2019年1月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年3月12日
不動産投資信託証券発行者名 日本ロジスティクスファンド投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 8967 Ｕ Ｒ Ｌ http://8967.jp/
代 表 者 （役職名） 執行役員 （氏名） 大角 保志
資 産 運 用 会 社 名 三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社
代 表 者 （役職名） 代表取締役社長 （氏名） 亀岡 直弘
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名） 財務企画部次長 （氏名） 関口 亮太
ＴＥＬ (03)3238-7171
有価証券報告書提出予定日 2019年4月25日 分配金支払開始予定日 2019年4月5日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満を切捨て）
１．2019年1月期の運用、資産の状況（2018年8月1日～2019年1月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年１月期 9,928 9.3 5,248 14.5 4,628 11.7 4,628 12.5
2018年７月期 9,081 2.5 4,584 0.9 4,145 2.4 4,115 1.7
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年１月期 5,093 3.4 1.8 46.6
2018年７月期 4,477 3.0 1.6 45.6
(2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過 純資産
（利益超過分配金は （利益超過分配金は
利益超過分配金 分配金総額
配当性向
配当率
含まない） 含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年１月期 4,710 4,262 0 0 92.1 3.2
2018年７月期 4,503 4,115 0 0 99.9 3.0
（注）配当性向＝分配金総額÷当期純利益×100（小数第１位未満を切り捨てて記載しています。）
なお、2019年1月期の1口当たり分配金は、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額として366百万円を控除した金額を
発行済投資口の総口数で除して算出しています。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年１月期 259,262 134,144 51.7 148,213
2018年７月期 263,254 135,702 51.5 148,470
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活 動に よ る 投資 活 動に よ る 財 務活 動に よ る 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年１月期 13,921 △2,909 △9,116 14,106
2018年７月期 6,723 △3,701 △6,510 12,210
２．2019年7月期の運用状況の予想（2019年2月1日～2019年7月31日）及び
2020年1月期の運用状況の予想（2019年8月1日～2020年1月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2019年７月期 9,117 △8.2 4,631 △11.8 4,232 △8.6 4,231 △8.6 4,670 0
2020年１月期 9,282 1.8 4,758 2.7 4,317 2.0 4,316 2.0 4,760 0
（参考）１口当たり予想当期純利益（2019年7月期）4,670円、（2020年1月期）4,760円
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ： 無
② ①以外の会計方針の変更 ： 無
③ 会計上の見積りの変更 ： 無
④ 修正再表示 ： 無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年１月期 905,073口 2018年７月期 914,000口
② 期末自己投資口数 2019年１月期 0口 2018年７月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、後記31ページ「１口当たり情報に関する注記」をご覧
ください。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
（将来に関する記述等についてのご注意）
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、日本ロジスティクスファンド投資法人（以下「本投資法
人」といいます。）が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は
様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金及び利益超過分配金の額を保証するものではあり
ません。運用状況の予想の前提条件及びご利用に当たっての注意事項については、後記9ページ「2.運用方針及び運用状況
（2）運用状況 ②次期の見通し D.運用状況の見通し」をご参照ください。
以 上
日本ロジスティクスファンド投資法人（8967）2019年1月期決算短信
目次
１．投資法人の関係法人の概況 ……………………………………………………………………………………… 2
２．運用方針及び運用状況 …………………………………………………………………………………………… 3
（1）運用方針 …………………………………………………………………………………………………………… 3
（2）運用状況 …………………………………………………………………………………………………………… 3
① 当期の概況 ……………………………………………………………………………………………………… 3
② 次期の見通し …………………………………………………………………………………………………… 4
（3）投資リスク ………………………………………………………………………………………………………… 11
３．財務諸表等 ………………………………………………………………………………………………………… 12
（１）貸借対照表 ……………………………………………………………………………………………………… 12
（２）損益計算書 ……………………………………………………………………………………………………… 14
（３）投資主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………………………… 15
（４）金銭の分配に係る計算書 ………………………………………………………………………………………… 17
（５）キャッシュ・フロー計算書 ………………………………………………………………………………………… 18
（６）継続企業の前提に関する注記 …………………………………………………………………………………… 19
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ……………………………………………………………………… 19
（８）財務諸表に関する注記事項 ……………………………………………………………………………………… 21
（９）発行済投資口の総口数の増減 ………………………………………………………………………………… 33
４．役員の異動 ………………………………………………………………………………………………………… 35
（1）本投資法人の役員の異動 ………………………………………………………………………………………… 35
（2）資産運用会社の役員の異動 ……………………………………………………………………………………… 35
５．参考情報 …………………………………………………………………………………………………………… 36
（1）本投資法人の資産の構成 ………………………………………………………………………………………… 36
（2）投資資産 …………………………………………………………………………………………………………… 37
①投資有価証券の主要銘柄 ……………………………………………………………………………………… 37
②不動産等の概要 ………………………………………………………………………………………………… 37
③ポートフォリオの分散状況 ……………………………………………………………………………………… 43
④不動産等の損益等の状況（一覧表） …………………………………………………………………………… 43
（3）運用資産の資本的支出 …………………………………………………………………………………………… 54
①資本的支出の予定 ……………………………………………………………………………………………… 54
②期中に行った資本的支出 ……………………………………………………………………………………… 54
③長期修繕計画のために積立てた金銭（修繕積立金） ………………………………………………………… 54
（4）テナント及び主要な不動産等の概要 …………………………………………………………………………… 55
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日本ロジスティクスファンド投資法人（8967）2019年1月期決算短信
１．投資法人の関係法人の概況
（ イ ） 資産運用委託契約
（ ロ ） 物流不動産取得のサポートに関する協定書
（ハ） 物件取得における業務支援サービスに関する基本協定書
（ ニ ） 不動産等の仲介情報提供に関する基本協定書／開発型物件取得のサポートに関する協定書
（ ホ ） 一般事務委託契約／資産保管業務委託契約
（ ヘ） 投資主名簿等管理人委託契約／特別口座の管理に関する契約
（ ト ） 財務代理契約
（ チ ） 私募取扱及び投資法人債原簿に関する事務委託契約
（注1） 三井物産株式会社の完全子会社です。
（注2） 物件情報提供会社である三井物産株式会社及び三井住友信託銀行株式会社並びに資産運用会社の株主であるケネディクス株式会
社を個別に又は総称して以下「スポンサー」ということがあります。
（注3） 2019年1月31日付で棚橋慶太が辞任し、2017年10月26日付投資主総会において補欠執行役員に選任された大角保志が2019年2月1
日付で執行役員に就任しています。
（注4） 本投資法人及び本投資法人の関係法人の名称、運営上の役割及び関係業務の概要（その他の本投資法人の主な関係者を含みま
す。）は最近の有価証券報告書（2018年10月30日提出）から重要な変更がないため開示を省略します。
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日本ロジスティクスファンド投資法人（8967）2019年1月期決算短信
２．運用方針及び運用状況
（1）運用方針
最近の有価証券報告書（2018年10月30日提出）における「投資方針」「投資対象」「分配方針」から重要な変更がないため
開示を省略します。
（2）運用状況
① 当期の概況
A. 投資法人の主な推移
本投資法人は、主として首都圏、近畿地域、中部地域及び九州地域に所在する物流施設の用途に供されている不動産
等を投資対象とする、我が国で初めての「物流施設特化型REIT」です。投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法
律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき、三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式
会社を設立企画人として、2005年2月22日に設立され、同年5月9日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」と
いいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8967）しました。
当期末（2019年1月31日）時点で合計46物件・取得価格の総額264,780百万円の不動産等を運用しており、総資産額は
259,262百万円となっています。
B. 投資環境と運用実績
当期の日本経済は、高水準で推移する企業収益を背景とした設備投資の増加や、海外経済の着実な成長による輸出の
増加及び雇用・所得環境の着実な改善を背景とする個人消費の増加等により緩やかに拡大しています。
J-REIT市場は、日本の金利上昇リスクが他国と比較して小さいことや、J-REITが為替や世界経済の影響を受けにくいこと
及びJ-REIT全体で増配基調が続いていること等を背景とした安定感から、海外投資家が最大の買い主体となりました。また
地方銀行を中心とする国内金融機関も、個別REITの利益確定売りがある一方で、J-REITの相対的な利回りの高さに着目し
REIT-ETFを通じて投資する傾向にあり、実質的な買い主体となりました。その結果、東証REIT指数は2018年4月以降堅調
に推移しています。
物流不動産の売買市場では、J-REITや私募REIT、私募ファンド等の既存のプレイヤーのほか、低金利環境が続く中で比
較的利回りの高い物流施設を新たな投資先とする不動産会社、リース会社及び外資系ファンド等も参入して取得競争が継
続しており、取引利回りは緩やかな低下傾向にあります。
物流不動産の賃貸市場では、Eコマース市場の拡大や商品の補充を配送に頼るコンビニエンスストアなどの小型店舗の
出店数の拡大を背景に、物流施設の需要が拡大しています。また、輸送費の高騰を背景として全国の消費地に近い場所へ
物流拠点を開設する動きや、地方中核都市の周辺で在庫量を増やすため物流施設を拡充する動きもみられ、大型物流施
設への旺盛な需要へとつながっています。物流施設の新規供給量は、首都圏、近畿圏、中部圏いずれにおいても高い水準
にありますが、竣工後1年以上経過した物流施設の空室率は低位で推移しており、新規供給の消化も順調に進みました。賃
料水準についても、安定した需要が見込まれることから実質賃料が緩やかに上昇しています。
このような環境下において、本投資法人は、1口当たり分配金の持続的な安定と成長に資する取り組みを推進していま
す。新規物件の取得について、資産運用会社の知見を活かし、市場よりも比較的高い利回りでの取得が期待できる「独自の
取組み」と、立地や建物仕様等、個別の不動産の特性等に基づきキャッシュフローの確かさを重視して物件を取得する「不
動産市場での取組み」を組み合わせて物件の取得を推進しています。また、既存物件においても、長期的に競争力の高い
ポートフォリオを維持するため、個別物件の競争力やマーケット動向等を総合的に勘案し、効果的な工事の実施やOBR（注
1）の実施、または物件入替について積極的に検討していきます。
当期においては、「不動産市場での取組み」として、2018年11月に藤沢物流センター（取得予定価格：4,305百万円）（注2）
の取得を決定するとともに、2018年12月に大阪西淀川物流センター（取得価格：2,600百万円）を取得しました。また、「独自
の取組み」として2018年11月に愛西物流センター（取得予定価格：2,510百万円）（注2）の取得を決定しています。一方で、長
期的な物件競争力に懸念のあった船橋物流センターについて、2018年10月に鑑定評価額7,220百万円の約1.1倍である
7,900百万円で譲渡し、926百万円の譲渡益を得ました。当該譲渡の譲渡資金と譲渡益を活用し、照明器具の大規模なLED
化工事を7物件において実施し、ポートフォリオの強化とともに環境性能の向上を図りました。ポートフォリオ全体の当期末時
点での稼働率は98.8%と良好な稼働状況を維持しています。
（注1）「OBR」とは、本投資法人が保有する物件を本投資法人自ら再開発することを言います。以下同じです。
（注2）藤沢物流センター及び愛西物流センターの売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監
督指針」に規定される、フォワード・コミットメント等に該当します。
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日本ロジスティクスファンド投資法人（8967）2019年1月期決算短信
C. 財務戦略の概要
本投資法人は、持続的な1口当たりの分配金の「安定性」と「成長性」を追求するため、財務基盤の安定化を図ると同時
に、資本コストを意識した調達手段の選択を行っていきます。
デット調達については、昨今の低金利環境を最大限活かして負債調達コストの低減を目指すとともに、将来の金利上昇リ
スクに備えて返済/償還期限の分散化及び調達期間の長期化についても配慮します。エクイティ調達については、調達の際
は資本コストに配慮するとともに、資本効率の向上及び投資主還元に資する場合には継続的に自己投資口の取得の実施
を検討していきます。
当期は、船橋物流センターの譲渡に伴う譲渡資金を活用し、2018年9月に3,000百万円の長期借入金を期限前弁済すると
ともに、譲渡益の一部を既存借入金の期限前弁済に係る清算金に充当して長期借入金9,000百万円のリファイナンスを実
施しました。当該取り組みにより、LTV（Loan to Value）を引き下げるとともに、将来の負債コストの軽減及び平均負債残存
年数の長期化と返済期限の分散化を実現しました。また、機動的かつ安定的な資金調達手段の確保を目的として、2018年
11月に市川物流センターⅢの取得資金等を資金使途とする極度額1,000百万円のコミットメントライン契約を新たに締結しま
した。これにより、当期末時点のコミットメントライン契約の極度額合計は、18,500百万円となりました。（注1）
さらに、本投資法人は証券会社との自己投資口の取得に係る取引一任勘定取引契約に基づく東京証券取引所における
市場買付けにより、自己投資口を取得し、その全てについて消却を行いました。当期において取得・消却した投資口の総数
は8,927口（当該取得・消却前の発行済投資口の総口数に対する割合0.98%）、取得価額の総額は1,999百万円となります。
当期末時点での有利子負債総額は114,700百万円、LTV（Loan to Value）は総資産ベース（注2）で44.2%、鑑定評価額ベ
ース（注3）で33.5%となっており、引き続き安定的な財務運営を行っています。今後もバランスシートの健全性と手元流動性
に配慮した財務運営を継続する方針です。
（注1）2019年3月8日に市川物流センターⅢを取得したため、極度額1,000百万円のコミットメントライン契約は終了し、2019
年3月12日現在のコミットメントライン契約の極度額合計は、17,500百万円です。
（注2）総資産ベースLTV（％）=有利子負債残高÷総資産額×100（小数第2位以下を四捨五入しています。）
（注3）鑑定評価額ベースLTV（％）=有利子負債残高÷期末算定価額×100（小数第2位以下を四捨五入しています。）
当期末時点の格付の状況
信用格付業者 内容
AA-
発行体格付
（格付の方向性：安定的）
第2回無担保投資法人債
株式会社格付投資情報センター AA-
（R&I） 第3回無担保投資法人債
長期個別債務格付
AA-
第5回無担保投資法人債
AA-
株式会社日本格付研究所 AA+
発行体格付
（JCR） （格付の方向性：ネガティブ）
D. 業績及び分配
上記のとおり運用の結果、当期の実績は営業収益9,928百万円、営業利益5,248百万円、経常利益4,628百万円、当期純
利益4,628百万円となりました。
なお、当期は「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をした場合の課税の特例」（租税特別措置法（昭和32年法律
第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第66条の2）の適用により、2018年10月に譲渡
した船橋物流センターの譲渡益の一部（366百万円）を圧縮積立金として内部留保することとしました。かかる方針により、分
配金については、当期未処分利益から租税特別措置法第66条の2に定められている圧縮積立金繰入限度額の範囲内で、
実際に繰り入れた366百万円を控除した残額である4,262百万円を利益分配金として分配することとし、この結果、投資口1
口当たりの分配金は4,710円となりました。
② 次期の見通し
A. 環境認識
日本経済を取り巻く環境をみると、国内需要については、消費税率引き上げの影響を受けつつも、きわめて緩和的な金
融環境や政府支出による下支えなどを背景に、企業・家計の両部門において所得から支出への前向きの循環メカニズムが
持続するもとで、増加基調をたどると考えられます。また、海外経済について、総じてみれば着実な成長を続けると考えら
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日本ロジスティクスファンド投資法人（8967）2019年1月期決算短信
れ、輸出は基調として緩やかな増加を続けると見込まれます。これらのことを背景として、国内景気は拡大基調が続くと見込
まれます。一方で、米欧での政治動向、特に米中貿易摩擦等の米国の通商政策の行方に対する不透明要因は多く、国際
金融市場の混乱、円高の進行等が国内景気にマイナスとなるリスクがあることには留意する必要があります。
物流不動産の売買市場は、低金利環境が継続することを背景に、一部投資家の旺盛な投資意欲は継続すると考えられ
ますが、一方で売買価格が高水準で推移することに警戒する動きもあるため、今後も利回りの低下は継続するものの、その
程度は限定的であると考えられます。
物流不動産の賃貸市場は、引き続きEコマース市場の拡大を背景として強い需要が続くと見込まれます。立地や設備仕
様が優れた物件について竣工前物件を物色する傾向も強まっており、新規供給の影響を受けて一時的に空室率が上昇す
る可能性はあるものの、一部エリアを除いて空室率は再び低下していくと見込まれます。賃料水準については、需給バラン
スが大きく崩れることは考えにくいことから安定的に推移していくと見込まれます。
このような環境のもと、本投資法人は引き続きポートフォリオの堅実な運用を行うことで、1口当たり分配金の「安定性」と
「成長性」の継続的な追求を行っていきます。
B. 今後の運用方針及び対処すべき課題
このような投資環境の中、本投資法人は以下の方針に基づき、中長期的な安定収益の確保を目指した運用を行う方針で
す。
(イ）保有不動産の運営管理
・賃貸運営管理
賃貸借契約の更改に際しては、長期賃貸借契約への切り替えを選択肢の一つとし、収益の安定化を意識した
運営に努めています。既存テナントが退去する場合には、収益性の維持を念頭に置いた上で、切れ目なく賃貸を
継続できるよう、スポンサー、各地域の物流施設・テナント情報に精通した仲介会社及び資産運用会社独自のネ
ットワークを活用し、上記方針に沿ったリーシング活動を行います。
なお、本投資法人が当期末現在保有する物流施設の残存賃貸借契約年数は、年間契約賃料で加重平均して
算出すると5.1年であり、引き続き安定した収益が期待されます。
・テナントリレーションの強化
既存テナントとのコミュニケーションを密に行うことにより、テナントの総合的な満足度の向上を図ります。具体
的には、既存物流施設における増床・改良ニーズに対応することや、テナントニーズ・業界トレンドに対応した機
能向上及びリニューアルを適宜行うことが挙げられます。
・適切な維持管理・追加投資
保有物件の修繕・更新工事の実施に際しては、工事費用の平準化に留意してこれを行います。適切なプロパ
ティ・マネジメント会社を選定し、各物件の特性に合った効率的な運用管理を行うことや、資産運用会社における
維持管理の質を高め、各種手続きの標準化を進めることで保有不動産の維持管理最適化を目指します。
更に、本投資法人では、テナントの要請、施設の賃貸借ニーズ、容積率の消化状況等を踏まえ、賃貸マーケッ
トにおいて立地優位性があり、建物・設備更新により競争力向上が見込まれる場合や、経年劣化に伴い維持管
理コスト負担が経済合理性に見合わないと判断される場合、必要に応じて追加投資を行うことも検討します。
(ロ）新規物件の取得
・物件情報の収集活動
物流施設は、他の収益不動産と比較して流通量が相対的に少ないため、広範な情報収集とそれに基づく的確
な投資判断が競争優位性を生み出すものと本投資法人は考えています。可能な限り競合他社との価格競争を避
けるため、スポンサー等の幅広いネットワーク及び資産運用会社独自の情報ルートを活用した物件情報の早期
入手や相対取引の促進に努める方針です。
・取得物件のスペック
物件取得に際しては、物流施設の長期安定運用に不可欠な要素である立地及び施設の汎用性を重視して投
資判断を行います。とりわけ、特定業種テナントの使用にのみ対応可能な特殊な施設構造・設備を有する物件の
取得は原則として避け、広範な物流需要に対応できる汎用的な施設仕様を有することを重要な判断基準としま
す。
・ポートフォリオの分散
テナントからの賃料減額要請や施設からの退去等による収益変動を最小化するため、1テナントへの依存度合
いやテナントの属する業種、各テナントの賃貸借期限の分散等を意識し、保有ポートフォリオにおけるテナント集
中化リスクの低減につながる物件取得を図ります。
(ハ）財務戦略
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１口当たり分配金の持続的な成長を最優先に、保守的な有利子負債比率の維持に留意しつつ、金融機関からの
借入れ・公募増資等の財務活動を行っていきます。有利子負債による調達にあたっては資金調達先や返済期限の
分散に配慮した対応を行う方針です。また、敷金及び保証金についても、物件の取得資金の一部として活用する
等、効率的なキャッシュ・マネジメントを行う方針です。
更に、本投資法人は、資本効率の向上及び投資主還元のため、資本政策の一環として自己の投資口の取得及
び消却を行うことを必要に応じて検討していきます。
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C. 決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
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【参考情報】
＜取得物件＞
本投資法人は、決算日後、本書の日付現在に至るまでの間に、以下の資産を取得しています。
【M-36 市川物流センターⅢ】
取得資産 不動産信託受益権
取得価格 3,850百万円
取得時期 2019年3月8日
所在地 千葉県市川市二俣新町17番地18
用途 倉庫・事務所（注）
敷地面積 13,080.20㎡（注）
延床面積 24,726.05㎡（注）
構造 鉄骨造アルミニューム板・陸屋根4階建（注）
建築時期 2001年7月23日（注）
所有形態 土地：所有権 建物：所有権
（注）不動産登記簿に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。
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D．運用状況の見通し
2019年7月期（2019年2月1日～2019年7月31日）及び2020年1月期（2019年8月1日～2020年1月31日）の運用状況の見通しは
下記のとおりです。なお、この見通しの前提条件については、下記の「運用状況の予想の前提条件」をご覧ください。
（%表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2019年7月期 9,117 △8.2 4,631 △11.8 4,232 △8.6 4,231 △8.6 4,670 0
2020年1月期 9,282 1.8 4,758 2.7 4,317 2.0 4,316 2.0 4,760 0
（注） 上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点でのものであり、状況の変化により実際の当期純利益、分配金等は変動する可能
性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
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2019年1月期（2018年8月1日～2019年1月31日）及び
2019年7月期（2019年2月1日～2019年7月31日）の運用状況の予想の前提条件
項 目 前提条件
・2019年7月期：2019年2月1日～2019年7月31日
計算期間
・2020年1月期：2019年8月1日～2020年1月31日
・2019年1月31日（2019年1月期末）時点で本投資法人が保有する46物件から2019年3月8日付で市
川物流センターⅢを取得しており、2019年3月12日現在47物件を保有しています。
・本投資法人が2019年3月12日現在保有している47物件から2019年6月に戸田物流センター（取得予
定価格：2,052百万円）を、2019年8月に藤沢物流センター（取得予定価格：4,305百万円）及び八千
代物流センターⅢ（取得予定価格：3,286百万円）をそれぞれ取得し、その他に2020年1月期の期末
保有資産 まで物件の追加取得及び物件売却がなく、2019年7月期末の保有物件数が48物件、2020年1月期
末の保有物件数が50物件となることを前提としています。
・戸田物流センター、藤沢物流センター及び八千代物流センターⅢの取得は、いずれも金融庁の定
める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該
当します。取得時の状況によっては、取得価格が増減する可能性があります。
・実際には、運用資産の異動等により変動する可能性があります。
発行済投資口の ・2019年3月12日現在の発行済投資口の総口数905,073口を前提とし、2020年1月期の期末までに、
総口数 その他の新投資口の追加発行並びに自己投資口の取得及び消却がないことを前提としています。
・2019年3月12日現在の有利子負債残高である114,700百万円のうち、2019年7月期に長期借入金
4,500百万円、2020年1月期に長期借入金2,000百万円の返済期限が到来しますが、借入金等によ
り返済を行うことを前提としています。
有利子負債 ・取得を前提としている戸田物流センター、藤沢物流センター及び八千代物流センターⅢについて、
全て借入金等による取得を前提としています。
・2019年7月期末における有利子負債残高は116,900百万円、2020年1月期末における有利子負債残
高は124,800百万円を見込んでいます。
・賃貸事業収益は、2019年3月12日現在有効な賃貸借契約等（ただし、戸田物流センター、藤沢物流
センター及び八千代物流センターⅢについては、それぞれの取得日時点で有効な賃貸借契約等）
営業収益
をもとに、市場環境及び賃借人との交渉状況を踏まえた賃料等の変動要素を勘案して算出してい
ます。
・一般に、不動産等の売買にあたり、固定資産税及び都市計画税については前所有者と期間按分に
よる計算を行い、取得時に精算しますが、本投資法人においては当該精算金相当分を取得原価に
算入します。2019年3月8日に取得した市川物流センターⅢ並びに取得を予定している戸田物流セ
ンター、藤沢物流センター及び八千代物流センターⅢの取得原価に算入する固定資産税及び都市
計画税等精算金相当額は合計約37百万円を見込んでいます。
・主たる営業費用である賃貸事業費用の主な内訳は以下のとおりです。
2019年7月期 2020年1月期
公租公課： 815百万円 815百万円
外注委託費： 273百万円 257百万円
営業費用 修繕費： 193百万円 136百万円
減価償却費： 1,974百万円 2,035百万円
固定資産除却損： 0百万円 5百万円
その他賃貸事業費用： 340百万円 356百万円
・減価償却費及び固定資産除却損以外の費用については、過去の実績値を基準とし、費用の変動
要素を反映して算出しています。
・修繕費は、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があるこ
と、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等か
ら、各営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があることにご留意ください。
・減価償却費は、付随費用、将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しています。
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日本ロジスティクスファンド投資法人（8967）2019年1月期決算短信
項 目 前提条件
・営業外費用は、2019年7月期に400百万円、2020年1月期に442百万円をそれぞれ見込んでいます。
そのうち、支払利息、投資法人債利息等について、2019年7月期に364百万円、2020年1月期に406
営業外費用
百万円をそれぞれ見込んでいます。また、融資関連費用として2019年7月期に31百万円、2020年1
月期に30百万円をそれぞれ見込んでいます。
・本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
・2019年7月期の1口当たり分配金は、当該期の未処分利益4,231百万円を分配することを前提として
1口当たり います。
分配金 ・2020年1月期の1口当たり分配金は、当該期の未処分利益4,317百万円を分配することを前提として
（利益超過分配金を います。
含まない） ・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動、予期せぬ修繕の発生、金利の変動、
新投資口の追加発行等を含む種々の要因により、1口当たり利益分配金の額が変動する可能性が
あります。
1口当たり
・利益を超える金銭の分配については、現時点で行う予定はありません。
利益超過分配金
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改
その他 正が施行されないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
（3）投資リスク
最近の有価証券報告書（2018年10月30日提出）における「投資リスク」をご参照ください。
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３．財務諸表等
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
2018年７月31日 2019年１月31日
資産の部
流動資産
現金及び預金 8,214,403 10,065,546
信託現金及び信託預金 4,190,015 4,236,691
営業未収入金 542,135 576,871
前払費用 38,751 14,782
未収還付法人税等 - 3
その他 22 18
流動資産合計 12,985,328 14,893,915
固定資産
有形固定資産
建物 13,507,642 14,337,673
減価償却累計額 △2,065,867 △2,250,510
建物（純額） 11,441,774 12,087,162
構築物 374,479 387,003
減価償却累計額 △82,116 △90,985
構築物（純額） 292,362 296,018
工具、器具及び備品 770 770
減価償却累計額 △675 △693
工具、器具及び備品（純額） 94 77
土地 9,954,416 11,772,388
信託建物 130,453,258 123,713,323
減価償却累計額 △26,435,528 △25,471,888
信託建物（純額） 104,017,729 98,241,435
信託構築物 3,569,909 3,468,519
減価償却累計額 △1,225,457 △1,214,478
信託構築物（純額） 2,344,452 2,254,041
信託工具、器具及び備品 28,875 29,068
減価償却累計額 △19,035 △19,257
信託工具、器具及び備品（純額） 9,840 9,811
信託土地 121,931,262 119,507,295
有形固定資産合計 249,991,933 244,168,230
無形固定資産
その他 959 659
無形固定資産合計 959 659
投資その他の資産
長期前払費用 186,733 141,149
繰延税金資産 14 -
差入保証金 10,020 10,020
デリバティブ債権 28,520 -
その他 2,000 2,000
投資その他の資産合計 227,288 153,169
固定資産合計 250,220,181 244,322,059
繰延資産
投資法人債発行費 49,148 46,364
繰延資産合計 49,148 46,364
資産合計 263,254,658 259,262,339
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（単位：千円）
前期 当期
2018年７月31日 2019年１月31日
負債の部
流動負債
営業未払金 474,612 1,088,130
1年内返済予定の長期借入金 6,500,000 6,500,000
未払分配金 7,093 6,313
未払費用 850,773 819,982
未払法人税等 898 605
未払消費税等 364,675 295,944
前受金 1,580,781 1,586,420
その他 - 80
災害損失引当金 28,839 -
流動負債合計 9,807,675 10,297,476
固定負債
投資法人債 9,700,000 9,700,000
長期借入金 101,500,000 98,500,000
預り敷金及び保証金 1,113,480 1,223,480
信託預り敷金及び保証金 5,170,649 5,093,037
長期預り金 254,298 255,593
デリバティブ債務 6,065 48,618
固定負債合計 117,744,494 114,820,728
負債合計 127,552,169 125,118,205
純資産の部
投資主資本
出資総額
出資総額（総額） 132,245,145 132,245,145
出資総額控除額 ※２ △2,900,794 ※２ △4,900,686
出資総額（純額） 129,344,350 127,344,458
剰余金
任意積立金
買換特例圧縮積立金 ※３ 2,219,363 ※３ 2,219,363
任意積立金合計 2,219,363 2,219,363
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 4,116,319 4,628,929
剰余金合計 6,335,683 6,848,293
投資主資本合計 135,680,034 134,192,752
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 22,454 △48,618
評価・換算差額等合計 22,454 △48,618
純資産合計 ※４ 135,702,489 ※４ 134,144,133
負債純資産合計 263,254,658 259,262,339
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年２月１日 自 2018年８月１日
至 2018年７月31日 至 2019年１月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※１8,800,814 ※１8,711,267
その他賃貸事業収入 ※１ 281,154 ※１ 291,285
不動産等売却益 - ※２ 926,092
営業収益合計 9,081,969 9,928,645
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 3,609,388 ※１ 3,771,557
資産運用報酬 757,616 745,365
資産保管手数料 25,609 25,249
一般事務委託手数料 40,097 38,605
役員報酬 5,400 5,400
その他営業費用 59,699 93,986
営業費用合計 4,497,811 4,680,164
営業利益 4,584,158 5,248,480
営業外収益
受取利息 22 22
還付加算金 64 -
受取保険金 504 10,754
未払分配金除斥益 620 413
その他 216 3
営業外収益合計 1,428 11,192
営業外費用
支払利息 343,839 331,834
融資関連費用 34,695 239,954
投資法人債利息 52,460 53,342
投資法人債発行費償却 2,737 2,783
その他 6,298 2,786
営業外費用合計 440,031 630,702
経常利益 4,145,554 4,628,971
特別損失
災害損失引当金繰入額 ※３ 28,839 -
特別損失合計 28,839 -
税引前当期純利益 4,116,714 4,628,971
法人税、住民税及び事業税 901 605
法人税等調整額 11 14
法人税等合計 913 619
当期純利益 4,115,801 4,628,352
前期繰越利益 518 577
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 4,116,319 4,628,929
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年２月１日 至 2018年７月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
当期未処 任意積立金
投資主
分利益又 自己投資口
出資総額 出資総額 出資総額 資本合計
は当期未 剰余金合計
（総額） 控除額 （純額） 買換特例 任意積立金
処理損失
圧縮積立金 合計
（△）
当期首残高 132,245,145 △464,424 131,780,721 2,219,363 2,219,363 4,048,318 6,267,682 － 138,048,403
当期変動額
剰余金の配当 △4,047,800 △4,047,800 △4,047,800
当期純利益 4,115,801 4,115,801 4,115,801
自己投資口の取得 △2,436,370 △2,436,370
自己投資口の消却 △2,436,370 △2,436,370 2,436,370 －
投資主資本以外の項
目の当期変動額（純
額）
当期変動額合計 － △2,436,370 △2,436,370 － － 68,001 68,001 － △2,368,369
当期末残高 132,245,145 △2,900,794 129,344,350 2,219,363 2,219,363 4,116,319 6,335,683 － 135,680,034
評価・換算差額等
純資産合計
繰延ヘッジ損 評価・換算差
益 額等合計
当期首残高 17,795 17,795 138,066,199
当期変動額
剰余金の配当 △4,047,800
当期純利益 4,115,801
自己投資口の取得 △2,436,370
自己投資口の消却 －
投資主資本以外の項
目の当期変動額（純 4,658 4,658 4,658
額）
当期変動額合計 4,658 4,658 △2,363,710
当期末残高 22,454 22,454 135,702,489
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当期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
当期未処任意積立金
投資主
分利益又 自己投資口
出資総額 出資総額 出資総額 資本合計
は当期未 剰余金合計
（総額） 控除額 （純額） 買換特例 任意積立金
処理損失
圧縮積立金 合計
（△）
当期首残高 132,245,145 △2,900,794 129,344,350 2,219,363 2,219,363 4,116,319 6,335,683 － 135,680,034
当期変動額
剰余金の配当 △4,115,742 △4,115,742 △4,115,742
当期純利益 4,628,352 4,628,352 4,628,352
自己投資口の取得 △1,999,892 △1,999,892
自己投資口の消却 △1,999,892 △1,999,892 1,999,892 －
投資主資本以外の項
目の当期変動額（純
額）
当期変動額合計 － △1,999,892 △1,999,892 － － 512,610 512,610 － △1,487,281
当期末残高 132,245,145 △4,900,686 127,344,458 2,219,363 2,219,363 4,628,929 6,848,293 － 134,192,752
評価・換算差額等
純資産合計
繰延ヘッジ損 評価・換算差
益 額等合計
当期首残高 22,454 22,454 135,702,489
当期変動額
剰余金の配当 △4,115,742
当期純利益 4,628,352
自己投資口の取得 △1,999,892
自己投資口の消却 －
投資主資本以外の項
目の当期変動額（純 △71,073 △71,073 △71,073
額）
当期変動額合計 △71,073 △71,073 △1,558,355
当期末残高 △48,618 △48,618 134,144,133
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（４）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
自 2018年２月１日 自 2018年８月１日
区分 至 2018年７月31日 至 2019年１月31日
金額（円） 金額（円）
Ⅰ 当期未処分利益 4,116,319,691 4,628,929,980
Ⅱ 分配金額 4,115,742,000 4,262,893,830
（投資口１口当たりの分配金額） （4,503） （4,710）
Ⅲ 任意積立金
（圧縮積立金繰入額） - 366,036,150
Ⅲ 次期繰越利益 577,691 -
分配金額の算出方法 本投資法人の規約第39条(1）に定める 本投資法人の規約第39条(1）に定める
分配方針に基づき、分配金額は利益の 分配方針に基づき、分配金額は利益の
金額を限度とし、かつ租税特別措置法 金額を限度とし、かつ租税特別措置法
第67条の15に規定されている本投資法 第67条の15に規定されている本投資法
人の配当可能利益の額の100分の90に 人の配当可能利益の額の100分の90に
相当する金額を超えるものとしていま 相当する金額を超えるものとしていま
す。かかる方針により、当期未処分利 す。かかる方針により、当期未処分利
益を超えない額で発行済投資口の総口 益から租税特別措置法第66条の2に定
数914,000口の整数倍の最大値となる められている圧縮積立金繰入限度額の
4,115,742,000円を利益分配金として分 範囲内で、実際に繰り入れた
配することとしました。 366,036,150円を控除した残額である
なお、本投資法人の規約第39条(2）に 4,262,893,830円を利益分配金として分
定める利益を超えた金銭の分配は行い 配することとしました。
ません。 なお、本投資法人の規約第39条(2）に
定める利益を超えた金銭の分配は行い
ません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年２月１日 自 2018年８月１日
至 2018年７月31日 至 2019年１月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 4,116,714 4,628,971
減価償却費 2,062,615 1,984,502
投資法人債発行費償却 2,737 2,783
受取利息 △22 △22
支払利息 396,300 385,177
固定資産除却損 47,243 167,981
災害損失引当金の増減額（△は減少） 28,839 -
営業未収入金の増減額（△は増加） △135,726 △34,735
未収消費税等の増減額（△は増加） 493,523 -
未払消費税等の増減額（△は減少） 364,675 △68,731
営業未払金の増減額（△は減少） △258,501 347,795
未払費用の増減額（△は減少） 12,166 △17,678
前受金の増減額（△は減少） 22,215 5,639
信託有形固定資産の売却による減少額 - 6,879,060
その他 △20,141 67,810
小計 7,132,639 14,348,555
利息の受取額 22 22
利息の支払額 △408,129 △396,878
災害損失の支払額 - △28,839
法人税等の支払額又は還付額（△は支払） △1,135 △901
営業活動によるキャッシュ・フロー 6,723,397 13,921,957
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △1,777,572 △2,638,116
信託有形固定資産の取得による支出 △1,634,534 △303,702
預り敷金及び保証金の受入による収入 - 110,000
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 213,884 7,587
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △503,237 △85,200
投資活動によるキャッシュ・フロー △3,701,458 △2,909,431
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入 2,500,000 9,000,000
長期借入金の返済による支出 △2,500,000 △12,000,000
投資口交付費の支出 △25,935 -
自己投資口の取得による支出 △2,436,370 △1,999,892
分配金の支払額 △4,047,735 △4,116,109
財務活動によるキャッシュ・フロー △6,510,042 △9,116,001
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △3,488,103 1,896,524
現金及び現金同等物の期首残高 15,698,327 12,210,224
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 12,210,224 ※１ 14,106,749
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
①固定資産の減価償却の方法 (i) 有形固定資産（信託財産を含む。）
定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
建物 2～64 年
構築物 2～48 年
工具、器具及び備品 2～15 年
(ii) 無形固定資産
定額法を採用しています。
②繰延資産の処理方法 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
③引当金の計上基準 災害損失引当金
2018年6月に発生した大阪府北部地震による物的損害への対応費用のうち、当
期末において合理的に見積ることができる金額を計上しています。
④収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ
いては、賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を不動産賃貸
事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算
金として譲渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計
上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算
入した固定資産税等相当額は、前期においては23,822千円、当期においては
414千円です。
⑤ヘッジ会計の方法 (i) ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっています。
ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、特例
処理を採用しています。
(ii) ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
(ⅲ) ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘ
ッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
(ⅳ) ヘッジの有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計とヘッジ手段のキャッシュ・フロー
変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジの有
効性を評価しています。
ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものについては、有効
性の評価を省略しています。
⑥キャッシュ・フロー計算書にお 手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換
ける資金（現金及び現金同等 金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ
物）の範囲 月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。
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⑦その他財務諸表の作成のため (i) 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基本となる重要な項目 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内
全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定
について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の項目につ
いては、貸借対照表において区分掲記しています。
A. 信託現金及び信託預金
B. 信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地
C. 信託預り敷金及び保証金
(ii) 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
（未適用の会計基準等）
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 平成30年3月30日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号 平成30年3月30日 企業会計基
準委員会）
（１）概要
国際会計基準審議会（IASB)及び米国財務会計基準審議会(FASB)は、共同して収益認識に関する包括的な会
計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」（IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおい
てはTopic606）を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以降開始する事業年度から、Topic606は2017年12月
15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する
包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。企業会計基準委員会の収益認識に関
する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合性を図る便益の１つである財務諸表間
の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを出発点とし、会計基準を定めることとさ
れ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目がある場合には、比較可能性を損なわせない
範囲で代替的な取扱いを追加することとされております。
（２）適用予定日
2022年1月期の期首から適用します。
（３）当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
（表示方法の変更に関する注記）
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号平成30年2月16日）を当期から適用し、繰延税金資産は
投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変更しました。この結果、前期の貸
借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」14千円は、「投資その他の資産」の「繰延税金資産」14千円に含めて表示
しております。
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（８）財務諸表に関する注記事項
［貸借対照表に関する注記］
※1. コミットメントライン契約
本投資法人は、取引銀行とコミットメントライン契約を締結しています。
（単位：千円）
前 期 当 期
（2018年7月31日） （2019年1月31日）
コミットメントライン契約の総額 15,500,000 18,500,000
当期末借入残高 － －
当期末未実行枠残高 15,500,000 18,500,000
※2. 自己投資口の消却の状況
前 期 当 期
（2018年7月31日） （2019年1月31日）
総消却口数 11,000口 19,927口
消却総額 2,436,370千円 4,436,262千円
（注）当期中の消却口数は8,927口、消却額は1,999,892千円です。
※3. 投資法人の計算に関する規則第2条第2項第28号に定める買換特例圧縮積立金の内訳は以下のとおりです。
項目 内訳
対象資産 市川物流センターⅡ 土地
2014年9月の船橋西浦物流センターⅡ及び横須賀物流センターの売却に伴う
発生原因と金額
売却益2,618,320千円
取崩し方針 税務上の益金算入に合わせて取崩しを行います。
当期取崩しについての説明 該当事項はありません。
前期 当期
金額（単位：千円）
2018年7月31日 2019年1月31日
当期積立て・取崩し前残高 2,219,363 2,219,363
損益計算書における取崩し － －
貸借対照表残高 2,219,363 2,219,363
金銭の分配に係る計算書におけ
－ －
る積立て
金銭の分配に係る計算書におけ
－ －
る取崩し
当期積立て・取崩し後残高 2,219,363 2,219,363
※4. 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
（単位：千円）
前 期 当 期
（2018年7月31日） （2019年1月31日）
50,000 50,000
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［損益計算書に関する注記］
※1. 不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
自 2018年2月 1日 自 2018年8月 1日
至 2018年7月31日 至 2019年1月31日
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 8,575,232 8,494,105
地代 13,656 600
共益費 211,926 8,800,814 216,562 8,711,267
その他賃貸事業収入
駐車場使用料 23,500 23,953
水道光熱費収入 236,206 254,470
その他営業収入 21,447 281,154 12,861 291,285
不動産賃貸事業収益合計 9,081,969 9,002,553
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
公租公課 814,972 803,164
外注委託費 245,570 288,628
水道光熱費 245,419 267,180
修繕費 109,373 164,390
保険料 26,545 26,530
その他賃貸事業費用 58,045 69,479
減価償却費 2,062,218 1,984,202
固定資産除却損 47,243 167,981
不動産賃貸事業費用合計 3,609,388 3,771,557
C．不動産賃貸事業損益
（A－B） 5,472,581 5,230,995
※2.不動産等売却益の内訳
前期（自 2018年2月1日 至 2018年7月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
船橋物流センター
（単位：千円）
不動産等売却収入 7,900,000
不動産等売却原価 6,878,546
その他売却費用 95,360
不動産等売却益 926,092
※3.災害損失引当金繰入額
前 期 当 期
自 2018年2月 1日 自 2018年8月 1日
至 2018年7月31日 至 2019年1月31日
2018年6月に発生した大阪府北部地震による物的損害へ －
の対応費用のうち、当期末において合理的に見積ること
ができる金額を特別損失として計上しています。
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［投資主資本等変動計算書に関する注記］
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前 期 当 期
自 2018年2月 1日 自 2018年8月 1日
至 2018年7月31日 至 2019年1月31日
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 914,000口 905,073口
［キャッシュ・フロー計算書に関する注記］
※1. 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前 期 当 期
自 2018年2月 1日 自 2018年8月 1日
至 2018年7月31日 至 2019年1月31日
現金及び預金 8,214,403 10,065,546
信託現金及び信託預金 4,190,015 4,236,691
長期預り金（注） △194,194 △195,489
現金及び現金同等物 12,210,224 14,106,749
（注）不動産信託受益権の準共有持分を保有している物件の信託預金のうち、準共有者間の協定により払い戻しが制限された預金
［リース取引に関する注記］
オペレーティング・リース取引 （貸主側）
（単位：千円）
前 期 当 期
自 2018年2月 1日 自 2018年8月 1日
至 2018年7月31日 至 2019年1月31日
未経過リース料
1年内 15,479,110 15,428,240
1年超 55,404,485 54,417,131
合計 70,883,596 69,845,372
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［金融商品に関する注記］
①金融商品の状況に関する事項
(ⅰ) 金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕、分配金の支払、本投資法人の運営に要する資金又は債務の返済等の資金
手当てを目的として、投資口の追加発行、資金の借入又は投資法人債の発行等による資金調達を行います。
有利子負債による資金調達にあたっては、資本市場、金融環境及び本投資法人の資本構成やテナントとの賃
貸借条件、既存投資主への影響等を総合的に考慮し、将来にわたる経済・社会情勢の変化を予測の上、長期・短
期の借入期間及び固定・変動の金利形態といった観点から効率的な資金調達手段を選定します。
デリバティブ取引については、金利変動リスクのヘッジ等を目的として行うことがありますが、投機的な取引は行
いません。
余資運用に関しては、有価証券又は金銭債権を投資対象としますが、安全性と換金性を重視して行うものとし、
積極的な運用益の取得のみを目指した投資を行わないものとします。
(ⅱ) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、本投資法人の余資を運用するものであり、預入金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、
預入期間を短期に限定し、信用格付の高い預入金融機関と取引することで信用リスクの低減に努めています。
借入金・投資法人債の資金使途は、主に資産の取得及び債務の返済等を目的としたものであり、返済・償還時
の流動性リスクに晒されていますが、借入先及び返済期日の分散化、資金調達手段の多様化、コミットメントライ
ンの設定による手元流動性の確保等の手段により流動性リスクの低減を図るとともに、資金繰表の作成等の方
法により流動性リスクを管理しています。
また、変動金利による借入金は、金利の変動リスクに晒されています。デリバティブ取引は、借入金の一部に対
して、支払金利の変動リスクをヘッジする目的で利用しています。なお、ヘッジ会計に関するヘッジ手段とヘッジ対
象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法等については、前記「重要な会計方針に係る事項に関する注記」の
「⑤ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
(ⅲ) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含
まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用いた場合、
当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関す
る契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
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②金融商品の時価等に関する事項
2018年7月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(ⅰ) 現金及び預金 8,214,403 8,214,403 －
(ⅱ) 信託現金及び信託預金 4,190,015 4,190,015 －
資産計 12,404,418 12,404,418 －
(ⅰ) 1年内返済予定の長期借入金 6,500,000 6,559,091 59,091
(ⅱ) 投資法人債 9,700,000 10,159,917 459,917
(ⅲ) 長期借入金 101,500,000 103,323,393 1,823,393
負債計 117,700,000 120,042,401 2,342,401
デリバティブ取引※ 22,454 22,454 －
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
2019年1月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(ⅰ) 現金及び預金 10,065,546 10,065,546 －
(ⅱ) 信託現金及び信託預金 4,236,691 4,236,691 －
資産計 14,302,238 14,302,238 －
(ⅰ) 1年内返済予定の長期借入金 6,500,000 6,526,844 26,844
(ⅱ) 投資法人債 9,700,000 10,224,417 524,417
(ⅲ) 長期借入金 98,500,000 100,093,289 1,593,289
負債計 114,700,000 116,844,551 2,144,551
デリバティブ取引※ (48,618) (48,618) －
※デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、( )で示しています。
（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(ⅰ) 現金及び預金、(ⅱ) 信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっています。
負債
(ⅰ) 1年内返済予定の長期借入金、(ⅲ) 長期借入金
長期借入金のうち、固定金利によるものの時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で
割り引いて算定する方法によっています。（ただし、金利スワップの特例処理の対象とされている長期借入金については、当該金利
スワップと一体として処理された元利金の合計額を、同様の借入れを行った場合に適用される合理的に見積もることのできる利率
で割り引いて算出する方法によっています。)
(ⅱ)投資法人債
これらの時価については、市場価格のあるものは、日本証券業協会による公表参考値によっており、市場価格のないものは、元利
金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算出しています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照ください。
（注2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
前期（2018年7月期）及び当期（2019年1月期）において該当事項はありません。
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（注3）金融債権の決算日後の償還予定額
前期（2018年7月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 8,214,403 － － － － －
信託現金及び信託預金 4,190,015 － － － － －
合計 12,404,418 － － － － －
当期（2019年1月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 10,065,546 － － － － －
信託現金及び信託預金 4,236,691 － － － － －
合計 14,302,238 － － － － －
（注4）借入金及びその他有利子負債の決算日後の返済予定額
前期（2018年7月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
長期借入金 6,500,000 7,000,000 16,000,000 18,500,000 18,000,000 42,000,000
投資法人債 － － － － － 9,700,000
合計 6,500,000 7,000,000 16,000,000 18,500,000 18,000,000 51,700,000
当期（2019年1月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
長期借入金 6,500,000 7,000,000 18,000,000 19,000,000 16,500,000 38,000,000
投資法人債 － － － － － 9,700,000
合計 6,500,000 7,000,000 18,000,000 19,000,000 16,500,000 47,700,000
［有価証券に関する注記］
前期（2018年7月期）及び当期（2019年1月期）において該当事項はありません。
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［デリバティブ取引に関する注記］
① ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2018年7月期）及び当期（2019年1月期）において該当事項はありません。
② ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2018年7月期）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
契約額等（千円） 時価 当該時価の
デリバティブ取引の
ヘッジ会計の方法 主なヘッジ対象 （千円） 算定方法
種類等 うち1年超
取引先金融
機関から提
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 9,000,000 9,000,000 22,454 示された価
処理方法 変動受取・固定支払
格等によっ
ています。
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 7,500,000 7,500,000 ※ －
特例処理 変動受取・固定支払
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金に
含めて記載しています。
当期（2019年1月期）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
契約額等（千円） 時価 当該時価の
デリバティブ取引の
ヘッジ会計の方法 主なヘッジ対象 （千円） 算定方法
種類等 うち1年超
取引先金融
機関から提
原則的 金利スワップ取引
長期借入金 9,000,000 9,000,000 △48,618 示された価
処理方法 変動受取・固定支払
格等によっ
ています。
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 7,500,000 7,500,000 ※ －
特例処理 変動受取・固定支払
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該長期借入金に
含めて記載しています。
［退職給付に関する注記］
前期（2018年7月期）及び当期（2019年1月期）において該当事項はありません。
［税効果会計に関する注記］
① 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前 期 当 期
（2018年7月31日） （2019年1月31日）
繰延税金資産
法人事業税損金不算入額 14千円 -千円
繰延ヘッジ損益 -千円 15,358千円
評価性引当額 -千円 △15,358千円
繰延税金資産計 14千円 -千円
繰延税金資産の純額 14千円 -千円
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② 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった
主要な項目別の内訳
前 期 当 期
（2018年7月31日） （2019年1月31日）
法定実効税率 31.74% 31.51%
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.73% △29.02%
圧縮積立金繰入額 -% △2.49%
その他 0.01% 0.01%
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.02% 0.01%
［持分法損益等に関する注記］
前期（2018年7月期）及び当期（2019年1月期）において、本投資法人には関連会社が存在せず、該当事項はありません。
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［関連当事者との取引に関する注記］
① 親会社及び法人主要投資主等
前期（2018年7月期）及び当期（2019年1月期）において該当事項はありません。
② 関連会社等
前期（2018年7月期）及び当期（2019年1月期）において該当事項はありません。
③ 兄弟会社等
前期（2018年7月期）及び当期（2019年1月期）において該当事項はありません。
④ 役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年2月1日 至 2018年7月31日）
会社等の 資本金 議決権等の
事業の内容 取引金額 期末残高
種類 名称又は 住所 又は 所有（被所 取引の内容 科目
又は職業 （千円） （千円）
氏名 出資金 有）割合
本投資法人執 三井物産ロジ
行役員兼三井 スティクス・パ
役員及 物産ロジスティ ートナーズ株 777,881
棚橋 538,237
びその － － クス・パートナ － 式会社への資 （注2） 未払費用
慶太 （注3）
近親者 ーズ株式会社 産運用報酬の （注3）
代表取締役社 支払
長 （注1）
（注1） 棚橋慶太が第三者（三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社）の代表取締役社長として行った取引であり、報酬額は、本
投資法人の規約で定められた条件によっています。
（注2） 資産運用報酬額には、個々の不動産等の帳簿価額に算入した物件取得等に係る運用報酬20,265千円が含まれています。
（注3） 上記金額のうち、取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれています。
当期（自 2018年8月1日 至 2019年1月31日）
会社等の 資本金 議決権等の
事業の内容 取引金額 期末残高
種類 名称又は 住所 又は 所有（被所 取引の内容 科目
又は職業 （千円） （千円）
氏名 出資金 有）割合
本投資法人執 三井物産ロジ
行役員兼三井 スティクス・パ
役員及 物産ロジスティ ートナーズ株 803,065
棚橋 518,342
びその － － クス・パートナ － 式会社への資 （注2） 未払費用
慶太 （注3）
近親者 ーズ株式会社 産運用報酬の （注3）
代表取締役社 支払
長