ディスクレイマー
本資料は、フロンティア不動産投資法人（以下「本投資法人」ということがあります。）が2021年6月21日付にて公表した「新投資
口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」及び「国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ」にて公表した内容
並びにそれらに付随する情報を追加し整理したものです。本募集（33頁において定義します。）の詳細については、2021年6月21日
付「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」をご参照ください。本資料は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その
後の改正を含みます。）（以下「金融商品取引法」といいます。）、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。そ
の後の改正を含みます。）、これに付随する政令、内閣府令及び規則並びに東京証券取引所規則に基づく開示書類や資産運用報告書で
はありません。また、本資料は、情報提供を目的としたものであり、投資勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行
う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにその訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身
の判断と責任で投資されるようにお願いいたします。また、本資料を掲載している本投資法人のホームページ（以下「本ホームペー
ジ」といいます。）上のいかなる情報及び本ホームページ又はその掲載資料のリンク先に掲載されているいかなる情報についても、本
投資法人による特定の商品の募集、勧誘、売買の推奨等を目的とするものではありません。
本資料の内容には、本投資法人の戦略、目標及び将来予想に関する記述が含まれています。このような将来に関する記述は、本投資法
人及び資産運用会社である三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」ということがあります。）
において本資料作成日時点において入手可能な情報に基づきなされた一定の仮定、前提及び判断によるものであり、かかる記述にはリ
スク及び不確実性が内在しており、かかるリスク、不確実性、仮定及びその他の要因による影響を受けます。したがって、かかる戦
略、目標及び将来予想は将来における本投資法人の業績、経営成績及び財務内容等を保証するものでなく、実際の結果は、かかる将来
予想に関する記述の存在により明示的又は黙示的に示される将来における業績、経営成績及び財務内容等と大きく異なるおそれがあり
ます。また、本投資法人は、これらの将来に関する記述が達成されることを保証又は約束するものではありません。なお、かかる将来
に関する記述に関する仮定及び前提については、後記「注記」の内容をご参照ください。
本資料には、本投資法人及び本資産運用会社が第三者から提供された情報又は第三者が公表する情報等を基に本資産運用会社が作成し
た図表・データ等が含まれており、また、本投資法人及び本資産運用会社の現時点での分析、判断及びその他の見解が含まれていま
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本資料の内容に関しては、万全を期していますが、本投資法人はその内容の正確性、確実性、妥当性及び公正性を保証するものではあ
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本資料は、日本の居住者が利用するために作成されたもので、その他の国の居住者を対象とするものではありません。
不動産投資信託証券発行者 フロンティア不動産投資法人（証券コード：8964）
資産運用会社 三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社
金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第395号
加入協会 一般社団法人投資信託協会
1
目次
1．オファリング・ハイライト
本募集の意義 ・・・・ 5
新規取得資産のハイライト ・・・・ 6
新規取得資産（1）～三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷～ ・・・・ 7
新規取得資産（2）～銀座5丁目グローブ～ ・・・・ 9
新規取得資産（3）～竹下通りスクエア～ ・・・・ 10
2．今後の成長に向けて
外部成長を支えるスポンサーサポート ・・・・ 13
内部成長を支えるスポンサーサポート ・・・・ 14
ポートフォリオクオリティを高める戦略的施策 ・・・・ 15
安定的な成長に寄与する堅実な財務運営状況 ・・・・ 16
3．投資主価値向上の実績と取組み
安定した成長のトラックレコード ・・・・ 18
ポートフォリオ構築の考え方 ・・・・ 19
市場環境の変化に対応できるバランスの良いポートフォリオ ・・・・ 20
市場環境に対応した施策（1） ～大規模ショッピングセンター～ ・・・・ 21
市場環境に対応した施策（2） ～中規模ショッピングセンター～ ・・・・ 22
市場環境に対応した施策（3） ～都心型商業施設～ ・・・・ 23
4．サステナビリティ
ESGに対する取組み ・・・・ 25
外部評価機関による認証取得 ・・・・ 26
5．Appendix
2
Intentionally blank
1．オファリング・ハイライト
本募集の意義
1 ポートフォリオの安定性と成長性の両立を目指す物件取得
• 物件タイプのバランスを意識し、外部環境の変化に対して安定的な運用が可能なポートフォリオを構築
• 新型コロナウイルス感染拡大状況下でも売上堅調な大規模SCと
アフターコロナに向けたハイストリートに所在する都心型商業施設を取得
2 3
安定的なスポンサーサポートを活用したポートフォリオの質の向上
• 三井不動産開発物件の取得により、本募集後の資産規模は3,611億円へと成長
• 三井不動産グループとの連携により、安定したポートフォリオマネジメントを実現
3 市場環境の変化を踏まえた機動的な資本政策を推進
• 市場環境の大きな変化を捉え、2020年3月末日（NAV倍率：0.70倍）に自己投資口取得を公表
• 投資口価格の回復状況を踏まえ、本募集を実施し、1口当たり分配金及び1口当たりNAVの成長を実現
5
新規取得資産のハイライト
本投資法人は、ポートフォリオの安定性と成長性の両立を目指す物件を、スポンサーサポートを活用し取得する
予定です。
新規取得資産のハイライト
物件タイプ 大規模SC 都心型商業施設
三井ショッピングパーク
ららぽーと新三郷（本体棟） 銀座5丁目グローブ 竹下通りスクエア
（共有持分34%）（追加取得） 合計/平均
物件名称
SMFLみらいパートナーズ
取得先 三井不動産株式会社 -
株式会社
取得予定価格 10,300百万円 5,620百万円 6,190百万円 22,110百万円
鑑定評価額 10,400百万円 5,710百万円 6,330百万円 22,440百万円
鑑定NOI利回り /
4.9% / 3.8% 2.9% / 2.7% 3.5% / 3.3% 4.0% / 3.4%
鑑定償却後NOI利回り
築年数 11.4年 0.9年 5.9年 7.2年
新規取得資産取得後のポートフォリオの指標
新規取得資産 新規取得資産
新規取得資産
取得前 取得後
物件数 37物件 3物件 39物件
取得（予定）価格の合計 339,006百万円 22,110百万円 361,116百万円
鑑定評価額の合計 370,340百万円 22,440百万円 392,780百万円
平均鑑定NOI利回り /
4.6% / 3.5% 4.0% / 3.4% 4.6% / 3.5%
平均鑑定償却後NOI利回り
平均築年数 12.6年 7.2年 12.3年
1口当たりNAV 441,597円 - 442,616円
6
新規取得資産（1-①） ～三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷～
三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷 本投資法人による保有割合の変遷
三井不動産が中心となり一体開発した大規模複合都市である
「新三郷ららシティ」に所在するリージョナルSC 本体棟100%
今回の追加取得を
通じて保有持分は
本物件の アネックス棟 本体棟 本体棟 本体棟
100％となり、
取得割合 100% 16% 50% 34%
迅速な投資判断が
2014年 2015年 2016年 可能
本募集にて
3月25日 4月1日 8月10日
取得済 取得済 取得済 取得予定
ららぽーと新三郷の来店客数の推移（2020年1月基準）
2020年4月～5月の緊急事態宣言が解除された同年6月には、
2020年1月を超える来店客数に回復
(%)
140
114.2 116.2
120 107.4 108.2 108.8
103.9 103.9
100
100
80 91.5 2020/6
84.6 来店客数の回復
60
1 取得ハイライト
40
立地の優位性 商圏の優位性 商業施設の優位性 31.8
20 28.3
JR武蔵野線「新三郷」駅と 物流施設、住居区画との一 三井ショッピングパークの
隣接し、常磐自動車道「三 体開発により足元商圏が充 0
公式通販サイト「Mitsui
郷」 ICから約3kmの距離 実 Shopping Park &mall」で 2020年1月 2020年3月 2020年5月 2020年7月 2020年9月 2020年11月
に所在 注文した商品の受取り等が （出所）本投資法人及び本資産運用会社の依頼により株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクトが作成した「ららぽーと 新三郷」に関する
JR武蔵野線「新三郷」駅周 「マーケットポテンシャル分析」に基づき本資産運用会社が作成。
ペデストリアンデッキでJR 可能な「&mall DESK」を
辺には「IKEA新三郷」や本
武蔵野線「新三郷」駅と直 設置
投資法人が底地を保有する
結 「コストコホールセール新 三井不動産がマスターレッ 新型コロナウイルス感染拡大防止への取組み
三郷倉庫店」等もあり、北 シーとなる安定した収益基
新型コロナウイルス感染拡大に伴うネット注文への対応や感染拡大防止対策を拡充
関東有数の商業集積ゾーン 盤
を形成
2 物件概要
取得予定 鑑定 鑑定NOI 所在地 埼玉県三郷市新三郷ららシティ三丁目1番1号
価格 評価額 利回り
建築時期 2009年8月
10,300 10,400 4.9
百万円 百万円 % 延床面積 136,161.36㎡
オンラインとの融合 検温モニター・消毒液の設置
7
新規取得資産（1-②） ～三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷～
3 エリアの概要 国土交通省地価公示推移
JR武蔵野線「新三郷」駅周辺では、公示地価平均値が上昇傾向で推移
(万円/㎡)
20
JR武蔵野線「新三郷」駅周辺 埼玉県平均
15
10
5
0
2005年 2007年 2009年 2011年 2013年 2015年 2017年 2019年 2021年
（出所） 埼玉県HP、国土数値情報地価公示データ （国土交通省）に基づき本資産運用会社が作成。
三郷市と吉川市の人口・世帯数推移
本物件の周辺エリアの人口・世帯数は、ともに増加傾向
人口(左軸) 世帯数(右軸)
(万人) (万世帯)
2007/11 2009/9
22 11
新三郷ららシティ ららぽーと新三郷 21.6
着工開始 開業
21 10
20 9.7 9
19.6
19.3
19 18.9 8
18 6.7 7.7 7
7.5
≈ ≈
17
0 6
0
2000年 2002年 2004年 2006年 2008年 2010年 2012年 2014年 2016年 2018年 2020年
（出所）埼玉県「町（丁）字別人口調査」
JR武蔵野線「新三郷」駅の1日平均乗客者数推移
保有物件 商業施設 物流施設 住居区画
本物件が開業した2009年度にJR武蔵野線「新三郷」駅の乗客者数は前年度比で約3割増加
(人)
新三郷ららシティ内の本投資法人の保有物件 17,000
2009/9 16,337
ららぽーと新三郷
15,000
開業
13,000
12,199
11,000
三井ショッピングパーク 三井ショッピングパーク コストコホールセール ≈
ららぽーと新三郷 ららぽーと新三郷 新三郷倉庫店
9,000
0
（本体棟） （アネックス棟） （底地）
取得（予定）価格合計：301億円 取得価格：39億円 取得価格：38億円 2000年度 2002年度 2004年度 2006年度 2008年度 2010年度 2012年度 2014年度 2016年度 2018年度
（出所）東日本旅客鉄道株式会社「各駅の乗車人員」（2000年度～2019年度）
8
新規取得資産（2） ～銀座５丁目グローブ～
銀座５丁目グローブ
3 エリアの概要
日本有数の商業地・銀座エリアの中でもブランドストリートの
一つである、みゆき通り沿いに位置する都心型商業施設
１ 取得ハイライト
立地の優位性 商圏の優位性 商業施設の優位性 全国土地の公示価格 国内商業エリアの1階店舗
銀座エリアの開発計画
ランキング（2021年1月1日時点） 賃料ランキング（2020年下期）
東京メトロ銀座線・日比谷 近隣には本投資法人が保有 1階～2階には米国発バッグ
線・丸ノ内線「銀座」駅か する「ギンザ・グラッセ」 ブランド「TUMI」の日本 公示価格ランキングにおいて 主要な商業エリアにおける 首都圏の都心部の中でも中心と
ら至近で、流行・文化の発 や三井不動産グループが保 最大の直営店、地下には銀 全国上位10位の半分以上が 1階店舗の賃料ランキング なるエリアであり、継続的な再
信拠点としてハイブランド 座で50年以上営業を続ける 銀座エリア 1位は銀座 開発が期待できる優良なエリア
有する「交詢ビル」等の都 (万円/㎡)
ショップが立ち並ぶ、みゆ 心型商業施設が複数存在 老舗スペイン料理店が出店 地番 公示価格
き通り沿いに所在 1
東京都中央区銀座4丁目
5,360
(円/坪・月) 店舗名/プロジェクト名
老若男女幅広い年代に対し みゆき通りに面して約8m 2番4
日本一“土地価格”が高い銀 て集客力があるエリアであ で接し、3階まで露出でき 2
東京都中央区銀座5丁目
4,610 銀座 67,200 銀座6丁目開発計画
103番16
座のハイストリートに位置 り、旗艦店を中心に国内外 るファサードは中央通りか 東京都中央区銀座2丁目 ① （2021年4月グッチ並木
し、高級志向の顧客層が多 らの視認性も良好 3
2番19外
3,990
オープン）
のブランドショップが集結 新宿 54,600
く来街 4
東京都中央区銀座7丁目
3,930
1番2外 （仮称）銀座6丁目並木
②
5
東京都千代田区丸の内
3,720 表参道 50,300 通り開発計画
2丁目2番1外
2 物件概要 6
東京都新宿区新宿3丁目
3,650 N PROJECT
807番1外
渋谷 48,200 （2021年3月ルイ・ヴィ
東京都新宿区新宿3丁目
7
30番13外
3,460 ③ トン銀座並木通り店オー
取得予定 鑑定 鑑定NOI 所在地 東京都中央区銀座五丁目6番10号 東京都中央区銀座6丁目 プン）
価格 評価額 利回り 8
4番13外
2,930 池袋 44,200
東京都千代田区大手町
9 2,900 （出所）本投資法人及び本資産運用会社の依
建築時期 2020年2月
5,620 5,710 2.9 2丁目4番2外
東京都中央区銀座4丁目
頼により株式会社ビーエーシー・アーバンプ
10 2,870 ロジェクトが作成した「銀座5丁目グローブ」
103番1外 （出所）一般財団法人日本不動産研究所、 に関する「マーケットポテンシャル分析」及
百万円 百万円 % 延床面積 627.09㎡ （出所）国土交通省土地総合情報システム 株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェ び各種ウェブページ上の公表情報に基づき本
「地価公示都道府県地価調査」 クト「店舗賃料トレンド2021春」 資産運用会社が作成。
9
新規取得資産（3） ～竹下通りスクエア～
竹下通りスクエア
3 エリアの概要
新たなヤングファッションの情報と賑やかさが行き交う
“スクエア=広場“となる原宿・竹下通りに位置する都心型商業施設
6/7差し替え
１ 取得ハイライト
立地の優位性 商圏の優位性 商業施設の優位性 エリア別 出店割合 「原宿」駅前エリアの
原宿の1日平均乗降客数 （路面店舗、件数） 開発計画
JR山手線「原宿」駅の竹下 原宿は雑貨、カフェ、ス 地下1 階～地上3 階には三
口と明治通りをつなぐ竹下 イーツ等、流行の発信地と 越伊勢丹グループが展開す 1日平均乗降客数は2019年度迄 新型コロナウイルス感染拡大以 JR山手線「原宿」駅舎改装に
は上昇傾向にあり、竹下通りは 降も表参道・原宿エリアへの出 加えて、駅前の施設も
通りに所在 なっており、ヤング層に人 る「ALTA」が出店
原宿エリアでも人の通行量が 店件数の割合は大きく変わらず 続々と開業
気のエリア
JR山手線「原宿」駅や東京 雑貨や世界のお菓子を扱う 多い通り 表参道・原宿 銀座 新宿 渋谷
メトロ千代田線・副都心線 中でも竹下通りは、比較的 ショップ、カフェ等、原宿 東京メトロ千代田線・副都心線 0% 25% 50% 75% 100% 店舗名/プロジェクト名
「明治神宮前<原宿>」駅 安価なティーンエイジャー 竹下通りならではの店舗を 「明治神宮前<原宿>」駅、
JR山手線「原宿」駅
からのアクセスもよく、徒 向けのファッションアイテ ラインナップし、特に土日 の1日平均乗降客数 2019年 Q1 43%
ウィズ原宿
歩での回遊性も高い ムやタレントグッズ等の は大変な賑わいを見せる 2019年 Q2 ① （WITH HARAJUKU）
59%
ショップがひしめく、非常 （千人/日）
（2020年6月オープン）
にエネルギッシュな通り 300 2019年 Q3 40%
2019年 Q4 46% JINGUMAE COMICHI
②
250 （2020年9月オープン）
2 物件概要 2020年 Q1 61%
200 （仮称）ヨドバシカメラ
2020年 Q2 42% ③
神宮前店
取得予定 鑑定 鑑定NOI 所在地 東京都渋谷区神宮前一丁目16番4号 ≈ 2020年 Q3 41%
150
価格 評価額 利回り 0
2020年 Q4
2010年度
2011年度
2012年度
2013年度
2014年度
2015年度
2016年度
2017年度
2018年度
2019年度
38%
（出所）本投資法人及び本資産運用会社の依
建築時期 2015年1月
6,190 6,330 3.5 2021年 Q1 59% 頼により株式会社ビーエーシー・アーバンプ
ロジェクトが作成した「竹下通りスクエア」
に関する「マーケットポテンシャル分析」及
百万円 百万円 % 延床面積 1,713.86㎡ （出所）東京都統計年鑑、各事業者HP、関東
（出所）シービーアールイー株式会社
（「CBRE」）「リテールマーケットビュー」 び各種ウェブページ上の公表情報に基づき本
交通広告協議会HP （2019年第1四半期～2021年第1四半期） 資産運用会社が作成。
10
Intentionally blank
2．今後の成長に向けて
外部成長を支えるスポンサーサポート
三井不動産をスポンサーとする本投資法人は、三井不動産グループが開発・運営を手がける商業施設を継続的に
取得しています。
三井不動産等からの物件取得累計額
当該年において新たに取得した金額 201,350
175,650 179,240 22,110
年平均取得額：14,914百万円
32,990 3,590
（単位：百万円） 142,660
133,360 133,360
118,260 9,300
101,090 15,100 0
97,160 17,170
76,760 20,400 3,930
67,960
57,960 8,800
29,160 10,000
26,060 28,800
0 3,100
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 本募集後
三井不動産 販売用不動産（投資家向け分譲用） 様々なタイプの商業施設を展開
（商業施設）
稼働その他 稼働商業施設
1% 13%
稼働海外資産
16%
稼働物流施設
9% 合計
12,582億円
稼働賃貸住宅 開発中・開発予定 （ECモール）
9% 25%
稼働オフィス
27% （2021年3月末日時点）
（出所）三井不動産「2021年５月投資家説明資料」
13
内部成長を支えるスポンサーサポート
本投資法人は、豊富な物件管理実績と運営管理に関するノウハウを有する三井不動産グループの強力なスポンサー
サポートを活用し、安定的な成長につなげています。
充実したスポンサーサポート
三井不動産グループのリソースを活用 三井不動産グループが実施するデジタルトランスフォーメーション（DX）
に向けた取組み事例
• 三井不動産グループからの全面的なサポートを活用 • リアル店舗と「&mall」の在庫統合開始
• 物件供給だけではない、運営やリーシングのフルサポート • リアル施設によるライブコマースを開始
施設数 テナント店舗数 テナント企業数 • 「&mall DESK」をリアル施設に用意
127棟 約8,500店 約2,400社 • 顧客対応にチャットボットを導入
（2021年4月1日時点） • 「Mitsui Shopping Park アプリ」機能拡充
リアル店舗共生型ECモール 会員数300万人突破
・物件提供
・情報提供 ・物件開発 （2020年12月時点）
・第三者物件仲介
&mall DESK
設置施設
三井ショッピングパーク 三井ショッピングパーク
ららぽーと新三郷 ららぽーと磐田
ネットで注文した商品の
受取り/試着/返品・交換受付が可能
・資産保全業務 ・テナントリーシング
・運営管理関連業務 ・商業マーケット市場の
・会計及び経理補助業務 情報提供
・三井不動産グループの
ノウハウを活用した
運営管理 （出所）三井不動産「DX白書2020」
14
ポートフォリオクオリティを高める戦略的施策
本投資法人は、外部成長と併せて、物件の収益力やポートフォリオの質の向上を図るために様々な施策を実施する
ことで持続的な成長につなげています。
物件の収益力及びポートフォリオの質の向上のための様々な施策
建替え 追加投資
賃貸借契約満了のタイミングで築年数等を考慮し、
追加投資による改修工事を実施
第三者と協働して増改築事業を実施
Before After Before After
パピヨンプラザ ブランチ博多パピヨンガーデン カナート洛北 洛北阪急スクエア
物件入替え テナント入替え等
将来リスクのある資産の譲渡と
賃貸借契約満了等のタイミングで入替え、賃料増額の契約改定を実施
優良資産取得を組み合わせた物件入替えを実施
譲渡 取得 テナント入替え 賃料増額
入替え
三井ショッピングパーク ギンザ・グラッセ 志村ショッピングセンター
池袋グローブ 栄グローブ 心斎橋MGビル
アルパーク（東棟）
物件収益力向上 ポートフォリオの質向上
15
安定的な成長に寄与する堅実な財務運営状況
本投資法人は、機動的な物件取得に取り組めるよう堅実かつ丁寧なLTVコントロールを行い、高水準の格付を保持し
ています。
機動的な外部成長を可能とする財務運営状況
堅実かつ丁寧なLTVコントロール
LTVを活用した物件取得
第5回
公募増資
による
本募集後
LTV
コントロール
(2019年9月) TENJIN216
ブランチ博多 ララシャンス
パピヨンガーデン HIROSHIMA迎賓館(底地)
（2020年3月4日取得） （2020年3月13日取得） （2020年3月13日取得）
LTV50％までの
50% 取得余力
LTV
鑑定LTV
47.2% 約280億円
47.0% 46.7%
45.3% 45.5%
40% 43.8% を活用した
外部成長が可能に
38.0% 38.5% 37.8%
36.9% 37.2%
35.3%
30%
12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 本募集後
20% 2018年 2019年 2020年 2021年
借入金等の状況（2021年5月末日時点） 格付状況（2021年5月末日時点）
平均残存年数 平均調達コスト JCR（長期発行体格付） R&I（発行体格付）
4.73年 0.41% AA（安定的） AA-（安定的）
固定金利比率 長期借入比率 S&P（長期会社格付/短期会社格付）
100% 89.7% A+（安定的）/A-1（安定的）
16
3．投資主価値向上の実績と取組み
安定した成長のトラックレコード
本投資法人は、様々な外部環境の変化に応じた安定的な運営により、投資主価値の向上を実現してきました。自己
投資口取得等の資本政策とともに外部・内部成長を通じて、今後も安定的な投資主価値の向上を目指します。
安定した分配金と着実な資産規模の成長
（円） 資産規模（取得（予定）価格ベース） （億円）
サブプライム住宅ローンを 東日本大震災 質的・量的金融緩和 新型コロナウイルス
（右軸）
発端とした世界金融危機 感染拡大
12,000 4,000
10,766
1口当たり分配金（左軸） 10,211 10,194 10,282
10,490 10,526 10,448
9,991
9,707 9,695 9,694 9,903 10,022 10,146
9,220 9,274 9,368 9,294 9,239 9,299 9,405 9,360
10,000 8,846 8,922 8,980 9,097 9,191 9,173
8,648 3,611
3,390 3,390 3,000
3,315
7,218 3,210
8,000 3,047 3,047
2,890 2,890 2,934
6,045 2,831 2,831
2,716 2,678 2,659 2,739
5,622 2,592
6,000 2,370
2,458 2,000
4,771
2,212 2,212
2,068
4,000 1,743 1,780 1,780
1,596
1,000
1,231
2,000
917 948 968 999
648 648 669
0 0
12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期
2004年12月期 2005年12月期 2006年12月期 2007年12月期 2008年12月期 2009年12月期 2010年12月期 2011年12月期 2012年12月期 2013年12月期 2014年12月期 2015年12月期 2016年12月期 2017年12月期 2018年12月期 2019年12月期 2020年12月期
本募集
2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 本募集後
2004年8月 2006年12月 2008年3月 2008年7月 2010年7月 2012年7月 2013年3月 2014年1月 2015年9月 2018年 2019年9月 2020年3月 2021年6月
パピヨンプラザの
日本たばこ産業 初めてGRESBに
発行体格付 三井不動産に 第1回 第2回 第3回 第4回 増改築及び 第5回 自己投資口の
をスポンサー
を取得 スポンサー変更 公募増資 公募増資 公募増資 公募増資
投資口を2分割 参加し「Green
カナート洛北の 公募増資 取得を公表 本募集
として上場 Star」を取得
改修工事を公表
1口当たりNAVの安定的成長
（円）
500,000 442,616
分配金控除後１口当たりNAV
400,000
271,857
300,000
200,000
100,000
0
12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期 6月期 12月期
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34
2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 本募集後
18
ポートフォリオ構築の考え方
本投資法人は、三井不動産が開発・運営する優良な物件を中心に、バランスよく分散が図られた質の高いポート
フォリオを構築しています。
本投資法人が投資している主な物件タイプ
ネイバーフッドＳＣ
食品スーパーと専門店が主体となった
リージョナルＳＣ 中規模ショッピングセンター
多数の専門店を有する
大規模ショッピングセンター
ＧＭＳ
大規模 中規模
都心型 都心の好立地に位置する
ショッピング ショッピング 総合スーパー等が主体となった 底地 商業施設の底地
商業施設 路面店及び専門店ビル
センター センター 中規模ショッピングセンター
アウトレットモール
多数のアウトレット店舗が集積した 食品スーパー・その他
大規模ショッピングセンター
食料品中心のスーパーマーケット、その他が
主体となった中規模ショッピングセンター
本投資法人のポートフォリオを形作る商業施設
大規模ショッピングセンター 中規模ショッピングセンター
三井ショッピングパーク 三井アウトレットパーク 三井ショッピングパーク イオンスタイル
ららぽーと新三郷 入間 ララガーデン春日部 品川シーサイド
三井ショッピングパーク ゆめタウン広島 ブランチ博多 志村ショッピングセンター
ららぽーと磐田 パピヨンガーデン
都心型商業施設 底地
池袋グローブ 栄グローブ コストコホールセール サミットストア横浜岡野店
入間倉庫店
VIORO 心斎橋スクエア フレスポ鳥栖 コーナン川崎小田栄モール
19
市場環境の変化に対応できるバランスの良いポートフォリオ
本投資法人は、様々なタイプの商業施設への分散投資を通じて、市場環境に大きく左右されることなく、安定した
運用を継続してきました。
新型コロナウイルス感染拡大による物件タイプ別の影響及び物件の特徴・投資目線
保有割合 1,249 億円
新型コロナウイルス感染拡大で受けた影響 物件の特徴及び投資目線
リージョナルSC
33.3％ 影響無し • 長期的な固定マスターリースによる
安定的なキャッシュフローを生み出す物件
・長期固定のマスターリース契約
大規模SC を原則としており、固定賃料へ
アウトレット • スポンサーである三井不動産が存在感を発揮する
の影響なし
モール 「ららぽーと」や「三井アウトレットパーク」
6.1％ を継続的に取得
780 億円
影響無し • 中長期的に堅調な需要が見込まれ、
・長期固定のマスターリース契約
を原則としており、固定賃料へ 安定的な収益を生み出す物件
中規模SC の影響なし
固定賃料 • 食品スーパーを中心にテナントを構成し、
100%
・売上は堅調に推移 地域コミュニティの核となりうる立地・テナント
食品スーパー・ ネイバーフッド
その他 を選別して取得
SC
6.8％ GMS 10.5％ 9.2％
1,043 億円
都心型商業施設 ・営業時間短縮などにより特に売上
影響軽微
25.7％ 状況の厳しいテナントに対して
• 稀少性と視認性に恵まれたハイストリートや角地
賃料の一時減額等の支援を実施
都心型商業施設 に所在する優れた立地条件を有する物件
・新型コロナウイルスの影響を受け
• 立地条件及び利回りを考慮して取得
やすい飲食店がポートフォリオ
全体に占める割合はわずか1.7%
底地
8.5％ 影響無し
• 長期に安定的なキャッシュフローを生み出す物件
底地 ・賃料への影響なし
• 商業施設の底地を取得
20
市場環境に対応した施策（1） ～大規模ショッピングセンター～
施設来場者の健康と安全確保のため、様々な新型コロナウイルス感染拡大防止対策を実施しています。また、市場
環境に応じたリーシングやライブコマースを活用したオンラインショールームサービス等を積極導入しています。
本投資法人保有の大規模ショッピングセンターの特徴 新型コロナウイルス感染拡大防止対策の取組み事例
1 最寄り駅・ICからアクセスの良い立地
三井ショッピングパークを中心とする
2 競争力の高いブランドバリュー
今回追加取得予定 従業員通用口における検温 消毒液の設置
三井
三井
ショッピング
ショッピング 三井
パーク イオンモール イオンモール ゆめタウン
パーク アウトレット
ららぽーと ナゴヤドーム前 茨木 広島
ららぽーと パーク入間
新三郷
物件名称 （本体棟）
磐田
アクセス 駅近/IC近接 IC近接 IC近接 駅近 駅近 駅近
テナントによる
飛沫防止パネルの設置 検温モニター・消毒液の設置 モニターによる検温
感染対策
主要な イオン イオン
三井不動産 三井不動産 三井不動産 イズミ
テナント リテール リテール
市場環境に応じた施策事例
テナント入替え事例 ニューノーマル施策事例
消費者ニーズや環境変化に対応した機動的なリーシングを実現 外出自粛に合わせた、オンラインショールームサービスやテイクアウトの推進
三井ショッピングパーク ららぽーと磐田
三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷
スーパースポーツゼビオ
こちらの画像の使用可否ついて確認中
ファストファッションテナントの退去後に
アウトドアやスポーツ用グッズを取り扱う
スーパースポーツゼビオがグランドオープン。
スポーツの楽しさを結集した新業態として
スポーツからアウトドア、e-sports専用ブース
まで多彩なコンテンツが充実。
（出所）三井ショッピングパーク ららぽーと磐田HP
21
市場環境に対応した施策（2） ～中規模ショッピングセンター～
質の高い食料品中心のスーパーマーケット等を保有しており、新型コロナウイルス感染拡大の影響による巣籠り需
要の取込みや、ネットスーパーサービスの提供などにより堅調な売上を維持しています。
本投資法人保有の中規模ショッピングセンターの特徴
1 底堅い需要がある食品スーパーを中心とした施設 ２ 世帯数増加エリアの足元商圏に恵まれた立地
三井
ショッピング ブランチ博多 クイーンズ 志村 イトー コジマ×
洛北阪急 上池台 サミットストア イオンタウン ベルタウン イオンスタイル
パーク パピヨン 伊勢丹 ショッピング ヨーカドー ビックカメラ
スクエア 東急ストア 滝野川紅葉橋店 田無芝久保 丹波口駅前店 品川シーサイド
ララガーデン ガーデン 杉並桃井店 センター 東大和店 那覇店
物件名称 春日部
埼玉県 福岡県 京都府 東京都 東京都 東京都 東京都 東京都 京都府 東京都 東京都 沖縄県
所在地
春日部市 福岡市 京都市 大田区 北区 杉並区 西東京市 板橋区 京都市 品川区 東大和市 那覇市
前年対比
世帯数増加 ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎
主要な エイチ・ツー・ エムアイ
三井不動産 大和リース 東急ストア サミット イオンタウン サミット マツモト イオンリテール イトーヨーカ堂 コジマ
テナント オー 商業開発 フードスタイル
市場環境に応じた賃料増額事例
賃料増額事例① ～志村ショッピングセンター～ 賃料増額事例② ～上池台東急ストア～
所在地 東京都板橋区志村三丁目 所在地 東京都大田区上池台五丁目
テナント名 サミット株式会社 テナント名 株式会社東急ストア
契約種類 定期建物賃貸借契約
契約種類 建物賃貸借契約
現行契約：2002年3月～2022年3月
契約期間 2020年11月～2030年11月 契約期間
新規契約：2022年3月～2042年3月
賃貸面積 17,126.40㎡ 賃貸面積 6,640.60㎡
9.5％ 75.4％
賃料増額 賃料増額
316 百万円/年 346 百万円/年 186 百万円/年
106 百万円/年
従前賃料（2020年11月時点） 新賃料（2020年11月以降） 再契約前賃料（2022年3月まで） 新賃料（2022年3月以降）
22
市場環境に対応した施策（3） ～都心型商業施設～
日本有数の商業都市の中でも代表的なハイストリートや角地に所在する立地優位性を活かし、昨今の目まぐるしい
環境変化を捉えながら機動的なテナントリーシングを実施することで、各施設の安定稼働に貢献しています。
本投資法人保有の都心型商業施設の特徴
1 流動性が高い都心の好立地に所在する路面店や専門店ビル ２ 稀少性と視認性に恵まれたハイストリートや角地に立地
今回取得予定
ドン・
銀座5丁目 竹下通り Desigual ギンザ・ 心斎橋 心斎橋
池袋スクエア 池袋グローブ 栄グローブ VIORO キホーテ TENJIN216
3
グローブ スクエア Harajuku グラッセ スクエア MGビル
福岡天神本店
物件名称
ハイ
ストリート ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ - ◎ ◎ ◎ ◎ - ◎
角地 - - - ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎ ◎
市場環境に応じたリーシング事例
リーシング事例① リーシング事例②
新型コロナウイルス感染拡大状況下
物販にとらわれない新業態の台頭
におけるテレワーク需要の拡充
質の高い物件
がもたらす
“リーシング力“
多様な働き方を可能にする 通信ネットワーク・各種サービスに加え
保険等の生活サポートまで、新しい
シェアオフィスの出店 ライフスタイルを提供するテナントの出店
WORK STYLING GINZA au Style IKEBUKURO
（ギンザ・グラッセ） （池袋スクエア）
23
4．サステナビリティ
ESGに対する取組み
本投資法人及び本資産運用会社は、三井不動産グループのグループビジョンのもと策定されたサステナビリティ方
針に則り、ステークホルダーの皆様との対話を図りながら、サステナビリティ向上への取組みを実践しています。
サステナビリティに対する考え方
GROUP VISION
私たちは、グループのロゴマークである「 」マークに象徴される
「共生・共存」「多様な価値観の連繋」「持続可能な社会の実現」の理念のもと、
グループビジョンに「 」を掲げ、社会・経済の発展と
地球環境の保全に貢献しています。「 」は、
三井不動産グループの街づくりが常に地球とともにあることを認識し、
人と地球がともに豊かになる社会をめざしていることを表しています。
本投資法人におけるサステナビリティへの取組み
マテリアリティ（重要課題）の特定
S 社会（Social）
ステークホルダーからの関心及び期待、SDGsの17のゴールと169のターゲットを踏ま
え、優先的に取り組むべき課題を特定
保有資産における新型コロナウイルス &EARTH衣料支援プロジェクト
感染拡大防止への取組み ご家庭で不用になった衣料品を、
① 省エネルギーを通じたCO2排出削減 ⑤ 役職員への取組み ・消毒液の設置 ・マスク着用の励行 NPO法人「日本救援衣料センター」
を通じて救援衣料を必要とする人々
② 水環境の保全と省資源・廃棄物削減 ⑥ 投資家との信頼関係の構築 ・ビニールカーテンの設置 ・停止線表示 等 へ寄贈する活動
③ 有害物質削減と安全衛生 ⑦ コーポレートガバナンス構造の明確化 三井ショッピング
パーク
④ 地域コミュニティとの共生・連携 ⑧ コーポレートガバナンス体制の強化 ララガーデン
春日部での活動
の様子
E 環境（Environment） G ガバナンス（Governance）
保有資産における環境に配慮した取組み事例 本資産運用会社における本投資法人の 本投資法人の役員会の概要
資産運用に係る意思決定機構
コンプライアンス コンプライアンス
関係各部 経営会議 取締役会 執行役員1名
部長 委員会 構成員
監督役員3名：弁護士、公認会計士
コンプライアンス委員会構成 開催頻度 毎月1回程度
利害関係者との間で不動産等の
取得又は譲渡を行う場合
委員長 代表取締役社長
役員の任期 執行役員、監督役員ともに2年
風力発電機の導入 電気自動車用急速充電器の設置 LED照明の導入 構成員 社外専門委員2名 コンプライアンス部長 本投資法人役員会の事前承認
（三井ショッピングパーク ららぽーと磐田） （三井ショッピングパーク ららぽーと磐田） （イオンモール茨木）
25
外部評価機関による認証取得
本投資法人は、サステナビリティへの取組みの一環として、外部評価機関より認証・評価を取得しています。保有
物件の優れた環境性能を評価され、J-REITにおいても高いパフォーマンスを維持しています。
外部評価機関による認証取得
GRESB評価 DBJ Green Building認証 CASBEE不動産評価認証 SMBC環境配慮評価
GRESBリアルエステイト評価において、レーティング最上位の DBJ Green Building認証 CASBEE認証の取得を継続
「5 Stars」を取得。開示評価においても最上位となる「A」を の取得を継続
取得。
レーティング 5 Stars
評価 Green Star
（6年連続）
Sランク
開示評価 A
AA （優れた環境配慮を実施）
GRESB
不動産セクター会社・ファンドの環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を
測る年次のベンチマーク評価及びそれを運営する組織の名称 三井ショッピングパーク
ギンザ・グラッセ
ららぽーと新三郷 他
商業系REIT No.1となる
1 GRESB評価「５Stars」への選出 2 6年連続 のGreen Star評価
3 本投資法人 環境認証物件割合 81.8%
（%）
その他 5 Stars銘柄数 100
名称 Green Star評価 81.8%
16銘柄 12銘柄 80 75.1%
本投資法人 6年連続 65.9%
60
J-REIT銘柄数
商業系REIT A 5年連続
40
61銘柄
商業系REIT B 5年連続 20
商業系REIT C 無し 0
GRESB参加銘柄数 2019年6月末 2020年6月末 2021年5月末
45銘柄
（GRESB 2020年評価） （延床面積ベース）
26
Intentionally blank
5．Appendix
ポートフォリオ一覧
（単位：百万円）
№ 物件名称 取得（予定）年月 取得（予定）価格 鑑定評価額 賃貸可能面積 築年数 PML
1 イオンスタイル品川シーサイド 2004年8月 20,100 18,900 77,547 ㎡ 18.3 年 14%
2 イオンモール茨木 2004年8月 18,100 23,600 151,092 ㎡ 20.1 年 13%
2004年8月
3 ブランチ博多パピヨンガーデン 7,905 10,600 19,894 ㎡ 0.9 年 1%
2020年3月
4 上池台東急ストア 2004年8月 1,490 3,550 6,640 ㎡ 18.8 年 11%
5 ベルタウン丹波口駅前店 2005年8月 2,130 3,040 11,176 ㎡ 15.4 年 9%
6 イオンモールナゴヤドーム前 2006年3月 24,800 25,200 154,766 ㎡ 14.8 年 13%
7 サミットストア滝野川紅葉橋店 2006年9月 3,100 3,960 6,455 ㎡ 14.3 年 12%
8 ホームセンターコーナン広島皆実町店（底地） 2007年4月 1,940 2,580 6,055 ㎡ - 年 -
9 フレスポ鳥栖（底地） 2007年11月 3,178 3,310 79,447 ㎡ - 年 -
10 ゆめタウン広島 2008年2月 23,200 20,800 122,169 ㎡ 12.9 年 10%
11 クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 2008年7月 3,560 4,390 5,212 ㎡ 16.1 年 12%
12 三井アウトレットパーク入間 2008年7月 19,900 23,300 98,714 ㎡ 12.8 年 14%
13 コストコホールセール入間倉庫店（底地） 2008年7月 2,600 2,840 24,019 ㎡ - 年 -
14 Desigual Harajuku 2008年10月 3,100 3,370 1,149 ㎡ 22.2 年 14%
15 イトーヨーカドー東大和店 2009年1月 11,600 9,470 53,374 ㎡ 17.1 年 12%
16 イオンタウン田無芝久保 2009年2月 3,100 3,480 8,785 ㎡ 15.8 年 11%
17 ドン・キホーテ福岡天神本店 2009年12月 3,700 4,490 4,532 ㎡ 13.5 年 2%
18 三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 2010年7月 15,200 14,100 136,136 ㎡ 11.6 年 16%
19 ギンザ・グラッセ 2010年7月 13,600 14,500 5,174 ㎡ 12.8 年 11%
20 志村ショッピングセンター 2011年1月 4,430 6,500 17,126 ㎡ 20.1 年 14%
21 三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 2011年2月 10,000 12,200 63,415 ㎡ 13.2 年 13%
22 サミットストア横浜岡野店（底地） 2012年2月 5,700 7,170 14,394 ㎡ - 年 -
23 VIORO 2012年2月 10,100 10,000 5,839 ㎡ 14.3 年 1%
24 洛北阪急スクエア 2012年7月 8,800 9,760 46,750 ㎡ 20.1 年 9%
25 池袋スクエア 2013年2月 20,400 25,600 8,863 ㎡ 8.1 年 14%
29
ポートフォリオ一覧
（単位：百万円）
№ 物件名称 取得（予定）年月 取得（予定）価格 鑑定評価額 賃貸可能面積 築年数 PML
26 コーナン川崎小田栄モール（底地） 2014年1月 7,000 9,400 23,393 ㎡ - 年 -
(アネックス棟) 2014年3月 12%
三井ショッピングパーク 2015年4月
27 34,070 32,700 149,030 ㎡ 11.1 年
ららぽーと新三郷 (本体棟) 2016年8月 11%
2021年7月
28 心斎橋スクエア 2015年3月 8,620 10,600 1,750 ㎡ 6.3 年 7%
29 コストコホールセール新三郷倉庫店（底地） 2015年4月 3,810 4,770 30,292 ㎡ - 年 -
30 コジマ×ビックカメラ那覇店 2016年1月 1,850 2,520 7,301 ㎡ 14.8 年 6%
スーパービバホーム座間店・
31 2017年7月 4,320 4,640 28,926 ㎡ - 年 -
スーパー三和 座間東原店（底地）
2018年3月
32 栄グローブ 15,650 16,000 4,574 ㎡ 3.5 年 9%
2019年3月
33 サミットストア東長崎店（底地） 2018年6月 2,022 2,630 3,952 ㎡ - 年 -
2019年3月
34 池袋グローブ 20,800 21,000 4,411 ㎡ 7.0 年 8％
2019年9月
35 心斎橋MGビル 2019年3月 5,840 6,000 1,509 ㎡ 2.2 年 8％
36 TENJIN216 2020年3月 2,550 2,570 1,041 ㎡ 31.4 年 1％
37 ララシャンスHIROSHIMA迎賓館（底地） 2020年3月 1,040 1,200 7,467 ㎡ - 年 -
38 銀座5丁目グローブ 2021年7月 5,620 5,710 568 ㎡ 0.9 年 8％
39 竹下通りスクエア 2021年7月 6,190 6,330 1,488 ㎡ 5.9 年 8％
ポートフォリオ合計/平均（39物件） 361,116 392,780 1,394,443 ㎡ 12.3 年 8.12%
30
ポートフォリオの状況（新規取得資産取得後）
分散の効いた物件タイプ（年間賃料ベース） 平均契約期間 18.7年（年間賃料ベース）
5 年以内
2.8%
大規模ＳＣ
40.2%
底地
8.1% 5～10 年
7.2%
34.5%
＊１ 都心型
商業施設
26.5% 物件タイプ 契約期間
6.4% 5.8%
10.0% 8.7%
10 年超
中規模ＳＣ 90.0%
25.2%
（内円） リージョナルＳＣ アウトレットモール
ネイバーフッドＳＣ ＧＭＳ
食品スーパー・その他
マスターリース主体の契約形態（年間賃料ベース） 平均築年数 12.3年（取得（予定）価格ベース）
マルチ
パススルー型 20 年超 5 年以内
マスターリース テナント 11.2% 10.6%
11.1％ 10.2%
5～10 年
18.2％
シングル 契約形態 築年数
テナント
14.2%
マスターリース 10 ～ 20 年
64.6% 60.0%
31
投資口価格の推移
投資口価格の推移（上場日から2021年5月末日まで）
（円） （口）
700,000 12,000
出来高口数(右軸) 本投資法人投資口価格(左軸)
600,000
10,000
500,000
8,000
400,000
6,000
300,000
4,000
200,000
2,000
100,000
0 0
2004年8月 2005年8月 2006年8月 2007年8月 2008年8月 2009年8月 2010年8月 2011年8月 2012年8月 2013年8月 2014年8月 2015年8月 2016年8月 2017年8月 2018年8月 2019年8月 2020年8月
（出所）Bloombergのデータを基に本資産運用会社が作成。
相対投資口価格の推移（上場日から2021年5月末日まで）
（%）
250 本投資法人投資口価格 東証REIT指数
200
150
100
50
0
2004年8月 2005年8月 2006年8月 2007年8月 2008年8月 2009年8月 2010年8月 2011年8月 2012年8月 2013年8月 2014年8月 2015年8月 2016年8月 2017年8月 2018年8月 2019年8月 2020年8月
（出所）Bloombergのデータを基に本資産運用会社が作成。
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注記（1）
＊本資料においては、別途注記する場合を除き、金額については単位未満を切り捨てて記載し、割合については小数第2位を四捨五入して記載しています。したがって、各項目別の
比率の合計が一致しない場合があります。
＊本資料において、本投資法人の投資主かつ本資産運用会社の親会社である三井不動産株式会社のことを「三井不動産」、三井不動産、三井不動産の連結子会社及び三井不動産が出
資する特別目的会社のことを「三井不動産グループ」ということがあります。
＊本資料において、2021年6月21日開催の本投資法人役員会において決議された公募による新投資口発行を「一般募集」といい、この一般募集と同日付をもって決議されたＳＭＢ
Ｃ日興証券株式会社を割当先とする第三者割当による新投資口発行を「本第三者割当」といい、一般募集と本第三者割当を併せて「本募集」といいます。
＊「三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷」について、本投資法人は、2014年3月25日にアネックス棟の全部の所有権を取得し、2015年4月1日に本体棟の共有持分（持分割
合16％）を信託財産とする信託受益権を、2016年8月10日付で本体棟の共有持分（持分割合50％）を信託財産とする信託受益権を、それぞれ取得しており、2021年7月1日付で
本物件の本体棟の共有持分（持分割合34％）を信託財産とする信託受益権を追加取得する予定であるため、本資料6頁記載の特定資産（投資信託及び投資法人に関する法律第2条
第1項における意味を有します。）（以下「新規取得資産」といいます。）取得後は、実質的に本物件の本体棟及びアネックス棟の持分全てを保有することになります。
＊本資料において「取得予定価格」及び「取得価格」とは、本投資法人の保有資産又は新規取得資産の取得に要した又は要する見込みの諸費用（仲介手数料、公租公課等）を除く売
買契約に記載された売買価格をいいます。なお、本投資法人の取得後に譲渡した敷地の一部及び解体を行った建物（解体後新たな建物を取得した場合を除きます。）の取得価格を
含めて算出しています。
5頁
(注1) 「大規模SC」とは、リージョナルSC及びアウトレットモールにより構成されます。「リージョナルSC」とは、多数の専門店を有する大規模ショッピングセンターをいいま
す。「アウトレットモール」とは、多数のアウトレット店舗が集積した大規模ショッピングセンターをいいます。以下同じです。
(注2) 「アフターコロナ」とは、コロナ禍以降のことを意味します。
(注3) 「ハイストリート」とは、都心型商業施設(注4)の所在する商圏（「銀座5丁目グローブ」については銀座エリア、「竹下通りスクエア」については原宿駅前エリアをいいま
す。）内で最も高い相続税路線価の半額以上の相続税路線価を有する通りのことをいいます。なお、「原宿駅前エリア」とは、JR山手線「原宿」駅の周辺を意味し、神宮前
交差点の周辺を含みません。以下同じです。
(注4) 「都心型商業施設」とは、都心の好立地に位置する路面店及び専門店ビルをいいます。以下同じです。
(注5) 「本募集後」とは、本募集、新規取得資産の取得及び新規取得資産の取得に伴い2021年7月1日付で実行予定の借入れ（以下「本借入れ」といいます。）が完了した時点を
いいます。なお、本資料において、同時点を「新規取得資産取得後」ということがあります。以下同じです。
(注6) 「NAV倍率」とは、各時点の株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といいます。）における本投資法人の投資口（以下「本投資口」といいます。）の普通取引
の終値を、直近期末時点の1口当たりNAVで除した数値をいいます。以下同じです。
(注7) 「1口当たりNAV」とは、以下の計算式により求められる、鑑定評価額に基づく本投資口1口当たり純資産（Net Asset Value）をいいます。以下同じです。
1口当たりNAV＝（各営業期間末の貸借対照表上の純資産額－各営業期間の分配金総額＋各営業期間末の保有資産に係る鑑定評価額の合計
－各営業期間末の保有資産に係る貸借対照表上の帳簿価額）÷（各営業期間末時点の発行済投資口数）
6頁
(注1) 新規取得資産の「鑑定評価額」は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、新規取得資産の取得に際し
て取得した2021年5月31日を価格時点とする、各不動産鑑定評価書に記載された不動産鑑定士による鑑定評価額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
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注記（2）
6頁（続き）
(注2) 新規取得資産の「鑑定NOI利回り」及び「鑑定償却後NOI利回り」は、それぞれ以下の計算式により求められる数値について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
以下同じです。
鑑定NOI利回り＝新規取得資産に係るNOI*÷鑑定評価額
鑑定償却後NOI利回り＝新規取得資産に係る（NOI*－減価償却費**）÷鑑定評価額
* 「NOI」は、各新規取得資産の不動産鑑定評価書に記載された直接還元法による収益価格の前提となる1年間のNOIを用いています。
** 「減価償却費」は、本投資法人の保有資産と同じく、耐用年数に応じた定額法の償却率により本投資法人が試算した1年間の試算値を用いています。
(注3) 新規取得資産の「鑑定NOI利回り」及び「鑑定償却後NOI利回り」の平均は、対象となる各新規取得資産の鑑定NOI利回り又は鑑定償却後NOI利回りを、それぞれ鑑定評価
額で加重平均して算出しています。
(注4) 新規取得資産の「築年数」は、2020年12月末日時点における、登記簿上の建設年月日に基づく築年数をそれぞれ記載しており、その平均は、新規取得資産の取得予定価格
で加重平均した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注5) 新規取得資産取得前（2020年12月期末時点）の「鑑定評価額の合計」は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規
則に基づき、2020年12月期末時点の保有資産について2020年12月31日を価格時点とする各不動産鑑定評価書等に記載された不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格
の合計を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
新規取得資産の「鑑定評価額の合計」は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、新規取得資産の取得
に際して取得した2021年5月31日を価格時点とする、各不動産鑑定評価書に記載された不動産鑑定士による鑑定評価額の合計額を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
新規取得資産取得後の「鑑定評価額の合計」は、本投資法人の規約に定める資産評価の方法及び基準並びに一般社団法人投資信託協会の定める規則に基づき、2020年12月
期末時点の保有資産については2020年12月31日を価格時点とする、新規取得資産については当該物件の取得に際して取得した2021年5月31日を価格時点とする、各不動産
鑑定評価書等に記載された不動産鑑定士による鑑定評価額又は調査価格の合計を、百万円未満を切り捨てて記載しています。
(注6) 新規取得資産取得前（2020年12月期末時点）の「平均鑑定NOI利回り」は、2020年12月期末時点の実質NOI×2÷2020年12月期末時点を価格時点とする保有資産の鑑定評
価額の合計によって算出される比率について、小数第2位を四捨五入して記載しています。なお、実質NOIは、各期の賃貸NOIに、物件取得時に資産計上された公租公課を
当該期の賃貸事業費用として計上等したものであり、賃貸NOIは、当期賃貸事業収益－当期賃貸事業費用＋当期減価償却費によって算出しています。以下同じです。
新規取得資産の「平均鑑定NOI利回り」は、本資料6頁「新規取得資産のハイライト」記載の鑑定NOI利回りの平均を記載しています。
新規取得資産取得後の「平均鑑定NOI利回り」は、新規取得資産取得前（2020年12月期末時点）の平均鑑定NOI利回りの比率と新規取得資産の平均鑑定NOI利回りの比率
を新規取得資産取得後の鑑定評価額の合計に基づき加重平均した数値について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注7) 新規取得資産取得前（2020年12月期末時点）の「平均鑑定償却後NOI利回り」は、（2020年12月期末時点の実質NOI－当期減価償却費）×2÷2020年12月期末時点を価格
時点とする保有資産の鑑定評価額の合計によって算出される比率について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
新規取得資産の「平均鑑定償却後NOI利回り」は、本資料6頁「新規取得資産のハイライト」記載の鑑定償却後NOI利回りの平均を記載しています。
新規取得資産取得後の「平均鑑定償却後NOI利回り」は、新規取得資産取得前（2020年12月期末時点）の平均鑑定償却後NOI利回りの比率と新規取得資産の平均鑑定償却
後NOI利回りの比率を新規取得資産取得後の鑑定評価額の合計に基づき加重平均した数値について、小数第2位を四捨五入して記載しています。
(注8) 新規取得資産取得前（2020年12月期末時点）、新規取得資産及び新規取得資産取得後の「平均築年数」は、2020年12月期末時点の底地を除く物件の築年数を、底地を除
く各時点における保有資産及び新規取得資産の取得（予定）価格で加重平均した数値を、小数第2位を四捨五入して記載しています。
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注記（3）
6頁（続き）
(注9) 新規取得資産取得後の「1口当たりNAV」は、以下の計算式により求められる見込額を記載しています。以下同じです。
新規取得資産取得後の1口当たりNAV＝ （2020年12月期末の貸借対照表上の純資産額－2020年12月期の分配金総額＋2020年12月期末の保有資産に係る鑑定評価額の合計
－2020年12月期末の保有資産に係る貸借対照表上の帳簿価額＋本募集における発行価額の総額＋新規取得資産の鑑定評価額の合計
－新規取得資産の取得予定価格の合計）÷新規取得資産取得後の発行済投資口の見込口数
「本募集における発行価額の総額」は、一般募集における発行価額の総額に、本第三者割当における発行価額の総額を加えた数値を前提に計算しています。なお、一般募集
における発行価額の総額及び本第三者割当における発行価額の総額のいずれも、2021年5月21日（金）現在の東京証券取引所における本投資口の普通取引の終値を基準とし
て算出した見込額です。また、本第三者割当については、募集投資口数の全部についてＳＭＢＣ日興証券株式会社により申し込まれ、払込みがなされることを前提としてい
ます。実際の本募集における発行価額の総額が当該見込額と異なる場合又は本第三者割当の全部若しくは一部について払込みがなされないこととなった場合には、実際の本
募集による発行価額の総額の見込額も、変動することがあります。
7頁
(注1) 「所在地」及び「建築時期」は、三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷のうち本体棟に関する事項を記載しています。
(注2) 本投資法人は、本資料の日付現在、本物件の本体棟の共有持分（持分割合66％）を信託財産とする信託受益権を保有しており、取得予定日付で本体棟の共有持分（持分割合
34％）を信託財産とする信託受益権を追加取得した後は、本資法人が本物件の本体棟の信託受益権の全部を保有することになるため、延床面積は本物件の本体棟全体につい
て記載しています。
(注3) 「ららぽーと新三郷の来店客数の推移（2020年1月基準）」には、三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷の来店客数につき2020年1月の数値を100とした場合の各月
の数値を記載しています。
8頁
(注1) 「国土交通省地価公示推移」におけるJR武蔵野線「新三郷」駅周辺の数値は、2005年から2010年までは三郷10-1の公示地価を記載し、2011年から2012年までは三郷10-
1及び三郷13の、2013年は三郷5-2、三郷13及び三郷17の、2014年から2016年までは三郷5-2、三郷10及び三郷13の、並びに2017年から2021年までは三郷5-2、三郷
10、三郷13及び三郷17の公示地価の平均値を記載しています。
(注2) 「三郷市と吉川市の人口・世帯数推移」における人口及び世帯数は、三郷市及び吉川市の数値の合計を記載しています。
9頁
(注1) 「エリアの概要」に記載している図におけるハイストリートは、2020年分路線価に基づき記載しています。
(注2) 「銀座エリアの開発計画」は、本投資法人及び本資産運用会社の依頼により株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクトが作成した「銀座5丁目グローブ」に関する
「マーケットポテンシャル分析」及び各種ウェブページ上の公表情報に基づき