率（FR面積控除後）はフリーレント対象面積を控除した賃貸面積をそれぞれ賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており、小数点第2位
を四捨五入して記載しています。期中平均（実質）稼働率は、本投資法人の保有するオフィスビル全体の各期中における月末時点（実質）稼働率の単純平均です。なお、第30期（20/4期）と第31期（20/10期）の
期中平均（実質）稼働率は、収益予想の前提としている数値を記載しています。
注2：退去率は、各期の初日から末日までの6ヶ月間に賃貸借契約を解約したテナントに係る賃貸面積の合計を各月末時点での本投資法人の保有するオフィスビル全体の賃貸可能面積の合計の平均値で除して得
られた値を2倍し、年率換算した数値を算出し、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
注3：第30期（20/4期）想定の退去率は、2019年11月30日までに受領した解約予告等に基づく想定値です。
18
入退去動向とテナント入替による賃料増減の推移（オフィスビル）
旺盛なテナント需要を背景に、入替時の賃料増加件数割合は更に上昇
第29期の月額賃料増加額は大口テナントの入替により大幅増加
主なテナント入退去指標の推移 テナント入替時の月額賃料の増減状況（注3）
入退去面積及び件数の推移（注1）
（百万円）
（坪） 入居面積 退去面積 （49件）
5,795
（62件）
（45件）
4,487 （45件）
3,962 賃料増加分 5.0 3.5 5.5 12.1 21.5
3,269 合計
（31件）
賃料減少分 -1.5 -1.0 -1.0 -1.0 -0.4
2,208
合計
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
第25期
（17/10期） 第26期
（18/4期） 第27期
（18/10期） 第28期
（19/4期） 第29期
（19/10期）
（17/10期） （18/4期） （18/10期） （19/4期） （19/10期）
-2,428 -2,184 テナント入替時の
賃料増加件数割合 50.8% 70.0% 69.8% 82.1% 85.1%
（27件） -3,097
（35件）
（48件）
-4,751 -4,555
テナント入替時の賃料単価推移（注4）
（44件） （47件）
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 （円/坪） 新規テナントの賃料単価
（17/10期）
第25期 （18/4期）
第26期 （18/10期）
第27期 （19/4期）
第28期 （19/10期）
第29期 21,453
従前テナントの賃料単価
（17/10期） （18/4期） （18/10期） （19/4期） （19/10期）
KDX虎ノ門
一丁目ビル 18,213 +20.7%
フリーレント期間（月数）（注2） 影響控除
都心5区 3.6 3.6 2.4 1.9 2.9 0.6 15,751
14,713 14,692 17,778
東京経済圏 2.7 2.8 3.3 2.7 2.2
（都心5区除く） 15,140
14,353
13,650 13,612
地方経済圏 2.7 2.5 1.7 0.9 1.7
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
（17/10期） （18/4期） （18/10期） （19/4期） （19/10期）
注1：件数及び面積はフロアを基準に算出しており、同一エンドテナントであっても異動フロアが異なる場合、フロア毎に加算又は減算しています。
注2：フリーレント（FR）期間は契約開始から約定賃料発生に達するまでの期間（日数）を30 日で一律に除した数値を月単位として集計し、単純平均したものです（小数第2位を四捨五入）。また、2階以上の事務所用途の区
画を対象とし、各期中に新規取得した物件は集計の対象外としています。
注3：賃料増加分合計及び賃料減少分合計は各期における入居分のうち、各入居区画における新規賃料と同区画における従前のテナント賃料とが比較可能な区画について、新規賃料と従前のテナント賃料を比較して
新規賃料が増加している場合は賃料増加、減少している場合は賃料減少として、それぞれを合計して算出しています。
注4：新規テナントの賃料単価とは、「入退去面積及び件数の推移」の各期における入居分のうち、各入居区画における新規賃料と、同区画における従前のテナント賃料とが比較可能な区画について、賃料及び面積を積
算して平均賃料単価を算出したものです。また従前のテナント賃料単価とは、新規テナントの賃料単価を算出した区画における従前のテナント賃料及び面積を積算して平均賃料単価を算出したものです。 19
既存テナントとの賃料改定状況
第29期の増額改定額は高水準の前期を更に上回り、増額改定の勢いは来期も持続する見込み
きめ細やかなビル運営が賃料増額改定割合の増加につながる
賃料改定による増減額（月額）推移（注1） 賃料改定の実績（賃貸面積割合） （注2）
賃料減額 交渉対象外
（千円） 増賃額 減賃額 （マーケット賃料以上）
交渉対象外 （2件） 賃料増額
（マーケット賃料以上） 0.6% （71件） （94件）
9,885 （72件） 賃料増額 16.9% 36.6%
9,051 17.5% （83件）
30.4%
第29期
第28期 （19/10期）
（19/4期） 329件
7,034 7,266 305件
6,826
5,977 現状維持
現状維持
（マーケット賃料未満）
（マーケット賃料未満） 交渉対象 交渉対象
（164件）
（148件） 46.5%
51.6%
賃料増額件数及び増額率の推移
（件） 都心5区 都心5区以外 94
83
72
-409 -472 -402 62
42 64
51
41
-2,032 38
25
41
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 26 31 24 30
（17/10期） （18/4期） （18/10期） （19/4期） （19/10期） （20/4期）
以降確定分 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
（17/10期） （18/4期） （18/10期） （19/4期） （19/10期）
2019年 賃料増額率
11月15日時点 （増額分平均） 7.8% 6.2% 5.8% 5.7% 6.7%
確定分 （注3）
注1：各期における賃貸借契約更新前後の月額賃料を比較し、賃料増額のあった契約と賃料減額のあった賃貸借契約毎にその変動額を各期で集計しています（千円未満を四捨五入）。
注2：グラフに記載のある「マーケット賃料」とは、CBREが各期末時点で査定した保有物件の新規成約見込賃料（基準階）です。
注3：賃料増額率は月額賃料増加額合計を改定前月額賃料合計で除して算出しています（小数点第2位を四捨五入）。 20
保有オフィスビルのレントギャップの状況
戦略的なバリューアップ工事の実施も奏功し、マーケット賃料が上昇した物件数は再び増加
マーケット賃料を下回る契約割合は77.6％まで拡大
レントギャップの分布状況（月額賃料ベース）（注1） +10%超
賃料更新期別レントギャップ分布状況（第29期（19/10期）末、月額賃料ベース）（注1） （注2）
128 百万円
159 百万円 （百万円） -10%超 -10%以内 +10%以内 +10%超
+10%以内
273百万円
マーケット 286 百万円 31
賃料より 81
高い契約賃料 23 40
-10%以内 47 13 18
41 35
641百万円 19
127 164
683 百万円 14
124 158
136
マーケット賃料より 102
低い契約割合 89.9% 82.6% 75.8% 80.0%
マーケット 74.3% 77.6% 201
159 189 67
136 145 51.4%
賃料より -10%超 55
低い契約賃料 750百万円
609 百万円 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
（19/10期） （20/4期） （20/10期） （21/4期） （21/10期） （22/4期）
到来分 到来分 到来分 到来分 以降到来分
第28期 第29期
（19/4期）末 （19/10期）末
平均レントギャップの推移（注3）
■保有物件のうちマーケット賃料が上昇した物件数及び賃料単価の前期比上昇率
（%）
第27期 第28期 第28期 第29期 30.0 21.0
19.5
（18/10）末 （19/4）末 （19/4）末 （19/10）末 20.0 14.4
10.3
7.1
10.0 4.7 4.2
都心5区 23 / 48物件 （+3.1%） 43 / 48物件 （+2.8%） -2.2 -0.6 -2.1
-4.3 -4.2
0.0 -6.6
東京経済圏 -10.7 -7.3 -8.9
15 / 29物件 （+4.3%） 21 / 29物件 （+3.8%）
（都心5区を除く） -10.0
地方経済圏 9 / 18物件 （+5.6%） 15 / 18物件 （+5.1%） -20.0 第1期 第3期 第5期 第7期 第9期 第11期 第13期 第15期 第17期 第19期 第21期 第23期 第25期 第27期 第28期 第29期
（05/10期）末 （06/10期）末 （07/10期）末 （08/10期）末 （09/10期）末 （10/10期）末 （11/10期）末 （12/10期）末 （13/10期）末 （14/10期）末 （15/10期）末 （16/10期）末 （17/10期）末 （18/10期）末 （19/4期）末 （19/10期）末
注1：CBREが各期末時点で査定した保有物件の新規成約見込賃料（基準階）をマーケット賃料とし、各期末時点におけるテナント契約賃料との乖離率をレントギャップとしています。
なお、乖離がない場合は「+10%以内」に含まれます。
注2：第29期（19/10期）末時点の保有オフィスビルを対象とし、各テナントの契約賃料と第29期（19/10期）末時点でCBREが査定した各物件のマーケット賃料との乖離率について、各テナントの賃料更新時期別の
分布状況を示したものです。なお、テナントの契約賃料がマーケット賃料と同額の場合は「+10%以内」に含まれます。
注3：平均レントギャップは各期末時点の保有オフィスビルの基準階平均契約賃料とCBREが各評価時点で査定した各物件のマーケット賃料との乖離率を各物件の賃貸可能面積で加重平均して算出しています。
21
第8回顧客満足度調査（2019年8月実施）結果の概要
適切な設備更新とバリューアップ工事等の実施により、引続きテナントからの
高い「総合満足度」と「継続入居意向」を確認
顧客満足度調査の概要 第8回顧客満足度調査結果での満足度ウェイト（注）
• J.D. Power Japanと協働し、オフィスビルを対象に入居する顧客（テナントの総務 清掃・清掃員
担当者及び従業員）に対し設備などのハード面及びテナント対応などのソフト面 7% オフィス（広さ・窓/採光・空調等）
プロパティ・マネジャー 15%
に関するアンケート調査を2年に1度、継続的に実施
8%
第7回 第8回
実施時期 外観・エントランス
2017年8月（第25期） 2019年8月（第29期） 工事 ハード関連 8%
11%
対象物件数 89物件 92物件 49%
トイレ
ソフト関連 10%
総務973件 総務977件 51%
配布数 セキュリティ・防災体制
従業員5,052件 従業員5,465件
13%
総務81% 総務78% その他共用部
回収率
従業員81% 従業員72% 10%
ビルメンテナンス担当者 エレベーター
12% 6%
総合満足度の推移（注） 継続入居意向の推移（注）
今後も入居し続けたい どちらかというと今後も入居し続けたい
満足 やや満足 どちらともいえない やや不満 不満 不明 あまり入居し続けたくない 入居し続けたくない
不明
2015年調査 2015年調査
（第6回） 28% 50% 16% 4% （第6回） 55% 36% 6% 2%
（723件） （723件）
1% 1% 1%
2017年調査 2017年調査
（第7回） 33% 50% 14% 3% （第7回） 61% 35% 4%
（790件） （790件）
2019年調査 2019年調査
（第8回） 34% 48% 14% 4% （第8回） 62% 33% 4% 1%
（758件） （758件）
82%のテナントが「満足・やや満足」と回答 95%のテナントが継続入居意向
注：総務担当者を対象とした顧客満足度調査の結果です。
22
内部成長に資する戦略的なバリューアップ工事
顧客満足度調査の結果を踏まえた、効果的なバリューアップ工事計画を立案
テナント満足度と物件競争力の向上を実現し、ポートフォリオの更なる収益力強化を図る
バリューアップ工事の概要 KDX桜通ビル 工事前 工事後
• 定期的に実施する顧客満足度調査の結果から、トイレ等共用部の
適切な更新、バリューアップ工事により、テナント満足度が向上する EVホール
ことを確認
• 築年が一定期間経過し、劣化や陳腐化が進行した保有物件のうち、
潜在的競争力が高く、バリューアップ工事により賃料の引上げが トイレ
可能と判断される物件を選定
投資利益率（想定） 賃料改定による
（注1） 増額率（注2）
効果
• テナント入替時の賃料単価引上げや増額改定の実績積上げに
繋げ、収益力の回復・向上を図る 8.9% 11.1%
KDX中目黒ビル（一部フロア） 工事前 工事後 KDX烏丸ビル 工事前 工事後
EVホール EVホール
トイレ トイレ
投資利益率（想定） テナント入替による 投資利益率（想定） テナント入替による
（注1） 賃料単価上昇率（注3） （注1） 賃料単価上昇率（注3）
効果 効果
6.5% 44.8% 19.3% 39.5%
注1：CBREが査定した、バリューアップ工事による賃料単価上昇分から潜在的な増収可能金額を算出し、工事金額で除して算出しています（小数点第2位を四捨五入）。
注2：第29期（19/10期）中に増額改定に成功したテナントの改定前後の賃料差額を計算し、 対象区画面積による加重平均により増額率を算出しています（小数点第2位を四捨五入） 。
注3：第29期（19/10期）中に新規入居したテナントの賃料単価と同区画における従前賃料単価を比較して算出しています（小数点第2位を四捨五入） 。
23
工事実績・予算
足許では物件収益力引上げを目的としたバリューアップ工事に戦略的に資金を配分
第30期もテナント入居工事予算の一時的な計上により、将来的な賃料収入の大幅増を実現
減価償却費及び工事実績・予算の推移 第30期（20/4期）の工事予算（注）
工事予算金額 工事予算総額に
工事項目 主な工事内容
減価償却費 修繕費 資本的支出 減価償却費 （百万円） 対する比率（％）
（百万円）
バリューアップ工事 専有部及び共用部改修工事 481 21.4
2,502 設備更新工事 空調設備更新工事 268 12.0
2,500 2,419 2,460
2,358 2,369 他主要設備更新工事 627 28.0
2,293 2,295
2,241
環境対応工事（LED化等） 110 4.9
外壁工事 280 12.5
2,000 1,947 メンテナンス・修繕工事 476 21.2
548
1,835
1,653 1,634 483 第30期 減価償却費に
409 （20/4期）合計 対する比率（％）
1,494
1,500
1,404 403 2,241 91.1
注：工事予算金額は、修繕計画作成時点での概算です。
767
451 568 第30期（20/4期）の主要工事対象物件
1,000
• バリューアップ工事（専有部内装工事、共用部改修、トイレ改修等）
1,692
KDX虎ノ門一丁目ビル、KDX桜通ビル、KDX東品川ビル
1,426 1,463
1,231 • 空調設備更新工事
500 953 千里ライフサイエンスセンタービル、小石川TGビル
886 925
• エレベーター設備更新工事
KDX飯田橋スクエア、KDX東品川ビル、KDX芝大門ビル、KDX三田ビル、
0 KDX西五反田ビル、KDX札幌北口ビル、KDX西新宿ビル、イトーピア日本橋SAビル
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 • 外壁工事
（17/10期） （18/4期） （18/10期） （19/4期） （19/10期） （20/4期） （20/10期） KDX銀座イーストビル、KDX高輪台ビル、KDX新日本橋駅前ビル、
実績 実績 実績 実績 実績 予算 予算 千里ライフサイエンスセンタービル、 KDX桜通ビル
24
オフィスビルエンドテナントの状況
賃貸面積最大テナントの賃貸面積割合は2.4%。上位5位以下の各テナントは1.0%を下回る水準
上位10テナントの賃貸面積割合は10%程度とテナント分散は引続き高水準
オフィス上位エンドテナントリスト（第29期（19/10期）末） エリア別オフィスビル平均賃料の推移（注2）
専有面積 賃貸面積割合 第25期 第27期 第29期
テナント名 入居物件
（坪） （%）（注1） （17/10期） （18/10期） （19/10期）
1 三菱重工業株式会社 3,408.4 2.4 三菱重工横浜ビル 東京経済圏 15,400円 16,100円 16,500円
（前期比+200円）
2 WeWork Japan合同会社 1,920.0 1.3 KDX虎ノ門一丁目ビル
全国 14,500円 15,200円 15,500円
（前期比+200円）
3 A社 （卸売・小売業、飲食店） 1,550.8 1.1 KDX川崎駅前本町ビル
4 日本年金機構 1,424.9 1.0 調布センタービル テナント業種分散状況（テナント数ベース）（注3）
運輸・通信業 公務(その他)
5 株式会社ジャステック 1,304.6 0.9 KDX高輪台ビル 36件 3.2% 4件 0.4%
不動産業 鉱業
6 横浜市 1,237.7 0.9 三菱重工横浜ビル・KDX横浜関内ビル 48件 4.3% 1件 0.1%
株式会社カスタマーリレーション 建設業 電気・ガス・水道・熱供給
7 1,201.3 0.8 KDX東梅田ビル 1件 0.1%
テレマーケティング 49件 4.4%
8 B社（製造業） 1,168.0 0.8 KDX小林道修町ビル 金融・保険業
50件 4.4% テナント数
個人 1,125件 サービス業
9 C社 （サービス業） 1,109.1 0.8 KDX武蔵小杉ビル・KDX広島ビル 476件 42.3%
55件 4.9%
10 D社 （サービス業） 1,080.1 0.7 KDX武蔵小杉ビル 製造業
147件 13.1% IT関連サービス業
115件 10.2%
合計 15,404.9 10.7 （注4）
卸売業・小売業、飲食店
258件 22.9%
注1：賃貸面積割合は、第29期（19/10期）末時点のポートフォリオ全体の賃貸面積に対する各エンドテナントの賃貸面積割合です（小数点第2位四捨五入）。
注2：平均賃料は、エリア別に各期末時点におけるオフィスビルの契約賃料の合計を賃貸面積合計で除して算出しています（百円未満を切り捨て）。
注3：テナント業種分散状況は、第29期（19/10期）末時点における各業種別のテナント件数（名寄せ後）がオフィス全体のテナント件数（名寄せ後）に占める割合です（小数点第2位四捨五入） 。
注4：株式会社帝国データバンクの「TDB産業分類表」の小分類に基づき、ソフトウェア業、情報処理サービス業、情報提供サービス業、その他の情報サービス業に分類された会社を「IT関連サービス業」として
分類しています。 25
Section 6
ESGへの取組み
26
ESGへの取組み①
環境（Environment）への取組み
GRESBリアルエステイト評価 環境認証等取得状況
第29期（19/10期）末
• サステナビリティ・パフォーマンス改善のための取組みが評価 • 積極的かつ継続的なグリーンビル化の推進により、 環境認証等取得状況（注）
され、8年連続で「Green Star」評価を取得 DBJ Green Building認証、CASBEE不動産評価 延床面積割合
認証及びBELS評価を取得した物件は、延床面積
• GRESBレーティングは「4スター」（最高位に次ぐ評価）
割合でポートフォリオの過半を占める
33物件・51.3%
• ESGに関する情報開示レベルは最高位の「A」評価
注:物件数は複数の環境認証・評価を取得している場合においては1物件としてカウントしています。
延床面積割合は取得物件を名寄せし、ポートフォリオ全体の延床面積で除して算出しています。
DBJ Green Building認証
• 第29期（19/10期）は調布センタービルで「two stars」の認証を取得
貸室内照明のLED化
• 最上位の「five stars」の認証を受けたKDX虎ノ門一丁目ビルをはじ
めとする本認証取得数は合計25物件となる • 共用部照明のLED化は概ね完了し、
貸室内照明のLED化工事に計画的に取組む
• 第28期（19/4期）に5物件、第29期（19/10期）
には新たに3物件で工事を行い、今後も順次
CASBEE不動産評価認証 着手していく方針
• 新たに最高評価の「Sランク」を3物件、「Aランク」を3物件で
取得し、本評価認証取得数は合計12物件となる
「Sランク」：KDX川崎駅前本町ビル、KDX宇都宮ビル及びKDX広島ビル
「Aランク」：KDX船橋ビル、KDX新横浜ビル及びKDX新大阪ビル 省エネ推進活動
• 夏季（7月～9月）、冬季（12月～2月）にエコ活
ポスターを掲示し、入居テナントへ省エネの取組
BELS評価 みを呼びかけ
• 2014年10月にKDX武蔵小杉ビルがJ-REIT保有物件として • ポスターには、環境にやさしい石灰石素材を使用
初めてのBELS評価（3つ星）を取得
• 2016年4月にKDX飯田橋スクエアがBELS評価 （3つ星）を
取得し、本評価取得数は2物件となる
27
ESGへの取組み②
社会（Social）への取組み ガバナンス（Governance）の取組み
ディスプレイ設置による国連UNHCR協会の活動支援 本資産運用会社の資産運用報酬体系
• 第27期より運用報酬 I から III について、投資主利益との連動性を更に高めた資産運
• エレベーターホールやエレベーター内にディス
用報酬体系に変更しています
プレイを新設し、国連UNHCR協会の活動広告を
無償で投映 運用報酬 I 総資産額×0.13%
• 入居テナント従業員や来館者のエレベーター待ち 運用報酬 II 決算期毎の1口当たり分配金（注1）×23,000
時間によるストレスの緩和を目的に、2019年12月
1日時点で24物件で導入済 運用報酬 III 1口当たり分配金増加額（注2）×発行済投資口数×10%
取得報酬 取得価額×0.5%（利害関係者からの取得の場合0.25%）
譲渡報酬 譲渡価額×0.5%を上限
21 世紀金融行動原則への署名
注1：当該決算期の運用報酬II及びIII控除前当期純利益から前期繰越損失がある場合には前期繰越損失
• 資産運用会社のケネディクス不動産投資顧問株式会社 を控除した金額を、当該営業期間に係る決算期における発行済投資口数で除して算出します。
注2：当該決算期の1口当たり分配金から、直近4営業期間の1口当たり分配金の単純平均額を減算して算
が、「持続可能な社会の形成に向けた金融行動原則 出したものを1口当たり分配金増加額とします。当該増加額が0円を超えない場合には運用報酬IIIは発
（通称：21世紀金融行動原則）」へ署名 生しません。
• 持続可能な社会の形成のために必要な責任と役割を 透明性・牽制機能を有する意思決定プロセス
意識し、サステナビリティへの取組みを一層推進する
• 本資産運用会社では本投資法人の運用ガイドラインを作成し、投資方針・利害関係者との取引
のルール・分配の方針・開示の方針等の投資運用に関する基本的考えについて定めています
• また、運用ガイドラインに従い、資産管理計画書等（資産管理計画書、中期運用計画及び年度
運用計画を含む）を作成し、運用ガイドラインに定める投資方針や利害関係者との取引ルール
に従い、物件取得を決定しています
ESGディスクロージャーの発行
• 運用ガイドライン及び資産管理計画書等の制定及び変更に係る意思決定フロー並びに資産の
取得及び売却に係る、本資産運用会社の意思決定フローは原則として、以下の通りです
• 本投資法人及び資産運用会社のサステナ
ビリティに関する基本方針や推進体制、ESG 発議 審査 審議及び決議 審議及び決議 審議及び決議 報告
に関する主要な取組みを取りまとめ、Webに
て開示
利害関係 コンプライアンス オフィス・リート 利害関係 投資法人
オフィス・リート コンプライアンス 取引等 委員会 取引等 役員会
本部 取締役会
本部 ・オフィサー
運用委員会
28
Memo
29
Section 7
財務戦略
30
有利子負債の調達状況
金利動向に留意し、借入期間とのバランスを取りながら借換時の金利コスト削減に引続き取組む
戦略的な返済期限の分散にも取組み、リファイナンスリスクの低減を図る
有利子負債の平均金利・平均残存年数の推移（注1） 第29期（19/10期）中の借換実績（総額82億円）（注2）
平均金利（融資実行手数料を含む） • 借換による金利コストの削減と借入期間の長期化を実現
1.45%
1.39% 借換前条件 借換後条件
1.25%
1.19%
1.16%
平均借入金利 0.82% 0.50%
1.10% 1.07% 1.06% 1.04% 1.02%
平均借入期間 4.3年 5.5年
第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
（15/4期）末 （15/10期）末 （16/4期）末 （16/10期）末 （17/4期）末 （17/10期）末 （18/4期）末 （18/10期）末 （19/4期）末 （19/10期）末
平均 返済期限別有利子負債の金額（短期借入金を除く）
残存年数 4.1年 4.3年 4.7年 4.9年 4.7年 5.0年 5.2年 5.2年 5.0年 4.8年
第30期 第31期 第32期 第33期
（20/4期） （20/10期） （21/4期） （21/10期）
返済期限別有利子負債残高
期限が到来
（億円）
投資法人債 80億円 借入金 1,770億円 105億円 111億円 95億円 118億円
140.0 する金額
127.0 130.0
125.0 10.0
118.0 114.0
平均金利 0.94% 0.99% 1.24% 1.07%
111.0 113.0 20.0
108.0
95.0 99.0
91.5 90.0
83.5
10.0 75.0 72.0
67.0 20.0 財務安定性に関する主な指標
53.5
20.0
38.0
金利固定化比率（注3） 格付の状況
株式会社日本格付研究所（JCR）
97.7% AA-（安定的）
第30期 第32期 第34期 第36期 第38期 第40期 第42期 第44期 第46期 第48期
(20/4期) (21/4期) (22/4期) (23/4期) (24/4期) (25/4期) (26/4期) (27/4期) (28/4期) (29/4期)
注1：平均金利及び平均残存年数は各期末時点の金利及び残存年数を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています（平均金利は小数点第3位を四捨五入、平均残存年数は小数点第2位を四捨五入）。
注2：平均借入金利及び平均借入期間は、借入金の金利（融資実行手数料含む）及び借入年数を各借入金残高に応じて加重平均して算出しています（平均金利は小数点第3位を、平均借入期間は小数点第2位を四捨五入）。
注3：金利スワップによる金利固定化分を含みます（小数点第2位を四捨五入）。
31
LTVの推移と有利子負債の調達状況
LTV45%を目途とした保守的な水準の維持により安定的な財務体質を堅持
新たに金融機関2社との取引を開始し、資金調達先の更なる分散を図る
LTV（有利子負債比率）の推移（注1）
第29期（19/10期）末
（%） 物件取得余力（注2）
（LTV45%を上限とする場合）
48.4
47.5 47.2 約230億円
45.3 45.8 46.2
43.1 43.3 43.9
42.8 42.8 42.8 42.6 41.9 42.1
41.7
40.3
鑑定ベース 35.2
LTV
第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
（11/10期）末 （12/4期）末 （12/10期）末 （13/4期）末 （13/10期）末 （14/4期）末 （14/10期）末 （15/4期）末 （15/10期）末 （16/4期）末 （16/10期）末 （17/4期）末 （17/10期）末 （18/4期）末 （18/10期）末 （19/4期）末 （19/10期）末
注1：LTV（有利子負債比率）は期末有利子負債残高を期末総資産で除したものであり、鑑定ベースLTVは期末有利子負債残高を期末総資産と保有資産の含み損益額の合計で除したものです（小数点第2位を四捨五入）。
注2：LTVを特定の数値まで上昇させることが可能であると仮定した場合に、金融機関からの新規借入及び投資法人債等の新規発行によって、物件取得のために追加的に調達することができる負債性資金の想定額です。
第29期（19/10期）末投資法人債の発行状況（総額80億円） 第29期（19/10期）末金融機関別借入状況
回号 発行時期 発行総額 利率 期間
取引金融機関 16 社
三井住友銀行 46,200百万円 26.1%
第6回債 2014年7月 20億円 1.18% 10年
三菱ＵＦＪ銀行 34,800百万円 19.7%
第7回債 2016年4月 10億円 0.90% 12年 2.1%
6.0% 日本政策投資銀行 29,550百万円 16.7%
第8回債 2017年7月 10億円 0.26% 5年 26.1%
三井住友信託銀行 19,900百万円 11.2%
第9回債 2017年7月 20億円 0.64% 10年
6.4%
みずほ銀行 11,700百万円 6.6%
第10回債 金融機関
2019年2月 20億円 0.39% 5年 6.6% りそな銀行 11,250百万円 6.4%
（グリーンボンド） 借入金合計
あおぞら銀行 10,550百万円 6.0%
1,770億円
コミットメントラインの概要（2019年5月31日契約締結） みずほ信託銀行 3,800百万円 2.1%
11.2%
19.7% 福岡銀行 2,500百万円 1.4%
借入極度額 6,000百万円
西日本シティ銀行 1,700百万円 1.0%
契約期間 2019年6月3日から2020年4月30日まで 16.7% 広島銀行 1,000百万円 0.6%
資産の取得 七十七銀行 1,000百万円 0.6%
資金使途
既存借入金の返済及び投資法人債の償還 住友生命保険 1,000百万円 0.6%
住友生命保険相互会社、農林中央金庫からの 東日本銀行 800百万円 0.5%
契約形態 シンジケーション方式のコミットメントライン
新規借入により、取引金融機関が14社から拡充 農林中央金庫 800百万円 0.5%
参加金融機関 三井住友銀行、三菱UFJ銀行、みずほ銀行
三重銀行 500百万円 0.3% 32
Memo
33
Appendix
補足資料・データ集
34
第29期（19/10期）決算概要
（単位：百万円）
第29期実績 第29期実績
第28期 第29期 第29期
第28期実績 第29期予想 第28期（19/4期）実績との比較
19/4期 19/10期 19/10期 比較 比較 ■営業収益 -184百万円
項目 ・不動産売却益 -565百万円 （第28期売却物件（フレーム神南坂（準共有持分51.0%））の
実績 予想 実績 増減金額 増減金額
（2019年6月12日開示） 売却益剥落 -565）
A B C C-A C-B ・賃料共益費収入 +181百万円 （第29期取得物件 +224 既存物件 -42）
・水道光熱費収入 +159百万円
営業収益 15,212 15,048 15,027 -184 -20 ・受取配当金 +17百万円 （匿名組合分配金 KRF43新宿サンエービル ）
うち不動産等売却益 565 - - -565 - ・その他収入 +22百万円 （千里LSCビル 駐車場収入 +13、同 ホール運営収入 +8）
うち受取配当金 51 69 68 +17 -0 ■営業費用 +160百万円
営業費用 8,039 8,324 8,199 +160 -125 ・管理委託報酬 +9百万円
・公租公課 +55百万円 （第27期取得物件 +28、既存物件 +27）
営業利益 7,172 6,723 6,828 -344 +104 ・水道光熱費 +81百万円
営業外収益 0 0 0 -0 -0 ・減価償却費 +50百万円 （第29期取得物件 +20、既存物件 +29）
損 ・資産運用報酬 -68百万円
益 営業外費用 993 993 983 -10 -10 ・その他費用 +31百万円
項
目 経常利益 6,179 5,730 5,845 -334 +115
■営業外費用 -10百万円
等 当期純利益 6,178 5,729 5,844 -334 +115 ・支払利息・融資関連費用 +9百万円
・控除対象外消費税他 -20百万円
圧縮積立金繰入額（+）・取崩額（-） +299 - - - -
分配金総額 5,878 5,729 5,844 -34 +115
1口当たり分配金 13,719円 13,370円 13,639円 -80円 +269円
第29期（19/10期）予想（2019年6月12日開示）との比較
発行済投資口の総口数 428,510口 428,510口 428,510口 0口 0口
■営業収益 -20百万円
・賃料共益費収入 +6百万円 （既存物件 +6）
賃貸NOI（注1） 10,084 10,188 10,287 +202 +98 ・水道光熱費収入 -58百万円
・その他収入 +31百万円 （保険金収入 +17、千里LSCビル 駐車場収入 +7）
FFO（注2） 7,983 8,158 8,265 +282 +106
減価償却費 2,369 2,428 2,419 +50 -8 ■営業費用 -125百万円
・管理委託報酬 -6百万円
関 物件数 96物件 97物件 97物件 +1物件 0物件 ・公租公課 +14百万円
連 有利子負債総額 182,050 - 185,050 +3,000 ・水道光熱費 -142百万円
情 ・仲介手数料 +7百万円
報 LTV 41.7% - 42.1% +0.4% ・減価償却費 -8百万円
・その他費用 +10百万円 （千里LSCビル ホール運営費用 +9）
期末帳簿価額 403,212 - 411,259 +8,047
期末鑑定価格 474,257 - 496,331 +22,074 ■営業外費用 -10百万円
・支払利息・融資関連費用 -11百万円
純資産額 229,440 - 229,276 -164
注1：賃貸NOI=営業収益-不動産売却益-受取配当金-賃貸事業費用（減価償却費除く）
注2：FFO=当期純利益+減価償却費-不動産売却益+不動産売却損
35
第30期（20/4期）・第31期（20/10期）収益予想
（単位：百万円）
第30期予想 第31期予想
第29期 第30期 第31期
第29期実績 第30期予想 第29期（19/10期）実績と第30期（20/4期）予想との比較
19/10期 20/4期 20/10期 比較 比較 ■営業収益 +163百万円
項目 ・賃料共益費収入 +357百万円 （第29期取得物件 +70 既存物件 +286）
実績 予想 予想 増減金額 増減金額 ・水道光熱費収入 -142百万円
A B C B-A C-B ・その他収入 -37百万円 （駐車場収入 -13、千里LSCビル ホール運営収入 -12）
・受取配当金 -14百万円 （匿名組合分配金 KRF43 新宿サンエービル）
営業収益 15,027 15,191 15,506 +163 +314
■営業費用 +62百万円
うち不動産等売却益 - - - - -
・管理委託報酬 +43百万円
うち受取配当金 68 54 68 -14 +14 ・水道光熱費 -106百万円
・修繕費 +104百万円
営業費用 8,199 8,262 8,503 +62 +241