本日付公表の適時開示に関する補足説明資料
資産入替えについて
2020年5月22日
資産入替えについて
本取引の目的・効果 資産入替えの概要
1 日本橋兜町エリアのオフィス物件を取得 物件取得
日本橋兜町は平和不動産の拠点で本投資法人が最も得意とするエリア
兜町ユニ・スクエア
所在地 東京都中央区日本橋
2 EPUの向上 + 21 円/口 延床面積(取得部分/建物全体) 1,828.48㎡/4,229.47㎡
通期寄与、公租公課費用化後の概算
建築時期 1993年３月31日
取得価格 2,100百万円
3 賃貸事業利益の増加 年間 + 47 百万円 鑑定評価額（2020/4時点） 2,260百万円
通期寄与、公租公課費用化後の概算 NOI利回り（注2） 4.42%
減価償却後NOI利回り（注2） 4.15%
4 資産規模の拡大
取得価格合計額が178,796百万円に拡大 + 840 百万円
ＨＦ麻布十番レジデンス
5 NAVの向上（注1） 概算 + 160 百万円 所在地 東京都港区東麻布
新規取得物件の含み益見込み額
延床面積 1,225.85㎡
帳簿価額（2020/4時点） 1,093百万円
6 譲渡益の計上 概算 330 百万円
鑑定評価額（2019/11時点） 1,300百万円
鑑定評価額を上回る価格での譲渡 譲渡価格 1,450百万円
譲渡益（注3） 330百万円
譲渡価格に基づいたNOI利回り(注4) 3.81%
7 内部留保の拡大
譲渡益の一部を分配金に充当し、残額を内部留保 物件譲渡
（注1）NAVの増加額は取得時点の鑑定評価額から取得価格を減じて計算しています。
（注2）NOI利回り ＝ 運用純収益（NOI）÷ 取得価格 減価償却後NOI利回り ＝（NOI－減価償却費）÷ 取得価格
「鑑定評価額」については、物件取得時に取得した鑑定評価額を記載しています。NOIは各取得資産の鑑定評価書に記載された直接還元法による収益価格の前提となる1年間のNOIを用いています。減価償却費は本投資法人が耐用年数に応じて試算した値を用いています。
（注3）譲渡益は譲渡価格から2020年4月末の帳簿価格見込み額と売買関連費用の見込み額を控除した概算額です。
（注4）第35期（2019年5月期）と第36期（2019年11月期）のNOI合計額を譲渡価格で除した利回りです
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新規取得物件の概要
兜町ユニ・スクエア
物件の特徴
・本取得物件は、東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅から徒歩約4分、JR京葉線、
東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅から徒歩約5分、各路線が乗り入れる「東京駅」から徒
歩13分の距離に位置し、複数路線が利用可能です。
・本取得物件の所在する日本橋兜町は、古くより東京証券取引所を中心とした証券業と
日本橋堀留町の東京商品取引所を中心とした先物取引業、これら関連企業、業界団
体及び周辺産業が集約する金融の街として発展してきました。最近では東京都が金融特
区として「国際金融都市・東京」構想を掲げ、大手町から日本橋兜町までを金融の軸とす
る方針を打ち出していることから大規模ビルの再開発も進んでいます。そのため、本取得エ
リアにおいては、従来の安定したオフィス需要に加えて、特区事業の進展および兜町の再
開発事業の進捗に伴う街の発展とともに新規需要の拡大を見込むことができます。
・設備面では天井高約2.6ｍ、個別空調、OAフロア等、オフィステナントの要求する一般的
水準を備えたうえで、基準階貸室面積は約108坪で分割対応可能なことから広範なテナ
ント需要に応えることができます。
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物件売買及び資産入替の歴史（スポンサー変更後）
取得物件
本決算期
PO PO PO PO
HF仙台レジデンス HF東札幌 HF仙台五橋 HF南砂町
レジデンス レジデンス レジデンス 兜町ユニ・スクエア
EAST
三田平和ビル HF仙台本町 HF九段南 HF晩翠通 HF名駅北 HF博多東 HF門前仲町 HF仙台本町
（底地） ビルディング ビルディング レジデンス レジデンス レジデンス アーク森ビル レジデンス レジデンス
HF日本橋浜町 HF八王子 サザンスカイタワー HF三田
栄ミナミ平和ビル HF正光寺赤羽
ビルディング 麹町HFビル HF西公園レジデンス HF関内レジデンス 千住ミルディスⅡ番館 八王子
レジデンス レジデンスⅡ レジデンス
神戸旧居留地 HF若松河田 HF神田小川町 イトーピア日本橋 HF仙台長町
茅場町平和ビル 広小路アクアプレイス 平和ビル レジデンス HF桜通ビルディング HF上野ビルディング 日総第5ビル アクロス新川ビル HF田端レジデンス 浜町平和ビル 錦糸町スクエアビル
ビルディング HF両国レジデンス SAビル レジデンス
第16期 第17期 第19期 第21期 第23期 第24期 第25期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
’09/11 ’10/05 ’11/05 ’12/05 ’13/05 ’13/11 ’14/05 ’15/05 ’15/11 ’16/05 ‘16/11 ‘17/05 ’17/11 ’18/05 ’18/11 ’19/05 ’19/11 ’20/05
三宮三和東洋ビル HF南六条レジデンス KCAビル 渋谷 HF中目黒
スーパーホテル 安和司町ビル HF新横浜 三田平和ビル 三田平和ビル HF五反田 HF麻布十番
AXヒルズ ビルディング
グレンパーク池田山 大阪・天王寺 ビルディング （底地） （底地） ビルディング レジデンス
HF天神南レジデンス
ルネ東寺尾 スーパーホテル HF虎ノ門 ※準共有持分50％ ※準共有持分50％
HF南五条レジデンス
京都・烏丸五条 ビルディング
スーパーホテル 広小路
仙台・広瀬通り アクアプレイス
スーパーホテル HF天神東
さいたま・大宮 レジデンス
譲渡物件
（注）2010年10月1日のジャパン・シングルレジデンス投資法人との合併時に、同投資法人から承継した物件は除きます。
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