本日付公表の適時開示に関する補足説明資料
資産入替えについて
2019年9月11日
資産入替えについて
本取引の目的 資産入替えの概要
1 新耐震物件の取得と旧耐震物件の譲渡 物件取得
錦糸町スクエアビル
所在地 東京都墨田区江東橋
2 EPUの向上 + 24 円/口 延床面積 2,932.42㎡
建築時期 1986年9月30日
取得価格 2,840百万円
40 百万円
鑑定評価額（2019/7時点） 2,930百万円
3 NOIの増加 年間 + NOI利回り（注2） 4.27%
減価償却後NOI利回り（注2） 3.87%
4 資産規模の拡大 + 1,550 百万円
取得価格合計額が174,706百万円に拡大
ＨＦ五反田ビルディング
5 NAVの向上（注1） 概算 + 90 百万円 所在地 東京都品川区東五反田
新規取得物件の含み益見込み額 延床面積 2,921.56㎡
建築時期 1980年5月6日
帳簿価額（2019/8時点） 1,296百万円
6 譲渡益の計上 概算 201 百万円 鑑定評価額（2019/5時点） 1,503百万円
鑑定評価額を上回る価格での譲渡 譲渡価格 1,550百万円
NOI利回り（注3） 5.33%
減価償却後NOI利回り（注3） 3.75%
7 内部留保の拡大
譲渡益の一部を分配金に充当し、残額を内部留保
物件譲渡
（注1）NAVの増加額は取得時点の鑑定評価額から取得価格を減じて計算しています。
（注2）NOI利回り ＝ 運用純収益（NOI）÷ 取得価格 減価償却後NOI利回り ＝（NOI－減価償却費）÷ 取得価格
「鑑定評価額」については、物件取得時に取得した鑑定評価額を記載しています。NOIは各取得資産の鑑定評価書に記載された直接還元法による収益価格の前提となる1年間のNOIを用いています。減価償却費は本投資法人が耐用年数に応じて試算した値を用いています。
（注3）2019年5月期（第35期）の実績値を記載しています。
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新規取得物件の概要
錦糸町スクエアビル 物件の特徴
・本物件は、ＪＲ総武線・総武線快速、東京メトロ半蔵門線「錦糸町」
駅から徒歩約2分に位置し、複数路線が利用可能です。また、「錦糸
町」駅から「東京」駅まで3駅約8分、東京メトロ半蔵門線で「大手町」
駅まで5駅13分と各都心主要部へのアクセスも良好です。「錦糸町」エリ
アは、東京都東部の核となる都市であり、亀戸とともに東京都が定める7
つの副都心の1つに指定されています。
・本物件は、1986年竣工のビルですが、築年数が経過した中小規模の
事務所ビルが多い錦糸町エリアにおいては、外観や貸室面積等の規模
面で標準以上のビルグレードを有しています。また、2018年には共用部
等の大規模リニューアルも実施されていることから、同エリアのオフィスビル
に比して高い競争力を有しています。
ＭＡＰ
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物件売買及び資産入替の歴史（スポンサー変更後）
取得物件
PO PO PO PO 本取引
HF仙台レジデンス HF東札幌 HF仙台五橋 HF南砂町
EAST レジデンス レジデンス レジデンス
三田平和ビル HF仙台本町 HF九段南 HF晩翠通 HF名駅北 HF博多東 HF門前仲町
（底地） ビルディング ビルディング レジデンス レジデンス レジデンス アーク森ビル レジデンス
HF日本橋浜町 HF八王子 サザンスカイタワー
栄ミナミ平和ビル HF三田
ビルディング 麹町HFビル HF西公園レジデンス HF関内レジデンス 千住ミルディスⅡ番館 八王子
レジデンス レジデンスⅡ
神戸旧居留地 HF若松河田 HF神田小川町 イトーピア日本橋 HF仙台長町
茅場町平和ビル 広小路アクアプレイス 平和ビル レジデンス HF桜通ビルディング HF上野ビルディング 日総第5ビル アクロス新川ビル HF田端レジデンス 浜町平和ビル 錦糸町スクエアビル
ビルディング HF両国レジデンス SAビル レジデンス
第16期 第17期 第19期 第21期 第23期 第24期 第25期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
三宮三和東洋ビル HF南六条レジデンス KCAビル 渋谷 HF中目黒
スーパーホテル 安和司町ビル HF新横浜 三田平和ビル 三田平和ビル HF五反田
AXヒルズ ビルディング
グレンパーク池田山 大阪・天王寺 ビルディング （底地） （底地） ビルディング
HF天神南レジデンス
ルネ東寺尾 スーパーホテル HF虎ノ門 ※準共有持分50％ ※準共有持分50％
HF南五条レジデンス
京都・烏丸五条 ビルディング
スーパーホテル 広小路
仙台・広瀬通り アクアプレイス
スーパーホテル HF天神東
さいたま・大宮 レジデンス
譲渡物件
（注）2010年10月1日のジャパン・シングルレジデンス投資法人との合併時に、同投資法人から承継した物件は除きます。
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