フロンティア不動産投資法人
本日付公表のプレスリリース
に関する補足説明資料
-「国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ」
-「国内不動産の譲渡に関するお知らせ」
2019年3月18日
三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社
サマリー
リスク資産の譲渡とスポンサーパイプラインを活用した優良資産の取得による資産入替の実施
譲渡 「三井ショッピングパーク アルパーク（東棟）」
本取り組みの
－譲渡損失が約9億円発生するものの、活況を呈する不動産売買市場に鑑み、将来リスクを回避するため譲渡を決定
ポイント
取得 「池袋グローブ」「栄グローブ」「心斎橋MGビル」
－スポンサーパイプラインを活用し、三大都市圏のハイストリートに所在する、築浅の優良資産を取得
リスク資産の譲渡 スポンサーパイプラインを活用した優良資産の取得（合計 22,490百万円）
三井ショッピングパーク 池袋グローブ 栄グローブ 心斎橋MGビル
アルパーク（東棟） （共有持分50％） （準共有持分40％） （共有持分60％）
譲渡予定日 2019年5月31日 取得予定日 2019年3月22日 取得予定日 2019年3月22日 取得予定日 2019年3月22日
譲渡予定価格 3,800百万円 取得予定価格 10,300百万円 取得予定価格 6,350百万円 取得予定価格 5,840百万円
竣工日 1990年4月10日 竣工日 2014年1月10日 竣工日 2017年7月12日 竣工日 2018年10月4日
本取り組みによる効果
賃貸事業利益へのプラス影響＊１ 平均築年数＊２の低下 資産規模の拡大（取得（予定）価格ベース）
アルパーク（東棟） ▲111百万円/期 （2018年12月末日時点） （2018年12月末日時点）35物件/3,047億円
新規取得3物件 +371百万円/期 12.3年 （本取り組み後） 36物件/3,218億円
↓ ↓ ↓
+259百万円/期 （本取り組み後） 11.2年 170億円
+
＊１ 賃貸事業利益（アルパーク（東棟）は2018年12月期の実績、新規取得3物件は巡航ベース）を基に算出しています。
＊２ 底地物件を除く取得（予定）価格を基に算出しています。本取り組み後の平均築年数については、本取り組み後の保有物件の2018年12月末日時点における平均築年数を記載しています。
2
資産譲渡の概要
1. 譲渡資産「三井ショッピングパーク アルパーク（東棟）」の概要 2. 譲渡に至った背景
所在地 広島県広島市西区草津新町二丁目26番1号 取得以来、広島市内の中核的な商業施設として運用を行ってきたが、
一棟建物の敷地 16,682.75 ㎡ ①競合商業施設新規開業の影響による施設売上下落に伴うML契約の解消リスク等
敷地面積
所有権を有する敷地 15,033.90 ㎡
②築年数経過による施設競争力維持のための修繕費・CAPEX等のコスト増加
一棟建物全体 64,720.87 ㎡
延床面積
専有部分 60,383.72 ㎡ が見込まれることから、将来キャッシュフローが落ちていく可能性が高く、継続
保有するよりも活況を呈する不動産売買市場での早期譲渡が望ましいと判断
取得日 2013年2月19日
取得価格 5,400百万円 ■検討プロセス
売買契約締結日/ 選択肢① 継続保有 選択肢② 譲渡
2019年3月18日 / 2019年5月31日
譲渡予定日
譲渡予定価格＊１ 3,800百万円 ・売上下落傾向の継続によるML契約 将来リスク ・活況を呈する不動産売買市場
＞
解消リスク等の存在
帳簿価額 4,670百万円（譲渡予定日時点想定） ・競争力維持のための修繕費・ ・早期譲渡により将来リスクを排除
譲渡損益 ＊２
▲約9億円 CAPEX等のコスト増加
・賃貸事業収支が著しく悪化する
＊１ 固定資産税及び都市計画税精算金並びに消費税等を除いた金額を記載しています。
可能性が高い
＊２ 本日現在、譲渡費用等が一部未確定のため、概算金額を記載しています。
■賃貸借契約の概要
賃借人 三井不動産株式会社 現時点での譲渡が最善の策であると判断
契約形態 マスターリース（ML）契約
■施設売上対前年同月比の推移
契約期間 20年間（2013年2月～2033年2月） 20.0%
賃料改定 10年間不可 三井不動産ML物件＊ アルパーク(東棟) 日本ショッピングセンター協会
中途解約 5年間不可 10.0%
■鑑定評価の概要
0.0%
2019年1月末日時点の鑑定評価額については、ML契約解消等のリスクを還元
利回り等で考慮しており、2018年12月末日時点から鑑定評価額が20億円低下
-10.0%
直接還元 DCF法
鑑定 運営 還元 最終還元
法による 純収益 による 割引率
評価額 収益 利回り 利回り
（単位：百万円） 収益価格 収益価格 -20.0%
2017/01
2017/02
2017/03
2017/04
2017/05
2017/06
2017/07
2017/08
2017/09
2017/10
2017/11
2017/12
2018/01
2018/02
2018/03
2018/04
2018/05
2018/06
2018/07
2018/08
2018/09
2018/10
2018/11
2018/12
2018年12月
末日時点
5,470 5,490 529 362 6.6％ 5,440 6.4％ 6.9％
2019年1月
末日時点
3,470 3,480 529 362 10.4％ 3,460 10.3％ 10.8％ ＊ 三井不動産とマスターリース契約を締結している物件（アルパーク（東棟）を除く）です。
3
譲渡資産を取り巻く環境
競合施設が次々と開業した結果、商業床が大幅に増加し、アルパーク（東棟）の施設売上はピーク時から約27%低下
競合環境の状況
★印 フロンティア保有物件
開業年月 店舗面積 運営会社
イオンモール
広島祇園
★アルパーク（東棟） 1990年4月 20,662㎡ 三井不動産
THE OUTLETS 3
HIROSHIMA
イオンモール
広島府中 ①ゆめタウン
2015年6月 46,000㎡ イズミ
廿日市
10km 5km 3km
アルパーク ゆめタウン広島
2 LECT
（東棟）
②LECT 2017年4月 38,980㎡ イズミ
1 ゆめタウン廿日市
③THE OUTLETS イオン
2018年4月 43,500㎡
HIROSHIMA モール
■アルパーク（東棟）施設売上の推移（12か月移動平均、2014年1月＝100）
120 アルパーク
リニューアル LECT開業
110 THE OUTLETS
100
HIROSHIMA開業
90
80 ゆめタウン廿日市
開業 アルパーク
70 リニューアル アルパーク
リニューアル
60
4
取得資産の概要
スポンサーパイプラインを活用し、三大都市圏（東京、名古屋、大阪）の都心に所在する、築浅の優良資産を取得
池袋グローブ 栄グローブ 心斎橋MGビル
（共有持分50％） （準共有持分40％） （共有持分60％）
日本有数の商業集積地、池袋エリアのサンシャイン 中部圏髄一のブランドストリート、名古屋・栄の 多様な業種業態が集積する心斎橋筋商店街に所在
60通り沿いに所在 大津通の角地に所在
2019年秋開業予定の大丸心斎橋店本館建替え計画等
2014年1月竣工の築浅物件 により更なる商業集積拡大の見込み
世界的人気ファッションブランド「ZARA」による
「ユニクロ」のグローバル繁盛店２号店として開業 一棟借り インバウンド効果が期待できる立地
今回の取得により100％保有
取得予定日 2019年3月22日 取得予定日 2019年3月22日 取得予定日 2019年3月22日
取得予定価格 10,300百万円 取得予定価格 6,350百万円 取得予定価格 5,840百万円
鑑定評価額 10,500百万円 鑑定評価額 6,360百万円 鑑定評価額 5,920百万円
NOI利回り＊/償却後利回り 4.0％ / 3.3％ NOI利回り＊/償却後利回り 3.6％ / 3.4％ NOI利回り＊/償却後利回り 3.4％ / 3.2％
＊ 想定NOIを取得予定価格で除して算出しています。
5
一口当たり分配金への影響
第30期（2019年6月期）の一口当たり分配金の予想金額は、公表済み予想金額の 10,490円から修正は行わない
資産の取得または譲渡、内部留保（約1.8億円）の取り崩し、利益超過分配の実施等により
分配金 一口当たり分配金の金額に影響が出ないよう運用予定
コントロール →「2019年6月期の運用状況の予想」に与える影響は軽微と見込んでいるため、運用状況の予想の修正は実施しない
のための施策
利益超過分配実施の主旨 突発的な運用リスクの顕在化に対し、分配金水準の安定化を図る狙い
一口当たり分配金への影響＊
（円） 第30期 第31期
11,000
1,430 10,490
10,000
9,060
0
2/15公表済み 譲渡損失及び 新規取得3物件 分配金 3/18時点 譲渡損失 パピヨンプラザ 譲渡物件 新規取得3物件 支払利息等 第31期
第30期 譲渡物件 収益寄与 コントロール 第30期 不発生 賃料剥落 賃料剥落 通期稼働 （2019年12月期）
予想分配金 賃料剥落 のための施策 予想分配金 （約3か月分） （約5か月分） 分配金
（約1か月分） イメージ
＊ 上記のグラフは、本取り組みが、本投資法人の第30期の一口当たり分配金の予想額及び第31期の一口当たり分配金に与える影響を分かりやすく表現するため本資産運用会社が作成したものです。
当該グラフにおいては、本取り組みにより生じる一口当たり分配金の金額に影響を与える主な項目の概要と、当該項目による影響の本日現在の概算額が記載されていますが、当該概要及び概算額は、一定の仮定の下、かつ、
分かりやすくするため単純化されて作成されたものであり、実際に生じる項目やその金額とは必ずしも一致しません。本投資法人は、上記グラフに記載の一口当たり分配金の金額や、一口当たり分配金に影響を与える事項
及びその金額等を保証又は約束するものではありません。
6
各種指標の変化
11,000円
分一
10,490 10,490 安定した
10,211 10,194 10,282 ＊2 ＊４
配口 10,022 10,146 分配金成長
金当
（た 10,000円
9,991
円り 9,707 9,695 9,694
9,903
）
＊１ 9,220 9,274 9,368 9,294 9,097 9,239 9,299
9,405 9,360
9,191 9,173
8,980
49.6%
46.8% 46.3%
45.5% 46.2% 45.7% 約47％＊４
50.0% 43.6% 44.1% 43.8%
41.0% 41.0%
42.5%
41.0% 41.7% 41.2% 42.3% 41.6% 42.2%
約43％＊３
堅実かつ丁寧な
39.2% 38.0% 39.1% LTVコントロール
37.6%
LTV 40.0%
資産規模
3,000億円達成
資 更なる
産 3,218 資産規模拡大
スポンサー 資産規模
規 3,047 3,047 3,047
＊４
模
からの取得 2,000億円達成 2,831 2,831 2,739 2,890 2,890
2,934 ＊３
2,716 2,678 2,659
（ 2,592
億 2,370 2,458
円 スポンサー外 2,212 2,212
2,068
/
取 からの取得
得 1,743 1,780 1,780
価 1,596
物件譲渡 物件譲渡 物件譲渡
格 1,231
ベ
ー
ス
）
第8期
第8期 第9期第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第第22期 第第23期 第第24期 第第25期 第第26期 第第27期 第第28期 第第29期 第第30期
第9期 第10期 第11期 第12期 第13期 第14期 第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期
22期 23期 24期 25期 26期 27期 28期 29期 30期 第第30期 30期 第31期
（08/6期） （08/12期）
（09/6期） （09/12期） （10/6期） （10/12期） （11/6期） （11/12期） （12/6期） （12/12期） （13/6期） （13/12期） （14/6期） （14/12期） （15/6期） （15/12期） （16/6期） （16/12期） （17/6期） （17/12期） （18/6期） （18/12期）
予想
(予想)
予想
(予想)
（19/6期） （19/6期） 以降
08/6月 08/12月 09/6月 09/12月 10/6月 10/12月 11/6月 11/12月 12/6月 12/12月 13/6月 13/12月 14/6月 14/12月 15/6月 15/12月 16/6月 16/12月 17/6月 17/12月 18/6月 18/12月 19/6月 19/6月
＊１ 2014年1月1日付にて投資口1口に対して2口の分割を実施しており、当該投資口の分割以前の分配金については2で除した金額としています。
＊２ 「2018年12月期 決算短信」に記載している予想数値です。
＊３
＊４
「2018年12月期 決算短信」内の「2019年6月期 運用状況の予想の前提条件」に記載している予想数値です。
2019年3月18日時点の予想数値です。
7
グラフで見るポートフォリオ
2018年12月期末時点
底地 大規模ＳＣ 九州・沖縄 20 年超 5 年以内 売上歩合賃料
8.7% 45.0% 9.1% 4.9% 6.5% 1.0%
中国
10.8%
都心型 5 ～ 10 年
商業施設 21.7％
19.6% 38.5%
関西 固定・
物件タイプ 13.2% 地域分散 築年数＊2 売上歩合
賃料比率
7.0%
首都圏
11.2% 6.4%
51.1%
8.5%
中規模ＳＣ 中部 10 ～ 20 年 固定賃料
26.7% 15.8% 67.0% 99.0%
（内円）
リージョナルＳＣ
アウトレットモール
ＧＭＳ
食品スーパー・その他 平均築年数 12.3年
ネイバーフッドＳＣ
本取り組み後
底地 九州・沖縄 20 年超 5 年以内 売上歩合賃料
大規模ＳＣ
8.5% 8.9% 2.7% 13.9% 1.0%
41.4%
中国
8.0%
都心型
商業施設
24.0% 35.1% 関西 固定・
物件タイプ 14.0% 地域分散 築年数＊2 売上歩合
賃料比率
6.9%
6.3% 首都圏 5 ～ 10 年
10.9% 52.4% 20.4％
8.3%
中規模ＳＣ 中部 10 ～ 20 年 固定賃料
26.1% 16.7% 63.0% 99.0%
（内円）
リージョナルＳＣ
アウトレットモール
ＧＭＳ
食品スーパー・その他 平均築年数 11.2年
ネイバーフッドＳＣ
＊１ 上記数値は2018年12月末日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）を年換算しています。変動賃料は考慮していません。
なお、本取り組み後の数値については、譲渡資産を除く2018年12月末日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）に、新規取得3物件の賃貸借契約上の固定賃料を加えた数値を年換算しています。
＊２ 底地物件を除く取得（予定）価格ベースの数値です。
＊３ 固定・売上歩合賃料比率は2018年12月期の実績値です。本取り組み後の数値については、2018年12月期の実績値の、譲渡資産を除く2018年12月末日時点で有効な賃貸借契約の固定賃料（共益費は除く）に、
新規取得3物件の賃貸借契約上の固定賃料を加えた数値に占める割合を記載しています。
8
今後の成長に向けて
フロンティアの運用戦略
内部成長 外部成長
長期固定賃料をベースに安定収益基盤を確保 スポンサーパイプラインを活用し、継続的に優良資産を取得
物件を取り巻く環境変化に対応し、競争力維持・強化に資する追加投資や 資産運用会社独自のネットワークにより、スポンサー以外の物件についても
テナント入替などを戦略的に実施 リスクを見極め選別投資
更なるポートフォリオの質の向上のために、将来の不確実性を有する物件 キャッシュフローの確実性や商圏の成長性に鑑み、投資対象物件を厳選
の入替を検討
ポートフォリオ全体の資産価値に対する償却後利回りを意識した取得
資産譲渡 資産取得
譲渡 池袋グローブ 栄グローブ 心斎橋MGビル
アルパーク（東棟）
基本方針 スポンサー三井不動産からの
年平均取得額：14,360百万円
中長期にわたる 取得
三井不動産等からの取得（予定）資産累計額＊
安定収益の確保 （百万円/取得（予定）価格ベース）
マネジメントによる
22,490
施設競争力の維持向上 9,300
15,100
運営 17,170
3,930
20,400
8,800 142,660
10,000
28,800
3,100
26,060
ららぽーと新三郷 イオンモール茨木 カナート洛北 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
＊ 本取り組み後の保有資産のうち、三井不動産等から取得した資産の取得（予定）
価格ベースの資産累計額を記載しています。
9
ディスクレーマー
ディスクレーマー
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資産運用会社：三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社
（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第395号）
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資産運用会社