8972 Ｒ－ケネディオフィス 2019-06-12 16:15:00
2019年4月期 決算短信（REIT） [pdf]
2019年4月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年6月12日
不動産投資信託証券発行者名 ケネディクス・オフィス投資法人 上場取引所 東
コード番号 8972 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.kdo-reit.com/
代表者 (役職名) 執行役員 (氏名) 竹田 治朗
資産運用会社名 ケネディクス不動産投資顧問株式会社
代表者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 田島 正彦
問合せ先責任者 (役職名) オフィス・リート本部 企画部長 (氏名) 桃井 洋聡
ＴＥＬ 03-5157-6010
有価証券報告書提出予定日 2019年7月30日 分配金支払開始予定日 2019年7月17日
決算補足説明資料作成の有無 有
決算説明会開催の有無 有 （機関投資家・アナリスト向け）
1．2019年4月期の運用、資産の状況（2018年11月1日～2019年4月30日） （百万円未満切捨て）
（1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年 4月期 15,212 △1.4 7,172 0.3 6,179 1.2 6,178 1.2
2018年10月期 15,420 4.0 7,148 4.4 6,109 4.8 6,107 4.8
1口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年 4月期 14,418 2.7 1.4 40.6
2018年10月期 14,373 2.8 1.4 39.6
（2）分配状況
1口当たり
分配金総額
分配金 1口当たり 利益超過 純資産
(利益超過分配 配当性向
(利益超過分配金 利益超過分配金 分配金総額 配当率
金は含まない）
は含まない)
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年 4月期 13,719 5,878 0 0 95.2 2.6
2018年10月期 13,458 5,766 0 0 94.4 2.5
（注1）2019年4月期の1口当たり分配金は、未処分利益から圧縮積立金繰入額（299百万円）を控除した金額を発行済投資口の総口数で除して
計算しています。また、1口当たり分配金と1口当たり当期純利益の主な差異は、当該計算によるものです。
（注2）2018年10月期の1口当たり分配金は、未処分利益から圧縮積立金繰入額（340百万円）を控除した金額を発行済投資口の総口数で除し
て計算しています。また、1口当たり分配金と1口当たり当期純利益の主な差異は、当該計算によるものです。
（注3）2018年10月期は、期中に新投資口の発行を行っていることから、配当性向については次の方法によって算出しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない。）÷当期純利益×100
（3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年 4月期 436,753 229,440 52.5 535,437
2018年10月期 437,221 229,313 52.4 535,141
（4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年 4月期 13,286 △904 △6,780 28,883
2018年10月期 15,635 △20,767 6,668 23,282
2．2019年10月期（2019年5月1日～2019年10月31日）及び2020年4月期（2019年11月1日～2020年4月30日）の運用状況
の予想
（％表示は対前期増減率）
1口当たり分配金
1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 (利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない)
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2019年10月期 15,048 △1.1 6,723 △6.3 5,730 △7.3 5,729 △7.3 13,370 0
2020年 4月期 15,099 0.3 6,839 1.7 5,850 2.1 5,849 2.1 13,650 0
（参考）1口当たり予想当期純利益（2019年10月期） 13,370円 予想期末発行済投資口の総口数（2019年10月期） 428,510口
予想期中平均投資口数 （2019年10月期） 428,510口
1口当たり予想当期純利益（2020年4月期） 13,650円 予想期末発行済投資口の総口数（2020年4月期） 428,510口
予想期中平均投資口数 （2020年4月期） 428,510口
※ その他
（1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 無
② ①以外の会計方針の変更 無
③ 会計上の見積りの変更 無
④ 修正再表示 無
（2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む) 2019年4月期 428,510口 2018年10月期 428,510口
② 期末自己投資口数 2019年4月期 0口 2018年10月期 0口
(注)1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、30ページ「1口当たり情報に関する注記」をご覧下
さい。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続が実施中です。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的
であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
運用状況の予想の前提条件については、10～11ページ記載の「2019年10月期（第29期）及び2020年4月期（第30期）の
運用状況の予想の前提条件」をご参照下さい。
ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年4月期決算短信
○目次
1．投資法人の関係法人 ………………………………………………………………………………… 2
2．運用方針及び運用状況 ……………………………………………………………………………… 2
(1) 運用方針 …………………………………………………………………………………………… 2
(2) 運用状況 …………………………………………………………………………………………… 2
(3) 投資リスク ………………………………………………………………………………………… 9
(4) 運用状況の見通し ………………………………………………………………………………… 10
3．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… 12
(1) 貸借対照表 ………………………………………………………………………………………… 12
(2) 損益計算書 ………………………………………………………………………………………… 14
(3) 投資主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………… 15
(4) 金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………… 17
(5) キャッシュ・フロー計算書 ……………………………………………………………………… 18
(6) 継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………………… 19
(7) 重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………………… 19
(8) 財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………… 21
(9) 発行済投資口の総口数の増減 …………………………………………………………………… 31
4．役員の異動 …………………………………………………………………………………………… 32
(1) 本投資法人の役員の異動 ………………………………………………………………………… 32
(2) 本資産運用会社の役員の異動 …………………………………………………………………… 32
5．参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 33
(1) 投資状況 …………………………………………………………………………………………… 33
(2) 投資資産 …………………………………………………………………………………………… 33
【参考情報】個別物件の収益状況 ……………………………………………………………………… 47
【参考情報】借入金の状況 ……………………………………………………………………………… 55
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年4月期決算短信
1. 投資法人の関係法人
最近の有価証券報告書（2019年1月30日提出）における「投資法人の仕組み」から重要な変更がないため開示を省略
します。
2. 運用方針及び運用状況
（1）運用方針
最近の有価証券報告書（2019年1月30日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な変
更がないため開示を省略します。
（2）運用状況
① 当期の概況
A． 投資法人の主な推移
ケネディクス・オフィス投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する
法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、2005年
5月6日に設立され、2005年7月21日に発行済投資口の総口数75,400口で株式会社東京証券取引所（以下「東京証
券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード8972）。その後、本投資法人
は、8度の公募増資等を実施しており、当期末（2019年4月30日）現在の発行済投資口の総口数は428,510口とな
っています。
本投資法人は、ケネディクス不動産投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）に資産運用
業務を委託し、収益の安定的な獲得と投資資産の持続的な成長を図ることにより、投資主利益の極大化を目指
し、「トレンド」を捉え、「タイミング」を逃さない柔軟かつ機動的な投資を行い、ポートフォリオを構築す
ることを基本方針としています。
B． 投資環境と運用実績
(a) 投資環境
当期（2019年4月期）における我が国の経済は、輸入が減少し外需がGDPにプラスに寄与したことにより、
2019年1～3月期の実質GDP成長率（1次速報値）は、前年比年率2.1％の上昇という結果になりました。
企業の採用マインドは高く良好な雇用環境が続き、可処分所得も底堅く横ばい圏を維持していますが、個人
消費は耐久消費財を中心に消費の伸びにブレーキがかかっています。設備投資については減少したものの、前
四半期の高い伸びの反動による面が大きいとみられ、IT関連の能力増強投資や、各種の省力化投資が下支えと
なっており安定的な推移が続く見込みです。一方、足元では中国向けの輸出が低下、米中間の貿易摩擦等によ
る海外経済の減速感等も出てきており海外動向には留意が必要と思われます。
オフィスビル賃貸市場については、都心5区を中心に増床・拡張移転や立地改善等の需要が引き続き堅調であ
り、稼働率、賃料水準共に高い水準を維持しています。三鬼商事株式会社が公表した2019年4月末時点の東京都
心5区の平均空室率は1.70％で、前年比で0.95ポイント低下、前期末（2018年10月31日）時点との比較では0.50
ポイント低下しました。また、東京都心5区の平均賃料（新築を含む）についても、2014年1月以降64ヵ月連続
で上昇を続けており、2009年4月以来の高水準となる21,279円（一坪当たり）となりました。その他全国の主要
都市においても、平均空室率の低下及び賃料水準の上昇傾向を確認することができました。
オフィスビル売買市場については、上場不動産投資法人（J-REIT）や私募リート、不動産会社等の国内投資
家並びに海外投資家等の物件取得意欲は、依然として旺盛であり、優良物件については、引き続き厳しい取得
環境が続いていることから、期待利回りは継続して低水準で推移し、取引価格の高止まりの状態が続いていま
す。
(b) 運用実績
本投資法人は、前期末（2018年10月31日）時点で、合計97物件（取得価格の総額420,884百万円）の運用資産
と匿名組合出資持分（出資金額1,107百万円）を保有していました。当期（2019年4月期）においては、都市型
商業施設1物件（フレーム神南坂（準共有持分51.0％）：取得価格5,049百万円（注））を譲渡しました（譲渡
価格5,253百万円）。
（注）前期末（2018年10月31日）時点で保有していた準共有持分51.0％相当額を記載しています。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年4月期決算短信
その結果、当期末（2019年4月30日）現在のポートフォリオ（匿名組合出資持分を除きます。以下同じで
す。）は、合計96物件（取得価格の総額415,835百万円）となり、取得価格に基づく用途毎の割合は、オフィス
ビル99.3％、その他0.7％となっています。
また、当期末（2019年4月30日）現在のポートフォリオの稼働率は99.2％と、引き続き高稼働率を維持してい
ます。
保有資産の運営管理状況
本投資法人は、当期末（2019年4月30日）現在保有する全ての物件（アーク森ビル、新宿6丁目ビル（底地）
を除きます。）について、プロパティマネジメント業務をケネディクス・プロパティ・マネジメント株式会社
に委託しています。これによって、物件運営管理における方針や仕様、手続、窓口等を一元化し、迅速かつ良
質なサービスの提供を図ってきました。
リーシング面においては景気や不動産市場の動向を踏まえ、仲介業者との親密なリレーションによる積極的
な新規テナントの誘致、既存テナントとの良好な関係を活かして増床ニーズの取り込みを行いました。また、
オフィスビルの競争力維持・向上を図るべく、共用部の改修、空調設備・エレベーターの更新等を計画的に実
施しました。
その結果、本投資法人の保有するオフィスビルの稼働率は、当期末（2019年4月30日）現在において、東京経
済圏のオフィスビルで99.3％となり、オフィスビル全体では99.2％と、前期末（2018年10月31日）と同様に、
引き続き高稼働率を維持しています。
テナント数及びテナント業種の分散による安定的な運用
本投資法人の保有するオフィスビルのエンドテナントの数は、当期末（2019年4月30日）現在、1,127件（注
1）（注2）であり、テナント分散が進んでいます。また、ポートフォリオ全体に係る賃貸面積の合計に占める
オフィスビル上位10エンドテナントの賃貸面積割合は10.4％です。更に、本投資法人が保有するオフィスビル
には、様々な業種のテナントが入居しています。このため、本投資法人の収益は特定のエンドテナントの退去
や、特定の業種における業績の低迷による影響を受けにくく、安定した収益を継続して得ることができると考
えています。
(注1) 1テナントが複数の物件を賃借している場合には、1テナントとして数えてテナント数を記載していま
す。
(注2) ポートフォリオ全体のエンドテナントの数は、当期末（2019年4月30日）現在、1,128件です。
C． 資金調達の概要
(a) 投資法人債の状況
本投資法人は、サステナビリティへの取組みを一層強化すると共に、ESG 投資に積極的な投資家層への投資
機会の提供により、国内グリーンボンド市場の発展に寄与することが可能と考え、2019年2月15日に第10回無担
保投資法人債（グリーンボンド）（発行総額2,000百万円、期間5.0年）を発行し、KDX小林道修町ビル及びKDX
虎ノ門一丁目ビルの取得資金への充当を目的として調達した借入金（その後の借換えによる借入金を含みま
す。）の返済資金2,000百万円に充当しました。この結果、当期末（2019年4月30日）現在で投資法人債残高は
8,000百万円となっています。
(b) 借入れの状況
本投資法人は、有利子負債の返済期限を分散することにより、リファイナンスリスクを軽減することを目指
しています。当期（2019年4月期）においては期中に返済期日が到来した借入金11,550百万円の返済資金として
10,050百万円の借入れを行い、1,000百万円を手元資金にて返済しました。また、(a)投資法人債の状況に記載
のグリーンボンドによる調達資金2,000百万円により、期中に返済期日が到来した借入金500百万円を返済し、
1,500百万円の期限前弁済を行っています。
その結果、当期末（2019年4月30日）現在で借入金残高は174,050百万円（短期借入金(注1)4,200百万円、長
期借入金(注1) 169,850百万円）、投資法人債残高は8,000百万円、有利子負債残高は182,050百万円となってい
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年4月期決算短信
ます。
なお、当期末（2019年4月30日）現在の変動金利による長期借入金のうち、117,000百万円については、金利
上昇リスクをヘッジするため金利スワップ等の活用により実質的に金利を固定化しています。有利子負債全体
では、長期負債比率（注2）は97.7％、長期固定化負債比率（注3）は96.6％となっています。
これらの結果、当期末（2019年4月30日）の有利子負債の平均残存年数（注4）は5.0年となり、当期末の平均
金利（注4）は1.04％に、有利子負債比率(注5)は41.7％となっています。
(注1) 短期借入金とは借入日から返済期日までが1年以下の借入れをいいます。ただし、借入日から1年後
の応当日が営業日以外の日に該当した場合で返済期日を当該翌営業日としたことにより、1年超とな
った借入れは、短期借入金に含みます。長期借入金とは借入日から返済期日までが1年超の借入れを
いいます。以下同じです。
(注2) 長期負債比率＝（長期借入金残高＋投資法人債残高）÷（借入金残高＋投資法人債残高）×100
長期負債比率は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注3) 長期固定化負債比率＝（長期固定金利借入金残高＋投資法人債残高）÷（借入金残高＋投資法人債
残高）×100
なお、長期固定金利借入金残高には、金利スワップの活用により金利を固定化している長期借入金
を含みます。長期固定化負債比率は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注4) 平均残存年数及び平均金利は各期末時点の残存年数及びアップフロントフィーを含めた利率を各有
利子負債残高に応じて加重平均して算出しています。平均残存年数は小数第2位を、平均金利は小数
第3位を、それぞれ四捨五入して記載しています。
(注5) 有利子負債比率＝期末有利子負債残高÷期末総資産×100
有利子負債比率は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
また、前期末及び当期末現在の金融機関別の借入金残高等は、以下のとおりです。
（単位：百万円）
前期末 当期末 当期末比率
借入先
(2018年10月31日) (2019年4月30日) （％）(注6)
株式会社三井住友銀行 46,200 45,200 26.0
株式会社三菱UFJ銀行 34,800 34,800 20.0
株式会社日本政策投資銀行 30,550 29,550 17.0
三井住友信託銀行株式会社 19,900 19,400 11.1
株式会社みずほ銀行 11,700 11,700 6.7
株式会社あおぞら銀行 11,350 11,350 6.5
株式会社りそな銀行 11,250 10,750 6.2
みずほ信託銀行株式会社 3,800 3,800 2.2
株式会社福岡銀行 2,500 2,500 1.4
株式会社西日本シティ銀行 1,700 1,700 1.0
株式会社広島銀行 1,000 1,000 0.6
株式会社七十七銀行 1,000 1,000 0.6
株式会社東日本銀行 800 800 0.5
株式会社三重銀行 500 500 0.3
合計 177,050 174,050 100.0
(注6) 当期末比率は、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(c) 格付の状況
当期末（2019年4月30日）現在における本投資法人の格付の状況は、以下のとおりです。
信用格付業者 格付対象 格付
AA-
長期発行体格付
（見通し:安定的）
株式会社日本格付研究所（JCR）
債券格付
AA-
発行登録債予備格付
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(d) 発行登録の状況
本投資法人は、投資法人債（短期投資法人債を除きます。）に係る発行登録書を2018年11月30日に提出し
ています。その概要は、以下のとおりです。
発行予定額 100,000百万円
発行予定期間 2018年12月8日から2020年12月7日まで
特定資産(投信法第2条第1項における意味を有します。）の取得資金、借入金の返済資金、
手取金の使途 投資法人債（短期投資法人債を含みます。）の償還資金、敷金・保証金の返還資金、修繕
等の支払資金、運転資金等
なお、第10回無担保投資法人債2,000百万円を上記発行登録書に基づき2019年2月15日に発行しています。
D． 業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期（2019年4月期）の業績は、営業収益15,212百万円、営業利益7,172百万円、経常利
益6,179百万円、当期純利益6,178百万円となりました。
また、当期の分配金については、本投資法人の規約に定める分配の方針に基づき、投資法人の税制の特例
（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいま
す。）第67条の15）が適用されるように分配することとしています。これに加え、当期は「平成21年及び平成
22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」（租税特別措置法第66条の2）を適用し、当期未処分利益の
一部を圧縮積立金として内部留保することとしました。かかる方針により、当期未処分利益から租税特別措置
法第67条の15及び第66条の2の両規定が適用される範囲内である299百万円を圧縮積立金繰入額として控除した
金額の全額を分配することにより、投資口1口当たりの分配金は13,719円となりました。
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② 次期の見通し
A. 投資環境
今後の日本経済は、成長率は鈍化し力強さは欠くものの、内需の底堅い推移から緩やかな成長を続けるもの
とみられます。一方、米中貿易摩擦の激化による世界経済の減速や米国政権の政策運営の動向等、海外経済・
政治を巡る不確実性には留意が必要な環境と考えられます。また、国内においても消費増税、マイナス金利を
伴う「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」政策の動向、地政学リスクへの懸念等、様々な事象にも留意が
必要と考えられます。
オフィスビル賃貸市場については、三鬼商事株式会社が公表した2019年4月末時点の東京都心5区の平均空室
率は1.70％と空室率は低下傾向にあり、需要は堅調に推移しています。空室率の低下傾向にあわせて東京都心5
区の平均賃料についても上昇傾向にあります。
オフィスビル売買市場については、過熱感を指摘する声がある一方、日本銀行の金融緩和政策の継続による
良好な資金調達環境を背景に、上場不動産投資法人（J-REIT）、私募リート、国内不動産会社や海外投資家を
はじめとする多くの投資家の取得意欲は依然として旺盛であり、総じて厳しい取得環境が継続していくものと
思われます。
一方で、銀行の不動産業向け融資残高は2019年3月末に100兆円を突破するなど過去最高水準に達しており、
今後の金利動向と共にその融資姿勢の変化には注視をする必要があると思われます。 J-REIT市場においては、
好調な不動産市況と安定的に推移している金利水準等を評価する海外投資家からの資金流入の動きが確認され
ており、2019年3月の東証REIT指数は2016年6月以来、約2年10か月ぶりに1900ポイントを上抜けました。なお、
好調な市場環境等を背景とした公募増資の増加による需給動向の変化には留意する必要があると考えられま
す。
B. 今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、「トレンド」を捉え、「タイミング」を逃さない柔軟かつ機動的な投資を行い、ポートフォ
リオを構築することを基本方針としています。かかる方針を踏まえ、物件の投資戦略、既存物件の運用戦略及
び財務戦略を以下のとおり策定し、柔軟かつ機動的に実施していきます。
(a) 新規物件の投資戦略及び売却方針
本投資法人は、「中規模オフィスビルを中心とした強固なポートフォリオを構築すること」を目標として、
「中規模オフィスビルのNo.1 J-REIT」となるべく、更なる資産規模の拡大を目指しています。本投資法人
は、東京経済圏の中規模オフィスビルへの投資を中心としつつ、都市型商業施設については、オフィスビル
の代替投資として希少性及び繁華性の高い地域に位置する、一定のオフィス床を持つものに限定して投資を
行います。また、一定の地方分散も図る投資戦略を継続することが、優良なポートフォリオの構築を実現し、
本投資法人の優位性及び他の事業者との差別化を図る上での基盤になると考えています。
資産の取得にあたっては、マルチパイプラインを構築し、本資産運用会社独自のネットワークと本資産運
用会社の親会社であるケネディクス株式会社を中心とするケネディクス・グループ（注）のサポートライン
の活用によって、継続的な物件取得機会と柔軟性のある取得手法を確保し、ポートフォリオの着実かつ安定
的な成長を目指します。また、将来本投資法人による取得機会が得られることを前提に、ケネディクス・グ
ループ等と共同で匿名組合等に対する出資等を行うことも検討します。更に、ケネディクス・グループと連
携しながら、ウェアハウジングを目的とした匿名組合出資等を行う等、資金調達の時期や投資基準との整合
性を考慮しつつ機動的な物件確保を図るため、取得手法の多様化（直接取得、エクイティ出資及びケネディ
クス・グループとの協働取得、物件の入れ替えを前提とした相互売買等）に努めます。
資産の売却については、新規の物件取得やファンド型投資を前提とした資産入替えの余地に応じて、個別
に検討します。また、現状及び将来的なマーケット動向を踏まえた収益及び収益性、築年数、エリア、規模
等の要素を勘案し、ポートフォリオにおける当該資産の存在意義を踏まえて個別に判断します。
（注）「ケネディクス・グループ」とは、ケネディクス株式会社並びにその子会社及び関連会社等を併せ
た企業グループをいいます。以下同じです。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年4月期決算短信
(b) 既存物件の運用戦略
本投資法人は、運用資産の運営において、景気や不動産市場の動向を踏まえた迅速かつ柔軟なリーシング
を行うと共に、「顧客であるテナントが満足してこそ収入に結びつく」との考えのもとで顧客満足度の高い
オフィス環境を提供することにより、キャッシュ・フローの維持・増加に努めます。
かかる観点から、本資産運用会社は、本投資法人が保有する物件の運用において、「選ばれる中規模オフ
ィスビル」となることを目指し、以下のような活動を行います。
・物件競争力の維持・向上策の実施
・市場環境に応じたリーシングマネジメント
・ポートフォリオの規模を活かした管理内容及び費用の見直し
・関連法規等への適切な対応
・積極的な環境対応
物件競争力の維持・向上策の実施
本投資法人は、現場に密着した管理運営の実現と、管理水準の更なる向上を図ります。その具体的な例と
して、事業継続計画（BCP）及び企業の社会的責任（CSR）の観点から、非常用品収納ボックス及びAEDの設
置、公衆無線LANサービスの提供等が挙げられます。
更に、各物件のテナントを重要な「顧客」として位置付け、物件運営に顧客満足度（CS）の視点を導入し
ています。CS評価に関する国際的な調査機関である株式会社ジェイ・ディー・パワー ジャパンと協働し、オ
フィスビルの入居テナントを対象とする満足度調査（建物や設備等のハード面及び管理運営等のソフト面に
ついて、多数の評価項目及び自由回答欄からなるアンケートを各テナントの総務担当者と従業員に対して依
頼）をこれまでに7回実施しています。2017年8月に実施した第7回の総合満足度の調査結果は、以下のとおり
です。「満足」、「やや満足」と回答した割合は、2015年8月に実施した第6回調査時を上回る結果となって
います。
<総合満足度>（注1）（注2）
どちらとも
満足 やや満足 やや不満 不満 不明
いえない
第7回調査 28％ 48％ 17％ 5％ 1％ 0％
第6回調査 24％ 51％ 18％ 6％ 1％ 1％
（注1）調査対象者は入居テナントの総務担当者と従業員です。
（注2）比率は、小数第1位を四捨五入して記載しています。
このような調査を継続的に行い、テナントニーズを取り入れていくことにより、顧客満足度の向上と共に
物件の競争力及び資産価値の維持・向上を図り、収益性の更なる向上を目指します。
市場環境に応じたリーシングマネジメント
本投資法人の主な投資対象である中規模オフィスビルにおいては、テナントの入替えが比較的多いことが
特徴として挙げられます。そのため、リーシング面では、景気や不動産市場の動向を踏まえて、稼働率を維
持しつつ中長期的な収益の最大化を図ることを基本方針とし、迅速かつ柔軟なリーシング活動を行います。
新規テナントの誘致については、今後のマーケットの状況と変化のタイミングを見極めつつ仲介業者との
緊密な情報交換、内覧会の開催、企業への直接営業、保証会社の活用等、柔軟かつ機動的なリーシング活動
により、空室期間の短縮と稼働率の向上に努めます。
ポートフォリオの規模を活かした管理内容及び費用の見直し
本投資法人は、物件の運営管理水準を一定レベルで保ちつつ、建物管理費用の削減や建物管理会社の見直
し、工事発注時の入札、一括発注による設備・機器調達等において、ポートフォリオの規模を活かした運営
コストの削減を図ります。
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関連法規等への適切な対応
本投資法人は、建築基準法（昭和25年法律第201号。その後の改正を含みます。）等の関連法規のみなら
ず、今後の改正についても速やかに情報収集を行い、法規制に配慮しつつ必要な対応を適宜行っていきま
す。
積極的な環境対応
本投資法人は環境方針を制定し、GRESBリアルエステイト評価への参加やDBJ Green Building認証等の各種
認証・評価制度を積極的に活用することで、環境に配慮した運用を行っています。
また、本投資法人は、エネルギーの使用の合理化等に関する法律に基づく特定事業者として指定されてい
ます。投資利益と社会的利益の両立を目指し、中規模オフィスビルにおける省エネルギーと環境配慮につい
て研究し、省エネルギーに関する中長期的な計画及び削減目標を策定した上で、ハード、ソフト両面での積
極的な対策を講じていきます。
(c) 財務戦略（デットによる資金調達）
本投資法人は、引き続き既存借入金の借入条件等の改善に努めると共に、以下の施策等を講じることで安
定的な財務運営を目指します。
・有利子負債の返済期限を分散することによるリファイナンスリスクの軽減
・一定水準以上の長期固定化負債比率の維持
・有利子負債比率（注）の保守的なコントロール（有利子負債比率は原則として45％未満の水準を目途と
します。ただし、資金調達環境等を鑑みた上で、優良な物件取得等を目的とする有利子負債の調達によ
り40％台後半水準での運営を行うこともありえます。）
更に、大手銀行を中心とする既存の金融機関との良好な関係に基づく安定的な資金調達により堅固な財務
運営を目指します。また、取引各行のシェアバランスに留意するとともに、既存取引行との条件対比をもと
に新規取引行の導入についても適宜検討していきます。
(注) 有利子負債比率＝期末有利子負債残高÷期末総資産×100
(d) 情報開示
本投資法人は、積極的なIR活動により、幅広い投資家及び関係者に対して情報提供を行うこと、可能な限
り迅速かつ正確な情報開示に努めること、並びに、情報開示に関する体制を随時整備することを情報開示の
基本方針としています。具体的には、東京証券取引所の適時開示（TDnet登録及びプレスリリース）に加え
て、本投資法人のホームページ(https://www.kdo-reit.com/)を通じた積極的な情報開示を行います。
(e) 利益相反対策
本資産運用会社は、本投資法人の資産の運用に際し、利害関係者又は本資産運用会社との間の取引に関し、
オフィス・リート本部利害関係取引規程を定め、当該規程に基づく運用を行っています。
また、本資産運用会社は、本投資法人以外にも、複数の投資法人の運用を受託しており、それらの投資法
人間で投資物件の取得の機会の競合が発生する可能性があります。本資産運用会社においては、入手した不
動産等売却情報に関し、取得の検討を優先して行う本部を定めるため、物件の種別・規模等を基準とする優
先検討権のルールを設け、本資産運用会社内での検討順位をあらかじめ決定し、本資産運用会社内にコンプ
ライアンス・オフィサーを含む「パイプライン会議」を設置して、かかるルールに則った運営を行うことに
より、恣意的な不動産等売却情報の配分を防止し、もって本資産運用会社が運用を受託する各投資法人間に
おける利益相反を防止する等、適切な利益相反対策の実施に努めています。
(f) 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年4月期決算短信
（参考情報）
a．資産の取得
本投資法人は、2019年6月12日付で、以下の不動産信託受益権の取得を決定しました。
取得予定価格 鑑定評価額
特定資産
取得予定日 物件名称 所在地 取得先 (百万円) （百万円）
の種類
（注1） （注2）
不動産
東京都 非開示
2019年6月14日 信託 調布センタービル 8,700 9,920
調布市 （注3）
受益権
（注1）取得経費、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等を除きます。
（注2）2019年4月1日時点の価額を記載しています。
（注3）取得先の承諾を得られていないため非開示としています。
b．借入れ
本投資法人は、将来の資金需要に備え、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保し、財務基盤をより強固なもの
とするため、2019年5月31日付で以下のとおりコミットメントラインの設定を決定しました。
借入極度額 6,000百万円
契約締結日 2019年5月31日
契約期間 2019年6月3日から2020年4月30日まで
契約形態 シンジケーション方式のコミットメントライン契約
参加金融機関 株式会社三井住友銀行、株式会社三菱UFJ銀行、株式会社みずほ銀行
担保・保証の有無 無担保・無保証
また、上記特定資産の取得資金及び関連費用の一部に充当することを目的として、2019年6月14日に合計3,000百
万円（シリーズ164）の借入れを実施することを、2019年6月12日付で決定しました。
（3）投資リスク
最近の有価証券報告書（2019年1月30日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略しま
す。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年4月期決算短信
（4）運用状況の見通し
2019年10月期（第29期：2019年5月1日～2019年10月31日）及び2020年4月期（第30期：2019年11月1日～2020年4月
30日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。
2019年10月期（第29期：2019年5月1日～2019年10月31日）
営業収益 15,048百万円
営業利益 6,723百万円
経常利益 5,730百万円
当期純利益 5,729百万円
1口当たり分配金 13,370円
うち利益超過分配金 ‐円
2020年4月期（第30期：2019年11月1日～2020年4月30日）
営業収益 15,099百万円
営業利益 6,839百万円
経常利益 5,850百万円
当期純利益 5,849百万円
1口当たり分配金 13,650円
うち利益超過分配金 -円
また、運用状況の予想の前提条件については、下記「2019年10月期（第29期）及び2020年4月期（第30期）の運用
状況の予想の前提条件」をご参照下さい。
(注) 上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、実際の当期純利益、分配金は状況の変
化により変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
2019年10月期（第29期）及び2020年4月期（第30期）の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・第29期：2019年5月1日～2019年10月31日（184日）
計算期間
・第30期：2019年11月1日～2020年4月30日（182日）
・2019年6月12日現在で本投資法人が保有している96物件に、2019年6月12日付で公表した「資産の取
得に関するお知らせ（調布センタービル）」に記載の1物件の取得を追加した97物件を前提として
います。
・上記以外に第30期末までに運用資産の異動（保有資産の譲渡、新規物件の取得等）がないことを前
運用資産
提としています。
・上記以外に匿名組合出資持分を1銘柄保有しています。第30期末までに、当該匿名組合出資持分の
償還がないことを前提としています。
・実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
・賃貸事業収益は、運用資産の項目に記載した運用資産の異動による稼働日数の差異の他、2019年6
月12日現在で有効な賃貸借契約をもとに、過去の実績に基づく季節的要因等の変動要素や昨今の不
動産市況を考慮した上で算出しています。
営業収益
・受取配当金については、上記「運用資産」に記載の匿名組合出資持分に係る分配金として、第29期
に69百万円、第30期に54百万円を想定しています。
・テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年4月期決算短信
項目 前提条件
・減価償却費以外の賃貸事業費用は、過去の実績値を基準として季節的要因を含む費用の変動要素を
反映して算出しています。
・管理委託費（建物管理費等）については、第29期1,399百万円、第30期1,434百万円を想定していま
す。
・公租公課（固定資産税・都市計画税等）については、第29期1,265百万円、第30期1,265百万円を想
定しています。なお、上記記載の2019年6月14日取得予定の調布センタービルについては、売買に
当たり固定資産税及び都市計画税等を前所有者と精算し、当該精算金相当額が取得原価に算入され
る等の理由により、第29期及び第30期においては費用計上されません。また、当該固定資産税及び
営業費用 都市計画税等は第31期以降に費用計上され、1期当たりの金額は26百万円となる想定です。
・減価償却費については、第29期2,428百万円、第30期2,462百万円を想定しています。
・修繕費については、第29期410百万円、第30期400百万円を想定しています。なお、修繕費に関して
は、物件ごとに、本資産運用会社の修繕計画をもとに、必要と想定される額を計上しています。た
だし、予想し難い要因により修繕費が発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる結
果となる可能性があります。
・一般に不動産等の売買にあたり固定資産税及び都市計画税等については前所有者と期間按分による
計算を行い取得時に精算しますが、本投資法人においては当該精算金相当分を取得原価に算入しま
す。
・支払利息等（融資関連費用等を含みます。）は、第29期978百万円、第30期973百万円を想定してい
営業外費用
ます。
特別損益 ・特別損益については見込んでいません。
・2019年6月12日現在において、174,050百万円の借入金残高及び8,000百万円の投資法人債発行残高
があります。これに加えて、2019年6月12日付で公表した「資金の借入れ（シリーズ164）及び金利
スワップ契約締結に関するお知らせ」に記載の3,000百万円の借入を行うことを前提としていま
す。
借入金及び
・2019年6月12日現在の借入金のうち、第29期において返済期限が到来する借入金は8,200百万円、第
投資法人債
30期において返済期限が到来する借入金は12,700百万円ありますが、全額借換えを行うことを前提
としています。
・2019年6月12日現在の投資法人債のうち、第29期及び第30期において償還期限の到来する投資法人
債はないことを前提としています。
・発行済投資口の総口数については、2019年4月30日現在の発行済投資口の総口数428,510口を前提と
発行済投資口の しています。
総口数
・第30期末まで変動がないことを前提としています。
・分配金(1口当たり分配金)は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出して
1口当たり います。
分配金 ・1口当たり分配金は、運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕
の発生等を含む種々の要因により変動する可能性があります。
1口当たり
・利益超過の分配(1口当たり利益超過分配金)については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正
その他 が施行されないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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3. 財務諸表
(1) 貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2018年10月31日) (2019年4月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 14,050,532 19,675,112
信託現金及び信託預金 10,973,654 10,959,133
営業未収入金 360,261 298,778
前払費用 111,536 49,708
その他 14,606 6,788
流動資産合計 25,510,591 30,989,522
固定資産
有形固定資産
建物 17,693,312 17,776,419
減価償却累計額 △5,316,656 △5,616,212
建物（純額） 12,376,655 12,160,207
構築物 32,618 32,618
減価償却累計額 △13,848 △14,691
構築物（純額） 18,770 17,927
機械及び装置 421,857 424,662
減価償却累計額 △235,745 △247,818
機械及び装置（純額） 186,111 176,843
工具、器具及び備品 86,586 93,446
減価償却累計額 △54,482 △57,649
工具、器具及び備品（純額） 32,103 35,796
土地 27,520,902 27,520,902
信託建物 ※2 122,006,776 ※2 121,511,168
減価償却累計額 △27,897,343 △29,185,084
信託建物（純額） 94,109,432 92,326,083
信託構築物 353,520 343,278
減価償却累計額 △159,867 △157,234
信託構築物（純額） 193,653 186,043
信託機械及び装置 1,623,898 1,604,492
減価償却累計額 △708,259 △691,969
信託機械及び装置（純額） 915,639 912,523
信託工具、器具及び備品 476,862 487,000
減価償却累計額 △293,197 △308,088
信託工具、器具及び備品（純額） 183,665 178,912
信託土地 272,828,051 269,059,794
信託建設仮勘定 2,933 1,511
有形固定資産合計 408,367,919 402,576,545
無形固定資産
借地権 285,257 285,257
信託借地権 351,524 350,749
その他 2,889 2,424
無形固定資産合計 639,671 638,431
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(単位：千円)
前期 当期
(2018年10月31日) (2019年4月30日)
投資その他の資産
投資有価証券 1,114,806 1,130,524
敷金及び保証金 10,000 10,000
信託敷金及び保証金 122,889 122,889
長期前払費用 1,256,374 1,178,564
その他 113,111 19,487
投資その他の資産合計 2,617,181 2,461,465
固定資産合計 411,624,771 405,676,443
繰延資産
投資法人債発行費 39,860 51,346
投資口交付費 45,855 36,684
繰延資産合計 85,715 88,031
資産合計 437,221,079 436,753,997
負債の部
流動負債
営業未払金 1,341,577 1,575,141
短期借入金 6,000,000 4,200,000
1年内返済予定の長期借入金 13,750,000 16,700,000
未払金 775,971 529,777
未払費用 62,766 78,660
未払法人税等 795 794
未払消費税等 193,775 475,104
前受金 2,364,110 2,368,366
預り金 2,311 3,477
流動負債合計 24,491,309 25,931,323
固定負債
投資法人債 6,000,000 8,000,000
長期借入金 157,300,000 153,150,000
預り敷金及び保証金 1,953,387 1,993,121
信託預り敷金及び保証金 18,150,520 18,035,523
その他 12,281 203,786
固定負債合計 183,416,189 181,382,431
負債合計 207,907,498 207,313,754
純資産の部
投資主資本
出資総額 220,970,508 220,970,508
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 2,134,387 2,475,385
任意積立金合計 2,134,387 2,475,385
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 6,107,886 6,178,677
剰余金合計 8,242,273 8,654,063
投資主資本合計 229,212,781 229,624,572
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 100,798 △184,329
評価・換算差額等合計 100,798 △184,329
純資産合計 ※1 229,313,580 ※1 229,440,242
負債純資産合計 437,221,079 436,753,997
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(2) 損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年 5月 1日 (自 2018年11月 1日
至 2018年10月31日) 至 2019年 4月30日)
営業収益
賃貸事業収入 ※1 12,730,773 ※1 12,794,187
その他賃貸事業収入 ※1 2,071,972 ※1 1,801,706
不動産等売却益 ※2 532,490 ※2 565,286
受取配当金 85,219 51,088
営業収益合計 15,420,456 15,212,268
営業費用
賃貸事業費用 ※1 7,105,951 ※1 6,880,478
資産運用報酬 978,238 967,813
役員報酬 8,400 8,400
資産保管手数料 22,689 23,116
一般事務委託手数料 56,337 57,508
会計監査人報酬 11,800 11,800
その他営業費用 88,304 90,167
営業費用合計 8,271,721 8,039,284
営業利益 7,148,734 7,172,984
営業外収益
受取利息 66 67
未払分配金除斥益 788 664
還付加算金 330 3
営業外収益合計 1,185 736
営業外費用
支払利息 833,921 808,013
投資法人債利息 30,783 25,392
融資関連費用 133,349 124,518
投資法人債発行費償却 4,159 3,564
投資口交付費償却 9,171 9,171
その他 29,411 23,143
営業外費用合計 1,040,795 993,803
経常利益 6,109,124 6,179,916
税引前当期純利益 6,109,124 6,179,916
法人税、住民税及び事業税 1,240 1,238
法人税等調整額 △2 0
法人税等合計 1,238 1,238
当期純利益 6,107,886 6,178,677
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 6,107,886 6,178,677
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(3) 投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年5月1日 至 2018年10月31日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
出資総額 任意積立金 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
圧縮積立金 任意積立金合計 損失（△）
当期首残高 206,199,945 1,552,849 1,552,849 5,828,847 7,381,696 213,581,642
当期変動額
新投資口の発行 14,770,562 14,770,562
圧縮積立金の積立 581,538 581,538 △581,538 － －
剰余金の配当 △5,247,309 △5,247,309 △5,247,309
当期純利益 6,107,886 6,107,886 6,107,886
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 14,770,562 581,538 581,538 279,038 860,576 15,631,139
当期末残高 ※ 220,970,508 2,134,387 2,134,387 6,107,886 8,242,273 229,212,781
評価・換算差額等
評価・換算 純資産合計
繰延ヘッジ損益
差額等合計
当期首残高 60,587 60,587 213,642,230
当期変動額
新投資口の発行 14,770,562
圧縮積立金の積立 －
剰余金の配当 △5,247,309
当期純利益 6,107,886
投資主資本以外の項目
40,211 40,211 40,211
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 40,211 40,211 15,671,350
当期末残高 100,798 100,798 229,313,580
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年4月期決算短信
当期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
出資総額 任意積立金 当期未処分利益 投資主資本合計
又は当期未処理 剰余金合計
圧縮積立金 任意積立金合計 損失（△）
当期首残高 220,970,508 2,134,387 2,134,387 6,107,886 8,242,273 229,212,781
当期変動額
圧縮積立金の積立 340,998 340,998 △340,998 － －
剰余金の配当 △5,766,887 △5,766,887 △5,766,887
当期純利益 6,178,677 6,178,677 6,178,677
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 － 340,998 340,998 70,791 411,790 411,790
当期末残高 ※ 220,970,508 2,475,385 2,475,385 6,178,677 8,654,063 229,624,572
評価・換算差額等
評価・換算 純資産合計
繰延ヘッジ損益
差額等合計
当期首残高 100,798 100,798 229,313,580
当期変動額
圧縮積立金の積立 －
剰余金の配当 △5,766,887
当期純利益 6,178,677
投資主資本以外の項目
△285,128 △285,128 △285,128
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 △285,128 △285,128 126,662
当期末残高 △184,329 △184,329 229,440,242
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(4) 金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
期 別 前期 当期
自 2018年 5月 1日 自 2018年11月 1日
項 目 至 2018年10月31日 至 2019年 4月30日
Ⅰ 当期未処分利益 6,107,886,067 6,178,677,968
Ⅱ 分配金の額 5,766,887,580 5,878,728,690
(投資口1口当たり分配金の額) (13,458) (13,719)
Ⅲ 任意積立金（繰入）
圧縮積立金繰入額 340,998,487 299,949,278
Ⅳ 次期繰越利益 - -
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第35条第1号に定 本投資法人の規約第35条第1号に定
める方針に基づき、分配金の額は利益 める方針に基づき、分配金の額は利益
の金額を限度とし、かつ租税特別措置 の金額を限度とし、かつ租税特別措置
法第67条の15に規定する本投資法人の 法第67条の15に規定する本投資法人の
配当可能利益の額の100分の90に相当 配当可能利益の額の100分の90に相当
する金額を超えるものとしています。 する金額を超えるものとしています。
かかる方針により、当期未処分利益か かかる方針により、当期未処分利益か
ら租税特別措置法第66条の2で定める ら租税特別措置法第66条の2で定める
圧縮積立金繰入額を控除し、その残額 圧縮積立金繰入額を控除し、その残額
である5,766,887,580円を利益分配金 である5,878,728,690円を利益分配金
として分配することといたしました。 として分配することといたしました。
なお、規約第35条第2号に定める利 なお、規約第35条第2号に定める利
益を超えた金銭の分配は行いません。 益を超えた金銭の分配は行いません。
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(5) キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年 5月 1日 (自 2018年11月 1日
至 2018年10月31日) 至 2019年 4月30日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 6,109,124 6,179,916
減価償却費 2,358,994 2,370,002
長期前払費用償却額 133,099 124,268
受取利息 △66 △67
支払利息 864,704 833,406
投資口交付費償却 9,171 9,171
投資法人債発行費償却 4,159 3,564
営業未収入金の増減額（△は増加） △52,044 61,483
未収消費税等の増減額（△は増加） 166,118 -
前払費用の増減額（△は増加） △34,767 61,827
営業未払金の増減額（△は減少） △34,206 △159,947
未払金の増減額（△は減少） 322,777 △246,833
未払消費税等の増減額（△は減少） 75,192 281,328
前受金の増減額（△は減少） 23,930 4,255
預り金の増減額（△は減少） △257 1,186
有形固定資産の売却による減少額 2,230,835 -
信託有形固定資産の売却による減少額 4,483,951 4,652,797
長期前払費用の増減額（△は増加） △82,492 △46,458
その他 △61,519 △25,452
小計 16,516,704 14,104,448
利息の受取額 66 67
利息の支払額 △881,064 △817,511
法人税等の支払額 △692 △805
営業活動によるキャッシュ・フロー 15,635,014 13,286,198
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △150,523 △91,813
信託有形固定資産の取得による支出 △21,870,082 △958,884
無形固定資産の取得による支出 - △155
預り敷金及び保証金の返還による支出 △140,072 △46,949
預り敷金及び保証金の受入による収入 55,327 86,145
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △213,521 △560,271
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 1,561,793 676,423
使途制限付信託預金の預入による支出 △13,149 △8,705
使途制限付信託預金の払出による収入 2,829 -
投資活動によるキャッシュ・フロー △20,767,399 △904,210
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 2,000,000 3,200,000
短期借入金の返済による支出 △2,000,000 △5,000,000
長期借入れによる収入 8,500,000 6,850,000
長期借入金の返済による支出 △9,500,000 △8,050,000
投資法人債の発行による収入 - 1,984,949
投資法人債の償還による支出 △1,800,000 -
投資口の発行による収入 14,715,536 -
分配金の支払額 △5,247,420 △5,765,583
財務活動によるキャッシュ・フロー 6,668,115 △6,780,634
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 1,535,730 5,601,354
現金及び現金同等物の期首残高 21,746,685 23,282,416
現金及び現金同等物の期末残高 ※ 23,282,416 ※ 28,883,770
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(6) 継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
(7) 重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．資産の評価基準及び評価方法 有価証券
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しています。
匿名組合出資については匿名組合の損益の純額に対する持分相当額
を取り込む方法を採用しています。
2．固定資産の減価償却の方法 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 2～49年
構築物 2～45年
機械及び装置 3～17年
工具、器具及び備品 3～20年
② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
借地権 定期借地権については、契約期間（48年9カ月）に基づく定
額法を採用しています。
③ 長期前払費用
定額法を採用しています。
3．繰延資産の処理方法 ① 投資口交付費
3年間で定額法により償却しています。
② 投資法人債発行費
償還期間にわたり定額法により償却しています。
4．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税等については、賦課決
定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用
処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本
投資法人が負担した初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上
せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算
入した固定資産税等相当額は前期28,631千円、当期はありません。
5．ヘッジ会計の方法 （1）ヘッジ会計の方法
金利スワップ取引については、繰延ヘッジ処理によっています。た
だし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては特例処理を採
用しています。
（2）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
（3）ヘッジ方針
本投資法人はリスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリス
クをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
（4）ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象
とヘッジ手段のキャッシュ・フローの変動の累計を比較し、両者の変
動額等を基礎にして判断しています。
ただし、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、有効性
の評価は省略しています。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年4月期決算短信
6．キャッシュ・フロー計算書にお 手許現金及び信託現金、随時引出し可能な預金及び信託預金並びに容易
ける資金の範囲 に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない
取得日から3ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資からなります。
7．その他財務諸表作成のための基 （1）不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財
産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及
び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計
上しています。なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性
がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記すること
としています。
① 信託現金及び信託預金
② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及
び備品、信託土地、信託建設仮勘定
③ 信託借地権
④ 信託敷金及び保証金
⑤ 信託預り敷金及び保証金
（2）消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。な
お、資産の取得に係る控除対象外消費税は、各資産の取得原価に算入
しています。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年4月期決算短信
(8) 財務諸表に関する注記事項
（貸借対照表に関する注記）
※1. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額 (単位：千円）
前期 当期
（2018年10月31日） （2019年4月30日）
50,000 50,000
※2. 国庫補助金等により取得した有形固定資産の圧縮記帳額 (単位：千円）
前期 当期
（2018年10月31日） （2019年4月30日）
信託建物 26,230 26,230
（損益計算書に関する注記）
※1. 不動産賃貸事業損益の内訳 (単位：千円）
前期 当期
自 2018年 5月 1日 自 2018年11月 1日
至 2018年10月31日 至 2019年 4月30日
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 10,893,102 10,984,209
共益費収入 1,837,671 1,809,977
計 12,730,773 12,794,187
その他賃貸事業収入
駐車場収入 519,171 509,859
水道光熱費収入 1,230,853 1,030,420
その他収入 321,947 261,426
計 2,071,972 1,801,706
不動産賃貸事業収益合計 14,802,746 14,595,893
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理委託費 1,378,278 1,382,522
水道光熱費 1,241,455 1,121,738
公租公課 1,225,685 1,224,581
修繕費 568,517 403,049
保険料 19,886 20,149
信託報酬 32,791 32,642
その他賃貸事業費用 280,955 326,404
減価償却費 2,358,382 2,369,390
不動産賃貸事業費用合計 7,105,951 6,880,478
C. 不動産賃貸事業損益(A-B) 7,696,794 7,715,415
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※2.不動産等売却損益の内訳
前期（自 2018年5月1日 至 2018年10月31日）
(単位：千円）
①KDX浜松町第2ビル
不動産等売却収入 2,250,000
不動産等売却原価 2,230,835
その他売却費用 16,105
不動産等売却益 3,058
②フレーム神南坂（準共有持分49.0％）
不動産等売却収入 5,047,000
不動産等売却原価 4,483,951
その他売却費用 33,616
不動産等売却益 529,432
当期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
(単位：千円）
フレーム神南坂（準共有持分51.0％）
不動産等売却収入 5,253,000
不動産等売却原価 4,652,797
その他売却費用 34,915
不動産等売却益 565,286
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年4月期決算短信
（投資主資本等変動計算書に関する注記）
※ 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前期 当期
自 2018年 5月 1日 自 2018年11月 1日
至 2018年10月31日 至 2019年 4月30日
発行可能投資口総口数 2,000,000口 2,000,000口
発行済投資口の総口数 428,510口 428,510口
（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）
※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
(単位：千円）
前期 当期
自 2018年 5月 1日 自 2018年11月 1日
至 2018年10月31日 至 2019年 4月30日
現金及び預金 14,050,532 19,675,112
信託現金及び信託預金 10,973,654 10,959,133
使途制限付信託預金 (注) △1,741,770 △1,750,475
現金及び現金同等物 23,282,416 28,883,770
(注) テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金です。
（リース取引に関する注記）
オペレーティング・リース取引
（貸主側） （単位：千円）
前期 当期
（2018年10月31日） （2019年4月30日）
未経過リース料
1年内 1,621,774 2,210,585
1年超 5,956,433 6,719,211
合計 7,578,208 8,929,796
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（金融商品に関する注記）
1. 金融商品の状況に関する事項
（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、主に不動産等の取得、債務の返済等に際し、銀行借入れ、投資法人債の発行、投資口の発行等に
より必要な資金を調達しています。デリバティブ取引は、金利変動リスクのヘッジ及び支払金利の軽減を主眼とし、
投機的な取引は行わない方針です。
余資の運用は、安全性、換金性等を考慮し金利環境及び資金繰りを十分に考慮した上で慎重に行っています。
（2）金融商品の内容及びそのリスク
投資有価証券は、匿名組合に対する出資であり、発行体の信用リスク及び不動産等の価値の変動リスクに晒され
ています。
借入金及び投資法人債は、主に物件の取得に必要な資金の調達を目的としたものであり、償還日は最長で決算日
後約10年です。このうち、一部は変動金利であり、金利の変動リスクに晒されていますが、デリバティブ取引を利
用してヘッジしています。
デリバティブ取引は、金利スワップです。変動金利による資金調達の支払利息を固定化することにより、金利変
動リスクをヘッジする取引を行っています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジの手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、
ヘッジの有効性評価の方法については、「重要な会計方針に係る事項に関する注記 5.ヘッジ会計の方法」をご参
照下さい。
（3）金融商品に係るリスク管理体制
①市場リスク（金利等の変動リスク）の管理
本投資法人は、借入金に係る支払金利の変動リスクを抑制するために、金利スワップ取引を利用しています。投
資有価証券については、定期的に不動産等の価値及び発行体の財務状況等を把握します。
②資金調達に係る流動性リスク（支払期日に支払を実行できなくなるリスク）の管理
借入金等の債務は流動性リスクに晒されていますが、返済期限の分散及び資金調達手段の多様化を図ることでリ
スクを低減し、定期的に手許資金残高を把握すること等を通じて流動性リスクを管理しています。
（4）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれ
ています。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当
該価額が変動することがあります。また、「2. 金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関す
る契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年4月期決算短信
2. 金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて困
難と認められるものは、次表には含まれていません（(注2)参照）。
前期（2018年10月31日） (単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（1）現金及び預金 14,050,532 14,050,532 -
（2）信託現金及び信託預金 10,973,654 10,973,654 -
資産計 25,024,186 25,024,186 -
（1）短期借入金 6,000,000 6,000,000 -
（2）1年内償還予定の投資法人債 - - -
（3）1年内返済予定の長期借入金 13,750,000 13,768,881 18,881
（4）投資法人債 6,000,000 6,050,100 50,100
（5）長期借入金 157,300,000 157,675,962 375,962
負債計 183,050,000 183,494,943 444,943
デリバティブ取引 100,798 100,798 -
当期（2019年4月30日） (単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（1）現金及び預金 19,675,112 19,675,112 -
（2）信託現金及び信託預金 10,959,133 10,959,133 -
資産計 30,634,246 30,634,246 -
（1）短期借入金 4,200,000 4,200,000 -
（2）1年内償還予定の投資法人債 - - -
（3）1年内返済予定の長期借入金 16,700,000 16,737,975 37,975
（4）投資法人債 8,000,000 8,096,200 96,200
（5）長期借入金 153,150,000 155,121,843 1,971,843
負債計 182,050,000 184,156,018 2,106,018
デリバティブ取引 △184,329 △184,329 -
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については
△で示しています。
（注1）金融商品の時価の算定方法並びに有価証券及びデリバティブ取引に関する事項
資産
（1）現金及び預金（2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額に
よっています。
負債
（1）短期借入金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額に
よっています。
（2）1年内償還予定の投資法人債及び (4) 投資法人債
これらの時価は市場価格によっています。
（3）1年内返済予定の長期借入金及び (5) 長期借入金
長期借入金の時価は、元利金の合計額を、新規に同様の借入れを行った場合に想定される利率で割引いた
現在価値により算定しています。変動金利による長期借入金のうち、金利スワップの特例処理の対象とされ
ている長期借入金については、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れ
を行った場合に適用される合理的に見積もられる利率で割引いて算定する方法によっています。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年4月期決算短信
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額 （単位：千円）
前期 当期
区分
（2018年10月31日） （2019年4月30日）
投資有価証券※ 1,114,806 1,130,524
※匿名組合出資に関しては市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象と
はしていません。
（注3） 金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2018年10月31日） （単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 14,050,532 - - - - -
信託現金及び信託預金 10,973,654 - - - - -
合計 25,024,186 - - - - -
当期（2019年4月30日） （単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 19,675,112 - - - - -
信託現金及び信託預金 10,959,133 - - - - -
合計 30,634,246 - - - - -
（注4） 投資法人債、借入金の決算日後の償還、返済予定額
前期（2018年10月31日） （単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
短期借入金 6,000,000 - - - - -
投資法人債 - - - 1,000,000 - 5,000,000
長期借入金 13,750,000 18,600,000 21,300,000 17,050,000 9,300,000 91,050,000
合計 19,750,000 18,600,000 21,300,000 18,050,000 9,300,000 96,050,000
当期（2019年4月30日） （単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
短期借入金 4,200,000 - - - - -
投資法人債 - - - 1,000,000 2,000,000 5,000,000
長期借入金 16,700,000 19,600,000 21,700,000 10,950,000 10,200,000 90,700,000
合計 20,900,000 19,600,000 21,700,000 11,950,000 12,200,000 95,700,000
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年4月期決算短信
（デリバティブ取引に関する注記）
（1）ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2018年10月31日）及び当期（2019年4月30日）において、該当事項はありません。
（2）ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2018年10月31日） （単位：千円）
ヘッジ会計 デリバティブ 契約額等 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
の方法 取引の種類等 うち1年超 算定方法
取引先金融機関
金利スワップ取引 から提示された
原則的処理方法 長期借入金 23,900,000 23,900,000 100,798
支払固定・受取変動 価格等によって
います。
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 93,900,000 82,550,000 ※ －
の特例処理 支払固定・受取変動
合計 117,800,000 106,450,000 100,798 －
当期（2019年4月30日） （単位：千円）
ヘッジ会計 デリバティブ 契約額等 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
の方法 取引の種類等 うち1年超 算定方法
取引先金融機関
金利スワップ取引 から提示された
原則的処理方法 長期借入金 28,250,000 28,250,000 △184,329
支払固定・受取変動 価格等によって
います。
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 88,750,000 74,050,000 ※ －
の特例処理 支払固定・受取変動
合計 117,000,000 102,300,000 △184,329 －
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、そ
の時価は当該長期借入金の時価に含めて記載しています。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年4月期決算短信
（セグメント情報等に関する注記）
1. セグメント情報
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一事業であり、開示対象となる報告セグメントがありませんので、記載を省略
しています。
2. 関連情報
前期（自 2018年5月1日 至 2018年10月31日）
（1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略し
ています。
（2）地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略
しています。
（3）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
当期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）
（1）製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービス区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略し
ています。
（2）地域ごとの情報
①売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
②有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略
しています。
（3）主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高が全て損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年4月期決算短信
（税効果会計に関する注記）
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前期 当期
（2018年10月31日） （2019年4月30日）
繰延税金資産
未払事業税等 30 30
信託借地権償却額 3,873 4,117
繰延ヘッジ損益 － 64,376
繰延税金資産小計 3,904 68,524
評価性引当額 △3,873 △68,493
繰延税金資産合計 30 30
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主要な項目別内訳
（単位：％）
前期 当期
（2018年10月31日） （2019年4月30日）
法定実効税率 31.51 31.51
（調整）
支払分配金の損金算入額 △29.74 △29.97
圧縮積立金繰入額 △1.76 △1.53
その他 0.01 0.01
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.02 0.02
（関連当事者との取引に関する注記）
1．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年5月1日 至 2018年10月31日）及び当期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）において、該
当事項はありません。
2．関連会社等
前期（自 2018年5月1日 至 2018年10月31日）及び当期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）において、該
当事項はありません。
3．兄弟会社等
前期（自 2018年5月1日 至 2018年10月31日）及び当期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）において、該
当事項はありません。
4．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年5月1日 至 2018年10月31日）及び当期（自 2018年11月1日 至 2019年4月30日）において、該
当事項はありません。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年4月期決算短信
（賃貸等不動産に関する注記）
本投資法人では、主として東京経済圏において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸等不動産を所有しています。
これら、賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年 5月 1日 自 2018年11月 1日
至 2018年10月31日 至 2019年 4月30日
貸借対照表計上額
期首残高 396,308,119 409,004,701
期中増減額 12,696,581 △5,792,000
期末残高 409,004,701 403,212,700
期末時価 465,637,000 474,257,000
（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注2）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額です。なお、2018年11月1日に譲渡したフレーム神南坂
（準共有持分51.0％）の前期末時価につきましては、2018年5月14日付の売買契約書における譲渡価格
（5,253,000千円）に基づき計算しています。
（注3）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期増減額の主な要因は不動産信託受益権1物件の取得20,841,117千円、
不動産1物件及び不動産信託受益権1物件の売却6,714,787千円、減価償却費2,358,382千円であり、当期増減
額の主な要因は不動産信託受益権1物件の売却4,652,797千円、減価償却費2,369,390千円です。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載のとおりです。
（1口当たり情報に関する注記）
前期 当期
自 2018年 5月 1日 自 2018年11月 1日
至 2018年10月31日 至 2019年 4月30日
1口当たり純資産額 535,141円 535,437円
1口当たり当期純利益 14,373円 14,418円
（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。なお、潜
在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口が存在しないため記載していません。
（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2018年 5月 1日 自 2018年11月 1日
至 2018年10月31日 至 2019年 4月30日
当期純利益（千円） 6,107,886 6,178,677
普通投資主に帰属しない金額（千円） - -
普通投資口に係る当期純利益（千円） 6,107,886 6,178,677
期中平均投資口数（口） 424,933 428,510
（重要な後発事象に関する注記）
該当事項はありません。
（開示の省略）
有価証券、退職給付、資産除去債務、持分法損益等に関する注記事項については、決算短信における開示の必要
性が大きくないと考えられるため、開示を省略します。
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ケネディクス・オフィス投資法人(8972) 2019年4月期決算短信
(9) 発行済投資口の総口数の増減
当期末までの最近5年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の異動は以下のとおりです。
発行済投資口の総口数（口) 出資総額（百万円)
払込年月日 摘要 備考
増減 残高 増減 残高
2014年 5月27日 公募増資 21,400 353,940 9,876 176,138 (注1)
2014年 6月24日 第三者割当増資 1,070 355,010 493 176,632 (注2)
2014年11月27日 公募増資 47,685 402,695 28,269 204,901 (注3)
2014年12月24日 第三者割当増資 2,190 404,885 1,298 206,199 (注4)
2018年 5月28日 公募増資 22,500 427,385 14,067 220,267 (注5)
2018年 6月15日 第三者割当増資 1,125 428,510 703 220,970 (注6)
（注1）1口当たり発行価格478,725円（発行価額461,540円）にて、新規物件の取得資金の調達を目的として公募により
投資口を追加発行しました。
（注2）1口当たり発行価額461,540円にて、手元資金とし、将来の特定資産の取得資金の一部又は借入金の返済資金の一
部に充当することを目的として第三者割当により投資口を追加発行しました。
（注3）1口当たり発行価格614,250円（発行価額592,830円）にて、新規物件の取得資金及び借入金の返済資金の一部に
充当することを目的として公募により投資口を追加発行しました。
（注4）1口当たり発行価