8966 Ｒ－平和ＲＥ 2020-10-27 16:00:00
資産の取得に関するお知らせ（東菱ビルディング） [pdf]
2020 年 10 月 27 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区日本橋兜町 9 番 1 号
平和不動産リート投資法人
代 表 者 名 執 行 役 員 本 村 彩
（コード番号：8966）
資産運用会社名
平和不動産アセットマネジメント株式会社
代 表 者 名 代表取締役社長 平 野 正 則
問 合 せ 先 企 画 財 務 部 長 伊 東 芳 男
TEL. 03-3669-8771
資産の取得に関するお知らせ（東菱ビルディング）
平和不動産リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。） の資産運用会社である平和不動産アセッ
トマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本日、下記の通り、資産の取得（以下
「本取得」といいます。）を決定しましたので、お知らせ致します。
記
１. 本取得の概要
物件 取得予定 取得予定価格
物件名称 投資区分 投資エリア 鑑定評価額
番号 資産の種類 （注）
地方投資エリア
Of-46 東菱ビルディング 不動産 オフィス 2,501 百万円 2,670 百万円
（宮城県仙台市）
（注） 「取得予定価格」については、不動産売買契約書に記載された売買代金（消費税等相当額を除きます。）であり、取得
諸経費、固定資産税、都市計画税等を含みません。
２. 本取得の理由
本投資法人は、規約の「資産運用の対象及び方針」において運用資産の着実な成長と中長期的な安定
収益の確保の実現を定めており、これに基づき継続的な物件取得による資産規模の拡大及び資産入替え
を通じたポートフォリオの質と収益性の改善を目指しています。本資産運用会社は、本取得物件の以下
の点を評価し、当該方針の実現及び投資主価値の向上に資するものと判断したことから本取得を決定し
ました。
· 本取得物件の立地は、仙台市の商業エリアの中心である青葉通の至近に位置し、東二番丁通りに面
しており数多くのオフィスビルや商業施設に加えて、仙台中央郵便局や仙台中央警察署といった公
の施設が建ち並ぶ非常に利便性の高いエリアであること。
· 本取得物件は、仙台市地下鉄東西線「仙台」駅から徒歩6分、同南北線「仙台」駅及びJR「あおば通」
- 1 -
駅から徒歩7分、JR「仙台」駅から徒歩9分に位置しており、仙台市内を走る全路線が徒歩圏内で利
用可能であることに加え、主要幹線道路に面していることから交通アクセス及び視認性に優れてい
ること。
· 本取得物件の基準階貸室面積は131坪で分割対応が可能であることから様々な需要に対応でき、ま
た、天井高2.6m、個別空調、OAフロア等、競争力のある仕様・設備水準を有していること。
· 取得価格及び鑑定NOIから計算したNOI利回りは5.0％と高い水準であり、本取得による1口当たり利
益は想定巡行ベースで33円/期の増加が見込まれること、また鑑定評価額に基づいた1口当たり純資
産額は40円の増加が見込まれること。
３. 本取得資産の内容
物件番号・物件名称 Of-46 東菱ビルディング
資産の種類 不動産
（地 番）宮城県仙台市青葉区一番町一丁目 8 番 1
所在地 （注 1）
（住居表示）宮城県仙台市青葉区一番町一丁目 8 番 1 号
所有形態 所有権
面積 （注 1） 808.01 ㎡
土地 用途地域 （注 2） 商業地域
建蔽率 （注 3） 80％
容積率 （注 4） 600％
所有形態 所有権
用途 （注 1） 事務所・車庫
事務所：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 9 階建
構造階層 （注 1）
車庫：鉄骨造陸屋根平家建
延床面積 （注 1） 4,944.22 ㎡（付属建物（車庫）51.57 ㎡を含む）
建物 建築時期 （注 1） 1996 年 3 月 25 日
建築主 東京産業株式会社
施工者 三菱建設株式会社 東北支店
設計者 三菱地所株式会社 東北支店 一級建築士事務所
構造設計会社 三菱地所株式会社 東北支店 一級建築士事務所
建築確認機関 宮城県仙台市
担保設定の有無 なし
プロパティ・マネジメント会社 未定
マスターリース会社 未定
マスターリース種別 未定
テナントの内容 （注 5）
テナントの総数 12
総賃料収入 131,698 千円
敷金・保証金 99,275 千円
賃貸面積 3,046.14 ㎡
賃貸可能面積 3,212.06 ㎡
稼働率（面積ベース） 94.8％ （2020 年 9 月 30 日時点）
NOI 利回り （注 6） 5.0％
調査機関 株式会社東京建築検査機構
建物状況調査 調査時点 2020 年 9 月 11 日
報告書の概要 再調達価格 1,317,000 千円
PML 値 1.6％
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長期修繕費（15 年以内） 181,270 千円
鑑定評価機関 大和不動産鑑定株式会社
不動産鑑定評価書の概要 価格時点 2020 年 9 月 30 日
鑑定評価額 2,670,000 千円
その他特筆すべき事項 -
（注 1）「所在地」 （住居表示を除きます。、 ）「面積」「用途」「構造階層」「延床面積」及び「建築時期」については、不動産登
、 、 、
記簿上に記載されているもの又は建物状況調査報告書に表示されているものを記載しています。
（注 2）
「用途地域」については、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
（注 3）
「建蔽率」については、建築基準法第 53 条に定める建築物の建築面積の敷地面積に対する割合を記載しています
（注 4）
「容積率」については、建築基準法第 52 条に定める建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合を記載しています。
（注 5）「テナントの内容」については、2020 年 9 月 30 日時点における数値を記載しています（同日時点において本取得先が 2
階 60.03 ㎡、7 階 197.85 ㎡を使用していますが、引渡日に本取得先との間で賃貸借契約を締結予定であるため当該区画
を含めています） 。
なお、 「賃料収入」の欄には、本取得先と各テナントとの間でそれぞれ締結されている賃貸借契約又は転貸借契約に基
づく 2020 年 9 月 30 日時点の月額賃料（共益費を含みますが、駐車場使用料、その他トランクルーム等の使用料及び消
費税額は含みません。 ）を年換算（12 倍）し、千円未満を切り捨てて記載しています。
（注 6）「NOI 利回り」については、本取得物件の鑑定評価書に記載された直接還元法による収益価格の前提となる 1 年間の運営
純収益（NOI）を用いて算出した NOI 利回りを記載しています。また、小数点第 2 位を四捨五入しています。
４. 取得先の概要
本取得物件は国内の事業会社からの取得ですが、同意が得られないため非開示とします。なお、当該
取得先は、本投資法人及び本資産運用会社と特別な利害関係にある者に該当しません。
５. 物件取得者等の状況
本取得は、本投資法人及び本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得に該当しません。
６. 媒介者の概要
本取得の媒介者は、国内の事業法人ですが、先方の同意が得られないため非開示とします。なお、当
該媒介者は、本投資法人及び本資産運用会社との特別な利害関係に該当しません。
７. 決済の方法
取 得 資 金： 自己資金又は借入金
決 済 方 法： 契約締結時に金250百万円を手付金として支払い、引渡時に残代金を支払い ま
す。
８. 取得の日程
売 買 契 約 締 結 日： 2020年10月27日
取得日（引渡日）： 2020年12月17日（予定）
９. フォワード・コミットメント等に関する事項
本取得物件に係る不動産売買契約（以下「本契約」といいます。）は、金融庁の定める「金融商品取引
業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人によるフォワード・コミットメント等（注）に
該当します。
本契約において、本投資法人又は相手方の責めに帰すべき事由に基づき本契約が解除された場合には、
帰責事由のある当事者は、かかる解除の違約金として売買対象である不動産売買代金の10％相当額を違
約金として支払うことになっています。
本投資法人は、本取得物件の取得資金について自己資金又は借入金で充当することを予定しています
- 3 -
が、本日現在、本投資法人が保有する現預金及び本投資法人のキャッシュ・フロー等に鑑みると、取得
物件を自己資金で取得するに当たっての懸念はないものと思料されることから、本取得に関して、本投
資法人の財務及び分配金の支払い等に重大な影響を与える可能性は低いものと考えています。
（注） 投資法人が行う不動産等の売買契約のうち、先日付での売買契約であって、契約締結から1ヵ月以上経過した後に決済・
物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。
１０. 今後の見通し
本取得による2020年7月15日付「2020年5月期 決算短信」において公表した2020年11月期（第38期）及
び2021年5月期（第39期）における運用状況の予想に与える影響は軽微であり、運用状況の予想に変更は
ありません。
１１. 鑑定評価書の概要
物件名称 東菱ビルディング
鑑定評価額 2,670,000 千円
鑑定評価機関の名称 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2020 年 9 月 30 日
内容（千円）
項目 概要等
（注 1）
DCF 法による収益価格を基準として、直接還元法による検
収益価格 2,670,000
証を行って収益価格を計上。
直接還元法による収益価格 2,750,000
運営収益 178,441
現行契約の賃料水準、同一需給圏内における類似不動産の
可能総収益 188,384 新規賃料水準及びその動向に基づき、対象不動産の中長期
的競争力を勘案して査定。
対象不動産の空室率実績及び類似不動産の標準的な空室率
空室等損失 9,943
に基づき計上。
運営費用 52,982
維持管理費 14,575 類似不動産の維持管理費の水準による検証を行い、計上。
PM フィー 3,181 類似不動産の PM フィーの水準による検証を行い、計上。
水道光熱費 15,041 類似不動産の水準及び過年度実績額に基づき査定し、計上。
ER 記載の修繕費年平均額を計上。また、テナント入替費用
修繕費 1,076
は入替率及び空室率を考慮して査定、計上。
テナント募集費用等 1,023 類似不動産のテナント募集費用等を参考に計上。
公租公課 16,656 実績に基づき計上。
類似不動産の保険料を参考に、建物再調達価格 0.02％相当
損害保険料 263
額を計上。
その他費用 1,166 過年度実績等を参考に計上。
運営純収益 (NOI) 125,458
運用及び調達双方の金利水準を総合的に勘案の上、運用利
一時金の運用益 1,147
回りを 1.0％と査定。
資本的支出 11,250 ER 記載の更新費年平均額を計上。
純収益 (NCF) 115,356
対象不動産の立地条件、建物条件等及び類似不動産の取引
還元利回り 4.2％
事例を総合的に勘案して査定。
DCF 法による収益価格 2,640,000
類似不動産の取引に係る割引率、他の金融商品に係る利回
割引率 4.0％
りとの比較等から査定。
還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産の
最終還元利回り 4.4％
市場性等を考慮して査定。
積算価格 2,470,000
土地比率 81.9％
- 4 -
建物比率 18.1％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に
－
当たって留意した事項
（注1）上記は鑑定評価書に基づく収支であり、本投資法人又は本資産運用会社が予測する収支ではありません。
以 上
＊ 本投資法人のホームページアドレス ： https://www.heiwa-re.co.jp/
【添付資料】
（添付資料 1） 本取得物件の写真及び位置図
（添付資料 2） 本取得後のポートフォリオ一覧
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（添付資料 1）本取得物件の写真及び位置図
＜物件写真＞
- 6 -
＜位置図＞
- 7 -
（添付資料 2）本取得後のポートフォリオ一覧
投資比率
物件 投資エリア 取得価格
物件名称 所在地 （注 2）
番号 （注 1） （注 2）
（百万円）
（％）
Of-05 水天宮平和ビル 東京都中央区 Ⅰ 1,550 0.86
Of-06 ＨＦ門前仲町ビルディング 東京都江東区 Ⅰ 2,500 1.38
Of-07 ＨＦ浜松町ビルディング 東京都港区 Ⅰ 1,530 0.85
Of-08 ＨＦ溜池ビルディング 東京都港区 Ⅰ 2,700 1.50
Of-09 グレイスビル泉岳寺前 東京都港区 Ⅰ 1,220 0.68
Of-11 ＨＦ日本橋大伝馬町ビルディング 東京都中央区 Ⅰ 2,150 1.19
Of-12 ＨＦ八丁堀ビルディング 東京都中央区 Ⅰ 3,092 1.71
Of-17 八丁堀ＭＦビル 東京都中央区 Ⅰ 1,110 0.61
Of-18 エムズ原宿 東京都渋谷区 Ⅰ 3,418 1.89
Of-20 船橋Ｆａｃｅビル 千葉県船橋市 Ⅱ 3,900 2.16
Of-21 アデッソ西麻布 東京都港区 Ⅰ 640 0.35
Of-23 ＨＦ池袋ビルディング 東京都豊島区 Ⅰ 1,314 0.73
Of-24 ＨＦ湯島ビルディング 東京都文京区 Ⅰ 1,624 0.90
Of-25 茅場町平和ビル 東京都中央区 Ⅰ 4,798 2.66
Of-27 神戸旧居留地平和ビル 兵庫県神戸市 Ⅲ 2,310 1.28
オ Of-29 栄ミナミ平和ビル 愛知県名古屋市 Ⅲ 1,580 0.88
フ
Of-30 ＨＦ桜通ビルディング 愛知県名古屋市 Ⅲ 4,900 2.71
ィ
Of-31 ＨＦ日本橋浜町ビルディング 東京都中央区 Ⅰ 1,900 1.05
ス
Of-32 ＨＦ仙台本町ビルディング 宮城県仙台市 Ⅲ 2,700 1.50
Of-33 ＨＦ上野ビルディング 東京都台東区 Ⅰ 3,400 1.88
Of-34 麹町ＨＦビル 東京都千代田区 Ⅰ 1,350 0.75
Of-35 ＨＦ九段南ビルディング 東京都千代田区 Ⅰ 2,720 1.51
Of-36 ＨＦ神田小川町ビルディング 東京都千代田区 Ⅰ 3,150 1.74
Of-37 日総第 5 ビル 神奈川県横浜市 Ⅱ 3,100 1.72
Of-38 アクロス新川ビル 東京都中央区 Ⅰ 3,250 1.80
Of-39 千住ミルディスⅡ番館 東京都足立区 Ⅰ 1,650 0.91
Of-40 アーク森ビル 東京都港区 Ⅰ 3,085 1.71
Of-41 日本橋堀留町ファースト 東京都中央区 Ⅰ 2,140 1.19
Of-42 サザンスカイタワー八王子 東京都八王子市 Ⅱ 1,600 0.89
Of-43 浜町平和ビル 東京都中央区 Ⅰ 3,100 1.72
Of-44 錦糸町スクエアビル 東京都墨田区 Ⅰ 2,840 1.57
Of-45 兜町ユニ・スクエア 東京都中央区 Ⅰ 2,100 1.16
Of-46 東菱ビルディング 宮城県仙台市 Ⅲ 2,501 1.39
オフィス 計 80,922 44.83
Re-03 ＨＦ市川レジデンス 千葉県市川市 Ⅱ 430 0.24
Re-05 ＨＦ目黒レジデンス 東京都目黒区 Ⅰ 660 0.37
Re-09 ＨＦ葛西レジデンス 東京都江戸川区 Ⅰ 650 0.36
Re-11 ＨＦ若林公園レジデンス 東京都世田谷区 Ⅰ 3,610 2.00
Re-12 ＨＦ碑文谷レジデンス 東京都目黒区 Ⅰ 1,560 0.86
レ Re-14 ＨＦ南麻布レジデンス 東京都港区 Ⅰ 1,370 0.76
ジ
デ Re-16 ＨＦ学芸大学レジデンス 東京都目黒区 Ⅰ 1,000 0.55
ン 0.61
ス Re-17 ＨＦ東神田レジデンス 東京都千代田区 Ⅰ 1,100
Re-18 ＨＦ東日本橋レジデンス 東京都中央区 Ⅰ 1,210 0.67
Re-19 ＨＦ練馬レジデンス 東京都練馬区 Ⅰ 690 0.38
Re-20 ＨＦ白金高輪レジデンス 東京都港区 Ⅰ 4,030 2.23
Re-21 ＨＦ明大前レジデンス 東京都世田谷区 Ⅰ 1,070 0.59
Re-22 ＨＦ日本橋レジデンス 東京都中央区 Ⅰ 1,130 0.63
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投資比率
物件 投資エリア 取得価格
物件名称 所在地 （注 2）
番号 （注 1） （注 2）
（百万円）
（％）
Re-23 ＨＦ上石神井レジデンス 東京都練馬区 Ⅰ 950 0.53
Re-24 ＨＦ錦糸町レジデンス 東京都墨田区 Ⅰ 1,100 0.61
Re-25 ＨＦ銀座レジデンスＥＡＳＴ 東京都中央区 Ⅰ 5,940 3.29
Re-26 ＨＦ新横浜レジデンス 神奈川県横浜市 Ⅱ 3,350 1.86
Re-29 ＨＦ白山レジデンス 東京都文京区 Ⅰ 2,350 1.30
Re-30 ＨＦ馬込レジデンス 東京都大田区 Ⅰ 1,630 0.90
Re-31 ＨＦ学芸大学レジデンスⅡ 東京都目黒区 Ⅰ 1,650 0.91
Re-33 ＨＦ亀戸レジデンス 東京都江東区 Ⅰ 1,050 0.58
Re-34 ＨＦ田無レジデンス 東京都西東京市 Ⅱ 911 0.50
Re-35 ＨＦ芝公園レジデンス 東京都港区 Ⅰ 836 0.46
Re-36 ＨＦ三田レジデンス 東京都港区 Ⅰ 1,080 0.60
Re-37 ＨＦ高輪レジデンス 東京都港区 Ⅰ 749 0.41
Re-38 ラ・レジダンス・ド・白金台 東京都港区 Ⅰ 730 0.40
Re-39 ＨＦ銀座レジデンスＥＡＳＴⅡ 東京都中央区 Ⅰ 1,460 0.81
Re-40 ＨＦ八丁堀レジデンスⅡ 東京都中央区 Ⅰ 1,890 1.05
Re-41 ＨＦ八丁堀レジデンスⅢ 東京都中央区 Ⅰ 793 0.44
Re-42 ＨＦ銀座レジデンス 東京都中央区 Ⅰ 944 0.52
Re-43 ＨＦ駒沢公園レジデンスＴＯＷＥＲ 東京都世田谷区 Ⅰ 6,520 3.61
Re-45 ＨＦ中之島レジデンス 大阪府大阪市 Ⅲ 453 0.25
Re-46 ＨＦ阿波座レジデンス 大阪府大阪市 Ⅲ 577 0.32
Re-47 ＨＦ丸の内レジデンス 愛知県名古屋市 Ⅲ 624 0.35
Re-48 ＨＦ平尾レジデンス 福岡県福岡市 Ⅲ 1,780 0.99
Re-49 ＨＦ河原町二条レジデンス 京都府京都市 Ⅲ 534 0.30
Re-53 ＨＦ四条河原町レジデンス 京都府京都市 Ⅲ 1,820 1.01
Re-54 ラ・レジダンス・ド・千駄木 東京都文京区 Ⅰ 820 0.45
Re-55 ＨＦ千駄木レジデンス 東京都文京区 Ⅰ 870 0.48
Re-56 ＨＦ駒沢公園レジデンス 東京都世田谷区 Ⅰ 615 0.34
Re-57 ＨＦ武蔵小山レジデンス 東京都品川区 Ⅰ 842 0.47
Re-58 ＨＦ国分寺レジデンス 東京都国分寺市 Ⅱ 839 0.46
Re-59 ＨＦ久屋大通レジデンス 愛知県名古屋市 Ⅲ 1,080 0.60
Re-60 ＨＦ烏丸鞍馬口レジデンス 京都府京都市 Ⅲ 572 0.32
Re-61 ＨＦ西新宿レジデンスＷＥＳＴ 東京都新宿区 Ⅰ 1,990 1.10
Re-62 ＨＦ西新宿レジデンスＥＡＳＴ 東京都新宿区 Ⅰ 1,170 0.65
Re-63 ＨＦ東新宿レジデンス 東京都新宿区 Ⅰ 1,360 0.75
Re-64 ＨＦ東心斎橋レジデンス 大阪府大阪市 Ⅲ 566 0.31
Re-65 ＨＦ北四番丁レジデンス 宮城県仙台市 Ⅲ 809 0.45
Re-66 ＨＦ愛宕橋レジデンス 宮城県仙台市 Ⅲ 684 0.38
Re-67 ＨＦ九大病院前レジデンス 福岡県福岡市 Ⅲ 426 0.24
Re-68 ＨＦ浅草橋レジデンス 東京都台東区 Ⅰ 771 0.43
Re-69 ＨＦ一番町レジデンス 宮城県仙台市 Ⅲ 834 0.46
Re-70 ＨＦ東中野レジデンス 東京都中野区 Ⅰ 942 0.52
Re-72 ＨＦ早稲田レジデンス 東京都新宿区 Ⅰ 2,090 1.16
Re-73 ＨＦ早稲田レジデンスⅡ 東京都新宿区 Ⅰ 872 0.48
Re-74 ＨＦ若松河田レジデンス 東京都新宿区 Ⅰ 1,158 0.64
Re-75 ＨＦ仙台レジデンスＥＡＳＴ 宮城県仙台市 Ⅲ 1,638 0.91
Re-76 ＨＦ西公園レジデンス 宮城県仙台市 Ⅲ 1,310 0.73
Re-77 ＨＦ晩翠通レジデンス 宮城県仙台市 Ⅲ 790 0.44
Re-78 ＨＦ関内レジデンス 神奈川県横浜市 Ⅱ 1,800 1.00
Re-79 ＨＦ名駅北レジデンス 愛知県名古屋市 Ⅲ 2,160 1.20
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投資比率
物件 投資エリア 取得価格
物件名称 所在地 （注 2）
番号 （注 1） （注 2）
（百万円）
（％）
Re-80 ＨＦ東札幌レジデンス 北海道札幌市 Ⅲ 1,560 0.86
Re-81 ＨＦ博多東レジデンス 福岡県福岡市 Ⅲ 880 0.49
Re-82 ＨＦ仙台五橋レジデンス 宮城県仙台市 Ⅲ 850 0.47
Re-83 ＨＦ田端レジデンス 東京都北区 Ⅰ 1,100 0.61
Re-84 ＨＦ両国レジデンス 東京都墨田区 Ⅰ 1,400 0.78
Re-85 ＨＦ八王子レジデンス 東京都八王子市 Ⅱ 1,120 0.62
Re-86 ＨＦ三田レジデンスⅡ 東京都港区 Ⅰ 1,210 0.67
Re-87 ＨＦ門前仲町レジデンス 東京都江東区 Ⅰ 945 0.52
Re-88 ＨＦ南砂町レジデンス 東京都江東区 Ⅰ 900 0.50
Re-89 ＨＦ仙台長町レジデンス 宮城県仙台市 Ⅲ 1,030 0.57
Re-90 ＨＦ正光寺赤羽レジデンス 東京都北区 Ⅰ 1,150 0.64
Re-91 ＨＦ仙台本町レジデンス 宮城県仙台市 Ⅲ 1,070 0.59
Re-92 ＨＦ大濠レジデンスＢＡＹＳＩＤＥ 福岡県福岡市 Ⅲ 1,150 0.64
レジデンス 計 99,605 55.17
ポートフォリオ 計 180,527 100.00
（注 1） 投資エリアの欄には、以下の基準により記載しています。
第一投資エリア（東京 23 区）への投資については「Ⅰ」、第二投資エリア（第一投資エリアを除く東京都、神奈川県、千葉県
及び埼玉県の主要市街地）への投資については「Ⅱ」 、地方投資エリア（第一・第二投資エリアを除く政令指定都市の主要市街
地）への投資については「Ⅲ」と記載しています。
（注 2） 取得（予定）価格については単位未満を切り捨てて記載し、投資比率については、小数点第 3 位を四捨五入した数値を記載
しています。従って、合計が一致しない場合があります。
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