8968 Ｒ－福岡 2020-04-13 15:00:00
資産の取得（契約締結）に関するお知らせ [pdf]
2020 年 4 月 13 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
福岡市博多区住吉 1 丁目 2 番 25 号
福岡リート投資法人
代表者名 執行役員 松雪 恵津男
（コード番号：8968）
資産運用会社名
福岡市博多区住吉 1 丁目 2 番 25 号
株式会社福岡リアルティ
代表者名 代表取締役社長 松雪 恵津男
問い合わせ先 財務部長 田村 圭志
TEL．092-272-3900
資産の取得（契約締結）に関するお知らせ
福岡リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する株式会社福岡リアルテ
ィ（以下「資産運用会社」といいます。）は、本日、本投資法人の資産の取得を行うことについて下記のと
おり決定しましたのでお知らせいたします。
記
１. 資産の取得
物件名 用途 所在 取得予定価格 取得予定日
東比恵 オフィス
福岡市博多区東比恵 4 丁目 3,290 百万円 2020 年 5 月 29 日
ビジネスセンターⅢ ビル
２. 取得の理由
本投資法人は、福岡・九州地域を対象に、デザイン性・エンターテイメント性に優れた商業施設及び
A クラスオフィスビルを中心に投資します。また、商業・オフィスビル以外の物件についても、地元密
着の強みを活かして、物件毎に最適な運営形態を構築すること等により、中長期的に安定的な収益を
確保できる物件については、ポートフォリオの一部として取得し、地域内リスク分散にも配慮してい
く方針です。
今回取得する東比恵ビジネスセンターⅢ（以下「本物件」といいます。）は、福岡市営地下鉄空港線
「博多」駅と「福岡空港」駅の中間駅である「東比恵」駅出入口へ至近でアクセス性に優れ、2020 年 3
月竣工の希少性の高い新築のオフィスビルです。
本物件の取得により、本投資法人のポートフォリオが更に充実し、将来にわたり安定した収益を確保
し得るものと考えます。
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３. 取得資産の内容
(1) 取得の概要
① 取得予定資産（注 1） 信託受益権（受託者：三菱 UFJ 信託銀行株式会社（予定） ）
② 物件名称 東比恵ビジネスセンターⅢ
③ 取得予定価格（注 2） 3,290 百万円
④ 鑑定評価額 3,290 百万円（価格時点：2020 年 4 月 1 日）
⑤ 取得 CAP（注 3） 4.4％
⑥ 取得予定日 2020 年 5 月 29 日
⑦ 売主 福岡地所株式会社
⑧ 取得資金 借入金（注 4）及び自己資金
⑨ 決済方法 引渡し時一括
⑩ その他 本物件の取得は、 フォワード・コミットメント等に該当しま
す。詳細につきましては、後記 3.(11)をご参照ください。
（注 1） 本日現在は現物不動産ですが、取得予定日までに売主は本物件を信託受託者に
信託し、本投資法人はかかる信託の受益権を取得する予定です。
（注 2） 取得予定価格は、取得諸経費、固定資産税及び都市計画税等精算金相当額、建
物にかかる消費税等を含んでいません。
（注 3） 「取得 CAP」 鑑定評価書における直接還元法 NCF÷取得予定価格×100
は、 （％）
で算出しています。
（注 4） 借入金の詳細につきましては、本日付公表の「資金の借入に関するお知らせ」
をご参照ください。
(2) 本物件の取得決定に際して、評価した点
① 立地条件
本物件は、福岡市営地下鉄空港線「博多」駅と「福岡空港」駅の中間駅である「東比恵」駅
出入口へ至近で、地下鉄利用で「博多」駅まで約 2 分、 「福岡空港」駅まで約 3 分と高い利便
性を有しています。また、周辺には福岡都市高速「博多駅東」ランプがあり車でのアクセス
も良好です。
本物件の位置する東比恵エリアは、国道 3 号線、福岡市営地下鉄等の恵まれた交通インフ
ラや博多駅、福岡空港への近接性を背景に、2009 年 2 月の東比恵ビジネスセンターの竣工以
降、本物件のみならず、複数のオフィスビルの開発が行われ、成約賃料も上昇基調にあり、
オフィスエリアとしての競争力が高まっています。
② 建物施設等
本物件は、基準階貸室面積約 496 ㎡（約 150 坪）
、天井高 2,800mm、設備面では OA フロア
（100mm）、個別空調（専有部）、エレベータ 2 基、立体駐車場 40 台、平面駐車場 3 台、駐輪
場 20 台を備えています。
貸室形状はほぼ長方形の間取りとなっており、貸室内には柱がないことからフレキシブル
な区画分割に対応出来るため、各種ニーズに応じたテナントリーシングが可能です。
また、 「博多駅東」エリア内では築 10 年以内のオフィスビルが 2 棟のみであり、 多くが 2000
年以前に竣工していることから、2020 年 3 月竣工の本物件は高い競争力を有しています。
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(3) 取得予定資産の内容
物 件 名 称 東比恵ビジネスセンターⅢ
特 定 資 産 の 種 類 信託受益権
取 得 予 定 価 格 3,290 百万円
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社（予定）
信託期間（予定） 2020 年 5 月 29 日から 2040 年 5 月 31 日まで
所 在 地 （ 地 番 ） 福岡市博多区東比恵四丁目 45 号
面 積 900.51 ㎡
用 途 地 域 商業地域
土 地 容 積 率 400％
建 ぺ い 率 80％
所 有 形 態 所有権
構 造 ／ 階 数 主たる建物：鉄骨造陸屋根 7 階建
附属建物：鉄骨造合金メッキ鋼板ぶき平屋建
建 物 建 築 時 期 2020 年 3 月 23 日
主たる建物：3,711.51 ㎡
延 床 面 積
附属建物：44.30 ㎡
用 途 主たる建物：事務所
附属建物：車庫
所 有 形 態 所有権
施 工 会 社 有澤建設株式会社
設 計 会 社 有澤建設株式会社一級建築士事務所
構造計算を行った
一級建築士事務所 株式会社 Y’s 構造
建 築 設 計 事 務 所
建築確認を行った機関 ビューローベリタスジャパン株式会社
鑑 定 評 価 額 3,290 百万円（価格時点：2020 年 4 月 1 日）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所
担 保 設 定 の 有 無 なし
P M 会 社 福岡地所株式会社（予定）
地 震 P M L 2.3％（評価機関：東京海上日動リスクコンサルティング株式会社）
・本物件の建物には、一部軽微な未完了工事が確認されていますが、売
主との間で、売主又は施行会社の責任と負担において、決済/引渡しま
でに完了する見込みです。なお、本件未完了工事の内容は、建物管理運
特 記 事 項
用上、影響ありません。
・本物件の取得は、フォワード・コミットメント等に該当します。詳細
につきましては、後記 3.(11)をご参照ください。
テ ナ ン ト 総 数 4
総 賃 貸 収 入
156 百万円（注 1）
（ 年 間 賃 料 ）
賃 貸 借 の 状 況 敷 金 ・ 保 証 金 148 百万円（注 2）
総賃貸可能面積 2,981.14 ㎡（注 3）
総 賃 貸 面 積 2,631.42 ㎡（注 3）
稼 働 率 88.3%（注 4）（2020 年 4 月 1 日時点）
※ 面積、延床面積、用途、構造等はいずれも登記簿上(登記申請書上)の表示により記載してい
ます。
※ 地震 PML の数値は、当該評価機関の地震リスク評価報告書に基づくものです。当該数値は当
該評価機関の意見を示したものにとどまり、 その内容の正確性を保証するものではありませ
ん。
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（注1） 2020 年 4 月 1 日時点で締結しているテナントとの賃貸借契約に表示されている月額賃
料の合計値を 12 倍することにより算出しています。なお、百万円未満を四捨五入して
記載しています。また、駐車場等は含まれていません。
（注2） 2020 年 4 月 1 日時点で締結しているテナントとの賃貸借契約に表示されている金額の
合計を記載しています。なお、百万円未満を四捨五入して記載しています。また、駐車
場等は含まれていません。
（注3） 総賃貸可能面積はテナントに対して賃貸可能な面積、総賃貸面積は 2020 年 4 月 1 日時
点で締結しているテナントとの賃貸借契約に表示されている契約面積の合計を記載し
ています。なお、駐車場等は含まれていません。
（注4） 総賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合であり、小数第 2 位を四捨五入して記載し
ています。なお、駐車場等は含まれていません。
(4) 建物状況評価報告書の概要
緊急・短期修繕 長期修繕更新費用
調査会社 調査書日付
更新費用（注 1） （注 2）
東京海上日動リスク
2020 年 3 月 18 日 － 2 百万円
コンサルティング株式会社
（注 1）
「緊急・短期修繕更新費用」は、緊急及び概ね 1 年以内に必要とされる修繕更新費用と
して本報告書に記載された金額をいいます。
（注 2）
「長期修繕更新費用」は、本報告書に記載された 12 年間に発生が予測される修繕更新費用
の 1 年あたりの平均金額をいいます。なお、百万円未満を四捨五入して記載しています。
(5) 取得先の概要
名 称 福岡地所株式会社
所 在 地 福岡市博多区住吉一丁目 2 番 25 号
① 不動産の開発、賃貸
事 業 内 容 ② 商業施設の管理運営及びコンサルティング業務
③ 保険代理業
代表者の役職・氏名 代表取締役社長 榎本 一郎
資 本 金 100 百万円（2020 年 4 月 13 日現在）
設 立 年 月 日 1961 年 7 月 19 日
総 資 産 167,104 百万円（2019 年 5 月 31 日現在）
純 資 産 61,753 百万円（2019 年 5 月 31 日現在）
本投資法人又は資産運用会社との関係
資産運用会社の株主（出資割合 50%）に該当します。
資 本 関 係 また、本投資法人の投資口を 72,386 口保有しています。
（2020 年
2 月 29 日時点）
資産運用会社において、当該会社より 2 名の非常勤の取締役の派
人 的 関 係
遣があります。
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、プロパティマ
ネジメント業務取引、不動産売買の媒介取引、本投資法人が保有
取 引 関 係 する不動産の賃貸借等の取引があります。また、本投資法人・資
産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会
社の間には、特筆すべき取引関係はありません。
本投資法人の関連当事者に該当します。
関連当事者への
また、当該会社は、資産運用会社の金融商品取引法上の親法人等
該 当 状 況
に該当します。
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(6) 物件取得者等の状況
物件の名称 東比恵ビジネスセンターⅢ
物件所有者等の状況 前所有者 前々所有者
所有者名 福岡地所株式会社 特別な利害関係にあるもの
以外
特別な利害関係者に 資産運用会社の株主
－
ある者との関係 （出資割合 50%）
取引経緯・理由等 開発目的 －
取得価格 前所有者が 1 年を超えて所有し
－
ているため、記載を省略
取得時期 2017 年 9 月（土地）
－
2020 年 3 月（建物新築）
(7) 媒介の概要
該当無し。
(8) 決済方法等
本物件の取得予定日（2020 年 5 月 29 日）に、本投資法人が借入金及び自己資金により一括して
支払うことにより決済する予定です。
(9) 利害関係人との取引
① 本物件の売主である福岡地所株式会社は、資産運用会社の利害関係者に該当することから、
資産運用会社の規程等に基づき、本物件の取得価額その他の条件等について資産運用会社の
投資運用委員会、コンプライアンス評価委員会及び取締役会における審議・承認を得ていま
す。
② 本物件の PM 業務の委託を目的として、福岡地所株式会社との間で「管理運用業務委託契約書」
を締結する予定です。同契約の締結については、上記①と同様の審議・承認を得ています。
(10) 取得の日程
2020 年 4 月 13 日 取得決定日
2020 年 4 月 13 日 契約締結日
2020 年 5 月 29 日 代金支払日（予定）
2020 年 5 月 29 日 物件引渡日（予定）
(11) フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響
本物件の受益権譲渡契約（以下「本譲渡契約」といいます。 ）は、金融庁の定める「金融商品取
引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等
（先日付での売買契約であって、 契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこと
としているものその他これに類する契約をいいます。 ）に該当します。
本投資法人の責に帰すべからざる事由により、契約の目的達成が不可能となった場合には違約
金を支払うことなく本譲渡契約を解除できるものとされています。 なお、本譲渡契約において本投
資法人は手付金を支払いません。
４. 今後の見通し
2020 年 4 月 13 日付「2020 年 2 月期 決算短信（ＲＥＩＴ） 」にてお知らせしました 2020 年 8 月期
（2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日）及び 2021 年 2 月期（2020 年 9 月 1 日～2021 年 2 月 28 日）の
運用状況の予想にてご確認ください。
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５. 鑑定評価書の概要
物件名称 東比恵ビジネスセンターⅢ
鑑定評価額 3,290,000千円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2020年4月1日
項目 内容 概要等
収益価格 3,290,000千円
直接還元法による価格 3,330,000千円
運営収益 191,406千円
可能総収益 197,534千円 市場賃料に基づく
空室損失等 6,127千円
運営費用 47,776千円
維持管理費・PMフィー（注） 14,626千円 類似事例,提案書等に基づく
水道光熱費 14,667千円 類似事例等に基づく
修繕費 1,000千円 ER,類似事例に基づく
テナント募集費用等 1,442千円 年10.0%のテナント入替を想定
公租公課 14,582千円 類似事例,固定資産税課税明細書等に基づく
損害保険料 500千円 見積書に基づく
その他費用 957千円 類似事例等に基づく
運営純収益 143,630千円
一時金の運用益 1,695千円
資本的支出 2,000千円
純収益 143,325千円
対象不動産の立地条件等や将来の不確実性、
還元利回り 4.3%
類似事例等を勘案して査定
DCF法による価格 3,270,000千円
割引率 4.1%
最終還元利回り 4.5%
積算価格 3,110,000千円
土地比率 56.7%
建物比率 43.3%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意
記載なし
した事項
（注）本物件の維持管理費及びPMフィーの金額水準を個別に開示することにより、建物管理業務及びPM業務の委託予定先の
他の取引に影響を与え、ひいては本投資法人の効率的な業務委託に支障をきたし、投資主の利益を害する恐れがある
ため、維持管理費とPMフィーを合算して記載しています。
以上
＊本投資法人ウェブサイトの URL https://www.fukuoka-reit.jp
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【添付資料】
【資料１】本物件の外観等
【資料２】本物件の所在地
【資料３】本投資法人のポートフォリオマップ
【資料４】本投資法人のポートフォリオ一覧
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【資料１】本物件の外観等
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【資料２】本物件の所在地
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【資料３】本投資法人のポートフォリオマップ
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【資料４】本投資法人のポートフォリオ一覧
取得（予定） 投資
用
物件名称 取得（予定）時期 価格（百万円） 比率
途
(注 1) (注 2)
キャナルシティ博多 2004 年 11 月 9 日 32,000 15.9%
キャナルシティ博多・B 2011 年 3 月 2 日 28,700 14.3%
パークプレイス大分 2004 年 11 月 9 日(注 3) 18,620 9.3%
サンリブシティ小倉 2005 年 7 月 1 日 6,633 3.3%
商 木の葉モール橋本 2018 年 3 月 1 日 10,000 5.0%
業
施 スクエアモール鹿児島宇宿 2006 年 9 月 28 日 5,300 2.6%
設 熊本インターコミュニティ SC 2006 年 11 月 30 日 2,400 1.2%
花畑 SC 2007 年 9 月 3 日 1,130 0.6%
久留米東櫛原 SC 2008 年 2 月 1 日 2,500 1.2%
ケーズデンキ鹿児島本店 2008 年 3 月 27 日 3,550 1.8%
マリノアシティ福岡（マリナサイド棟） 2015 年 5 月 1 日 5,250 2.6%
キャナルシティ・ビジネスセンタービル 2004 年 11 月 9 日 14,600 7.3%
呉服町ビジネスセンター 2004 年 11 月 9 日 11,200 5.6%
サニックス博多ビル 2005 年 9 月 30 日 4,400 2.2%
オ
フ 大博通りビジネスセンター 2006 年 3 月 16 日 7,000 3.5%
ィ
ス 東比恵ビジネスセンター 2009 年 3 月 13 日 5,900 2.9%
ビ 天神西通りセンタービル 2013 年 2 月 1 日 2,600 1.3%
ル
天神ノースフロントビル 2013 年 3 月 28 日 2,800 1.4%
東比恵ビジネスセンターⅡ 2018 年 3 月 1 日 4,230 2.1%
東比恵ビジネスセンターⅢ 2020 年 5 月 29 日 3,290 1.6%
アメックス赤坂門タワー 2006 年 9 月 1 日 2,060 1.0%
シティハウスけやき通り 2007 年 12 月 20 日 1,111 0.6%
Aqualia 千早 2012 年 3 月 1 日 1,280 0.6%
ディー・ウイングタワー 2013 年 3 月 1 日 2,800 1.4%
そ グランフォーレ薬院南 2014 年 11 月 4 日 1,100 0.5%
の ホテルフォルツァ大分 2013 年 3 月 1 日 1,530 0.8%
他
ティサージホテル那覇 2018 年 12 月 7 日 2,835 1.4%
鳥栖ロジスティクスセンター 2014 年 3 月 28 日 1,250 0.6%
ロジシティみなと香椎 2015 年 3 月 27 日 8,150 4.1%
ロジシティ久山 2017 年 6 月 1 日 5,050 2.5%
ロジシティ若宮 2020 年 6 月 30 日 1,700 0.8%
全物件合計 － 200,969 100.0%
（注1） 取得（予定）価格は、本投資法人と売主との間の売買契約書等に記載された売買価格をいい、取得
諸経費及び消費税等を含みません。
（注2） 投資比率は小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注3） パークプレイス大分は、2004 年 11 月 9 日に当初取得後、2015 年 5 月 28 日に一部土地追加取得、
2016 年 9 月 1 日に一部土地及び建物追加取得、2018 年 7 月 6 日に一部土地追加取得をしています。
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