8963 Ｒ－ＩＮＶ 2019-12-09 15:00:00
国内不動産信託受益権の取得及び譲渡に関するお知らせ [pdf]
2019 年 12 月９日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名 執 行 役 員 福田 直樹
（コード番号：8963）
資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 社 長 福田 直樹
問合せ先 企 画 部 長 粉生 潤
（ＴＥＬ 03-5411-2731）
国内不動産信託受益権の取得及び譲渡に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が資産の運用を委託する資産運用会社であ
るコンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）は、本
日、国内ホテル２物件（以下個別に又は総称して「取得予定資産」といいます。
）に係る不動産信託受益権の
取得（以下「本取得」といいます。 及び住居２物件
） （以下個別に又は総称して「譲渡予定資産」といいます。）
に係る不動産信託受益権の譲渡（以下「本譲渡」といい、
「本取得」と「本譲渡」とを併せて「本入替え」と
いいます。）を決定いたしましたので、下記のとおりお知らせいたします。
記
１. 取得及び譲渡の概要
（１）取得の概要
取得予定 鑑定
物件 価格 評価額 取得先 取得
物件名称
番号 （百万円） （百万円） （注３） 予定日
（注１） （注２）
D82 ホテルマイステイズプレミア成田 10,593 10,700 Adria 特定目的会社 2020 年
D83 アートホテル盛岡 5,643 5,700 Heijo 特定目的会社 １月６日
合計 16,236 16,400 - -
（注１） 「取得予定価格」は、各物件の信託受益権売買契約書（以下「売買契約」といいます。）に記載された売買価格を記載してお
り、固定資産税及び都市計画税の精算分並びに消費税及び地方消費税を含みません。以下同じです。
（注２） 「鑑定評価額」は、2019 年 10 月１日を価格時点とする株式会社谷澤総合鑑定所又はＪＬＬ森井鑑定株式会社による不動産鑑
定評価書に基づく鑑定評価額を記載しています。詳細については、後記「４．取得予定資産及び譲渡予定資産の内容等 （１）
取得予定資産の内容等」をご参照ください。
（注３） 取得先の概要については、後記「５．取得先及び譲渡先の概要（１）取得先の概要」をご参照ください。
（注４） 本取得において、媒介はありません。
（注５） 金額は単位未満を切り捨てて記載しています。以下同じです。
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（２）譲渡の概要
譲渡予定
帳簿価格 譲渡損益
物件番 価格
物件名称 （百万円） （百万円） 譲渡先 譲渡予定日
号 （百万円）
（注１） （注３）
（注２）
A51 シティハウス東京新橋 2,281 4,465 2,038 非開示 2020 年１月 15 日
A52 ウィンベル神楽坂 3,003 5,135 1,963 （注４） 2019 年 12 月 17 日
合計 5,284 9,600 4,001 - -
（注１） 「帳簿価格」は、2019 年６月 30 日時点の帳簿価格を記載しています。
（注２） 「譲渡予定価格」は、各物件の売買契約に記載された売買価格を記載しており、固定資産税及び都市計画税の精算分並
びに消費税及び地方消費税を含みません。以下同じです。
（注３） 「譲渡損益」は、譲渡関連費用等控除後の不動産等譲渡損益の本日時点における見積額であり、決算確定時に変動する
可能性があります。
（注４） 譲渡先から開示についての同意を得られていないため記載していません。なお、譲渡先との関係等については、 「５.
後記
取得先及び譲渡先の概要（２）譲渡先の概要」をご参照ください。
（注５） 本譲渡における媒介者は利害関係人等に該当しません。
（注６） 前記のとおり、譲渡予定資産のうちウィンベル神楽坂（以下「12 月譲渡物件」ということがあります。）の譲渡予定日は
2019 年 12 月 17 日、シティハウス東京新橋（以下「１月譲渡物件」ということがあります。）の譲渡予定日は 2020 年１
月 15 日ですが、譲渡予定資産２物件の譲渡は一体の取引として行われるため、12 月譲渡物件の決済後に譲渡先の責に
帰すべき事由以外の事由で１月譲渡物件の譲渡の実行がなされないこととなった場合には、譲渡先の選択により、12 月
譲渡物件を譲渡価格と同額で買い戻すか、又は１月譲渡物件の譲渡価格の 10％相当額の違約金及び 1 月譲渡物件に関し
て譲渡先が負担した費用を支払う義務が生じることとされています。なお、12 月譲渡物件の決済後に譲渡先の責に帰す
べき事由で１月譲渡物件の譲渡が譲渡予定日に実行されないこととなった場合には、本投資法人は譲渡先に対して 1 月
譲渡物件の譲渡価格の 10％相当額の違約金及び１月譲渡物件に関して本投資法人が負担した費用の支払を請求すること
ができることとされています。
２. 取得及び譲渡の理由
本投資法人は、本譲渡による譲渡代金（以下「譲渡代金」といいます。 の一部及び新規借入れ
） （注１）
により、スポンサーである Fortress Investment Group LLC（以下「ＦＩＧ」といいます。
）の関係法人
より、ポートフォリオ全体の収益の成長性及び安定性に貢献することが期待される取得予定資産を取得
することとしました。取得予定資産はいずれも本投資法人が岩手県及び成田エリアにおいて初めて取得
するホテルであり、この両エリアはともにホテルの新規供給が限られているという点において魅力的な
マーケットです。両ホテルはいずれもフルサービス型ホテル（注２）であり、本取得後、本投資法人の
ホテルポートフォリオに占めるフルサービス型ホテルの割合は取得（予定）価格ベースで 32.8％となり、
ホテルタイプの分散化がさらに進展します。両ホテルともに直近において宴会場の改装を終えており、
会議や宴会向けサービスの強化により収益構成が分散するとともに、宿泊需要の増加にもつながってい
ます。
本投資法人は、住居２物件を平均実績ＮＯＩ利回り（注３）が 3.4％となる譲渡予定価格で譲渡する
のに対し、取得予定資産の平均鑑定ＮＯＩ利回り（注４）は 5.8％、平均想定ＮＯＩ利回り（注５）は
5.7％となっており、本入替えを通じて本投資法人は中長期的なポートフォリオの収益性の向上と分配金
水準の向上を目指します。
また、譲渡予定資産の譲渡予定価格の合計は、帳簿価格（注６）の合計を 81.7％、直近の鑑定評価額
の合計を 18.5％それぞれ上回っており、「ウィンベル神楽坂」が譲渡される 2019 年 12 月期に 1,963 百
万円、
「シティハウス東京新橋」が譲渡される 2020 年６月期に 2,038 百万円の譲渡益（注７）を計上す
る見込みです。譲渡予定資産の本投資法人ポートフォリオの中での戦略的位置付けと、好条件での譲渡
により上記の譲渡益の計上が見込めることとを勘案し、譲渡の実施が投資主の利益に適うものと判断し
ました。
取得予定資産のうち、
「ホテルマイステイズプレミア成田」は、日本の玄関口である成田国際空港（以
下「成田空港」ということがあります。
）から車で約 10 分とアクセスに優れる 711 室のフルサービス型
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ホテルです。2018 年２月に全面的なリニューアルが実施された当ホテルは、ダブル、ツイン、トリプル
等と豊富な客室タイプを揃えるとともに、レストラン、宴会場、会議場、プール、エクササイズルーム、
サウナ付き浴場、テニスコート、エアラインクルー専用ラウンジ、無料シャトルバス等、充実した施設・
設備構成となっており、ビジネス客・観光客双方から広く需要を獲得することが期待されるほか、エア
ラインクルーに対しても訴求力のあるホテルです。また、改装により拡張された宴会場は、法人需要の
獲得に寄与しています。
成田空港は、2020 年の東京オリンピック・パラリンピックの際に海外から多くの観光客を迎え入れる
役割を果たすことが期待されています。2018 年に航空旅客数が 4,260 万人（前年比 4.7％増）に達した
成田空港は、直近では 2019 年９月にＬＣＣ（ローコストキャリア）専用の第３ターミナルの拡張を行う
など、将来の需要増に備えて継続的に空港機能強化に取り組んでいます。成田国際空港株式会社の発表
によれば、成田空港は 2019 年冬季スケジュールから夜間帯の発着時間を延長したことに続き、2020 年
夏から時間当たりの発着回数を増加させることに加え、2028 年度末を目途とした新滑走路（Ｃ滑走路）
の建設や既存滑走路（Ｂ滑走路）の延長を計画しており、長期的にも空港利用者の増加によるホテルへ
の需要の拡大が期待されます。
一方、
「アートホテル盛岡」は、ＪＲ線「盛岡」駅から徒歩約８分と便利な立地に所在する 214 室のフ
ルサービス型ホテルです。東北地方の主要都市である盛岡市は、近年外国人観光客の増加等の影響によ
りホテル需要が高まっており、2019 年９月に改装工事が完了した当ホテルは、ダブル、ツインの部屋を
中心にファミリールーム等、豊富な客室タイプを揃え、ビジネス客・観光客双方からの安定した需要が
期待されます。また、宴会・レストランについては和食・洋食・中華料理を取り揃えており、宿泊以外
のサービスにおいても多様な需要を取り込んでいます。
なお、取得予定資産はいずれもスポンサー傘下の広範な専門能力と豊富な経験を有するホテルオペレ
ーターである株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント（以下「ＭＨＭ」ということがあります。）
が運営しています。
（注１） 新規借入れについては、本日付「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。
（注２） 「フルサービス型ホテル」とは、原則として朝・昼・晩の三食を提供する（予約による提供を含む）レストランと宴会
等に使用できる会議室の両方を有するホテルをいいます。
（注３） 「平均実績ＮＯＩ利回り」は、以下の算定方法により算出しています。
（譲渡予定資産の実績ＮＯＩ）÷（譲渡予定資産の譲渡予定価格合計）
譲渡予定資産の実績ＮＯＩは、2018 年７月１日から 2019 年６月末日までの各譲渡予定資産の実績ＮＯＩの合計値で
す。
（注４） 「平均鑑定ＮＯＩ利回り」は、以下の算定方法により算出しています。
（取得予定資産の鑑定ＮＯＩ）÷（取得予定資産の取得予定価格合計）
取得予定資産の鑑定ＮＯＩは、各物件の 2019 年 10 月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書における直接還元法で
算出された運営純収益（ＮＯＩ）の合計値です。以下同じです。
（注５） 「平均想定ＮＯＩ利回り」は、以下の算定方法により算出しています。
（取得予定資産の想定ＮＯＩ）÷（取得予定資産の取得予定価格合計）
取得予定資産の想定ＮＯＩは、本資産運用会社が試算した 2020 年の運営純収益（ＮＯＩ）の見込値です。
（注６） 「帳簿価格」は、2019 年６月 30 日時点の帳簿価格を記載しています。
（注７） 当該譲渡益は、譲渡関連費用等控除後の不動産等譲渡益の本日現在における見込額であり、決算確定時に変動する可
能性があります。
2019 年 11 月末取得済資産、譲渡予定資産、取得予定資産、本入替え後のポートフォリオの概要（優先
出資証券及び海外に所在するホテル（注１）を含みます。 ）は、以下のとおりです。
2019 年 11 月末
本入替え後
取得済資産 譲渡予定資産 取得予定資産
（注２）
（注２）
物件数（うちホテル数） 件）
（ 148（84） ２（０） ２（２） 148（86）
取得（予定）価格の合計 501,239 5,780 16,236 511,695
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（百万円）（注３）
（注４）
（注１） 本投資法人は、2018 年９月に、匿名組合出資により海外ホテル２物件、
「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイ
ルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」（以下「本海外ホテル」といいます。）への投
資を行っています。本海外ホテルについては、2019 年５月９日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では 2019 年５月
10 日）に、本投資法人が匿名組合契約の合意解約に伴う現物配当により本海外ホテルの土地及び建物に係る Leasehold
Interest（長期不動産賃借権に相当する権利です。）及び FF&E（Furniture、Fixture＆Equipment の略であり、家具、什
器、備品、装飾品及び厨房機器等、ホテル運営に必要な資産をいいます。
）などの動産（以下「Leasehold 等」と総称し
ます。）を英領ケイマン諸島の特別目的会社である Seven Mile Resort Holdings Ltd.（以下「資産保有 SPC」といいま
す。
）より承継しました。
（注２） 「取得済資産」及び「本入替え後」に係る各項目においては、優先出資証券及び本海外ホテルを含めた数値をそれぞれ
記載しています。なお、物件数については優先出資証券を１物件として計算し、裏付不動産の用途区分に基づき、
「ホテ
ル」に含めて算出しています。
（注３） 本海外ホテルに係る取得価格は、本投資法人が匿名組合契約の合意解約に伴う現物配当により本海外ホテルに係る
Leasehold 等を資産保有 SPC より承継した 2019 年５月９日
（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では 2019 年５月 10 日）
時点の各本海外ホテルの Leasehold 等の帳簿価額を、資産保有 SPC への出資に際し実行した為替予約取引（2018 年７月
26 日付で為替予約契約締結、2018 年 9 月 26 日付で実行）により固定された為替レートである１米ドル＝110.45 円で邦
貨換算して算出しています。
（注４） 「取得（予定）価格の合計」は、単位未満を切り捨てて記載しています。なお、譲渡予定資産についても取得価格を記
載しています。
2019 年 11 月末取得済資産、譲渡予定資産、取得予定資産、本入替え後のポートフォリオの概要（優先
出資証券を除きます。）は、以下のとおりです。
2019 年 11 月末
本入替え後
取得済資産 譲渡予定資産 取得予定資産
（注１）
（注１）
物件数（うちホテル数）
147（83） ２（０） ２（２） 147（85）
（件）
取得（予定）価格の合計
483,393 5,780 16,236 493,849
（百万円）（注２）
鑑定評価額の合計
556,795 8,100 16,400 565,095
（百万円）（注２）
（注３）
ＮＯＩ利回り（注４） 6.3％ 5.5％ 5.8％ 6.3％
償却後ＮＯＩ利回り
4.7％ 4.5％ 3.4％ 4.7％
（注４）
（注１） 各項目においては、優先出資証券を除外した数値を記載しています。
（注２） 「取得（予定）価格の合計」及び「鑑定評価額の合計」は、単位未満を切り捨てて記載しています。なお、譲渡予定資産
についても取得価格を記載しています。
（注３） 「鑑定評価額の合計」は、2019 年 11 月末取得済資産 147 物件のうち、譲渡予定資産２物件を除く、2019 年６月末時点で
保有していた 127 物件については 2019 年６月 30 日を、譲渡予定資産２物件については 2019 年 11 月１日を、2019 年７
月 19 日に取得した 18 物件については 2019 年４月１日を、取得予定資産については 2019 年 10 月１日を、それぞれ価格
時点とする鑑定評価書における鑑定評価額に基づいています。なお、本海外ホテルに係る鑑定評価額は、2018 年７月 26
日に締結した為替予約契約（2018 年９月 26 日付で実行済み）に基づく米ドルと日本円の為替レートである１米ドル＝
110.45 円で邦貨換算して算出しています。
（注４） 「ＮＯＩ利回り」及び「償却後ＮＯＩ利回り」については、前記（注３）記載の鑑定評価書における直接還元法で採用さ
れた運営純収益（ＮＯＩ）の合計及びその数値から本資産運用会社の試算に基づく減価償却の合計を控除したものを、そ
れぞれ取得（予定）価格の合計で除して算出し、小数第２位を四捨五入して記載しています。なお、本海外ホテルの鑑定
ＮＯＩについては、その他の 2019 年 11 月末取得済資産及び取得予定資産における鑑定ＮＯＩと同様の算出方法による数
値とするため、FF&E リザーブの額を加えた額としています。
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本入替え前後の用途別ポートフォリオの推移（取得（予定）価格ベース）（注１）
2019 年 11 月末 本入替え後
（注１） 取得（予定）価格に基づき算出しています。なお、
「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」に係る優先出
資証券については、本投資法人の出資金額を取得価格として算出しています。また、裏付不動産の用途区分に基づき、
「ホテル」１物件として取り扱っています。また、本海外ホテルについては、本投資法人が匿名組合契約の合意解約
に伴う現物配当により本海外ホテルに係る Leasehold 等を資産保有 SPC より承継した 2019 年５月９日（ケイマン諸島
の現地時間。日本時間では 2019 年５月 10 日）時点の各本海外ホテルの Leasehold 等の帳簿価額を、資産保有 SPC へ
の出資に際し実行した為替予約取引（2018 年７月 26 日付で為替予約契約締結、2018 年９月 26 日付で実行）により固
定された為替レートである１米ドル＝110.45 円で邦貨換算した金額を取得価格として算出しています。
（注２） 比率は小数第２位を四捨五入して記載しています。以下同じです。
本入替え前後のエリア別ポートフォリオの推移（取得（予定）価格ベース）（注１）（注２）
2019 年 11 月末 本入替え後
（注１） 取得（予定）価格に基づいて算出しています。なお、
「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」に係る優先
出資証券については、本投資法人の出資金額を取得価格として算出しています。また、本海外ホテルについては、本
投資法人が匿名組合契約の合意解約に伴う現物配当により本海外ホテルに係る Leasehold 等を資産保有 SPC より承継
した 2019 年５月９日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では 2019 年５月 10 日）時点の各本海外ホテルの Leasehold
等の帳簿価額を、資産保有 SPC への出資に際し実行した為替予約取引（2018 年７月 26 日付で為替予約契約締結、2018
年９月 26 日付で実行）により固定された為替レートである１米ドル＝110.45 円で邦貨換算した金額を取得価格とし
て算出しています。また、優先出資証券は、裏付不動産の地域区分に基づき、
「首都圏（東京 23 区除く）
」に含めて算
定しています。
（注２） 各エリアは以下のように定義しています。
首都圏（除く東京 23 区）：東京都（除く東京 23 区）
、神奈川県、千葉県及び埼玉県
関西：大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、和歌山県及び奈良県
中部：愛知県、岐阜県、三重県、静岡県、長野県、山梨県、新潟県、富山県、石川県及び福井県
九州：福岡県、熊本県、鹿児島県、長崎県、大分県、宮崎県、佐賀県及び沖縄県
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３. 賃貸借契約の締結
取得予定資産につき、それぞれテナントとの間で変動賃料及び固定賃料を組み合わせた賃貸借契約を
締結する予定であり、変動賃料はＧＯＰ（注１）に基づくものとします。本入替え後の本投資法人が保
有する国内ホテル 84 物件のうち 73 物件（注２）において上記の変動賃料スキームが採用されており、
そのすべてについて、経験豊富なホテルオペレーターであるＭＨＭ及びＭＨＭの子会社が、徹底したレ
ベニューマネジメント（収益管理）を実施することによる、宿泊需要の効果的な取込み等を通じ、収益
の最大化を追求しており、本投資法人は、変動賃料スキームを通じたホテル収益向上によるアップサイ
ドを直接的に享受することが可能となっています。また、ＧＯＰが低下した場合も、本投資法人は固定
賃料により収入の減少を限定的にとどめることができます。
なお、取得予定資産のテナントに関しては、2019 年９月 25 日付提出の「不動産投資信託証券の発行
者等の運用体制等に関する報告書」に記載のテナント選定方針に適合していると判断しています。
（注１） 売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）をいい、テナントのホテル売上高からホテル営業に係る費用（人件費、
水道光熱費、広告費等の諸費用）及びオペレーターへの管理業務委託手数料（ある場合）を控除した額をいいます。
（注２） 優先出資証券の裏付不動産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。
＜テナント及びオペレーターの概要＞
取得予定資産のテナント及びオペレーターの概要は以下のとおりです。
「ホテルマイステイズプレミア成田」のテナント兼オペレーター及び「アートホテル盛岡」のオペレーター
① 名 称 株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント
② 所 在 地 東京都港区六本木六丁目２番 31 号六本木ヒルズノースタワー14 階
③ 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 代田 量一
④ 事 業 内 容 ホテル、旅館の管理運営
⑤ 資 本 金 ７億 1500 万円（2019 年 10 月末日現在）
⑥ 設 立 年 月 日 1999 年７月８日
⑦ 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社とＭＨＭとの間には記載すべき資本関係は
ありませんが、ＭＨＭの親会社の株式は、本資産運用会社の発行済株式
資 本 関 係 の 100％を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループ
株式会社（以下「ソフトバンクグループ」といいます。 ）の子会社である
ＦＩＧの関係法人が運用するファンドが間接的に保有しています。
本投資法人・本資産運用会社とＭＨＭとの間には記載すべき人的関係は
ありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産運用会
社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の代表取
人 的 関 係 締役社長である福田直樹氏並びに本資産運用会社の取締役会長である
市來直人氏及び非常勤取締役であるクリストファー・リード氏はＦＩＧ
の子会社であるフォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン
合同会社からの出向者です。
本投資法人は、 本日現在において、ＭＨＭとの間で、ホテル合計 71 物件
取 引 関 係
（注）に係る賃貸借契約を締結しています。
ＭＨＭは、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ
関 連 当 事 者 へ の ん。また、ＭＨＭの関係者及び関係会社は、本投資法人・本資産運用
会社の関連当事者には該当しません。また、ＭＨＭは、本資産運用会
該 当 状 況 社の投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいま
す。）に規定する利害関係人等に該当しません。
（注）ＭＨＭの子会社との契約及びＭＨＭとテナントとの間の運営委託契約を含みます。
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「アートホテル盛岡」のテナント
① 名 称 株式会社ホテル東日本
② 所 在 地 岩手県盛岡市大通三丁目３番 18 号
③ 代表者の役職・氏名 代表取締役 山本 俊祐
④ 事 業 内 容 １. ホテルの経営
２. レストランの経営
３. 不動産の賃貸借および管理
⑤ 資 本 金 8357 万 9004 円（2019 年 10 月末日現在）
⑥ 設 立 年 月 日 1980 年４月１日
⑦ 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には記載すべき資本
関係はありませんが、当該テナントは本資産運用会社の発行済株式の
資 本 関 係 100％を直接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループの
子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受
けています。
本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には、記載すべき人
人 的 関 係
的関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と当該テナントとの間には、記載すべき取
取 引 関 係
引関係はありません。
当該テナントは、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当
関 連 当 事 者 へ の しません。また、当該テナントの関係者及び関係会社は、本投資法
人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。また、当該テナ
該 当 状 況 ントは、本資産運用会社の投信法に規定する利害関係人等に該当しま
せん。
４. 取得予定資産及び譲渡予定資産の内容等
（１） 取得予定資産の内容等
取得予定資産の個別の内容、収支状況等及び鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
＜取得予定資産の内容に関する説明＞
ａ. 「特定資産及び不動産の概要」欄の記載について
・「特定資産の種類」は、特定資産の種別を記載しています。
・「取得予定日」は、不動産売買契約書又は信託受益権売買契約書等に記載された売買実行日を記載しています。
・「取得予定価格」は、不動産売買契約書又は信託受益権売買契約書等に記載された取得予定資産の売買価格を記載して
います。なお、価格に消費税等は含まれず、百万円未満を切り捨てています。
・「鑑定評価額」は、取得にあたり不動産鑑定士より取得した鑑定評価書に記載された価格を記載しています。
・
「所在地（住居表示を除きます。」
）、土地の「地積」並びに建物の「延床面積」「構造・階数」「用途」及び「建築時期」
、 、
については、別段の記載がない限り、登記簿上に表示されているものを記載しています。なお、「延床面積」は床面積
の合計を記載しており、特に注記のない限り附属建物に係る床面積は含みません。建物の「用途」については、登記簿
上に表示されている種類のうち、主要なものを記載しています。また、「建築時期」は、登記簿上表示されている当初
新築時期を記載しています。
・「交通条件」については、不動産鑑定評価書の記載に基づく最寄り駅までの徒歩分数（不動産鑑定評価書に所要時間の
記載がないものは、不動産の表示に関する公正競争規約（平成 15 年公正取引委員会告示第 2 号、その後の改正を含み
ます。（以下「公正競争規約」といいます。
） ）及び公正競争規約施行規則に基づき、道路距離 80 メートルにつき１分間
を要するものとして算出した数値によっています。）を記載していますが、不詳のものは他の資料に基づき記載してい
ます。
・土地の「用途地域」については、都市計画法（昭和 43 年法律第 100 号、その後の改正を含みます。以下「都市計画法」
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といいます。）第８条第１項第１号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・土地の「建蔽率」については、建築基準法（昭和 25 年法律第 201 号、その後の改正を含みます。以下「建築基準法」
といいます。）第 53 条に定める、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合（指定建蔽率）を記載しています。
・土地の「容積率」については、建築基準法第 52 条に定める、建築物の延床面積の敷地面積に対する割合（指定容積率）
を記載しています。
・「信託受託者」については、本投資法人による取得時に予定している信託受託者を記載しています。
・「信託期間」については、本投資法人による取得時に予定している信託期間を記載しています。
ｂ. 「賃貸借の概況」欄の記載について
・2019 年 10 月 31 日現在有効なテナントとの間の賃貸借契約又は取得予定資産の取得時において締結が予定されている
賃貸借契約の内容に基づき記載しています。
・「テナントの総数」は、本投資法人又は信託受託者と直接賃貸借契約等を締結している又は本投資法人の取得時におい
て締結が予定されている賃借人を１テナントとして算出し、１テナントが同一物件において複数の貸室を賃借している
場合も、１テナントとして算出しています。
・
「客室数」は、テナントが転貸可能な客室数を記載しています。（Ｓ・Ｔ・Ｄ・Ｏ）
「 」は、客室数の内訳をルームタイプ
（シングル・ツイン・ダブル・その他）別に分類し記載しています。
・
「賃貸可能面積」 個々の不動産又は信託不動産の本投資法人が所有することとなる部分における賃貸が可能な客室、
は、
住宅、事務所及び店舗等の合計面積を記載しています。
・
「賃貸面積」は、原則として、
「賃貸可能面積」のうち、実際にエンドテナントと賃貸借契約が締結され賃貸が行われて
いる面積又は取得後に賃貸が予定されている面積（賃貸借契約書に記載されている数値）の合計を記載しています。但
し、賃料保証型のマスターリース契約が締結されている場合は、マスターレッシーが賃借している面積を記載していま
す。
・「稼働率」は、
「賃貸面積」の「賃貸可能面積」に占める割合を表しており、小数第２位を四捨五入しています。
・「敷金等」は、締結されている又は本投資法人の取得時に締結が予定されている賃貸借契約に基づく償却後の敷金額又
は保証金額を記載しています。
・「賃貸事業収入（月額）
」とは、売上高営業粗利益（Gross Operating Profit（ＧＯＰ））をいい、テナントのホテル売
上高からホテル営業に係る費用（人件費、水道光熱費、広告費等の諸費用）及びオペレーターへの管理業務委託手数料
（ある場合）を控除した額であり、本投資法人が賃料として収受する賃貸事業収入をいいます。
ｃ. 「賃貸借契約の概要」欄の記載について
・2019 年 10 月 31 日現在有効なテナントとの間の賃貸借契約又は取得予定資産の取得時において締結が予定されている
賃貸借契約の内容に基づき記載しています。
・
「契約形態」は、オペレーターから収受する賃料の種別（固定賃料型、固定賃料プラス変動賃料型）を記載しています。
なお、ホテル営業の状況にかかわらず一定金額の賃料を受け取る契約を「固定賃料型」、固定賃料のほかホテルの売上
高営業粗利益（ＧＯＰ）に連動する変動賃料を受け取る契約を「固定賃料プラス変動賃料型」と定義しています。
・
「賃貸借による賃料設定」は、月額については一万円未満を切り捨て、年額については百万円未満を切り捨てています。
・「管理業務委託手数料」とは、契約上テナントが提供する管理業務の対価として賃貸借契約における規定に従って賃借
人が賃貸人から収受する手数料のことをいいます。なお、管理業務委託手数料については、開示につきテナントの同意
が得られていないため開示していません。但し、ＭＨＭが運営するホテルについては、原則として(i)月間売上高の２％
相当額、(ii)テナントの本社営業部門及びテナントが管理運営する自社ホームページを経由した送客実績に基づく月間
売上高の０％から６％相当額の送客手数料、並びに(iii)手数料控除前月間ＧＯＰから上記(i)及び(ii)の金額を控除し
た金額の４％から６％相当額のマネジメントフィー合計額を手数料として収受することとなっています。
・「敷金・保証金」は、賃貸借契約に基づく償却後の敷金・保証金等の額を記載しています。
ｄ. 「建物状況調査報告書の概要」欄の記載について
8
本投資法人は、取得予定資産に関して、建物劣化診断調査、短期・長期修繕計画の策定、建築基準法等の法令遵守状況調
査、建物有害物質含有調査、土壌環境調査等の建物状況評価を、東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に委託し報
告を受けており、本欄にはその概要を記載しています。
・「再調達価格」とは、評価対象の建物を調査時点において再建築することを想定した場合において必要とされる適正な
原価の総額をいいます。
・「早期修繕費」とは、調査時点において劣化が著しく最低限必要となる機能を維持していない項目、又は法規上の違反
項目、指摘項目等で１年以内に修繕や更新をした方が良いと判断できるものの修繕費用を示したものです。
・「長期修繕費」は、資本的支出と修繕費に分けられます。資本的支出とは、設定した建築物機能維持レベルに建築物を
維持するために必要になると予測される改修費用のうち、対象建築仕上げ、建築設備の使用可能期間を延長させるため
及び全面的更新のための費用をいい、修繕費とは、設定した建築物機能維持レベルに建築物を維持するために必要にな
ると予測される改修費用のうち、資本的支出以外の費用をいいます。
ｅ. 「地震リスク評価報告書の概要」欄の記載について
本投資法人は、取得予定資産に関して、地震リスク分析を東京海上日動リスクコンサルティング株式会社に委託し、報告
を受けており、本欄にはその概要を記載しています。
・
「予想最大損失率（ＰＭＬ）
」とは、地震による予想最大損失率をいいます。予想最大損失率（ＰＭＬ）には個別物件に
関するものと、ポートフォリオ全体に関するものとがあります。予想最大損失率（ＰＭＬ）についての統一された厳密
な定義はありませんが、本プレスリリースにおいては、想定した予定使用期間（50 年）中に、想定される最大規模の地
震（再現期間 475 年の大地震＝50 年間に起こる可能性が 10％の大地震）によりどの程度の被害を被るかを、損害の予
定復旧費用の再調達価格に対する比率（％）で示したものをいいます。
ｆ. 「地域特性等」欄の記載について
「地域特性等」は、原則として各不動産又は信託不動産に係る鑑定機関の鑑定評価書又は調査会社のマーケットレポート
における記載を抜粋、要約又は参照して作成しています。
ｇ. 「特記事項」欄の記載について
「特記事項」は、各不動産又は信託不動産に関する権利関係、評価額、収益性及び処分性への影響等を考慮して重要と考
えられる事項を記載しています。
ｈ. 「収支状況等」欄の記載について
・原則として 2018 年１月１日から 2019 年 10 月 31 日までの各事業期間について、売主から受領した情報に基づいてデー
タが入手可能な範囲内で記載しています。また、これらは将来における収支を保証するものではありません。
・金額は、単位未満を切り捨てて記載しています。そのため、記載されている数値を足し合わせても、合計値とは必ずし
も一致しません。なお、特に注記のない限り、金額に消費税等は含まれていません。
・「借地料」には、土地賃貸借契約に定められた対象期間に対応する借地料を計上しています。
・「公租公課」に含まれる、固定資産税及び都市計画税は、原則として毎年１月１日時点における所有者に課されます。
本投資法人が取得し又は取得する予定の不動産関連資産に関して前所有者又は現所有者が取得した際に負担した固定
資産税、都市計画税等については、その精算額を取得原価に算入しており、「公租公課」には含みません。
・「損害保険料」には、支払保険料を対象期間で按分した金額を計上しています。
・「信託報酬」には、本投資法人が信託不動産について締結予定の不動産管理処分信託契約における信託報酬額を対象期
間に按分して計上しています。
・
「ＮＯＩ」
（Net Operating Income）は、原則として、売主から提供を受けた実績値を記載しています。但し、信託報酬、
管理報酬、減価償却費及び保険料については、本投資法人が保有する場合を想定した調整後の数値を記載しています。
・「客室収入」には、客室利用料及び賃貸利用料が含まれています。
・「その他収入」には、駐車場使用料、ランドリー利用料、自販機手数料等の上記「客室収入」項目に属さない項目が含
9
まれています。
・
「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。
）を
同期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
・「RevPAR」とは、１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合
計を同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。
・「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）
・「ＧＯＰ比率」は、次の計算式により算出しています。
ＧＯＰ比率＝ＧＯＰ÷売上高
・「デイリー/ウィークリー/マンスリー」は、各宿泊形態（デイリー/ウィークリー/マンスリー）の割合をいい、各運用
期間の客室収入合計に対する同期間における各宿泊形態別の客室収入の割合をいいます。なお、デイリー＝１～６泊、
ウィークリー＝７～29 泊、マンスリー＝30 泊以上として宿泊日数により区分しています。
・「海外売上比率」は、客室収入に対する海外売上高（海外オンライン・トラベル・エージェント（ウェブサイトにおい
て海外からの申込みを受け付ける業者）経由の売上高）の比率をいいます。
ｉ. 「不動産鑑定評価書の概要」欄の記載について
本投資法人は、取得予定資産に関して、投信法に基づく不動産鑑定評価上の留意事項、不動産の鑑定評価に関する法律（昭
和 38 年法律第 152 号、その後の改正を含みます。以下「不動産の鑑定評価に関する法律」といいます。
）及び不動産鑑定評
価基準に基づき、株式会社谷澤総合鑑定所又はＪＬＬ森井鑑定株式会社に鑑定評価を依頼しました。
不動産の調査価格又は鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準等に従って鑑定評価を行っ
た不動産鑑定士が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。
不動産の調査価格又は鑑定評価額は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するもの
ではありません。なお、金額は単位未満を切り捨てています。
10
D82：ホテルマイステイズプレミア成田
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類 信託受益権
取得予定日 2020年１月６日
取得予定価格 10,593百万円
鑑定評価額 10,700百万円
鑑定機関 株式会社谷澤総合鑑定所
（地番） 千葉県成田市大山字横峯40番他14筆
所在地
（住居表示） 未実施
交通条件 成田国際空港から車で10分
所有形態 所有権 用途地域 無指定
土地
地積 25,129.24㎡ 建蔽率／容積率 60％/300％
所有形態 所有権 用途 ホテル
延床面積 36,519.70㎡（注1） 建築時期 1985年５月29日
建物
構造・階数 鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下３階付11階建
リノベーション時期 2017年８月～2018年１月
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
信託期間 （自）2015年３月26日（至）2030年１月31日
担保設定の有無 無
賃貸借の概況（2019年10月31日）
テナントの総数 １ 711室
客室数
賃貸可能面積 36,519.70㎡ （うちＴ398室・Ｄ147室・Ｏ166室）
賃貸面積 36,519.70㎡ 敷金等 9,500千円
稼働率 100.0％ 賃貸事業収入（月額） 69,276千円
賃貸借契約の概要
テナント 株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント
契約形態 固定賃料プラス変動賃料型
契約期間 2020年１月６日から2030年１月31日まで
固定賃料（年額358.7百万円（１月：月額10.2百万円/２月：月額14.9百万円/３月：月額37.9百万円/４月：
月額45.4百万円/５月：月額25.8百万円/６月：月額17.2百万円/７月：月額54.8百万円/８月：月額50.9百万
賃貸借による賃料設定
円/９月：月額15.6百万円/10月：月額29.2百万円/11月：月額22.9百万円/12月：月額33.9百万円）
）にテナン
トによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注２） 。
管理業務委託手数料 開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
敷金・保証金 9,500千円
期間満了時の更新について 定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃料の改定について 賃貸借期間内は改定不可
中途解約について 賃貸借期間中の解約不可
その他特記事項 -
建物状況調査報告書の概要
東京海上日動リスク
調査会社 レポート日付 2019年10月
コンサルティング株式会社
早期修繕費（１年以内） - 再調達価格 14,030,800千円
長期修繕費（今後12年間） 617,753千円
地震リスク評価報告書の概要
東京海上日動リスク
調査会社 レポート日付 2019年10月
コンサルティング株式会社
予想最大損失率（ＰＭＬ） 3.9％
地域特性等
対象不動産は、成田国際空港より車で10分の距離に位置する、料飲施設、宴会施設等を付帯したフルサービス型ホテルです。成田国際空港を
有し、日本の玄関口として機能する成田市は、宿泊面において、空港に関連したビジネス・レジャー双方の需要や航空会社クルーの需要が年
間通じて安定的に見込まれます。
特記事項
該当事項はありません。
（注１） このほか、附属建物として倉庫３棟（合計 36.36 ㎡）があります。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した
結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
11
D82：ホテルマイステイズプレミア成田
収支状況等
2018年１月１日～ 2019年１月１日～
運用期間
2018年12月31日（注１） 2019年10月31日（注１）
ＧＯＰ（＝賃貸事業収入） （=（1）－（2） ） 450,314千円 543,560千円
a. 借地料 4,189千円 3,491千円
b. 公租公課 44,799千円 27,021千円
c. 損害保険料 2,387千円 1,989千円
d. 信託報酬 800千円 666千円
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]） 406,517千円 517,375千円
（1）売上高 2,182,692千円 2,208,258千円
客室収入 1,520,664千円 1,563,787千円
その他収入 662,028千円 644,471千円
（2）営業費用
1,732,377千円 1,664,697千円
（上記a.～d.は含みません）
(参考) ＡＤＲ 8,370円 8,523円
RevPAR 5,863円 7,235円
客室稼働率 70.0％ 84.9％
ＧＯＰ比率 20.6％ 24.6％
デイリー／ウィークリー／マンスリー 100.0％ / 0.0％ / 0.0％ 100.0％ / 0.0％ / 0.0％
海外売上比率 14.2％ 16.2％
＜ホテル指標＞
客室稼働率（注１） 81.4％
ＡＤＲ（注１） 8,499円
（注１）
RevPAR 6,919円
（注２）
ＮＯＩ 552百万円
（注１） 2019 年 10 月末日時点の直近 12 か月（2018 年 11 月１日から 2019 年 10 月末日まで）の平均値です。
（注２） ＮＯＩは、2019 年 10 月末日時点の直近 12 か月（2018 年 11 月１日から 2019 年 10 月末日まで）のホテル運営純収益（実績値）です。
＜物件写真・地図＞
12
D82：ホテルマイステイズプレミア成田
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格） 10,700百万円
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
価格時点 2019年10月１日
項目 内容（単位：千円） 概要等
１．収益還元法による収益価格 10,700,000
(1)直接還元法による価格 10,800,000
①運営収益[(a)-(b)] 657,417
予定賃貸借契約等を前提として、過年度のホテル事業収支及び周辺の
(a)潜在総収益 657,417 類似ホテルの事業収支を参考に、中長期的な観点から求めた賃料を査
定のうえ貸室賃料収入及び共益費収入を計上
(b)空室損失等 -
②運営費用
57,322
[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]
(c)維持管理費 - ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
(d)水道光熱費 - ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
(e)修繕費 14,030 ER、類似事例に基づく数値を配分して査定
(f)プロパティマネジメントフィー -
(g)テナント募集費用等 -
(h)公租公課 40,248 実績、国際観光ホテル整備法による不均一課税の影響に基づき査定
(i)損害保険料 2,387 保険見積額を妥当と判断して採用
(j)その他費用 657 運営収益の0.1％で査定
③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②] 600,095
(k)一時金の運用益 95 差し入れ敷金の額に1.0％の利回りを乗じて査定
(l)資本的支出 35,075 ER、類似事例に基づく数値を配分して査定
(m)ＦＦ＆Ｅリザーブ 56,201 類似事例等を参考に査定
④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）] 508,913
近隣地域または同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利回
還元利回り 4.7％
りを比較検討し、将来の純収益の変動予測を勘案したうえで査定
(2)ＤＣＦ法による価格 10,600,000
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合的
割引率 4.8％
に勘案のうえ査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、将来の予測不確実性を総合的に
最終還元利回り 4.9％
勘案のうえ査定
２．原価法による積算価格 9,760,000
土地比率 47.1％
建物比率 46.9％
ＦＦ＆Ｅ価格比率 6.0％
市場参加者の対象不動産に対する収益性を重視した価格形成過程及び依頼目的、類型を踏まえ、
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留
投資家の投資採算性を適切に反映した収益価格を標準とし、積算価格による検証を行って鑑定
意した事項
評価額を決定
13
D83：アートホテル盛岡
特定資産及び不動産の概要
特定資産の種類 信託受益権
取得予定日 2020年１月６日
取得予定価格 5,643百万円
鑑定評価額 5,700百万円
鑑定機関 ＪＬＬ森井鑑定株式会社
（地番） 岩手県盛岡市大通三丁目３-３他５筆
所在地
（住居表示） 岩手県盛岡市大通三丁目３-18
交通条件 JR東北新幹線他「盛岡」駅徒歩８分
所有形態 借地権/所有権 用途地域 商業地域
土地
地積 2,703.59㎡ 建蔽率／容積率 80％/600％
所有形態 所有権 用途 ホテル
延床面積 16,727.08㎡（注１） 建築時期 1981年３月16日
建物
構造・階数 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付15階建
リノベーション時期 2018年12月～2019年４月
信託受託者 株式会社ＳＭＢＣ信託銀行
信託期間 （自）2018年10月31日（至）2030年１月31日
担保設定の有無 無
賃貸借の概況（2019年10月31日）
テナントの総数 １ 214室
客室数
賃貸可能面積 16,727.08㎡ （うちＴ100室・Ｄ96室・Ｏ18室）
賃貸面積 16,727.08㎡ 敷金等 4,487千円
稼働率 100.0％ 賃貸事業収入（月額） 35,448千円
賃貸借契約の概要
テナント 株式会社ホテル東日本
契約形態 固定賃料プラス変動賃料型
契約期間 2020年１月６日から2030年１月31日まで
固定賃料 （年間220.8百万円（１月：月額8.7百万円/２月：月額12.4百万円/３月：月額22.8百万円/4月：16.9
百万円/５月：21.0百万円/６月：20.3百万円/７月：20.9百万円/８月：22.1百万円/９月：21.7百万円/10月：
賃貸借による賃料設定
23.3百万円/11月：16.4百万円/12月：14.3百万円））にテナントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動
賃料を加えた額とします（注２） 。
管理業務委託手数料 開示につきテナントの同意が得られていないため開示しません。
敷金・保証金 4,487千円
期間満了時の更新について 定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。
賃料の改定について 賃貸借期間内は改定不可
中途解約について 賃貸借期間中の解約不可
その他特記事項 -
建物状況調査報告書の概要
東京海上日動リスク
調査会社 レポート日付 2019年11月
コンサルティング株式会社
早期修繕費（１年以内） - 再調達価格 5,768,200千円
長期修繕費（今後12年間） 412,943千円
地震リスク評価報告書の概要
東京海上日動リスク
調査会社 レポート日付 2019年11月
コンサルティング株式会社
予想最大損失率（ＰＭＬ） 9.0％
地域特性等
対象不動産は岩手県盛岡市の中心市街地に位置する、宴会施設、婚礼機能等を附帯したフルサービス型ホテルです。岩手県の県庁所在地であ
り、北東北の基幹都市として機能する盛岡市は、ビジネスに係る宿泊需要、宴会需要が比較的安定して発生するほか、
「チャグチャグ馬コ」や
「さんさ踊り」といったイベントを訪れる観光客の宿泊需要も見込まれます。
特記事項
本物件の土地の一部は借地であり、建物の譲渡に伴う借地権の譲渡又は対象土地の転貸等に際し、土地所有者の承諾が必要とされています。
（注１） このほか、附属建物として駐車場（80.50 ㎡）があります。
（注２） 変動賃料は、各３か月間として設定される変動賃料計算期間におけるＧＯＰから固定賃料額を控除した残額とします。但し、控除した
結果の残額が０円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は０円とします。
14
D83：アートホテル盛岡
収支状況等
2018年１月１日～ 2019年１月１日～
運用期間
2018年12月31日 2019年10月31日
賃貸事業収入（注１） 195,794千円 251,331千円
a. 借地料 46,800千円 39,000千円
b. 公租公課 15,137千円 12,162千円
c. 損害保険料 998千円 832千円
d. 信託報酬 800千円 666千円
ＮＯＩ（=ＧＯＰ－[a. + b. + c. + d.]） 132,058千円 198,669千円
(参考) （1）売上高 1,136,081千円 1,071,986千円
客室収入 291,492千円 394,669千円
その他収入 844,588千円 677,317千円
（2）営業費用
940,740千円 821,033千円
（上記a.～d.は含みません）
ＡＤＲ 7,693円 8,245円
RevPAR 4,663円 6,202円
客室稼働率 60.6％ 75.2％
ＧＯＰ比率 17.2％ 23.4％
デイリー／ウィークリー／マ
100.0％ / 0.0％ / 0.0％ 100.0％ / 0.0％ / 0.0％
ンスリー
（注２）
海外売上比率 9.1％ 16.2％
（注１）賃貸事業収入にはホテルのＧＯＰ及び通行料収入の合計を記載しています。なお、当該通行料は、隣接する土地を使用する第三者との間で締結し
た土地通行契約に基づき、当該第三者が対象不動産の土地の一部を通行使用することを認める対価として受領する使用料（月額35,000円）です。
（注２） オペレーター変更後の2018年７月30日以降のデータを記載しています。
＜ホテル指標＞
客室稼働率（注１） 74.8％
（注１）
ＡＤＲ 7,963円
（注１）
RevPAR 5,960円
（注２）
ＮＯＩ 230百万円
（注１） 2019年10月末日時点の直近12か月（2018年11月１日から2019年10月末日まで）の平均値です。
（注２） ＮＯＩは、2019年10月末日時点の直近12か月（2018年11月１日から2019年10月末日まで）のホテル運営純収益（実績値）です。
＜物件写真・地図＞
15
D83：アートホテル盛岡
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格） 5,700百万円
鑑定評価機関 ＪＬＬ森井鑑定株式会社
価格時点 2019年10月１日
項目 内容（単位：千円） 概要等
１．収益還元法による収益価格 5,700,000
(1)直接還元法による価格 5,800,000
①運営収益[(a)-(b)] 416,206
対象不動産のポテンシャルを勘案し、現行条件等を基に中長期的に
(a)潜在総収益 416,206
安定した賃料等を査定
(b)空室損失等 -
②運営費用
69,119
[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]
(c)維持管理費 - ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
(d)水道光熱費 - ホテル事業にかかる収支に含まれるため計上しない
(e)修繕費 10,324 ERの見積を妥当と判断し、平準化した額の30％を計上
(f)プロパティマネジメントフィー -
(g)テナント募集費用等 -
(h)公租公課 10,996 実績を基礎として、変動率、経年減価を考慮して査定
(i)損害保険料 999 保険見積額を妥当と判断して採用
(j)その他費用 46,800 地代
③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②] 347,087
(k)一時金の運用損益 ▲5,590 借地の差し入れ保証金等の額に1.0％の利回りを乗じて査定
(l)資本的支出 24,088 ERの見積を妥当と判断し、平準化した額の70％を計上
類似不動産におけるＦＦ＆Ｅリザーブの水準や修繕・更新計画等を
(m)ＦＦ＆Ｅリザーブ 15,765
参考に査定
④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)-(m）] 301,644
近隣地域または同一需給圏内の類似地域等における複数の取引利
還元利回り 5.2％
回りを比較検討し、将来の純収益の変動予測を勘案したうえで査定
(2)ＤＣＦ法による価格 5,590,000
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を総合
割引率 5.0％
的に勘案のうえ査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、将来の予測不確実性を総合的
最終還元利回り 5.4％
に勘案のうえ査定
２．原価法による積算価格 3,260,000
土地比率 34.6％
建物比率 56.6％
ＦＦ＆Ｅ価格比率 8.8％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意 地域分析及び個別分析並びに積算価格の特性及び収益価格との適合性に係る点を考慮し、収
した事項 益価格を採用し、積算価格を参考として鑑定評価額を決定した
16
（２） 取得予定資産の耐震性等に関する事項
取得予定資産のうち、「ホテルマイステイズプレミア成田」は、新耐震基準（注１）による設計で
あり、専門の第三者機関である東京海上日動リスクコンサルティング株式会社発行の耐震_Pre 診断
報告書及び構造計算書耐震関連事項評価報告書により建築基準法及び同施行令等の構造上の規定に
合致している旨を確認しています。
「アートホテル盛岡」は旧耐震基準（注１）による設計ですが、2015 年３月に耐震補強工事を完了
しています。
加えて、本投資法人は、物件を取得する際のデュー・ディリジェンス（注２）の一環として、地震
リスク調査を実施しています。
（注１） 建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、昭和 56（1981）年６月１日以降の建築
確認において適用されている基準を新耐震基準、同日以前の建築確認において適用されている基準を旧耐震基準と
いいます。
（注２） 物件を取得する際のデュー・ディリジェンスには、鑑定価格調査、建物診断調査、地震リスク調査、法務調査等が含
まれます。
（３） 譲渡予定資産の内容等
譲渡予定資産の個別の内容及び鑑定評価書の概要は以下のとおりです。
なお、別段の記載がない限り 2019 年６月 30 日時点の情報（総賃料収入は 2019 年６月期の期中賃
貸事業収入）を記載しています。
A51：シティハウス東京新橋
特定資産の種類 信託受益権
所有形態 土地：所有権／建物：区分所有権
所在地 東京都港区新橋六丁目 19 番１号
用途 居宅
鑑定評価額（価格時点） 3,650 百万円（2019 年 11 月１日時点）
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
賃貸借の内容
テナントの総数 １
総賃料収入 96,881 千円
敷金・保証金 17,776 千円
総賃貸可能面積 3,364.00 ㎡
総賃貸面積 3,200.73 ㎡
2017 年６月末 2017 年 12 月末 2018 年６月末 2018 年 12 月末 2019 年６月末
稼働率の推移
92.8％ 96.5％ 98.0％ 95.4％ 95.1％
A51：シティハウス東京新橋
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格） 3,650 百万円
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2019 年 11 月１日
項目 内容（単位：千円） 概要等
１．収益還元法による収益価格 3,650,000
(1)直接還元法による価格 3,710,000
①運営収益[(a)-(b)] 189,822
現行水準、新規賃貸市場水準を参考に中長期的に収受可能な収
(a)潜在総収益 197,812
益を査定
類似不動産の稼働率、需給動向、対象不動産の過年度実績を参
(b)空室損失等 7,990
考に査定
②運営費用
39,538
[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]
(c)維持管理費 12,195 過年度実績値、類似不動産の維持管理費を参考に査定
(d)水道光熱費 -
17
実績値、類似建物の修繕費水準、ER の修繕更新費等を考慮し
(e)修繕費 3,920
査定
(f)プロパティマネジメントフィー 3,615 実績値、契約内容、市場標準等を参考に査定
(g)テナント募集費用等 8,516 過年度実績、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定
(h)公租公課 10,379 公租公課関係資料に基づき計上
(i)損害保険料 163 契約保険料、類似建物の保険料率等を考慮して計上
(j)その他費用 750
③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②] 150,284
(k)一時金の運用益 157 運用利回りを 1.0％と査定
類似不動産の資本的支出水準、ER の修繕更新費等を勘案して
(l)資本的支出 5,586
査定
④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)] 144,855
地区の基準となる利回りに、対象不動産の個別性に起因するス
還元利回り 3.9％ プレッドを加減し、将来における不確実性や類似不動産の取引
利回り等を勘案して査定
(2)ＤＣＦ法による価格 3,580,000
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を
割引率 3.7％
総合的に勘案して査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、
最終還元利回り 4.1％ 投資対象としての危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不
動産価格及び賃料動向等を総合的に勘案して査定
２．原価法による積算価格 2,920,000
土地比率 70.6％
建物比率 29.4％
対象不動産の主たる需要者は資金調達力を有する法人投資家等が中心になることか
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意し
ら、収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格を採用し、積算価
た事項
格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。
A52：ウィンベル神楽坂
特定資産の種類 信託受益権
所有形態 土地：所有権／建物：区分所有権
所在地 東京都新宿区新小川町６番 15 号
用途 共同住宅
鑑定評価額（価格時点） 4,450 百万円（2019 年 11 月１日時点）
鑑定評価機関 ＪＬＬ森井鑑定株式会社
賃貸借の内容
テナントの総数 1
総賃料収入 110,474 千円
敷金・保証金 18,793 千円
総賃貸可能面積 4,032.70 ㎡
総賃貸面積 3,992.14 ㎡
2017 年６月末 2017 年 12 月末 2018 年６月末 2018 年 12 月末 2019 年６月末
稼働率の推移
98.4％ 97.9％ 98.2％ 97.5％ 99.0％
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A52：ウィンベル神楽坂
不動産鑑定評価書の概要
鑑定評価額（正常価格） 4,450 百万円
鑑定評価機関 ＪＬＬ森井鑑定株式会社
価格時点 2019 年 11 月１日
項目 内容（単位：千円） 概要等
１．収益還元法による収益価格 4,450,000
(1)直接還元法による価格 4,540,000
①運営収益[(a)-(b)] 210,633
現行水準、新規賃貸市場水準を参考に中長期的に収受可能な収
(a)潜在総収益 223,063
益を査定
類似不動産の稼働率、需給動向、対象不動産の過年度実績を参
(b)空室損失等 12,430
考に査定
②運営費用
40,694
[(c)+(d)+(e)+(f)+(g)+(h)+(i)+(j)]
(c)維持管理費 5,627 過年度実績値、類似不動産の維持管理費を参考に査定
(d)水道光熱費 3,367 過年度実績値、類似不動産の水光熱費を参考に査定
実績値、類似建物の修繕費水準、ER の修繕更新費等を考慮し
(e)修繕費 2,844
査定
(f)プロパティマネジメントフィー 4,036 実績値、契約内容、市場標準等を参考に査定
(g)テナント募集費用等 8,540 過年度実績、類似不動産の賃貸条件等を参考に査定
(h)公租公課 11,055 公租公課関係資料に基づき計上
(i)損害保険料 300 契約保険料、類似建物の保険料率等を考慮して計上
(j)その他費用 4,925 住宅原状回復費用、更新手数料、自治会費
③運営純収益（ＮＯＩ）[①-②] 169,939
(k)一時金の運用益 164 運用利回りを 1.0％と査定
類似不動産の資本的支出水準、ER の修繕更新費等を勘案して
(l)資本的支出 6,635
査定
④純収益（ＮＣＦ）[③＋(k)-(l)] 163,468
地区の基準となる利回りに、対象不動産の個別性に起因するス
還元利回り 3.6％ プレッドを加減し、将来における不確実性や類似不動産の取引
利回り等を勘案して査定
(2)ＤＣＦ法による価格 4,350,000
類似不動産の投資利回り等を参考に、対象不動産の個別性等を
割引率 3.4％
総合的に勘案して査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、投資利回りの将来動向、
最終還元利回り 3.8％ 投資対象としての危険性、今後の経済成長率の一般的予測や不
動産価格及び賃料動向等を総合的に勘案して査定
２．原価法による積算価格 3,220,000
土地比率 79.1％
建物比率 20.9％
対象不動産の主たる需要者は資金調達力を有する法人投資家等が中心になることから、
その他、鑑定評価機関が鑑定評価にあたって留意
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格を採用し、積算価格は
した事項
参考に留め、鑑定評価額を決定した。
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５. 取得先及び譲渡先の概要
（１）取得先の概要
取得予定資産の取得先の概要はそれぞれ以下のとおりです。
D82「ホテルマイステイズプレミア成田」
① 名 称 Adria 特定目的会社
② 所 在 地 東京都港区虎ノ門三丁目 22 番 10-201 号
③ 代 表 者 の 役 職・氏 名 取締役 松澤和浩
事 業 内 容 1. 特定資産の流動化に係る業務
④
2. その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務
資 本 金 特定資本金 10 万円
⑤
（ 本 日 現 在 ） 優先資本金 19 億 6100 万円
⑥ 設 立 年 月 日 2014 年 10 月 31 日
⑦ 純 資 産 非開示（注）
⑧ 総 資 産 非開示（注）
⑨ 出 資 者 非開示（注）
⑩ 投資法人・資産運用会社と取得先との関係
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき資本関係
はありませんが、取得先は本資産運用会社の発行済株式の 100％を直
資 本 関 係 接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループの子会社で
あるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けていま
す。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関
係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産
運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の
人 的 関 係 代表取締役社長である福田直樹氏並びに本資産運用会社の取締役会長
である市來直人氏及び非常勤取締役であるクリストファー・リード氏
は、ＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・グルー
プ・ジャパン合同会社からの出向者です。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係
はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会
取 引 関 係
社と取得先の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき取引関係はあり
ません。
取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ
関 連 当 事 者 へ の ん。また、取得先の関係者及び関係会社は本投資法人・本資産運用会
該 当 状 況 社の関連当事者には該当しません。また、取得先は、本資産運用会社
の投信法に規定する利害関係人等に該当しません。
（注) 開示につき取得先の同意が得られていないため非開示としています。
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D83「アートホテル盛岡」
① 名 称 Heijo 特定目的会社
② 所 在 地 東京都港区西新橋一丁目２番９号ＥＰコンサルティングサービス内
③ 代 表 者 の 役 職・氏 名 取締役 目黒正行
事 業 内 容 1. 特定資産の流動化に係る業務
④
2. その他前記特定資産の流動化に係る業務に付帯関連する一切の業務
資 本 金 特定資本金 10 万円
⑤
（ 本 日 現 在 ） 優先資本金 30 億 8600 万円
⑥ 設 立 年 月 日 2018 年４月 11 日
⑦ 純 資 産 非開示（注）
⑧ 総 資 産 非開示（注）
⑨ 出 資 者 非開示（注）
⑩ 投資法人・資産運用会社と取得先との関係
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には記載すべき資本関係
はありませんが、取得先は本資産運用会社の発行済株式の 100％を直
資 本 関 係 接・間接的に保有する親会社であるソフトバンクグループの子会社で
あるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受けていま
す。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき人的関
係はありませんが、本日現在において、本投資法人の役員及び本資産
運用会社の役職員のうち本投資法人の執行役員かつ本資産運用会社の
人 的 関 係 代表取締役社長である福田直樹氏並びに本資産運用会社の取締役会長
である市來直人氏及び非常勤取締役であるクリストファー・リード氏
は、ＦＩＧの子会社であるフォートレス・インベストメント・グルー
プ・ジャパン合同会社からの出向者です。
本投資法人・本資産運用会社と取得先との間には、記載すべき取引関係
はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会
取 引 関 係
社と取得先の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき取引関係はあり
ません。
取得先は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ
関 連 当 事 者 へ の ん。また、取得先の関係者及び関係会社は本投資法人・本資産運用会
該 当 状 況 社の関連当事者には該当しません。また、取得先は、本資産運用会社
の投信法に規定する利害関係人等に該当しません。
（注) 開示につき取得先の同意が得られていないため非開示としています。
（２）譲渡先の概要
譲渡予定資産の譲渡先は国内の合同会社１社ですが、譲渡先から開示についての同意を得られていな
いため、記載していません。なお、本日現在、本投資法人・本資産運用会社と当該譲渡先との間には、
記載すべき資本関係、人的関係及び取引関係はありません。また、当該譲渡先は、本投資法人又は本資
産運用会社の関連当事者ではなく、また、本日現在、投信法に定める利害関係人等及び本資産運用会社
が本投資法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者のいずれ
にも該当しません。
21
６. 利害関係人等との取引
取得予定資産の売主である Adria 特定目的会社及び Heijo 特定目的会社は、本資産運用会社が本投資
法人の資産運用に係る利益相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者（注）には該当し
ません。しかしながら、当該売主はＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じて出資を受けていま
す（なお、ＦＩＧは、本資産運用会社の発行済株式の 100％を直接・間接的に保有する親会社であるソフ
トバンクグループの子会社であり、スポンサー関係者に該当します。。したがって、本資産運用会社で
）
は、当該売主をスポンサー関係者に準ずるものとして取り扱っています。
本取得については、 本資産運用会社の内規であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者取
引管理マニュアルに従い、鑑定評価額を超えない価格で取得するものとし、本資産運用会社において、
2019 年 12 月６日開催のコンプライアンス委員会及び同日開催の投資委員会の審議及び決定を経て、 2019
年 12 月９日開催の取締役会において本取得を承認する旨の決議を行い、更に同日開催の本投資法人の
役員会において承認を得ています。
また、取得予定資産のうち「ホテルマイステイズプレミア成田」のテナント兼オペレーター及び「ア
ートホテル盛岡」のオペレーターであるＭＨＭは、本資産運用会社が本投資法人の資産運用に係る利益
相反対策のために定める自主ルール上のスポンサー関係者には該当しません。しかしながら、当該テナ
ント兼オペレーター又は当該オペレーターはＦＩＧの関係法人が運用するファンドから間接的に出資を
受けています。したがって、本資産運用会社では、ＭＨＭをスポンサー関係者に準ずるものとして取り
扱っています。また、 「アートホテル盛岡」のテナントも、ＦＩＧの関係法人が運用するファンドから間
接的に出資を受けています。したがって、本資産運用会社では、これらのテナントもスポンサー関係者
に準ずるものとして取り扱っています。
テナント兼オペレーター又はオペレーターであるＭＨＭとの間で締結予定の賃貸借契約及び運営委
託契約及び「アートホテル盛岡」のテナントとの間で締結予定の賃貸借契約については、本資産運用会
社の内規であるスポンサー関係者取引規程及びスポンサー関係者取引管理マニュアルに従い、第三者レ
ポート等を取得しＭＨＭのホテル営業能力を検証し問題ないことを確認すること、賃料水準がマーケッ
ト水準を勘案して妥当であること、管理業務委託手数料及びその報酬体系が類似不動産と比較して適正
水準であること等を条件とし、2019 年 12 月６日開催のコンプライアンス委員会及び同日開催の投資委
員会の審議及び決定を経て、2019 年 12 月９日開催の取締役会において本契約を承認する旨の決議を行
い、更に同日開催の本投資法人の役員会において承認を得ています。
（注） スポンサー関係者とは、
（a）投信法及び投資信託及び投資法人に関する法律施行令（平成 12 年政令第 480 号、その後の
改正を含みます。
）で定義される利害関係人等に該当する者、
（b）本資産運用会社の株主全て及び（c）
（b）に該当する者
が運用の委託を受けている又は出資若しくは匿名組合出資を行っている特別目的会社をいいます。以下同じです。
７. 物件取得者等の状況
① 会社名・氏名 ②特別な利害関係にある者との関係 ③取得経緯・理由等 ④取得価格 ⑤取得時期
物件名 D82 ホテルマイステイズプレミア成田
① Adria 特定目的会社
② 当該ＴＭＫは本資産運用会社の親会社であるソフトバンクグループの
子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受
現所有者等 けています。
③ 投資目的で取得
④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2015 年３月
前所有者等 特別な利害関係にある者以外
物件名 D83 アートホテル盛岡
① Heijo 特定目的会社
② 当該ＴＭＫは本資産運用会社の親会社であるソフトバンクグループの
子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受
けています。
現所有者等 ③ 投資目的で取得。なお、当該物件取得に先立ち、ＦＩＧの関係法人が
運用するファンドが当該物件の所有者兼運営者であった前所有者の株
式の 100％を取得しています。
④ １年を超えて所有しているため記載を省略します。
⑤ 2018 年 10 月
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① 株式会社ホテル東日本
② 当該会社は本資産運用会社の親会社であるソフトバンクグループの
子会社であるＦＩＧの関係法人が運用するファンド等を通じ出資を受
前所有者等 けています（注） 。
③ －
④ －
⑤ 1995 年７月
前々所有者等 特別な利害関係にある者以外
（注）前所有者である株式会社ホテル東日本は、当該物件を取得した 1995 年７月時点においては特別の利害関係にある者には該当
していませんでしたが、2018 年７月に本資産運用会社の親会社であるソフトバンクグループの子会社であるＦＩＧの関係法
人が運用するファンド等を通じ出資を受けており、現在は特別の利害関係を有する者となっています。
８. 日程
（１）取得
取 得 決 定 日
2019 年 12 月９日
契 約 締 結 日
取 得 予 定 日 2020 年１月６日
取 得 資 金 本譲渡代金の一部、自己資金及び新規借入れ（注）
決 済 方 法 引渡し時一括決済
（注） 新規借入れについては、本日付「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。
（２）譲渡
譲 渡 決 定 日
2019 年 12 月９日
契 約 締 結 日
2019 年 12 月 17 日（ウィンベル神楽坂）
譲 渡 予 定 日
2020 年１月 15 日（シティハウス東京新橋） （注）
決 済 方 法 引渡し時一括決済
（注） 譲渡予定資産２物件の譲渡は一体の取引として行われるため、12 月譲渡物件の決済後に譲渡先の責に帰すべき事由以外
の事由で１月譲渡物件の譲渡の実行がなされないこととなった場合には、譲渡先の選択により、12 月譲渡物件を譲渡予
定価格と同額で買い戻す義務等が生じることとされています。詳細については、前記「１．取得及び譲渡の概要 （２）
譲渡の概要」の（注６）をご参照ください。
９. 今後の見通し
本入替えに伴う本投資法人の 2019 年 12 月期（2019 年７月１日～2019 年 12 月 31 日）の運用状
況の予想の修正については、本日付「2019 年 12 月期（第 33 期）の運用状況の予想の修正に関する
お知らせ」をご参照ください。なお、2020 年６月期（2020 年１月１日～2020 年６月 30 日）の運用状
況の予想については現在策定中であり、決定次第速やかに公表する予定です。
１０. その他投資者が当該情報を適切に理解・判断するために必要な事項
取得予定資産への投資に係るリスクに関しては、本投資法人が 2019 年９月 24 日に提出した 2019 年
６月期（2019 年１月１日～2019 年６月 30 日）有価証券報告書に記載した「投資リスク」の記載をご参
照ください。
以 上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.invincible-inv.co.jp/
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