本日付発表の取得及び譲渡等に関する
補足説明資料
「資産の取得（新橋M-SQUARE Bright）及び
譲渡（KDX日本橋本町ビル・KDX日本橋江戸通ビル・KDX新日本橋ビル）に関するお知らせ」
「2020年10月期(第31期)及び2021年4月期(第32期)の運用状況の予想及び
分配金予想の修正に関するお知らせ」
2020年6月26日
本日付発表の資産入替の概要
スポンサーとの協働により、希少性の高い、都心・築浅物件を取得
資産入替の
築年数が相応に経過した3物件の譲渡により、改修費等の将来的な増加リスクを抑制
ポイント
不動産等譲渡益を2期に渡って計上し、コロナ禍の下での分配金引上げを見込む
第31期 取得 第31期 譲渡 第32期 譲渡 効果
新橋M-SQUARE Bright KDX日本橋本町ビル KDX日本橋江戸通ビル KDX新日本橋ビル
中長期想定
1口当たり分配金の成長 +140円/期
（注2）
資産入替
平均築年数の低下 -28.8年
（注3）
ザオウ・プロパティーズ
売主 買主 三井不動産株式会社
特定目的会社
第31期 第32期
取得予定価格 16,300百万円 譲渡予定価格 5,000百万円 1,550百万円 3,200百万円 （20/10期） （21/4期）
不動産等譲渡益の確保 +10億円 +11億円
鑑定評価額 鑑定評価額 （注4）
20,500百万円 4,950百万円 1,510百万円 3,140百万円
（2020年5月1日時点） (2020年4月30日時点)
償却後NOI 償却後NOI
3.3% 3.8% 3.3% 3.2%
利回り（想定）（注1） 利回り（実績）（注1） 第31期 第32期
（20/10期） （21/4期）
取得予定日 2020年6月30日 譲渡予定日 2020年6月30日 2020年11月2日
内部留保の積み増し +7億円 +6億円
建築時期 2018年9月 建築時期 1984年1月 1985年3月 2002年11月
注1：取得予定物件については、本資産運用会社の算定による取得年度の特殊要因を排除した償却後NOI（想定）を年換算し、取得予定価格で除して算出しています。譲渡予定物件については、第29期（19/10期）と第30期（20/4期）の賃貸事業利益
の合計額（償却後NOI（実績））を譲渡予定価格で除して算出しています。
注2：取得予定物件の償却後NOI（想定）から、取得資金に充当するため調達した借入金（97億円）の想定コストを控除し、譲渡予定物件の第30期（20/4期）の賃貸事業利益の合計額を差し引いた金額を第30期（20/4期）末時点における発行済投資口総
数で除して算出しています（10円未満切り捨て）。
注3：2020年6月30日時点における取得予定物件の築年数から、譲渡予定物件の取得価格による加重平均築年数を差し引いた値を記載しています。
注4：不動産等譲渡益の数値は、想定帳簿価額と売却経費等に基づく想定値です。
1
分配金と圧縮積立金の推移
譲渡益の一部を還元し、分配金は従来予想を大幅に上回る見込み
予想修正の
第32期に適用期限を迎える税制特例を活用し、内部留保の最大化も図る
ポイント
分配金と内部留保の増額を両立させながら、不透明な環境に備え万全を期す
1口当たり分配金の推移（注1） 圧縮積立金残高の推移（注3） +622百万円
（円） （百万円）
4,116
15,180
15,080
+580円 +1,030円 3,493
（+4.0%） （+7.3%）
+718百万円
14,500
14,412
2,775 2,775 2,775 2,775
14,150
13,639
第29期 第30期 第31期 第31期 第32期 第32期 第29期 第30期 第31期 第31期 第32期 第32期
第29期
（19/10期） 第30期
（20/4期） 第31期
（20/10期） （20/10期）
第32期
（21/4期） （21/4期） 第29期
（19/10期） 第30期
（20/4期） 第31期
（20/10期） （20/10期） 第32期
（21/4期） （21/4期）
（19/10期）
実績 （20/4期）
実績 （20/10期）
当初予想 今回予想 （21/4期）
当初予想 今回予想 （19/10期）
実績 （20/4期）
実績 （20/10期）
当初予想 今回予想 （21/4期）
当初予想 今回予想
実績 実績 前回予想 今回予想 前回予想 今回予想 実績 実績 前回予想 今回予想 前回予想 今回予想
LTV（有利子 1口当たり
42.1% 42.9% 43.9% 43.9% 6,476円 6,476円 8,152円 9,605円
負債比率） 圧縮積立金
（注2）
資産入替の不足額を 借入金 譲渡後、借入金の
新規借入れで補う予定 +97億円 一部返済も検討
注1：1口当たりの金額については、各期末時点における発行済投資口数を用いて算出しています（以下、同様です）。
注2：第31期（20/10期）及び第32期（21/4期）のLTVは本日付発表の資産入替等の実施を前提に期末有利子負債残高（想定）を総資産（想定）で除して算出した値です（小数点第2位を四捨五入）。
注3：圧縮積立金の予想残高は、第30期（20/4期）末の貸借対照表の期末残高に、各期毎に想定する圧縮積立金繰入額をそれぞれ加算した想定値です。 2
第31期（20/10期）以降取得・譲渡予定物件
取得物件 譲渡物件
物件名 新橋M-SQUARE Bright 物件名 KDX日本橋本町ビル KDX日本橋江戸通ビル KDX新日本橋ビル
所在 東京都港区 所在 東京都中央区 東京都中央区 東京都中央区
延床面積 7,327.63m2 延床面積 5,110.45m2 1,722.17㎡ 3,712.25㎡
建築時期 2018年9月 建築時期 1984年1月 1985年3月 2002年11月
稼働率 100% 帳簿価額（注4） 3,905百万円 1,381百万円 1,970百万円
（2020年5月31日現在）
テナント数 6 譲渡予定価格 5,000百万円 1,550百万円 3,200百万円
（2020年5月31日現在）
譲渡予定価格と帳簿価額の差
取得予定価格 16,300百万円 28.0% 12.2% 62.4%
（譲渡予定価格－帳簿価額）／帳簿価額
鑑定評価額 20,500百万円 鑑定評価額 4,950百万円 1,510百万円 3,140百万円
（2020年5月1日時点） （2020年4月30日時点）
ザオウ・プロパティーズ
売主 買主 三井不動産株式会社 三井不動産株式会社 三井不動産株式会社
特定目的会社
取得ルート 第三者からの取得 取得日 2010年11月12日 2016年8月2日 2011年7月22日
取得予定日 2020年6月30日 譲渡予定日 2020年6月30日 2020年6月30日 2020年11月2日
NOI利回り（想定）（注1） 3.6% NOI利回り（実績）（注5） 5.4% 4.4% 5.8%
償却後NOI利回り（想定）（注2） 3.3% 償却後NOI利回り（実績）（注6） 4.8% 3.8% 4.4%
鑑定NOI利回り（注3） 3.7% 譲渡価格NOI利回り（注7） 4.3% 3.9% 4.2%
注1：本資産運用会社の算定による取得年度の特殊要因を排除したNOI（想定）を年換算し、取得予定価格で除して算出しています（小数点第2位を四捨五入。以下、各利回りも同様です）。
注2： NOI（想定）から減価償却費（想定）を控除した償却後NOI（想定）を年換算し、取得予定価格で除して算出しています。
注3：2020年5月1日現在の鑑定評価書における直接還元法上の運営純収益を取得予定価格で除しています。
注4：譲渡予定日の想定帳簿価額を記載しています（百万円未満を切り捨て）。
注5：第29期（19/10期）と第30期（20/4期）のNOI（実績）の合計額を物件取得時の取得価格で除しています。
注6：第29期（19/10期）と第30期（20/4期）の賃貸事業利益（実績）の合計額（償却後NOI（実績））を物件取得時の取得価格で除しています。
注7：第29期（19/10期）と第30期（20/4期）のNOI（実績）の合計額を譲渡予定価格で除しています。
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