8963 Ｒ－ＩＮＶ 2019-12-25 15:00:00
ポートフォリオの運用実績（2019年11月）に関するお知らせ [pdf]
2019 年 12 月 25 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名 執 行 役 員 福田 直樹
（コード番号：8963）
資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 福田 直樹
問合せ先 企 画 部 長 粉生 潤
（ＴＥＬ 03-5411-2731）
ポートフォリオの運用実績（2019 年 11 月）に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の当月（ 2019 年 11 月）のポートフォ
リオの運用実績につき、下記のとおりお知らせします。
記
１． ポートフォリオ運用実績
ポートフォリオ（注１）合計の当月のＮＯＩ（注２）は前年同月比-7.8％、2019 年 12 月期累計（2019
年７月から 2019 年 11 月）のＮＯＩは前年同期比-6.0％となりました。
各セグメント別の状況は以下のとおりです。
２． ホテル
（１） 国内ホテル
国内ホテルポートフォリオ（71 物件ベース） （注３）の当月の運用実績は、客室稼働率は前年同月比
1.0 ポイント減少し、ＡＤＲは同-5.5％、RevPAR は同-6.5％となりました。また、当月のＮＯＩは前年
同月比-10.2％となり、2019 年 12 月期累計のＮＯＩ（注２）は、前年同期比-7.8％となりました。当月
のＮＯＩが前年同月比で減少した主な要因としては、引き続き、日韓関係の悪化の長期化による韓国か
らの旅行客の減少による国内レジャー需要への影響が考えられます。なお、本投資法人の国内ホテル客
室売上に対する韓国からの宿泊客の割合 （注４） 2019 年１月-６月の実績値で 3.3％と限定的ですが、
は、
当月においては前月同様 0.9％へと低下しました。これは、日本政府観光局（JNTO）が発表した当月にお
ける韓国からの訪日客数の前年同月比 65.1％減と概ね同じ傾向です。
なお、国内ホテルポートフォリオの地域別の実績については、下表のとおりです。
国内ホテル 55 物件 （注５） 国内ホテル 71 物件 （注３）
（増資前保有物件ベース） （増資後保有物件ベース）
地域 客室稼働率 ＡＤＲ RevPAR 客室稼働率 ＡＤＲ RevPAR
（注８） （円） （円） （注８） （円） （円）
（注９） （注 10） （注９） （注 10）
東京 23 区 93.4% 9,403 8,779 93.3% 9,150 8,533
首都圏（東京 23 区除く） 92.3% 14,006 12,932 92.5% 13,692 12,660
中部 87.3% 9,264 8,089 88.1% 10,148 8,936
関西 86.4% 9,344 8,074 86.4% 9,344 8,074
1
九州 91.5% 9,852 9,015 89.3% 9,782 8,739
北海道 73.6% 9,198 6,773 73.6% 9,136 6,721
その他 91.3% 16,335 14,921 91.4% 14,837 13,567
合計 89.7% 10,715 9,609 88.2% 10,445 9,209
（２） 海外ホテル
海外ホテルについては、 「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」
及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」のケイマン２物件の当月の客室稼働率は前年同月比 3.6 ポ
イント減少したものの、ＡＤＲは同 5.2％、RevPAR は同 0.8％増加しました。2019 年 12 月期累計（2019
年７月から 2019 年 11 月）では客室稼働率は前年同期比 5.0 ポイント減少したものの、 ＡＤＲは同 10.0％、
RevPAR は同 2.6％増加しています。当月のＮＯＩ（直接保有ベース）は前年同月比 3.1％の減少となり、
2019 年 12 月期累計のＮＯＩ（注２）は、前年同期比 3.9％の増加となりました。なお、当月のＮＯＩ（直
接保有ベース）を「１．ポートフォリオ運用実績」のポートフォリオ合計のＮＯＩの計算に含めていま
す。
３． 住居
住居ポートフォリオ（注６）の運用実績については、稼働率は当月末 96.3％と前年同月末比+0.3 ポイ
ントとなりました。 継続的に実施している賃料上昇に向けた取組みにより、 当月末の平均賃料坪単価は、
前年同月末比+0.3％となりました。また、当月のＮＯＩ（注７）は前年同月比+3.1％となり、2019 年 12
月期累計では+1.4％となりました。
2019 年 12 月期における新規契約賃料は従前賃料比で+0.5％、更新契約賃料は従前賃料比で+1.4％、
それぞれ上昇し、新規契約・更新契約合計の賃料は、従前賃料比で+1.0％上昇しました。また、更新契
約における賃料上昇契約の割合は、2019 年 12 月期においては 42.7％となった一方、同期間で更新期日
を迎えた既存テナントの更新割合は 82.2％と引き続き高水準で推移しています。
４． 運用実績
（１）国内ホテル 55 物件（注５）（増資前保有物件ベース）
前年同期
当月 前年同月 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
累計
客室稼働率（注８） 89.7% 91.0% -1.3pt -1.4% 89.9% 91.0% -1.1pt -1.3%
ＡＤＲ（円）
（注９） 10,715 11,465 -751 -6.5% 10,814 11,275 -460 -4.1%
RevPAR（円）
（注 10） 9,609 10,431 -821 -7.9% 9,717 10,260 -543 -5.3%
売上高（百万円）
（注 11） 4,816 4,982 -166 -3.3% 23,284 24,384 -1,099 -4.5%
（２）国内ホテル 71 物件（注３）（増資後保有物件ベース）
前年同期
当月 前年同月 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
累計
客室稼働率（注８） 88.2% 89.2% -1.0pt -1.1% 89.4% 90.1% -0.7pt -0.8%
ＡＤＲ（円）
（注９） 10,445 11,047 -603 -5.5% 10,992 11,365 -373 -3.3%
RevPAR（円）
（注 10） 9,209 9,853 -643 -6.5% 9,825 10,237 -412 -4.0%
売上高（百万円）
（注 11） 5,759 5,857 -97 -1.7% 29,086 29,889 -803 -2.7%
2
（３）ケイマン２物件
前年同期
当月 前年同月 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
累計
客室稼働率（注８） 82.6% 86.2% -3.6pt -4.2% 69.7% 74.8% -5.0pt -6.7%
ＡＤＲ（米ドル）
（注９） 301 286 +15 +5.2% 268 243 +24 +10.0%
RevPAR（米ドル）
（注 10） 249 247 +2 +0.8% 187 182 +5 +2.6%
売上高（千米ドル） 6,466 6,334 +132 +2.1% 25,588 25,588 +0 +0.0%
（４）住居 62 物件（注６）
前年 前年同期
当月末 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
同月末 累計
稼働率 96.3% 96.0% +0.3pt +0.3% 96.4% 96.1% +0.3pt +0.3%
平均賃料坪単価（円） 9,387 9,364 +23 +0.3% 9,386 9,344 +42 +0.5%
５． ポートフォリオＮＯＩ
（１）130 物件（増資前保有物件ベース）
2018 年平準化ＮＯＩ ＮＯＩ（百万円)
（注 13） （注 14）（注２）
地域区分
前年同期
（百万円) 比率 当月 前年同月 増減率 当期累計 増減率
累計
東京 23 区 6,388 23.5% 522 617 -15.3% 2,362 2,724 -13.3%
首都圏（東京 23 区除く） 3,568 13.1% 342 401 -14.7% 1,405 1,561 -10.0%
首都圏（小計） 9,957 36.6% 865 1,019 -15.1% 3,767 4,286 -12.1%
中部 1,456 5.4% 127 136 -6.5% 556 642 -13.3%
関西 2,227 8.2% 171 253 -32.5% 708 966 -26.7%
九州 1,649 6.1% 140 173 -19.1% 637 697 -8.6%
北海道 1,479 5.4% 61 73 -16.3% 727 708 +2.7%
その他 2,181 8.0% 199 144 +38.1% 1,303 1,229 +6.1%
国内ホテル（小計） 18,951 69.7% 1,565 1,800 -13.0% 7,701 8,529 -9.7%
住居 5,098 18.7% 308 299 +3.1% 1,510 1,489 +1.4%
商業施設 368 1.4% 30 31 -1.5% 154 154 +0.0%
国内資産（小計） 24,417 89.8% 1,904 2,130 -10.6% 9,366 10,173 -7.9%
海外ホテル 2,782 10.2% 252 260 -3.1% 756 728 +3.9%
合計 27,200 100.0% 2,157 2,391 -9.8% 10,123 10,901 -7.1%
（２）148 物件（増資後保有物件ベース）
2018 年平準化ＮＯＩ ＮＯＩ（百万円)
（注 13） （注１）（注２）
地域区分
前年同期
（百万円) 比率 当月 前年同月 増減率 当期累計 増減率
累計
東京 23 区 6,450 21.6% 526 624 -15.6% 2,381 2,752 -13.5%
首都圏（東京 23 区除く） 3,635 12.2% 348 407 -14.5% 1,438 1,592 -9.7%
3
2018 年平準化ＮＯＩ ＮＯＩ（百万円)
（注 13） （注１）（注２）
地域区分
前年同期
（百万円) 比率 当月 前年同月 増減率 当期累計 増減率
累計
首都圏（小計） 10,086 33.8% 875 1,032 -15.2% 3,819 4,344 -12.1%
中部 2,857 9.6% 249 255 -2.3% 1,157 1,269 -8.8%
関西 2,227 7.5% 171 253 -32.5% 708 966 -26.7%
九州 2,406 8.1% 190 214 -10.8% 1,031 1,151 -10.4%
北海道 3,179 10.7% 102 100 +1.9% 1,624 1,509 +7.6%
その他 2,363 7.9% 226 165 +36.7% 1,396 1,315 +6.2%
国内ホテル（小計） 23,119 77.5% 1,815 2,020 -10.2% 9,738 10,556 -7.8%
住居 3,555 11.9% 308 299 +3.1% 1,510 1,489 +1.4%
商業施設 368 1.2% 30 31 -1.5% 154 154 +0.0%
国内資産（小計） 27,043 90.7% 2,154 2,351 -8.3% 11,402 12,200 -6.5%
海外ホテル 2,782 9.3% 252 260 -3.1% 756 728 +3.9%
合計 29,826 100.0% 2,407 2,611 -7.8% 12,159 12,929 -6.0%
（注１） 本投資法人が 2019 年 11 月末時点で保有する物件のデータに基づいています。但し、国内ホテルに（i）固定賃料９物件並
びに(ii)比較可能な前年実績のない「D70 ホテルマイステイズ名古屋錦」及び「D75 ホテルマイステイズ札幌すすきの」
は含みません。固定賃料９物件は、「D29 スーパーホテル新橋・烏森口」「D33 コンフォートホテル富山駅前」「D36 スー
、 、
パーホテル東京・ＪＲ立川北口」「D37 スーパーホテルＪＲ上野入谷口」「D39 コンフォートホテル黒崎」「D40 コンフォ
、 、 、
ートホテル前橋」「D41 コンフォートホテル燕三条」「D42 コンフォートホテル北見」及び「D48 高松 東急 REI ホテル」
、 、
となります。なお、ＮＯＩには、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付資産とするキングダム
特定目的会社（以下「本ＴＭＫ」といいます。）の優先出資証券からの想定配当額を含めています。但し、本ＴＭＫ
の事業年度は、毎年４月１日から９月 30 日まで及び 10 月１日から翌年３月 31 日までであり、本投資法人は各事
業年度終了後３か月以内に優先出資証券に係る配当金を受領することなっており本ＴＭＫから月次で配当を受領
するわけではないため、各月に係る想定配当額は、裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホ
テル」の各月の３か月前にあたる月の業績をベースに、当該３か月前の月の本ＴＭＫ自体の運営管理、借入利息の
各種費用の想定額（当該３か月前の月が属する事業年度における本ＴＭＫの予算を月次換算した金額）を差し引い
て算出した想定配当額に、本投資法人の優先出資証券保有割合に相当する 49.0％を乗じて算出した参考値です。な
お、海外資産に係る収入は 1 米ドル＝110 円（2020 年 12 月 31 日までの期間、想定ネットキャッシュフローの 85％程度
の額を対象に為替オプション取引で固定化している為替レート）で円換算しています。また、ＮＯＩは速報値であり、決
算確定時に変動する可能性があります。以下同じです。
（注２） 本投資法人による取得前のＮＯＩについては、当該物件の売主等から受領した情報に基づいています。以下同じ
です。
（注３） 本投資法人が 2019 年 11 月末時点で保有する国内ホテル 82 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の
裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。）から（i）固定賃料９物件並びに(ii)
比較可能な前年実績のない「D70 ホテルマイステイズ名古屋錦」及び「D75 ホテルマイステイズ札幌すすきの」を除い
た 71 物件のデータに基づき記載しています。なお、
「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、Ｎ
ＯＩについては前記のとおり、優先出資証券に係る配当受領が各事業年度終了後３か月遅れることから、各月の３か月前
にあたる月の想定数値に基づいていますが、その他の各指標との関係では、ホテル業績の季節性等を適切に反映するた
め、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の当月のデータに基づき記載しています。以下同じです。
（注４） 本投資法人が 2019 年 11 月末日時点で保有する国内ホテル 82 物件のうち、株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメン
ト又はその子会社が運営する 71 物件のデータに基づいています。
（注５） 本投資法人が 2019 年 12 月期の期初時点で保有する国内ホテル 64 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資
証券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。）から固定賃料９物件を除いた
55 物件のデータに基づき記載しています。
（注６） 2019 年 12 月期の期初時点で保有の住居 62 物件のデータに基づき記載しています。
（注７） 住居のＮＯＩは一時的な保険金収入及びそれに対応する費用を除いています。
4
（注８） 「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）
（注９） 「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。）を
同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
（注 10） 「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計
を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。
（注 11） 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の売上高については、本投資法人の優先出資証券保有割合に拠
らず当該ホテルの売上高を用いています。
（注 12） 累計の稼働率は、対象期間における各月末時点の賃貸面積合計を賃貸可能面積合計で除して算出し、小数点以下第２位を
四捨五入して記載しており、累計の平均賃料坪単価は、対象期間における各月の賃料収入（共益費収入を含みます。）合
計を各月末時点の賃貸面積合計（坪）で除して算出しています。
（注 13） （i）2019 年 12 月期の期初時点において本投資法人が保有する全ての物件（130 物件）、又は（ii）2019 年７月末時点に
おいて本投資法人が保有する全ての物件（148 物件）について、2018 年６月期の期初から保有していたと仮定した 2018
年通年のＮＯＩ想定値に基づき算出しています。シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルに係る特定目的会社
優先出資証券にかかる配当収入及び海外資産に対する匿名組合出資持分に係る配当収入については、それぞれが 2018 年
６月期及び 2018 年 12 月期に通期寄与した場合の想定値をＮＯＩに含めています。なお、本投資法人による取得前の実
績値は、それぞれの売主から提供を受けた実績値を基に算出しています。また、海外資産に係る収入は 1 米ドル＝110 円
（2020 年 12 月 31 日までの期間、想定ネットキャッシュフローの 85％程度の額を対象に為替オプション取引で固定化し
ている為替レート）で円換算しています。
（注 14） 本投資法人が 2019 年 12 月期の期初時点で保有する物件のデータに基づいています。但し、国内ホテルに固定賃料９物件
は含みません。
（注 15） 客室稼働率及び増減率は小数点以下第２位を四捨五入、ＡＤＲ及び RevPAR は単位未満を四捨五入、売上高は単位未満を
切り捨てて記載しています。
（注 16） 各ホテルの個別の運用実績につきましては、以下をご参照ください。
https://www.invincible-inv.co.jp/portfolio/hotel.html
以上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.invincible-inv.co.jp/
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