8964 Ｒ－フロンティア 2019-08-15 15:30:00
国内不動産の取得に関するお知らせ＜池袋グローブ（共有持分50％）：追加取得＞ [pdf]
2019 年 8 月 15 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区銀座六丁目 8 番 7 号
フ ロ ン テ ィ ア 不 動 産 投 資 法 人
代表者名 執行役員 岩 藤 孝 雄
（コード番号：8964）
資産運用会社名
三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 藤 山 吾 朗
問合せ先 取締役財務部長 岩 本 貴 志
TEL. 03-3289-0440
国内不動産の取得に関するお知らせ
＜池袋グローブ（共有持分 50％）：追加取得＞
本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社である三井不動産フロンティアリートマネジメント株
式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、2019 年 8 月 15 日、以下のとおり、池袋グローブ（以
下「本物件」といいます。）について、共有持分 50％の追加取得（以下「本件取得」といいます。）を行う
ことについて決定しましたので、お知らせいたします。本件取得により、本投資法人は本物件全体を保有す
ることになります。なお、本件取得の取得先は、本資産運用会社の利害関係人等取引規程に規定される利害
関係者に該当することから、本資産運用会社は利害関係人等取引規程に則り、2019 年 8 月 9 日開催の本投
資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を取得しています。
記
1．取得予定資産の概要
（1） 資産名称 ：池袋グローブ
（2） 資産の種類 ：不動産（共有持分 50％）
（3） 取得予定価格 ：10,500 百万円（土地：9,198 百万円、建物：1,302 百万円）※1
（4） 売買契約締結日 ：2019 年 8 月 15 日
（5） 取得予定日 ：2019 年 9 月 5 日（引渡決済日）※2
（6） 取得先 ：三井不動産株式会社※3
（7） 媒介の有無 ：なし
（8） 取得資金 ：新投資口発行による手取金の一部※4 及び借入金※5（予定）
（9） 決済方法 ：引渡時一括
※1 取得諸経費、固定資産税及び都市計画税精算金並びに消費税等を除いた額を記載しています。
※2 本日付公表の「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」に記載した公募による新投資口
発行に係る発行価格等決定日（2019 年 8 月 28 日（水）から 2019 年 9 月 2 日（月）までの間のいず
れかの日をいいます。）により以下のとおり繰り下げられます。ただし、本投資法人及び取得先の間
で合意の上変更されることがあります。以下同じです。
ご注意:この文書は、本投資法人の国内不動産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成され
たものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項
分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
1
a.発行価格等決定日が 2019 年 8 月 28 日（水）の場合、取得予定日は「2019 年 9 月 5 日（木）」
b.発行価格等決定日が 2019 年 8 月 29 日（木）の場合、取得予定日は「2019 年 9 月 6 日（金）」
c.発行価格等決定日が 2019 年 8 月 30 日（金）の場合、取得予定日は「2019 年 9 月 9 日（月）」
d.発行価格等決定日が 2019 年 9 月 2 日（月）の場合、取得予定日は「2019 年 9 月 10 日（火）」
※3 後記「4.取得先の概要」をご参照ください。
※4 詳細は、本日付公表の「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照ください。
※5 2019 年 9 月 4 日に合計 3,000 百万円の借入れを行う予定ですが、詳細につきましては決定した時点
で改めてお知らせいたします。
2．取得の理由
本投資法人の規約に定める「資産運用の基本方針」及び「投資態度」に基づき取得するものです。本件取
得により、資産規模の拡大とともに、運用物件の地域分散やテナント分散などの多様化を図ることにより、
本投資法人のポートフォリオの質、収益性及び安定性を維持・向上させることを目的としております。なお、
本件取得に際して本資産運用会社が特に評価した点は以下のとおりです。
(1) 立地の評価
本物件は、都内有数の乗降客が行き交う池袋駅の東口から、年間来館者数 3,000 万人の大規模複合施
設「サンシャインシティ」に繋がるサンシャイン 60 通りの角地に所在しています。また、サンシャイン
60 通りは、池袋駅を中心とする繁華街の中でも最大の人通りを誇るハイストリートとして、大型家電量
販店や飲食店、映画館などのアミューズメント施設等が連なり、幅広い客層で終日賑わいを見せていま
す。さらに、池袋駅東口エリアでは、旧豊島区庁舎跡地等における「ハレザ池袋」（2020 年開業予定）
をはじめ、複数の大規模な再開発計画が進められており、来街者数の更なる増加が期待できる立地と評
価しています。
(2) 本物件の特徴
本物件は、三井不動産株式会社が開発し、2014 年 1 月に竣工した都心型商業施設であり、同年 3 月に、
核テナントである株式会社ユニクロのグローバル繁盛店として「ユニクロ 池袋サンシャイン 60 通り店」
（1～6 階）がオープンしました。また、地下 1 階には、大手飲食チェーンの「笑笑」「白木屋」が出店
、
しています。
サンシャイン 60 通りの角地という立地を生かしたコーナー部分のガラスカーテンウォールが、往来す
る来街者にとって印象的かつ視認性の高い商業施設であると評価しています。
ご注意:この文書は、本投資法人の国内不動産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成され
たものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項
分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
2
3．取得予定資産の内容
資産名称 池袋グローブ
資産の種類 不動産（共有持分 50％）
所在地（住居表示） 東京都豊島区東池袋一丁目 21 番 4 号
面積 918.51 ㎡（公簿面積）※1
用途地域 商業地域
土地
容積率 800％
建蔽率 80％
所有形態 所有権の共有（持分割合 50％）
構造／階数 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 3 階付き 6 階建（公簿記載）
建物竣工日 2014 年 1 月 10 日
建物 延床面積 6,116.22 ㎡（公簿面積）※1
用途 店舗・駐車場
所有形態 所有権の共有（持分割合 50％）
取得予定価格 10,500 百万円※2
鑑定評価額 10,500 百万円※2
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
地震 PML 8％
担保設定の有無 なし
賃貸借の内容
賃貸人 本投資法人
賃借人 三井不動産株式会社（パススルー型マスターリース契約）
契約種類 定期建物賃貸借契約
契約期間 20 年間（2039 年 3 月 21 日まで）
年間賃料 非開示※3
中途解約 2019 年 3 月から 5 年間解約禁止
賃料改定 定めなし
敷金 賃貸借契約（転貸）における転貸敷金 100%
保証金 なし
テナントの総数 1（2）※4
賃貸可能面積 4,411.98 ㎡※5、※6
賃貸面積 4,411.98 ㎡※5、※6
稼働率 100％（賃貸面積／賃貸可能面積）
本物件の売主である三井不動産株式会社（以下本項目において「売主」と
いいます。）は、本投資法人との間で共有者間協定書（以下本項目におい
て「本件共有者間協定書」といいます。）を取り交わしています。本件共有者
間協定書においては、売主又は本投資法人は、自らの保有する共有持分
の全部又は一部を譲渡しようとするときは、他の共有者に対してあらかじめ
通知し、他の共有者が譲受けを希望したときは、優先的に交渉するものとさ
れています。また、優先的に交渉した結果、譲渡につき合意に至らなかった
場合であっても、第三者に対して譲渡しようとする場合においては、他の共
特記事項 有者の事前の書面による承諾を得るものとされるとともに、他の共有者が第
三者への譲渡予定価格以上の価格での譲受を希望する場合には、譲渡予
定価格以外の譲渡条件等について協議し、合意に至った場合には、他の
共有者に対して優先的に譲渡するものとされています。加えて、本件共有者
間協定書の効力発生日（2019年3月22日）から5年間、互いに共有物の分割
請求を行わないものとされています（ただし、登記はなされていません。）。な
お、本投資法人は、本物件の共有持分（持分割合50％）を追加取得すること
により、当該共有持分の取得後、本物件全体を保有することになることから、
本件共有者間協定書は終了する予定です。
※1 本物件について、本投資法人は、本物件の共有持分（持分割合 50％）を追加取得する予定ですが、
ご注意:この文書は、本投資法人の国内不動産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成され
たものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項
分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
3
土地の面積及び建物の延床面積については、本物件全体について記載しています。
※2 本投資法人は、2019 年 3 月 22 日付で本物件の共有持分（持分割合 50％）を取得しており、取得予
定日付で本物件の共有持分（持分割合 50％）を追加取得する予定ですが、取得予定価格及び鑑定
評価額には追加取得する本物件の共有持分（持分割合 50％）の取得予定価格及び鑑定評価額を記
載しています。
※3 賃借人が転借人に対して秘密保持義務を負担している情報及び当該情報を算出することができる
情報が含まれているところ、賃借人が開示を承諾できないため開示していません。
※4 マスターリース会社である三井不動産株式会社とエンドテナントの建物賃貸借契約に基づくテナ
ント数を括弧書きにて付記しています。
※5 本物件について、本投資法人は、本物件の共有持分（持分割合 50％）を追加取得する予定ですが、
賃貸可能面積及び賃貸面積については、本物件全体について記載しています。
※6 賃貸可能面積はエンドテナントに対して賃貸可能な面積を、賃貸面積はエンドテナントとの賃貸借
契約に基づく面積をもって集計した面積をそれぞれ記載しています。
4. 取得先の概要
名称 三井不動産株式会社
所在地 東京都中央区日本橋室町二丁目 1 番 1 号
代表者の役職・氏名 代表取締役社長 菰田 正信
事業内容 不動産の取得、所有、処分、賃借、売買及び管理
資本金 339,766 百万円（2019 年 3 月末日現在）
設立年月日 1941 年 7 月 15 日
純資産 2,420,804 百万円（2019 年 3 月末日現在）
総資産 6,802,731 百万円（2019 年 3 月末日現在）
大株主及び持株比率 日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）（9.90％）
（2019 年 3 月末日現在）
本投資法人又は本資産運用会社と当該会社の関係
資本関係 当該会社は 2019 年 6 月末日現在において、 本投資法人の発行済総投資
口数の 5.89％の投資口を保有しています。また、当該会社は、本資産
運用会社の発行済株式の全部を保有しています。
人的関係 2019 年 6 月末日現在において、 本資産運用会社の役職員のうち 8 名（非
常勤役員を除きます。 ）が当該会社からの出向者です。
取引関係 本投資法人のSCマネジメント業務受託者、新規テナント斡旋業務の提
供者、不動産等売買の仲介業者、本投資法人が保有する不動産の一部
の売主、本投資法人が保有する不動産の賃借人等に該当します。
関連当事者への該当状況 当該会社は、本投資法人の関連当事者には該当しません。また、当該
会社は、本資産運用会社の親会社です。
ご注意:この文書は、本投資法人の国内不動産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成され
たものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項
分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
4
5. 物件取得者等の状況
資産名称 池袋グローブ
（所在地） （東京都豊島区東池袋一丁目 21 番 4 号）
物件所有者等
前所有者等 前々所有者等
の状況
名称 三井不動産株式会社 特別な利害関係にある者以外
特別な利害
関係にある 本資産運用会社の 100％親会社 －
者との関係
取得経緯
開発目的 －
・理由等
取得価格※ － －
取得時期 2014 年 1 月 10 日（建物新築）
－
2010 年 9 月 1 日（土地）
※ 前所有者が 1 年を超えて保有しているため、記載を省略しています。
6. SC マネジメント契約変更契約の締結
本投資法人は、商業施設の運営管理に関して本資産運用会社の親会社である三井不動産株式会社のノウハ
ウを活用することを目的として、三井不動産株式会社との間で SC マネジメント基本契約書を締結していま
す。当該基本契約書の定めに基づき、本物件についての詳細な業務内容等（プロパティマネジメント業務を
含みます。）を定めた SC マネジメント契約を締結していますが、本件取得に伴い当該契約の変更契約を締結
します。
7．利害関係人等との取引について
本件取得の取得先及び賃貸先は、本資産運用会社の利害関係人等取引規程に規定される利害関係者に該当
することから、本資産運用会社は利害関係人等取引規程に則り、2019 年 8 月 9 日開催のコンプライアンス委
員会の決議を経て、同日開催の本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を取得し、その後、2019
年 8 月 15 日開催の取締役会において当該契約締結を決議しています。
8. 今後の見通し
本件取得による 2019 年 12 月期及び 2020 年 6 月期の運用状況の予想に与える影響については、本日付公
表の「2019 年 12 月期及び 2020 年 6 月期の運用状況の予想について」をご参照ください。
ご注意:この文書は、本投資法人の国内不動産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成され
たものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項
分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
5
9.鑑定評価書の概要
資産名称 池袋グローブ（共有持分 50％）
鑑定評価額 10,500,000,000 円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2019 年 6 月 30 日
項目 内容 概要等
DCF法によって求められた収益価格と直
10,500,000 千円
収益価格 接還元法による収益価格を関連づけて、
※1
収益還元法による収益価格を試算。
10,700,000 千円
直接還元法による価格
※1
運営収益 非開示※2
可能総収益 非開示※2
空室等損失等 非開示※2
運営費用 非開示※2
維持管理費 非開示※2
水道光熱費 非開示※2
修繕費 非開示※2
PM フィー 非開示※2
テナント募集費用等 非開示※2
公租公課 非開示※2
損害保険料 非開示※2
その他費用 非開示※2
406,307 千円
運営純収益
※1
一時金の運用益 非開示※2
資本的支出 非開示※2
404,754 千円
純収益
※1
還元利回り 3.8％
10,300,000 千円
DCF 法による価格
※1
類似不動産の投資利回り等を参考に、対
割引率 3.6％ 象不動産の個別性等を総合的に勘案の上
査定した。
類似不動産の投資利回り等を参考に、投
資利回りの将来動向、投資対象としての
最終還元利回り 4.0％ 対象不動産の危険性、今後の経済成長率
の一般予想や不動産価格及び賃料動向等
を総合的に勘案の上査定した。
7,500,000 千円
積算価格
※1
土地比率 87.6％
建物比率 12.4％
ご注意:この文書は、本投資法人の国内不動産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成され
たものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項
分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
6
対象不動産は立地特性、建物用途等の不動産の諸属性から、
その主たる需要者は、資金調達力を有する法人投資家等が中
心になると認められ、当該需要者は一般的にその収益性を重
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に
視して取引を行う傾向が強い。
当たって留意した事項
この点を踏まえ、直接還元法とDCF法を併用のうえ査定した収
益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定
した。
※1 本投資法人は、本日現在、本物件の共有持分（持分割合 50％）を保有しており、取得予定日付
で、本物件の共有持分（持分割合 50％）を追加取得する予定ですが、各価格は、本投資法人が
追加取得する本物件の共有持分（持分割合 50％）相当額を記載しています。当該価格以外は本
物件全体に関する情報を記載しています。
※2 賃借人に対して秘密保持義務を負担している情報及び当該情報を算出することができる情報が
含まれているため、これらを開示した場合、秘密保持義務に抵触する等により本投資法人に不利
益が生じ、最終的に投資主及び投資家の利益を毀損するものと本資産運用会社が判断したことか
ら非開示としています。
以上
＜添付資料＞
【資料 1】本物件の案内図及び外観写真
【資料 2】本件取得後のポートフォリオの概要
＊ 本投資法人のウェブサイト：https://www.frontier-reit.co.jp/
ご注意:この文書は、本投資法人の国内不動産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成され
たものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項
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【資料 1】本物件の案内図及び外観写真
■案内図
■外観写真
ご注意:この文書は、本投資法人の国内不動産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成され
たものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項
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【資料 2】本件取得後のポートフォリオの概要
取得（予定）
価格 比率
資産名称 所在地 取得（予定）日
（百万円） ※2
※1
イオンスタイル品川シーサイド 東京都品川区 2004 年 8 月 9 日 20,100 6.1%
イオンモール茨木 大阪府茨木市 2004 年 8 月 9 日 18,100 5.5%
パピヨンプラザ※3 福岡県福岡市 2004 年 8 月 9 日 3,990 1.2%
上池台東急ストア 東京都大田区 2004 年 8 月 9 日 1,490 0.4%
ベルタウン丹波口駅前店 京都府京都市 2005 年 8 月 29 日 2,130 0.6%
イオンモールナゴヤドーム前 愛知県名古屋市 2006 年 3 月 23 日 24,800 7.5%
サミットストア滝野川紅葉橋店 東京都北区 2006 年 9 月 29 日 3,100 0.9%
ホームセンターコーナン広島皆実町店（底地） 広島県広島市 2007 年 4 月 13 日 1,940 0.6%
フレスポ鳥栖（底地） 佐賀県鳥栖市 2007 年 11 月 8 日 3,178 1.0%
ゆめタウン広島 広島県広島市 2008 年 2 月 19 日 23,200 7.0%
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 東京都杉並区 2008 年 7 月 4 日 3,560 1.1%
三井アウトレットパーク入間 埼玉県入間市 2008 年 7 月 10 日 19,900 6.0%
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 埼玉県入間市 2008 年 7 月 10 日 2,600 0.8%
Ｄｅｓｉｇｕａｌ Ｈａｒａｊｕｋｕ 東京都渋谷区 2008 年 10 月 15 日 3,100 0.9%
イトーヨーカドー東大和店 東京都東大和市 2009 年 1 月 13 日 11,600 3.5%
イオンタウン田無芝久保 東京都西東京市 2009 年 2 月 18 日 3,100 0.9%
ドン・キホーテ福岡天神本店 福岡県福岡市 2009 年 12 月 16 日 3,700 1.1%
三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 静岡県磐田市 2010 年 7 月 2 日 15,200 4.6%
ギンザ・グラッセ 東京都中央区 2010 年 7 月 2 日 13,600 4.1%
志村ショッピングセンター 東京都板橋区 2011 年 1 月 18 日 4,430 1.3%
三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 埼玉県春日部市 2011 年 2 月 16 日 10,000 3.0%
サミットストア横浜岡野店（底地） 神奈川県横浜市 2012 年 2 月 24 日 5,700 1.7%
ＶＩＯＲＯ 福岡県福岡市 2012 年 2 月 28 日 10,100 3.0%
カナート洛北 京都府京都市 2012 年 7 月 4 日 8,800 2.7%
池袋スクエア 東京都豊島区 2013 年 2 月 1 日 20,400 6.2%
コーナン川崎小田栄モール（底地） 神奈川県川崎市 2014 年 1 月 31 日 7,000 2.1%
三井ショッピングパーク
埼玉県三郷市 2014 年 3 月 25 日 3,930 1.2%
ららぽーと新三郷アネックス
心斎橋スクエア 大阪府大阪市 2015 年 3 月 2 日 8,620 2.6%
2015 年 4 月 1 日
三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷 埼玉県三郷市 2016 年 8 月 10 日 19,840 6.0%
（追加取得）
コストコホールセール新三郷倉庫店（底地） 埼玉県三郷市 2015 年 4 月 1 日 3,810 1.1%
コジマ×ビックカメラ那覇店 沖縄県那覇市 2016 年 1 月 25 日 1,850 0.6%
ご注意:この文書は、本投資法人の国内不動産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成され
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取得（予定）
価格 比率
資産名称 所在地 取得（予定）日
（百万円） ※2
※1
スーパービバホーム座間店・スーパー三和 座間東原店
神奈川県座間市 2017 年 7 月 31 日 4,320 1.3%
（底地）
2018 年 3 月 28 日
栄グローブ 愛知県名古屋市 2019 年 3 月 22 日 15,650 4.7%
（追加取得）
サミットストア東長崎店（底地） 東京都豊島区 2018 年 6 月 8 日 2,022 0.6%
2019 年 3 月 22 日
10,300
池袋グローブ※4 東京都豊島区 2019 年 9 月 5 日 6.3%
10,500
（追加取得）
心斎橋ＭＧビル 大阪府大阪市 2019 年 3 月 22 日 5,840 1.8%
合計 331,501 100.0%
※1 取得（予定）価格は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
※2 比率は取得（予定）価格を前提とした構成比率で、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
※3 2019 年 4 月 4 日付で行われたパピヨンプラザの既存建物（底地及び一部の建物（以下「保有継続建物」といいます。）を除きます。）
の譲渡後も、パピヨンプラザのうち、底地及び保有継続建物を信託財産とする信託受益権を保有しますが、保有継続建物が小規模
でその価値がパピヨンプラザの上記既存建物を含む建物全体に占める割合が僅少であると判断していることから、取得価格欄には
パピヨンプラザの土地のみの取得価格を記載しています。
※4 本件取得により、本物件全体を保有することになります。
ご注意:この文書は、本投資法人の国内不動産の取得に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成され
たものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項
分（作成された場合）をご覧いただいた上で、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
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