2019年10月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年12月13日
不動産投資信託証券発行者名 ケネディクス・オフィス投資法人 上場取引所 東
コード番号 8972 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.kdo-reit.com/
代表者 (役職名) 執行役員 (氏名) 竹田 治朗
資産運用会社名 ケネディクス不動産投資顧問株式会社
代表者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 田島 正彦
問合せ先責任者 (役職名) オフィス・リート本部 企画部長 (氏名) 桃井 洋聡
ＴＥＬ 03-5157-6010
有価証券報告書提出予定日 2020年1月30日 分配金支払開始予定日 2020年1月21日
決算補足説明資料作成の有無 有
決算説明会開催の有無 有 （機関投資家・アナリスト向け）
1．2019年10月期の運用、資産の状況（2019年5月1日～2019年10月31日） （百万円未満切捨て）
（1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年10月期 15,027 △1.2 6,828 △4.8 5,845 △5.4 5,844 △5.4
2019年 4月期 15,212 △1.4 7,172 0.3 6,179 1.2 6,178 1.2
1口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年10月期 13,639 2.5 1.3 38.9
2019年 4月期 14,418 2.7 1.4 40.6
（2）分配状況
1口当たり
分配金総額
分配金 1口当たり 利益超過 純資産
(利益超過分配 配当性向
(利益超過分配金 利益超過分配金 分配金総額 配当率
金は含まない）
は含まない)
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年10月期 13,639 5,844 － － 100.0 2.5
2019年 4月期 13,719 5,878 － － 95.2 2.6
（注）2019年4月期の1口当たり分配金は、未処分利益から圧縮積立金繰入額（299百万円）を控除した金額を発行済投資口の総口数で除して
計算しています。また、1口当たり分配金と1口当たり当期純利益の主な差異は、当該計算によるものです。
（3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年10月期 439,773 229,276 52.1 535,054
2019年 4月期 436,753 229,440 52.5 535,437
（4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年10月期 7,897 △10,288 △2,879 23,612
2019年 4月期 13,286 △904 △6,780 28,883
2．2020年4月期（2019年11月1日～2020年4月30日）及び2020年10月期（2020年5月1日～2020年10月31日）の運用状況
の予想
（％表示は対前期増減率）
1口当たり分配金
1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 (利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない)
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年 4月期 15,191 1.1 6,929 1.5 5,961 2.0 5,960 2.0 13,910 －
2020年10月期 15,506 2.1 7,003 1.1 6,021 1.0 6,020 1.0 14,050 －
（参考）1口当たり予想当期純利益（2020年4月期） 13,910円 予想期末発行済投資口の総口数（2020年4月期） 428,510口
予想期中平均投資口数 （2020年4月期） 428,510口
1口当たり予想当期純利益（2020年10月期） 14,050円 予想期末発行済投資口の総口数（2020年10月期） 428,510口
予想期中平均投資口数 （2020年10月期） 428,510口
※ その他
（1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 無
② ①以外の会計方針の変更 無
③ 会計上の見積りの変更 無
④ 修正再表示 無
（2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む) 2019年10月期 428,510口 2019年4月期 428,510口
② 期末自己投資口数 2019年10月期 0口 2019年4月期 0口
(注)1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、28ページ「1口当たり情報に関する注記」をご覧下
さい。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的
であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
また、本予想数値は、9ページ「2020年4月期（第30期）及び2020年10月期（第31期）の運用状況の予想の前提条件」
記載の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純
利益、1口当たり分配金及び1口当たり利益超過分配金は、変動する可能性があります。本予想は分配金の額を保証する
ものではありません。
ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年10月期 決算短信
○目次
1．運用状況 ……………………………………………………………………………………………… 2
(1) 運用状況 …………………………………………………………………………………………… 2
(2) 投資リスク ………………………………………………………………………………………… 8
(3) 運用状況の見通し ………………………………………………………………………………… 9
2．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… 11
(1) 貸借対照表 ………………………………………………………………………………………… 11
(2) 損益計算書 ………………………………………………………………………………………… 13
(3) 投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………… 14
(4) 金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………… 16
(5) キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………… 17
(6) 継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………………… 18
(7) 重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………………… 18
(8) 財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………… 20
(9) 発行済投資口の総口数の増減 …………………………………………………………………… 29
3．参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 30
(1) 運用資産等の価格に関する情報 ………………………………………………………………… 30
(2) 運用資産の資本的支出 …………………………………………………………………………… 42
(3) 主要なテナントの概要 …………………………………………………………………………… 44
【参考情報】個別物件の収益状況 ……………………………………………………………………… 45
【参考情報】借入金の状況 ……………………………………………………………………………… 52
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年10月期 決算短信
1. 運用状況
（1）運用状況
① 当期の概況
A． 投資法人の主な推移
ケネディクス・オフィス投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する
法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、2005年
5月6日に設立され、2005年7月21日に発行済投資口の総口数75,400口で株式会社東京証券取引所（以下「東京証
券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード8972）。その後、本投資法人
は、8度の公募増資等を実施しており、当期末（2019年10月31日）現在の発行済投資口の総口数は428,510口と
なっています。
本投資法人は、ケネディクス不動産投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）に資産運用
業務を委託し、収益の安定的な獲得と投資資産の持続的な成長を図ることにより、投資主利益の極大化を目指
し、「トレンド」を捉え、「タイミング」を逃さない柔軟かつ機動的な投資を行い、ポートフォリオを構築す
ることを基本方針としています。
B． 投資環境と運用実績
(a) 投資環境
当期（2019年10月期）における我が国の経済は、設備投資の増加が内需にプラスに寄与したことにより、
2019年7～9月期の実質GDP成長率（2次速報値）は、前期比年率1.8％の上昇という結果になりました。
企業の雇用環境及び家計の所得環境の改善が続き、さらには増税前の駆け込み需要などもあり、個人消費は
鈍化していた耐久消費財が持ち直し、増加傾向にあります。設備投資についても省力化、業務効率化、情報化
等の投資を背景に増加傾向にあり、内需が底堅く推移しています。一方、足元では米中貿易摩擦の長期化や英
国のEU離脱問題等による海外経済の不透明感が引き続き内在しており、海外動向には留意が必要と思われま
す。
オフィスビル賃貸市場については、都心5区を中心に増床・拡張移転や立地改善等の需要が引き続き堅調であ
り、稼働率、賃料水準共に高い水準を維持しています。三鬼商事株式会社が公表した2019年10月末時点の東京
都心5区の平均空室率は1.63％で、前年比で0.57ポイント低下、前期末（2019年4月30日）時点との比較では
0.07ポイント低下しました。また、東京都心5区の平均賃料（新築を含む）についても、2014年1月以降70ヵ月
連続で上昇を続けており、2009年4月以来の高水準となる22,010円（一坪当たり）となりました。その他全国の
主要都市においても、平均空室率の低下及び賃料水準の上昇傾向を確認することができました。
オフィスビル売買市場については、上場不動産投資法人（J-REIT）や私募リート、不動産会社等の国内投資
家並びに海外投資家等の物件取得意欲は、依然として旺盛であり、優良物件については、引き続き厳しい取得
環境が続いていることから、期待利回りは継続して低水準で推移し、取引価格の高止まりの状態が続いていま
す。
(b) 運用実績
本投資法人は、前期末（2019年4月30日）時点で、合計96物件（取得価格の総額415,835百万円）の運用資産
と匿名組合出資持分（当初出資金額1,107百万円）を保有していました。当期（2019年10月期）においては、オ
フィスビル1物件（調布センタービル：取得価格8,700百万円）を取得しました。
その結果、当期末（2019年10月31日）現在のポートフォリオ（匿名組合出資持分を除きます。以下同じで
す。）は、合計97物件（取得価格の総額424,535百万円）となり、取得価格に基づく用途毎の割合は、オフィス
ビル99.3％、その他0.7％となっています。
また、当期末（2019年10月31日）現在のポートフォリオの稼働率は99.5％と、引き続き高稼働率を維持して
います。
保有資産の運営管理状況
本投資法人は、当期末（2019年10月31日）現在保有する全ての物件（アーク森ビル、新宿6丁目ビル（底地）
を除きます。）について、プロパティマネジメント業務をケネディクス・プロパティ・マネジメント株式会社
に委託しています。これによって、物件運営管理における方針や仕様、手続、窓口等を一元化し、迅速かつ良
質なサービスの提供を図ってきました。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年10月期 決算短信
リーシング面においては景気や不動産市場の動向を踏まえ、仲介業者との親密なリレーションによる積極的
な新規テナントの誘致、既存テナントとの良好な関係を活かして増床ニーズの取り込みを行いました。また、
オフィスビルの競争力維持・向上を図るべく、共用部の改修、空調設備・エレベーターの更新等を計画的に実
施しました。
その結果、本投資法人の保有するオフィスビルの稼働率は、当期末（2019年10月31日）現在において、東京
経済圏のオフィスビルで99.7％となり、オフィスビル全体では99.5％と、前期末（2019年4月30日）と同様に、
引き続き高稼働率を維持しています。
テナント数及びテナント業種の分散による安定的な運用
本投資法人の保有するオフィスビルのエンドテナントの数は、当期末（2019年10月31日）現在、1,125件（注
1）（注2）であり、テナント分散が進んでいます。また、ポートフォリオ全体に係る賃貸面積の合計に占める
オフィスビル上位10エンドテナントの賃貸面積割合は10.7％です。更に、本投資法人が保有するオフィスビル
には、様々な業種のテナントが入居しています。このため、本投資法人の収益は特定のエンドテナントの退去
や、特定の業種における業績の低迷による影響を受けにくく、安定した収益を継続して得ることができると考
えています。
(注1) 1テナントが複数の物件を賃借している場合には、1テナントとして数えてテナント数を記載していま
す。
(注2) ポートフォリオ全体のエンドテナントの数は、当期末（2019年10月31日）現在、1,126件です。
C． 資金調達の概要
(a) 借入れ・投資法人債の状況
本投資法人は、有利子負債の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクを軽減することを目指
しています。当期（2019年10月期）においては期中に返済期日が到来した借入金8,200百万円の返済資金として
同額の借入れを行うと共に、物件の取得に際し、新たに3,000百万円の借入れを行っています。
また、2019年6月3日に契約期間が開始するコミットメントライン契約（借入極度額6,000百万円）を2019年5
月31日に新規設定しました。
その結果、当期末（2019年10月31日）現在で借入金残高は177,050百万円（短期借入金(注1)2,200百万円、長
期借入金(注1)174,850百万円）、投資法人債残高は8,000百万円、有利子負債残高は185,050百万円となってい
ます。
なお、当期末（2019年10月31日）現在の変動金利による長期借入金のうち、119,700百万円については、金利
上昇リスクをヘッジするため金利スワップの活用により実質的に金利を固定化しています。有利子負債全体で
は、長期負債比率（注2）は98.8％、長期固定化負債比率（注3）は97.7％となっています。
これらの結果、当期末（2019年10月31日）の有利子負債の平均残存年数（注4）は4.8年となり、当期末の平
均金利（注4）は1.02％に、有利子負債比率(注5)は42.1％となっています。
(注1) 短期借入金とは借入日から返済期日までが1年以下の借入れをいいます。ただし、借入日から1年後の応
当日が営業日以外の日に該当した場合で返済期日を当該翌営業日としたことにより、1年超となった借入
れは、短期借入金に含みます。長期借入金とは借入日から返済期日までが1年超の借入れをいいます。以
下同じです。
(注2) 長期負債比率＝（長期借入金残高＋投資法人債残高）÷（借入金残高＋投資法人債残高）×100
長期負債比率は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3) 長期固定化負債比率＝（長期固定金利借入金残高＋投資法人債残高）÷（借入金残高＋投資法人債残
高）×100
なお、長期固定金利借入金残高には、金利スワップの活用により金利を固定化している長期借入金を含
みます。長期固定化負債比率は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4) 平均残存年数及び平均金利は各期末時点の残存年数及びアップフロントフィーを含めた利率を各有利子
負債残高に応じて加重平均して算出しています。平均残存年数は小数第2位を、平均金利は小数第3位を、
それぞれ四捨五入して記載しています。
(注5) 有利子負債比率＝期末有利子負債残高÷期末総資産×100
有利子負債比率は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年10月期 決算短信
また、前期末及び当期末現在の金融機関別の借入金残高等は、以下のとおりです。
（単位：百万円）
前期末 当期末 当期末比率
借入先
(2019年4月30日) (2019年10月31日) （％）(注6)
株式会社三井住友銀行 45,200 46,200 26.1
株式会社三菱UFJ銀行 34,800 34,800 19.7
株式会社日本政策投資銀行 29,550 29,550 16.7
三井住友信託銀行株式会社 19,400 19,900 11.2
株式会社みずほ銀行 11,700 11,700 6.6
株式会社りそな銀行 10,750 11,250 6.4
株式会社あおぞら銀行 11,350 10,550 6.0
みずほ信託銀行株式会社 3,800 3,800 2.1
株式会社福岡銀行 2,500 2,500 1.4
株式会社西日本シティ銀行 1,700 1,700 1.0
株式会社広島銀行 1,000 1,000 0.6
株式会社七十七銀行 1,000 1,000 0.6
住友生命保険相互会社 － 1,000 0.6
株式会社東日本銀行 800 800 0.5
農林中央金庫 － 800 0.5
株式会社三重銀行 500 500 0.3
合計 174,050 177,050 100.0
(注6) 当期末比率は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(b) 格付の状況
当期末（2019年10月31日）現在における本投資法人の格付の状況は、以下のとおりです。
信用格付業者 格付対象 格付
AA-
長期発行体格付
（見通し:安定的）
株式会社日本格付研究所（JCR）
債券格付
AA-
発行登録債予備格付
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年10月期 決算短信
(c) 発行登録の状況
本投資法人は、投資法人債（短期投資法人債を除きます。）に係る発行登録書を2018年11月30日に提出し
ています。その概要は、以下のとおりです。
発行予定額 100,000百万円
発行予定期間 2018年12月8日から2020年12月7日まで
特定資産(投信法第2条第1項における意味を有します。）の取得資金、借入金の返済資金、
手取金の使途 投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の償還資金、敷金・保証金の返還資金、修繕
等の支払資金、運転資金等
なお、第10回無担保投資法人債2,000百万円を上記発行登録書に基づき2019年2月15日に発行しています。
D． 業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期（2019年10月期）の業績は、営業収益15,027百万円、営業利益6,828百万円、経常利
益5,845百万円、当期純利益5,844百万円となりました。
また、当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、投資法人の税制の特例
（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいま
す。）第67条の15）を適用し、当期未処分利益を超えない額で発行済投資口の総口数428,510口の整数倍の最大
値となる5,844,447,890円を分配することといたしました。この結果、投資口1口当たりの分配金は13,639円と
なりました。
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② 次期の見通し
A. 投資環境
今後の日本経済は、雇用・所得環境の改善が継続し、内需の底堅い推移から緩やかな成長を続けるものとみ
られます。一方、米中貿易摩擦の長期化による世界経済の減速や英国のEU離脱問題等、海外経済・政治を巡る
不確実性には留意が必要な環境と考えられます。また、国内においても消費増税の影響、マイナス金利を伴う
「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」政策の動向、地政学リスクへの懸念等、様々な事象にも留意が必要
と考えられます。
オフィスビル賃貸市場については、三鬼商事株式会社が公表した2019年10月末時点の東京都心5区の平均空室
率は1.63％と空室率は低下傾向にあり、需要は堅調に推移しています。空室率の低下傾向にあわせて東京都心5
区の平均賃料についても上昇傾向にあります。
オフィスビル売買市場については、過熱感を指摘する声がある一方、日本銀行の金融緩和政策の継続による
良好な資金調達環境を背景に、上場不動産投資法人（J-REIT）、私募リート、国内不動産会社や海外投資家を
はじめとする多くの投資家の取得意欲は依然として旺盛であり、総じて厳しい取得環境が継続していくものと
思われます。
一方で、2019年9月末における銀行の不動産業向け融資残高は100兆円超と引き続き増加傾向を維持している
ものの、今後の金利動向と共にその融資姿勢の変化には注視をする必要があると思われます。 J-REIT市場にお
いては、好調な不動産市況と安定的に推移している金利水準等を評価する海外投資家からの資金流入の動きが
確認されており、2019年10月の東証REIT指数は2007年7月以来、約12年3か月ぶりに2,200ポイントを上抜けまし
た。なお、好調な市場環境等を背景とした公募増資の増加による需給動向の変化には留意する必要があると考
えられます。
B. 今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、「トレンド」を捉え、「タイミング」を逃さない柔軟かつ機動的な投資を行い、ポートフォ
リオを構築することを基本方針としています。かかる方針を踏まえ、物件の投資戦略、既存物件の運用戦略及
び財務戦略を以下のとおり策定し、柔軟かつ機動的に実施していきます。
(a) 新規物件の投資戦略及び売却方針
本投資法人は、「中規模オフィスビルを中心とした強固なポートフォリオを構築すること」を目標として、
「中規模オフィスビルのNo.1 J-REIT」となるべく、更なる資産規模の拡大を目指しています。本投資法人
は、東京経済圏の中規模オフィスビルへの投資を中心としつつ、都市型商業施設については、オフィスビル
の代替投資として希少性及び繁華性の高い地域に位置する、一定のオフィス床を持つものに限定して投資を
行います。また、一定の地方分散も図る投資戦略を継続することが、優良なポートフォリオの構築を実現し、
本投資法人の優位性及び他の事業者との差別化を図る上での基盤になると考えています。
資産の取得にあたっては、マルチパイプラインを構築し、本資産運用会社独自のネットワークと本資産運
用会社の親会社であるケネディクス株式会社を中心とするケネディクス・グループ（注）のサポートライン
の活用によって、継続的な物件取得機会と柔軟性のある取得手法を確保し、ポートフォリオの着実かつ安定
的な成長を目指します。また、将来本投資法人による取得機会が得られることを前提に、ケネディクス・グ
ループ等と共同で匿名組合等に対する出資等を行うことも検討します。更に、ケネディクス・グループと連
携しながら、ウェアハウジングを目的とした匿名組合出資等を行う等、資金調達の時期や投資基準との整合
性を考慮しつつ機動的な物件確保を図るため、取得手法の多様化（直接取得、エクイティ出資及びケネディ
クス・グループとの協働取得、物件の入れ替えを前提とした相互売買等）に努めます。
資産の売却については、新規の物件取得やファンド型投資を前提とした資産入替えの余地に応じて、個別
に検討します。また、現状及び将来的なマーケット動向を踏まえた収益及び収益性、築年数、エリア、規模
等の要素を勘案し、ポートフォリオにおける当該資産の存在意義を踏まえて個別に判断します。
（注）「ケネディクス・グループ」とは、ケネディクス株式会社並びにその子会社及び関連会社等を併せ
た企業グループをいいます。以下同じです。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年10月期 決算短信
(b) 既存物件の運用戦略
本投資法人は、運用資産の運営において、景気や不動産市場の動向を踏まえた迅速かつ柔軟なリーシング
を行うと共に、「顧客であるテナントが満足してこそ収入に結びつく」との考えのもとで顧客満足度の高い
オフィス環境を提供することにより、キャッシュ・フローの維持・増加に努めます。
かかる観点から、本資産運用会社は、本投資法人が保有する物件の運用において、「選ばれる中規模オフ
ィスビル」となることを目指し、以下のような活動を行います。
・物件競争力の維持・向上策の実施
・市場環境に応じたリーシングマネジメント
・ポートフォリオの規模を活かした管理内容及び費用の見直し
・関連法規等への適切な対応
・積極的な環境対応
物件競争力の維持・向上策の実施
本投資法人は、現場に密着した管理運営の実現と、管理水準の更なる向上を図ります。その具体的な例と
して、事業継続計画（BCP）及び企業の社会的責任（CSR）の観点から、非常用品収納ボックス及びAEDの設
置、公衆無線LANサービスの提供等が挙げられます。
更に、各物件のテナントを重要な「顧客」として位置付け、物件運営に顧客満足度（CS）の視点を導入し
ています。CS評価に関する国際的な調査機関である株式会社ジェイ・ディー・パワー ジャパンと協働し、オ
フィスビルの入居テナントを対象とする満足度調査（建物や設備等のハード面及び管理運営等のソフト面に
ついて、多数の評価項目及び自由回答欄からなるアンケートを各テナントの総務担当者と従業員に対して依
頼）をこれまでに8回実施しています。2019年8月に実施した第8回の総合満足度の調査結果は、以下のとおり
です。「満足」、「やや満足」と回答した割合は、2017年8月に実施した第7回調査時とほぼ同等の高い水準
を維持した結果となっています。
<総合満足度>（注1）（注2）
どちらとも
満足 やや満足 やや不満 不満 不明
いえない
第8回調査 29％ 47％ 18％ 5％ 1％ 0％
第7回調査 28％ 48％ 17％ 5％ 1％ 0％
（注1）調査対象者は入居テナントの総務担当者と従業員です。
（注2）比率は、小数第1位を四捨五入して記載しています。
このような調査を継続的に行い、テナントニーズを取り入れていくことにより、顧客満足度の向上と共に
物件の競争力及び資産価値の維持・向上を図り、収益性の更なる向上を目指します。
市場環境に応じたリーシングマネジメント
本投資法人の主な投資対象である中規模オフィスビルにおいては、テナントの入替えが比較的多いことが
特徴として挙げられます。そのため、リーシング面では、景気や不動産市場の動向を踏まえて、稼働率を維
持しつつ中長期的な収益の最大化を図ることを基本方針とし、迅速かつ柔軟なリーシング活動を行います。
新規テナントの誘致については、今後のマーケットの状況と変化のタイミングを見極めつつ仲介業者との
緊密な情報交換、内覧会の開催、企業への直接営業、保証会社の活用等、柔軟かつ機動的なリーシング活動
により、空室期間の短縮と稼働率の向上に努めます。
ポートフォリオの規模を活かした管理内容及び費用の見直し
本投資法人は、物件の運営管理水準を一定レベルで保ちつつ、建物管理費用の削減や建物管理会社の見直
し、工事発注時の入札、一括発注による設備・機器調達等において、ポートフォリオの規模を活かした運営
コストの削減を図ります。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年10月期 決算短信
関連法規等への適切な対応
本投資法人は、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）等の関連法規のみなら
ず、今後の改正についても速やかに情報収集を行い、法規制に配慮しつつ必要な対応を適宜行っていきま
す。
積極的な環境対応
本投資法人は環境方針を制定し、GRESBリアルエステイト評価への参加やDBJ Green Building認証等の各種
認証・評価制度を積極的に活用することで、環境に配慮した運用を行っています。
また、本投資法人は、エネルギーの使用の合理化等に関する法律に基づく特定事業者として指定されてい
ます。投資利益と社会的利益の両立を目指し、中規模オフィスビルにおける省エネルギーと環境配慮につい
て研究し、省エネルギーに関する中長期的な計画及び削減目標を策定した上で、ハード、ソフト両面での積
極的な対策を講じていきます。
(c) 財務戦略（デットによる資金調達）
本投資法人は、引き続き既存借入金の借入条件等の改善に努めると共に、以下の施策等を講じることで安
定的な財務運営を目指します。
・有利子負債の返済期限を分散することによるリファイナンスリスクの軽減
・一定水準以上の長期固定化負債比率の維持
・有利子負債比率（注）の保守的なコントロール（有利子負債比率は原則として45％未満の水準を目途と
します。ただし、資金調達環境等を鑑みた上で、優良な物件取得等を目的とする有利子負債の調達によ
り40％台後半水準での運営を行うこともありえます。）
更に、大手銀行を中心とする既存の金融機関との良好な関係に基づく安定的な資金調達により堅固な財務
運営を目指します。また、取引各行のシェアバランスに留意するとともに、既存取引行との条件対比をもと
に新規取引行の導入についても適宜検討していきます。
(注) 有利子負債比率＝期末有利子負債残高÷期末総資産×100
(d) 情報開示
本投資法人は、積極的なIR活動により、幅広い投資家及び関係者に対して情報提供を行うこと、可能な限
り迅速かつ正確な情報開示に努めること、並びに、情報開示に関する体制を随時整備することを情報開示の
基本方針としています。具体的には、東京証券取引所の適時開示（TDnet登録及びプレスリリース）に加え
て、本投資法人のホームページ(https://www.kdo-reit.com/)を通じた積極的な情報開示を行います。
(e) 利益相反対策
本資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に際し、利害関係者又は本資産運用会社との間の取引に関し、
オフィス・リート本部利害関係取引規程を定め、当該規程に基づく運用を行っています。
また、本資産運用会社は、本投資法人以外にも、複数の投資法人の運用を受託しており、それらの投資法
人間で投資物件の取得の機会の競合が発生する可能性があります。本資産運用会社においては、入手した不
動産等売却情報に関し、取得の検討を優先して行う本部を定めるため、物件の種別・規模等を基準とする優
先検討権のルールを設け、本資産運用会社内での検討順位をあらかじめ決定し、本資産運用会社内にコンプ
ライアンス・オフィサーを含む「パイプライン会議」を設置して、かかるルールに則った運営を行うことに
より、恣意的な不動産等売却情報の配分を防止し、もって本資産運用会社が運用を受託する各投資法人間に
おける利益相反を防止する等、適切な利益相反対策の実施に努めています。
(f) 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
（2）投資リスク
最近の有価証券報告書（2019年7月30日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略しま
す。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年10月期 決算短信
（3）運用状況の見通し
2020年4月期（第30期：2019年11月1日～2020年4月30日）及び2020年10月期（2020年5月1日～2020年10月31日）の
運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
2020年4月期（第30期：2019年11月1日～2020年4月30日）
営業収益 15,191百万円
営業利益 6,929百万円
経常利益 5,961百万円
当期純利益 5,960百万円
1口当たり分配金 13,910円
うち利益超過分配金 ‐円
2020年10月期（第31期：2020年5月1日～2020年10月31日）
営業収益 15,506百万円
営業利益 7,003百万円
経常利益 6,021百万円
当期純利益 6,020百万円
1口当たり分配金 14,050円
うち利益超過分配金 ‐円
また、運用状況の予想の前提条件については、下記「2020年4月期（第30期）及び2020年10月期（第31期）の運用
状況の予想の前提条件」をご参照下さい。
(注) 上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、実際の当期純利益、分配金は状況の変
化により変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
2020年4月期（第30期）及び2020年10月期（第31期）の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・第30期：2019年11月1日～2020年4月30日（182日）
計算期間
・第31期：2020年5月1日～2020年10月31日（184日）
・本書の日付現在で保有している不動産及び不動産信託受益権の97物件を前提としています。第31期
末までに、運用資産の異動がないことを前提としています。
運用資産 ・上記以外に匿名組合出資持分を1銘柄保有しています。第31期末までに、当該匿名組合出資持分の
償還がないことを前提としています。
・実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
・賃貸事業収益は、運用資産の項目に記載した運用資産の異動による稼働日数の差異の他、2019年12
月13日現在で有効な賃貸借契約をもとに、過去の実績に基づく季節的要因等の変動要素や昨今の不
動産市況を考慮した上で算出しています。
営業収益
・受取配当金については、上記「運用資産」に記載の匿名組合出資持分に係る分配金として、第30期
に54百万円、第31期に68百万円を想定しています。
・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
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項目 前提条件
・減価償却費以外の賃貸事業費用は、過去の実績値を基準として季節的要因を含む費用の変動要素を
反映して算出しています。
・管理委託費（建物管理費等）については、第30期1,435百万円、第31期1,441百万円を想定していま
す。
・公租公課（固定資産税・都市計画税等）については、第30期1,283百万円、第31期1,316百万円を想
定しています。なお、2019年6月14日に取得した調布センタービルについては、売買に当たり固定
資産税及び都市計画税等を前所有者と精算し、当該精算金相当額が取得原価に算入される等の理由
により、第30期においては費用計上されません。また、当該固定資産税及び都市計画税等は第31期
営業費用 以降に費用計上され、1期当たりの金額は26百万円となる想定です。
・減価償却費については、第30期2,460百万円、第31期2,502百万円を想定しています。
・修繕費については、第30期514百万円、第31期452百万円を想定しています。なお、修繕費に関して
は、物件ごとに、本資産運用会社の修繕計画をもとに、必要と想定される額を計上しています。た
だし、予想し難い要因により修繕費が発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる結
果となる可能性があります。
・一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については前所有者と期間按分による
計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては当該精算金相当分を取得原価に算入しま
す。
・支払利息等（融資関連費用等を含みます。）は、第30期952百万円、第31期966百万円を想定してい
営業外費用
ます。
特別損益 ・特別損益については見込んでいません。
・2019年12月13日現在において、177,050百万円の借入金残高及び8,000百万円の投資法人債発行残高
があります。
・2019年12月13日現在の借入金のうち、第30期において返済期限が到来する借入金は11,000百万円、
借入金及び
第31期において返済期限が到来する借入金は11,100百万円ありますが、全額借換えを行うことを前
投資法人債
提としています。
・2019年12月13日現在の投資法人債のうち、第30期及び第31期において償還期限の到来する投資法人
債はないことを前提としています。
・発行済投資口の総口数については、2019年10月31日現在の発行済投資口の総口数428,510口を前提
発行済投資口の
としています。
総口数
・第31期末まで変動がないことを前提としています。
・分配金(1口当たり分配金)は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出して
1口当たり います。
分配金 ・1口当たり分配金は、運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕
の発生等を含む種々の要因により変動する可能性があります。
1口当たり
・利益超過の分配(1口当たり利益超過分配金)については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正
その他 が施行されないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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2. 財務諸表
(1) 貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2019年4月30日) (2019年10月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 19,675,112 14,019,313
信託現金及び信託預金 10,959,133 11,366,312
営業未収入金 298,778 361,207
前払費用 49,708 109,777
未収消費税等 － 61,789
その他 6,788 13,223
流動資産合計 30,989,522 25,931,623
固定資産
有形固定資産
建物 17,776,419 17,834,390
減価償却累計額 △5,616,212 △5,917,165
建物（純額） 12,160,207 11,917,224
構築物 32,618 34,963
減価償却累計額 △14,691 △15,551
構築物（純額） 17,927 19,411
機械及び装置 424,662 432,209
減価償却累計額 △247,818 △260,033
機械及び装置（純額） 176,843 172,176
工具、器具及び備品 93,446 94,116
減価償却累計額 △57,649 △61,148
工具、器具及び備品（純額） 35,796 32,967
土地 27,520,902 27,520,902
信託建物 ※2 121,511,168 ※2 124,425,127
減価償却累計額 △29,185,084 △31,204,886
信託建物（純額） 92,326,083 93,220,241
信託構築物 343,278 359,676
減価償却累計額 △157,234 △168,392
信託構築物（純額） 186,043 191,284
信託機械及び装置 1,604,492 1,656,878
減価償却累計額 △691,969 △743,824
信託機械及び装置（純額） 912,523 913,054
信託工具、器具及び備品 487,000 505,190
減価償却累計額 △308,088 △326,879
信託工具、器具及び備品（純額） 178,912 178,310
信託土地 269,059,794 276,458,793
信託建設仮勘定 1,511 －
有形固定資産合計 402,576,545 410,624,366
無形固定資産
借地権 285,257 285,257
信託借地権 350,749 349,975
その他 2,424 1,796
無形固定資産合計 638,431 637,029
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(単位：千円)
前期 当期
(2019年4月30日) (2019年10月31日)
投資その他の資産
投資有価証券 1,130,524 1,131,953
敷金及び保証金 10,000 10,000
信託敷金及び保証金 122,889 122,889
長期前払費用 1,178,564 1,232,222
その他 19,487 8,768
投資その他の資産合計 2,461,465 2,505,834
固定資産合計 405,676,443 413,767,231
繰延資産
投資法人債発行費 51,346 46,835
投資口交付費 36,684 27,513
繰延資産合計 88,031 74,348
資産合計 436,753,997 439,773,203
負債の部
流動負債
営業未払金 1,575,141 1,119,767
短期借入金 4,200,000 2,200,000
1年内返済予定の長期借入金 16,700,000 21,600,000
未払金 529,777 475,642
未払費用 78,660 69,940
未払法人税等 794 802
未払消費税等 475,104 132,354
前受金 2,368,366 2,565,047
預り金 3,477 16,312
その他 － 123
流動負債合計 25,931,323 28,179,990
固定負債
投資法人債 8,000,000 8,000,000
長期借入金 153,150,000 153,250,000
預り敷金及び保証金 1,993,121 2,002,385
信託預り敷金及び保証金 18,035,523 18,741,871
その他 203,786 322,853
固定負債合計 181,382,431 182,317,110
負債合計 207,313,754 210,497,100
純資産の部
投資主資本
出資総額 220,970,508 220,970,508
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 2,475,385 2,775,335
任意積立金合計 2,475,385 2,775,335
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 6,178,677 5,844,500
剰余金合計 8,654,063 8,619,835
投資主資本合計 229,624,572 229,590,343
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △184,329 △314,241
評価・換算差額等合計 △184,329 △314,241
純資産合計 ※1 229,440,242 ※1 229,276,102
負債純資産合計 436,753,997 439,773,203
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(2) 損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
自 2018年11月 1日 自 2019年 5月 1日
至 2019年 4月30日 至 2019年10月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※1 12,794,187 ※1 12,976,033
その他賃貸事業収入 ※1 1,801,706 ※1 1,983,471
不動産等売却益 ※2 565,286 －
受取配当金 51,088 68,389
営業収益合計 15,212,268 15,027,894
営業費用
賃貸事業費用 ※1 6,880,478 ※1 7,092,170
資産運用報酬 967,813 899,348
役員報酬 8,400 8,400
資産保管手数料 23,116 23,102
一般事務委託手数料 57,508 57,264
会計監査人報酬 11,800 12,800
その他営業費用 90,167 106,412
営業費用合計 8,039,284 8,199,497
営業利益 7,172,984 6,828,396
営業外収益
受取利息 67 68
未払分配金除斥益 664 403
還付加算金 3 2
営業外収益合計 736 473
営業外費用
支払利息 808,013 810,689
投資法人債利息 25,392 28,128
融資関連費用 124,518 127,833
投資法人債発行費償却 3,564 4,511
投資口交付費償却 9,171 9,171
その他 23,143 2,772
営業外費用合計 993,803 983,106
経常利益 6,179,916 5,845,764
税引前当期純利益 6,179,916 5,845,764
法人税、住民税及び事業税 1,238 1,264
法人税等調整額 0 △1
法人税等合計 1,238 1,263
当期純利益 6,178,677 5,844,500
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 6,178,677 5,844,500
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(3) 投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
出資総額 任意積立金 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
圧縮積立金 任意積立金合計 損失（△）
当期首残高 220,970,508 2,134,387 2,134,387 6,107,886 8,242,273 229,212,781
当期変動額
圧縮積立金の積立 340,998 340,998 △340,998 － －
剰余金の配当 △5,766,887 △5,766,887 △5,766,887
当期純利益 6,178,677 6,178,677 6,178,677
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 － 340,998 340,998 70,791 411,790 411,790
当期末残高 ※ 220,970,508 2,475,385 2,475,385 6,178,677 8,654,063 229,624,572
評価・換算差額等
評価・換算 純資産合計
繰延ヘッジ損益
差額等合計
当期首残高 100,798 100,798 229,313,580
当期変動額
圧縮積立金の積立 －
剰余金の配当 △5,766,887
当期純利益 6,178,677
投資主資本以外の項目
△285,128 △285,128 △285,128
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 △285,128 △285,128 126,662
当期末残高 △184,329 △184,329 229,440,242
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当期（自 2019年5月1日 至 2019年10月31日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
出資総額 任意積立金 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
圧縮積立金 任意積立金合計 損失（△）
当期首残高 220,970,508 2,475,385 2,475,385 6,178,677 8,654,063 229,624,572
当期変動額
圧縮積立金の積立 299,949 299,949 △299,949 － －
剰余金の配当 △5,878,728 △5,878,728 △5,878,728
当期純利益 5,844,500 5,844,500 5,844,500
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 － 299,949 299,949 △334,177 △34,228 △34,228
当期末残高 ※ 220,970,508 2,775,335 2,775,335 5,844,500 8,619,835 229,590,343
評価・換算差額等
評価・換算 純資産合計
繰延ヘッジ損益
差額等合計
当期首残高 △184,329 △184,329 229,440,242
当期変動額
圧縮積立金の積立 －
剰余金の配当 △5,878,728
当期純利益 5,844,500
投資主資本以外の項目
△129,911 △129,911 △129,911
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 △129,911 △129,911 △164,139
当期末残高 △314,241 △314,241 229,276,102
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(4) 金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
期 別 前期 当期
自 2018年11月 1日 自 2019年 5月 1日
項 目 至 2019年 4月30日 至 2019年10月31日
Ⅰ 当期未処分利益 6,178,677,968 5,844,500,609
Ⅱ 分配金の額 5,878,728,690 5,844,447,890
(投資口1口当たり分配金の額) (13,719) (13,639)
Ⅲ 任意積立金（繰入）
圧縮積立金繰入額 299,949,278 -
Ⅳ 次期繰越利益 - 52,719
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第1号に定 本投資法人の規約第35条第1号に定
める方針に基づき、分配金の額は利益 める方針に基づき、分配金の額は利益
の金額を限度とし、かつ租税特別措置 の金額を限度とし、かつ租税特別措置
法第67条の15に規定する本投資法人の 法第67条の15に規定する本投資法人の
配当可能利益の額の100分の90に相当 配当可能利益の額の100分の90に相当
する金額を超えるものとしています。 する金額を超えるものとしています。
かかる方針により、当期未処分利益か かかる方針により、当期未処分利益を
ら租税特別措置法第66条の2で定める 超えない額で発行済投資口の総口数
圧縮積立金繰入額を控除し、その残額 428,510 口 の 整 数 倍 の 最 大 値 と な る
である5,878,728,690円を利益分配金 5,844,447,890円を分配することとい
として分配することといたしました。 たしました。
なお、規約第35条第2号に定める利 なお、規約第35条第2号に定める利
益を超えた金銭の分配は行いません。 益を超えた金銭の分配は行いません。
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(5) キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
自 2018年5月 1日 自 2019年 5月 1日
至 2019年4月30日 至 2019年10月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 6,179,916 5,845,764
減価償却費 2,370,002 2,420,535
長期前払費用償却額 124,268 120,778
受取利息 △67 △68
支払利息 833,406 838,818
投資口交付費償却 9,171 9,171
投資法人債発行費償却 3,564 4,511
営業未収入金の増減額（△は増加） 61,483 △62,429
未収消費税等の増減額（△は増加） - △61,789
前払費用の増減額（△は増加） 61,827 △60,068
営業未払金の増減額（△は減少） △159,947 56,398
未払金の増減額（△は減少） △246,833 △53,110
未払消費税等の増減額（△は減少） 281,328 △342,749
前受金の増減額（△は減少） 4,255 196,680
預り金の増減額（△は減少） 1,186 19,583
信託有形固定資産の売却による減少額 4,652,797 -
長期前払費用の増減額（△は増加） △46,458 △174,437
その他 △25,452 △12,220
小計 14,104,448 8,745,367
利息の受取額 67 68
利息の支払額 △817,511 △847,538
法人税等の支払額 △805 △805
営業活動によるキャッシュ・フロー 13,286,198 7,897,092
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △91,813 △59,029
信託有形固定資産の取得による支出 △958,884 △10,577,896
無形固定資産の取得による支出 △155 -
預り敷金及び保証金の返還による支出 △46,949 △20,533
預り敷金及び保証金の受入による収入 86,145 36,145
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △560,271 △1,122,394
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 676,423 1,477,344
使途制限付信託預金の預入による支出 △8,705 △30,740
使途制限付信託預金の払出による収入 - 8,362
投資活動によるキャッシュ・フロー △904,210 △10,288,741
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 3,200,000 -
短期借入金の返済による支出 △5,000,000 △2,000,000
長期借入れによる収入 6,850,000 11,200,000
長期借入金の返済による支出 △8,050,000 △6,200,000
投資法人債の発行による収入 1,984,949 -
分配金の支払額 △5,765,583 △5,879,350
財務活動によるキャッシュ・フロー △6,780,634 △2,879,350
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 5,601,354 △5,270,999
現金及び現金同等物の期首残高 23,282,416 28,883,770
現金及び現金同等物の期末残高 ※ 28,883,770 ※ 23,612,771
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(6) 継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
(7) 重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．資産の評価基準及び評価方法 有価証券
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しています。
匿名組合出資については匿名組合の損益の純額に対する持分相当額
を取り込む方法を採用しています。
2．固定資産の減価償却の方法 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 2～49年
構築物 2～45年
機械及び装置 3～17年
工具、器具及び備品 3～20年
② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
借地権 定期借地権については、契約期間（48年9カ月）に基づく定
額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
3．繰延資産の処理方法 ① 投資口交付費
3年間で定額法により償却しています。
② 投資法人債発行費
償還期間にわたり定額法により償却しています。
4．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税等については、賦課決
定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用
処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本
投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上
せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算
入した固定資産税等相当額は前期はありません。当期29,256千円です。
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5．ヘッジ会計の方法 （1）ヘッジ会計の方法
金利スワップ取引については、繰延ヘッジ処理によっています。た
だし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採
用しています。
（2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
（3）ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリス
クをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
（4）ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象
とヘッジ手段のキャッシュ・フローの変動の累計を比較し、両者の変
動額等を基礎にして判断しています。
ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性
の評価は省略しています。
6．キャッシュ・フロー計算書にお 手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易
ける資金の範囲 に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない
取得日から3ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。
7．その他財務諸表作成のための基 （1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財
産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及
び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計
上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性
がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記すること
としています。
① 信託現金及び信託預金
② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及
び備品、信託土地、信託建設仮勘定
③ 信託借地権
④ 信託敷金及び保証金
⑤ 信託預り敷金及び保証金
（2）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。な
お、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入
しています。
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(8) 財務諸表に関する注記事項
（貸借対照表に関する注記）
※1. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額 (単位：千円）
前期 当期
（2019年4月30日） （2019年10月31日）
50,000 50,000
※2. 国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額 (単位：千円）
前期 当期
（2019年4月30日） （2019年10月31日）
信託建物 26,230 26,230
3. コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。 (単位：千円）
前期 当期
（2019年4月30日） （2019年10月31日）
コミットメントライン契約の総額 - 6,000,000
借入実行残高 - -
差引額 - 6,000,000
（損益計算書に関する注記）
※1. 不動産賃貸事業損益の内訳 (単位：千円）
前期 当期
自 2018年11月 1日 自 2019年 5月 1日
至 2019年 4月30日 至 2019年10月31日
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 10,984,209 11,216,006
共益費収入 1,809,977 1,760,026
計 12,794,187 12,976,033
その他賃貸事業収入
駐車場収入 509,859 523,855
水道光熱費収入 1,030,420 1,190,161
その他収入 261,426 269,454
計 1,801,706 1,983,471
不動産賃貸事業収益合計 14,595,893 14,959,504
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費 1,382,522 1,392,326
水道光熱費 1,121,738 1,203,041
公租公課 1,224,581 1,280,309
修繕費 403,049 409,464
保険料 20,149 19,469
信託報酬 32,642 32,946
その他賃貸事業費用 326,404 334,688
減価償却費 2,369,390 2,419,923
不動産賃貸事業費用合計 6,880,478 7,092,170
C. 不動産賃貸事業損益(A-B) 7,715,415 7,867,334
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※2.不動産等売却損益の内訳
前期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
(単位：千円）
フレーム神南坂（準共有持分51.0％）
不動産等売却収入 5,253,000
不動産等売却原価 4,652,797
その他売却費用 34,915
不動産等売却益 565,286
当期（自 2019年5月1日 至 2019年10月31日）
該当事項はありません。
（投資主資本等変動計算書に関する注記）
※ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2018年11月 1日 自 2019年 5月 1日
至 2019年 4月30日 至 2019年10月31日
発行可能投資口総口数 2,000,000口 2,000,000口
発行済投資口の総口数 428,510口 428,510口
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位：千円）
前期 当期
自 2018年11月 1日 自 2019年 5月 1日
至 2019年 4月30日 至 2019年10月31日
現金及び預金 19,675,112 14,019,313
信託現金及び信託預金 10,959,133 11,366,312
使途制限付信託預金 (注) △1,750,475 △1,772,854
現金及び現金同等物 28,883,770 23,612,771
(注) テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金です。
（リース取引に関する注記）
オペレーティング・リース取引
（貸主側） （単位：千円）
前期 当期
（2019年4月30日） （2019年10月31日）
未経過リース料
1年内 2,210,585 2,797,748
1年超 6,719,211 9,191,310
合計 8,929,796 11,989,058
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（金融商品に関する注記）
1. 金融商品の状況に関する事項
（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、主に不動産等の取得、債務の返済等に際し、銀行借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等に
より必要な資金を調達しています。デリバティブ取引は、金利変動リスクのヘッジ及び支払金利の軽減を主眼とし、
投機的な取引は行わない方針です。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っています。
（2）金融商品の内容及びそのリスク
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク及び不動産等の価値の変動リスクに晒され
ています。
借入金及び投資法人債は、主に物件の取得に必要な資金の調達を目的としたものであり、償還日は最長で決算日
後約9年5ヵ月です。このうち、一部は変動金利であり、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引
を利用してヘッジしています。
デリバティブ取引は、金利スワップです。変動金利による資金調達の支払利息を固定化することにより、金利変
動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、
ヘッジの有効性評価の方法については、「重要な会計方針に係る事項に関する注記 5.ヘッジ会計の方法」をご参
照下さい。
（3）金融商品に係るリスク管理体制
①市場リスク（金利等の変動リスク）の管理
本投資法人は、借入金に係る支払金利の変動リスクを抑制するために、金利スワップ取引を利用しています。投
資有価証券については、定期的に不動産等の価値及び発行体の財務状況等を把握します。
②資金調達に係る流動性リスク（支払期日に支払を実行できなくなるリスク）の管理
借入金等の債務は流動性リスクに晒されていますが、返済期限の分散及び資金調達手段の多様化を図ることでリ
スクを低減し、定期的に手許資金残高を把握すること等を通じて流動性リスクを管理しています。
（4）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれ
ています。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当
該価額が変動することがあります。また、「2. 金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関す
る契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年10月期 決算短信
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困
難と認められるものは、次表には含まれていません（(注2)参照）。
前期（2019年4月30日） (単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（1）現金及び預金 19,675,112 19,675,112 -
（2）信託現金及び信託預金 10,959,133 10,959,133 -
資産計 30,634,246 30,634,246 -
（1）短期借入金 4,200,000 4,200,000 -
（2）1年内償還予定の投資法人債 - - -
（3）1年内返済予定の長期借入金 16,700,000 16,737,975 37,975
（4）投資法人債 8,000,000 8,096,200 96,200
（5）長期借入金 153,150,000 155,121,843 1,971,843
負債計 182,050,000 184,156,018 2,106,018
デリバティブ取引 △184,329 △184,329 -
当期（2019年10月31日） (単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（1）現金及び預金 14,019,313 14,019,313 -
（2）信託現金及び信託預金 11,366,312 11,366,312 -
資産計 25,385,625 25,385,625 -
（1）短期借入金 2,200,000 2,200,000 -
（2）1年内償還予定の投資法人債 - - -
（3）1年内返済予定の長期借入金 21,600,000 21,661,969 61,969
（4）投資法人債 8,000,000 8,099,900 99,900
（5）長期借入金 153,250,000 156,160,213 2,910,213
負債計 185,050,000 188,122,082 3,072,082
デリバティブ取引 △314,241 △314,241 -
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については
△で示しています。
（注1）金融商品の時価の算定方法並びに有価証券及びデリバティブ取引に関する事項
資産
（1）現金及び預金（2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額に
よっています。
負債
（1）短期借入金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額に
よっています。
（2）1年内償還予定の投資法人債及び (4) 投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。
（3）1年内返済予定の長期借入金及び (5) 長期借入金
長期借入金の時価は、元利金の合計額を、新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割引いた
現在価値により算定しています。変動金利による長期借入金のうち、金利スワップの特例処理の対象とされ
ている長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れ
を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割引いて算定する方法によっています。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年10月期 決算短信
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額 （単位：千円）
前期 当期
区分
（2019年4月30日） （2019年10月31日）
投資有価証券※ 1,130,524 1,131,953
※匿名組合出資に関しては市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象と
はしていません。
（注3） 金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2019年4月30日） （単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 19,675,112 - - - - -
信託現金及び信託預金 10,959,133 - - - - -
合計 30,634,246 - - - - -
当期（2019年10月31日） （単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 14,019,313 - - - - -
信託現金及び信託預金 11,366,312 - - - - -
合計 25,385,625 - - - - -
（注4） 投資法人債、借入金の決算日後の償還、返済予定額
前期（2019年4月30日） （単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
短期借入金 4,200,000 - - - - -
投資法人債 - - - 1,000,000 2,000,000 5,000,000
長期借入金 16,700,000 19,600,000 21,700,000 10,950,000 10,200,000 90,700,000
合計 20,900,000 19,600,000 21,700,000 11,950,000 12,200,000 95,700,000
当期（2019年10月31日） （単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
短期借入金 2,200,000 - - - - -
投資法人債 - - 1,000,000 - 4,000,000 3,000,000
長期借入金 21,600,000 21,300,000 18,050,000 11,300,000 11,700,000 90,900,000
合計 23,800,000 21,300,000 19,050,000 11,300,000 15,700,000 93,900,000
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年10月期 決算短信
（デリバティブ取引に関する注記）
（1）ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019年4月30日）及び当期（2019年10月31日）において、該当事項はありません。
（2）ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2019年4月30日） （単位：千円）
ヘッジ会計 デリバティブ 契約額等 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
の方法 取引の種類等 うち1年超 算定方法
取引先金融機関
金利スワップ取引 から提示された
原則的処理方法 長期借入金 28,250,000 28,250,000 △184,329
支払固定・受取変動 価格等によって
います。
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 88,750,000 74,050,000 ※ －
の特例処理 支払固定・受取変動
合計 117,000,000 102,300,000 △184,329 －
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、そ
の時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期（2019年10月31日） （単位：千円）
ヘッジ会計 デリバティブ 契約額等 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
の方法 取引の種類等 うち1年超 算定方法
取引先金融機関
金利スワップ取引 から提示された
原則的処理方法 長期借入金 37,150,000 36,150,000 △314,241
支払固定・受取変動 価格等によって
います。
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 82,550,000 65,450,000 ※ －
の特例処理 支払固定・受取変動
合計 119,700,000 101,600,000 △314,241 －
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、そ
の時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年10月期 決算短信
（セグメント情報等に関する注記）
1. セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一事業であり、開示対象となる報告セグメントがありませんので、記載を省略
しています。
2. 関連情報
前期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
（1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略し
ています。
（2）地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略
しています。
（3）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
当期（自 2019年5月1日 至 2019年10月31日）
（1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略し
ています。
（2）地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略
しています。
（3）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年10月期 決算短信
（税効果会計に関する注記）
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前期 当期
（2019年4月30日） （2019年10月31日）
繰延税金資産
未払事業税等 30 32
信託借地権償却額 4,117 4,344
繰延ヘッジ損益 64,376 101,608
繰延税金資産小計 68,524 105,985
評価性引当額 △68,493 △105,952
繰延税金資産合計 30 32
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別内訳
（単位：％）
前期 当期
（2019年4月30日） （2019年10月31日）
法定実効税率 31.51 31.51
（調整）
支払分配金の損金算入額 △29.97 △31.50
圧縮積立金繰入額 △1.53 -
その他 0.01 0.01
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.02 0.02
（関連当事者との取引に関する注記）
1．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）及び当期（自 2019年5月1日 至 2019年10月31日）において、該
当事項はありません。
2．関連会社等
前期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）及び当期（自 2019年5月1日 至 2019年10月31日）において、該
当事項はありません。
3．兄弟会社等
前期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）及び当期（自 2019年5月1日 至 2019年10月31日）において、該
当事項はありません。
4．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）及び当期（自 2019年5月1日 至 2019年10月31日）において、該
当事項はありません。
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（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人では、主として東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸等不動産を所有しています。
これら、賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年11月 1日 自 2019年 5月 1日
至 2019年 4月30日 至 2019年10月31日
貸借対照表計上額
期首残高 409,004,701 403,212,700
期中増減額 △5,792,000 8,047,031
期末残高 403,212,700 411,259,731
期末時価 474,257,000 496,331,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額です。
（注3）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期増減額の主な要因は不動産信託受益権1物件の売却4,652,797千円、
減価償却費2,369,390千円であり、当期増減額の主な要因は不動産信託受益権1物件の取得9,042,398千円、減
価償却費2,419,923千円です。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
（1口当たり情報に関する注記）
前期 当期
自 2018年11月 1日 自 2019年 5月 1日
至 2019年 4月30日 至 2019年10月31日
1口当たり純資産額 535,437円 535,054円
1口当たり当期純利益 14,418円 13,639円
（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜
在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載していません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2018年11月 1日 自 2019年 5月 1日
至 2019年 4月30日 至 2019年10月31日
当期純利益（千円） 6,178,677 5,844,500
普通投資主に帰属しない金額（千円） - -
普通投資口に係る当期純利益（千円） 6,178,677 5,844,500
期中平均投資口数（口） 428,510 428,510
（重要な後発事象に関する注記）
該当事項はありません。
（開示の省略）
有価証券、退職給付、資産除去債務、持分法損益等に関する注記事項については、決算短信における開示の必要
性が大きくないと考えられるため、開示を省略します。
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(9) 発行済投資口の総口数の増減
当期末までの最近5年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の異動は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口) 出資総額（百万円)
払込年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2014年11月27日 公募増資 47,685 402,695 28,269 204,901 (注1)
2014年12月24日 第三者割当増資 2,190 404,885 1,298 206,199 (注2)
2018年 5月28日 公募増資 22,500 427,385 14,067 220,267 (注3)
2018年 6月15日 第三者割当増資 1,125 428,510 703 220,970 (注4)
（注1）1口当たり発行価格614,250円（発行価額592,830円）にて、新規物件の取得資金及び借入金の返済資金の一部に
充当することを目的として公募により投資口を追加発行しました。
（注2）1口当たり発行価額592,830円にて、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一
部に充当することを目的として第三者割当により投資口を追加発行しました。
（注3）1口当たり発行価格646,425円（発行価額625,209円）にて、新規物件の取得資金の一部に充当することを目的と
して公募により投資口を追加発行しました。
（注4）1口当たり発行価額625,209円にて、新規物件の取得資金の一部に充当することを目的として第三者割当により投
資口を追加発行しました。
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3. 参考情報
(1) 運用資産等の価格に関する情報
① 投資状況
前期 当期
（2019年4月30日現在） （2019年10月31日現在）
資産の種類 用途 地域
保有総額 保有総額
対総資産比率 対総資産比率
（百万円） （百万円）
(％)(注2) (％)(注2)
（注1） （注1）
東京経済圏 27,852 6.4 27,690 6.3
オフィスビル
不動産 地方経済圏 12,344 2.8 12,257 2.8
オフィスビル 小計 40,196 9.2 39,947 9.1
不動産合計 40,196 9.2 39,947 9.1
東京経済圏 299,502 68.6 307,893 70.0
オフィスビル
地方経済圏 60,540 13.9 60,444 13.7
信託不動産 オフィスビル 小計 360,042 82.4 368,338 83.8
その他 東京経済圏 2,973 0.7 2,973 0.7
その他 小計 2,973 0.7 2,973 0.7
信託不動産合計 363,015 83.1 371,311 84.4
投資有価証券（注3） 1,130 0.3 1,131 0.3
預金・その他の資産 32,410 7.4 27,381 6.2
資産総額 436,753 100.0 439,773 100.0
(注1) 保有総額は、決算日時点の貸借対照表計上額（不動産及び信託不動産については、減価償却後の帳簿価額）
であり、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注2) 対総資産比率は、資産総額に対する当該資産の貸借対照表計上額の比率をいい、小数第2位を四捨五入して
記載しています。
(注3) 合同会社KRF43を営業者とする匿名組合出資持分です。
前期 当期
(2019年4月30日現在) (2019年10月31日現在)
金額 対総資産比率 金額 対総資産比率
(百万円) （％） (百万円) （％）
負債総額 207,313 47.5 210,497 47.9
純資産額 229,440 52.5 229,276 52.1
資産総額 436,753 100.0 439,773 100.0
② 投資資産
A. 投資有価証券の主要銘柄
2019年10月31日現在、本投資法人が保有する有価証券の明細は以下のとおりです。
帳簿価額 評価額 対総資産
資産の 数量 （百万円） （百万円）（注1） 評価損益
銘柄名 地域 比率（％）
種類 （口） （百万円）
単価 金額 単価 金額 （注2）
合同会社KRF43を営
匿名組合
業者とする匿名組合 国内 － － 1,131 － 1,131 0.3 －
出資持分
出資持分(注3)
合計 － － 1,131 － 1,131 0.3 －
(注1) 評価額は帳簿価額を記載しています。
(注2) 対総資産比率は、資産総額に対する当該資産の貸借対照表計上額の比率をいい、小数第2位を四捨五入して
記載しています。
(注3) 運用資産は、「新宿サンエービル」の不動産信託受益権です。
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