8968 Ｒ－福岡 2019-10-29 17:30:00
資産の取得（契約締結）に関するお知らせ [pdf]
2019 年 10 月 29 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
福岡市博多区住吉 1 丁目 2 番 25 号
福岡リート投資法人
代表者名 執行役員 松雪 恵津男
（コード番号：8968）
資産運用会社名
福岡市博多区住吉 1 丁目 2 番 25 号
株式会社福岡リアルティ
代表者名 代表取締役社長 松雪 恵津男
問い合わせ先 財務部長 田村 圭志
TEL．092-272-3900
資産の取得（契約締結）に関するお知らせ
福岡リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する株式会社福岡リアルテ
ィ（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、本投資法人の資産の取得について下記のとおり決定
しましたのでお知らせします。
記
１. 資産の取得
物件名（注） 用途 所在 取得予定価格 取得予定日
ロジシティ若宮 物流施設 福岡県宮若市下有木 1,700 百万円 2020 年 6 月 30 日
（注）
「ロジシティ若宮」の現在の名称は異なりますが、本投資法人が取得後、
「ロジシティ若宮」に物
件名を変更する予定です。そのため、本プレスリリースでは変更後の名称で記載しています。
２. 取得の理由
本投資法人は、福岡・九州地域を対象に、デザイン性・エンターテイメント性に優れた商業施設及び
A クラスオフィスビルを中心に投資をしています。また、商業・オフィスビル以外の物件についても、
地元密着の強みを活かして、物件毎に最適な運営形態を構築しています。中長期的に安定的な収益を
確保できる物件については、ポートフォリオの一部として取得し、地域内リスク分散にも配慮してい
く方針です。
今回取得するロジシティ若宮（以下「本物件」といいます。 ）は、福岡市北部の宮若市に立地し、福
岡市と北九州市の両政令指定都市のほぼ中間に位置しており、九州自動車道「若宮」IC を利用し両都
市に約 40 分でアクセス可能な利便性の高いエリアにあります。そのため、本物件取得により、本投資
法人のポートフォリオがさらに充実し、地域内リスク分散が進み、将来にわたり安定した収益を確保
し得るものと期待しています。
2020 年 6 月 30 日に予定している本物件取得の後、約 4 ヵ月間の改修工事を実施し、2020 年 11 月頃
（予定）からテナントが入居する予定であり、改修工事期間中には賃料収入は発生しません。なお、本
投資法人が、入居予定のテナント仕様に改修工事を行うことで、入居予定のテナントとの長期安定的
な賃貸借契約が実現可能と考えています。
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３. 取得の内容
(1) 取得の概要
① 取得予定資産 不動産
② 物件名称 ロジシティ若宮
③ 取得予定価格（注 1） 1,700 百万円
④ 鑑定評価額 2,350 百万円（価格時点：2019 年 10 月 1 日）
⑤ 取得 CAP（注 2） 6.4％
⑥ 取得予定日 2020 年 6 月 30 日
⑦ 取得先 非開示（注 3）
⑧ 取得資金 未定（注 4）
⑨ 決済方法 引渡し時一括
⑩ その他 本物件の取得は、フォワード・コミットメント等に該当し
ます。 詳細につきましては、 後記 3.(11)をご参照ください。
（注1）取得予定価格は、取得経費、固定資産税及び都市計画税等精算金相当額、建物にかか
る消費税、実施予定改修工事概算額等を含んでいません。
（注2）取得 CAP は、鑑定評価書における直接還元法 NCF÷（取得予定価格＋実施予定改修工
事概算額）×100（％）で算出しています。
（注3）取得先の名称については取得先から承諾が得られていないため非開示としています。
（注4）取得資金については現時点では未定ですが、決定した時点でお知らせいたします。
(2) 本物件の取得決定に際しては、以下の点を評価いたしました。
① 立地条件
本物件が属する福岡県宮若市は、古くは炭鉱が盛んな地域でしたが、炭鉱閉鎖後は市の産
業誘致もあり、九州自動車道「若宮」IC 周辺を中心に工業団地が形成され、現在では福岡県
下でも有数の工業都市となっています。その中でも本物件が立地する宮田団地は、1992 年に
トヨタ自動車九州が操業を開始して以降、関連企業の進出が相次ぎ、周辺には多くの物流事
業者の倉庫集積が進んでいるエリアです。
また、福岡市・北九州市中心市街地へ 25km 圏（車で約 40 分）と消費地近接性を有し、福
岡市内や近郊都市への地域配送に適した立地にあります。九州自動車道「若宮」IC は本物件
から約 800m に位置し、交通アクセスは非常に良好で広域配送拠点としても機能します。周辺
にはトヨタ関連企業が多いことから共同配送等にあたっても利便性が高くなっています。
周辺環境については、工場や物流施設一帯に集積する産業エリアとなっているため、操業
上の近隣対策の懸念は少なく、24 時間操業・多頻度配送等が可能な良好な物流環境にありま
す。
② 建物施設
本物件は、敷地面積約 10,000 坪の土地に建つ平屋建の建物で、事務所部分は 2 階建となっ
ています。2005 年に延床面積約 4,300 坪にて竣工しましたが、その後 2012 年に増築され、
現在では延床面積約 5,400 坪を有しています。倉庫フロアの有効天井高は増築前の既存倉庫
部分で 8.95m、増築部分で 8.0m あり、床荷重はいずれも 1.5ｔ/㎡となります。
配送機能としては、北側を除く 3 面バースを有し、乗用車駐車場 132 台等を確保した配送
施設です。
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(3) 取得予定資産の内容
物 件 名 称 ロジシティ若宮
特 定 資 産 の 種 類 不動産
取 得 予 定 価 格 1,700 百万円
住 居 表 示 福岡県宮若市下有木 1406
所 在 地
地 番 福岡県宮若市下有木字口ヶ坪 1656 番 4 他 3 筆
面 積 34,827.68 ㎡
容 積 率 200％
土 地
建 ぺ い 率 60％（南東端の一部土地は 70％）
所 有 形 態 所有権
構 造 ／ 階 数 鉄骨造陸屋根・合金メッキ鋼板葺 2 階建
2005 年 2 月 15 日（新築時）
建 築 時 期
2012 年 9 月 26 日（増築時）
建 物
延 床 面 積 主たる建物：17,799.76 ㎡（注 1）
用 途 主たる建物：倉庫・事務所
所 有 形 態 所有権
施 工 会 社 大和ハウス工業株式会社福岡支店（新築時及び増築時）
大和ハウス工業株式会社東京鋼管構造 建築一級建築士事務所
・ （新築時）
設 計 会 社
大和ハウス工業株式会社福岡支店建築一級建築士事務所（増築時）
構造計算を行った 大和ハウス工業株式会社東京鋼管構造 建築一級建築士事務所
・ （新築時）
建 築 設 計 事 務 所 大和ハウス工業株式会社九州構造設計一級建築士事務所（増築時）
日本ＥＲＩ株式会社（新築時）
建築確認を行った機関
ビューローベリタスジャパン株式会社（増築時）
鑑 定 評 価 額 2,350 百万円（価格時点：2019 年 10 月 1 日）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所
担 保 設 定 の 有 無 なし
P M 会 社 未定
地 震 P M L 1.8％（評価機関：東京海上日動リスクコンサルティング株式会社）
本物件の取得は、フォワード・コミットメント等に該当します。詳細に
特 記 事 項
つきましては、後記 3.(11)をご参照ください。
テ ナ ン ト 総 数 1
テ ナ ン ト 名 司企業株式会社
予約契約締結日 2019 年 10 月 28 日
契 約 形 態 定期建物賃貸借
契 約 期 間 10 年 0 ヵ月（2020 年 11 月～2030 年 10 月）
賃 貸 借 の 状 況
中途解約・賃料改定 原則不可
（ 予 定 ）
契 約 賃 料 非開示（注 2）
敷 金 ・ 保 証 金 非開示（注 2）
賃 貸 可 能 面 積 17,577.91 ㎡（注 3）
総 賃 貸 面 積 17,577.91 ㎡（注 3）
稼 働 率 100.0%（注 4）（2020 年 11 月予定）
※ 面積、延床面積、用途、構造等はいずれも登記簿上の表示により記載しています。
※ 地震 PML の数値は、当該評価機関の地震リスク評価報告書に基づくものです。 当該数値は報
告者の意見を示したものにとどまり、その内容の正確性を保証するものではありません。
（注 1）実施を予定している改修工事により、変更となる可能性があります。
（注 2）テナントより開示について同意を得られていないため非開示としています。
（注 3）賃貸可能面積はテナントに対して賃貸可能な面積、総賃貸面積は 2019 年 10 月 29 日時
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点で締結しているテナントとの賃貸借予約契約に表示されている契約面積の合計を記
載しています。なお、駐車場は含まれておりません。
（注 4）賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合です。なお、駐車場は含まれておりません。
(4) 本物件取得後の改修工事及びスケジュールの内容
本物件の取得後、一定規模の改修工事を行うこと及びテナント入居までに一定の期間が発生す
ることから、以下のとおりその概要を記載しています。なお、本投資法人が改修工事の発注者と
なる予定です。
① 改修工事の概要（予定）
目的 予定期間 工事予定金額
自 2020 年 7 月
原状回復工事 100 百万円
至 2020 年 8 月
自 2020 年 8 月
リニューアル工事 300 百万円
至 2020 年 10 月
② 入居予定テナントとの賃貸借開始までのスケジュール概要（予定）
(5) 建物状況評価報告書の概要
緊急・短期修繕 長期修繕更新費用
調査会社 調査日付
更新費用（注 1） （注 2）
東京海上日動リスク
2019 年 9 月 11 日 - 13 百万円
コンサルティング株式会社
（注 1）「緊急・短期修繕更新費用」は、緊急及び概ね 1 年以内に必要とされる修繕更新費用とし
て本報告書に記載された金額をいいます。
（注 2）
「長期修繕更新費用」は、本報告書に記載された 12 年の間に発生が予測される修繕更新費
用の 1 年毎の平均金額をいいます。なお、百万円未満を四捨五入して記載しています。
(6) 取得先の概要
取得先の概要につきましては、取得先より開示についての承諾が得られていないため、非開示
としています。なお、取得先は国内の一般事業会社ですが、当該会社と本投資法人・本資産運用会
社並びに本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社との間には、特筆すべき資本関係、
人的関係及び取引関係はありません。また、当該会社並びに当該会社の関係者及び関係会社は、
本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
(7) 物件取得者等の状況
本物件は、本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にあるものからの取得ではありませ
ん。
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(8) 媒介の概要
本物件の取得にかかる媒介者は、本投資法人・本資産運用会社と特別な利害関係にありません。
(9) 決済方法等
取得資金については現時点では未定ですが、本物件の取得予定日（2020 年 6 月 30 日）に、本投
資法人が一括して支払うことにより決済する予定です。
(10) 取得の日程
2019 年 10 月 29 日 取得決定日
2019 年 11 月 6 日 契約締結日（予定）
2020 年 6 月 30 日 代金支払日（予定）
2020 年 6 月 30 日 物件引渡日（予定）
(11) フォワード・コミットメント等を履行できない場合における本投資法人の財務への影響
本物件の売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定さ
れる投資法人によるフォワード・コミットメント等（先日付での売買契約であって、契約締結から
1 月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいい
ます。 ）に該当します。
本物件の売買契約では、売主又は買主は売買契約上の義務違反により本売買契約が解除された
場合、 違約した当事者は相手側当事者に対し、違約金として売買代金より消費税及び地方消費税相
当額を除いた金額の 20％相当額を支払う定めとなっておりますが、その場合であっても本投資法
人のポートフォリオ全体に過大な影響を与えるものではなく、本投資法人の財務及び分配金等に
直接的に重大な悪影響を与える可能性は低いと考えています。
４. 今後の見通し
2019 年 10 月 16 日付「2019 年 8 月期 決算短信 （ＲＥＩＴ） にてお知らせした 2020 年 2 月期
」 （2019
年 9 月 1 日～2020 年 2 月 29 日）及び 2020 年 8 月期（2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日）の運用状
況の予想については、影響が軽微であるため、修正を行いません。
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５. 鑑定評価書の概要
物件名称 ロジシティ若宮
鑑定評価額 2,350,000千円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2019年10月1日
項目 内容 概要等
収益価格 2,350,000千円
直接還元法による価格 2,350,000千円
運営収益
可能総収益
空室損失等
運営費用
維持管理費
水道光熱費
非開示（注）
修繕費
PMフィー
テナント募集費用等
公租公課
損害保険料
その他費用
運営純収益 140,920千円
一時金の運用益
非開示（注）
資本的支出
純収益 133,668千円
還元利回り 5.7%
DCF法による価格 2,350,000千円
対象不動産の地域性及び個別性リスク等を考
割引率 5.5%
慮し査定。
還元利回りに将来予測不確実性等を加味して
最終還元利回り 5.9%
査定。
積算価格 2,380,000千円
土地比率 46.3%
建物比率 53.7%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって 価格時点において、予定している改修工事が完成し、定期建物賃貸借予約
留意した事項 契約書に基づく賃貸借契約が開始していることを前提とする。
（注） テナントから開示について承諾が得られていない情報又は当該情報を算出可能な情報であり、これらを
開示した場合、テナントとの信頼関係が損なわれる等により賃貸借契約の長期的な維持が困難になる等の
不利益が生じ、最終的に投資主の利益が損なわれる可能性があるため、非開示としています。
以上
＊本資料の配布先
兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会、福岡経済記者クラブ、福岡証券金融記者クラブ
＊本投資法人ウェブサイトの URL https://www.fukuoka-reit.jp
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【添付資料】
【資料１】本物件の外観等
【資料２】本物件の所在地
【資料３】本投資法人のポートフォリオマップ
【資料４】本投資法人のポートフォリオ一覧
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【資料１】本物件の外観等
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【資料２】本物件の所在地
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【資料３】本投資法人のポートフォリオマップ
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【資料４】本投資法人のポートフォリオ一覧
取得（予定） 投資
用
物件名称 取得（予定）時期 価格（百万円） 比率
途
(注 1) (注 2)
キャナルシティ博多 2004 年 11 月 9 日 32,000 16.2%
キャナルシティ博多・B 2011 年 3 月 2 日 28,700 14.5%
パークプレイス大分 2004 年 11 月 9 日(注 3) 18,620 9.4%
サンリブシティ小倉 2005 年 7 月 1 日 6,633 3.4%
商
業 木の葉モール橋本 2018 年 3 月 1 日 10,000 5.1%
施 スクエアモール鹿児島宇宿 2006 年 9 月 28 日 5,300 2.7%
設
熊本インターコミュニティ SC 2006 年 11 月 30 日 2,400 1.2%
花畑 SC 2007 年 9 月 3 日 1,130 0.6%
久留米東櫛原 SC 2008 年 2 月 1 日 2,500 1.3%
ケーズデンキ鹿児島本店 2008 年 3 月 27 日 3,550 1.8%
マリノアシティ福岡（マリナサイド棟） 2015 年 5 月 1 日 5,250 2.7%
キャナルシティ・ビジネスセンタービル 2004 年 11 月 9 日 14,600 7.4%
オ 呉服町ビジネスセンター 2004 年 11 月 9 日 11,200 5.7%
フ サニックス博多ビル 2005 年 9 月 30 日 4,400 2.2%
ィ
ス 大博通りビジネスセンター 2006 年 3 月 16 日 7,000 3.5%
ビ 東比恵ビジネスセンター 2009 年 3 月 13 日 5,900 3.0%
ル
天神西通りセンタービル 2013 年 2 月 1 日 2,600 1.3%
天神ノースフロントビル 2013 年 3 月 28 日 2,800 1.4%
東比恵ビジネスセンターⅡ 2018 年 3 月 1 日 4,230 2.1%
アメックス赤坂門タワー 2006 年 9 月 1 日 2,060 1.0%
シティハウスけやき通り 2007 年 12 月 20 日 1,111 0.6%
Aqualia 千早 2012 年 3 月 1 日 1,280 0.6%
ディー・ウイングタワー 2013 年 3 月 1 日 2,800 1.4%
そ グランフォーレ薬院南 2014 年 11 月 4 日 1,100 0.6%
の
他 ホテルフォルツァ大分 2013 年 3 月 1 日 1,530 0.8%
ティサージホテル那覇 2018 年 12 月 7 日 2,835 1.4%
鳥栖ロジスティクスセンター 2014 年 3 月 28 日 1,250 0.6%
ロジシティみなと香椎 2015 年 3 月 27 日 8,150 4.1%
ロジシティ久山 2017 年 6 月 1 日 5,050 2.6%
ロジシティ若宮 2020 年 6 月 30 日 1,700 0.9%
全物件合計 － 197,679 100.0%
（注1） 取得（予定）価格は、本投資法人と売主との間の売買契約書等に記載された売買価格をいい、取得
諸経費及び消費税等を含みません。
（注2） 投資比率は小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注3） パークプレイス大分は、2004 年 11 月 9 日に当初取得後、2015 年 5 月 28 日に一部土地追加取得、
2016 年 9 月 1 日に一部土地及び建物追加取得、2018 年 7 月 6 日に一部土地追加取得をしています。
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