目次
Section 1 第32期（21/4期）運用ハイライトと今後の取組み P. 2
Section 2 第32期（21/4期）決算及び P. 6
第33期（21/10期）・第34期（22/4期）収益予想の概要
Section 3 ポートフォリオの概要 P. 10
Section 4 外部成長 P. 13
Section 5 内部成長 P. 18
Section 6 財務戦略 P. 29
Appendix 補足資料・データ集 P. 32
1
Section 1
第32期（21/4期）運用ハイライトと今後の取組み
2
第32期（21/4期）運用ハイライトと今後の取組み
前期比
第32期（21/4期）
1口当たり分配金（実績） 15,384円 当初予想比
+ 0.0%
+1.3%
資産規模
4,401億円 テナント入替時の
月額賃料増減額 ＋6.8百万円 コミットメントライン ＋30億円
低稼働が続いていたKDX本厚木ビルを売却 新規入居の76.3％で賃料水準が上昇 追加設定により、リファイナンスリスクを更に低減
不動産等
売却益 9.2億円 賃料改定による
月額賃料増減額 ＋9.9百万円 格付
（ＪＣＲ）
AA-
（ポジティブ）
売却益の一部を分配し、残額を内部留保 コロナ禍においても増賃実績を積み上げ 運用実績等が評価され見通しが変更
⚫ 売買マーケットの動向を注視しながら、資産入替と優良な取得機会の発掘に注力し、持続的な成長を目指す
⚫ オフイス賃貸マーケットの動向を見据えながら、機動的なリーシングと需要の多様化に対応した運用を行う
今後の取組み
⚫ 金融機関との良好な関係を維持しながら、返済期限の平準化を意識した金利コストの削減を図る
⚫ サステナビリティの向上に関する取り組みを継続し、持続的成長と社会的責任の両立を目指す
3
1口当たり分配金の推移
不動産等売却益による増加分 第33期・第34期は、ワクチン接種の遅れによる、
経済活動の制限長期化に対応し、分配金水準 新型コロナウィルス感染症による影響
維持のため32期積立相当額の取崩しを検討
（円） 15,384 15,384
15,180
第35期以降は、外部成長、 内部成長、 金利
• 半年間で26件（うち11件分が2度目）の交渉を行い、継続交渉中は2件にまで縮小
792 コストの削減等により、実力値の底上げを目指す
1,179 • 賃料減額も概ね一定期間に限る対応に絞り、収益への影響は限定的
1,179
14,000
取崩し 13,650
来店型の業種からの減免要請が過半を占める
事務所 飲食店
38% 35%
対応状況
2020年11月以降 謝絶・解約等 継続交渉中
交渉テナント
26件* 16件 2件
賃料減額 賃料減額
（来店型業種） （事務所利用）
第31期 第32期 第32期 第33期 第34期 スポーツジム スクール
第31期 第32期 第33期 第34期
（20/10期）
（20/10期）
実績
（21/4期） （21/4期）
（21/4期）
当初予想（6/16） 実績
（21/10期）
（21/10期）
今回予想
（22/4期）
（22/4期）
今回予想
4% 19% 6件 2件
物販店舗
予想 実績 今回予想 予想 4%
（増減） +7.1億円 +4.2億円 -4.2億円 * 2020年11月20日以降、2021年6月9日受付分まで
圧縮
積立金
（総額） 34.9億円 39.1億円 34.9億円
第31期以降の主な増減要因
（円） 増加要因 減少要因
不動産等 不動産等
資産運用 既存物件の
売却益 修繕費の 売却益
第31期 報酬の減少 減収
見直し・削減 第31期 現時点での見込であり、取崩し額は増減する可能性があります
792 物件取得
198 152 531 物件売却 第32期 資産運用 既存物件の
278 物件売却 その他 1,179 報酬の減少 減収
135 191 第32期 修繕費の 圧縮積立金
158 288 572 物件売却 増加 修繕費の 資産運用 既存物件 圧縮積立金
取崩し
78 その他 見直し・削減 報酬の減少 の減収
182 その他 取崩し
221 560 16 1
78 313 430
14,592 新型コロナ感染症の収束が遅れ、高水準の解約と コストコントロールを徹底し、ワクチン接種の
14,205
修繕費の更なる削減と既存物件の減収圧縮により、予想水準を上回る着地 稼働の低下が継続し、回復時期が想定よりも後倒しとなる 広がりと回復基調の定着を待つ
13,440 13,220
第31期 第32期 第33期 第34期
（20/10期） （21/4期） （21/10期） （22/4期）
注：1口当たりの金額については、各期末時点における発行済投資口数を用いて算出しています。以下、同様です。
圧縮積立金については、各期における貸借対照表の期末残高に、当該期における金銭の分配に係る計算書に記載した圧縮積立金取崩額を控除又は圧縮積立金繰入額を加算しています。
4
ポートフォリオの含み益と1口当たりNAVの推移
ポートフォリオの含み益額・含み益率の推移（注1） 1口当たり純資産価格（NAV）の推移（注2）
̶ 第32期（21/4期）末含み益額・含み益率は共に上場来最高水準
（億円） （%） （円）
1,100 含み益額（左軸） 25.0 750,000
738,000 740,000
含み益率（右軸） 21.9
21.5 727,000
20.7 21.1 719,000
1,000
20.0
17.6 700,000
687,000
900
15.0
800 650,000
10.0
700
600,000
5.0
600
710 850 882 921 930
500 0.0 550,000
第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期
（19/4期） （19/10期） （20/4期） （20/10期） （21/4期） （19/4期） （19/10期） （20/4期） （20/10期） （21/4期）
注1：ポートフォリオの含み益額は、各期末時点で保有する物件の期末時点における鑑定評価額と帳簿価額の差の合計です。また、含み益率は期末の含み益額を期末の帳簿価額で除して
算出しています（小数点第2位以下四捨五入） 。
注2：1口当たり純資産価格（NAV）については、分配金控除後の数値を千円未満切り捨てて記載しています。
5
Section 2
第32期（21/4期）決算及び
第33期（21/10期）・第34期（22/4期）収益予想の概要
6
第32期（21/4期）決算の概要
第32期（21/4期）実績 第31期（20/10期）実績との比較 （詳細はP.33に記載）
（単位：百万円）
第31期 第32期 第32期 第32期実績 第32期実績 1 営業収益の減少 -413百万円
（20/10期） （21/4期） （21/4期） 第31期実績 第32期予想 第31期取得物件の収入寄与 +119百万円
実績 予想 実績 比較 比較
（2020年 増減金額 増減金額 第31期以降物件売却に伴う減収 -139百万円
12月14日開示）
既存物件の減収 -227百万円
A B C C-A C-B
季節要因等による水道光熱費収入の減少 -190百万円
営業収益 16,714 16,333 16,301 1 -413 1 -32
2 営業費用の減少 -69百万円
営業費用 8,380 8,227 8,310 2 -69 2 +83 季節要因等による水道光熱費の減少 -152百万円
修繕費の減少 -85百万円
営業利益 8,334 8,106 7,990 -343 -115 3 不動産等売却損益 -128百万円
不動産等売却益の増加 +70百万円
経常利益 7,311 7,129 7,017 -293 -111
不動産等売却損の計上 -198百万円
当期純利益 7,310 7,128 7,016 -293 -111
第32期（21/4期）予想（2020年12月14日）との比較 （詳細はP.33に記載）
1口当たり分配金（円） 15,384 15,180 15,384 - +204
1 営業収益の減少 -32百万円
圧縮積立金
+718 +622 +423 - - 既存物件の増収 +16百万円
繰入額（+）・取崩額（-）
季節要因等による水道光熱費収入の減少 -40百万円
不動産等売却損益
2 営業費用の増加 +83百万円
1,057 1,128 929 3 -128 3 -198
季節要因等による水道光熱費の増加 +32百万円
賃貸NOI 11,019 10,740 10,787 -231 +47 修繕費の減少 -51百万円
3 不動産等売却損の計上 -198百万円
支払利息等 964 939 934 -30 -4
（参考）第31期取得物件：KDX新橋駅前ビル
第31期売却物件：KDX日本橋本町ビル、KDX日本橋江戸通ビル
第32期売却物件：KDX新日本橋ビル、KDX本厚木ビル
7
第33期（21/10期）・第34期（22/4期）収益予想
第33期（21/10期）・第34期（22/4期）予想 第32期（21/4期）実績と第33期（21/10期）予想との比較 （詳細はP.34に記載）
（単位：百万円）
第32期 第33期 第34期 第33期予想 第34期予想 1 営業収益の減少 -1,265百万円
（21/4期） （21/10期） （22/4期） 第32期実績 第33期予想 不動産等売却益の剥落 -1,128百万円
実績 予想 予想 比較 比較
増減金額 増減金額 第32期物件売却に伴う減収 -33百万円
A B C B-A C-B 既存物件の減収 -245百万円
季節要因等による水道光熱費収入の増加 +160百万円
営業収益 16,301 15,035 14,914 1 -1,265 1 -121
2 営業費用の増加 +5百万円
営業費用 8,310 8,316 8,304 2 +5 2 -11 不動産等売却損の剥落 -198百万円
季節要因等による水道光熱費の増加 +121百万円
営業利益 7,990 6,719 6,609 -1,271 -110
公租公課の増加 +48百万円
修繕費の増加 +78百万円
経常利益 7,017 5,760 5,666 -1,256 -94
資産運用報酬の減少 -123百万円
当期純利益 7,016 5,759 5,665 -1,256 -94 3 不動産等売却損益 -929百万円
1口当たり分配金（円） 15,384 14,000 13,650 -1,384 -350
第33期（21/10期）予想と第34期（22/4期）予想との比較 （詳細はP.34に記載）
圧縮積立金
+423 -239 -184 - -
繰入額（+）・取崩額（-） 1 営業収益の減少 -121百万円
季節要因等による水道光熱費収入の減少 -87百万円
不動産等売却損益 929 - - 3 -929 - 営業費用の減少 -11百万円
季節要因等による水道光熱費の減少 -29百万円
賃貸NOI 10,787 10,353 10,274 -434 -78
修繕費の減少 -33百万円
支払利息等 934 950 934 +16 -15 仲介手数料の増加 +17百万円
減価償却費の増加 +22百万円
資産運用報酬の減少 -6百万円
8
Memo
9
Section 3
ポートフォリオの概要
10
資産規模及び保有物件数の推移
• 資産入替と優良な取得機会の発掘を基本方針とし、引続き持続的な成長を目指す
資産規模（取得価格総額）及び保有物件数の推移（注1）（注2）
（億円） オフィスビル（左軸） 住宅（左軸） （物件）
98
6,000 都市型商業施設（左軸） その他（左軸） 96 100
物件数（右軸） PO 公募増資を行った決算期
90
5,000
4,401 80
PO 4,437
PO
70
4,000 PO
PO 60
3,000 50
PO
PO
40
PO
31
2,000
PO 30
20
1,000 691
10
0 0
第1期 第3期 第5期 第7期 第9期 第11期 第13期 第15期 第17期 第19期 第21期 第23期 第25期 第27期 第29期 第31期 第32期
（05/10） （06/10） （07/10） （08/10） （09/10） （10/10） （11/10） （12/10） （13/10） （14/10） （15/10） （16/10） （17/10） （18/10） （19/10） （20/10） （21/4）
注1：金額及び物件数は各期末時点での数値です。また、金額は億円未満を切り捨てて表示しています。
以下、本資料において記載する数値は、別途注記する場合を除き、金額については単位未満を切り捨てて記載しています。
注2：2017年12月1日付本資産運用会社のオフィス・リート本部運用ガイドラインの変更により、第26期（18/4期）から保有資産の用途区分を変更しています。以下、本資料において同様です。
11
ポートフォリオの分散状況
用途別投資割合（注1） 地域別投資割合（注2）
• 中規模オフィスビル中心のテナント分散の進んだポートフォリオ • 東京経済圏への投資比率は80%を目途に維持する方針
オフィスビル その他
(その他） 0.6%
(1物件) 地方経済圏
15.4%
18.6%
(8物件)
オフィスビル
(中規模） 都心5区
第32期 83.9% 52.6%
第32期
（21/4期）末 (87物件)
（21/4期）末
96物件
その他
オフィスビル比率 東京経済圏 東京経済圏比率
99.3%（95物件） 28.6% 81.3%
賃貸面積別分散状況（注3）
300坪以上
7.6%
200坪以上
300坪未満
100坪未満
6.1%
65.2%
第32期
（21/4期）末
テナント数
100坪以上 1,156件
200坪未満
200坪未満テナント比率
21.0%
86.2%
注1：取得価格総額に対する用途別資産の取得価格比率です（小数点第2位以下切り捨て）。
注2：取得価格総額に対する地域別資産の取得価格比率です（小数点第2位以下切り捨て）。
注3：賃貸面積別分散状況は、各オフィスビルに入居するテナント数で各比率を算出しています。複数物件に入居しているテナントについては名寄せをせずに、物件ごとに1テナントとして算出しています。
12
Section 4
外部成長
13
第32期（21/4期）譲渡物件
KDX新日本橋ビル KDX本厚木ビル
• 東京メトロ銀座線・半蔵門線「三越前」駅から徒歩約 3 分、JR 総武本線「新日本橋」駅 • 小田急小田原線「本厚木」駅から徒歩約 5 分の位置に立地するオフィスビル
から徒歩約 6 分の位置に立地するオフィスビル
• 稼働率が低迷し、将来的な修繕費等の増加による収益性の更なる低下リスクを見据え、
• デベロッパーとの相互売買により、交通利便性に優れ、築浅のKDX新橋駅前ビルを取得 譲渡を決定
• KDX新橋駅前ビルを先行取得する一方で、本物件売却を後ろ倒しとし、賃貸事業利益の • KDX新日本橋ビル売却益との通算により、当期分配金への影響回避を図る
最大化と、売却益の平準化を図る
譲渡価格と帳簿価額の差 譲渡価格と帳簿価額の差
所在 東京都中央区 1,229百万円 所在 神奈川県厚木市 ▲180百万円
（譲渡価格－帳簿価額） （譲渡価格－帳簿価額）
建築時期 2002年11月 鑑定評価額 建築時期 1995年5月 鑑定評価額
3,140百万円 1,190百万円
（2020年10月31日時点） （2020年10月31日時点）
延床面積 3,712.25㎡ 買主 三井不動産株式会社 延床面積 3,603.63㎡ 買主 トーセイ株式会社
売却価格 3,200百万円 取得日 2011年7月22日 譲渡価格 935百万円 取得日 2007年3月1日
帳簿価額（注） 1,971百万円 譲渡日 2020年11月2日 帳簿価額（注） 1,115百万円 譲渡日 2021年4月30日
注：譲渡日の帳簿価額を記載しています（百万円未満を切り捨て）。
14
第31期（20/10期）及び第32期（21/4期）資産入替の概要
デベロッパーとの相互売買
• 築年数の若返りや立地改善等、ポートフォリオの
第31期（20/10期） 譲渡 質向上に資する資産入替
KDX日本橋本町ビル KDX日本橋江戸通ビル • 売却益の計上により、2期連続での分配金引上げと
内部留保の積み増しを行う
• 繰入後の圧縮積立金の一部は、第33期（21/10期）
第31期（20/10期） 取得 以降の分配金底上げのための活用を検討
KDX新橋駅前ビル
第31期 第32期
不動産等 （20/10期） （21/4期）
売却益
（注1）
10.5億円 9.2億円
資産入替
第32期（21/4期） 譲渡 第32期（21/4期） 譲渡
第31期 第32期
KDX新日本橋ビル KDX本厚木ビル
（20/10期） （21/4期）
1口当たり
分配金
＋ 792円 1,179円
+
第31期 第32期
圧縮積立金 （20/10期） （21/4期）
繰入額
（注2）
＋ 7.1億円 + 4.2億円
注1：不動産等売却益の数値は、帳簿価額と売却経費等に基づく値です。なお、第32期（21/4期）の不動産等売却益の金額は、KDX新日本橋ビルの譲渡に伴う売却益から、KDX本厚木ビルの譲渡に伴う売却損を差し引いて計算しています。
注2：各期における金銭の分配に係る計算書に記載した圧縮積立金繰入額を記載しています。
15
第21期（15/10期）以降の資産入替実績
• 築年数・収益性・含み損益等の観点から総合的に判断し、戦略的な資産入替実績を着実に積み上げる
第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 取得価格
（15/10期） （16/4期） （16/10期） （17/4期） （17/10期） （18/4期） （18/10期） （19/4期） （19/10期） （20/4期） （20/10期） （21/4期） 合計
KDX浜松町 KDX名古屋 KDX新日本橋 BR五反田 三菱重工横浜ビル KDX浜松町 KDX調布ビル KDX KDX
KDX札幌北口ビル プレイス 新橋駅前ビル
センタービル 日銀前ビル 駅前ビル （区分所有権・一部借地） （準共有持分） （区分所有権） 土佐堀ビル
取得
KDX
18物件
KDX虎ノ門 KDX日本橋 アーク森ビル KDX渋谷
KDX新大阪ビル
一丁目ビル 江戸通ビル （区分所有権）
KDX西新橋ビル
南平台ビル
KDX横浜関内ビル 神田駅前ビル
1,310
億円
相互 相互 相互 相互 相互
売買 売買 売買 売買 売買
名古屋 ビュレックス KDX日本橋 KDX KDX新横浜 フレーム神南坂 フレーム神南坂 KDX KDX
KDX虎ノ門ビル KDX新横浜381ビル
日興證券ビル 虎ノ門 兜町ビル 池尻大橋ビル 214ビル （準共有持分49％） （準共有持分51％） 日本橋本町ビル 本厚木ビル
商業 商業
譲渡
KDX
19物件
KDX六本木 KDX KDX神田 レジデンス KDX浜松町 KDX
KDX乃木坂ビル 虎ノ門東洋ビル
228ビル 五番町ビル 三崎町ビル シャルマン月島 第2ビル 日本橋江戸通ビル 新日本橋ビル
759
住宅
億円
16
スポンサーの概要
スポンサーによるサポート力の強化
70%出資 ホテル・住宅地
17%
資本業務提携による 株主構成 26% オフィスビル
戦略的パートナーシップ体制の構築 株式会社三井住友 50%
東証一部 2021年3月17 日 フィナンシャルグループ 工場 5%
SMFLみらいパートナーズ（注）
上場 非上場化 住友商事株式会社 50%
保有不動産資産残高
約 10,500 億円
REIT・私募ファンド 新たなビジネス 物流施設 15% （2021年3月末時点）
ビジネスの強化 領域の拡大 人材の相互交流を通じた 36% 商業施設
経験・知見、ノウハウ等共有
信用力補完及び SDGs 経営の による競争力の強化
資金調達力の強化 ノウハウ共有 （注）当社は三井住友ファイナンス&リース
の100%出資会社です。
ケネディクス・グループによるファンド運用（2021年3月末日現在） 多様化するケネディクス/グループのビジネス領域
私募REIT REIT
REIT（メインスポンサー） 1兆541億円 私募ファンド
（サブスポンサー）
ケネディクス・
ケネディクス不動産投資顧問株式会社 インベストメント・ ケネディクス・
パートナーズ グループが
ケネディクス株式会社 株式会社 / 一部出資する
100%出資 ケネディクス 資産運用会社
株式会社
2021年7月1日より プロパティマネジメント業務等
居住用施設・ 商業施設・
大規模オフィス・
中規模オフィス等 ヘルスケア施設・ 消費地配送型 宿泊施設
宿泊施設 物流施設 各種アセット 各種アセット
4,425億円（注1） 2,623億円 2,267億円 1,224億円 1兆27１億円 3,025億円
（注2）
日本ロジスティクス
各種 ファンド投資法人
ケネディクス・ ケネディクス ケネディクス・
ケネディクス・
レジデンシャル・ 商業リート プライベート 私募ファンド 不動産に係る投資型クラウド ブロックチェーンを活用した
オフィス投資法人 海外REIT ファンディング・プラットフォームの運営 デジタル証券の発行
ネクスト投資法人 投資法人 投資法人
（準備中）
2005年7月上場 2012年4月上場 2015年2月上場
注1：匿名組合出資持分の11億円を含みます。
注2：連結対象不動産1,109億円を含みます。 17
Section 5
内部成長
18
オフィスビルの稼働率と退去率の推移
• 新型コロナ感染症の収束が遅れ、高水準の解約と稼働の低下が継続するも、ワクチン接種の広がりと共に緩やかな回復を見込む
オフィスビル稼働率及び退去率（年換算）の推移（注1）
2021年2月よりワクチン接種開始
（2022年2月までの期間を見込む（厚生労働省））
緊急事態宣言①（東京） 緊急事態宣言③（東京）
稼働率（契約面積ベース） 実質稼働率（FR面積控除後） （4/7 – 5/25） （4/25 – 6/20（予定））
（%）
100.0 99.5 99.5 緊急事態宣言②（東京）
99.1 99.1 99.2 期中稼働率（想定）
99.0 （1/8 – 3/21）
期中平均稼働率（想定）
第33期平均 第34期平均
98.1
97.8 96.6% 97.3%
98.6 96.7
96.8 96.8 98.0 97.0
97.3 97.3
97.5
96.7
95.0 96.5
3.9%
94.7 94.8
94.6
93.1
93.4
92.5 期中実質稼働率（想定）
第31期 第32期
期中平均稼働定）
第33期平均 第34期平均
90.5 平均稼働率 平均稼働率
98.5% 97.0% 93.9% 93.6%
90.0
第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
第21期…
（16/4期） 第22期…
（16/10期） 第23期…
（17/4期） 第24期…
（17/10期） 第25期…
（18/4期） 第26期…
（18/10期）第27期…
（19/4期） 第28期…
（19/10期）第29期…
（20/4期）第30期… 第31期…
（20/10期） （21/4期）第32期… 第33期…
（21/10期）
想定
退去率
（年換算） 7.9％ 8.0％ 5.7％ 3.6％ 3.2％ 4.4％ 6.7％ 6.3％ 3.3％ 7.0％ 9.2％ 9.0％
（注2） （注3）
注1：稼働率（契約面積ベース）は賃貸面積（契約ベース）を、実質稼働率（FR面積控除後）はフリーレント対象面積を控除した賃貸面積をそれぞれ賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており、小数点第2位
を四捨五入して記載しています。期中平均（実質）稼働率は、本投資法人の保有するオフィスビル全体の各期中における月末時点（実質）稼働率の単純平均です。なお、第33期（21/10期）と第34期（22/4期）の
期中平均（実質）稼働率は、収益予想の前提としている数値を記載しています。
注2：退去率は、各期の初日から末日までの6ヶ月間に賃貸借契約を解約したテナントに係る賃貸面積の合計を各月末時点での本投資法人の保有するオフィスビル全体の賃貸可能面積の合計の平均値で除して得
られた値を2倍し、年率換算した数値を算出し、小数点第2位を四捨五入して記載しています。
注3：第33期（21/10期）想定の退去率は、2021年5月31日までに受領した解約予告等に基づく想定値です。
19
入退去動向とテナント入替による賃料増減の推移（オフィスビル）
• 退去先行の動きは続くが、入居需要もしっかりと確認。賃料単価引上げによる増収機会も引続き堅調
主なテナント入退去指標の推移 テナントの入退去理由（注3）
拡張移転 縮小移転 その他/不明
入退去面積及び件数の推移（注1）
第31期 85.2% 14.8%
（坪） 入居面積 退去面積 入 （20/10期） （23件） （4件）
居
理
（49件） 第32期 69.4% 22.4% 8.2%
（65件） 由
（21/04期） （34件） （11件） （4件）
（45件） 5,795
5,217
（36件） （35件） 第31期
3,962 9.1% 77.3% 13.6%
退 （20/10期） （4件） （34件） （6件）
2,020 2,365 去
理 第32期 9.4% 85.9% 4.7%
-2,428 由 （21/04期） （6件） （55件） （3件）
-4,751 -4,555 （35件） -5,160
テナント入替時の月額賃料の増減状況及び賃料単価推移（注4）（注5）
（47件） -6,700
（44件） （57件） 17,192 （円/坪）
（73件） 16,613 16,292
新規テナント
賃料単価
第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 従前テナント 15,875
（19/4期） （19/10期） （20/4期） （20/10期） （21/4期） 賃料単価 15,136
13,486
フリーレント期間（月数）（注2）
賃料増加分
都心5区 1.9 2.9 1.4 1.8 2.7 合計 3.7 6.3 8.2 （百万円）
東京経済圏 -0.8 -0.1 -1.4
2.7 2.2 1.9 1.5 2.7 賃料減少分
（都心5区除く）
合計 第30期 第31期 第32期
地方経済圏 0.9 1.7 1.0 1.3 1.3 （20/4期） （20/10期） （21/4期）
テナント入替時の
賃料増加件数割合 72.7% 93.3% 76.3%
注1：件数及び面積はフロアを基準に算出しており、同一エンドテナントであっても異動フロアが異なる場合、フロア毎に加算又は減算しています。
注2：フリーレント（FR）期間は契約開始から約定賃料発生に達するまでの期間（日数）を30 日で一律に除した数値を月単位として集計し、単純平均したものです（小数第2位を四捨五入）。また、2階以上の事務所用途の区
画を対象とし、各期中に新規取得した物件は集計の対象外としています。
注3：本資産運用会社による該当エンドテナントへのヒアリング等による移転理由調査をもとに、「拡張移転」、「縮小移転」及び「その他/不明」に分類し、件数割合を集計しています。入居理由については、主に2階以上の事
務所フロアを集計対象とした件数比率で、退去理由については、住宅部分を除くフロアを集計対象とした件数比率です。
注4：テナント入替時の月額賃料の増減状況において、賃料増加分合計及び賃料減少分合計は各期における入居分のうち、各入居区画における新規賃料と同区画における従前のテナント賃料とが比較可能な区画につ
いて、新規賃料と従前のテナント賃料を比較して 新規賃料が増加している場合は賃料増加、減少している場合は賃料減少として、それぞれを合計して算出しています。
注5：新規テナントの賃料単価とは、「入退去面積及び件数の推移」の各期における入居分のうち、各入居区画における新規賃料と、同区画における従前のテナント賃料とが比較可能な区画について、賃料及び面積を積
算して平均賃料単価を算出したものです。また従前のテナント賃料単価とは、新規テナントの賃料単価を算出した区画における従前のテナント賃料及び面積を積算して平均賃料単価を算出したものです。 20
既存テナントとの賃料改定状況
• テナントとの粘り強い交渉が奏功し、コロナ禍の中でも着実に増額改定実績を積上げる
賃料改定による増減額（月額）推移（注1） 賃料改定の実績（賃貸面積割合） （注2）
賃料減額
交渉対象外 賃料増額 （3件）
（マーケット賃料以上） （38件） 交渉対象外 0.8%
（56件） 18.9% （マーケット賃料以上） 賃料増額
（千円） 増賃額 増賃額（剥落見込） 減賃額 18.9% （58件） （36件）
17.2% 25.6%
第31期 第32期
14,017 11,225 （20/10期） （21/4期）
KDX晴海ビル 255件 267件
KDX豊洲GS
増賃合意後の 1,666
解約分
9,885 9,559 現状維持
9,051 現状維持
（マーケット賃料未満）
（161件）
（マーケット賃料未満）
7,045 （170件） 交渉対象
62.1%
56.4%
賃料増額件数及び増額率の推移
730 （件） 都心5区 都心5区以外
103
-402 -111 94
-335 83
-1,233
52
42 64
38 36
第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 41 51 28 24
（19/4期） （19/10期） （20/4期） （20/10期） （21/4期） （21/10期） 30
10 12
以降
第28期 第29期 第30期 第31期 第32期
2021年 （19/4期） （19/10期） （20/4期） （20/10期） （21/4期）
5月14日時点 賃料増額率
確定分 （増額分平均） 5.7% 6.7% 7.7% 10.4% 9.4%
（注3）
注1：各期における賃貸借契約更新前後の月額賃料を比較し、賃料増額のあった契約と賃料減額のあった賃貸借契約毎にその変動額を各期で集計しています（千円未満を四捨五入）。なお増賃・減賃額には、感染
症拡大による一時的収入減少に伴う賃料の減免要請等への対応分（一時的な減賃とこれを回収するための一時的な増賃）は含まれていません。
注2：グラフに記載のある「マーケット賃料」とは、CBREが各期末時点で査定した保有物件の新規成約見込賃料（基準階）です。
注3：賃料増額率は月額賃料増加額合計を改定前月額賃料合計で除して算出しています（小数点第2位を四捨五入）。 21
保有オフィスビルのレントギャップの状況
• テナント入替や改定時の賃料増額積上げにマーケット賃料低下の影響が重なり、レントギャップの縮小傾向は続く
レントギャップの分布状況（月額賃料ベース）（注1） 賃料更新期別レントギャップ分布状況（第32期（21/4期）末、月額賃料ベース）（注1） （注2）
110 百万円 +10%超
132 百万円 129 百万円 （百万円） -10%超 -10%以内 +10%以内 +10%超
347 百万円
マーケット
賃料より
376 百万円 +10%以内
高い契約賃料
531百万円 33 29 32
67 35 61
23 92
676 百万円 103 8
140 108
681 百万円 -10%以内 149
160 165
573 百万円 105 77.7%
75.9% 100 69.4%
72.1% マーケット賃料より 61.9% 59.7%
マーケット 低い契約割合 148 177 67
賃料より 63.3% 119 97 122 40.1%
低い契約賃料 49
763 百万円 -10%超
第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
634 百万円 565 百万円 （21/4期） （21/10期） （22/4期） （22/10期） （23/4期） （23/10期）
到来分 到来分 到来分 到来分 以降到来分
第30期 第31期 第32期
（20/4期）末 （20/10期）末 （21/4期）末
平均レントギャップの推移（注3）
■保有物件におけるマーケット賃料動向
（%）
下表各項目、左から順に都心5区、東京経済圏（都心5区を除く）、地方経済圏の各物件数 30.0
19.5 21.0
第30期 第31期 第32期 20.0 14.4
（20/4期） （20/10期） （21/4期） 10.3
7.1
10.0 4.7 4.2
-0.6
上昇 25 / 9 / 1物件 -/ - / - 物件 -/ - / - 物件 -4.3 -2.2 -2.1 -4.2
0.0 -6.6 -7.3 -8.9 -9.3 -8.7 -6.9
-10.7
横ばい 23 / 21 / 17物件 37 / 26 / 18物件 33 / 23 / 19 物件 -10.0
-20.0
低下 - / -/ - 物件 10 / 4 / 1 物件 14 / 6 / 0 物件 第1期 第3期 第5期 第7期 第9期 第11期 第13期 第15期 第17期 第19期 第21期 第23期 第25期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期
（05/10期） （06/10期） （07/10期） （08/10期） （09/10期） （10/10期） （11/10期） （12/10期） （13/10期） （14/10期） （15/10期） （16/10期） （17/10期） （18/10期） （19/4期） （19/10期） （20/4期） （20/10期） （21/4期）
注1：CBREが各期末時点で査定した保有物件の新規成約見込賃料（基準階）をマーケット賃料とし、各期末時点におけるテナント契約賃料との乖離率をレントギャップとしています。
なお、乖離がない場合は「+10%以内」に含まれます。
注2：第32期（21/4期）末時点の保有オフィスビルを対象とし、各テナントの契約賃料と第32期（21/4期）末時点でCBREが査定した各物件のマーケット賃料との乖離率について、各テナントの賃料更新時期別の
分布状況を示したものです。なお、テナントの契約賃料がマーケット賃料と同額の場合は「+10%以内」に含まれます。
注3：平均レントギャップは各期末時点の保有オフィスビルの基準階平均契約賃料とCBREが各評価時点で査定した各物件のマーケット賃料との乖離率を各物件の賃貸可能面積で加重平均して算出しています。
22
工事実績・予算
減価償却費及び工事実績・予算の推移 第33期（21/10期）の工事予算（注）
工事予算金額 工事予算総額に
減価償却費 修繕費 資本的支出 工事項目 主な工事内容
（百万円） 対する比率（％）
バリューアップ工事等 専有部及び共用部改修工事 161 10.8
（百万円）
設備更新工事 空調設備更新工事 91 6.1
3,000 他主要設備更新工事 328 22.1
環境対応工事（LED化等） 108 7.3
2,576 2,599 外壁工事 265 17.8
2,523 2,548
2,500 2,419 2,470 メンテナンス・修繕工事 534 35.9
2,369
1,960 第33期 減価償却費に
2,000 （21/10期）合計 対する比率（％）
1,835 1,793
1,776
1,692 1,487 57.7
1,634 474 注：工事予算金額は、修繕計画作成時点での概算です。
409 356 1,487
1,500 479
403 441
434 第33期（21/10期）の主な工事対象物件
1,000 • TurnKey Office 事業
KDX飯田橋ビル
1,426 1,485 1,420
1,251 1,313
1,231 • バリューアップ工事
500 1,052
KDX調布ビル、KDX浜町中ノ橋ビル
• 空調設備更新工事
0 KDX調布ビル、KDX札幌ビル、東伸24ビル
第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 • 外壁工事
（19/4期） （19/10期） （20/4期） （20/10期） （21/4期） （21/10期） （22/4期） KDX新宿ビル、KDX桜通ビル、KDX神田駅前ビル、東茅場町有楽ビル、KDX三田ビル、
実績 実績 実績 実績 実績 予算 予算 KDX浜町中ノ橋ビル、KDX西五反田ビル
23
リーシング注力物件の稼働状況
32期実績 33期予測（申込ベース） 32期実績 33期予測（申込ベース）
KDX晴海ビル 100% KDX浜松町プレイス 100% 96.6%
92.7%
90% 90%
82.3%
80% 80%
70%
72.2% 70%
11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
• 5フロアのテナントから相次いで解約通知を受領。将来 • 業績悪化等を理由に解約が増加し、31期末時点で
稼働率は一時的に50%台まで低下すると見込まれた 32期末の稼働率は70%弱まで低下すると見込まれた
ものの、2フロアは空室期間なしで入居 ものの、80%台に回復
• 残りの3フロアについても申込書を受領済みであり、 • 館内増床ニーズを取り込む等により複数の契約を順次
33期末には満室稼働となる見込み 締結、33期末には概ね満室稼働となる見込み
32期実績 33期予測（申込ベース） 32期実績 33期予測（申込ベース）
KDX横浜関内ビル 100%
KDX飯田橋スクエア 100%
85.4% 86.2%
90% 90%
81.8% 79.7% 79.6%
80% 80%
70% 70%
11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
• 約4.5フロアを賃借していた横浜市が2020年10月末に • 2020年に複数のテナントから解約通知を受領。将来
退去したものの、2フロアは空室期間無しで埋戻しに成功。 稼働率は一時的に60%台へ低下が見込まれたものの、
その後、0.5フロアに2021年2月から新規テナントが入居 積極的なリーシング活動により複数のテナントと契約を
• 残りの2フロアについて、幅広いテナントニーズに合わせ、 締結済み
フロア分割も検討しながら、柔軟なリーシングを実施中 • 2021年に入り新たな解約通知を受領、柔軟なリーシング
により早期の埋め戻しを目指す
32期実績 33期予測（申込ベース） 32期実績 33期予測（申込ベース）
KDX茅場町ビル 100% KDX新日本橋駅前ビル 100%
89.1%
86.7% 90%
90% 78.0%
80%
80%
70%
72.2% 67.1%
70% 60%
11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
• リモートワークの導入等による縮小移転を理由に、 • コスト見直し等の理由により3フロアの解約が発生。
3フロアから解約通知を受領 一時は70%弱まで稼働率が落ち込む
• 他の保有物件のテナントより解約示唆があったところ、 • キャンペーン等による柔軟なリーシングが奏功し、
本物件への移転を提案。テナントリレーションを活かし 33期末には満室稼働する見込み
たリーシングにより稼働率が回復。33期末の満室稼働
を目指す
24
多様化するオフィスニーズに対する取組み
• KDX飯田橋ビルにてABWの考え方を取り入れた、内装・家具付きの “TurnKey Office” を企画
• 本取組みによりノウハウを獲得し、潜在的なニーズが確認できる他の保有物件への展開も検討
KDX飯田橋ビル TurnKey Officeプロジェクトの概要
建築時期：1990年3月 （2008年にエントランス、空調、共用スペースの大規模リニューアル工事実施済み）
立 地：JR中央線、東京メトロ東西線・有楽町線・南北線、都営地下鉄大江戸線「飯田橋」駅から徒歩約3分
• 連続する4-6階までの解約が決まり、複数路線の利用が可能な交
通利便性の高い本物件の潜在的競争力に着目し、オフィスニーズ
の変化に対応した新たな運用方法を模索
• ABW（Activity Based Working）の考えを取り入れたレイアウト・内
装、オフィス什器をセットアップして賃貸し、契約後速やかに業務を
開始することができる空間（TurnKey Office）を目指すことを決定
• 2021年5月に工事が完了し、コロナ禍で広範・多様なリーシング
活動が制限される中、限定的な体験会の開催等を通じてコンセプト
等の浸透を図り、認知度向上と共に早期成約を目指す
TurnKey Officeの特徴と訴求に向けた施策
通常賃貸 TuｒnKey Office
• 移転にかかるコストの低さや契約形態の柔軟性を提案
内装工事・什器 テナントが実施・費用を負担 貸主が実施・費用を負担
• “TurnKey Office”における新しい働き方へのイメージを醸成するため、
移転にかかる費用・手間 大 小 体験会の実施やプロモーションビデオを作成し、積極的に活用
移転にかかる期間 長 短
TurnKey Office PV公開中
解約予告期間 長 短 （画像をクリックまたはQRコードからアクセス）
原状回復 必要 原則不要
25
TurnKey Officeのレイアウトコンセプト
6階 Library, Residential, Session
Library,Residential,Sessionという
3つの部屋ごとに異なるイメージで
３
デザインしたオフィスレイアウト
４
Residential
5階 Library
大きなシェルフを設え、図書館のよう
な落ちついた雰囲気をイメージした
集中スペースの多いレイアウト
Library
4階 Session
間仕切りとカーテンを開放・閉鎖す ２
ることで一体空間にも個別空間にも 1
なり、多様な働き方を実現すること
が可能なレイアウト
Session
1 ２ ３ ４
集中 セッション コミュニケーション 快適性
- ABW -
「時間」と「場所」を
自由に選択できる
働き方
26
オフィスビルエンドテナントの状況
• 賃貸面積最大テナントの賃貸面積割合は2.4%。上位5位以下の各テナントは1.0%を下回る水準
オフィス上位エンドテナントリスト（第32期（21/4期）末） エリア別オフィスビル平均賃料の推移（注2）
専有面積 賃貸面積割合 第28期 第30期 第32期
テナント名 入居物件
（坪） （%）（注1） （19/4期） （20/4期） （21/4期）
1 三菱重工業株式会社 3,408.4 2.4 三菱重工横浜ビル 東京経済圏 16,300円 16,600円 17,100円
（前期比+200円）
2 WeWork Japan合同会社 1,920.0 1.4 KDX虎ノ門一丁目ビル
全国 15,300円 15,500円 15,900円
（前期比+100円）
3 A社 （卸売・小売業、飲食店） 1,550.8 1.1 KDX川崎駅前本町ビル
4 日本年金機構 1,424.9 1.0 KDX調布ビル テナント業種分散状況（テナント数ベース）（注3）
運輸・通信業 公務(その他)
5 株式会社ジャステック 1,304.6 0.9 KDX高輪台ビル 38件 3.5% 4件 0.4%
株式会社カスタマーリレーション 建設業 電気・ガス・水道・熱供給
6 1,279.6 0.9 KDX東梅田ビル 43件 3.9% 3件 0.3%
テレマーケティング
不動産業 鉱業
7 B社（製造業） 1,168.0 0.8 KDX小林道修町ビル 1件 0.1%
47件 4.3%
8 C社 （サービス業） 1,080.1 0.8 KDX武蔵小杉ビル 金融・保険業 テナント数
47件 4.3% 1,090件
9 医療法人社団 同友会 1,079.6 0.8 小石川TGビル
個人 サービス業
51件 4.7% 475件 43.6%
10 D社 （卸売・小売業、飲食店） 912.2 0.6 原宿FFビル
製造業
合計 15,128.2 10.7 145件 13.3%
卸売業・小売業、飲食店
236件 21.7%
注1：賃貸面積割合は、第32期（21/4期）末時点のポートフォリオ全体の賃貸面積に対する各エンドテナントの賃貸面積割合です（小数点第2位四捨五入）。
注2：平均賃料は、エリア別に各期末時点におけるオフィスビルの契約賃料の合計を賃貸面積合計で除して算出しています（百円未満を切り捨て）。
注3：テナント業種分散状況は、第32期（21/4期）末時点における各業種別のテナント件数（名寄せ後）がオフィス全体のテナント件数（名寄せ後）に占める割合です（小数点第2位四捨五入） 。
27
サステナビリティの取組み
建築物省エネルギー性能表示制度（BELS）評価の取得 専用部照明LED化工事によるエネルギー削減
• 第32期（21/4期）には2物件で新たに本評価を取得 • 共用部照明のLED化は概ね完了し、専用部照明のLED化
を計画的に進め、保有物件の28.9%（賃貸可能面積ベース）
★★★： KDX浜松町プレイス まで完了
★★ ： KDX新橋駅前ビル • 第32期には13物件にて、専用部照明のLED化を実施し、
年間消費電力量の67%を削減
• 2014年にKDX武蔵小杉ビルがJ-REITとして初の3つ星
評価を取得して以降、本評価の取得は合計4物件となる • 第33期においても12物件で計画しており、更なる消費
電力量の削減に取組む
消費電力(kWh/年）
環境認証等取得状況 更新前 895,981
• 積極的かつ継続的なグリーンビル化の推進により、DBJ 第32期（21/4期）末
Green Building認証、CASBEE不動産評価認証及び 環境認証等取得状況（注1） 更新後 294,848 ▲601,133kwｈ/年
BELS評価の取得物件数は更に増え、延床面積割合で 延床面積割合
ポートフォリオの過半を占める 42物件・57.1% 年間消費電力量 67％ カット 約148世帯分の年間消費電力量に相当（注2）
「事業者クラス分け制度」における「Sクラス」認定取得
GRESBリアルエステイト評価 DBJ Green Building認証 CASBEE不動産評価認証
• 経済産業省により、省エネ法に基づく定期報告書等の内容から、事業者をS（優
良事業者）・A（更なる努力が期待される事業者）等にクラス分けされる制度
• 本投資法人は、3年連続で「5年間平均原単位を年1％以上低減」の目標を達成
し、「Sクラス（優良事業者）」として評価され、経済産業省のHPにて公表
2018年度 2019年度 2020年度
• 9年連続の「Green Star」評価 • 最上位「five stars」を受けた • Sランクを10物件、Aランクを
• GRESBレーティングは「4スタ KDX虎ノ門一丁目ビル等、 11 物 件 で 取 得 し て お り 、
☆ ☆ ☆
ー」 （最高位に次ぐ評価） 本認証取得数は合計25物件 本認証取得数は合計21物件
注1：物件数は複数の環境認証・評価を取得している場合においては1物件としてカウントしています。
延床面積割合は取得物件を名寄せし、ポートフォリオ全体の延床面積で除して算出しています。
注2：「平成31年度 家庭部門のCO2排出実態統計調査（確報値）」により得られた「世帯当たりの年間エネルギー消費量・支払金額・CO2排出量（全国）」を基に本資産運用会社が算出しています。
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Section 6
財務戦略
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有利子負債の調達状況
1.8 有利子負債の平均金利・平均残存年数の推移（注1） 6 第32期（21/4期）中の借換実績（総額197億円）(注2)
1.6 5 借換前条件 借換後条件
平均金利（融資実行手数料を含む）
4 平均借入金利 0.77% 0.65%
1.4
1.19% 3
1.2
1.16%
1.10%
平均借入期間 3.8年 6.2年
1.07% 1.06% 1.04% 2
1.02%
0.97% 0.94% 0.94%
1.0 1 返済期限別有利子負債の金額（短期借入金を除く）
0.8 0
第23期
（16/10期）末
第24期
（17/4期）末
第25期
（17/10期）末
第26期
（18/4期）末
第27期
（18/10期）末
第28期
（19/4期）末
第29期
（19/10期）末
第30期
（20/4期）末
第31期
（20/10期）末
第32期
（21/4期）末
第33期 第34期 第35期 第36期
（21/10期） （22/4期） （22/10期） （23/4期）
平均
4.9年 4.7年 5.0年 5.2年 5.2年 5.0年 4.8年 4.5年 4.5年 4.7年
残存年数 期限が到来
118.0億円 99.0億円 91.5億円 38.0億円
する金額
平均金利 1.07% 1.01% 0.91% 1.50%
返済期限別有利子負債残高
（億円） 短期借入金 68億円 長期借入金 1,809億円 投資法人債 110億円
コミットメントラインの概要（総額90億円）
200 • 2021年4月30日付にて、借入限度額総額3,000百万円のコミットメント
157.0 156.0
162.0 166.0 ラインを新たに設定。
160 142.0 10.0
既存契約 新規設定
128.0 123.0 126.0 125.0 20.0
10.0 58.0 110.5 三井住友銀行 三井住友信託銀行
120
参加金融機関 三菱UFJ銀行 りそな銀行
91.5 90.0 20.0 みずほ銀行 みずほ信託銀行
10.0 75.0 77.0
80 20.0 68.5
63.0 借入極度額 6,000百万円 3,000百万円
20.0 50.0
38.0 39.0
40 10.0 契約形態 シンジケーション方式 バイラテラル方式
有効期間 2021年5月1日から2022年4月30日まで
0 資産の取得
第33期 第35期 第37期 第39期 第41期 第43期 第45期 第47期 第50期 第52期 資金使途
(21/10期) (22/10期) (23/10期) (24/10期) (25/10期) (26/10期) (27/10期) (28/10期) (30/4期) (31/4期) 既存借入金の返済及び投資法人債の償還
注1：平均金利及び平均残存年数は各期末時点の金利及び残存年数を各有利子負債残高に応じて加重平均して算出しています（平均金利は小数点第3位を四捨五入、平均残存年数は小数点第2位を四捨五入）。
注2：平均借入金利及び平均借入期間は、借入金の金利（融資実行手数料含む）及び借入年数を各借入金残高に応じて加重平均して算出しています（平均金利は小数点第3位を、平均借入期間は小数点第2位を四捨五入）。
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LTVの推移と有利子負債の調達状況
• LTV45%を意識した保守的な運営により安定的な財務体質を維持する方針
LTV（有利子負債比率）の推移（注1）
第32期（21/4期）末
（%） LTV（有利子負債比率） 物件取得余力（注2）
（LTV45%を上限とする場合）
47.5 48.4 約130億円
46.2 47.2
45.3 45.8
42.8 43.1 43.3 43.9 42.9 43.9 43.4
42.8 42.8 42.6 41.9 42.1
41.7
40.3
LTV（鑑定ベース） 36.1
第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期
（11/10期）末 （12/4期）末 （12/10期）末 （13/4期）末 （13/10期）末 （14/4期）末 （14/10期）末 （15/4期）末 （15/10期）末 （16/4期）末 （16/10期）末 （17/4期）末 （17/10期）末 （18/4期）末 （18/10期）末 （19/4期）末 （19/10期）末 （20/4期）末 （20/10期）末 （21/4期）末
第32期（21/4期）末金融機関別借入状況 財務安定性に関する主な指標
取引金融機関 16 社
■ 三井住友銀行
金利固定化比率（注3） 格付の状況
47,200百万円 25.1% 株式会社日本格付研究所（JCR）
■ 三菱UFJ銀行 36,800百万円 19.6%
■ 日本政策投資銀行 29,550百万円 15.7%
96.6% AA-（ポジティブ）
2.8%
5.6% ■ 三井住友信託銀行 19,900百万円 10.6%
25.1%
■ みずほ銀行 17,900百万円 9.5%
6.0%
■ りそな銀行 11,250百万円 6.0% 第32期（21/4期）末 投資法人債の発行状況（総額110億円）
金融機関 ■ あおぞら銀行 10,550百万円 5.6%