8964 Ｒ－フロンティア 2019-03-18 16:00:00
国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ＜池袋グローブ（共有持分50％）他 計3物件＞ [pdf]
2019 年 3 月 18 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都中央区銀座六丁目 8 番 7 号
フ ロ ン テ ィ ア 不 動 産 投 資 法 人
代表者名 執行役員 岩 藤 孝 雄
（コード番号：8964）
資産運用会社名
三井不動産フロンティアリートマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 藤 山 吾 朗
問合せ先 取締役財務部長 岩 本 貴 志
TEL. 03-3289-0440
国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
＜池袋グローブ（共有持分 50％）他 計 3 物件＞
本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社である三井不動産フロンティアリートマネジメント株
式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、2019 年 3 月 18 日、以下のとおり、池袋グローブにつ
いては共有持分 50％の取得を、栄グローブについては不動産信託受益権の準共有持分 40％の取得を、心斎
橋ＭＧビルについては共有持分 60％の取得（以下これらを総称して「本件取得」といいます。また、以下
これらの資産を総称して又は個別に「取得予定資産」といいます。）を、それぞれ行うことについて決定し
ましたので、お知らせいたします。本件取得により、本投資法人は栄グローブの不動産信託受益権の全てを
保有することになります。なお、本件取得の取得先は、本資産運用会社の利害関係人等取引規程に規定され
る利害関係者に該当することから、本資産運用会社は利害関係人等取引規程に則り、2019 年 3 月 14 日開催
の本投資法人の役員会の承認に基づく本投資法人の同意を取得しています。
記
1． 取得予定資産の概要
資 産 名 称 池袋グローブ 栄グローブ 心斎橋ＭＧビル
取得予定資産 不動産共有持分 50％ 不動産信託受益権 不動産共有持分 60％
の種類 準共有持分 40％
取得予定価格※1 10,300 百万円 6,350 百万円 5,840 百万円
（土地：8,950 百万円、 （土地：5,924 百万円、 （土地：5,425 百万円、
建物：1,349 百万円） 建物：425 百万円） 建物：414 百万円）
売買契約締結日 2019 年 3 月 18 日 2019 年 3 月 18 日 2019 年 3 月 18 日
取得予定日 2019 年 3 月 22 日 2019 年 3 月 22 日 2019 年 3 月 22 日
（引渡決済日） （引渡決済日） （引渡決済日）
取 得 先※2 三井不動産株式会社 三井不動産株式会社 三井不動産株式会社
取 得 資 金※3 自己資金及び借入金 自己資金及び借入金 自己資金及び借入金
決 済 方 法 引渡時一括 引渡時一括 引渡時一括
※1 取得諸経費、固定資産税及び都市計画税精算金並びに消費税等を除いた額を記載しています。
※2 後記「5.取得先の概要」をご参照ください。
※3 本件取得に伴う資金の借入れについては、本日付公表のプレスリリース「資金の借入に関するお知
らせ」をご参照ください。
1
2．取得の理由
本投資法人の規約に定める「資産運用の基本方針」及び「投資態度」に基づき取得するものです。なお、
本件取得は、本日付公表のプレスリリース「国内不動産の譲渡に関するお知らせ」に記載しております「三
井ショッピングパーク アルパーク（東棟）」との資産入替を目的として実施するもので、本資産運用会社
は、この資産入替により資産規模の拡大と平均築年数の低下を見込んでいます。さらに、本件取得に際して
本資産運用会社が特に評価した点は以下のとおりです。
(1) 立地の評価
【池袋グローブ】
池袋グローブは、都内有数の乗降客が行き交う池袋駅の東口から、年間来館者数 3,000 万人の大規模
複合施設「サンシャインシティ」に繋がるサンシャイン 60 通りの中央部に所在しています。また、サン
シャイン 60 通りは、池袋駅を中心とする繁華街の中でも最大の人通りを誇るハイストリートとして、大
型家電量販店や飲食店、映画館などのアミューズメント施設等が連なり、幅広い客層で終日賑わいを見
せています。さらに、池袋駅東口エリアでは、旧豊島区庁舎跡地等における「ハレザ池袋」（2020 年夏
開業予定）をはじめ、複数の大規模な再開発計画が進められており、来街者の更なる増加が期待できる
立地と評価しています。
【栄グローブ】
栄グローブは、中部圏最大の商業集積地のひとつである名古屋・栄エリアの大津通に所在しています。
大津通には、三越、松坂屋、ラシック、パルコなどの百貨店やファッションビル、また GUCCI、HARRY WINSTON、
Apple Store などブランドショップの路面店が軒を連ねています。栄グローブは、その大津通と三蔵通
との交差点に位置しており、三蔵通を挟んで南側の GUCCI の旗艦店などと共に、視認性が良好な角地の
路面店として、高いポテンシャルを有する都心型商業施設立地と評価しています。
【心斎橋ＭＧビル】
心斎橋ＭＧビルは、関西圏を代表する商業集積地のひとつである心斎橋エリアの中でも最大の人通り
を誇るハイストリート、心斎橋筋商店街に所在しています。急増している訪日外国人のショッピングゾ
ーンとして定着しており、江戸時代にまで遡る往来の賑わいは、近年ますます高まりを見せています。
大丸心斎橋店を中心に、外資系カジュアルブランドやドラッグストア、飲食店等多様な業種業態の店
舗が軒を争うなかにありながら、鰻谷南通りとの交差点に位置するため視認性が高く、店舗立地として
の優位なポテンシャルを有しています。さらに、近隣では、2019 年秋開業予定の大丸心斎橋店本館建替
え計画のほか複数の商業施設開発が計画されており、来街者の更なる増加が期待できる立地と評価して
います。
(2) 物件の特徴及び評価
【池袋グローブ】
池袋グローブは、三井不動産株式会社が開発し、2014 年 1 月に竣工した都心型商業施設であり、同年
3 月に、核テナントである株式会社ユニクロのグローバル繁盛店として「ユニクロ 池袋サンシャイン 60
2
通り店」（1～6 階）がオープンしました。また、地下 1 階には、居酒屋チェーンの「笑笑」「白木屋」
、
が出店しています。
サンシャイン 60 通りの角地という立地を生かしたコーナー部分のガラスカーテンウォールが、往来す
る来街者にとって印象的かつ視認性の高い商業施設と評価しています。
【栄グローブ】
栄グローブは、三井不動産株式会社が開発し、2017 年 7 月に竣工した都心型商業施設であり、同年 8
月に賃借人である株式会社ザラ・ジャパンにより「ZARA 名古屋店」としてオープンしました。世界的な
人気ファッションブランド「ZARA」の最新型店舗として、白を基調とした内外装、高い天井高を有する
明るく開放的なデザインとなっています。また、大津通に面して約 26 メートル、三蔵通に面して約 48
メートルで接する立地を最大限に生かした特徴あるファサードは、名古屋・栄エリアにおいて良好な視
認性を有しており、周辺商業施設との買い回りによる集客効果も期待されます。
【心斎橋ＭＧビル】
心斎橋ＭＧビルは、三木楽器株式会社と三井不動産株式会社とが共同開発し、2018 年 10 月に竣工し
た都心型商業施設であり、同年 11 月に、「三木楽器心斎橋店 ピアノ・エレクトーン ショップ＆スクー
ル」 階、3～5 階）と「Gap ストア 心斎橋店」
（1 （地下 1 階～地上 2 階）がオープンしました。
心斎橋筋に面して約 22 メートルという心斎橋筋商店街の中でトップクラスの間口と、鰻谷南通りとの
交差点という利点を生かした視認性の高いファサードは、将来にわたり競争優位性を有するものと評価
しています。
3．取得予定資産の内容
(1) 不動産の内容
【池袋グローブ】
資産の種類 不動産（土地及び建物の所有権の共有持分）
所在地（住居表示） 東京都豊島区東池袋一丁目 21 番 4 号
面積 918.51 ㎡（公簿面積）
用途地域 商業地域
土地 容積率 800％
建蔽率 80％
所有形態 所有権の共有（持分割合 50％）
構造／階数 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 3 階付 6 階建（公簿記載）
建物竣工日 2014 年 1 月 10 日
建物 延床面積 6,116.22 ㎡（公簿面積）
用途 店舗、駐車場
所有形態 所有権の共有（持分割合 50％）
設計者 鹿島建設株式会社一級建築士事務所
施工者 鹿島建設株式会社
建築確認機関 ビューロベリタスジャパン株式会社
取得予定価格 10,300 百万円
マスターリース会社 三井不動産株式会社
マスターリース種別 パススルー型マスターリース
不動産鑑定評価額 10,500 百万円
不動産鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
3
地震 PML 8％
担保設定の有無 なし
本投資法人は、共有者となる三井不動産株式会社（以下「本件共有者」とい
います。）との間で共有者間協定書（以下「本件共有者間協定書」といいま
す。）を取り交わす予定です。本件共有者間協定書においては、本投資法人
又は本件共有者は、自らの保有する共有持分の全部又は一部を譲渡しようと
するときは、他の共有者に対してあらかじめ通知し、他の共有者が譲受けを
希望したときは、優先的に交渉するものとされます。また、優先的に交渉し
た結果、譲渡につき合意に至らなかった場合であっても、第三者に対して譲
特記事項
渡しようとする場合においては、他の共有者の事前の書面による承諾を得る
ものとされるとともに、他の共有者が第三者への譲渡予定価格以上の価格で
の譲受を希望する場合には、譲渡予定価格以外の譲渡条件等について協議
し、合意に至った場合には、他の共有者に対して優先的に譲渡するものとさ
れます。加えて、本件共有者間協定書の効力発生日（2019年3月22日）から5
年間、互いに共有物の分割請求を行わないものとされます（ただし、登記は
なされません。）。
【栄グローブ】
資産の種類 不動産信託受益権（準共有持分 40％）
信託設定日 2013 年 10 月 25 日
信託受託者 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
信託期間満了日 2028 年 3 月末日
所在地（住居表示） 愛知県名古屋市中区栄三丁目 7 番 17 号
面積 1,288.50 ㎡（公簿面積）
用途地域 商業地域
土地 容積率 800％
建蔽率 80％
所有形態 所有権
構造／階数 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 4 階建（公簿記載）
建物竣工日 2017 年 7 月 12 日
建物 延床面積 4,595.52 ㎡（公簿面積）
用途 店舗、駐車場
所有形態 所有権
設計者 三井住友建設株式会社中部支店一級建築士事務所
施工者 三井住友建設株式会社中部支店
建築確認機関 株式会社確認サービス
取得予定価格 6,350 百万円
マスターリース会社 なし
マスターリース種別 －
不動産鑑定評価額 6,360 百万円
不動産鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
地震 PML 9％
担保設定の有無 なし
本土地の北側の一部に関し、北側隣地所有者との間で覚書が締結されてお
特記事項
り、共同利用する通路が設置されています。
【心斎橋ＭＧビル】
資産の種類 不動産（土地及び建物の所有権の共有持分）
所在地（住居表示） 大阪府大阪市中央区心斎橋筋一丁目 9 番 6 号
面積 446.01 ㎡（公簿面積）
土地
用途地域 商業地域
4
容積率 1,000％
建蔽率 80％
所有形態 所有権の共有（持分割合 60%）
構造／階数 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 5 階建（公簿記載）
建物竣工日 2018 年 10 月 4 日
建物 延床面積 1,968.21 ㎡（公簿面積）
用途 店舗、教習所
所有形態 所有権の共有（持分割合 60%）
設計者 株式会社熊谷組関西一級建築士事務所
施工者 株式会社熊谷組関西支店
建築確認機関 日本 ERI 株式会社
取得予定価格 5,840 百万円
マスターリース会社 なし
マスターリース種別 －
不動産鑑定評価額 5,920 百万円
不動産鑑定機関 一般財団法人日本不動産研究所
地震 PML 8％
担保設定の有無 なし
・本投資法人は、取得先である三井不動産株式会社及び共有者となる三木楽
器株式会社との間で、本物件の取得に伴い、共有者間協定変更協定書（以下
「本件共有者間協定書」といいます。）を取り交わす予定です。本件共有者
間協定書においては、共有者の一方が保有する共有持分の全部又は一部を譲
特記事項 渡しようとするときは、原則として他方の共有者に対して優先交渉権を付与
するものとされます。また、2017年3月23日から5年間、互いに共有物の分割
請求を行わないものとされます（ただし、登記はなされません。）。
・本物件の共有者である三木楽器株式会社が有する共有持分に根抵当権が設
定されています。
(2) 賃貸借の概要
【池袋グローブ】
マスターリース契約
賃貸人※1 本投資法人（予定） 、三井不動産株式会社
賃借人 三井不動産株式会社
契約種類 定期建物賃貸借契約
契約期間 20 年間（2039 年 3 月 21 日まで）
年間賃料 非開示※2
中途解約 非開示※2
賃料改定 非開示※2
敷金 賃貸借契約（転貸）における転貸敷金 100%
保証金 なし
テナントの総数 1
賃貸可能面積※1 6,116.22 ㎡
賃貸面積※1 6,116.22 ㎡
稼働率 100％（賃貸面積／賃貸可能面積）
※1 本投資法人の取得予定資産は、共有持分（持分割合 50％）ですが、賃貸人、賃貸可能面積及び
賃貸面積は本物件全体（100％）に関する情報を記載しています。
※2 賃借人が転借人に対して秘密保持義務を負担している情報及び当該情報を算出することができ
る情報が含まれているところ、開示について転借人の承諾が得られておらず、賃借人が開示を承
諾できないため開示していません。
5
【栄グローブ】
賃貸人 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
賃借人 株式会社ザラ・ジャパン
契約種類 定期建物賃貸借契約
契約期間 非開示※2
年間賃料 非開示※2
中途解約 非開示※2
賃料改定 非開示※2
敷金 非開示※2
保証金 非開示※2
テナントの総数 1
賃貸可能面積※1 4,574.33 ㎡
賃貸面積※1 4,574.33 ㎡
稼働率 100％（賃貸面積／賃貸可能面積）
※1 本投資法人の取得予定資産は、信託受益権の準共有持分（持分割合 40％）ですが、賃貸可能面
積及び賃貸面積は本物件全体（持分割合 100％）に関する情報を記載しています。
※2 賃借人の承諾が得られていないため開示していません。
【心斎橋ＭＧビル】
賃貸人 本投資法人（予定）
賃借人 ①三木楽器株式会社
②ギャップジャパン株式会社
契約種類 定期建物賃貸借契約
契約期間 ①20 年間（2038 年 10 月 30 日まで）
②10 年間（2028 年 10 月 30 日まで）
年間賃料 非開示※2
中途解約 非開示※2
賃料改定 非開示※2
敷金 非開示※2
保証金 ①なし
②非開示※2
テナントの総数 2
賃貸可能面積※1 1,509.47 ㎡
賃貸面積※1 1,509.47 ㎡
稼働率 100％（賃貸面積／賃貸可能面積）
※1 本投資法人の取得予定資産は、共有持分（持分割合60％）ですが、賃貸可能面積及び賃貸面積
は全体（持分割合100％）に関する情報を記載しています。
※2 賃借人の承諾が得られていないため開示していません。
4. 取得の意義
本件取得は、中長期にわたる安定した収益の確保を目指す本投資法人の投資方針に基づくものです。本件
取得により、資産規模の拡大とともに、運用物件のテナント分散や多様化を図ることにより、本投資法人の
ポートフォリオの質、収益性及び安定性を維持・向上させることを目的としています。
5. 取得先の概要
6
商号 三井不動産株式会社
本店所在地 東京都中央区日本橋室町二丁目 1 番 1 号
代表者 代表取締役社長 菰田 正信
資本金 339,766 百万円（2018 年 12 月末日現在）
設立年月日 1941 年 7 月 15 日
純資産 2,322,980 百万円（2018 年 12 月末日現在）
総資産 6,622,360 百万円（2018 年 12 月末日現在）
大株主及び持株比率 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 （信託口） 8.76％）
（
（2018 年 9 月末日現在）
事業内容 不動産の取得、所有、処分、賃借、分譲及び管理
投資法人又は本資産運用会社と当該会社の関係
資本関係 当該会社は 2018 年 12 月末日現在において、本投資法人の
発行済総投資口数の 5.89％の投資口を保有しています。ま
た、当該会社は、本資産運用会社の発行済株式の全部を保
有しています。
人的関係 2018 年 12 月末日現在において、本資産運用会社の役職員
のうち 8 名（非常勤役員を除きます。 ）が当該会社からの出
向者です。
取引関係 本投資法人のSCマネジメント業務受託者、新規テナント斡
旋業務の提供者、不動産等売買の仲介業者、本投資法人が
保有する不動産等の一部の売主、本投資法人が保有する不
動産の賃借人等に該当します。
関連当事者への該当状況 当該会社は、本投資法人の関連当事者には該当しません。
また、当該会社は、本資産運用会社の親会社です。
6. 物件取得者等の状況
【池袋グローブ】
資産名称 池袋グローブ
（所在地） （東京都豊島区東池袋一丁目 21 番 4 号）
物件所有者等
前所有者 前々所有者
の状況
会社名・氏名 三井不動産株式会社 特別な利害関係にあるもの以外
特別な利害
関係にある 本資産運用会社の 100％親会社 －
者との関係
取得経緯
開発目的 －
・理由等
取得価格※ － －
取得時期 2014 年 1 月 10 日（建物新築）
－
2010 年 9 月 1 日（土地）
※ 土地については、前所有者が 1 年を超えて保有しており、また、建物については、前所有者が自ら
開発したものであるため、記載を省略しています。
【栄グローブ】
資産名称 栄グローブ
（所在地） （愛知県名古屋市中区栄三丁目 7 番 17 号）
物件所有者等
前所有者・信託受益者 前々所有者・信託受益者
の状況
会社名・氏名 三井不動産株式会社 特別な利害関係にあるもの以外
特別な利害 本資産運用会社の 100％親会社 －
7
関係にある
者との関係
取得経緯
開発目的 －
・理由等
取得価格※ － －
取得時期 2017 年 7 月 12 日（建物新築）
－
2013 年 10 月 25 日（土地）
※ 土地については、前所有者が 1 年を超えて保有しており、また、建物については、前所有者が自ら
開発したものであるため、記載を省略しています。
【心斎橋ＭＧビル】
資産名称 心斎橋ＭＧビル
（所在地） （大阪府大阪市中央区心斎橋筋一丁目 9 番 6 号）
物件所有者等
前所有者 前々所有者
の状況
会社名・氏名 三井不動産株式会社 特別な利害関係にあるもの以外
特別な利害
関係にある 本資産運用会社の 100％親会社 －
者との関係
取得経緯
開発目的 －
・理由等
取得価格※ － －
取得時期 2018 年 10 月 4 日（建物新築）
－
2015 年 12 月 25 日（土地）
※ 土地については、前所有者が 1 年を超えて保有しており、また、建物については、前所有者が自ら
開発したものであるため、記載を省略しています。
7．媒介の概要
該当事項はありません。
8．SC マネジメント契約の締結
本投資法人は、商業施設の運営管理に関して本資産運用会社の親会社である三井不動産株式会社のノウハ
ウを活用することを目的として、三井不動産株式会社との間で SC マネジメント基本契約書を締結しています。
当該基本契約書の定めに基づき、今回取得予定資産についての詳細な業務内容等（プロパティマネジメント
業務を含みます。）を定めた SC マネジメント契約を本件取得に伴い締結します。
9．利害関係人等との取引について
本件取得の取得先及び取得予定資産のうち池袋グローブの賃貸先は、本資産運用会社の利害関係人等取引
規程に規定される利害関係者に該当することから、本資産運用会社は利害関係人等取引規程に則り、2019
年 3 月 14 日開催のコンプライアンス委員会の決議を経て、2019 年 3 月 14 日開催の本投資法人の役員会の承
認に基づく本投資法人の同意を取得し、その後、2019 年 3 月 18 日開催の取締役会において当該契約締結を
決議しています。
10. 今後の見通し
8
本件取得が 2019 年 2 月 15 日付「2018 年 12 月期決算短信（REIT）」で公表しました「2019 年 6 月期の運
用状況の予想」に与える影響は軽微であり、運用状況の予想の修正は行いません。
11.不動産鑑定評価書の概要
【池袋グローブ】
資産名称 池袋グローブ（共有持分 50％）
鑑定評価額 10,500,000,000 円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2018 年 12 月 31 日
項目 内容 概要等
DCF法によって求められた収益価格と直
10,500,000 千円
収益価格 接還元法による収益価格を関連づけて、
※1
収益還元法による収益価格を試算。
10,700,000 千円
直接還元法による価格
※1
運営収益 非開示※2
可能総収益 非開示※2
空室等損失等 非開示※2
運営費用 非開示※2
維持管理費 非開示※2
水道光熱費 非開示※2
修繕費 非開示※2
P M フィー 非開示※2
テナント募集費用等 非開示※2
公租公課 非開示※2
損害保険料 非開示※2
その他費用 非開示※2
407,338 千円
運営純収益
※1
一時金の運用益 非開示※2
資本的支出 非開示※2
405,765 千円
純収益
※1
還元利回り 3.8％
10,300,000 千円
DCF 法による価格
※1
類似不動産の投資利回り等を参考に、対
割引率 3.6％ 象不動産の個別性等を総合的に勘案の上
査定した。
類似不動産の投資利回り等を参考に、投
資利回りの将来動向、投資対象としての
最終還元利回り 4.0％ 対象不動産の危険性、今後の経済成長率
の一般予測や不動産価格及び賃料動向等
を総合的に勘案の上査定した。
7,200,000 千円
積算価格
※1
土地比率 86.9％
建物比率 13.1％
9
対象不動産は立地特性、建物用途等の不動産の諸属性から、
その主たる需要者は、資金調達力を有する法人投資家等が中
心になると認められ、当該需要者は一般的にその収益性を重
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当
視して取引を行う傾向が強い。
たって留意した事項
この点を踏まえ、直接還元法とDCF法を併用のうえ査定した収
益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定
した。
※1 本投資法人の取得予定資産は、不動産の共有持分（持分割合 50％）ですが、当該価格以外は本
物件全体（100％）に関する情報を記載しています。
※2 賃借人が転借人に対して秘密保持義務を負担している情報及び当該情報を算出することができ
る情報が含まれているため、これらを開示した場合、賃借人が秘密保持義務に抵触する等により
賃借人が不利益を受け、賃借人より本投資法人に対して責任が追及される等により本投資法人に
不利益が生じ、最終的に投資主及び投資家の利益を毀損するものと本資産運用会社が判断したこ
とから非開示としています。
【栄グローブ】
資産名称 栄グローブ（準共有持分 40％）
鑑定評価額 6,360,000,000 円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2018 年 12 月 31 日
項目 内容 概要等
収益価格 6,360,000 千円
（準共有持分考慮後 40％相当分） ※1
DCF法によって求められた収益価格と直
接還元法による収益価格を関連づけて、
収益価格（準共有持分考慮前） 15,900,000 千円
準共有持分考慮前の収益還元法による収
益価格を試算。
直接還元法による価格 16,200,000 千円
運営収益 非開示※2
可能総収益 非開示※2
空室等損失等 非開示※2
運営費用 非開示※2
維持管理費 非開示※2
水道光熱費 非開示※2
修繕費 非開示※2
P M フィー 非開示※2
テナント募集費用等 非開示※2
公租公課 非開示※2
損害保険料 非開示※2
その他費用 非開示※2
運営純収益 577,300 千円
一時金の運用益 非開示※2
資本的支出 非開示※2
純収益 581,750 千円
還元利回り 3.6％
DCF 法による価格 15,500,000 千円
類似不動産の投資利回り等を参考に、対
割引率 3.4％
象不動産の個別性等を総合的に勘案の上
10
項目 内容 概要等
査定した。
類似不動産の投資利回り等を参考に、投
資利回りの将来動向、投資対象としての
最終還元利回り 3.8％ 対象不動産の危険性、今後の経済成長率
の一般予測や不動産価格及び賃料動向等
を総合的に勘案の上査定した。
積算価格（準共有持分考慮前） 15,300,000 千円
土地比率 93.3％
建物比率 6.7％
対象不動産は立地特性、建物用途等の不動産の諸属性から、
その主たる需要者は、資金調達力を有する法人投資家等が中
心になると認められ、当該需要者は一般的にその収益性を重
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当
視して取引を行う傾向が強い。
たって留意した事項
この点を踏まえ、直接還元法とDCF法を併用のうえ査定した収
益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定
した。
※1 本投資法人の取得予定資産は、信託受益権の準共有持分（持分割合 40％）ですが、当該価格以
外は本物件全体（持分割合 100％）に関する情報を記載しています。
※2 賃借人に対して秘密保持義務を負担している情報及び当該情報を算出することができる情報が
含まれているため、これらを開示した場合、秘密保持義務に抵触する等により本投資法人に不利
益が生じ、最終的に投資主及び投資家の利益を毀損するものと本資産運用会社が判断したことか
ら非開示としています。
【心斎橋ＭＧビル】
資産名称 心斎橋ＭＧビル（共有持分 60％）
鑑定評価額 5,920,000,000 円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2018 年 12 月 31 日
項目 内容 概要等
DCF法によって求められた収益価格と直
5,920,000 千円
収益価格 接還元法による収益価格を関連づけて、
※1
収益還元法による収益価格を試算。
6,030,000 千円
直接還元法による価格
※1
運営収益 非開示※2
可能総収益 非開示※2
空室等損失等 非開示※2
運営費用 非開示※2
維持管理費 非開示※2
水道光熱費 非開示※2
修繕費 非開示※2
P M フィー 非開示※2
テナント募集費用等 非開示※2
公租公課 非開示※2
損害保険料 非開示※2
その他費用 非開示※2
11
項目 内容 概要等
198,180 千円
運営純収益
※1
一時金の運用益 非開示※2
資本的支出 非開示※2
198,966 千円
純収益
※1
還元利回り 3.3％
5,810,000 千円
DCF 法による価格
※1
類似不動産の投資利回り等を参考に、対
割引率 3.0％ 象不動産の個別性等を総合的に勘案の上
査定した。
類似不動産の投資利回り等を参考に、投
資利回りの将来動向、投資対象としての
最終還元利回り 3.5％ 対象不動産の危険性、今後の経済成長率
の一般予測や不動産価格及び賃料動向等
を総合的に勘案の上査定した。
5,740,000 千円
積算価格
※1
土地比率 92.9％
建物比率 7.1％
対象不動産は立地特性、建物用途等の不動産の諸属性から、
その主たる需要者は、資金調達力を有する法人投資家等が中
心になると認められ、当該需要者は一般的にその収益性を重
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当
視して取引を行う傾向が強い。
たって留意した事項
この点を踏まえ、直接還元法とDCF法を併用のうえ査定した収
益価格を採用し、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定
した。
※1 本投資法人の取得予定資産は、不動産の共有持分（持分割合 60％）ですが、当該価格以外は本
物件全体（100％）に関する情報を記載しています。
※2 賃借人に対して秘密保持義務を負担している情報及び当該情報を算出することができる情報が
含まれているため、これらを開示した場合、秘密保持義務に抵触する等により本投資法人に不利
益が生じ、最終的に投資主及び投資家の利益を毀損するものと本資産運用会社が判断したことか
ら非開示としています。
以上
＜添付資料＞
【資料 1】取得予定資産の案内図及び外観写真
【資料 2】本件取得後のポートフォリオの概要
＊ 本資料の配布先 ： 兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
＊ 本投資法人のウエブサイト：https://www.frontier-reit.co.jp/
12
【資料 1】取得予定資産の案内図及び外観写真
【池袋グローブ】
■案内図
■外観写真
13
【栄グローブ】
■案内図
■外観写真
14
【心斎橋ＭＧビル】
■案内図
■外観写真
15
【資料 2】本件取得後のポートフォリオの概要
取得（予定）価格
比率
資産名称 所在地 取得（予定）日 （百万円）
※2
※1
イオンスタイル品川シーサイド 東京都品川区 2004 年 8 月 9 日 20,100 6.1%
イオンモール茨木 大阪府茨木市 2004 年 8 月 9 日 18,100 5.5%
パピヨンプラザ 福岡県福岡市 2004 年 8 月 9 日 4,810 1.5%
上池台東急ストア 東京都大田区 2004 年 8 月 9 日 1,490 0.5%
ベルタウン丹波口駅前店 京都府京都市 2005 年 8 月 29 日 2,130 0.7%
イオンモールナゴヤドーム前 愛知県名古屋市 2006 年 3 月 23 日 24,800 7.6%
サミットストア滝野川紅葉橋店 東京都北区 2006 年 9 月 29 日 3,100 0.9%
ホームセンターコーナン広島皆実町店（底地） 広島県広島市 2007 年 4 月 13 日 1,940 0.6%
フレスポ鳥栖（底地） 佐賀県鳥栖市 2007 年 11 月 8 日 3,178 1.0%
ゆめタウン広島 広島県広島市 2008 年 2 月 19 日 23,200 7.1%
クイーンズ伊勢丹杉並桃井店 東京都杉並区 2008 年 7 月 4 日 3,560 1.1%
三井アウトレットパーク入間 埼玉県入間市 2008 年 7 月 10 日 19,900 6.1%
コストコホールセール入間倉庫店（底地） 埼玉県入間市 2008 年 7 月 10 日 2,600 0.8%
Ｄｅｓｉｇｕａｌ Ｈａｒａｊｕｋｕ 東京都渋谷区 2008 年 10 月 15 日 3,100 0.9%
イトーヨーカドー東大和店 東京都東大和市 2009 年 1 月 13 日 11,600 3.5%
イオンタウン田無芝久保 東京都西東京市 2009 年 2 月 18 日 3,100 0.9%
ドン・キホーテ福岡天神本店 福岡県福岡市 2009 年 12 月 16 日 3,700 1.1%
三井ショッピングパーク ららぽーと磐田 静岡県磐田市 2010 年 7 月 2 日 15,200 4.6%
ギンザ・グラッセ 東京都中央区 2010 年 7 月 2 日 13,600 4.2%
志村ショッピングセンター 東京都板橋区 2011 年 1 月 18 日 4,430 1.4%
三井ショッピングパーク ララガーデン春日部 埼玉県春日部市 2011 年 2 月 16 日 10,000 3.1%
サミットストア横浜岡野店（底地） 神奈川県横浜市 2012 年 2 月 24 日 5,700 1.7%
ＶＩＯＲＯ 福岡県福岡市 2012 年 2 月 28 日 10,100 3.1%
カナート洛北 京都府京都市 2012 年 7 月 4 日 8,800 2.7%
池袋スクエア 東京都豊島区 2013 年 2 月 1 日 20,400 6.2%
三井ショッピングパーク アルパーク（東棟） 広島県広島市 2013 年 2 月 19 日 5,400 1.7%
コーナン川崎小田栄モール（底地） 神奈川県川崎市 2014 年 1 月 31 日 7,000 2.1%
三井ショッピングパーク
埼玉県三郷市 2014 年 3 月 25 日 3,930 1.2%
ららぽーと新三郷アネックス
心斎橋スクエア 大阪府大阪市 2015 年 3 月 2 日 8,620 2.6%
2015 年 4 月 1 日
三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷 埼玉県三郷市 2016 年 8 月 10 日 19,840 6.1%
（追加取得）
コストコホールセール新三郷倉庫店（底地） 埼玉県三郷市 2015 年 4 月 1 日 3,810 1.2%
コジマ×ビックカメラ那覇店 沖縄県那覇市 2016 年 1 月 25 日 1,850 0.6%
16
取得（予定）価格
比率
資産名称 所在地 取得（予定）日 （百万円）
※2
※1
スーパービバホーム座間店・スーパー三和 座間東原店
神奈川県座間市 2017 年 7 月 31 日 4,320 1.3%
（底地）
2018 年 3 月 28 日
栄グローブ※3 愛知県名古屋市 2019 年 3 月 22 日 15,650 4.8%
（追加取得）
サミットストア東長崎店（底地） 東京都豊島区 2018 年 6 月 8 日 2,022 0.6%
池袋グローブ 東京都豊島区 2019 年 3 月 22 日 10,300 3.1%
心斎橋ＭＧビル 大阪府大阪市 2019 年 3 月 22 日 5,840 1.8%
合計 327,220 100.0%
※1 取得（予定）価格は、百万円未満を切り捨てて記載しています。
※2 比率は取得（予定）価格による構成比率で、小数第 2 位を四捨五入して記載しています。
※3 「栄グローブ」については、今回の追加取得により、不動産信託受益権の全てを保有することになります。
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