29 8968 2018 年 9 月1日∼ 2019 年 2 月28日
決算報告 1
業績予想 6
新規取得物件 8
保有物件の運営状況 10
財務体制 19
期末鑑定評価額 21
福岡都心部の近況 23
サステナビリティへの取り組み 28
Appendix 29
※金額及び比率の端数処理…本書では、特に記載のない限り単位未満の数値について、金額は切り捨て、
比率は小数第2位を四捨五入により記載しています。
この資料には、将来の業績、計画、または経営目標、戦略などが記述されている箇所
があります。これらの将来に関する記述は、福岡リート投資法人及び株式会社福岡リア
福岡リート投資法人 第 29 期 決算説明資料 ルティの現時点での判断に基づくものであるため、福岡リート投資法人の将来の業績は
様々な要因により大きく異なる可能性があります。
したがいまして、福岡リート投資法人及び株式会社福岡リアルティは、この資料及びこの
銘柄コード 8968 2018 年 9 月1日〜2019 年 2 月28日 資料に基づく説明をもって福岡リート投資法人の業績を保証するものではありません。
また、福岡リート投資法人及び株式会社福岡リアルティは、信頼できると考えられる情報
に基づいてこの資料を作成しておりますが、内容の正確性、妥当性または完全性を保証
するものではありません。
この資料の記載事項は全て資料作成時のものであり、事前の連絡なしに変更する場合
がありますので予めご了承ください。
この資料は、皆様に対する情報提供を目的としたものであり、投資その他の行動を勧誘
するものではありません。
投資にかかる最終的決定は投資価値の減少など投資に係るリスクを十分ご認識、ご理
解の上、投資家ご自身の判断と責任で行うようお願いいたします。
第 29 期のトピックス
外部成長と内部成長による継続的な分配金の成長
外部成長 1口当たり分配金
◎ティサージホテル那覇の取得
第 29 期 （2019 年 2 月期） 実績 3,687 円
＋94 円 （＋2.6％）
取得日 2018 年 12 月 7 日
所在地 沖縄県那覇市西二丁目
前期比
予想比 ＋87 円 （＋2.4％）
取得価格 2,835 百万円
NOI 利回り（注1） 5.5％
建築時期 2018 年 2 月
3,700 円
◎投資タイプ別の投資比率の変更 （投資方針の変更） 3,687 円 3,680 円
内部成長
3,593 円 ＋130 円
（＋3.7％）
◎キャナルシティ博多
映画やホテルの売上好調により歩合賃料が増加
3,512 円
◎木の葉モール橋本
施設強化の取り組み、 効果的な販促活動が奏功し、 前年並みの売上を維持
◎オフィスビル 3,422 円
3,398 円
第 25 期以降継続的な賃料増額改定
《第 30 期以降》
◎ロジシティみなと香椎 3,600 3,550
大型テナントとの再契約による賃料増額の実現 再契約テナント賃料増額率： 9.7％ （注 3） （注 3）
◎水光熱費低減による物件の収益性改善
財務運営
◎第 29 期は 2,500 百万円を平均借入期間 9.1 年、 平均支払金利（注2） 0.49％で調達
平均支払金利（注2） 平均負債残存年数 固定化比率 第 29 期末 LTV
0.73％ 6.0 年 90.2％ 39.7％
3,000円
第 25 期 第 26 期 第 27 期 第 28 期 第 29 期 第 30 期 第 31期
2017 年 2 月期 2017 年 8 月期 2018 年 2 月期 2018 年 8 月期 2019 年 2 月期 2019 年 8 月期 2020 年 2 月期
（注1） 物件取得時の鑑定評価書の NOI を基に記載しています。
（注2） 金利は小数第 3 位を四捨五入により記載しています。 （注 3）第 28 期決算発表時公表予想 （予想） （予想）
決算報告 1
投資タイプ別の投資比率の変更 ( 投資方針の変更）
投資比率変更のポイント 7年間の投資タイプ別投資比率の変化（取得価格ベース）
◎2012 年 2 月期（商業比率最大時） ◎2019 年 2 月期
● 商業施設以外の投資タイプであるオフィスビル及びその他の優れた物件への投資の その他 13.9％
住居 2.1％
柔軟性確保、市場環境の変化に即した最適ポートフォリオの構築 住居
ホテル2.2％
4.3％
物流施設
オフィスビル
● 商業施設への投資比率の上限を 80％から 70％に、下限を 60％から 40% に変更 7.4％
28.8％ 商業施設 7年間の 商業施設
17物件 資産規模増加の内訳 29物件
● オフィスビルへの投資比率の上限を 40％から 50％に変更
1,495 69.1％ ホテル
オフィスビル 1,959 59.2％
億円 9.4％ 26.9％ 億円
住居 商業施設
11.2％ 取得
27.5％
● その他への投資比率の上限を 20％から 30％に変更 545億円
譲渡
82億円
物流施設 オフィスビル
31.2％ 20.8％
投資タイプ別の投資比率
Before After
商業施設
60-80 ％ 商業施設
40
40-70 ％ 50
59.2％
60 70 （％）
オフィスビル
20-40 ％ オフィスビル
20
20-50 ％
26.9％
30 40 50 （％）
その他
（ホテル、住居、物流施設等）
0-20 ％ その他
（ホテル、住居、物流施設等）
0
0-30 ％ 13.9％
10 20 30 （％）
決算報告 2
分配金の推移
分配金の着実な成長
直近決算期（第29期）末日 2019 年 2 月 28 日 第 29 期運用日数 181日
（半年毎、 2 月／ 8 月決算）
第29期分配金実績 1口当たり 3,687 円 分配金利回り 4.4％
（分配金／運用日数×365） ÷投資口価格 （2019 年 2 月 28日）
（円） 分配金 LTV 1口当たりNAV （％） （円）
4,000 70 200,000
3,687 3,680 3,700
3,563 3,574 3,593
3,479 3,512 180,000
3,500 3,435 3,398 3,422
3,238 3,257 3,291 3,243 3,278
167,937 160,000
164,908
3,000 159,716 60
155,738 153,726 156,061
152,132
148,035 140,000
139,486
2,500 131,618 134,493
130,371 120,000
125,537 126,298 1口当たりNAV
2,000 50 100,000
80,000
1,500 46.0 46.5
LTV
60,000
42.4 42.4 42.4 42.3
1,000 40
39.9 39.9 40.1 39.7 40,000
39.3 38.9 39.1
38.1
500
20,000
0 30 0
第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
2012年8月期 2013年2月期 2013年8月期 2014年2月期 2014年8月期 2015年2月期 2015年8月期 2016年2月期 2016年8月期 2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 2020年2月期
（予想） （予想）
※ 2014 年 3 月1日を効力発生日として、 本投資法人の投資口 1口につき 5 口の割合をもって分割しています。 第 19 期以前の分配金及び 1 口当たり NAV については 5 分割した値で記載しています。
決算報告 3
損益計算書・分配金 （前期比）
外部成長、内部成長により分配金は前期比＋94 円の 3,687 円
（単位：百万円 （未満切捨）） （符号は当期純利益への影響として記載） 単位：百万円
第 28 期 （A） 第 29 期 （B） 増減 ■営業損益
科 目 〜2018 年 8 月 31日 〜2019 年 2 月 28 日 （B-A）
① 第29期取得物件 ＋39
営業収益 9,178 9,242 ① 64 （ティサージホテル那覇2018年12月取得）
キャナルシティ博多 ＋37
不動産賃貸収入 8,478 8,604 126 (内 フロート賃料の季節変動分 ＋32）
その他不動産賃貸収入 699 637 ▲61 キャナルシティ博多・B ＋41
(内 フロート賃料の季節変動分 ＋37）
営業費用 5,940 5,936 ▲3 パークプレイス大分 ▲30
営 (内 水光熱収入減 ▲17）
賃貸事業費用 5,287 5,274 ② ▲13
業 木の葉モール橋本 ▲0
損 資産運用報酬 520 532 11 オフィスビル ▲10
益 (内 不動産賃貸収入増 ＋7）
資産保管手数料 6 7 0 (内 水光熱収入減等 ▲17）
経 一般事務委託手数料 53 54 0 その他 ▲13
営 計 ＋64
損 役員報酬 9 9 -
益
② 第29期取得物件 ▲12
その他営業費用 61 59 ▲2
水光熱費減 ＋26
営業利益 3,238 3,306 68 その他費用増 ▲1
計 ＋13
営業外収益 0 2 1
営
業 営業外費用 377 372 ③ ▲5
外 ■営業外損益
損 支払利息 （投資法人債を含む） 279 275 ▲4
益 ③ 営業外費用減 ＋5
融資関連費用 91 91 ▲0 (内 借入関連費用減 ＋4）
その他営業外費用 6 5 ▲0
経常利益 2,861 2,935 74
税引前当期純利益 2,861 2,935 74
法人税等 1 1 0
当期純利益 2,860 2,934 74
分
配 分配金の額 2,860 2,934 74
金
一口当たり分配金 3,593 円 3,687 円 94 円
決算報告 4
損益計算書・分配金 （予想比）
新規物件取得とキャナルシティ博多、 木の葉モール橋本の売上好調により分配金は予想を上回る
（単位：百万円 （未満切捨）） （符号は当期純利益への影響として記載） 単位：百万円
第 29 期予想 （A） 第 29 期 （B） 増減 ■営業損益
科 目 （第 28 期決算発表時公表予想） 〜2019 年 2 月 28 日 （B-A）
① 第29期取得物件 ＋39
営業収益 9,121 9,242 ① 121 （ティサージホテル那覇2018年12月取得）
キャナルシティ博多 ＋40
不動産賃貸収入 8,604
キャナルシティ博多・B ＋15
その他不動産賃貸収入 637 木の葉モール橋本 ＋30
その他 ▲3
営業費用 5,886 5,936 ② 49 計 ＋121
営 賃貸事業費用 5,274
業 ② 第29期取得物件 ▲12
損 資産運用報酬 532 修繕費増 ▲25
益 その他費用増 ▲12
資産保管手数料 7 計 ▲49
経 一般事務委託手数料 54
営
損 役員報酬 9
益
その他営業費用 59
営業利益 3,234 3,306 71
営業外収益 3 2 ▲1
営
業 営業外費用 371 372 1
外
損 支払利息 （投資法人債を含む） 275
益
融資関連費用 91
その他営業外費用 5
経常利益 2,866 2,935 69
税引前当期純利益 2,866 2,935 69
法人税等 1 1 0
当期純利益 2,865 2,934 69
分
配 分配金の額 2,865 2,934 69
金
一口当たり分配金 3,600 円 3,687 円 87 円
決算報告 5
第 30 期 業績予想
第 28 期・第 29 期取得物件の固都税発生があるものの分配金は 3,680 円
第 30 期 公表予想
（単位：百万円 （未満切捨）） （符号は当期純利益への影響として記載） 単位：百万円
■第29期実績と今回公表予想差異要因
第 30 期予想
第 30 期 第 29 期実績 第 30 期
項 目 第 29 期実績 （第 28 期決算発表 ① 第29期取得物件通期寄与（ティサージホテル那覇） ＋54
時公表予想） （今回公表） 差 異 公表予想差異
キャナルシティ博多 ▲49
A B C C-A C-B (内 フロート賃料の季節変動分 ▲32）
キャナルシティ博多・B ▲10
(内 フロート賃料の季節変動分 ▲37）
営業収益 9,242 9,160 9,305 ① 62 145 パークプレイス大分 ＋22
(内 水光熱収入増 ＋23）
オフィスビル ＋34
営業費用 5,936 5,959 5,993 ② 57 34 (内 不動産賃貸収入増 ＋14）
(内 水光熱収入増等 ＋20）
その他 ＋11
(内 ロジシティみなと香椎 ＋7）
営業利益 3,306 3,200 3,311 5 110
計 ＋62
② 水光熱費増 ▲15
営業外収益 2 0 0 ▲1 - 修繕費減 ＋79
公租公課増 ▲72
(内 第28期・第29期取得物件 ▲59）
営業外費用 372 374 381 ③ 8 6 減価償却費増 ▲32
販管費増 ▲13
その他費用増 ▲4
経常利益 2,935 2,826 2,930 ▲5 103 計 ▲57
③ 営業外費用増 ▲8
(内 借入関連費用増 ▲8）
当期純利益 2,934 2,825 2,929 ▲5 103
分配金の額 2,934 2,825 2,929 ▲5 103
1 口当たり分配金 3,687 円 3,550 円 3,680 円 ▲7 円 130 円
業績予想 6
第 31 期 業績予想
予想分配金は第 4 期以来の 3,700 円台
第 31期 公表予想
（単位：百万円 （未満切捨）） （符号は当期純利益への影響として記載） 単位：百万円
■第30期今回公表予想との差異要因
第 30 期予想 第 31 期予想 第 30 期
項 目 ① キャナルシティ博多 ＋35
（今回公表） （今回公表） 公表予想差異
キャナルシティ博多・B ＋41
A B B-A (内 フロート賃料の季節変動分 ＋39）
パークプレイス大分 ▲12
(内 水光熱収入減 ▲23）
営業収益 9,305 9,321 ① 16
木の葉モール橋本 ▲22
(内 水光熱収入減 ▲13）
オフィスビル ▲11
営業費用 5,993 5,993 ② ▲0 (内 不動産賃貸収入増 ＋2）
(内 水光熱収入減 ▲13）
その他 ▲15
営業利益 3,311 3,328 16 計 ＋16
② 水光熱費減 ＋61
修繕費増 ▲68
営業外収益 0 0 - その他費用減 ＋7
計 ▲0
営業外費用 381 382 1
経常利益 2,930 2,946 15
当期純利益 2,929 2,945 15
分配金の額 2,929 2,945 15
1 口当たり分配金 3,680 円 3,700 円 20 円
業績予想 7
第 29 期新規取得物件
沖縄県への初投資、 那覇市内の築浅ホテルを外部より取得
那覇クルーズ 泊ふ頭旅客
ティサージホテル那覇 取得価格：2,835 百万円、取得日：2018 年12 月7日 ターミナル ターミナル
沖縄県 波の上ビーチ
美栄橋
ティサージホテル那覇
那覇エリア
路 県庁前
西道 通り
国際
那覇
沖縄県庁舎
旭橋 那覇市役所
那覇ビジネスセンター
那覇空港
那覇空港 那覇空港から
車で約10分 那覇市
壺川
奥武山公園
沖縄セルラー
スタジアム那覇
ル
レー
ゆい
奥武山公園
◎物件概要 ゆ
い
レ
ー
ル
所在地 沖縄県那覇市西二丁目 ● 那覇空港から車で約 10 分、ゆいレール「旭橋」
延床面積 3,758.76 ㎡ 駅から徒歩約 9 分と利便性の高いエリアに立 小禄
総客室数 132 室 地する 2018 年 2 月に竣工した築浅のホテル
建築時期 2018 年 2 月 ◎開業からの客室稼働率推移
鑑定評価額 3,030 百万円 ● 客室は 18 ㎡以上のツインルーム・ダブル （％） ティサージホテル那覇 那覇市 沖縄県
ルームを主体としているため、 1 室複数名利 100
NOI 利回り （注1） 5.5％ 用が多いレジャー需要も取り込むことが出来
テナント名 ネストホテルジャパン株式会社 る客室サイズ構成 90
契約形態 定期建物賃貸借
80
契約期間 （残存期間） 10 年 （9 年） ● 変動賃料を組み込んだ賃料体系を採用してお
中途解約・賃料改定 原則不可 り、沖縄県の高いホテルマーケットの成長から 70
生まれるアップサイドも享受しうる契約形態
賃料種別 最低保証賃料＋変動賃料 60
（注1） 物件取得時の鑑定評価書の NOI を基に記載しています。
50
◎直近半年間 （2018 年 9 月〜2019 年 2 月） の ADR （注 2） と RevPAR （注 3）
40
ADR （注 2） 9,378 円 RevPAR （注 3） 8,123 円 2018年 2018年 2018年 2018年 2018年 2018年 2018年 2018年 2018年 2019年 2019年
（注 2）「ADR」 とは、平均客室販売単価 （Average Daily Rate） をいい、一定期間の宿泊部門売上合計を同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 1月
1 12月 1月 2月
（注 3）「RevPAR」 とは、 販売可能客室数当たり宿泊部門売上であり、 一定期間の宿泊部門売上高合計を同期間の販売可能客室数合計で除した値をいいます。 出典：観光庁 「宿泊旅行統計調査」 のデータを基に、 株式会社福岡リアルティにて作成しています。
また、当該数値は、 ADR×客室稼働率の値と同値になります。 那覇市及び沖縄県ホテル稼働率 （2018 年 4 月〜2019 年 1月）
新規取得物件 8
沖縄県のホテルマーケットの成長性
今後も高い成長が見込まれるエリア
沖縄県における入域観光客数の推移 沖縄県における外国人入国者の割合（2018 年）
（万人） （％）
国内 外国人
1,200
外国人比率
30 その他
1,000 25
5.9％（107千人）
290 タイ 台湾
800 254 20
89
150
208 1.6％（29千人） 35.7％
600 15
香港 中国 （646千人）
400 10 11.0％（199千人） 15.0％
616 626 653 685 693
（270千人） 韓国
200 5
30.7％
0 0 （555千人）
2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
※船舶観光上陸許可での入国者は含まれません。
出典：沖縄県 「入域観光客統計概況」 のデータを基に、 株式会社福岡リアルティにて作成しています。 出典：法務省 「出入国管理統計統計表」 のデータを基に、 株式会社福岡リアルティにて作成しています。
沖縄県における外国人延べ宿泊者数の推移 那覇空港における年間離発着回数と滑走路増設事業の概要
525
（万人泊） （万回）
500 17.0
462
16.6 16.6 2020年3月末供用開始予定
16.5 年間発着回数は18.5万回まで増加
385
400 368
16.0
15.7
15.5 15.4 長さ2,700m×幅60m
300 増設滑走路
238
15.0 14.8
1,310m
200
14.5
現在の滑走路 際内連結
14.0 ターミナル
100
2019年3月
供用開始
13.5 国内線旅客 国際線旅客
2013年度 2014年度 2015年度 2016年度 2017年度 ターミナル ターミナル
0 2019 c
2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 ※離発着回数は着陸回数の 2 倍として計算しています。
出典：国土交通省 「空港管理状況調書」 のデータを基に、 株式会社福岡リアル 出典：内閣府 沖縄総合事務局 「那覇空港プロジェクト」 のデータを基に、 株式会社
出典：観光庁 「宿泊旅行統計調査」 のデータを基に、 株式会社福岡リアルティにて作成しています。 ティにて 作成しています。 福岡リアルティにて作成しています。
新規取得物件 9
投資タイプ毎の資産規模の推移
資産規模は 195,979 百万円 （29 物件） に拡大
商業施設 オフィスビル 住居 物流施設 ホテル ■28期（28物件）
■17期（20物件） ■18期（23物件） 木の葉モール橋本 10,000
天神西通りセンタービル 2,600 ディー・ウイングタワー 2,800 東比恵ビジネスセンターⅡ 4,230
■上場時（4物件） ■8期（15物件） ホテルフォルツァ大分 1,530
キャナルシティ博多 ケーズデンキ鹿児島本店 3,550 天神ノースフロントビル 2,800 ■26期（26物件）
32,000
キャナルシティ・ビジネスセンタービル ロジシティ久山 5,050
14,600
パークプレイス大分 15,700 ■22期（27物件）
呉服町ビジネスセンター ■21期（25物件） ロジシティみなと香椎 8,150
11,200
グランフォーレ薬院南 1,100 マリノアシティ福岡（マリナサイド棟） 5,250 ■29期（29物件）
ティサージホテル那覇 2,835
■5期（11物件） ■10期（16物件） ■16期（19物件）
アメックス赤坂門タワー 2,060 東比恵ビジネスセンター 5,900 Aqualia警固 2,800 ■25期（25物件）
（百万円）
スクエアモール鹿児島宇宿 5,300 Aqualia千早 1,280 スポーツクラブＮＡSパークプレイス大分 1,470
200,000 イオン原ショッピングセンター（売却） ▲5,410
熊本インターコミュニティSC 2,400
Aqualia警固（売却） ▲2,800
■20期（24物件）
■6期（11物件） ■14期（17物件） 鳥栖ロジスティクスセンター 1,250
180,000 イオン原ショッピングセンター 5,410 キャナルシティ博多・B 28,700
小嶺台コミュニティモール（売却） ▲740
160,000
■3期（7物件） ■7期（14物件）
サニックス博多ビル 4,400 花畑SC 1,130
小嶺台コミュニティモール 740 シティハウスけやき通り 1,111
140,000 久留米東櫛原SC 2,500
■4期（8物件）
大博通りビジネスセンター 7,000
120,000
■2期（5物件）
サンリブシティ小倉 6,633
100,000
80,000
60,000
40,000
20,000
0
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第1 期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期第29期
1
2005年 2006年 2006年 2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 201 年
1 201 年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
1
8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期
※有限会社シーシーエイチブリッジを営業者とする優先匿名組合出資持分は、第14期に償還されたため、取得資産から除いて記載しています。また、合同会社FRC1を営業者とする匿名組合出資持分は、第26期に償還されたため、取得資産から除いて記載しています。
保有物件の運営状況 10
物件稼働率推移
高い稼働率を維持
物件稼働率推移
福岡リート投資法人（注 1） J-REIT 平均
（％） 99.8 99.7 99.8 99.7 99.7
99.5 99.5 99.6 99.6 99.6
100.0 99.4 99.2 99.3 99.3 99.3 99.4
99.0 99.2 99.1 99.0 99.1 99.0 99.1 99.1
99.0 98.9 98.7
98.1 99.1 99.0
98.8 99.0
98.5 98.5 98.6 98.7 98.6 98.7 98.7 （注 2）
98.4 98.4 98.4 98.3 98.5
98.1 97.9 98.1
97.9
97.6 97.4 97.6 97.6
97.2 97.2 97.1
97.0
95.0
90.0
第2期 第3期 第4期 第5期 第6期 第7期 第8期 第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2005年 2006年 2006年 2007年 2007年 2008年 2008年 2009年 2009年 2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年
8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期 8月期 2月期
（注 1） 本投資法人の稼働率は、 第 2 期から第 4 期までは、 各期末時点の稼働率、 第 5 期から第 29 期までは期中の加重平均稼働率です。 総賃貸可能面積に対して総賃貸面積が占める割合を記載しています。
（注 2） 第 29 期の J-REIT 平均は、 2018 年 11月分 （速報値） を記載しています。
出典： J-REIT 平均は、 一般社団法人不動産証券化協会 「AJPI-J-REIT データブック」 を基に、 株式会社福岡リアルティにて作成しています。
物件タイプ毎の稼働率 （期中加重平均）
物件タイプ 投資割合 第 25 期 第 26 期 第 27 期 第 28 期 第 29 期
（取得価格ベース） 〜2017 年 2 月 28 日 〜2017 年 8 月 31日 〜2018 年 2 月 28 日 〜2018 年 8 月 31日 〜2019 年 2 月 28 日
商業施設 59.2％ 99.6％ 100.0％ 99.8％ 99.8％ 99.8％
オフィスビル 26.9％ 99.7％ 99.9％ 99.3％ 99.5％ 99.8％
その他 13.9％ 98.6％ 98.9％ 99.3％ 99.1％ 99.1％
全 体 100.0％ 99.4％ 99.8％ 99.7％ 99.6％ 99.7％
保有物件の運営状況 11
アクティブ商業の賃料と売上の推移
安定した賃料水準を長期的に維持
●キャナルシティ博多 2017年3月〜2018年2月 2018年3月〜2019年2月 ●パークプレイス大分 2017年3月〜2018年2月 2018年3月〜2019年2月
売上（年間計（注3）） 売上（年間計（注3）） 売上（年間計） 売上（年間計）
●キャナルシティ博多・B
321億円 310億円 252億円 251億円
直近1年間は、サウスビルにて大規模テナントのリニューアル 体験価値の提供や集客力の高いイベントなどの実施により、
に伴う区画クローズの影響で売上減少。第29 期のサウスビ 堅調に推移。来場者の9割の方が利用する駐車場を使いや
ルの売上を除いた前年比全館売上は、体験価値を創出する すく刷新することで顧客支持の強化を図る。
施設運営により106.7％。
ベース賃料（注1） フロート賃料 （注2） 売上 （注3） ベース賃料（注1） フロート賃料 （注2） 売上
( 百万円) ( 億円) ( 百万円) ( 億円)
15 周年リニューアル
3,000 200 1,200 160
175
2,000 800 140
150
1,000 400 120
125
0 100 0 100
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2016年8月期 2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 2016年8月期 2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期
●サンリブシティ小倉 2017年3月〜2018年2月 2018年3月〜2019年2月 ●木の葉モール橋本 2017年3月〜2018年2月 2018年3月〜2019年2月
売上（年間計（注4）） 売上（年間計（注4）） 売上（年間計（注5）） 売上（年間計）
ー ▲3.2％ ー 162億円 162億円
北九州市での観測史上最大の豪雨の影響等や、JR 小倉駅 空中あそびば「とばんね」導入による波及効果や、新駐車場管
前の地元百貨店が運営する商業施設の閉店に伴う大規模 制システムの導入によるスムーズな駐車場運営等により安定
なセール（1月11日〜2月28日）の影響を受け一時的に売上が した売上を維持。想定していた競合店舗（2018年11月開業）の
減少。 影響は軽微。
ベース賃料（注1） フロート賃料 （注2） 売上 （注4） ベース賃料（注1） フロート賃料 （注2） 売上 （注5）
( 百万円) ( 百万円) ( 億円)
400 近隣競合店舗リニューアルオープン 800 6 周年リニューアルの 100
店舗入替を実施
300 600
200 400 80
100 200
0 0 60
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
2016年8月期 2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 2016年8月期 2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期
※売上については億円未満を切り捨てて記載しています 。
※アクティブ商業とは、 ポートフォリオの中で大型商業施設であり、不動産賃貸収入について売上の変動による影響を受けやすいキャナルシティ博多、 キャナルシティ博多・B、パークプレイス大分、 サンリブシティ小倉、木の葉モール橋本の5物件を指します 。
（注1）「ベース賃料」 とは、不動産賃料収入のうち、 ①固定化された月額賃料、 ②売上歩合・GOP 歩合等の変動賃料が設定されているテナント賃料のうち、最低保証賃料が設定されている場合の最低保証賃料部分、 ③共益費、④パークプレイス大分及び木の葉モール橋本の駐車場テナント負担金の合計額を記載しています。
（注2）「フロート賃料」 とは、売上歩合・GOP 歩合等の変動賃料が設定されているテナント賃料のうち、テナントの売上金額等により変動する賃料の合計額を記載しています 。（注 3）本投資法人が保有するキャナルシティ博多、キャナルシティ博多・B の売上を合算して記載しています。
（注4） 株式会社サンリブより実額を開示することについての 了承が得られていないため、数値は記載していません。 （注5）木の葉モール橋本は2018年3月1日付で取得した物件であるため、 それ以前の売上は参考値として記載しています
。
保有物件の運営状況 12
キャナルシティ博多 （全体） の近況
楽しさアジア NO.1 のインターナショナル SC を目指して
アクアパノラマ第 9 弾 「スペースインベーダーグルーヴィー」 注目テナント情報
噴水×音楽×光×映像の新感覚エンターテイメント 「キャ ハリー・ポッター＆ファンタスティック・ビースト 「魔法ワー
ナルアクアパノラマ」 の第 9 弾として株式会社タイトーの名 ルドカフェ」 が大好評につき延長 & 大幅リニューアル。 3 月
作ゲームであり、誕生 40 周年を迎えた 「スペースインベー 20 日（水）より、新メニューの登場や、物販商品のラインナッ
ダー」とのコラボレーションを 2019 年 1月12日（土）より公開。 プを拡充。
アクアパノラマ第 10 弾 作品決定！
「ボヘミアン・ラプソディ」、「ファンタスティック・ビーストと黒
「エヴァンゲリオン 使徒、博多襲来」 2019 年 6月公開予定
い魔法使いの誕生」 等多くのヒット作に恵まれる。
©2018 Twentieth Century Fox Film Corporation.
All Rights Reserved
第 29 期 キャナルシティ博多不動産賃貸収入 グランド ハイアット 福岡及びキャナルシティ・福岡ワシントンホテルの状況 ミュージカル 『ライオンキング』、
業種別割合（注1） ◎直近 1 年間 （2018 年 1月〜2018 年 12 月） の RevPAR の上昇率
約 10 年ぶりに福岡に !
エンタメ・サービス等 グランド ハイアット 福岡 キャナルシティ・福岡ワシントンホテル
12.9％
飲食
8.2％ 物販
駐車場 37.6％
10.4％ 総客室数：370 室 総客室数： 423 室
ホテル
30.8％ RevPAR ＋11.3％ （注 2）
©Disney
（前年比） 幅広い世代の方に愛され続け、2018年12月には日本
上演 20周年を迎えた本作品。 2019 年 3 月24日（日）
（注 2） 2017 年 1月〜2017 年 12 月の実績と比較した値を記載しています。
（注1） キャナルシティ博多／キャナルシティ博多・B の不動産賃貸収入の金額を基に記載しています。 また、グランドハイアット福岡及びワシントンホテルの上昇率の平均値を記載しています。 から再びキャナルシティ劇場にて開幕。
保有物件の運営状況 13
パークプレイス大分及び木の葉モール橋本の近況
体験価値の提供及び駐車場の改善による利便性の向上
パークプレイス大分 イベントの実施 木の葉モール橋本 空中あそびば 「とばんね」 とガーデンコートの活用
◎ハロウィン・クリスマス・新春等 ◎2018 年 8 月にオープン
様々なイベントを実施 幅約 17m、高さ約 13m の巨大ハンモッ
（2018 年） ク。オープン後の約 6 ヶ月間では毎月
● 10 月 21日 （日） 平均約 5,000 人の利用があり、入口の
ハロウィン仮装 SHOW ある 2 階アウトモールへ新規顧客増
● 11 月 3 日 （土）
加等の効果を確認。
イルミネーション 2018 点灯セレモニー リニューアルしたガーデンコートでは、
● 12 月 22 日 （土）
遊具等を設置し 「冬でも屋外で元気に
クリスマス発表会
遊べる場所」 として来場促進。
（2019 年）
● 1 月 1日 （火）、 2 日 （水）、 3 日 （木）
DRUM TAO 新春スペシャルライブ
木の葉モール橋本の売上及び前年比推移
（百万円） 売上 前年比 空中あそびば マークイズ福岡ももち開業 （％）
パークプレイス大分 2019年3月1日から駐車場がより使いやすく刷新 2,000
新駐車場管制システム導入
「とばんね」 オープン
120
1,600 110
◎空いている駐車場が一目でわかり、
1,200 100
駐車スペースが見つけやすく改善
800 90
①誘導サインで事前にお知らせ 400 80
満車／空車状況を入場前にイチ早く 0 2018 年 70
2018 年 2018 年 2018 年 2018 年 2018 年 2018 年 2018 年 2018 年 2018 年 2019 年 2019 年
3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11月 12 月 1月 2月
察知でき、迷わない。
第 28 期 2018 年 8 月期 第 29 期 2019 年 2 月期
木の葉モール橋本 1,500 台収容の駐車場をフルに生かす新駐車場管制システム
駐車場管制システムの更新により、 土日祝の駐車場混雑を緩和し、 来場者の利便性を向上。
場内駐車場 （ A-J） お客様満足度向上を目指す。
P1、 2、3、4 駐車場
②まねき灯が教えてくれる ③ WEB でもチェック可能
地下 「G」 駐車場内の誘導、 空車 在車 リアルタイムで更新。
地下スペース探しに役立つ スマホから簡単に
「まねき灯」 が実力を発揮。 チェック可能。
（イメージ）
保有物件の運営状況 14
フロート賃料構成比
アクティブ商業物件別賃料構成比 アクティブ商業の賃料構成比 ポートフォリオ全体の賃料構成比
ベース賃料 フロート賃料 ◎第29期 ◎第28期
（百万円） （百万円）
3,000 2,773 2,838 2,759 2,841 3,000
590 フロート賃料 フロート賃料
506 530 628
300 298 318 296 22.6％ 11.6％
（注） （注） （注） （注） （1,088百万円） （985百万円）
2,000 2,000
2,266 2,248 2,229 2,212 1,013 1,009 1,005 1,006
1,000 1,000 ベース賃料 ベース賃料
213 214 209 212
77.4％ 88.4％
799 795 796 793 （3,724百万円） （7,492百万円）
0 0
第 26 期 第 27 期 第 28 期 第 29 期 第 26 期 第 27 期 第 28 期 第 29 期
〜2017年8月 〜2018年2月 〜2018年8月 〜2019年2月 〜2017年8月 〜2018年2月 〜2018年8月 〜2019年2月
キャナルシティ博多／キャナルシティ博多・B パークプレイス大分
ティサージホテル那覇賃料構成比
（百万円） （百万円） （百万円）
3,000 3,000 150
◎第29期
2,000 2,000 100 フロート賃料
12.9％
（1,109百万円）
1,000 1,000 50 39
673 675
292 292 292 289 216 219 21
30 30 30 27 456 456 ベース賃料
262 262 262 262 18
0
第 26 期 第 27 期 第 28 期 第 29 期
0
第 26 期 第 27 期 第 28 期 第 29 期
0
第 26 期 第 27 期 第 28 期 第 29 期
87.1％
（7,495百万円）
〜2017年8月 〜2018年2月 〜2018年8月 〜2019年2月 〜2017年8月 〜2018年2月 〜2018年8月 〜2019年2月 〜2017年8月 〜2018年2月 〜2018年8月 〜2019年2月
サンリブシティ小倉 木の葉モール橋本 ティサージホテル那覇
※本頁のフロート賃料は、キャナルシティ博多、キャナルシティ博多・B、パークプレイス大分、サンリブシティ小倉、木の葉モール橋本及びティサージホテル那覇の 6 物件を対象に記載しています。
（注） キャナルシティ博多 / キャナルシティ博多・ B のフロート賃料に含まれる駐車場収入の金額を記載しています。
保有物件の運営状況 15
福岡のオフィスビル状況推移
堅調な需要を背景として空室率は1％台に
福岡ビジネス地区／空室率とオフィスビルの需給動向 福岡ビジネス地区／賃貸可能面積・稼働面積の推移
竣工面積（延 床 面 積 ） ネット・アブソープション（吸収需要） 空室率 (坪) 賃貸可能面積 稼働面積
( 坪) (％)
800,000
40,000 15.38 16
14.72
35,000 13.23 2019年2月時点 14 700,000
仙 台 4.52％
11.98 札 幌 2.71％
30,000 12
10.99 大 阪 2.71％ 600,000
10.86
名古屋 2.52％
25,000 9.32 福 岡 1.87％ 10
東京都心5区 1.78％
8.44 500,000
8.08
20,000 7.70 8
6.30 400,000
15,000 6 2005 2006 2007 2008 2009 2010 201 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018（年）
1
出典：三鬼商事株式会社の「オフィスマーケットデータ」のデータを基に、株式会社福岡リアルティにて作成しています。
4.26
10,000 4
3.07 福岡ビジネス地区／平均募集賃料の推移
2.04 1.87 ◎平均募集賃料の推移 （2005 年を100 とした場合）
5,000 2
福岡 東京都心 5 区 大阪 2018年12月時点
(%) 福 岡 9,974円
0 0
130 東京都心5区 20,887円
大 阪 11,423円
（1坪当たり）
120
-5,000
110
-10,000
100
-15,000 90
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020（年）
(予定） (予定）
※2005年から2018年までの空室率は12月末日時点の数値を基に記載しています。
※オフィスビルに関する各都市のデータについては、三鬼商事株式会社が都市毎に定めるビジネス地区及びビルをいいます。
80
※ネット・アブソープション（吸収需要）は、特定期間における稼働面積の増減を表しており、各年12月末時点の稼働面積から前年12月末時点の稼働面積を控除した数値を記載しています。
2005 2006 2007 2008 2009 2010 201 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 （年）
1
2019年のネット・アブソープション（吸収需要）については、2月末時点の数値を基に記載しています。2019年、2020年の竣工面積（延床面積）は未確定値であり、面積、竣工時期は変更となる可能性があります。 ※データは、各年12月時点の数値を基に記載しています。
出典：三鬼商事株式会社の「オフィスマーケットデータ」のデータを基に、株式会社福岡リアルティにて作成しています。 出典：三鬼商事株式会社の「オフィスマーケットデータ」のデータを基に、株式会社福岡リアルティにて作成しています。
保有物件の運営状況 16
オフィスビル稼働率実績・予想
稼働率は好調に推移
（％）
100.0
キャナルシティ・
1 ビジネスセンタービル 90.0
99.8 100.0 98.2 98.9 99.8 99.7 99.9
総賃貸可能面積：23,031.01㎡（6,966坪） 80.0
100.0
2 呉服町ビジネスセンター
90.0
99.8 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
総賃貸可能面積：19,905.34㎡（6,021坪） 80.0
100.0
3 サニックス博多ビル 90.0
100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 98.6 97.2
総賃貸可能面積：6,293.75㎡（1,903坪） 80.0
100.0
4 大博通りビジネスセンター （注1） 90.0
100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
総賃貸可能面積：11,249.92㎡（3,403坪） 80.0
100.0
5 東比恵ビジネスセンター
90.0
99.5 100.0 99.2 100.0 100.0 99.7 100.0
総賃貸可能面積：13,614.59㎡（4,118坪） 80.0
100.0
6 天神西通りセンタービル
90.0
100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
総賃貸可能面積：3,339.32㎡（1,010坪） 80.0
100.0
7 天神ノースフロントビル
90.0
100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0
総賃貸可能面積：5,252.41㎡（1,588坪） 80.0
100.0
8 東比恵ビジネスセンターⅡ
90.0
100.0（注2） 100.0 100.0 100.0
総賃貸可能面積：6,214.77㎡（1,879坪） 80.0
100.0
加重平均稼働率実績・予想 99.8 100.0 99.4 99.7 100.0 99.8 99.8
90.0
総賃貸可能面積：88,901.11㎡（26,892坪） 80.0
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期
※稼働率は、期中の加重平均で算出しています。 〜2017年2月 〜2017年8月 〜2018年2月 〜2018年8月 〜2019年2月 〜2019年8月 〜2020年2月
※総賃貸可能面積は、期末時点における数値を記載しています。
※坪の数値は、総賃貸可能面積を坪に換算し小数点以下を切り捨てた数値を記載しています。
予想 予想
（注1）大博通りビジネスセンターについては住居部分を除いて記載しています。 （注2）東比恵ビジネスセンターⅡは、2018年3月1日付で取得したため、稼働率は第28期から記載しています。
保有物件の運営状況 17
オフィスビルの賃料改定及びテナント入替の状況
第 25 期以降継続的な賃料増額改定
賃料改定及びテナント入替による月額賃料の増減額推移 （注1）（注 2） 賃料増額改定面積及び増額件数推移 （注1）（注 2）
2,469 （坪） 増額改定面積
4,000 第 30 期は
（千円）
2,500 確定分のみ記載 （注3）
3,500
賃料改定による増減額
第 30 期は
テナント入替による増減額 3,000
確定分のみ記載 （注 3）
2,500
2,000
2,000 1,500
1,000
500
0
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期（予想）
1,500 2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期
増額件数 5 4 6 11 6 16
新規入居面積及び入居件数推移 （注1）
1,000
新規入居面積
（坪）
350
300 第 30 期は
確定分のみ記載 （注3）
250
500
200
150
100
0 50
-100
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期（予想） 0
2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期（予想）
2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期 2019年8月期
第25期以降の累積額 5,066 7,536
（月額賃料）
入居件数 4 0 2 2 0 3
賃料増減率 2.2％ - 14.2％ ▲2.2％ - 20.9％
（注 1） 各期末時点で保有するオフィスビル全物件を対象とします （ただし、「キャナルシティ・ビジネスセンタービル」 は 2 階以上の区画のみを対象とします）。 （注 4）
（注 2） 賃料減額改定はありません。
（注 3） 第 29 期決算発表時点で確定しているものを記載しています。 （注 4） テナント入替時の従前テナントの契約賃料に対する賃料増減率を算出しています。
保有物件の運営状況 18
第 29 期調達実績
金利コストの低減と借入期間の長期化・返済期限の分散化を両立
第 29 期の長期資金調達・実績 期中平均支払金利 （注 4）及び平均負債残存年数の推移
（％） （年）
調達日 借入先 金額（百万円） 期間 金利 固定・変動 期中平均支払金利（％） 平均負債残存年数（年）
1.3 8
三井住友銀行 500 10年 0.65528% 固定
1.2 7
2019年 三菱UFJ銀行 500 9年 0.59000% 固定
1.1 6
1月31日 西日本シティ銀行 400 10年 0.41909% （注1） 変動 6.3 6.4
6.0
1. 0 5
福岡銀行 300 10年 0.41909% （注1） 変動 5.4
0.9 0.85 4
大分銀行 200 7年 0.33380% 固定 0.79
0.8 0.73 0.73 0.73 3
2019年 鹿児島銀行 200 7年 0.33380% 固定 3.6
2月28日 0.7 2
肥後銀行 200 7年 0.33380% 固定
0.6 1
りそな銀行 200 10年 0.48845%（注2） 固定
合計及び加重平均（注3） 2,500 9.1年 0.48559％ 0.5 0
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期
（注 1）変動金利での借入金は、2019年2月28日時点の適用利率を記載しています。
（注2）金利を固定化するためのスワップ契約を締結しており、 本スワップ締結を組合わせた利率を記載しています。
〜2017年2月 〜2017年8月 〜2018年2月 〜2018年8月 〜2019年2月
（注3）金額は合計、期間及び金利は加重平均を記載しています 。 （注4）金利は小数第3位を四捨五入により記載しています。
返済期限の分散 （2019 年 2 月 28 日現在）
（百万円） 変動 固定 投資法人債
14,000
13,000 コミットメントライン 13,000百万円
12,000
10,000
8,000
6,000
2,500
4,000
6,600 7,000 7,000
3,000 6,300 5,600
5,900 2,000 4,200 2,900
2,000 4,900
3,700 1,000 1,000
400 2,000 700 2,000 1,900 300 2,000
1,700 0 0 0 1,500 1,400
0
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期 第39期 第40期 第41期 第42期 第43期 第44期 第45期 第46期 第47期 第48期 第49期 第56期 第68期
2029年
2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2032年 2038年
財務体制 19
財務状況
スポンサー行をはじめとした安定した取引ネットワーク
LTVの推移 固定化比率 格付（注）
（％）
50
変動
9.8％ JCR AA-
45 （安定的）
第29期末
40 固定
39.7 77,500 90.2％
35
38.1
39.3 38.9 39.1 百万円
R&I A＋
（安定的）
30
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 （注）JCR：株式会社日本格付研究所より長期発行体格付を取得しています。
R&I：株式会社格付投資情報センターより発行体格付を取得しています。
2017年2月期 2017年8月期 2018年2月期 2018年8月期 2019年2月期
借入金融機関の分布状況 九州全域をカバーする地方銀行取引ネットワーク
◎地方銀行独自の情報網を共有し、エリア投資戦略に活用
投資法人債 6.5％ スポンサー行 （借入額：百万円）
福岡銀行 10,000 西日本シティ銀行 11,300 北九州銀行 1,700
その他金融機関 2.6％ 福岡銀行
地方銀行
（スポンサー行を除く）
12.9％ 佐賀銀行 500
西日本 大分銀行 1,500
12.9％ シティ銀行
第29期末
農林中央金庫 5.2％ 14.6％ 十八銀行 700
りそな銀行 4.4％
77,500 親和銀行 800
百万円
宮崎銀行 700
三井住友信託銀行 4.3％ 日本政策投資銀行
三菱UFJ銀行 5.7％ 21.0％ 肥後銀行 800 鹿児島銀行 300
三井住友銀行 3.4％
みずほ銀行 6.7％