2021 年 2 月 26 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
ケネディクス・オフィス投資法人
代表者名 執行役員 竹田 治朗
（コード番号 8972）
資産運用会社
ケネディクス不動産投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社長 田島 正彦
問合せ先
オフィス・リート本部 企画部長 桃井 洋聡
TEL: 03-5157-6010
資産の譲渡に関するお知らせ（KDX 本厚木ビル）
ケネディクス・オフィス投資法人 （以下「本投資法人」といいます。）の資産運用会社であるケネディクス
不動産投資顧問株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記のとおり資産の譲渡（以下
「本譲渡」といいます。）を決定しましたので、お知らせいたします。
記
1. 本譲渡の概要
(1) 物件名称 ：KDX 本厚木ビル（以下「本物件」といいます。）
(2) 譲渡予定資産 ：不動産を信託する信託の受益権
(3) 譲渡予定価格（注 1） ：935 百万円
(4) 想定帳簿価額（注 2） ：1,115 百万円
(5) 譲渡予定価格と想定帳簿価額の差額 ：▲180 百万円
：(3)-(4)(注 3）
(6) 譲渡先 ：トーセイ株式会社（利害関係人に該当しない先）
(7) 売買契約締結日 ：2021 年 2 月 26 日
(8) 譲渡予定日 ：2021 年 4 月 30 日
(9) 譲渡代金の使途 ：手元資金
(10) 決済方法 ：譲渡時一括決済
(11) 譲渡先の選定 ：国内の大手仲介業者より複数の購入検討者の紹介を受け、価
格及び売買条件等の検証を経て決定しました。
（注1） 譲渡費用、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等を除きます（金額については単位未満
を切り捨てて記載しています。以下同じです。）。
（注2） 譲渡予定日の想定帳簿価額を記載しています。
（注3） 譲渡予定価格と想定帳簿価額との差額として算定された参考数値であり、売却損益とは異なりま
す。
1
2. 本譲渡の理由
本投資法人は、本投資法人の運用方針に即した新規物件の取得を進める一方で、現在及び将来にわた
るポートフォリオの構築方針や不動産マーケット動向、個別物件ごとの特性等を総合的に勘案し、将来
的な収益性の低下等を見据えた売却によるポートフォリオの入替えを実施することで、ポートフォリオ
の質の向上を図っています。
本物件は竣工から25年が経過した、ポートフォリオの中では相対的に小規模なオフィスビルです。近
時、稼働が低調に推移する一方で、修繕費等の増加による収益力の低下が課題となっていましたが、こ
の度、ポートフォリオの収益性改善を企図して譲渡することを決定しました。
本物件の譲渡予定価格は譲渡予定日時点における想定帳簿価額及び直近の鑑定評価額を下回るもので
すが、これまでの稼働及び賃貸条件の推移や、周辺エリアの賃貸マーケット動向等を踏まえた将来的な
キャッシュ・フローの推移を見込んだ価格としては適正な水準であると判断しています。
本譲渡により、本投資法人のポートフォリオは 96 物件（合計：4,401 億円）、ポートフォリオに占める
オフィスビルへの投資比率は 99.3％、東京経済圏（注）への投資比率は 81.3％となります（各数値は取
得価格ベースです。）。
（注）東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の 1 都 3 県の主要都市をいいます。
3. 譲渡予定資産の概要
物件名称 KDX 本厚木ビル
特定資産の種類 不動産を信託する信託の受益権
信託受託者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
所在地（住居表示） 神奈川県厚木市中町四丁目 9 番 18 号
用途 事務所・店舗
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 8 階建
土地 724.62 ㎡
面積
建物（延床面積） 3,603.63 ㎡
土地 所有権
所有形態
建物 所有権
竣工年月日 1995 年 5 月 31 日
取得年月日 2007 年 3 月 1 日
取得価格 1,305 百万円
鑑定評価額 1,190 百万円
価格時点 2020 年 10 月 31 日
鑑定評価
評価会社 大和不動産鑑定株式会社
概要 後記「9．鑑定評価書の概要」をご参照ください。
テナントの内容 2021 年 1 月 31 日現在
敷金・保証金 59 百万円
エンドテナントの総数 12
賃貸可能面積 2,755.71 ㎡
賃貸面積 2,136.13 ㎡
稼働率 77.5％
損益情報 2020 年 4 月期と 2020 年 10 月期の実績値の合算
賃貸事業収入 74 百万円
NOI 33 百万円
賃貸事業利益（償却後 NOI） 5 百万円
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4. 譲渡先の概要
名称 トーセイ株式会社
所在地 東京都港区虎ノ門四丁目 2 番 3 号
代表者の役職・氏名 代表取締役社長 山口 誠一郎
不動産流動化事業、不動産開発事業、不動産賃貸事業、 不動産ファンド・
事業内容
コンサルティング事業、不動産管理事業、 ホテル事業
資本金の額 約 6,600 百万円（2020 年 11 月 30 日現在）
設立年月日 1950 年 2 月 2 日
山口誠一郎（27.31％）、有限会社ゼウスキャピタル（12.71％）、
大株主 QUINTET PRIVATE BANK（EUROPE）S.A107704（8.00％）
（2020 年 11 月 30 日現在）
純資産 約 58,969 百万円（2020 年 11 月 30 日現在）
総資産 約 161,684 百万円（2020 年 11 月 30 日現在）
本投資法人・本資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社と譲渡先との間には、記載すべき資本関係はあ
資 本 関 係
りません。
本投資法人・本資産運用会社と譲渡先との間には、記載すべき人的関係はあ
人 的 関 係
りません。
本投資法人・本資産運用会社と譲渡先との間には、記載すべき取引関係はあ
取 引 関 係
りません。
譲渡先は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいま
関連当事者等への
す。）上の利害関係人等及び本資産運用会社のオフィス・リート本部利害関
該 当 状 況
係取引規程に定める利害関係者に該当しません。
5. 媒介業務の委託
本物件の媒介業者は投信法上の利害関係人等及び本資産運用会社のオフィス・リート本部利害関係取
引規程に定める利害関係者に該当しません。
6. 利害関係人等との取引
本物件の譲渡に関連し、利害関係人等との取引は発生しません。
7. 譲渡の日程
本譲渡決定日及び売買契約締結日 2021 年 2 月 26 日
売買代金決済日及び譲渡日 2021 年 4 月 30 日（予定）
（注）本物件の譲渡に係る譲渡先との信託受益権売買契約（以下「売買契約」といいます。）は、金融
庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワ
ード・コミットメント等に該当します。売買契約上、本投資法人が同契約の条項に違反し、かか
る違反により売買契約の目的を達成することができないことを理由として売買契約が解除された
場合、本投資法人は売買代金から消費税等を除いた金額の所定の料率相当額を違約金として支払
うものとされています。当該違約金は、譲渡予定価格の 10％相当額（93 百万円）とされていま
す。
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8. 運用状況の見通し
本譲渡による、2021 年 4 月期（2020 年 11 月 1 日～2021 年 4 月 30 日）及び 2021 年 10 月期（2021 年
5 月 1 日～2021 年 10 月 31 日）の運用状況に与える影響は軽微であり、本投資法人の運用状況及び分配
金予想についての修正はありません。
なお、本譲渡により 2021 年 4 月期（2020 年 11 月 1 日～2021 年 4 月 30 日）において売却損が発生す
る見込みですが、KDX 新日本橋ビルの譲渡に伴う圧縮積立金繰入額を調整することにより、分配金予想
についての修正はありません。
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9. 鑑定評価書の概要
物件名称 KDX 本厚木ビル
鑑定評価額 1,190,000,000 円
鑑定評価機関の名称 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2020 年 10 月 31 日
単位：円
項 目 内 容 概 要 等
DCF 法による収益価格を標準に、直接還元法による収
収益価格 1,190,000,000
益価格からの検証を行って査定
直接還元法による価格 1,220,000,000
(1)運営収益 98,793,208
中長期的に安定的と認められる貸室賃料収入、共益費
可能総収益 103,948,640
収入、駐車場収入、その他収入等を査定
空室損失等 5,155,432 中長期的に安定的と認められる空室率に基づき査定
(2)運営費用 31,428,929
実績額に基づき、類似不動産の維持管理費の水準によ
維持管理費 9,503,000
る検証を行い査定
過去の実績額に基づき、類似不動産の水道光熱費の水
水道光熱費 8,903,000
準による検証を行い査定
エンジニアリング・レポートに基づき、修繕費年平均
修繕費 2,381,833
額を妥当と判断し計上
類似不動産の PM 料率に基づき、標準的な PM 料率を査
PM フィー 1,833,326
定
類似不動産のテナント募集費用等の水準に基づき、想
テナント募集費用等 756,886
定入替率及び空室率を考慮して査定
公租公課 7,365,500 2020 年度実績額等に基づき査定
保険料実績額に基づき、類似不動産の保険料等による
損害保険料 185,384
検証を行って査定
その他費用 500,000 過去の実績額に基づき査定
(3)運営純収益
67,364,279
（NOI＝(1)-(2)）
(4)一時金の運用益 855,253 運用利回りを 1.0％として査定
エンジニアリング・レポートに基づく更新費年平均額
(5)資本的支出 3,379,847
を妥当と判断し、CM フィーを加算して査定
(6)純収益
64,839,685
（NCF＝(3)+(4)-(5)）
類似不動産の取引事例等との比較及び対象不動産の立
(7)還元利回り 5.3% 地条件・建物条件・権利関係・契約条件等を総合的に
勘案して査定
DCF 法による価格 1,180,000,000
類似不動産の取引事例等との比較及び金融資産の利回
割引率 5.1%
りに不動産の個別性を加味して査定
還元利回りを基に、採用した純収益の性格、将来の不
最終還元利回り 5.5%
確実性、流動性、市場性等を勘案のうえ査定
積算価格 714,000,000
土地比率 42.8%
建物比率 57.2%
その他、鑑定評価機関が鑑定評
特になし
価に当たって留意した事項
以 上
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＜添付資料＞
・参考資料 本譲渡後のポートフォリオ一覧表
＊ 本投資法人のウェブサイト：https://www.kdo-reit.com/
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参考資料
本譲渡後のポートフォリオ一覧表
（2021年4月30日時点）
取得（予定）価格
用途 地域 物件名称 所在地 比率（注1） 取得（予定）日（注2）
（百万円）（注1）
KDX浜松町プレイス 東京都港区 20,700 4.7% 2018年7月2日
KDX新橋駅前ビル 東京都港区 16,300 3.7% 2020年6月30日
KDX虎ノ門一丁目ビル 東京都港区 15,550 3.5% 2016年3月30日
KDX晴海ビル 東京都中央区 10,250 2.3% 2008年6月30日
KDX西新橋ビル 東京都港区 8,400 1.9% 2017年2月1日
飛栄九段北ビル 東京都千代田区 7,600 1.7% 2008年2月1日
KDX新宿ビル 東京都新宿区 6,800 1.5% 2010年2月18日
KDX御茶ノ水ビル 東京都千代田区 6,400 1.4% 2007年4月2日
KDX芝大門ビル 東京都港区 6,090 1.3% 2007年3月1日
KDX麹町ビル 東京都千代田区 5,950 1.3% 2005年11月1日
KDX日本橋313ビル 東京都中央区 5,940 1.3% 2005年8月1日
KDX高輪台ビル 東京都港区 5,250 1.1% 2013年11月19日
KDX飯田橋ビル 東京都新宿区 4,670 1.0% 2011年7月22日
KDX恵比寿ビル 東京都渋谷区 4,640 1.0% 2006年5月1日
東茅場町有楽ビル 東京都中央区 4,450 1.0% 2005年8月1日
KDX飯田橋スクエア 東京都新宿区 4,350 0.9% 2014年1月10日
KDX銀座一丁目ビル 東京都中央区 4,300 0.9% 2010年11月12日
KDX浜松町センタービル 東京都港区 3,950 0.8% 2015年9月1日
KDX新日本橋駅前ビル 東京都中央区 3,829 0.8% 2016年8月2日
KDX新橋ビル（注2） 東京都港区 3,728 0.8% 2006年5月1日
KDX八丁堀ビル 東京都中央区 3,680 0.8% 2005年8月1日
オフィスビル KDX銀座イーストビル 東京都中央区 3,600 0.8% 2015年3月13日
都心5区
（中規模） KDX渋谷南平台ビル 東京都渋谷区 3,500 0.7% 2017年8月10日
KDX浜松町ビル 東京都港区 3,460 0.7% 2006年5月1日
KDX神田駅前ビル 東京都千代田区 3,300 0.7% 2020年2月7日
KDX三田ビル 東京都港区 3,180 0.7% 2013年11月18日
KDX東新宿ビル 東京都新宿区 2,950 0.6% 2006年9月1日
KDX茅場町ビル 東京都中央区 2,780 0.6% 2006年5月1日
KDX神保町ビル 東京都千代田区 2,760 0.6% 2008年3月31日
KDX箱崎ビル 東京都中央区 2,710 0.6% 2011年7月22日
KDX秋葉原ビル 東京都千代田区 2,600 0.5% 2013年11月19日
KDX代々木ビル 東京都渋谷区 2,479 0.5% 2005年9月30日
原宿FFビル 東京都渋谷区 2,450 0.5% 2005年8月1日
KDX鍛冶町ビル 東京都千代田区 2,350 0.5% 2006年7月3日
KDX浜町中ノ橋ビル 東京都中央区 2,310 0.5% 2008年2月1日
KDX新宿286ビル 東京都新宿区 2,300 0.5% 2007年6月1日
KDX南青山ビル 東京都港区 2,270 0.5% 2005年8月1日
日本橋堀留町ファースト 東京都中央区 2,200 0.4% 2013年8月19日
新都心丸善ビル 東京都新宿区 2,110 0.4% 2008年2月29日
KDX日本橋216ビル 東京都中央区 2,010 0.4% 2009年12月1日
KDX神田北口ビル 東京都千代田区 1,950 0.4% 2005年8月1日
KDX新宿六丁目ビル 東京都新宿区 1,900 0.4% 2013年9月13日
KDX岩本町ビル 東京都千代田区 1,864 0.4% 2008年5月1日
KDX西新宿ビル 東京都新宿区 1,500 0.3% 2007年4月2日
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取得（予定）価格
用途 地域 物件名称 所在地 比率（注1） 取得（予定）日（注2）
（百万円）（注1）
KDX武蔵小杉ビル 神奈川県川崎市 12,000 2.7% 2014年3月20日
KDX横浜関内ビル 神奈川県横浜市 9,500 2.1% 2018年1月31日
KDX横浜ビル 神奈川県横浜市 7,210 1.6% 2014年10月29日
KDX府中ビル 東京都府中市 6,120 1.3% 2012年9月21日
東伸24ビル 神奈川県横浜市 5,300 1.2% 2006年5月1日
KDX東品川ビル 東京都品川区 4,590 1.0% 2011年7月22日
KDX西五反田ビル 東京都品川区 4,200 0.9% 2006年12月1日
KDX池袋ビル 東京都豊島区 3,900 0.8% 2013年11月18日
KDX川崎駅前本町ビル 神奈川県川崎市 3,760 0.8% 2008年2月1日
KDX高田馬場ビル 東京都豊島区 3,650 0.8% 2014年5月30日
小石川TGビル 東京都文京区 3,080 0.6% 2009年11月18日
KDX春日ビル 東京都文京区 2,800 0.6% 2012年9月21日
KDX横浜西口ビル 神奈川県横浜市 2,750 0.6% 2014年12月2日
東京経済圏
KDX五反田ビル 東京都品川区 2,620 0.5% 2009年11月18日
（都心5区を除く）
KDX中野坂上ビル 東京都中野区 2,533 0.5% 2005年8月1日
KDX新横浜ビル 神奈川県横浜市 2,520 0.5% 2006年5月1日
KDX船橋ビル 千葉県船橋市 2,252 0.5% 2006年3月1日
BR五反田 東京都品川区 2,200 0.4% 2017年4月5日
KDX大宮ビル 埼玉県さいたま市 2,020 0.4% 2013年3月26日
KDX御徒町ビル 東京都台東区 2,000 0.4% 2007年3月1日
KDX池袋ウエストビル 東京都豊島区 1,934 0.4% 2014年9月3日
KDX中目黒ビル 東京都目黒区 1,880 0.4% 2012年9月21日
オフィスビル
KDX木場ビル 東京都江東区 1,580 0.3% 2006年6月20日
（中規模）
KDX門前仲町ビル 東京都江東区 1,400 0.3% 2007年1月19日
KDX本厚木ビル 神奈川県厚木市 - - 2007年3月1日
KDX立川駅前ビル 東京都立川市 1,267 0.2% 2011年12月26日
KDX八王子ビル 東京都八王子市 1,155 0.2% 2007年3月1日
KDX名古屋栄ビル（注2） 愛知県名古屋市 7,550 1.7% 2008年4月25日
KDX名古屋駅前ビル 愛知県名古屋市 7,327 1.6% 2011年12月26日
KDX桜通ビル 愛知県名古屋市 5,900 1.3% 2015年1月9日
KDX烏丸ビル 京都府京都市 5,400 1.2% 2007年6月1日
KDX土佐堀ビル 大阪府大阪市 5,000 1.1% 2020年1月31日
KDX博多南ビル 福岡県福岡市 4,900 1.1% 2008年2月1日
KDX新大阪ビル 大阪府大阪市 4,550 1.0% 2015年9月1日
KDX名古屋日銀前ビル 愛知県名古屋市 3,500 0.7% 2016年3月15日
地方経済圏 KDX小林道修町ビル 大阪府大阪市 2,870 0.6% 2010年12月1日
KDX東梅田ビル 大阪府大阪市 2,770 0.6% 2012年3月28日
KDX宇都宮ビル 栃木県宇都宮市 2,350 0.5% 2014年5月30日
KDX北浜ビル 大阪府大阪市 2,220 0.5% 2008年2月1日
KDX南本町ビル 大阪府大阪市 2,200 0.4% 2014年12月2日
KDX仙台ビル 宮城県仙台市 2,100 0.4% 2007年6月1日
KDX札幌ビル 北海道札幌市 2,005 0.4% 2011年3月25日
KDX札幌北口ビル 北海道札幌市 1,800 0.4% 2017年7月20日
KDX広島ビル 広島県広島市 1,300 0.2% 2014年9月1日
オフィスビル（中規模） 87物件 小計 369,324 83.9% -
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取得（予定）価格
用途 地域 物件名称 所在地 比率（注1） 取得（予定）日（注2）
（百万円）（注1）
銀座四丁目タワー 東京都中央区 9,800 2.2% 2013年8月19日
都心5区 アーク森ビル 東京都港区 4,169 0.9% 2016年12月1日
ぺんてるビル（注3） 東京都中央区 3,350 0.7% 2015年3月26日
三菱重工横浜ビル 神奈川県横浜市 14,720 3.3% 2017年12月7日
オフィスビル 東京経済圏
KDX調布ビル 東京都調布市 8,700 1.9% 2019年6月14日
（その他） （都心5区を除く）
KDX豊洲グランスクエア 東京都江東区 8,666 1.9% 2014年5月30日
千里ライフサイエンスセンタービル 大阪府豊中市 13,000 2.9% 2014年10月15日
地方経済圏
ポルタス・センタービル 大阪府堺市 5,570 1.2% 2005年9月21日
オフィスビル（その他） 8物件 小計 67,975 15.4% -
オフィスビル 95物件 合計 437,300 99.3% 全体PML値 2.29％
都心5区 新宿6丁目ビル（底地） 東京都新宿区 2,880 0.6% 2014年4月18日
その他
その他 1物件 小計 2,880 0.6% -
96物件 総計 440,180 100.0% -
投資 都心5区 合同会社KRF43 匿名組合出資持分 東京都新宿区 1,107 - 2014年3月28日
有価証券 投資有価証券 1件 合計 1,107 - -
（注1） 取得（予定）価格は百万円未満を、比率は小数第2位以下を、それぞれ切り捨てて記載しています。
（注2） 追加取得などにより取得日が複数ある物件については、最初の取得日を記載しています。
（注3） 建物及びその敷地と底地を1物件として記載しています。
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