8967 Ｒ－ニホンロジ 2019-03-01 15:00:00
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ [pdf]
2019 年 3 月 1 日
各 位
不動産投資信託証券発行者
日本ロジスティクスファンド投資法人
代表者名 執行役員 大角 保志
（コード番号：8967）
資産運用会社
三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長 亀岡 直弘
問い合わせ先 財務企画部次長 関口 亮太
TEL.03-3238-7171
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
日本ロジスティクスファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資
産運用会社である三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社は、2018 年 6 月 29 日付「本投資法
人を賃借人とする停止条件付定期建物賃貸借契約の締結及び購入選択権の取得に関するお知らせ」及び
2018 年 7 月 11 日付「本投資法人を賃借人とする停止条件付定期建物賃貸借契約の締結及び購入選択権
の取得に関するお知らせ（続報）（以下「2018 年 6 月 29 日付及び 2018 年 7 月 11 日付お知らせ」とい
」
います。）で公表した市川物流センターⅢ（以下「本物件」といいます。）に関して、資産の取得を決定
しましたのでお知らせします。
記
1．資産の取得の経緯
本投資法人は、2018 年 6 月 29 日付及び 2018 年 7 月 11 日付お知らせでお知らせしたとおり、本物
件にかかる停止条件付定期建物賃貸借契約（以下「本契約」といいます。）を締結していましたが、
この度、本契約の停止条件が成就する見込みとなったことから、本契約に基づき建物賃貸借を開始
した上で、建物賃貸借の開始と同時に本契約に規定される購入選択権を行使し、本物件を取得する
ことを決定しました。なお、2018 年 6 月 29 日付及び 2018 年 7 月 11 日付お知らせにおいて、本契約
に基づく建物賃貸借の開始日は 2019 年 3 月 1 日を予定としていましたが、本契約の停止条件が 2019
年 3 月 8 日に成就する見込みとなったことから、建物賃貸借の開始日及び本物件の取得日は、いず
れも 2019 年 3 月 8 日を予定しています。
本投資法人は中長期的な成長に資する物件取得のためのルート確保を目的とし、不動産市場での
入札等による「不動産売買マーケットでの取組み」と相対取引や取得機会の自律的創出による「独自
の取組み」の 2 つのアプローチを推進しています。本投資法人は、このような 2 つのアプローチを
バランスよく組み合わせることで、資産規模拡大と高い利回りでの物件取得をバランスよく実現で
き、1 口当たりの分配金の安定性と成長性の追求が可能になると考えています。
本物件の取得は、
「独自の取組み」による取得です。本投資法人は、本物件の取得を通じて資産規
1
模拡大と高い利回りの確保をバランスよく実現できると考え、 口当たりの分配金の安定性と成長性
を追求すべく、取得を決定しました。
本契約及び本物件の詳細については、後記「7. 本物件の内容」並びに 2018 年 6 月 29 日付及び
2018 年 7 月 11 日付お知らせをご参照ください。
2．取得の概要
(1) 本物件の概要
想定
取得予定
物件 取得 鑑定 NOI 利回り
物件名称 取得先 価格
番号 予定日 評価額 （取得予定価格
（注 1）
ベース） （注 2）
市川物流 2019 年 合同会社
M-36 3,850 百万円 5,150 百万円 6.6%
センターⅢ 3月8日 市川プロジェクト
（注 1）取得諸経費、固定資産税、都市計画税及び消費税等を除きます。
（注 2）想定 NOI 利回り（取得予定価格ベース）＝想定 NOI÷取得予定価格×100%
（小数第 2 位を四捨五入して記載しています。）
想定 NOI は、資産運用会社が試算した取得年度の特殊要因を排除した年間収支の予想数値
であり、本物件の取得時点における NOI の予想数値ではなく、また、2019 年 7 月期の
NOI の予想数値でもありません。
(2) 取得資金
自己資金
(3) 支払方法
引渡時一括
3．取得先の概要
2018 年 6 月 29 日付及び 2018 年 7 月 11 日付お知らせをご参照ください。
4．取得先の状況
本物件の取得先は、本投資法人及び資産運用会社と特別な利害関係にある者に該当しません。
5．媒介の概要
本契約の締結については、媒介取引はありません。
6．今後の見通し
本物件の取得については、2018 年 9 月 12 日公表の「2018 年 7 月期 決算短信（REIT）」にて公
表した「2019 年 7 月期（2019 年 2 月 1 日～2019 年 7 月 31 日）の運用状況の見通し」にて、2019
年 3 月 31 日付での取得を想定しておりました。取得日について 2019 年 3 月 8 日付へと変更となる
見込みですが、2019 年 7 月期（第 28 期）運用状況の予想への影響は軽微であり、運用状況の予想
の変更はありません。
7．本物件の内容
(1) 本物件の概要
資産の概要 鑑定評価書の概要
資産の種類 不動産信託受益権 鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
取得予定日 2019 年 3 月 8 日 価格時点 2019 年 2 月 28 日
取得予定価格 3,850 百万円
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社 鑑定評価額 5,150 百万円
信託期間満了日 2029 年 3 月 31 日
千葉県市川市二俣新町
所在地 収益還元法による収益価格 5,150 百万円
17 番地 18
面積 13,080.20 ㎡
土 DCF 法による収益価格 5,130 百万円
用途地域 工業専用地域
地
容積率 200%
割引率 4.2%／4.3%
建ぺい率 60%
所有形態 所有権
最終還元利回り 4.4%
鉄骨造アルミニューム板・
構造/階数（注 1）
陸屋根 4 階建 直接還元法による
5,190 百万円
建築時期（注 1） 2001 年 7 月 23 日 収益価格
建
延床面積（注 1） 24,726.05 ㎡
物 還元利回り 4.2%
総賃貸可能面積 23,880.20 ㎡
用途（注 1） 倉庫・事務所
原価法による積算価格 5,010 百万円
所有形態 所有権
プロパティ・
株式会社シーアールイー 土地割合 61.6%
マネジメント会社（予定）
担保設定の状況 なし 建物割合 38.4%
賃貸借の概要 建物状況評価の概要
テナントの総数 1 調査業者 清水建設株式会社
テナント名 非開示（注 2） 報告書年月日 2019 年 2 月 25 日
年間賃料（消費税等別） 非開示（注 2） 緊急修繕費 －
敷金・保証金 非開示（注 2） 短期修繕費 180 千円
賃貸面積（注 3） 23,880.20 ㎡ 長期修繕費 196,588 千円
稼働率 100.0% PML 値 10.9%
収支状況（注 4） 設計者、施工者及び建築確認機関
収益（付帯収益も含む） 非開示（注 2） 設計者 大和ハウス工業株式会社
想定 NOI 254 百万円 施工者 大和ハウス工業株式会社
想定 NOI 利回り 日本イーアールアイ
6.6%（注 5） 建築確認機関
（取得価格ベース） 株式会社
特記事項：
・本物件に隣接する位置指定道路（6,260.09 ㎡）について、本物件にかかる土地を要役地、当該位置指定道路を承役
地とする通行地役権が設定されています。
（注1） 不動産登記簿に基づいて記載しており、現況とは一致しない場合があります。
（注2） テナントの承諾が得られなかったため開示していません。
（注3） 不動産に関する賃貸借契約に記載された建物に係る賃貸面積のうち、総賃貸可能面積に含まれるものの合
計を記載しています。なお、賃貸借契約においては、賃貸可能面積に含まれない部分が賃貸借契約に記載
された建物に係る賃貸面積に含まれる場合があります。
（注4） 本物件を取得する場合における取得年度の特殊要因を排除した年間収支の予想数値であり、本物件の取得
時点における収益の予想数値ではありません。また、当該想定 NOI は、本物件の所有者が収受する NOI
であり、本投資法人が本物件の賃借及び転貸を実施した場合の想定収益とは異なります。
（注5） 想定 NOI を取得予定価格（3,850 百万円）で除した数値を記載しています。
(2) 鑑定評価書の概要
【M-36 市川物流センターⅢ】
鑑定評価額 5,150 百万円
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2019 年 2 月 28 日
項目 内容 概要等
収益価格 DCF 法による収益価格を標準とし、直接還元法による検証を行っ
5,150 百万円
て査定
直接還元法による価格 5,190 百万円
運営収益 非開示（注）
可能総収益 非開示（注） 対象不動産の市場賃料水準を基に査定
空室等損失等 0円 想定せず
運営費用 非開示（注）
維持管理費 0円 想定せず
水道光熱費 0円 想定せず
修繕費 11 百万円 ER、類似事例に基づく数値を一定割合で配分して査定
PM フィー 非開示（注） 標準的な月額委託料に基づき査定
テナント募集費用
0円 想定せず
等
公租公課 27 百万円 公租公課関係資料に基づいて計上
損害保険料 非開示（注） 標準的な料率に基づき査定、地震保険は付保しない。
その他費用 4 百万円 収益事例等に基づき査定
運営純収益 239 百万円
一時金の運用益 非開示（注）
資本的支出 24 百万円 ER、類似事例に基づく数値を一定割合で配分して査定
純収益 217 百万円
近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利
還元利回り 4.2% 回りの比較検討を行い、不動産投資市場の動向等を総合的に勘案
の上、査定
DCF 法による価格 5,130 百万円
金融商品の利回りを基にした積上法等により定めた倉庫のベー
割引率 4.2%／4.3% ス利回りに対象不動産に係る個別リスクを勘案することにより
査定
最終還元利回り 4.4% 還元利回りを基礎に、将来の予測不確実性を加味して査定
積算価格 5,010 百万円
土地比率 61.6%
建物比率 38.4%
鑑定評価額の決定にあたり留
該当事項なし
意した事項
（注） 本項目の開示により賃貸条件や業務委託費用の水準が推測され、本投資法人の効率的な運営に悪影響が
生じることで投資主の利益を害するおそれがあるため開示していません。
以 上
※本投資法人のウェブサイト http://8967.jp/