8963 Ｒ－ＩＮＶ 2020-01-24 15:00:00
ポートフォリオの運用実績（2019年12月）に関するお知らせ [pdf]
2020 年 1 月 24 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名 執 行 役 員 福田 直樹
（コード番号：8963）
資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 福田 直樹
問合せ先 企 画 部 長 粉生 潤
（ＴＥＬ 03-5411-2731）
ポートフォリオの運用実績（2019 年 12 月）に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の当月（ 2019 年 12 月）のポートフォ
リオの運用実績につき、下記のとおりお知らせします。
記
１． ポートフォリオ運用実績
ポートフォリオ（注１）合計の当月のＮＯＩ（注２）は前年同月比-17.2％、2019 年 12 月期累計（2019
年７月から 2019 年 12 月）のＮＯＩは前年同期比-7.6％となりました。2019 年 12 月期は、海外ホテル
は引き続き堅調に推移したものの、国内ホテルは度重なる大型台風の影響および日韓関係の悪化の長期
化による韓国からの旅行客の減少等の影響を受けました。
各セグメント別の状況は以下のとおりです。
２． ホテル
（１） 国内ホテル
国内ホテルポートフォリオ（71 物件ベース） （注３）の当月の運用実績は、客室稼働率は前年同月比
2.2 ポイント減少し、ＡＤＲは同-8.7％、RevPAR は同-11.0％となりました。また、当月のＮＯＩは前年
同月比-26.8％となり、2019 年 12 月期累計のＮＯＩ（注２）は、前年同期比-10.2％となりました。当月
のＮＯＩが前年同月比で減少した主な要因としては、前月までに引き続き、日韓関係の悪化の長期化に
よる韓国からの旅行客の減少による影響が考えられます。なお、本投資法人の国内ホテル客室売上に対
する韓国からの宿泊客の割合（注４）は、2019 年１月-６月の実績値で 3.3％と限定的でしたが、当月に
おいては前月同様、1.1％と低水準で推移しました。これは、日本政府観光局（JNTO）が発表した当月に
おける韓国からの訪日客数の前年同月比 63.6％減と概ね同じ傾向です。上記以外では、2018 年 12 月に
導入されていた北海道ふっこう割が、2019 年 12 月には終了していたことによる反動の影響が想定され
ます。
なお、国内ホテルポートフォリオの地域別の実績については、下表のとおりです。
1
国内ホテル 55 物件 （注５） 国内ホテル 71 物件 （注３）
（増資前保有物件ベース） （増資後保有物件ベース）
地域 客室稼働率 ＡＤＲ RevPAR 客室稼働率 ＡＤＲ RevPAR
（注６） （円） （円） （注６） （円） （円）
（注７） （注８） （注７） （注８）
東京 23 区 90.4% 9,090 8,215 90.3% 8,850 7,989
首都圏（東京 23 区除く） 89.8% 14,313 12,855 89.9% 13,989 12,578
中部 81.0% 7,443 6,032 81.1% 8,219 6,669
関西 81.3% 7,530 6,119 81.3% 7,530 6,119
九州 91.2% 8,793 8,016 84.0% 8,795 7,387
北海道 73.5% 8,873 6,518 77.8% 9,201 7,161
その他 76.8% 16,710 12,831 75.7% 14,826 11,217
合計 86.0% 10,144 8,727 84.8% 11,453 9,715
（２） 海外ホテル
海外ホテルについては、 「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」
及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」のケイマン２物件の当月の 客室稼働率は前年同月比 3.8 ポ
イント減少したものの、ＡＤＲは同 14.5％、RevPAR は同 9.6％増加しました。2019 年 12 月期累計（2019
年７月から 2019 年 12 月）では客室稼働率は前年同期比 4.8 ポイント減少したものの、 ＡＤＲは同 11.9％、
RevPAR は同 4.9％増加しています。当月のＮＯＩ（直接保有ベース）は前年同月比 3.4％の増加となり、
2019 年 12 月期累計のＮＯＩ（注２）は、前年同期比 5.4％の増加となりました。なお、当月のＮＯＩ（直
接保有ベース）を「１．ポートフォリオ運用実績」のポートフォリオ合計のＮＯＩの計算に含めていま
す。
３． 住居
住居ポートフォリオ（注９）の運用実績については、稼働率は当月末 96.2％と前年同月末比+0.6 ポイ
ントとなりました。 継続的に実施している賃料上昇に向けた取組みにより、 当月末の平均賃料坪単価は、
前年同月末比+0.6％となりました。また、当月のＮＯＩ（注 10）は当月中に 1 物件を譲渡したため前年
同月比-1.1％となりましたが、2019 年 12 月期累計では+0.8％となりました。当該物件を 12 月末日まで
継続して保有していたと仮定（資産運用会社による推定）した場合、住居ポートフォリオの当月ＮＯＩ
は前年同月比+1.9％、2019 年 12 月期累計のＮＯＩは、前年同期比+1.4％であったと試算されます。
2019 年 12 月期における新規契約賃料は従前賃料比で+0.3％、更新契約賃料は従前賃料比で+1.4％、
それぞれ上昇し、新規契約・更新契約合計の賃料は、従前賃料比で+1.0％上昇しました。また、更新契
約における賃料上昇契約の割合は、2019 年 12 月期においては 43.2％となった一方、同期間で更新期日
を迎えた既存テナントの更新割合は 83.2％と引き続き高水準で推移しています。
４． 運用実績
（１）国内ホテル 55 物件（注５）（増資前保有物件ベース）
前年同期
当月 前年同月 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
累計
客室稼働率（注６） 86.0% 88.7% -2.6pt -3.0% 89.2% 90.6% -1.4pt -1.5%
ＡＤＲ（円）
（注７） 10,144 11,122 -978 -8.8% 10,705 11,250 -544 -4.8%
RevPAR（円）
（注８） 8,727 9,862 -1,136 -11.5% 9,550 10,193 -643 -6.3%
売上高（百万円）
（注 11） 4,414 4,737 -322 -6.8% 27,699 29,122 -1,422 -4.9%
2
（２）国内ホテル 71 物件（注３）（増資後保有物件ベース）
前年同期
当月 前年同月 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
累計
客室稼働率（注６） 84.7% 86.9% -2.2pt -2.5% 88.6% 89.5% -1.0pt -1.1%
ＡＤＲ（円）
（注７） 9,848 10,787 -940 -8.7% 10,808 11,271 -462 -4.1%
RevPAR（円）
（注８） 8,337 9,370 -1,033 -11.0% 9,574 10,091 -517 -5.1%
売上高（百万円）
（注 11） 5,333 5,682 -349 -6.1% 34,419 35,572 -1,153 -3.2%
（３）ケイマン２物件
前年同期
当月 前年同月 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
累計
客室稼働率（注６） 85.1% 88.9% -3.8pt -4.3% 72.3% 77.1% -4.8pt -6.3%
ＡＤＲ（米ドル）
（注７） 569 497 +72 +14.5% 327 293 +35 +11.9%
RevPAR（米ドル）
（注８） 484 442 +42 +9.6% 237 226 +11 +4.9%
売上高（千米ドル） 10,711 10,021 +689 +6.9% 36,299 35,610 +689 +1.9%
（４）住居 62 物件（注９）
前年 前年同期
当月末 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
同月末 累計
稼働率 96.2% 95.5% +0.6pt +0.7% 96.3% 96.0% +0.3pt +0.3%
平均賃料坪単価（円） 9,386 9,335 +51 +0.6% 9,386 9,353 +33 +0.4%
５． ポートフォリオＮＯＩ
（１）130 物件（増資前保有物件ベース）
2018 年平準化ＮＯＩ ＮＯＩ（百万円)
（注 12） （注２）（注 13）
地域区分
前年同期
（百万円) 比率 当月 前年同月 増減率 当期累計 増減率
累計
東京 23 区 6,388 23.5% 454 546 -16.9% 2,817 3,271 -13.9%
首都圏（東京 23 区除く） 3,568 13.1% 231 303 -23.6% 1,653 1,864 -11.3%
首都圏（小計） 9,957 36.6% 686 850 -19.3% 4,471 5,136 -12.9%
中部 1,456 5.4% 59 69 -14.1% 615 711 -13.4%
関西 2,227 8.2% 82 164 -49.8% 790 1,130 -30.0%
九州 1,649 6.1% 95 140 -31.7% 732 837 -12.5%
北海道 1,479 5.4% 55 115 -51.7% 783 823 -4.9%
その他 2,181 8.0% 8 50 -83.1% 1,312 1,279 2.6%
国内ホテル（小計） 18,951 69.7% 987 1,388 -28.9% 8,706 9,918 -12.2%
住居 5,098 18.7% 294 297 -1.1% 1,804 1,789 0.8%
商業施設 368 1.4% 30 30 -0.3% 184 184 0.0%
国内資産（小計） 24,417 89.8% 1,311 1,716 -23.6% 10,695 11,892 -10.1%
海外ホテル 2,782 10.2% 541 523 3.4% 1,297 1,231 5.4%
合計 27,200 100.0% 1,852 2,239 -17.2% 11,993 13,123 -8.6%
3
（２）148 物件（増資後保有物件ベース）
2018 年平準化ＮＯＩ ＮＯＩ（百万円)
（注 12） （注１）（注２）
地域区分
前年同期
（百万円) 比率 当月 前年同月 増減率 当期累計 増減率
累計
東京 23 区 6,450 21.6% 456 551 -17.3% 2,837 3,304 -14.1%
首都圏（東京 23 区除く） 3,635 12.2% 237 309 -23.1% 1,692 1,901 -11.0%
首都圏（小計） 10,086 33.8% 693 860 -19.4% 4,530 5,205 -13.0%
中部 2,857 9.6% 139 147 -5.7% 1,295 1,417 -8.6%
関西 2,227 7.5% 82 164 -49.8% 790 1,130 -30.0%
九州 2,406 8.1% 128 169 -23.9% 1,151 1,320 -12.8%
北海道 3,179 10.7% 165 260 -36.4% 1,799 1,770 1.6%
その他 2,363 7.9% 14 70 -78.8% 1,411 1,385 1.9%
国内ホテル（小計） 23,119 77.5% 1,224 1,672 -26.8% 10,978 12,229 -10.2%
住居 3,555 11.9% 294 297 -1.1% 1,804 1,789 0.8%
商業施設 368 1.2% 30 30 -0.3% 184 184 0.0%
国内資産（小計） 27,043 90.7% 1,549 2,000 -22.5% 12,968 14,203 -8.7%
海外ホテル 2,782 9.3% 541 523 3.4% 1,297 1,231 5.4%
合計 29,826 100.0% 2,090 2,523 -17.2% 14,266 15,435 -7.6%
（注１） 本投資法人が 2019 年 12 月末時点で保有する物件（2019 年 12 月 17 日付で譲渡済みの「ウィンベル神楽坂」を含みます。
）
のデータに基づいています。但し、国内ホテルに（i）固定賃料９物件並びに(ii)比較可能な前年実績のない「D70 ホテ
ルマイステイズ名古屋錦」及び「D75 ホテルマイステイズ札幌すすきの」は含みません。固定賃料９物件は、
「D29 スーパ
ーホテル新橋・烏森口」「D33 コンフォートホテル富山駅前」「D36 スーパーホテル東京・ＪＲ立川北口」「D37 スーパー
、 、 、
ホテルＪＲ上野入谷口」「D39 コンフォートホテル黒崎」「D40 コンフォートホテル前橋」「D41 コンフォートホテル燕三
、 、 、
条」「D42 コンフォートホテル北見」及び「D48 高松 東急 REI ホテル」となります。なお、ＮＯＩには、
、 「シェラトン・
グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付資産とするキングダム特定目的会社（以下「本ＴＭＫ」といいます。）
の優先出資証券からの想定配当額を含めています。但し、本ＴＭＫの事業年度は、毎年４月１日から９月 30 日ま
で及び 10 月１日から翌年３月 31 日までであり、本投資法人は各事業年度終了後３か月以内に優先出資証券に係る
配当金を受領することなっており本ＴＭＫから月次で配当を受領するわけではないため、各月に係る想定配当額は、
裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の各月の３か月前にあたる月の業績をベース
に、当該３か月前の月の本ＴＭＫ自体の運営管理、借入利息の各種費用の想定額（当該３か月前の月が属する事業
年度における本ＴＭＫの予算を月次換算した金額）を差し引いて算出した想定配当額に、本投資法人の優先出資証
券保有割合に相当する 49.0％を乗じて算出した参考値です。なお、海外資産に係る収入は 1 米ドル＝110 円（2020
年 12 月 31 日までの期間、想定ネットキャッシュフローの 85％程度の額を対象に為替オプション取引で固定化している為
替レート）で円換算しています。また、ＮＯＩは速報値であり、決算確定時に変動する可能性があります。以下同じです。
（注２） 本投資法人による取得前のＮＯＩについては、当該物件の売主等から受領した情報に基づいています。以下同じ
です。
（注３） 本投資法人が 2019 年 12 月末時点で保有する国内ホテル 82 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の
裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。）から（i）固定賃料９物件並びに(ii)
比較可能な前年実績のない「D70 ホテルマイステイズ名古屋錦」及び「D75 ホテルマイステイズ札幌すすきの」を除い
た 71 物件のデータに基づき記載しています。なお、
「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、Ｎ
ＯＩについては前記のとおり、優先出資証券に係る配当受領が各事業年度終了後３か月遅れることから、各月の３か月前
にあたる月の想定数値に基づいていますが、その他の各指標との関係では、ホテル業績の季節性等を適切に反映するた
め、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の当月のデータに基づき記載しています。以下同じです。
（注４） 本投資法人が 2019 年 12 月末日時点で保有する国内ホテル 82 物件のうち、株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメン
ト又はその子会社が運営する 71 物件のデータに基づいています。
（注５） 本投資法人が 2019 年 12 月期の期初時点で保有する国内ホテル 64 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資
4
証券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。）から固定賃料９物件を除いた
55 物件のデータに基づき記載しています。
（注６） 「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）
（注７） 「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。）を
同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
（注８） 「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計
を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。
（注９） 2019 年 12 月期の期初時点で保有の住居 62 物件のデータに基づき記載しています。なお、当該 62 物件のうち「ウィンベ
ル神楽坂」は 2019 年 12 月 17 日付で譲渡したため、当該物件について、期初から譲渡日の前日である 2019 年 12 月 16
日までの実績値に基づいており、2019 年 12 月 16 日時点の賃貸面積及び賃貸可能面積を 2019 年 12 月末の賃貸面積及び
賃貸可能面積とみなして各数値を算出しています。以下同じです。
（注 10） 住居のＮＯＩは一時的な保険金収入及びそれに対応する費用を除いています。また、2019 年 12 月 17 日付で譲渡済みの
「ウィンベル神楽坂」については、譲渡前日までのＮＯＩデータに基づき記載しています。以下同じです。
（注 11） 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の売上高については、本投資法人の優先出資証券保有割合
（49.0％）に拠らず当該ホテルの売上高を用いています。
（注 12） （i）2019 年 12 月期の期初時点において本投資法人が保有する全ての物件（130 物件）、又は（ii）2019 年７月末時点に
おいて本投資法人が保有する全ての物件（148 物件）について、2018 年６月期の期初から保有していたと仮定した 2018
年通年のＮＯＩ想定値に基づき算出しています。シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルに係る特定目的会社
優先出資証券にかかる配当収入及び海外資産に対する匿名組合出資持分に係る配当収入については、それぞれが 2018 年
６月期及び 2018 年 12 月期に通期寄与した場合の想定値をＮＯＩに含めています。なお、本投資法人による取得前の実
績値は、それぞれの売主から提供を受けた実績値を基に算出しています。また、海外資産に係る収入は 1 米ドル＝110 円
（2020 年 12 月 31 日までの期間、想定ネットキャッシュフローの 85％程度の額を対象に為替オプション取引で固定化し
ている為替レート）で円換算しています。
（注 13） 本投資法人が 2019 年 12 月期の期初時点で保有する物件のデータに基づいています。但し、国内ホテルに固定賃料９物件
は含みません。
（注 14） 客室稼働率、稼働率及び増減率は小数点以下第２位を四捨五入、ＡＤＲ、RevPAR 及び平均賃料坪単価は単位未満を四捨
五入、売上高は単位未満を切り捨てて記載しています。
（注 15） 累計の稼働率は、対象期間における各月末時点の賃貸面積合計を賃貸可能面積合計で除して算出し、小数点以下第２位を
四捨五入して記載しており、累計の平均賃料坪単価は、対象期間における各月の賃料収入（共益費収入を含みます。）合
計を各月末時点の賃貸面積合計（坪）で除して算出しています。
（注 16） 各ホテルの個別の運用実績につきましては、以下をご参照ください。
https://www.invincible-inv.co.jp/portfolio/hotel.html
以上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.invincible-inv.co.jp/
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