30 8968 2019 年 3 月1日∼ 2019 年 8 月31日
決算報告 1
業績予想 4
保有物件の運営状況 6
資産規模の拡大 14
財務体制 16
期末鑑定評価額 18
福岡・九州の近況 20
サステナビリティ 23
Appendix 24
※金額及び比率の端数処理…本書では、特に記載のない限り単位未満の数値について、金額は切り捨て、
比率は小数第2位を四捨五入により記載しています。
福岡リート投資法人 第 30 期 決算説明資料
この資料には、将来の業績、計画、または経営目標、戦略などが記述されている箇所
があります。これらの将来に関する記述は、福岡リート投資法人及び株式会社福岡リア
ルティの現時点での判断に基づくものであるため、福岡リート投資法人の将来の業績は
8968 2019年 3 月1日〜2019 年 8 月31日
様々な要因により大きく異なる可能性があります。
銘柄コード したがいまして、福岡リート投資法人及び株式会社福岡リアルティは、この資料及びこの
資料に基づく説明をもって福岡リート投資法人の業績を保証するものではありません。
また、福岡リート投資法人及び株式会社福岡リアルティは、信頼できると考えられる情報
に基づいてこの資料を作成しておりますが、内容の正確性、妥当性または完全性を保証
するものではありません。
この資料の記載事項は全て資料作成時のものであり、事前の連絡なしに変更する場合
がありますので予めご了承ください。
この資料は、皆様に対する情報提供を目的としたものであり、投資その他の行動を勧誘
するものではありません。
投資にかかる最終的決定は投資価値の減少など投資に係るリスクを十分ご認識、ご理
解の上、投資家ご自身の判断と責任で行うようお願いいたします。
第 30 期のトピックス
3,693 円 3,650 円
3,687 円 3,680 円 内部成長
◎キャナルシティ博多
3,593 円 ・ 7 月以降は訪日韓国旅行客数減少の影響を一部テナントで受けるも、 アクア
パノラマの新コンテンツの集客効果や新店導入等により集客は堅調に推移
・第 31 期以降は訪日韓国旅行客数の減少可能性を見込む
3,512 円
（円）
3,500 ◎オフィスビル
・賃料改定による過去最高の賃料増額を実現、第 31期以降の増額改定も順調に進捗
3,422 円 賃料改定による月額賃料増加額 （第 30 期） 2.0 百万円
3,398 円
・テナント入退去によるダウンタイムが発生するも、 入替による賃料単価の上昇
3,680
3,700 テナント入替時賃料単価上昇率 （第 30 期） 32.0％
（注 1）
（注 1）
◎水光熱費低減による物件の収益性改善
外部成長
◎ 2018 年 12 月 （第 29 期） に取得したティサージホテル那覇の通期寄与
◎投資タイプ別の投資比率変更に沿った厳選投資の継続検討
財務運営
◎グリーンファイナンス
グリーンファイナンスフレームワークを策定し、 グリーンローンを 22 億円調達
3,000
第 25 期 第 26 期 第 27 期 第 28 期 第 29 期 平均支払金利（注2） 平均負債残存年数 固定化比率 第 30 期末 LTV
第 30 期 第 31期 第 32 期
2017 年 2 月期 2017 年 8月期 2018 年 2 月期 2018 年 8月期 2019 年 2 月期 2019 年 8月期 2020 年 2 月期 2020 年 8月期
0.72％ 6.0年 90.2％ 39.7％
（予想） （予想）
1口当たり分配金
第 30 期 （2019 年 8 月期） 実績 3,693 円 前期比 ＋6 円
予想比＋13 円
（注1）第 29 期決算発表時公表予想 （注2） 金利は小数第 3 位を四捨五入により記載しています。
決算報告 1
損益計算書・分配金 （前期比）
第 28 期・第 29 期取得物件の固都税発生があるものの分配金は前期比＋6 円の 3,693 円
（単位：百万円 （未満切捨）） （符号は当期純利益への影響として記載） 単位：百万円
第 29 期 （A） 第 30 期 （B） 増減 ■営業損益
科 目 〜2019 年 2 月 28 日 〜2019 年 8 月 31日 （B-A）
① 第29期取得物件通期寄与 ＋48
営業収益 9,242 9,231 ① ▲11 （ティサージホテル那覇）
キャナルシティ博多 ▲47
不動産賃貸収入 8,604 8,530 ▲74 (内 フロート賃料の季節変動分 ▲32）
その他不動産賃貸収入 637 700 62 キャナルシティ博多・B ▲36
(内 フロート賃料の季節変動分 ▲37）
営業費用 5,936 5,913 ▲23 パークプレイス大分 ＋10
営 (内 水光熱収入増 ＋11）
賃貸事業費用 5,274 5,250 ② ▲23
業 キャナルシティ・ビジネスセンタービル ▲7
損 資産運用報酬 532 540 8 オフィスビル（その他） ＋26
益 (内 不動産賃貸収入増 ＋12）
資産保管手数料 7 7 0 (内 水光熱収入増等 ＋14）
経 一般事務委託手数料 54 55 1 その他 ▲5
営 計 ▲11
損 役員報酬 9 9 -
益
② 水光熱費減 ＋18
その他営業費用 59 50 ▲8
修繕費減 ＋98
営業利益 3,306 3,318 12 公租公課増 ▲72
(内 第28期・第29期取得物件 ▲58）
営業外収益 2 0 ▲1 減価償却費増 ▲29
営 (内 第29期取得物件 ▲12）
業 営業外費用 372 379 ③ 6
外 その他費用減 ＋8
損 支払利息 （投資法人債を含む） 275 279 4 計 ＋23
益
融資関連費用 91 93 1
その他営業外費用 5 5 - ■営業外損益
経常利益 2,935 2,939 3 ③ 営業外費用増 ▲6
(内 借入関連費用増 ▲6）
税引前当期純利益 2,935 2,939 3
法人税等 1 0 ▲0
当期純利益 2,934 2,939 4
分
配 分配金の額 2,934 2,939 4
金
一口当たり分配金 3,687 円 3,693 円 6円
決算報告 2
損益計算書・分配金 （予想比）
分配金は予想比＋13 円の 3,693 円
（単位：百万円 （未満切捨）） （符号は当期純利益への影響として記載） 単位：百万円
第 30 期予想 （A） 第 30 期 （B） 増減 ■営業損益
科 目 （第 29 期決算発表時公表予想） 〜2019 年 8 月 31日 （B-A）
① キャナルシティ博多・B ▲25
営業収益 9,305 9,231 ① ▲73 パークプレイス大分 ▲12
(内 水光熱収入減 ▲11）
不動産賃貸収入 8,530 サンリブシティ小倉 ▲8
その他不動産賃貸収入 700 木の葉モール橋本 ＋3
(内 水光熱収入減 ▲2）
営業費用 5,993 5,913 ② ▲80 キャナルシティ・ビジネスセンタービル ▲14
営 その他 ▲17
賃貸事業費用 5,250
業 (内 水光熱収入減 ▲12）
損 資産運用報酬 540 計 ▲73
益
資産保管手数料 7 ② 水光熱費減 ＋34
経 一般事務委託手数料 55 修繕費減 ＋19
営 その他費用減 ＋27
損 9
役員報酬 計 ＋80
益
その他営業費用 50
営業利益 3,311 3,318 7
営業外収益 0 0 ▲0
営
業 営業外費用 381 379 ▲2
外
損 支払利息 （投資法人債を含む） 279
益
融資関連費用 93
その他営業外費用 5
経常利益 2,930 2,939 9
税引前当期純利益 2,930 2,939 9
法人税等 1 0 ▲0
当期純利益 2,929 2,939 9
69
分
配 分配金の額 2,929 2,939 10
金
一口当たり分配金 3,680 円 3,693 円 13 円
決算報告 3
第 31 期 業績予想
訪日韓国旅行客数の減少可能性を見込み、 分配金を 3,650 円に修正
第 31期 公表予想
（単位：百万円 （未満切捨）） （符号は当期純利益への影響として記載） 単位：百万円
■第30期実績と今回公表予想差異要因
第 31 期予想
第 31 期 第 30 期実績 第 31 期
項 目 第 30 期実績 （第 29 期決算発表 ① キャナルシティ博多 ＋9
時公表予想） （今回公表） 差 異 公表予想差異 (内 フロート賃料の季節変動分 ＋16）
A B C C-A C-B
キャナルシティ博多・B ＋48
(内 フロート賃料の季節変動分 ＋24）
パークプレイス大分 ▲8
営業収益 9,231 9,321 9,270 ① 39 ▲50 (内 水光熱収入減 ▲10）
オフィスビル ＋1
(内 不動産賃貸収入増 ＋19）
営業費用 5,913 5,993 5,989 ② 76 ▲3 (内 水光熱収入減等 ▲18）
その他 ▲11
計 ＋39
営業利益 3,318 3,328 3,281 ▲36 ▲46
② 水光熱費減 ＋39
修繕費増 ▲64
減価償却費増 ▲10
営業外収益 0 0 0 0 - 販管費増 ▲38
その他費用増 ▲3
計 ▲76
営業外費用 379 382 375 ▲4 ▲7
経常利益 2,939 2,946 2,907 ▲32 ▲39
当期純利益 2,939 2,945 2,906 ▲33 ▲39
分配金の額 2,939 2,945 2,905 ▲34 ▲39
1 口当たり分配金 3,693 円 3,700 円 3,650 円 ▲43 円 ▲50 円
業績予想 4
第 32 期 業績予想
オフィスの賃料増額による営業収益の増加を見込む
第 32 期 公表予想
（単位：百万円 （未満切捨）） （符号は当期純利益への影響として記載） 単位：百万円
■第31期今回公表予想との差異要因
第 31 期予想 第 32 期予想 第 31 期
項 目
（今回公表） （今回公表） 公表予想差異
① キャナルシティ博多 ▲24
(内 フロート賃料の季節変動分 ▲16）
A B B-A
キャナルシティ博多・B ▲20
(内 フロート賃料の季節変動分 ▲24）
パークプレイス大分 ＋33
営業収益 9,270 9,350 ① 80 (内 水光熱収入増 ＋19）
オフィスビル ＋64
(内 不動産賃貸収入増 ＋45）
営業費用 5,989 6,041 ② 52 (内 水光熱収入増等 ＋19）
ティサージホテル那覇 ＋10
その他 ＋17
営業利益 3,281 3,309 27 計 ＋80
② 水光熱費増 ▲38
減価償却費増 ▲18
営業外収益 0 0 - その他費用減 ＋4
計 ▲52
営業外費用 375 379 4
経常利益 2,907 2,930 23
当期純利益 2,906 2,929 23
分配金の額 2,905 2,929 23
1 口当たり分配金 3,650 円 3,680 円 30 円
業績予想 5
キャナルシティ博多 （全体） の近況①
7 月以降訪日韓国旅行客数の減少の影響が一部テナントで生じたが、 総じて来場・売上は堅調に推移
●キャナルシティ博多 キャナルシティ博多 / キャナルシティ博多・B 賃料推移
●キャナルシティ博多・B 2018年9月〜2019年8月
売上（年間計）（注1）
311億円 ベース賃料（注2） フロート賃料 （注3）
前年比 ▲1.3% （百万円）
2,838 2,841
3,000 2,787 2,773 2,759 2,734
512 506 590 530 628 519
サウスビルでの大規模テナントリニューアルに伴う区
295 300 298 318 296 317
画クローズの影響が残り、売上減少。訪日韓国旅行客 （注4） （注4） （注4） （注4） （注4） （注4）
数減少の影響が一部発生したものの、体験価値・感動 2,000
消費を創出する施設運営により、第30期は前年同期
比全館売上100.7％。引き続き、来場客数を増加させ
るために施設活性化を図る。
2,274 2,266 2,248 2,229 2,212 2,214
※売上については億円未満を切り捨てて記載しています 。 1,000
（注1） 本投資法人が保有するキャナルシティ博多、キャナルシティ博多・ B の売上を合算して記載しています。
売上（注1）の前年比月別増減率 （2018 年 9 月〜2019 年 8 月） 0
（％）
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
120.0 〜2017年2月 〜2017年8月 〜2018年2月 〜2018年8月 〜2019年2月 〜2019年8月
115.0
（注 2） 「ベース賃料」 とは、不動産賃料収入のうち、①固定化された月額賃料、②売上歩合・ GOP 歩合等の変動賃料が設定されているテナント賃料のうち、 最低保証賃
110.0 料が設定されている場合の最低保証賃料部分、③共益費の合計額を記載しています。
105.0 （注3） 「フロート賃料」 とは、売上歩合 GOP 歩合等の変動賃料が設定されているテナント賃料のうち、テナントの売上金額等により変動する賃料の合計額を記載しています。
・
（注4） キャナルシティ博多 / キャナルシティ博多・ B のフロート賃料に含まれる駐車場収入の金額を記載しています。
100.0
95.0
90.0
85.0
80.0
2018年 2018年 2018年 2018年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 アクアパノラマ第10 弾 「エヴァンゲリオン使徒、博多襲来」
9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
2019 年 6月 1 日からキャ
来場者の前年比月別増減率 （2018 年 9 月〜2019 年 8 月） ナルアクアパノラマ第 10
（％） 弾 「エヴァ ン ゲ リオ ン 使
120.0 徒、 博多襲来」 公開。 併
115.0
せてエヴァンゲリオンの
110.0
105.0 アイテムが揃うオフィシャ
100.0 ルストアがオープン。
95.0 公開後、上演時間以降の
90.0
来場者が増加。
85.0
80.0
2018年 2018年 2018年 2018年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年
9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
出典：福岡地所株式会社のデータを基に、 株式会社福岡リアルティにて 作成しています。
© カラー
保有物件の運営状況 6
キャナルシティ博多 （全体） の近況②
楽しさアジア NO.1 のインターナショナル SC を目指して
体験価値の提供とキャナルエリア周辺との連携 人気コンテンツとのコラボレーション
◎カービィカフェ ◎ガンダム
※画像はイメージです。 ©Nintendo / HAL Laboratory, Inc. ※イメージです。実際とは一部異なります。 © 創通・サンライズ
今年のキャナルスプラッシュにはバブルスプ キャナルシティ博多と隣接した清流公園で行われ 2019 年 8 月 8 日から期間限定店をオープン。博多 2019 年11月30 日から九州初のガンプラファン
ラッシュも登場。多くの子供たちから愛され、 最 る千年夜市とコラボしたナイトマーケット。今年は 限定メニューも多数。「星のカービィ」 の世界観を に向けたフラッグシップ ショップ国 内 2 号 店
高約 25m まで到達する噴水等の水のアトラク 新しく 「キャナルナイトパーキング」 と題して、駐車 体感。グッズの買い物も楽しめるカービィカフェ ザ・ 『 THE GUNDAM BASE FUKUOKA 』 及び
ションで楽しく涼しくびしょぬれになりながら夏を 場スペースを活用して期間限定開催。（開催日： ストアも同時開催 ！ 『GUNDAM Café 』 が同時オープン。
体感。 9/12〜9/16、 9/26〜9/29、 10/18〜10/20） （ノースビル B1区画） （サウスビル 1F 区画）
キャッシュレス対応 サウスビル センターウォーク ノースビル グランドビル
ビジネス
センタービル
コード決済サービス エネルギーセンター
キャナルシティ博多では、 2019 年 4 月より順次、 イーストビル ビジネスセンタービル ユナイテッド・シネマ キャナルシティ・ キャナルシティ グランド ハイアット オフィス
キャナルシティ 13 福岡ワシントン 劇場 福岡
スマートフォンを用いた QR コード・バーコード決 ホテル （客室）
P （客室）
済サービスの取り扱いを開始。今回導入された 駐車場
サービスは、LINE Pay・PayPay・楽天ペイ（ア ラーメンスタジアム チームラボ★
キャナルシティ劇場 センターウォーク 学ぶ！未来の遊園地
プリ決済）・Origami Pay・プリン （pring）・d 払い・ 劇場
ユナイテッドシネマ
LaOX 専門店街
メルペイで、多くの国内ペイメントの QR コード決 チケット売場 入口
4
MUJI
済に対応。 サウスビル SUPER SPORTS
OPA 連絡通路
ノースビル グランドビル XEBIO 3
ショールーム
専門店街 OPA 専門店街 グランド ハイアット 2
福岡
専門店街 OPA 専門店街 連絡通路 （フロント） 専門店街
1
キャナルシティ博多
連絡通路 グランド
キャナルシティ博多・B OPA OPA 専門店街
プラザ
B1
キャナルシティ・ビジネスセンタービル
P 駐車場
B2
※キャナルシティ劇場、イーストビルについては現時点において本投資法人が保有する予定はありません。 ※地上駐車場と地下駐車場を合計すると約 1,300 台収容可能です。
保有物件の運営状況 7
パークプレイス大分及び木の葉モール橋本の近況
●パークプレイス大分 2018年9月〜2019年8月 249億円 ●木の葉モール橋本 2018年9月〜2019年8月 159億円
売上（年間計） 前年比 ▲0.8% 売上（年間計）（注） 前年比 ▲1.2%
2019年6月にオープンした近隣店舗の影響を受け一時的に
話題性のあるテナントへの入替、集客力の高いイベントに取
売上は減少したものの、第 30 期の来場者数は前年同期比
り組むことで、売上は安定的に推移。来場者の利便性を強化
101.3％と堅調に推移。2019年9月19日には開業から8周年目
するため、2019年3月より、新駐車場管制システムを導入。
で累積来場者数が5,000万人を突破。
※売上については億円未満を切り捨てて記載しています。 ※売上については億円未満を切り捨てて記載しています。
（注）共用部の催事店舗での売上を除いた売上を集計しています。
新駐車場管制システム導入
◎空いている駐車場が一目でわかり、 駐車スペースまで迷わず誘導
空中あそびば 「とばんね」 木の葉モール橋本 夏のイベントの実施
夏休み自由研究・
ガーデンシアター 木の葉 de 夏祭り
絵日記大作戦
誘導サインで空き状況を事前に 「LED 照明」 で矢印を表示し、 WEB で館内・館外駐車場の 志賀島
お知らせ 迷わず空車スペースまで誘導 空き状況をチェック可能 2019 年 8 月にオープン 1 周年を 夏休みの自由研究課 ガーデンコートの芝生 昔懐かしの駄菓子と縁日
車道
迎え、利用者 5 万人を突破。 ポイ 題のヒント・工作をメイ に巨大スクリーンを設 の 「思い出横丁」 と週末
自動
ントを貯めて特典がもらえる 「とば ンにしたワークショップ 置し、 観覧無料の野外 限定で、射的や魚釣り等
九州
ハッピードリームサーカス大分公演 パークプレイス大分 イベントの実施 んねカード」 を導入。毎月15 日は、 を展開し、全 38 日間で 映画上映を開催 1 回 100 円で遊べる 「は
線
椎線 1 号
ポイントが 2 倍になる 「とばんね 約 6,000名が参加 しもと夜市」 を開催
（香 高速
）
福岡都
市高速
箱崎埠頭 4 号線
都市
花火大会 水遊びイベント （粕屋線
デー」 も新設。 ）
線
博多湾
福岡
崎
福岡都市高速 1 号線
箱
鉄
（環状線）
下
中央
地
能古島
埠頭 線
新幹
周辺地図 利便性改善 山陽 線
3号
高速 ）
都市 港線
福岡 （空
マリノアシティ福岡 MARK IS 福岡ももち 博多駅
2019年 4月から電子マネ
天神
ーや合計9 種の QR コード
福岡空港
JR 筑肥線
ウォーターサーカス
決済サービスを導入。
地下鉄空港 PRALIVA
線 2019 年8月からは、LINE
西九州自動車道
2019 年 8 月 30 日～ 2019 年 1 月 5 日まで、パーク
1 木の葉モール橋本 公式アカウントを利用した
プレイス大分の第三駐車場に特設会場を設置し、 フードコートの事前注文・
開催中。パークプレイス大分では、 サーカスのチケッ 決済・呼出サービスの実
線
地下鉄 1km
新幹
七隈線
MEGA ドン・キホーテ 福岡 都
ト提示で、割引などのサービスが受けられるスペ 証実験を開始。
九州
福
福岡福重 市 高速
5 号線 （環状線）
岡
都
シャル企画を実施。
（
（太
2号 府
市
宰
宰
高
線 ）
速
線
保有物件の運営状況 8
サンリブシティ小倉及びティサージホテル那覇の近況
第29期（2019年2月期） 第30期（2019年8月期）
●サンリブシティ小倉 2018年9月〜2019年8月 - ●ティサージホテル那覇
客室稼働率 86.6％ 87.2％
売上（年間計）（注1） 前年比 ▲3.9% ADR （注 2） 9,379 円
9,378円
RevPAR （注 3） 8,123 円 8,176 円
台風の影響や梅雨明けが遅く例年より気温が低かったため、
（注 2） 「ADR」 とは、 平均客室販売単価 （Average Daily Rate） をいい、一定期間の宿泊部門
夏物衣料が不調。年始の地元百貨店の閉店セールや営業 売上合計を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
時間の変更等の影響もあり、売上は前年割れとなった。 （注 3） 「RevPAR」 とは、 販売可能客室数当たり宿泊部門売上であり、 一定期間の宿泊部門
売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいいます。 また、当該数値は、
ADR× 客室稼働率の値と同値になります。
（注1） 株式会社サンリブより実額を開示することについての了承が得られていないため、数値は記載していません。
立地環境 客室稼働率の推移 沖縄県 外国人入国者の割合（2018 年）
2019年3月〜8月 タイ その他
（％） 2018年4月〜8月
西小倉駅
小倉駅 100 1.6％（29千人） 5.9％（107千人）
山陽本線
下到津 線 1km
80 香港
枝光 新幹 新門司I.C.
富野 山陽 11.0％（199千人） 台湾
北
九 足立 スーパースポーツ
ゼビオ
60 35.7％
サンリブシティ小倉 ゆめマート小倉東
篠崎北 州
モ G-pala 40 中国 （646千人）
高速
ニトリ
ノ
州都
市 レ サンリブシティ小倉 15.0％
北九
福岡スバル ナフコ
20 2018 年 4月開業 韓国
山路 ー （270千人）
北方 ル スポーツデポ 30.7％
安部山公園駅 0
若園
コジマ × ビックカメラ ザ ・ ダイソー 3月 4月 5月 6月 7月 8月 （555千人）
資さんうどん本店
横代 ※船舶観光上陸許可での入国者は含まれません。
サンリブもりつね 長野 曽根バ
長野一丁目 イパス 50m 出典：法務省 「出入国管理統計統計表」 のデータを基に、 株式会社福岡リアルティにて
小倉東I.C. サニーサイドモール小倉 作成しています。
日
豊
日 東九
本
線
トヨタ自動車九州
自動車工場 沖縄県 入域観光客数の推移
九州自動車
道 田 州自
国内客 外国人（空路） 外国人（海路）
彦 動車
山 那覇空港滑走路増設（2020年3月末供用開始予定）により
線 道 （万人）
年間発着回数は約13.5万回→約24万回に 200
1,200
小倉南I.C.
苅田北九州空港I.C.
増加予定（当初想定は18.5万回）
137
99 119
食品スーパーのサンリブを核として約 110 の専門店で 1,000 69
50 200
構成された SC （ 2005 年開業、 2014 年大規模リニューアル）
800 24 169 180 187
19 143
14 74 116
商圏別人口・世帯数 （2015 年国勢調査） 600 11
43
18 23
400
3km 圏 5km 圏 7km 圏 522 554 595 618 626 664 688 699 706 800
200
人口総数 約 10.1万人 約 26.7 万人 約 40.1万人
0 2011年度 2012年度 2013年度 2014年度 2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度
世帯数 約 4.2 万戸 約 11.9 万戸 約 18.1万戸 目標値 目標値
出典：沖縄県 「入域観光客統計概況」 「令和元年度ビジットおきなわ計画」 「沖縄観光推進ロードマップ」 のデータを基に、 株式会社福岡リアルティにて作成しています。
保有物件の運営状況 9
福岡のオフィス市況
空室率は1％台で推移し、 平均募集賃料は 26 ヶ月連続で上昇
福岡ビジネス地区／空室率とオフィスビルの需給動向 福岡ビジネス地区／平均募集賃料の推移
( 坪) 竣工面積（延 床 面 積 ） ネットアブソープション（吸収需要） 空室率 (％)
◎平均募集賃料の推移 （2005 年を100 とした場合）
40,000 15.38 16 福岡ビジネス地区の平均募集賃料は 2018 年 8 月から 2019 年 8 月の1年間で 5.2％上昇
14.72
福岡 東京都心 5 区 大阪
2019年 8月時点 (%) 2019年8月時点
35,000 14 130 10,341円
13.23 仙 台 4.09％ 福 岡
東京都心5区 21,784円
名古屋 2.32％
11.98 120 大 阪 11,657円
札 幌 2.29％
30,000 12 （1坪当たり）
10.99 大 阪 2.13％
10.86
福 岡 1.87％ 110
25,000 東京都心5区 1.71％ 10 100
7.70 90
20,000 8
6.30
（仮称） 80
天神ビジネス 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 （年）
1
15,000 センター 6 ※2005年から2018年のデータは、12月時点の数値を基に記載しています。
出典：三鬼商事株式会社の「オフィスマーケットデータ」のデータを基に、株式会社福岡リアルティにて作成しています。
4.26
10,000 4
3.07 福岡ビジネス地区／賃貸可能面積・稼働面積の推移
2.04 1.87 (坪)
5,000 2 賃貸可能面積 稼働面積
800,000
0 0
700,000
竣工面積 （延床面積） は共用部分等の面積を
-5,000
含むため、賃貸可能面積とは異なります。
600,000
-10,000
500,000
-15,000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 （年）
(予定） (予定） (予定）
※2008年から2018年までの空室率は、12月末日時点の数値を基に記載しています。
※オフィスビルに関する各都市のデータについては、三鬼商事株式会社が都市毎に定めるビジネス地区及びビルをいいます。 400,000
※ネットアブソープション（吸収需要）は、特定期間における稼働面積の増減を表しており、各年12月末時点の稼働面積から前年12月末時点の稼働面積を控除した数値を記載しています。
2019年、2020年、2021年の竣工面積（延床面積）は未確定値であり、面積、竣工時期は変更となる可能性があります。
2005 2006 2007 2008 2009 2010 201 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018（年）
1
出典：三鬼商事株式会社の「オフィスマーケットデータ」のデータを基に、株式会社福岡リアルティにて作成しています。 出典：三鬼商事株式会社の「オフィスマーケットデータ」のデータを基に、株式会社福岡リアルティにて作成しています。
保有物件の運営状況 10
活況な福岡オフィスマーケットを支えるオフィス需要
過去10年間のネットアブソープション （吸収需要）の推移 オフィスマーケットを支えるオフィス需要
（坪）
25,000 過去 10 年間の平均 過去 5 年間の平均
20,000 9,085 坪 13,461坪 ◎新規事業所開設 （支店・ 本社）
15,000 ・ IT 関連企業、 コールセンター、 シェアオフィス等の新規需要
10,000
◎拡張移転 ・ 増床
5,000
・ オフィス拡張ニーズ、 オフィス建替えによる移転需要
0
-5,000 ◎立地改善 （郊外→市中心部） 等
-10,000 ・ 交通利便性、 人材採用の観点から郊外から市中心部への移転の動き
-15,000 ・自社ビルからの移転
2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
出典：三鬼商事株式会社の「オフィスマーケットデータ」のデータを基に、株式会社福岡リアルティにて作成しています。
福岡市の企業誘致の実績 福岡の強みと課題
◎企業進出を支援する行政サポート （福岡市立地交付金制度等）
◎福岡の強み
●進出企業数＋企業進出による増加雇用者数の推移
2012年度 2013年度 2014年度 2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 ●人材採用の容易性 （人口増加率が高く若者率が高い）
進出企業数 35社 53社 52社 62社 58社 57社 57社 ●大学・短大・専門学校が多く人材が豊富
雇用者数 2,180人 2,966人 1,290人 2,213人 2,989人 1,041人 1,334人
●廉価なビジネスコスト （オフィス賃料、 人件費）
（主な分野別進出企業数） ●住みよいまち （生活コスト、 居住環境）
クリエイティブ関連産業 13社 18社 18社 33社 28社 40社 38社 ●交通利便性の高さ （空港との近接性、 アジアのゲートウェイ）
コールセンター 3社 7社 7社 8社 12社 9社 7社 ●バックアップ拠点としての適性
（地震リスクが低く、 東京圏との同時被災リスクが低い）
●2013 年度以降の主な進出企業 ●スタートアップ支援（国家戦略特区〈グローバル創業・雇用創出特区〉）
クリエイティブ産業 コールセンター その他
ZOZO テクノロジーズ メルペイ アクセンチュア
2018年度 ◎現状の課題
GMO ペイメントゲートウェイ トランスコスモス ヤフー
2017年度 エイチーム - - ●オフィス需給環境の逼迫による貸床の枯渇
2016年度 アカツキ、 さくらインターネット メルカリ - ●BCP 対策等、 外資系企業のニーズに対応するハイグレードオフィスの不足
2015年度以前 LINE アマゾンジャパン マスミューチュアル生命保険 ➡再開発プロジェクトを通じた新たな需要創出
出典：福岡市経済観光文化局のデータを基に、株式会社福岡リアルティにて作成しています。
保有物件の運営状況 11
オフィスビル稼働率実績・予想
高稼働を維持しつつ、 賃料単価は順調に上昇
（％）
100.0
1 キャナルシティ・ビジネスセンタービル 98.9 99.8 100.0 100.0 主なテナント入替
90.0 96.1
総賃貸可能面積：23,031.44㎡（6,967坪） 80.0 ■ サニックス博多ビル（第30期）
100.0
2 呉服町ビジネスセンター
90.0
100.0 100.0 100.0 99.8 99.8 入居面積 約 160 坪
総賃貸可能面積：19,905.34㎡（6,021坪） 80.0 月額賃料増加率 48.4％
100.0
3 サニックス博多ビル
90.0
100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 フリーレント 0 ヶ月
総賃貸可能面積：6,293.75㎡（1,903坪）
■ キャナルシティ・
80.0
100.0 ビジネスセンタービル（第31期）
4 大博通りビジネスセンター （注1）
90.0
100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
総賃貸可能面積：11,249.92㎡（3,403坪） 80.0 入居面積 約 280 坪
100.0 月額賃料増加率 28.6％
5 東比恵ビジネスセンター
90.0
100.0 100.0 100.0 98.4 100.0
総賃貸可能面積：13,614.59㎡（4,118坪） 80.0
フリーレント 0 ヶ月
100.0
6 天神西通りセンタービル
90.0
100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
総賃貸可能面積：3,339.32㎡（1,010坪） 80.0 保有物件における
100.0 賃料単価指数の推移 （注 2）
7 天神ノースフロントビル
90.0
100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
（指数）
総賃貸可能面積：5,252.41㎡（1,588坪） 80.0 103.0
8 東比恵ビジネスセンターⅡ
100.0
90.0
100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 102.0
総賃貸可能面積：6,214.77㎡（1,879坪）
80.0
101.0
100.0
加重平均稼働率実績・予想 99.7 100.0 99.0 99.7 99.9
90.0 100.0
総賃貸可能面積：88,901.54㎡（26,892坪）
80.0
（坪） 367 387 274 99.0
入退去面積 入居 57 0 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年
退去 57 45 709 0 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期
274
※稼働率は、期中の加重平均で算出しています。 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 （注2）賃料単価指数は、第24期（2016年8月期）末時点の平均賃料単価を
100として各期末の平均単価賃料を指数化しています。「東比恵ビジネ
※総賃貸可能面積は、期末時点における数値を記載しています。
※坪の数値は、総賃貸可能面積を坪に換算し小数点以下を切り捨てた数値を記載しています。
〜2018年8月 〜2019年2月 〜2019年8月 〜2020年2月 〜2020年8月 スセンターⅡ」を除くオフィスビル全物件を対象とします（ただし、「キャナ
（注1）大博通りビジネスセンターについては住居部分を除いて記載しています。 予想 予想 ルシティ・ビジネスセンタービル」は2階以上の区画のみを対象とします）。
保有物件の運営状況 12
オフィスビルの賃料改定及びテナント入替の状況
第 30 期から賃料増額幅が拡大
賃料改定及びテナント入替による月額賃料の増減額推移 （注1） 新規入居面積及び入居件数推移
（千円）
（坪） 新規入居面積
4,500 500
（注 2）
テナント入替による増減額
400
賃料改定による増減額
（注 2）
4,000 300
200
3,500 100
0
第27期 第28期 第29期 第30期 第31期（予想）
2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期
3,000
入居件数 2 2 0 6 1
賃料増減率 14.2％ ▲2.2％ - 32.0％ 28.6％
（注 3）
2,500 平均フリーレント
期間（注 4）
0.0ヶ月 0.0ヶ月 - 0.3ヶ月 0.0ヶ月
（注3） テナント入替時の従前テナントの契約賃料に対する賃料増減率を算出しています。
（注4） 新規契約のうちフリーレント期間の平均値を算出しています。
2,000
賃料増額改定面積及び増額件数推移 （注1）
（坪） 増額改定面積
1,500 4,000
3,500 （注 2）
3,000
1,000
2,500
2,000
500 1,500
1,000
500
0
-100 0
第27期 第28期 第29期 第30期 第31期（予想） 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期（予想）
2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期
増額件数 6 11 6 9 7
※各期末時点で保有するオフィスビル全物件を対象とします （ただし、「キャナルシティ・ビジネスセンタービル」 は 2 階以上の区画のみを対象とします）。 賃料増減率 6.1％ 8.2％ 5.7％ 4.8％ 8.1％
（注5）
（注1） 賃料減額改定はありません。
（注2） 第 31期の数値は、第 30 期決算発表時点で賃貸借契約の締結又は変更についてテナントとの間で合意が得られているもののみを記載しています。 （注5） 賃料改定時の従前賃料に対する賃料増減率を算出しています。
保有物件の運営状況 13
投資タイプ毎の資産規模の推移 （取得価格ベース）
資産規模は 195,979 百万円 （29 物件）
商業施設 オフィスビル
投資タイプ別の投資比率（2019年3月付で投資方針を変更） スポンサーからの取得 （注） 住居 物流施設 ホテル
Before After
39.4％ 60.6％
40-70％ 14/29 物件
商業施設
60-80 ％ 商業施設
40 50
59.2％
60 70（％）
第30期末
195,979
20-50％
77,269 118,710
20-40 ％
百万円
（百万円）
オフィスビル オフィスビル 百万円 百万円
200,000 20
26.9％
30 40 50（％） スポンサー
0-20 ％ 0-30％
外部
その他 その他
180,000 （ホテル、住居、物流施設等） （ホテル、住居、物流施設等）
0 10 20 30（％）
13.9％
160,000
140,000
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第1 期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期
1
2005年 2006年 2006年 2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 201 年 201 年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年
1 1
8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期
※有限会社シーシーエイチブリッジを営業者とする優先匿名組合出資持分は、第14期に償還されたため、取得資産から除いて記載しています。また、合同会社FRC1を営業者とする匿名組合出資持分は、第26期に償還されたため、取得資産から除いて記載しています。
（注）第10期（2009年8月期）に取得した東比恵ビジネスセンターについては、外部及びスポンサーの双方から取得しているため、その取得価格を均等割りの上、外部からの取得価格とスポンサーからの取得価格にそれぞれ加算しています。なお、物件数は1物件としてスポンサーからの取得件数に加算しています。
資産規模の拡大 14
スポンサーパイプライン （福岡地所グループ）
福岡地所株式会社の概要 福岡地所グループの主な保有物件
社 名 福岡地所株式会社 用 途 No. 名 称 竣工時期 延床面積
1 福岡第一ビル 1961年 9,962㎡
設 立 1961年 7 月 2 福岡興銀ビル 1970年 15,160㎡
業 種 不動産業 （総合デベロッパー） 3 明治通りビジネスセンター 本館1974年、別館1986年 9,844㎡
4 サンライフ第3ビル 1978年 8,262㎡
代表者 代表取締役社長 榎本一郎
5 天神西通りビジネスセンター 1978年 10,394㎡
従業員数 216 名 （2019 年 5 月末時点） オフィス 6 天神MMTビル 1979年 19,874㎡
7 天神リバーフロントビジネスセンター 1999年 4,106㎡
売上高 227 億円 （2019 年 5 月期）
8 博多駅前ビジネスセンター 1999年 24,731㎡
経常利益 42 億円 （2019 年 5 月期） 9 那覇ビジネスセンター 2018年 9,054㎡
10 東比恵ビジネスセンターⅢ（仮称） 2019年度（予定） 4,677㎡
11 （仮称）天神ビジネスセンター 2021年度（予定） 61,116 ㎡
■（仮称）天神ビジネスセンター ■那覇ビジネスセンター ■東比恵ビジネスセンターⅢ（仮称）
12 マリノアシティ福岡（アウトレット棟） Ⅰ 2000年、 棟 2004年、
棟 Ⅱ Ⅲ棟 2007年 48,330㎡
オフィス オフィス オフィス
商 業 13 天神きらめき通りビル 2003年 24,525㎡
14 キャナルシティ博多イーストビル 2011年 18,534㎡
住 居 15 クラスけやき通り 2008年 6,500㎡
16 ホテルフォルツァ博多駅筑紫口Ⅰ 2012年、アネックス棟 2017年 7,335㎡
ホテル 17 ホテルフォルツァ博多駅筑紫口Ⅱ 2019年度（予定） 4,876㎡
（イメージ） 18 ホテルフォルツァ札幌駅前（仮称） 2020年度（予定） 11,346㎡
（イメージ）
物 流 19 アイランドシティ物流施設（仮称） 2019年度（予定） 47,150㎡
■キャナルシティ博多イーストビル ■ホテルフォルツァ博多駅筑紫口Ⅰ ■アイランドシティ物流施設（仮称） ※福岡地所グループの保有物件及び他社との共有物件等を含みます。
商業 ホテル 物流
福岡地所グループの開発計画
竣工予定 2019年度 2020年度 2021年度
東比恵ビジネスセンターⅢ （仮称）
物件名 ホテルフォルツァ博多駅筑紫口Ⅱ ホテルフォルツァ札幌駅前（仮称） （仮称）天神ビジネスセンター
アイランドシティ物流施設（仮称）
（イメージ）
※福岡地所株式会社提供のデータを基に、 株式会社福岡リアルティにて作成しています。 ※年度は、 福岡地所株式会社の事業年度 （ 6 月 1 日～ 5 月末日） を表しています。
資産規模の拡大 15
第 30 期調達実績
金利コストの低減と借入期間の長期化・返済期限の分散化を両立
第 30 期以降の長期資金調達実績 グリーンファイナンス
調達日 借入先 金額（百万円） 期間 金利 固定・変動 （1） グリーンファイナンスフレームワーク
みずほ銀行 グリーンローンを含むグリーンファイナンス実施のために 「グリーンボンド原則 2018」、「環境省グ
2019年7月31日 佐賀銀行 2,200 10年 0.521%（注1） 固定 リーンボンドガイドライン 2017 年度版」 及び 「グリーンローン原則」 に即したグリーンファイナンスフ
（第30期） 肥後銀行 レームワークを 2019 年 6 月付で策定。
農林中央金庫 1,500 7.5年 0.303% 固定 （2） グリーン適格資産
2019年9月25日
（第31期）
三菱UFJ銀行 500 9年 0.480% 固定 第 30 期末時点でのグリーン適格資産 10物件1,384億円（注4）
（3） グリーンファイナンス調達上限額
合計及び加重平均（注2） 4,200 9.0年 0.438％（注3）
（注1）金利を固定化するためのスワップ契約を締結しており、本スワップ締結を組合わせた利率を記載しています 。
第 30 期末時点での調達上限額 549 億円
（注2）金額は合計、期間及び金利は加重平均を記載しています 。 （注3）金利は小数第４位を四捨五入により記載しています。
みずほ銀行、佐賀銀行、肥後銀行からの借入は、 「グリーンローン原則」 に準拠したシンジケー
ション方式のグリーンローン。九州に本社を置く企業として初のグリーンローンであり、J-REIT グリーン適格資産 1,384 億円（注4） × 総資産LTV 39.7%
として初のシンジケーション方式のグリーンローンとなる。
（注4）取得価格ベースで記載しています。
返済期限の分散 （2019 年 8 月 31日現在）
◎福岡銀行をエージェントとするコミットメントライン契約の期間1年経過に伴い、2019年7月31日付で2021年7月31日まで延長
（百万円） 変動 固定 投資法人債
14,000
13,000 コミットメントライン 13,000百万円
12,000
10,000
2019年9月
借換え
8,000
6,000
500 2,500
4,000
6,600 4,400 7,000 7,000
2,500 6,300 5,600 2,000
5,900 4,200 500
2,000 4,900
1,000 1,000
400 2,000 700 2,000 1,900 300 2,200 2,000
1,700 0 0 0 1,500 1,400
0
第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第50期 第56期 第68期
2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2032年 2038年
財務体制 16
財務状況
スポンサー行をはじめとした安定した取引ネットワーク
LTVの推移 期中平均支払金利 （注 1）及び平均負債残存年数の推移 固定化比率
（％）
期中平均支払金利（％） 平均負債残存年数（年）
50
（％） （年）
1.3 8
1.2 7 変動
45 1.1 6 9.8％
6.3 6.4
6.0 6.0
1. 0 5
5.4
第30期末
40 0.9 4 固定
39.3 39.7 39.7 0.79 77,500 90.2％
38.9 39.1 0.8 0.73 0.73 0.73 0.72 3 百万円
35 0.7 2
0.6 1
0.5 0
30 第26期