8964 Ｒ－フロンティア 2020-02-14 16:00:00
2019年12月期 決算短信（ＲＥＩＴ） [pdf]
2019 年 12 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2020 年 2 月 14 日
不動産投資信託証券発行者名 フロンティア不動産投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 8964 U R L https://www.frontier-reit.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）岩藤 孝雄
資 産 運 用 会 社 名 三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）藤山 吾朗
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）取締役財務部長 （氏名）岩本 貴志
TEL 03（3289）0440
有価証券報告書提出予定日 2020 年 3 月 30 日 分配金支払開始予定日 2020 年 3 月 10 日
決算補足説明資料作成の有無 有
決算説明会開催の有無 有 （機関投資家・アナリスト向け）
1. 2019 年 12 月期の運用、資産の状況（2019 年 7 月 1 日～2019 年 12 月 31 日） （百万円未満切捨て）
（１）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019 年 12 月期 10,505 △0.4 5,777 17.6 5,464 17.0 5,463 17.0
2019 年 6 月期 10,548 1.9 4,914 △9.9 4,668 △9.8 4,667 △8.5
1 口当たり 自己資本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019 年 12 月期 10,696 3.5 1.8 52.0
2019 年 6 月期 9,410 3.1 1.6 44.3
（注）1 口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、22 ページ「投資口1 口当たり情報」をご覧ください。
（２）分配状況
1 口当たり 1 口当たり 分配金
分配金総額 利益超過
分配金 1 口当たり 分配金 総額 配当 純資産
（利益超過分配金は 分配金
（利益超過分配金は 利益超過分配金 （利益超過分配金を （利益超過 性向 配当率
含まない） 総額
含まない） 含む） 分配金を含む）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019 年 12 月期 10,526 5,462 － － 10,526 5,462 99.9 3.4
2019 年 6 月期 9,790 4,855 700 347 10,490 5,203 104.0 3.2
（注1） 配当性向、純資産配当率については小数第 1 位未満を切り捨てて記載しています。また、2019 年 6 月期及び 2019 年 12 月期の配当性向
は、次の数式により計算しています（配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100）。
（注2） 2019 年 6 月期の１口当たり分配金（利益超過分配金は含まない） 当期未処分利益に圧縮積立金取崩額 188 百万円を加算した金額を発
は、
行済投資口の総口数で除して算定しています。
（注3） 2019 年 6 月期における利益超過分配総額は、全額、税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻しです。
（注4） 2019 年 6 月期における利益超過分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行ったことによる減少剰余金等割合は 0.003
です。なお、減少剰余金等割合の計算は、法人税法施行令第 23 条第 1 項第 4 号に基づいて行っています。
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 1 口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019 年 12 月期 308,815 161,575 52.3 311,320
2019 年 6 月期 299,935 151,446 50.5 305,336
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019 年 12 月期 7,497 △11,686 3,600 13,616
2019 年 6 月期 11,691 △23,124 15,399 14,205
2. 2020 年 6 月期（2020 年 1 月 1 日～2020 年 6 月 30 日）及び 2020 年 12 月期（2020 年 7 月 1 日～2020 年
12 月 31 日）の運用状況の予想
（％表示は対前期増減率）
1 口当たり
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金（利益超過
利益超過分配金
分配金は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020 年 6 月期 10,688 1.7 5,778 0.0 5,505 0.8 5,504 0.8 10,600 －
2020 年12 月期 10,830 1.3 5,795 0.3 5,526 0.4 5,525 0.4 10,640 －
（参考）1 口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想期末投資口数）（2020 年 6 月期）10,600 円、（2020 年 12 月期）10,640 円
（注）1 口当たり分配金及び 1 口当たり予想当期純利益に関しては 10 円未満の単位を切り捨てて記載しています。
※その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 無
② ①以外の会計方針の変更 無
③ 会計上の見積りの変更 無
④ 修正再表示 無
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数
2019 年 12 月期 519,000 口 2019 年 6 月期 496,000 口
（自己投資口を含む）
② 期末自己投資口数 2019 年 12 月期 0口 2019 年 6 月期 0口
（注）1 口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、22 ページ「投資口1 口当たり情報」をご覧ください。
※決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※特記事項
上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、様々な状況の変化等により実際の当期
純利益、1 口当たり分配金等の運用状況は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証する
ものではありません。前提条件については、5 ページ記載の「2020 年 6 月期及び 2020 年 12 月期の運用状況
の予想の前提条件」をご覧ください。
フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
目次
１．運用状況 ..................................................................................................................................................................... 2
（１）当期の概況.......................................................................................................................................................... 2
① 投資法人の主な推移 ......................................................................................................................................... 2
② 投資環境と運用実績 ......................................................................................................................................... 2
③ 資金調達の概要................................................................................................................................................. 3
④ 業績及び分配..................................................................................................................................................... 3
（２）次期の見通し ...................................................................................................................................................... 4
① 運用全般に関する見通し.................................................................................................................................. 4
② 運用状況の見通し ............................................................................................................................................. 4
③ 決算後に生じた重要な事実.............................................................................................................................. 4
２．財務諸表 ..................................................................................................................................................................... 7
（１）貸借対照表.......................................................................................................................................................... 7
（２）損益計算書.......................................................................................................................................................... 9
（３）投資主資本等変動計算書 .................................................................................................................................10
（４）金銭の分配に係る計算書 .................................................................................................................................11
（５）キャッシュ・フロー計算書 .............................................................................................................................12
（６）継続企業の前提に関する注記..........................................................................................................................13
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記.......................................................................................................13
（８）財務諸表に関する注記事項 .............................................................................................................................14
（９）発行済投資口の総口数の増減..........................................................................................................................23
３．参考情報 ...................................................................................................................................................................23
（１）本投資法人の資産の構成 .................................................................................................................................23
（２）投資不動産物件及び信託不動産の概要 ..........................................................................................................24
① 不動産等の概要...............................................................................................................................................24
② 不動産等の賃貸事業の概要............................................................................................................................26
③ 不動産等の損益状況 .......................................................................................................................................28
（３）資本的支出の状況.............................................................................................................................................29
① 資本的支出の予定 ...........................................................................................................................................29
② 期中に行った資本的支出................................................................................................................................30
③ 長期修繕計画のために積立てた金銭（修繕積立金） ..................................................................................30
（４）投資不動産物件及び信託不動産以外の投資資産 ...........................................................................................30
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フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
１．運用状況
（１） 当期の概況
① 投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和 26 年法律第 198 号。その後の改正を含みま
す。）に基づき、本資産運用会社を設立企画人として、2004 年 5 月 12 日に設立され、同年 8 月 9 日にそ
の発行する投資証券（以下「本投資証券」といいます。）（注 1）が株式会社東京証券取引所（以下「東
京証券取引所」といいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード 8964）しました。
本投資法人は中長期にわたる安定的な収益の確保を目指し、主として全国の商業施設の用途に供されて
いる不動産等（信託財産としての不動産を含みます。以下本（１）において同じです。）を投資対象とす
る「商業施設特化型 J-REIT」です。本投資法人は、2019 年 12 月期（以下「当期」といいます。）末日
現在で設立から 15 年半が経過し、 着実に運用実績を積み重ねた結果、 合計 35 物件（注 2）の不動産等（取
得価格総額 331,501 百万円（注 3））を運用しています。
（注 1）本投資法人の投資口は、振替投資口（社債、株式等の振替に関する法律（平成 13 年法律第 75 号。その後の改正
を含みます。以下「新振替法」といいます。）第 226 条第 1 項に定める意味を有します。以下同じです。また、
振替投資口である本投資法人の投資口を、 「本振替投資口」
以下 といいます。 です。
） 本振替投資口については、
本投資法人は投資証券を発行することができず、権利の帰属は振替口座簿の記載又は記録により定まります（新
振替法第 226 条及び第 227 条）。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資証券についての記載は本振
替投資口を含むものとします。
また、本投資法人が発行する投資法人債は、振替投資法人債（新振替法第 116 条に定める意味を有します。以下
同じです。また、振替投資法人債である本投資法人の投資法人債を、以下「本振替投資法人債」といいます。）
です。なお、以下では、別途明記する場合を除き、本投資法人が発行する投資法人債券（以下「本投資法人債券」
といいます。）についての記載は、本振替投資法人債を含むものとします。
（注 2）本投資法人は、2020 年 2 月 7 日付で、「三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷」及び「三井ショッピング
パーク ららぽーと新三郷アネックス」の信託受託者及び賃借人との間で両物件を一体運営すること等を内容と
した合意書を締結したことから、当期より両物件を合わせて「三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷」１
物件として記載することとしたため、上記では、両物件を合わせて１物件として計上しています。
（注 3）取得価格総額は、本投資法人の保有資産たる不動産等の取得に要した諸費用（仲介手数料、公租公課等）を含ま
ない金額について百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、取得価格総額には、本投資法人の取得後に譲
渡した敷地の一部及び解体を行った建物の取得価格が含まれています。
（注 4）以下本書では、特に記載のない限り、記載未満の数値について、金額は切り捨てて、比率は四捨五入して記載し
ています。
② 投資環境と運用実績
当期の日本経済は、米中貿易問題の影響による世界経済の後退懸念等により、輸出は力強さを欠く動き
が続いたものの、企業収益は堅調に推移しており、雇用・所得環境の改善も持続しました。
商業施設を取り巻く消費及び小売環境については、消費税増税の影響による駆け込み需要の反動等によ
り足元では下振れているものの、 2019 年全体としては堅調に推移しました。経済産業省の商業動態統計調
査によると 2019 年の小売業販売額は、ほぼ前年並みの数値となりました。
また、不動産投資市場においては、金融緩和政策の継続を背景に、特に外資系プレーヤーや上場 REIT
による取得など不動産取引が活発化し、2019 年の売買高は前年を上回る水準となりました。
上記のような外部環境の下、本投資法人はスポンサーからの都心型商業施設の取得や既存物件の競争力
維持・向上のための施策を実施し、ポートフォリオの質の向上及び収益の安定性向上に努めました。
当期末日現在におけるポートフォリオ全体の賃貸状況については、信用力の高いテナントとの長期固定
の賃貸借契約を中心とした安定的なポートフォリオを維持しており、稼働率は 99.7%（注）となっていま
す。
（注）「稼働率」は賃貸可能面積に占める総賃貸面積の割合を、小数第2 位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
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フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
③ 資金調達の概要
本投資法人は中長期にわたり安定的な分配金の配当を行うことを基本方針としており、当期においては
池袋グローブ（共有持分 50%）の追加取得に合わせて、2019 年 9 月に公募増資及び第三者割当増資によ
る新投資口の発行により、9,868 百万円の資金調達を行いました。また、借入においては調達先の拡大、
調達手段の多様化、返済期限の分散、長期固定化を推進し、財務の安定性向上に努めました。
その結果、当期末日現在の借入金等の残高は、短期借入金 2,000 百万円、長期借入金 99,900 百万円及
び本投資法人債券 11,000 百万円の合計 112,900 百万円となっています。
また、本投資法人は、資金調達の多様性・機動性を保持するため、2006 年 12 月 26 日付で S&P グロー
バル レーティング ジャパン株式会社から、
・ ・ 2009 年 6 月 30 日付で株式会社格付投資情報センター R&I）
（
から、2015 年 12 月 22 日付で株式会社日本格付研究所（JCR）から、それぞれ発行体格付を取得してい
ます。
当期末日現在の格付の概要は以下のとおりです。
格付機関 格付対象 格付 見通し
株式会社日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付 AA 安定的
株式会社格付投資情報センター
発行体格付 AA- 安定的
（R&I）
長期会社格付 A+ 安定的
S&P グローバル・レーティング・
ジャパン株式会社
短期会社格付 A-1 安定的
④ 業績及び分配
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益は 10,505 百万円、営業利益は 5,777 百万円、経
常利益は 5,464 百万円、当期純利益は 5,463 百万円となりました。
分配金については、税制の特例（租税特別措置法第 67 条の 15）の適用により、利益分配金の最大額が
損金算入されることを企図して、投資口 1 口当たりの分配金が 1 円未満となる端数部分を除く当期未処分
利益の全額を分配することとし、この結果、投資口 1 口当たりの分配金は 10,526 円となりました。
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フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
（２） 次期の見通し
① 運用全般に関する見通し
米中貿易問題の長期化や英国の EU 離脱等の影響による世界経済の減速懸念により、
今後の日本経済は、
輸出や設備投資等が弱含みで推移する可能性があるものの、堅調な企業収益や良好な雇用・所得環境を背
景に底堅く推移するものとみられます。
個人消費については、雇用者所得の拡大を背景に、消費税増税による駆け込み需要の反動減が一巡する
につれて、徐々に緩やかな増加基調に復帰することが見込まれますが、インバウンド消費の点では日韓関
係悪化の影響や中国を発生源とする新型コロナウイルスによる影響長期化には留意が必要です。
一方、不動産投資市場においては、金融緩和政策の継続による低金利環境を背景に、国内外の投資家に
よる高水準での売買取引が継続するものと考えられます。
このような運用環境の認識のもと、本投資法人は引き続き長期的な視点に立ち、ポートフォリオの拡大
並びに質の向上と同時に財務基盤の健全性を維持しながら、将来における不動産市場や個別物件の不動産
収益の変動に対する抵抗力を高めることにより、分配金の安定的な成長を目指します。
② 運用状況の見通し
2020 年 6 月期及び 2020 年 12 月期の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。この見通し
の前提条件については、後記「2020 年 6 月期及び 2020 年 12 月期の運用状況の予想の前提条件」をご覧
ください。
1 口当たり分配金 1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
（利益超過分配金は含まない） 利益超過分配金
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
2020 年 6 月期 10,688 5,778 5,505 5,504 10,600 －
2020 年 12 月期 10,830 5,795 5,526 5,525 10,640 －
（注）上記予想数値は一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、様々な状況の変化等により実際の当期純利益、
1 口当たり分配金等の運用状況は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありま
せん。
③ 決算後に生じた重要な事実
資産の取得の決定
新規取得予定資産の概要
（ⅰ） 資産名称 TENJIN 216 ララシャンス HIROSHIMA
迎賓館（底地）
（ⅱ） 資産の種類 不動産 不動産
（ⅲ） 所在地 福岡県福岡市 広島県広島市
（ⅳ） 取得予定価格 2,550 百万円
1,040 百万円
（注 1） （土地：2,259 百万円、建物：290 百万円）
（ⅴ） 売買契約締結日 2020 年 2 月 14 日 2020 年 2 月 14 日
（ⅵ） 取得予定日 2020 年 3 月 4 日（引渡決済日） 2020 年 3 月 13 日（引渡決済日）
（ⅶ） 取得先 三井不動産株式会社（注 2） 三井不動産株式会社（注 2）
（ⅷ） 媒介の有無 なし なし
（ⅸ） 取得資金 自己資金及び借入金（予定） 自己資金及び借入金（予定）
（ⅹ） 決済方法 引渡時一括 引渡時一括
（注 1） 取得諸経費、固定資産税及び都市計画税精算金並びに消費税等を除いた額を記載しています。
（注 2） 本資産運用会社の親会社であり、本資産運用会社の利害関係人等取引規程に規定される利害関係者に該当
します。
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フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
2020 年 6 月期及び 2020 年 12 月期の運用状況の予想の前提条件
前提条件
・2020 年 6 月期（2020 年 1 月 1 日～2020 年 6 月 30 日）（182 日）
計算期間
・2020 年 12 月期（2020 年 7 月 1 日～2020 年 12 月 31 日）（184 日）
・2020 年 2 月 14 日現在保有している運用資産（以下「既存保有資産」といいます。）（計 35 物件）に加え、
「TENJIN216」を 2020 年 3 月 4 日に、「ララシャンス HIROSHIMA 迎賓館（底地）」を 2020 年 3 月 13 日
運用資産 にそれぞれ取得すること（以下、総称して「取得予定資産」といいます。）、及び、2020 年 12 月期末まで運用
資産の変動（取得予定資産以外の物件の取得、保有物件の譲渡等）が生じないことを前提としています。
・実際の数値は新規物件の取得、保有物件の譲渡等により変動する可能性があります。
・2020 年 2 月 14 日現在、112,900 百万円の借入金等（※）残高がありますが、取得予定資産の取得資金の一部と
して借入を行う予定です。
（※）借入金等には投資法人債を含みます。以下同じです。
・2020 年 12 月期末までに期限が到来する借入金の返済については、借換え及び一部自己資金を充当することを前
LTV 提としています。
（Loan to Value） ・2020 年 6 月期末時点の LTV（※1）は約 46％、2020 年 12 月期末時点の LTV は約 45％となる見込みです。
（※1）LTV＝（借入金等＋敷金保証金－使途制限のない現預金（※2））÷（総資産残高－使途制限のない現預
金）
（※2）使途制限のない現預金とは、各期の貸借対照表上の現預金残高から翌期の分配予定総額と信託口座に留保
される敷金等の留保金を控除した金額をいいます。
・既存保有資産に取得予定資産を加えた計 37 物件に係る賃貸事業収益を前提としています。なお、賃貸事業収益に
ついては、既存保有資産に関しては、2020 年 2 月 14 日現在で有効な賃貸借契約をもとに変動要素を反映して算
営業収益
出しています。取得予定資産に関しては、取得予定資産の取得時において効力を有していることが見込まれる諸
契約及び現物件所有者から提供を受けた情報等をもとに算出しています。
・固定資産税及び都市計画税については、2020 年 6 月期：1,085 百万円、2020 年 12 月期：1,094 百万円を見込ん
でいます。なお、計算期間の属する期間中に不動産等を新規取得し、譲渡人との間で固定資産税等の精算金が発
生する場合は、当該精算金は当該不動産等の取得原価に算入します。取得予定資産に係る固定資産税及び都市計
画税等については、2020 年 6 月期及び 2020 年 12 月期においては精算金を費用計上せず当該不動産の取得原価
に算入しており、2021 年 6 月期から費用計上されることになります。
営業費用 ・修繕費については 2020 年 6 月期：365 百万円、2020 年 12 月期：413 百万円を見込んでいます。ただし、費用の
支出時期の変動や、予想し難い要因により、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・減価償却費については 2020 年 6 月期：1,961 百万円、2020 年 12 月期：1,969 百万円を見込んでいます。
・その他賃貸事業費用（外注委託費等）については、既存保有資産に関しては、実績値をもとに変動要素を反映し
て算出しています。取得予定資産に関しては、取得予定資産の取得時において効力を有していることが見込まれ
る諸契約及び現物件所有者から提供を受けた情報等をもとに算出しています。
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フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
前提条件
・借入金、保証金及び投資法人債に係る支払利息等の営業外費用については、2020 年 6 月期に 273 百万円、2020
営業外費用
年 12 月期に 269 百万円を見込んでいます。
・分配金（1 口当たり分配金）は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。
1 口当たり分配金 ・2020 年 2 月 14 日現在の発行済投資口の総口数である 519,000 口を前提としており、2020 年 12 月期末まで新投
（利益超過分配金 資口の発行がないことを前提としています。
は含まない）
・1 口当たり分配金は、運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む
種々の要因により変動する可能性があります。
1 口当たり
・利益超過の分配（1 口当たり利益超過分配金）については、行わないことを前提としています。
利益超過分配金
・法令、税制、会計基準、上場規則、一般社団法人投資信託協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える
改正が行われないことを前提としています。
その他
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
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フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
２．財務諸表
（１） 貸借対照表
(単位：千円）
前期 当期
(2019年６月30日) (2019年12月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 10,606,432 10,231,095
信託現金及び信託預金 ※1 4,088,946 ※1 3,877,168
営業未収入金 166,954 150,201
前払費用 26,016 31,286
その他 6,573 48,113
流動資産合計 14,894,923 14,337,866
固定資産
有形固定資産
建物 54,192,539 55,459,257
減価償却累計額 △ 20,800,847 △ 21,794,707
建物（純額） ※1 33,391,692 ※1 33,664,550
構築物 1,137,986 1,143,429
減価償却累計額 △ 862,650 △ 893,681
構築物（純額） ※1 275,336 ※1 249,747
機械及び装置 61,825 117,419
減価償却累計額 △ 4,121 △ 14,010
機械及び装置（純額） 57,703 103,409
工具、器具及び備品 63,076 63,076
減価償却累計額 △ 38,335 △ 41,670
工具、器具及び備品（純額） ※1 24,741 ※1 21,405
土地 ※1 87,219,704 ※1 96,498,617
信託建物 50,616,757 51,621,748
減価償却累計額 △ 19,878,765 △ 20,715,393
信託建物（純額） ※1 30,737,991 ※1 30,906,355
信託構築物 748,801 749,737
減価償却累計額 △ 466,761 △ 488,154
信託構築物（純額） ※1 282,040 ※1 261,582
信託機械及び装置 736,596 740,027
減価償却累計額 △ 566,573 △ 590,552
信託機械及び装置（純額） ※1 170,022 ※1 149,474
信託工具、器具及び備品 78,609 78,786
減価償却累計額 △ 35,546 △ 41,008
信託工具、器具及び備品（純額） ※1 43,063 ※1 37,778
信託土地 ※1 132,411,601 ※1 132,411,601
信託建設仮勘定 308,908 28,301
有形固定資産合計 284,922,807 294,332,824
無形固定資産
その他 687 460
無形固定資産合計 687 460
投資その他の資産
長期前払費用 48,156 41,267
差入敷金及び保証金 10,000 10,000
信託差入敷金及び保証金 20,400 20,980
繰延税金資産 13 16
その他 18 18
投資その他の資産合計 78,588 72,282
固定資産合計 285,002,083 294,405,566
繰延資産
投資法人債発行費 38,829 71,638
繰延資産合計 38,829 71,638
資産合計 299,935,835 308,815,071
7
フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
(2019年６月30日) (2019年12月31日)
負債の部
流動負債
営業未払金 999,403 1,213,070
短期借入金 11,000,000 2,000,000
1年内返済予定の長期借入金 12,000,000 9,000,000
未払金 55,090 30,236
未払費用 261,950 274,682
未払法人税等 883 936
未払消費税等 237,895 103,059
前受金 1,166,783 1,184,937
預り金 2,879 5,323
その他 32,400 32,760
流動負債合計 25,757,286 13,845,005
固定負債
投資法人債 5,000,000 11,000,000
長期借入金 85,900,000 90,900,000
預り敷金及び保証金 ※1 16,399,586 ※1 16,380,823
信託預り敷金及び保証金 ※1 15,427,875 ※1 15,111,972
その他 4,270 1,886
固定負債合計 122,731,732 133,394,682
負債合計 148,489,019 147,239,688
純資産の部
投資主資本
出資総額 146,590,931 156,459,426
出資総額控除額 - △ 347,200
出資総額（純額） 146,590,931 156,112,226
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 188,321 -
任意積立金合計 188,321 -
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 4,667,563 5,463,156
剰余金合計 4,855,884 5,463,156
投資主資本合計 151,446,816 161,575,383
純資産合計 ※2 151,446,816 ※2 161,575,383
負債純資産合計 299,935,835 308,815,071
8
フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
（２） 損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年１月１日 自 2019年７月１日
至 2019年６月30日 至 2019年12月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※1 10,430,057 ※1 10,474,580
その他賃貸事業収入 ※1 118,596 ※1 31,058
営業収益合計 10,548,654 10,505,638
営業費用
賃貸事業費用 ※1 4,095,825 ※1 4,028,581
不動産等売却損 ※2 898,886 -
資産運用報酬 495,399 542,926
資産保管手数料 14,000 14,996
一般事務委託手数料 23,489 23,453
役員報酬 6,600 6,600
その他営業費用 100,073 111,560
営業費用合計 5,634,274 4,728,118
営業利益 4,914,379 5,777,519
営業外収益
受取利息 55 17
未払分配金戻入 649 726
受取保険金 26,321 12,474
その他 326 39
営業外収益合計 27,353 13,257
営業外費用
支払利息 234,538 242,180
投資法人債利息 18,863 21,142
投資法人債発行費償却 1,459 1,747
投資口交付費 - 47,756
その他 18,442 13,901
営業外費用合計 273,304 326,728
経常利益 4,668,429 5,464,049
税引前当期純利益 4,668,429 5,464,049
法人税、住民税及び事業税 892 939
法人税等調整額 △ 1 △ 2
法人税等合計 891 936
当期純利益 4,667,537 5,463,112
前期繰越利益 25 44
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 4,667,563 5,463,156
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フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
（３） 投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
純資産合計
出資総額 任意積立金 投資主資本合計
当期未処分利益又は当
剰余金合計
期未処理損失（△）
圧縮積立金 任意積立金合計
当期首残高 146,590,931 188,321 188,321 5,099,897 5,288,218 151,879,150 151,879,150
当期変動額
剰余金の配当 △ 5,099,872 △ 5,099,872 △ 5,099,872 △ 5,099,872
当期純利益 4,667,537 4,667,537 4,667,537 4,667,537
当期変動額合計 - - - △ 432,334 △ 432,334 △ 432,334 △ 432,334
当期末残高 146,590,931 188,321 188,321 4,667,563 4,855,884 151,446,816 151,446,816
当期（自 2019年７月１日 至 2019年12月31日）
（単位：千円）
投資主資本
出資総額 剰余金
純資産合計
任意積立金 当期未処分利益 投資主資本合計
出資総額 出資総額
出資総額 又は当期未処理 剰余金合計
控除額 （純額）
圧縮積立金 任意積立金合計 損失（△）
当期首残高 146,590,931 - 146,590,931 188,321 188,321 4,667,563 4,855,884 151,446,816 151,446,816
当期変動額
新投資口の発行 9,868,495 9,868,495 9,868,495 9,868,495
圧縮積立金の取崩 △ 188,321 △ 188,321 188,321 - - -
利益超過分配 △ 347,200 △ 347,200 △ 347,200 △ 347,200
剰余金の配当 △ 4,855,840 △ 4,855,840 △ 4,855,840 △ 4,855,840
当期純利益 5,463,112 5,463,112 5,463,112 5,463,112
当期変動額合計 9,868,495 △ 347,200 9,521,295 △ 188,321 △ 188,321 795,593 607,272 10,128,567 10,128,567
当期末残高 156,459,426 △ 347,200 156,112,226 - - 5,463,156 5,463,156 161,575,383 161,575,383
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フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
（４） 金銭の分配に係る計算書
前期 当期
区分 自 2019 年 1 月 1 日 自 2019 年 7 月 1 日
至 2019 年 6 月 30 日 至 2019 年 12 月 31 日
円 円
Ⅰ 当期未処分利益 4,667,563,634 5,463,156,902
Ⅱ 任意積立金取崩額
圧縮積立金取崩額 188,321,119 －
Ⅲ 利益超過分配金加算額
出資総額控除額 347,200,000 －
Ⅳ 分配金の額 5,203,040,000 5,462,994,000
（投資口 1 口当たりの分配金の額） （10,490） （10,526）
うち利益分配金 4,855,840,000 5,462,994,000
（うち 1 口当たり利益分配金） （9,790） （10,526）
うち利益超過分配金 347,200,000 －
（うち 1 口当たり利益超過分配金） （700） （－）
Ⅴ 次期繰越利益 44,753 162,902
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第 37 条（1） 本投資法人の規約第 37 条（1）
に定める分配方針に基づき、 分配 に定める分配方針に基づき、 分配
金の額は利益の金額を限度とし、 金の額は利益の金額を限度とし、
かつ租税特別措置法第67 条の15 かつ租税特別措置法第67 条の15
に規定されている本投資法人の に規定されている本投資法人の
配当可能利益の額の 100 分の 90 配当可能利益の額の 100 分の 90
に相当する額を超えるものとし に相当する額を超えるものとし
ています。かかる方針により、当 ています。かかる方針により、当
期未処分利益に圧縮積立金取崩 期未処分利益を超えず、かつ、法
額を加算した金額かつ、 法人税等 人税等の追加的発生による投資
の追加的発生による投資主の負 主の負担が生じない範囲で、 発行
担が生じない範囲で、 発行済投資 済投資口の総口数 519,000 口の
口の総口数 496,000 口の整数倍 整数倍の最大値となる
の最大値となる4,855,840,000 円 5,462,994,000 円を利益分配金と
を利益分配金として分配するこ して分配することといたしまし
とといたしました。 た。なお、本投資法人の規約第
これに加え、 本投資法人の規約 37 条（2）に定める利益を超えた
第 37 条 （2）に定める利益を超え 金銭の分配は行いません。
た金銭の分配の方針に基づき、 １
口当たり分配金を平準化するた
め、当期の減価償却費計上額
2,003 百万円の 60%である 1,202
百万円のうち、347,200,000 円を
利益を超える金銭の分配 （税法上
の出資等減少分配に該当する出
資の払戻し） として分配すること
といたしました。
11
フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
（５） キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年１月１日 自 2019年７月１日
至 2019年６月30日 至 2019年12月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 4,668,429 5,464,049
減価償却費 2,003,654 1,925,805
投資法人債発行費償却 1,459 1,747
投資口交付費 － 47,756
受取利息 △ 55 △ 17
支払利息 253,402 263,323
営業未収入金の増減額（△は増加） △ 17,694 16,752
前払費用の増減額（△は増加） 25,862 1,618
営業未払金の増減額（△は減少） △ 123,837 156,368
未払費用の増減額（△は減少） △ 10,669 13,008
未払消費税等の増減額（△は減少） 32,757 △ 134,835
前受金の増減額（△は減少） 46,955 14,563
有形固定資産の売却による減少額 4,669,913 －
信託有形固定資産の売却による減少額 401,055 －
その他 18,496 △ 1,034
小計 11,969,728 7,769,104
利息の受取額 55 17
利息の支払額 △ 246,552 △ 271,106
災害損失の支払額 △ 30,474 －
法人税等の支払額又は還付額（△は支払） △ 875 △ 886
営業活動によるキャッシュ・フロー 11,691,882 7,497,128
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △ 16,346,734 △ 10,615,655
信託有形固定資産の取得による支出 △ 6,596,879 △ 741,519
預り敷金及び保証金の返還による支出 △ 758,484 △ 493,984
預り敷金及び保証金の受入による収入 603,329 482,721
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △ 276,720 △ 512,981
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 239,917 197,078
使途制限付信託預金の預入による支出 △ 19,917 △ 7,013
使途制限付信託預金の戻入による収入 30,782 5,000
信託差入敷金及び保証金の差入による支出 － △ 580
その他 △ 18 －
投資活動によるキャッシュ・フロー △ 23,124,725 △ 11,686,934
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 51,500,000 22,500,000
短期借入金の返済による支出 △ 42,500,000 △ 31,500,000
長期借入れによる収入 14,000,000 8,500,000
長期借入金の返済による支出 △ 2,500,000 △ 6,500,000
投資法人債の発行による収入 － 6,000,000
投資法人債発行費の支出 △ 133 △ 33,599
投資口の発行による収入 － 9,868,495
投資口交付費の支出 － △ 31,681
利益分配金の支払額 △ 5,100,367 △ 4,855,336
利益超過分配金の支払額 － △ 347,200
財務活動によるキャッシュ・フロー 15,399,498 3,600,677
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 3,966,655 △ 589,128
現金及び現金同等物の期首残高 10,239,184 14,205,840
現金及び現金同等物の期末残高 ※1 14,205,840 ※1 13,616,712
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フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
（６） 継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７） 重要な会計方針に係る事項に関する注記
1.固定資産の減価償 （1） 有形固定資産 （信託財産を含む）
却の方法 定額法を採用しています。なお、有形固定資産の耐用年数は以下のとおり
です。
① 建物 3～39 年
② 構築物 2～47 年
③ 機械及び装置 5～14 年
④ 工具、器具及び備品 3～15 年
（2） 無形固定資産
定額法を採用しています。
（3） 長期前払費用
定額法を採用しています。
2.繰延資産の処理方 （1） 投資口交付費
法 発生時において全額費用処理をしています。
（2） 投資法人債発行費
投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
3.収益及び費用の計 固定資産税等の処理方法
上基準 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、
賦課決定された税額のうち当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処
理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金とし
て譲渡人に支払った固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産の取
得原価に算入しています。
4.ヘッジ会計の方法 （1） ヘッジ会計の方法
金利スワップについて特例処理の要件を満たしているため、特例処理を採
用しています。
（2） ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
（3） ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリスクを
ヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。
（4） ヘッジの有効性評価の方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価は省略
しています。
5.キャッシュ・フロ キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及
ー計算書における び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、
資金（現金及び現 かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から 3 か月以内に償還
金同等物）の範囲 期限の到来する短期投資からなっています。
6.その他財務諸表作 （1） 不動産を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
成のための基本と 保有する不動産を信託財産とする信託受益権については、信託財産内全て
なる重要な事項 の資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の項目に
ついては、貸借対照表において区分掲記しています。
① 信託現金及び信託預金
13
フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
② 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、
信託土地、信託建設仮勘定
③ 信託差入敷金及び保証金
④ 信託預り敷金及び保証金
（2） 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
（８） 財務諸表に関する注記事項
（貸借対照表関係）
※1.担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産は次のとおりです。
前期 当期
（2019 年 6 月 30 日） （2019 年 12 月 31 日）
信託現金及び信託預金 380,427 千円 380,427 千円
建物 6,850,059 千円 6,672,234 千円
構築物 51,764 千円 47,644 千円
工具、器具及び備品 1,038 千円 1,025 千円
土地 19,466,393 千円 19,466,393 千円
信託建物 11,986,986 千円 11,749,367 千円
信託構築物 105,846 千円 96,383 千円
信託機械及び装置 9,251 千円 9,251 千円
信託工具、器具及び備品 8,577 千円 7,262 千円
信託土地 17,772,884 千円 17,772,884 千円
合計 56,633,230 千円 56,202,874 千円
担保を付している債務は次のとおりです。
前期 当期
（2019 年 6 月 30 日） （2019 年 12 月 31 日）
預り敷金及び保証金 5,248,227 千円 4,994,991 千円
信託預り敷金及び保証金 9,465,138 千円 8,957,156 千円
合計 14,713,365 千円 13,952,148 千円
※2.投資信託及び投資法人に関する法律第 67 条第 4 項に定める最低純資産額
前期 当期
（2019 年 6 月 30 日） （2019 年 12 月 31 日）
50,000 千円 50,000 千円
14
フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
3.コミットメントライン契約
本投資法人は、機動的かつ安定的な資金調達手段を確保することを目的として、特定融資枠（コミットメン
トライン）契約を締結しています。
前期 当期
（2019 年 6 月 30 日） （2019 年 12 月 31 日）
特定融資枠の総額 15,000,000 千円 15,000,000 千円
当期末借入残高 － －
当期末未実行枠残高 15,000,000 千円 15,000,000 千円
（損益計算書関係）
※1.不動産賃貸事業損益の内訳 （単位：千円）
前期 当期
自 2019 年 1 月 1 日 自 2019 年 7 月 1 日
至 2019 年 6 月 30 日 至 2019 年 12 月 31 日
A.不動産賃貸事業収益
賃貸事業収益
賃料及び駐車場等使用料収入 10,430,057 10,474,580
その他賃貸事業収入 118,596 10,548,654 31,058 10,505,638
不動産賃貸事業収益合計 10,548,654 10,505,638
B.不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費 482,623 511,544
公租公課 1,087,082 1,015,962
損害保険料 13,548 9,691
修繕費 306,091 325,158
減価償却費 2,003,654 1,925,805
その他賃貸事業費用 202,824 4,095,825 240,419 4,028,581
不動産賃貸事業費用合計 4,095,825 4,028,581
C.不動産賃貸事業損益（A－B） 6,452,829 6,477,057
※2.不動産等売却損の内訳
前期(自 2019 年 1 月 1 日 至 2019 年 6 月 30 日)
(単位:千円)
パピヨンプラザ
不動産等売却収入 401,055
不動産等売却原価 401,055
その他売却費用 6,617
不動産等売却損 6,617
三井ショッピングパーク アルパーク（東棟）
不動産等売却収入 3,800,000
不動産等売却原価 4,669,913
その他売却費用 22,356
不動産等売却損 892,269
当期(自 2019 年 7 月 1 日 至 2019 年 12 月 31 日)
該当事項はありません。
15
フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
（投資主資本等変動計算書関係）
前期 当期
自 2019 年 1 月 1 日 自 2019 年 7 月 1 日
至 2019 年 6 月 30 日 至 2019 年 12 月 31 日
発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数 発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数 4,000,000 口 発行可能投資口総口数 4,000,000 口
発行済投資口の総口数 496,000 口 発行済投資口の総口数 519,000 口
（キャッシュ・フロー計算書関係）
※1.現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
自 2019 年 1 月 1 日 自 2019 年 7 月 1 日
至 2019 年 6 月 30 日 至 2019 年 12 月 31 日
現金及び預金 10,606,432 千円 10,231,095 千円
信託現金及び信託預金 4,088,946 千円 3,877,168 千円
使途制限付信託預金（注） △489,538 千円 △491,551 千円
現金及び現金同等物 14,205,840 千円 13,616,712 千円
（注）テナントから預かっている敷金保証金の返還のために留保されている信託預金
（リース取引関係）
オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
前期 当期
（2019 年 6 月 30 日） （2019 年 12 月 31 日）
1 年内 25,912,669 千円 26,106,651 千円
1 年超 63,638,404 千円 71,337,908 千円
合計 89,551,074 千円 97,444,559 千円
（金融商品関係）
1. 金融商品の状況に関する事項
（1）金融商品に対する取組指針
本投資法人は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指して、主として不動産等に投資を行うこ
とを通じてその資産の運用を行うことを基本方針としています。かかる基本方針に基づく運用にあた
り、不動産等の取得、修繕、分配金の支払及び有利子負債の返済等に充当する資金を、金融機関から
の借入、投資法人債の発行及び新投資口の追加発行により、調達を行います。
余資運用については、安全性及び換金性を重視して行うものとし、積極的な運用益の取得のみを目
指した投資を行わないものとしています。当該方針に基づき、余資運用のために行う有価証券及び金
銭債権への投資は、原則として預金にて運用しています。
デリバティブ取引に係る権利への投資は、本投資法人に係る負債から生じる金利変動リスクその他
のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うものとしています。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
預金は、投資法人の余資を運用するものであり、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されて
います。したがって、預金期間を短期に限り、信用格付の高い預入先金融機関と取引することにより
信用リスクを限定するとともに、原則として、各預入先金融機関からの借入金の総額を預入れ限度額
として取引することにより、安全性に留意しています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産等の取得及び既存の借入金の返済などを目的とし
16
フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
たものであり、返済・償還時の流動性のリスクに晒されています。したがって、総資産有利子負債比
率を低位に保つことに加えて、資金調達手段の多様化、借入先金融機関及び返済期日の分散化、コミ
ットメントラインの設定、手元流動性の確保を行うことにより流動性のリスクを限定するとともに、
月次の資金繰計画表を作成することによりリスクの管理を行っています。
また、借入金のうち、短期借入金及び変動金利による長期借入金については、支払金利の上昇リス
クに晒されています。したがって、総資産有利子負債比率を低位に保ち、かつ、長期固定金利による
借入を高い比率に保つことにより、支払金利の上昇リスクを限定しています。加えて、一部の変動金
利による長期借入金に対しては、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用し
支払金利を実質固定化することで、その変動リスクを回避しています。なお、ヘッジ会計の方法、ヘ
ッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「（7）重要な会
計方針に係る事項に関する注記 4.ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、敷金に関してはテナント退去時の流動性の
リスク、保証金に関しては返済時の流動性のリスクに晒されています。したがって、敷金及び保証金
も含めて総資産負債比率を低位に保つことに加えて、借入金等と同様に、資金調達手段の多様化、コ
ミットメントラインの設定、手元流動性を確保することにより流動性のリスクを限定するとともに、
月次の資金繰計画表を作成することによりリスクを管理しています。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された
価額が含まれています。当該価額の算定においては、一定の前提条件を採用しているため、異なる前
提条件等によった場合、当該価額が異なることもあります。
2. 金融商品の時価等に関する事項
2019 年 6 月 30 日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（1） 現金及び預金 10,606,432 10,606,432 －
（2） 信託現金及び信託預金 4,088,946 4,088,946 －
資 産 計 14,695,379 14,695,379 －
（1） 短期借入金 11,000,000 11,000,000 －
（2） 1 年内返済予定の長期借入金 12,000,000 12,039,664 39,664
（3） 投資法人債 5,000,000 5,096,500 96,500
（4） 長期借入金 85,900,000 86,836,180 936,180
（5） 預り敷金及び保証金 6,972,290 6,960,709 △11,580
（6） 信託預り敷金及び保証金 1,534,737 1,566,424 31,686
負 債 計 122,407,027 123,499,478 1,092,450
デリバティブ取引 － － －
デリバティブ取引計 － － －
2019 年 12 月 31 日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりです。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
（1） 現金及び預金 10,231,095 10,231,095 －
（2） 信託現金及び信託預金 3,877,168 3,877,168 －
資 産 計 14,108,264 14,108,264 －
（1） 短期借入金 2,000,000 2,000,000 －
（2） 1 年内返済予定の長期借入金 9,000,000 9,024,066 24,066
（3） 投資法人債 11,000,000 10,921,240 △78,760
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フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
貸借対照表計上額 時価 差額
（4） 長期借入金 90,900,000 91,279,892 379,892
（5） 預り敷金及び保証金 6,478,305 6,437,481 △40,824
（6） 信託預り敷金及び保証金 1,026,756 1,041,328 14,572
負 債 計 120,405,062 120,704,009 298,947
デリバティブ取引 － － －
デリバティブ取引計 － － －
（注 1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
（1）現金及び預金、（2）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該
帳簿価額によっています。
負債
（1）短期借入金
短期間で決済されるものであるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額
によっています。
（2）1 年内返済予定の長期借入金、（4）長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額
と近似していると考えられることから、当該帳簿価額によっています。ただし、金利スワップの
特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引関係」をご参照く
ださい。）及び固定金利による長期借入金の時価については、その将来キャッシュ・フローを返
済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
（3）投資法人債
投資法人債については、市場価格に基づき算定しています。
（5）預り敷金及び保証金、（6）信託預り敷金及び保証金
これらのうち、預り保証金及び信託預り保証金については、その将来キャッシュ・フローを返
済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引関係」をご参照ください。
（注 2）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品は次のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
区分
（2019 年 6 月 30 日） （2019 年 12 月 31 日）
預り敷金及び保証金 9,427,296 9,902,517
信託預り敷金及び保証金 13,893,137 14,085,216
合計 23,320,434 23,987,733
18
フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
（注 3）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2019 年 6 月 30 日）
（単位：千円）
1 年超 2 年超 3 年超 4 年超
1 年以内 5 年超
2 年以内 3 年以内 4 年以内 5 年以内
現金及び預金 10,606,432 － － － － －
信託現金及び信託預金 4,088,946 － － － － －
合計 14,695,379 － － － － －
当期（2019 年 12 月 31 日）
（単位：千円）
1 年超 2 年超 3 年超 4 年超
1 年以内 5 年超
2 年以内 3 年以内 4 年以内 5 年以内
現金及び預金 10,231,095 － － － － －
信託現金及び信託預金 3,877,168 － － － － －
合計 14,108,264 － － － － －
（注 4）借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期（2019 年 6 月 30 日）
（単位：千円）
1 年超 2 年超 3 年超 4 年超
1 年以内 5 年超
2 年以内 3 年以内 4 年以内 5 年以内
短期借入金 11,000,000 － － － － －
1 年内返済予定の長期借入金 12,000,000 － － － － －
投資法人債 － － － － － 5,000,000
長期借入金 － 8,000,000 11,000,000 11,500,000 8,900,000 46,500,000
預り敷金及び保証金 95,295 47,648 － － － －
信託預り敷金及び保証金 503,000 503,000 503,000 － － －
合計 23,598,295 8,550,648 11,503,000 11,500,000 8,900,000 51,500,000
当期（2019 年 12 月 31 日）
（単位：千円）
1 年超 2 年超 3 年超 4 年超
1 年以内 5 年超
2 年以内 3 年以内 4 年以内 5 年以内
短期借入金 2,000,000 － － － － －
1 年内返済予定の長期借入金 9,000,000 － － － － －
投資法人債 － － － － － 11,000,000
長期借入金 － 9,500,000 11,500,000 11,500,000 10,900,000 47,500,000
預り敷金及び保証金 95,296 － － － － －
信託預り敷金及び保証金 503,000 503,000 － － － －
合計 11,598,296 10,003,000 11,500,000 11,500,000 10,900,000 58,500,000
（デリバティブ取引関係）
1. ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019 年 6 月 30 日）及び当期（2019 年 12 月 31 日）において、該当事項はありません。
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フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
2. ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2019 年 6 月 30 日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、 以下のと
おりです。
ヘッジ会計の デリバティブ 主なヘッジ 契約額等（千円） 時価 当該時価の
方法 取引の種類等 対象 うち 1 年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 9,300,000 9,300,000 ※ －
の特例処理 変動受取・固定支払
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されてい
るため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。（前記「金融商品関係 2.金融
商品の時価等に関する事項」（注 1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項の
負債（2）、（4）をご参照ください。）
当期（2019 年 12 月 31 日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のと
おりです。
ヘッジ会計の デリバティブ 主なヘッジ 契約額等（千円） 時価 当該時価の
方法 取引の種類等 対象 うち 1 年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 9,300,000 8,300,000 ※ －
の特例処理 変動受取・固定支払
※金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されてい
るため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています。（前記「金融商品関係 2.金融
商品の時価等に関する事項」（注 1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項の
負債（2）、（4）をご参照ください。）
（税効果会計関係）
1. 繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前期 当期
（2019 年 6 月 30 日） （2019 年 12 月 31 日）
繰延税金資産
法人事業税損金不算入額 13 千円 16 千円
繰延税金資産計 13 千円 16 千円
繰延税金資産の純額 13 千円 16 千円
2. 法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、 当該差異の原因
となった主要な項目別の内訳
前期 当期
（2019 年 6 月 30 日） （2019 年 12 月 31 日）
法定実効税率 31.51% 31.51%
（調整）
支払分配金の損金算入額 △32.77% △31.50%
圧縮積立金取崩額 1.27% －
その他 0.01% 0.01%
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.02% 0.02%
20
フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
（賃貸等不動産関係）
本投資法人では、主要都市その他の地域において、賃貸商業施設等（土地を含む。）及び底地を有してい
ます。これらの賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりです。なお、賃貸等
不動産に関する損益につきましては、「損益計算書関係」に記載のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
自 2019 年 1 月 1 日 自 2019 年 7 月 1 日
至 2019 年 6 月 30 日 至 2019 年 12 月 31 日
貸借対照表計上額
期首残高 268,901,310 284,613,898
期中増減額 15,712,587 9,690,624
期末残高 284,613,898 294,304,522
期末時価 353,570,000 362,450,000
（注 1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。
（注 2）前期の期中増減額のうち主な増加額は「池袋グローブ 共有持分 50%」「栄グローブ 準共有持分
40%」「心斎橋 MG ビル 共有持分 60%」の取得、主な減少額は「パピヨンプラザ」の一部及び「三
井ショッピングパーク アルパーク（東棟）」の売却によるものです。当期の期中増減額のうち主
な増加額は「池袋グローブ 共有持分 50%」の追加取得、主な減少額は減価償却によるものです。
（注 3）期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
（セグメント情報等）
【セグメント情報】
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
【関連情報】
前期（自 2019 年 1 月 1 日 至 2019 年 6 月 30 日）
1. 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 90%を超えるた
め、記載を省略しています。
2. 地域ごとの情報
（1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 90%を超えるため、記載を省略していま
す。
（2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の 90%を超えるた
め、記載を省略しています。
3. 主要な顧客ごとの情報
顧客の名称 営業収益（千円） 関連するセグメント名
三井不動産株式会社 3,267,011 不動産賃貸事業
イオングループ（注） 2,406,169 不動産賃貸事業
（注）イオングループには、イオンリテール株式会社及びイオンタウン株式会社が含まれています。
当期（自 2019 年 7 月 1 日 至 2019 年 12 月 31 日）
1. 製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 90%を超えるた
め、記載を省略しています。
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フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
2. 地域ごとの情報
（1）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の 90%を超えるため、記載を省略していま
す。
（2）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の 90%を超えるた
め、記載を省略しています。
3. 主要な顧客ごとの情報
顧客の名称 営業収益（千円） 関連するセグメント名
三井不動産株式会社 3,197,864 不動産賃貸事業
イオングループ（注） 2,408,915 不動産賃貸事業
（注）イオングループには、イオンリテール株式会社及びイオンタウン株式会社が含まれています。
（投資口 1 口当たり情報）
前期 当期
自 2019 年 1 月 1 日 自 2019 年 7 月 1 日
至 2019 年 6 月 30 日 至 2019 年 12 月 31 日
1 口当たり純資産額 305,336 円 311,320 円
1 口当たり当期純利益（注 1）（注 2） 9,410 円 10,696 円
（注 1） 1 口当たり当期純利益は、当期純利益を期間の日数による加重平均投資口数で除することにより算
出しています。潜在投資口調整後 1 口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載し
ていません。
（注 2） 1 口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
自 2019 年 1 月 1 日 自 2019 年 7 月 1 日
至 2019 年 6 月 30 日 至 2019 年 12 月 31 日
当期純利益 （千円） 4,667,537 5,463,112
普通投資主に帰属しない金額 （千円） － －
普通投資口に係る当期純利益 （千円） 4,667,537 5,463,112
期中平均投資口数 （口） 496,000 510,749
（重要な後発事象）
該当事項はありません。
（開示の省略）
有価証券、関連当事者との取引、退職給付、持分法損益等及び資産除去債務に関する注記事項につい
ては、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。
22
フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
（９） 発行済投資口の総口数の増減
最近5年間における出資総額及び発行済投資口の総口数の増減は、以下のとおりです。
出資総額（純額） 発行済投資口の
年月日 摘要 （注1）（百万円） 総口数（口） 備考
増減 残高 増減 残高
2019年9月4日 公募増資 9,396 155,987 21,900 517,900 （注2）
利益を超える
2019年9月10日 金銭の分配 △347 155,640 － 517,900 （注3）
（出資の払戻し）
2019年9月25日 第三者割当増資 471 156,112 1,100 519,000 （注4）
（注1）「出資総額（純額）」は、出資総額から出資総額控除額を差し引いた金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注2）1口当たり発行価格443,625円（発行価額429,065円）にて、新規物件の取得資金の調達並びに新規物件の取得資金に伴う借入金
の返済及びその他の借入金の返済を目的として新投資口を発行しました。
（注3）2019年8月15日開催の本投資法人役員会において、第30期（2019年6月期）に係る金銭の分配として、1口当たり700円の利益を
超える金銭の分配（税法上の出資等減少分配に該当する出資の払戻し）を行うことを決議し、2019年9月10日よりその支払を開
始しました。
（注4）1口当たり発行価額429,065円にて、新規物件の取得資金の調達並びに新規物件の取得資金に伴う借入金の返済及びその他の借入
金の返済を目的として第三者割当により新投資口を発行しました。
３．参考情報
（１） 本投資法人の資産の構成
前期 当期
（2019 年 6 月 30 日現在） （2019 年 12 月 31 日現在）
資産の種類 用途 地域
保有総額 対総資産比率 保有総額 対総資産比率
（注 2）
（百万円） （％）（注 3） （注 2）
（百万円） （％）（注 3）
首都圏（注 1） 55,582 18.5 65,707 21.3
不動産 商業施設
その他地方都市 65,386 21.8 64,830 21.0
首都圏（注 1） 100,708 33.6 100,218 32.5
信託不動産 商業施設
その他地方都市 62,936 21.0 63,547 20.6
預金その他の資産 15,321 5.1 14,510 4.7
資産合計 299,935 100.0 308,815 100.0
前期 当期
（2019 年 6 月 30 日現在） （2019 年 12 月 31 日現在）
金額 対総資産比率 金額 対総資産比率
（百万円）（注 4） （％）（注 3） （百万円）（注 4） （％）（注 3）
負債総額 148,489 49.5 147,239 47.7
純資産総額 151,446 50.5 161,575 52.3
資産総額 299,935 100.0 308,815 100.0
（注 1）「首都圏」とは東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の 1 都 3 県をいいます。
（注 2）「保有総額」は期末時点における貸借対照表計上額（不動産及び信託受益権に係る不動産（以下「信託不動産」といいます。）
については、減価償却後の帳簿価額）によっており、百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注 3）「対総資産比率」は小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注 4）「金額」は期末時点における貸借対照表に計上した金額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
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フロンティア不動産投資法人（8964）2019 年 12 月期決算短信
（２） 投資不動産物件及び信託不動産の概要
① 不動産等（「不動産」及び「信託不動産」を総称していいます。以下同じです。）の概要
当期 （自 2019年7月1日 至 2019年12月31日）
対総賃貸
賃貸可能 期末算定
帳簿価額 事業
面積 価額
不動産等の名称 資産の種類 所在地（住居表示） 所有形態 （百万円） 収入比率
（㎡） （百万円）
（注3） （％）
（注1） （注2）
（注4）
イオンスタイル
信託受益権 東京都品川区東品川四丁目12番5号 所有権 77,547.22 19,000 14,650 7.1
品川シーサイド
（店舗棟・立体駐車場棟）大阪府茨木市
松ヶ本町8番30号
イオンモール茨木 信託受益権 所有権 151,092.04 24,000 13,776 7.4
（スポーツ棟）大阪府茨木市下穂積一丁
目7番5号
福岡県福岡市博多区千代一丁目2番7号 －
パピヨンプラザ 信託受益権 所有権 44,808.12 5,830 4,057
他 （注5）
上池台東急ストア 信託受益権 東京都大田区上池台五丁目23番5号 所有権 6,640.60 1,990 1,207 0.5
（Ａ敷地）京都府京都市下京区中堂寺坊
ベルタウン 城町60番地及び61番地
不動産 所有権 11,176.34 3,000 1,831 0.8
丹波口駅前店 （Ｂ敷地）京都府京都市下京区中堂寺北
町70番地（注6）
イオンモール 愛知県名古屋市東区矢田南四丁目1番19
不動産 所有権 154,766.57 25,300 20,236 7.4
ナゴヤドーム前 号
サミットストア
不動産 東京都北区滝野川四丁目1番18号 所有権 6,455.43 3,960 2,799 0.9
滝野川紅葉橋店
ホームセンターコーナ 広島県広島市南区皆実町二丁目224番12
不動産 所有権 6,055.14 2,620 1,754 （注7）
ン広島皆実町店（底地） （注6）
フレスポ鳥栖 佐賀県鳥栖市本鳥栖町字下鳥栖537番1
不動産 所有権 79,447.76 3,290 3,256 1.1
（底地） 他（注6）
ゆめタウン広島 不動産 広島県広島市南区皆実町二丁目8番17号 所有権 122,169.26 20,800 19,453 7.1
クイーンズ伊勢丹
信託受益権 東京都杉並区桃井三丁目5番1号 所有権 5,212.70 4,380 3,320 1.1
杉並桃井店
三井アウトレット 埼玉県入間市宮寺字開発3169番地1 他
不動産 所有権 98,714.90 23,400 15,347 6.7
パーク入間 （注6）
コ ス ト コ ホ ー ルセ ー ル 埼玉県入間市宮寺字開発3169番2 他（注
不動産 所有権 24,019.93 2,840 2,626 0.8
入間倉庫店（底地） 6）
Desigual Harajuku 信託受益権 東京都渋谷区神宮前六丁目10番8号 所有権 1,149.12 3,300 2,889 0.6
イトーヨーカドー
信託受益権 東京都東大和市桜が丘二丁目142番1号 所有権 53,374.72 9,950 9,509 3.6
東大和店
イオンタウン
信託受益権 東京都西東京市芝久保町一丁目12番5号 所有権 8,785.30 3,480 2,765 1.1
田無芝久保
ドン・キホーテ 福岡県福岡市中央区今泉一丁目20番17
信託受益権 所有権 4,532.38 4,480 3,218 （注7）
福岡天神本店 号
三井ショッピングパー 静岡県磐田市高見丘1200番地 他
不動産 所有権 136,136.15 15,200 10,506 5.7
クららぽーと磐田 （注6）
ギンザ・グラッセ 信託受益権 東京都中央区銀座三丁目2番15号 所有権 (5,174.62) 15,200 12,723 3.8
志村
不動産 東京都板橋区志村三丁目26番4号 所有権 17,126.40 5,890 4,119 1.5
ショッピングセンター
三井ショッピングパー
ク ララガーデン春日 不動産 埼玉県春日部市南一丁目1番1号 所有権 63,415.76 12,200 8,264 3.5
部
サミットストア 神奈川県横浜市西区岡野二丁目5番1 他
不動産 所有権 14,394.09 7,180 5,945 1.5
横浜岡野店（底地） （注6）
VIORO 信託受益権 福岡県福岡市中央区天神二丁目10番3号 所有権 (5,839.08) 10,600 9,524 4.8
洛北阪急スクエア 京都府京都市左京区高野西開町36番地1
信託受益権 所有権 46,750.90 9,780 8,640 2.7
（注8） 他（注6）
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当期 （自 2019年7月1日 至 2019年12月31日）
対総賃貸
賃貸可能 期末算定
帳簿価額 事業
面積 価額
不動産等の名称 資産の種類 所在地（住居表示） 所有形態 （百万円） 収入比率
（㎡） （百万円）
（注3） （％）
（注1） （注2）
（注4）
池袋スクエア 信託受益権 東京都豊島区東池袋一丁目14番1号 所有権 8,863.86 25,100 18,879 6.6
コーナン川崎 神奈川県川崎市川崎区小田栄二丁目1番
信託受益権 所有権 23,393.02 9,410 7,069 2.0
小田栄モール（底地） 1 他（注6）
三井ショッピ アネッ 埼玉県三郷市新三郷ららシティ二丁目1
不動産
ングパーク クス棟 番1号
(149,030.16) 22,740
ららぽーと 所有権 22,543 6.7
（注10） （注11）
新三郷 埼玉県三郷市新三郷ららシティ三丁目1
（注9） 本体棟 信託受益権
番1号
大阪府大阪市中央区心斎橋筋二丁目8番
心斎橋スクエア 信託受益権 所有権 1,750.53 10,400 8,635 （注7）
20号、21号
コストコホールセール 埼玉県三郷市新三郷ららシティ三丁目1
信託受益権 所有権 30,292.76 4,570 3,854 （注7）
新三郷倉庫店（底地） 番7 他（注6）
コジマ×ビックカメラ 沖縄県那覇市字安謝664番地5、664番地
不動産 所有権 7,301.89 2,540 1,886 （注7）
那覇店 9（注6）
スーパービバホーム座
神奈川県座間市東原一丁目6000番1（注
間店・スーパー三和 座 信託受益権 所有権 28,926.76 4,600 4,385 （注7）
6）
間東原店（底地）
栄グローブ 信託受益権 愛知県名古屋市中区栄三丁目7番17号 所有権 4,574.33 15,800 15,693 （注7）
サミットストア
不動産 東京都豊島区長崎五丁目32番9 他（注6） 所有権 3,952.10 2,600 2,137 （注7）
東長崎店（底地）
池袋グローブ（注12） 不動産 東京都豊島区東池袋一丁目21番4号 所有権 (4,411.98) 21,100 20,886 （注7）
大阪府大阪市中央区心斎橋筋一丁目9番
心斎橋MGビル（注13） 不動産 所有権 1,509.47 5,920 5,905 （注7）
6号
合 計 (1,408,791.39) 362,450 294,304 100.0
（注 1）「賃貸可能面積」はテナントに対して賃貸可能な面積を記載しています。ただし、パススルー型マスターリース契約が締結されている
物件については、エンドテナントに対して賃貸可能な面積を賃貸可能面積として括弧書きにて記載し、同賃貸可能面積をもって集計し
た数値を合計欄に括弧書きにて記載しています。なお、パピヨンプラザについては、2019 年 4 月 4 日付で行われた底地及び一部の建
物（延床面積：349.41 ㎡、構造：鉄骨造スレート葺平家建。）を除いた、当該物件を信託財産とする信託受益権の譲渡後は、底地の利
用に関する土地使用貸借契約が締結されているとおり賃貸が可能であることから、賃貸可能面積には当該底地の面積を含めています。
また、コストコホールセール新三郷倉庫店（底地）については、土地の一部について土地使用貸借契約が締結されているとおり賃貸が
可能であることから、賃貸可能面積には当該土地の一部の面積を含めています。なお、当期から 1 物件として記載することとした三井
ショッピングパーク ららぽーと新三郷については、アネックス棟につきパススルー型マスターリース契約が、本体棟につき固定賃料
のマスターリース契約が、それぞれ締結されているため、アネックス棟のエンドテナントに対して賃貸可能な面積と本体棟のマスター
リース契約にて賃貸可能な面積の合計を賃貸可能面積として括弧書きにて記載しています。以下同じです。
（注 2）「期末算定価額」は本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、不動
産鑑定士による決算日を価格時点とする鑑定評価額又は調査価格を記載しています。
（注 3）「帳簿価額」は百万円未満を切り捨てて記載しています。
（注 4）「対総賃貸事業収入比率」は小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注 5）大和リース株式会社により増改築事業を実施中のため、「－」と記載しています。
（注 6）登記簿上に記載された所在地（底地の場合には所在及び地番）を記載しています。
（注 7）賃借人の承諾を得られていないため、開示していません。
（注 8）2019 年 12 月 6 日付で「カナート洛北」より名称を変更しています。以下同じです。
（注 9）本投資法人は、2020 年 2 月 7 日付で、「三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷」及び「三井ショッピングパーク ららぽーと新三
郷アネックス」の信託受託者及び賃借人との間で両物件を一体運営すること等を内容とした合意書を締結したことから、当期より両物
件を合わせて「三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷」として記載することとしました。なお、区分して記載する際には、「三
井ショッピングパーク ららぽーと新三郷」を本体棟と、
「三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷アネックス」をアネックス棟と、
それぞれ記載しています。以下同じです。
（注 10）三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷のうち、本体棟については当期末日現在、共有持分（持分割合 66％）を信託財産とする信
託受益権を保有していますが、「賃貸可能面積」は本体棟及びアネックス棟を含む物件全体に係る面積を記載しています。以下同じで
す。
（注 11）アネックス棟の期末算定価額 2,040 百万円及び本体棟の期末算定価額 20,700 百万円を合算して記載しています。
（注 12）2019 年 9 月 5 日付で当該物件の共有持分（持分割合 50%）を追加取得し、当期末日現在、当該物件の全部を保有しています。以下同
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じです。
（注 13）当期末日現在、当該物件の共有持分（持分割合 60％）を保有していますが、「賃貸可能面積」は物件全体に係る面積を記載しています。
以下同じです。
② 不動産等の賃貸事業の概要
当期