8964 Ｒ－フロンティア 2019-04-03 16:00:00
国内不動産信託受益権の一部譲渡に関するお知らせ＜パピヨンプラザ＞ [pdf]
2019 年 4 月 3 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区銀座六丁目 8 番 7 号
フ ロ ン テ ィ ア 不 動 産 投 資 法 人
代表者名 執行役員 岩 藤 孝 雄
（コード番号：8964）
資産運用会社名
三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 藤 山 吾 朗
問合せ先 取締役財務部長 岩 本 貴 志
TEL. 03-3289-0440
国内不動産信託受益権の一部譲渡に関するお知らせ
＜パピヨンプラザ＞
本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社である三井不動産フロンティアリートマネジメント株
式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、2018 年 10 月 22 日付のプレスリリース「パピヨンプラ
ザの増改築事業に係る基本協定書締結に関するお知らせ」にて公表しております増改築事業（以下「本増改
築事業」といいます。）の一環として、2019 年 4 月 3 日、以下のとおり、パピヨンプラザの既存建物（底地
及び一部の建物を除きます。以下「本物件」といいます。）の譲渡（以下「本譲渡」といいます。）を行うこ
とについて決定しましたので、お知らせいたします。
記
1．譲渡の概要
（1） 資産名称 ：パピヨンプラザ
（2） 譲渡予定資産の種類：不動産信託受益権※1
（3） 譲渡予定価格 ：401 百万円※2
（4） 帳簿価額 ：412 百万円（2018 年 12 月 31 日時点）
（5） 譲渡損益 ：約▲0 億円※3
（6） 売買契約締結日 ：2019 年 4 月 4 日（予定）
（7） 譲渡年月日 ：2019 年 4 月 4 日（予定）
（8） 譲渡先 ：大和リース株式会社
（9） 媒介者 ：該当ありません。
（10） 決済方法 ：引渡時一括
※1 譲渡対象は、パピヨンプラザのうち、底地及び一部の建物（延床面積：349.41 ㎡、構造：鉄骨造ス
レート葺平家建）（以下「保有継続建物」といいます。）を除いた、本物件を信託財産とする信託受
益権（以下「建物受益権」といいます。）です。本投資法人は、譲渡予定日付で、パピヨンプラザ
全体を信託財産とする信託受益権を、(i)底地及び保有継続建物を信託財産とする信託受益権（以下
「底地受益権」といいます。）と、(ii)建物受益権との 2 つに分割の上、建物受益権のみを譲渡す
る予定です。
1
※2 固定資産税及び都市計画税精算金並びに消費税等を除いた額を記載しています。
※3 本日現在、譲渡費用等が一部未確定のため、概算金額を記載しています。なお、譲渡予定日時点の
想定帳簿価額は 401 百万円です。
2．本譲渡の理由等
（1） 本譲渡の理由
本投資法人は、パピヨンプラザについて、2004 年 8 月に取得して以来、安定した運用を継続してまいり
ましたが、マスタレッシー等との賃貸借契約が 2019 年 4 月 3 日に期間満了を迎えることから、既存建物の
築年数（約 25 年、1993 年 11 月竣工）及び外部環境の変化等を考慮し、当該賃貸借契約終了後の運用シナ
リオについて多角的な検証を行いました。
そうした検証の結果、2018 年 10 月 22 日付のプレスリリース「パピヨンプラザの増改築事業に係る基本
協定書締結に関するお知らせ」にて公表のとおり、本物件を第三者に譲渡し、当該第三者が新建物を建設（増
改築）したうえで、竣工後の新建物（以下「新建物」といいます。）を本投資法人が取得し賃貸するスキーム
又は竣工後の新建物を所有する当該第三者に底地として賃貸するスキームに基づく増改築事業である本増改
築事業を実施することが、将来に亘るパピヨンプラザの競争力及び収益性の向上を図るための最良の運用
シナリオであるという結論に至り、大和リース株式会社（以下「大和リース」といいます。）を本増改築
事業のパートナーとして選定し、2018 年 10 月 22 日に、本増改築事業に係る基本協定書を締結いたしまし
た。
今般、当該基本協定書に基づく本増改築事業の一環として、大和リースにて新建物の建設（増改築）な
どの増改築事業を実施するため、本譲渡を決定いたしました。
（2） 本譲渡後の本投資法人の保有資産
本投資法人は、本譲渡後も底地受益権を継続保有します。保有継続建物については、譲渡予定日付で、
底地及び保有継続建物を信託財産とする信託の信託受託者（以下「本受託者」といいます。）と大和リー
スとの間でマスターリース契約が締結され、本受託者から大和リースが一括して賃借した上で、大和リー
スがエンドテナントに転貸する予定です。
また、大和リースは本物件の所在する土地上で本増改築事業を実施する予定のため、譲渡予定日付で、
本受託者と大和リースの間で、本物件の所在する土地の利用に関する土地使用貸借契約が締結される予定
です。
（3） 新建物完成後の優先交渉権等
本投資法人は、大和リースとの間で締結予定の、本物件に係る不動産信託受益権売買契約において、新
建物の取得に係る優先交渉権を付与されます。ただし、本投資法人は、新建物の取得義務を負うものでは
なく、必ずしも新建物を取得するとは限りません。なお、本日現在新建物は存在しておらず、今後、本増
改築事業が中止又は延期等された場合には、新建物が建設されない可能性もあります。また、新建物の取
得価格や取得時期等は、本日現在未定です。
なお、本投資法人が新建物を取得しなかった場合には、本投資法人又は本受託者と大和リースの間で新
建物の所在する土地に関する事業用定期借地権設定契約を締結し、大和リースに当該土地を賃貸すること
2
で底地受益権を運用する方針です。
3．譲渡予定資産の内容
資産名称 パピヨンプラザ
資産の種類 不動産信託受益権※1
所在地（住居表示） 福岡県福岡市博多区千代一丁目 2 番 7 号 他
面積 －
用途地域 －
土地
容積率 －
※1
建蔽率 －
所有形態 －
構造／階数 鉄骨造スレート葺平家建他※2
建物竣工日 1993 年 11 月 29 日
建物 延床面積 16,688.25 ㎡（12 棟合計）※2
用途 店舗・事務所・倉庫
所有形態 所有権
取得価格※3 819 百万円
帳簿価額※4 412 百万円
譲渡予定価格 401 百万円
譲渡損益※5 約▲0 億円
不動産鑑定評価額※6 －
不動産鑑定機関 －
譲渡年月日 2019 年 4 月 4 日（予定）
テナントの総数：2（16）
総賃料収入 ：399 百万円/年
総賃貸可能面積：17,095.47 ㎡
テナントの内容※7
総賃貸面積 ：17,095.47 ㎡
稼働率 ：100.0%
敷金・保証金 ：203百万円
※1 譲渡予定資産は、パピヨンプラザのうち、底地及び保有継続建物を除いた、本物件を信託財産とする
信託受益権（建物受益権）です。
※2 上記延床面積は本物件の延床面積の合計です。各建物の名称、延床面積及び構造は以下のとおりです。
①B 棟（延床面積：5,155.8 ㎡（事務所（管理棟）及び機械室を含みます。、構造：鉄骨造亜鉛メッ
）
キ鋼板葺平家建、軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建及びコンクリートブロック造亜鉛メッキ鋼板葺
平家建）、②A 棟（延床面積：4,074.48 ㎡、構造：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建）、③F 棟（延床面
積：808.39 ㎡、構造：鉄骨造スレート葺平家建）、④G 棟（延床面積：837.68 ㎡、構造：鉄骨造亜鉛
メッキ鋼板葺平家建）、⑤H 棟（延床面積：142.61 ㎡、構造：鉄骨造スレート葺平家建）、⑥I 棟（延
床面積：283.45 ㎡、構造：軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建）、⑦J 棟（延床面積：200.60 ㎡、構
造：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建）、⑧K 棟（延床面積：161.65 ㎡、構造：鉄骨造スレート葺平家
建）、⑨M 棟（延床面積：1,070.92 ㎡、構造：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺 2 階建）、⑩E 棟（延床面積：
675.00 ㎡、構造：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺平家建）、⑪D 棟（延床面積：1,367.83 ㎡、構造：鉄骨造
亜鉛メッキ鋼板葺地下 1 階付 2 階建）、⑫C 棟（延床面積：1,909.84 ㎡、構造：鉄骨造亜鉛メッキ鋼
板葺 2 階建）
※3 本投資法人は、本譲渡後も、パピヨンプラザのうち、底地受益権を保有しますが、保有継続建物が小
3
規模でその価値がパピヨンプラザの本物件を含む建物全体に占める割合が僅少であると判断してい
ることから、取得価格には、パピヨンプラザの建物全体の取得価格を記載しています。
※4 2018 年 12 月 31 日時点の数値であり、百万円未満を切り捨てて記載しています。
※5 本日現在、譲渡費用等が一部未確定のため、概算金額を記載しています。なお、譲渡予定日時点の想
定帳簿価額は 401 百万円です。
※6 建物受益権に係る不動産鑑定評価額を取得していないため、「－」と記載しています。保有継続建物
も含めたパピヨンプラザ全体に係る不動産鑑定評価額については、 「
後記 （参考） をご参照ください。
」
※7 2018年12月31日時点における、パピヨンプラザ全体のテナントの内容について記載しています。テナ
ントの総数は賃貸借契約に基づくテナント数を記載しています。なお、マスターリース会社とエンド
テナントとの賃貸借契約に基づくテナント数をもって集計したテナント数を括弧書きにて付記して
います。
4. 譲渡先の概要
商号 大和リース株式会社
本店所在地 大阪府大阪市中央区農人橋 2 丁目 1 番 36 号
代表者 代表取締役社長 森田 俊作
資本金 217 億 6,838 万 2,519 円（2019 年 3 月 1 日現在）
設立年月日 1947 年 7 月 29 日
純資産 146,528 百万円（2018 年 3 月 31 日現在）
総資産 452,995 百万円（2018 年 3 月 31 日現在）
大株主及び持株比率 大和ハウス工業株式会社（100％）
（2018 年 3 月 31 日現在）
事業内容 規格建築事業、流通建築リース事業、環境緑化事業、リー
シング ソリューション事業、他
投資法人又は本資産運用会社と当該会社の関係
資本関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には記載
すべき資本関係はありません。また、本投資法人及び本資
産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の間には特筆
すべき資本関係はありません。
人的関係 本投資法人及び本資産運用会社と当該会社との間には記載
すべき人的関係はありません。また、本投資法人及び本資
産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の間には特筆
すべき人的関係はありません。
取引関係 本投資法人の保有資産であるフレスポ鳥栖（底地）の賃借
人であり、本投資法人は当該会社との間で当該保有資産に
係る事業用借地権設定契約を締結しています。また、本増
改築事業に関して、本投資法人との間で基本協定書を締結
しています。
関連当事者への該当状況 当該会社は、本投資法人の関連当事者には該当しません。
5．媒介の概要
該当事項はありません。
4
6．増改築事業のスケジュール※
2019 年4月 本物件に係る不動産信託受益権売買契約締結及び引渡し並びに土地使用貸借契約締結（予定）
2019 年6月 新建物着工（予定）
2020 年2月 新建物竣工（予定）
2020 年3月 土地使用貸借契約終了（予定）
新建物営業開始（予定）
※本日現在の予定であり、今後変更又は中止等の可能性があります。
7. 今後の見通し
本譲渡が2019年6月期の運用状況に与える影響については、2019年2月15日付「2018年12月期決算短信（REIT）」
で公表しました「2019年6月期の運用状況の予想」に織り込んでいるため、運用状況の予想の修正は行いませ
ん。
（参考）
パピヨンプラザに係る 2018 年 12 月 31 日を価格時点とする不動産鑑定評価書の概要は、以下のとおりです。
下記の鑑定評価額は、本譲渡の対象である本物件のほか、保有継続建物及び底地も含めたパピヨンプラザ
全体の鑑定評価額です。なお、下記の鑑定評価においては、不動産鑑定士が判定したパピヨンプラザの最有
効使用である一部を除いた建物の取壊し等及び低層店舗の建築を行うことを前提として、収益還元法（開発
賃貸型）を用いて鑑定評価額が算出されています。
資産名称 パピヨンプラザ
鑑定評価額 5,790,000,000 円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2018 年 12 月 31 日
積算価格 5,650,000,000 円
土地比率 94.4％
建物比率 5.6％
以上
＜添付資料＞
【資料 1】本譲渡後のポートフォリオの概要
＊ 本資料の配布先 ： 兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊ 本投資法人のウエブサイト：https://www.frontier-reit.co.jp/
5
【資料 1】本譲渡後のポートフォリオの概要
取得価格
比率
資産名称 所在地 取得日 （百万円）
※2
※1
イオンスタイル品川シーサイド 東京都品川区 2004 年 8 月 9 日 20,100 6.2%
イオンモール茨木 大阪府茨木市 2004 年 8 月 9 日 18,100 5.5%
パピヨンプラザ※3 福岡県福岡市 2004 年 8 月 9 日 3,990 1.2%
上池台東急ストア 東京都大田区 2004 年 8 月 9 日 1,490 0.5%
ベルタウン丹波口駅前店 京都府京都市 2005 年 8 月 29 日 2,130 0.7%
イオンモールナゴヤドーム前 愛知県名古屋市 2006 年 3 月 23 日 24,800 7.6%
サミットストア滝野川紅葉橋店 東京都北区 2006 年 9 月 29 日 3,100 0.9%
ホームセンターコーナン広島皆実町店（底地） 広島県広島市 2007 年 4 月 13 日 1,940 0.6%
フレスポ鳥栖（底地） 佐賀県鳥栖市 2007 年 11 月 8 日 3,178 1.0%
ゆめタウン広島 広島県広島市 2008 年 2 月 19 日 23,200 7.1%
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 東京都杉並区 2008 年 7 月 4 日 3,560 1.1%
三井アウトレットパーク入間 埼玉県入間市 2008 年 7 月 10 日 19,900 6.1%
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 埼玉県入間市 2008 年 7 月 10 日 2,600 0.8%
Ｄｅｓｉｇｕａｌ Ｈａｒａｊｕｋｕ 東京都渋谷区 2008 年 10 月 15 日 3,100 0.9%
イトーヨーカドー東大和店 東京都東大和市 2009 年 1 月 13 日 11,600 3.6%
イオンタウン田無芝久保 東京都西東京市 2009 年 2 月 18 日 3,100 0.9%
ドン・キホーテ福岡天神本店 福岡県福岡市 2009 年 12 月 16 日 3,700 1.1%
三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 静岡県磐田市 2010 年 7 月 2 日 15,200 4.7%
ギンザ・グラッセ 東京都中央区 2010 年 7 月 2 日 13,600 4.2%
志村ショッピングセンター 東京都板橋区 2011 年 1 月 18 日 4,430 1.4%
三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 埼玉県春日部市 2011 年 2 月 16 日 10,000 3.1%
サミットストア横浜岡野店（底地） 神奈川県横浜市 2012 年 2 月 24 日 5,700 1.7%
ＶＩＯＲＯ 福岡県福岡市 2012 年 2 月 28 日 10,100 3.1%
カナート洛北 京都府京都市 2012 年 7 月 4 日 8,800 2.7%
池袋スクエア 東京都豊島区 2013 年 2 月 1 日 20,400 6.2%
三井ショッピングパーク アルパーク（東棟）※4 広島県広島市 2013 年 2 月 19 日 5,400 1.7%
コーナン川崎小田栄モール（底地） 神奈川県川崎市 2014 年 1 月 31 日 7,000 2.1%
三井ショッピングパーク
埼玉県三郷市 2014 年 3 月 25 日 3,930 1.2%
ららぽーと新三郷アネックス
心斎橋スクエア 大阪府大阪市 2015 年 3 月 2 日 8,620 2.6%
2015 年 4 月 1 日
三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷 埼玉県三郷市 2016 年 8 月 10 日 19,840 6.1%
（追加取得）
コストコホールセール新三郷倉庫店（底地） 埼玉県三郷市 2015 年 4 月 1 日 3,810 1.2%
コジマ×ビックカメラ那覇店 沖縄県那覇市 2016 年 1 月 25 日 1,850 0.6%
6
取得価格
比率
資産名称 所在地 取得日 （百万円）
※2
※1
スーパービバホーム座間店・スーパー三和 座間東原店
神奈川県座間市 2017 年 7 月 31 日 4,320 1.3%
（底地）
2018 年 3 月 28 日
栄グローブ 愛知県名古屋市 2019 年 3 月 22 日 15,650 4.8%
（追加取得）
サミットストア東長崎店（底地） 東京都豊島区 2018 年 6 月 8 日 2,022 0.6%
池袋グローブ 東京都豊島区 2019 年 3 月 22 日 10,300 3.2%
心斎橋ＭＧビル 大阪府大阪市 2019 年 3 月 22 日 5,840 1.8%
合計 326,401 100.0%
※1 取得価格は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
※2 比率は取得価格を前提とした構成比率で、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
※3 本投資法人は、本譲渡後も、パピヨンプラザのうち、底地受益権を保有しますが、保有継続建物が小規模でその価値がパピヨンプ
ラザの本物件を含む建物全体に占める割合が僅少であると判断していることから、取得価格欄にはパピヨンプラザの土地のみの取
得価格を記載しています。
※4 2019 年 5 月 31 日に譲渡予定です。詳細は 2019 年 3 月 18 日公表のプレスリリース「国内不動産の譲渡に関するお知らせ＜三井ショ
ッピングパークアルパーク（東棟）＞」をご参照ください。
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