8963 Ｒ－ＩＮＶ 2020-05-11 15:30:00
2020年６月期（第34期）の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2020 年５月 11 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名 執 行 役 員 福田 直樹
（コード番号：8963）
資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 福田 直樹
問合せ先 企 画 部 長 粉生 潤
（ＴＥＬ 03-5411-2731）
2020 年６月期（第 34 期）の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。 ）は、2020 年４月 24 日付「2020 年６月期
（第 34 期）及び 2020 年 12 月期（第 35 期）の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ」におい
て未定として公表しました 2020 年６月期（第 34 期：2020 年１月１日～2020 年６月 30 日）の運用状況及び分
配金の予想の修正について、下記のとおりお知らせいたします。
なお、2020 年 12 月期（第 35 期：2020 年 7 月１日～2020 年 12 月 31 日）の運用状況及び分配金の予
想は、引き続き未定といたします。
記
１. 2020 年６月期（2020 年１月１日～2020 年６月 30 日）の運用状況及び分配金の予想の修正
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金総額
前回発表予想（Ａ） 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
（2020 年４月24 日付） （未定） （未定） （未定） （未定） （未定）
百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
今回修正予想（Ｂ）
8,923 1,269 187 186 182
増減額 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
（Ｂ）－（Ａ） - - - - -
増減率 ％ ％ ％ ％ ％
（（Ｂ）-（Ａ））/
（Ａ） - - - - -
前々回発表予想（Ｃ） 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
（2020 年２月20 日付） 18,510 12,342 11,259 11,258 11,047
増減額 百万円 百万円 百万円 百万円 百万円
（Ｂ）－（Ｃ） △9,587 △11,072 △11,072 △11,072 △10,864
増減率 ％ ％ ％ ％ ％
（（Ｂ）-（Ｃ））/
（Ｃ） △51.8 △89.7 △98.3 △98.3 △98.3
1
１口当たり
１口当たり １口当たり
１口当たり 分配金（利益超
利益超過 分配金
当期純利益 過分配金は含まな
分配金 （利益超過分配金
（注） い）
（注） を含む）（注）
（注）
前回発表予想（Ａ） 円 円 円 円
（2020 年４月24 日付） （未定） （未定） （未定） （未定）
円 円 円 円
今回修正予想（Ｂ）
30 30 - 30
円 円 円 円
増減額（Ｂ）－（Ａ）
- - - -
増減率 ％ ％ ％ ％
（（Ｂ）-（Ａ））/
（Ａ） - - - -
前々回発表予想（Ｃ） 円 円 円 円
（2020 年２月20 日付） 1,846 1,812 - 1,812
増減額 円 円 円 円
（Ｂ）－（Ｃ） △1,816 △1,782 - △1,782
増減率 ％ ％ ％ ％
（（Ｂ）-（Ｃ））/
（Ｃ） △98.4 △98.3 - △98.3
（注）期末発行済投資口の総口数： 6,096,840 口
（ご参考）
2020 年６月期の運用状況及び分配金の予想に関する前提条件は、別紙１に記載のとおりです。
２. 修正の理由
本日付「主要テナントとの定期建物賃貸借兼管理業務委託契約変更覚書締結に関するお知らせ」
（以下「Ｍ
ＬＰＭ契約変更プレスリリース」といいます。
）で公表しましたとおり、本投資法人は主要テナントである株
式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント（以下「ＭＨＭ」といいます。
）及びその関連会社（以下、ＭＨ
Ｍと併せて「ＭＨＭグループ」といいます。
）との間で、ＭＨＭグループが運営する本投資法人保有国内ホテ
ルに係る各定期建物賃貸借兼管理業務委託契約（以下「本ＭＬＰＭ契約」といいます。）の変更覚書（以下
「本覚書」と総称します。）を締結しました。その影響も踏まえ、2020 年４月 24 日付「2020 年６月期（第
34 期）及び 2020 年 12 月期（第 35 期）の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ」において未
定として公表しました 2020 年６月期（第 34 期：2020 年１月１日～2020 年６月 30 日）の運用状況及び分配
金の予想について、現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づき、公表すること
といたしました。
なお、現時点においては、新型コロナウイルス感染症（以下「本感染症」といいます。
）の今後の拡大やこ
れに対する政府及び地方自治体の対応策、2020 年５月末まで延長された緊急事態宣言の実際の終了時期、経
済への影響、ホテル業界・オペレーターへの影響を見積もることは引き続き困難であるため、2020 年 12 月
期の運用状況及び分配金の予想は引き続き未定とするとともに、2020 年６月期の予想についても今後さらな
る状況の変更により予想の再修正の必要が生じた場合には、速やかにお知らせいたします。
2020 年６月期は、新型コロナウイルスの感染拡大及びこれに伴う世界各国の渡航制限、政府による緊
急事態宣言の発令及び地方自治体による外出自粛要請その他の措置等に伴い、足元ではホテルの利用客
数は日本全国において大幅に減少しています。当期における国内ホテルポートフォリオ（注１）の客室
稼働率の実績及び予想は、以下の通りとなっており、本感染症の拡大に伴い３月以降は前年同月比で大
幅に低下しており、現時点において回復の目途は立っていません。
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国内ホテルポートフォリオ（注１）の客室稼働率（注２）の推移（2020 年１～６月）
（注１）本投資法人が 2020 年４月末時点で保有する国内ホテル 84 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券
の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。 ）から固定賃料９物件を除いた 75
物件のデータに基づき記載しています。以下同じです。
（注２）「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）
以下同じです。
（注３）2020 年４月～６月の客室稼働率は本日時点における予想値であり、本感染症の今後の拡大やその影響等を正確に見積
もることが困難であるため、本投資法人が今後発表する各月の実績値は上記の予想値から大きく乖離する可能性があ
ります。なお、2020 年６月の客室稼働率については、政府による緊急事態宣言が 2020 年５月 31 日付で解除されるこ
とを想定し、徐々に回復することを見込んでいます。
また、海外ホテルについても、ケイマン諸島政府は 2020 年３月 23 日から５月 31 日までグランドケイマ
ン島のオーウェンロバーツ国際空港を閉鎖すると発表しており、これに伴い、本投資法人が保有する「ウェ
スティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リ
ゾート」のケイマンホテル２物件についても営業を停止しています。現時点において営業再開日は７
月 1 日を目途としていますが、詳細は未定です。なお、ケイマンでの新棟増築計画は、着工・竣工ともに
本年 2 月 20 日の決算発表時に公表した構想より遅れる予定ですが、どの程度の遅れになるかは現時点にお
いては未定です。
ケイマンホテル２物件の客室稼働率の推移（2020 年１～６月）
（注４）2020 年４月～６月の客室稼働率は本日時点における予想値であり、本感染症の今後の拡大やその影響等を正確に見積
もることが困難であるため、本投資法人が今後発表する各月の実績値は上記の予想値から大きく乖離する可能性があ
ります。
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ホテルオペレーター事業者の資金繰りが悪化して倒産する事例も複数出てきており、ホテル業界全体
として、危機的な状況が継続している中、本投資法人は主要テナントであるホテルオペレーターのＭＨ
Ｍグループから、2020 年５月 11 日（同年３月分に対応する固定賃料の支払期日）及びそれ以降当面の
間に支払期日が到来する賃料の支払免除並びに経費負担の変更その他の条件変更を強く要請されました。
そのため、本日付のＭＬＰＭ契約変更プレスリリースで公表しましたとおり、本投資法人は、ＭＨＭグ
ループが運営する本投資法人保有国内ホテルに係る本ＭＬＰＭ契約の本覚書を締結することを決定いた
しました。本覚書の締結により、2020 年６月期は、ホテルポートフォリオにおける賃貸事業収入の大幅
な減少及び賃貸事業費用の大幅な増加が見込まれます。
また、前記の通り、海外ホテルについても営業休止による運営委託収入の大幅な減少が見込まれます。
さらに、シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを裏付不動産とする優先出資証券に係る 2020
年６月期の受取配当金については、優先出資証券を発行する特定目的会社の計算期間の関係で同ホテル
の 2019 年 10 月１日から 2020 年３月 31 日までの業績が反映されるところ、隣接するテーマパーク（東
京ディズニーリゾート）が２月 29 日から休園している影響で稼働率が大幅に減少したことから、受取配
当金についても減少を織り込んでいます。
なお、現時点における本投資法人保有物件におけるホテルの営業休止等の状況については別紙２に記載の
とおりです。その結果、当期における国内ホテルポートフォリオ（75 物件）のＮＯＩは前年同期比 92.5％減
を、ケイマンホテル２物件のＮＯＩは前年同期比 74.5％減を予想しています。
本投資法人の資産運用会社であるコンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社は、このよう
な状況を受け、ＭＨＭと共に従業員の安全・雇用を確保したうえで、協働してコストの徹底的な削減を図る
とともに、収益の確保に向けた様々な方策を検討しています。具体的には、ホテルの宿泊需要の低下の程度
に応じてフロアの一部閉鎖を実施しているほか、近隣に複数のホテルが所在しているエリアにおいては、エ
リア内の特定の物件に営業を集約するとともに、残りのホテルを閉館することにより、光熱費をはじめとす
るコストの削減を図っています。現状の需要に対し余剰人員を抱えるホテルにおいては、雇用調整助成金を
活用し、スタッフの一時帰休を行っているほか、清掃業務等についても契約の見直しによりコストの削減を
図っています。また、資本的支出（工事）を必要最小限に留めるなど、手元資金の確保に努めています。一
方、営業面においては、低迷している宿泊需要を補うべく、一部のホテルにおいて、在宅勤務者向けの「テ
レワーク応援プラン」を設定し、日中利用による収益の獲得に取り組んでいます。
住居ポートフォリオ（注５）は引き続き安定した運用状況で推移しており、当期におけるＮＯＩは前年同
期比 0.5％の増加を見込んでいます。
以上のような取り組みを実施しているにも関わらず、2020 年６月期の運用状況の予想については、当期純
利益の大幅な減少が見込まれるため、１口当たり分配金についても止むを得ず大幅な減配とさせていただく
こととなりました。なお、本投資法人は過去の物件売却益等により蓄積した利益剰余金を 127 億円有してお
り、
今回その一部を活用して分配金の安定を図ることも検討しましたが、
本感染症の影響で宿泊需要が突然、
急激かつ大量に消滅するという予測不可能な状況が生じ、これが現在も続いていることを鑑み、自己資金は
不測の事態に備え手元に残すことが本投資法人及び投資主の長期的な利益に資するものと判断し、利益剰余
金の取り崩しによる追加的な分配は実施しないこととする予定です。投資主の皆様には、何卒、御理解を賜
りたく、お願い申し上げる次第です。
また、本投資法人は、安定的な賃料収入をもたらす住居物件も含めたポートフォリオの質、借入比率の低
さ及び銀行との強固な関係等に鑑み、財務的な懸念はないものと考えており、本感染症の今後の推移にもよ
りますが、早期の業績回復に向けて、本投資法人及び本資産運用会社一丸となって取り組んでまいります。
（注５）本投資法人が 2020 年４月末時点で保有する住居 60 物件のデータに基づき記載しています。
以上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.invincible-inv.co.jp/
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（別紙１）
＜2020年６月期の運用状況及び分配金の予想の前提条件＞
項目 前提条件
計算期間 2020年６月期：2020年１月１日～2020年６月30日（182日）
2020年６月期末保有資産：147物件及び特定目的会社の優先出資証券１銘柄
運用資産 本日現在の保有資産（147物件、特定目的会社の優先出資証券１銘柄）につき、2020年
６月期末まで運用資産に異動がないことを前提としています。
2020年６月期末発行済投資口の総口数：6,096,840口
発行済投資口の総口数 本日現在の発行済投資口の総口数6,096,840口につき、2020年６月期末まで異動がない
ことを前提としています。
2020年６月期末有利子負債残高：263,468百万円（借入金：255,268百万円、投資法人債
8,200百万円）
本日現在の有利子負債残高266,154百万円のうち、2020年７月18日に返済期限を迎える
有利子負債 消費税還付対応借入金2,686百万円については、2020年６月期中に返済することを想定
しています。 その他、2020年６月期中に返済期限を迎える借入金については、 2020年６
月期中に同条件での借換えを行うことを前提としています。 また、 上記以外には、 2020
年６月期末まで新規借入れ及び期限前弁済は行わないことを前提としています。
営業収益については、以下のとおり想定しています。
2020年６月期
・賃貸事業収入 5,400百万円
（うちホテル賃料） (2,832百万円)
（うちホテル固定賃料） (2,019百万円)
（うちホテル変動賃料） (812百万円)
・運営委託収益 878百万円
・受取配当金 605百万円
・不動産等譲渡益 2,038百万円
営業収益合計 8,923百万円
優先出資証券に係る受取配当金については、保有銘柄のキャッシュ・フローの裏付け
となる裏付不動産の稼働状況予想及び特定目的会社で発生する費用の想定値を反映し
て予想値を算出しています。
営業収益
本投資法人は、本海外ホテルを源泉とする収益を、本海外ホテルからの運営委託によ
る不動産運用収入として受け取っています。かかる運営委託収益、本海外ホテルの稼
働状況予想及び運営委託会社で発生する費用の想定値を反映して予想値を算出してい
ます。また、かかる運営委託収益については、 想定ネットキャッシュフローの85％程度
の額を対象に為替オプション取引により１米ドル＝110.00円で為替レートを固定する
ことを前提としているため、 当該為替レートを前提としています。 なお、本海外ホテル
２物件については、2023年夏の完成を目標として2020年夏頃に本増改築に着手するこ
とを想定していましたが、本感染症の影響により本海外ホテル２物件が現在閉館して
いる状況に鑑みて、本増改築プロジェクトにかかる検討も留保を余儀なくされていま
す。そのため、今回の2020年６月期の運用状況の予想においては、 本増改築にかかる特
段の影響は見込んでいません。
本日現在の予想値に基づき算出しています。また、本日付のＭＬＰＭ契約変更プレス
リリースにて公表しました本覚書の締結に伴う賃料の免除、変動賃料の変更を考慮し、
その他のテナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提としています。
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項目 前提条件
営業費用のうち賃貸事業費用及び運営委託費用（以下「賃貸事業費用等」といいます。
）
については、以下のとおり想定しています。
2020年６月期
・維持管理費（注１） 2,046百万円
（うち修繕費） (37百万円)
・公租公課（注２） 599百万円
・保険料 147百万円
・減価償却費 4,088百万円
・その他費用 205百万円
賃貸事業費用等合計 7,087百万円
（注１）本日付のＭＬＰＭ契約変更プレスリリースにて公表しました本覚書の締結に伴う物件管理費
営業費用 の追加負担額及び管理業務受託手数料の引上額の上限額とほぼ同額 （合計1,485百万円）を現時
点の想定額として含めています。
（注２）取得する物件の固定資産税及び都市計画税等については、 前所有者との間で期間按分による計
算を行い取得時に精算することとしており、当該精算金相当分が取得原価に算入されるため取
得年の12月期までは費用計上されず、取得翌年の６月期から費用計上されます。なお、2020年
１月に取得したホテル２物件について、取得原価に算入する固定資産税及び都市計画税等の総
額は41百万円、2021年６月期以降においては年間42百万円を費用計上することを見込んでいま
す。
営業費用のうち賃貸事業費用等以外については、以下のとおり想定しています。
2020年６月期
・賃貸事業費用等以外 565百万円
（うち資産運用報酬） (300百万円)
ＮＯＩについては、以下のとおり想定しています。
2020年６月期
・ＮＯＩ 3,886百万円
（うち国内ホテルＮＯＩ） (1,356百万円)
（うち海外ホテルＮＯＩ） (706百万円)
（うち住居ＮＯＩ） (1,641百万円)
ＮＯＩ
「ＮＯＩ」は、次の計算式により算出しています。
ＮＯＩ＝不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用＋減価償却費＋優先出資証券の
受取配当金＋海外ホテルにかかる運営委託収益－運営委託費用
2020年６月期のＮＯＩは本日付のＭＬＰＭ契約変更プレスリリースにて公表しました
本覚書の締結に伴う賃料免除、変動賃料の変更、費用負担の変更等を考慮して算出し
ています。
営業外費用については、以下のとおり想定しています。
2020年６月期
・支払利息 711百万円
営業外費用 ・融資関連費用 342百万円
・投資法人債利息 22百万円
・投資法人債発行費償却 6百万円
営業外費用合計 1,082百万円
１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出
しています。
2020年６月期の分配金については、当期純利益である186百万円（１口当たり分配金30
円）を利益配当として分配する予定です。
2020年６月期における評価・換算差額等については、金利スワップ及び通貨オプショ
１口当たり分配金
ンの繰延ヘッジ利益を2019年12月期と同額の33百万円と見込んでおり、金利スワップ
及び通貨オプションの時価の変動が１口当たり分配金（１口当たり当期純利益）に影
響しない前提で算出しています。
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等
を含む種々の要因により、 １口当たり分配金（１口当たり当期純利益） は変動する可能
性があります。
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項目 前提条件
本投資法人は、分配金の額を決定するに際し、中期的な分配金の安定性を維持するこ
とが最も重要な要素のひとつであると考えており、資産の取得や資金調達等に関連し
て、投資口の希薄化又は多額の費用を計上することにより、１口当たり分配金が一時
的に減少することが見込まれる場合に、当該資産の取得や資金調達等の効果が通期で
寄与したものと仮定した場合の１口当たり分配金額を基準として分配金を平準化する
ために利益超過分配を実施する方針を採用することとしています。
また、定期借地権償却、その他資産除去債務の償却など税務上と会計上の処理の差異
は、法人税等の課税を生じさせる要因となりますが、そのような場合には、当該課税
の軽減を目的として、利益超過分配の実施を検討する方針です。
１口当たり
利益超過分配金 2020年６月期は、利益超過分配を実施しない予定です。また、 「税務上と会計上の処
理の差異から生じる差額の利益超過分配」も実施しない予定です。
2020年６月期
・１口当たり利益超過分配金 -
なお、本投資法人は過去の物件売却益等により蓄積した利益剰余金を127億円有して
おり、今回その一部を活用して分配金の安定を図ることも検討しましたが、本感染症
の影響で宿泊需要が突然、急激かつ大量に消滅するという予測不可能な状況が生じ、
これが現在も続いていることを鑑み、自己資金は不測の事態に備え手元に残すことが
本投資法人及び投資主の長期的な利益に資するものと判断し、利益剰余金の取り崩し
による追加的な分配は実施しないこととする予定です
法令、税制、会計基準等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないこ
とを前提としています。
その他
また、一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提
としています。
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（別紙２）
＜ホテルの営業休止状況＞
物件 休館終了
物件名 所在地 休館開始日 備考（運用状況）
番号 予定日（注）
ホテルマイステイズ ホテルマイステイズ札幌
D53 北海道札幌市 ３月 18 日 ５月 15 日
札幌駅北口 アスペンに営業を集約
ホテルマイステイズ ホテルマイステイズプレ
D68 石川県金沢市 ４月 13 日 ５月 15 日
金沢キャッスル ミア金沢に営業を集約
ホテルソニア小樽に営業
D71 ホテルノルド小樽 北海道小樽市 ３月 18 日 ５月 15 日
を集約
ホテルマイステイズ
D75 北海道札幌市 ３月 18 日 ５月 15 日
札幌すすきの
ホテルマイステイズプレ
ホテルマイステイズ
D76 北海道札幌市 ３月 18 日 ５月 15 日 ミア札幌パークに営業を
札幌中島公園
集約
ホテルマイステイズ
D77 北海道札幌市 ３月 6 日 ５月 15 日
札幌中島公園別館
ホテルマイステイズ
D3 京都府京都市 ５月 1 日 ５月 31 日
京都四条
D44 ホテルエピナール那須 栃木県那須郡 ４月 28 日 ５月 31 日
D48 高松東急 REI ホテル 香川県高松市 ４月 25 日 ５月 31 日
D65 アートホテル石垣島 沖縄県石垣市 ４月 20 日 ５月 31 日
ホテルマイステイズ 山梨県
D66 ５月１日 ５月 31 日
富士山 展望温泉 富士吉田市
MyCUBE by MYSTAYS
D79 東京都台東区 ３月８日 ５月 15 日 営業休止
浅草蔵前
シェラトン・グランデ・
- 千葉県浦安市 ４月 28 日 ５月 31 日
トーキョーベイ・ホテル
ウェスティン・グランドケイ
D200 マン・セブンマイルビーチ・ ケイマン諸島 ３月 22 日 ６月 30 日
リゾート＆スパ
サンシャイン・スイーツ・
D201 ケイマン諸島 ３月 22 日 ６月 30 日
リゾート
（注）本日現在の予定であり、今後の状況により変更される可能性があります。
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