8963 Ｒ－ＩＮＶ 2019-09-25 15:00:00
ポートフォリオの運用実績（2019年８月）に関するお知らせ [pdf]
2019 年９月 25 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名 執 行 役 員 福田 直樹
（コード番号：8963）
資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 社 長 福田 直樹
問合せ先 企 画 部 長 粉生 潤
（ＴＥＬ 03-5411-2731）
ポートフォリオの運用実績（2019 年８月）に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の当月（2019 年８月）のポートフォ
リオの運用実績につき、下記のとおりお知らせします。
記
１． ポートフォリオ運用実績
ポートフォリオ（注１）合計の 2019 年 12 月期累計（2019 年７月から 2019 年８月）のＮＯＩ（注２）
は、前年同期比-4.7％となりました。
各セグメント別の状況は以下のとおりです。
２． ホテル
（１） 国内ホテル
国内ホテルポートフォリオ（71 物件ベース） （注３）の当月の運用実績は、客室稼働率は前年同月比
-2.1 ポイント、ＡＤＲは同-1.2％、RevPAR は同-3.3％となりました。また、当月のＮＯＩは前年同月比
-4.7％となり、2019 年 12 月期累計のＮＯＩ（注２）は、前年同期比-6.1％となりました。当月のＮＯ
Ｉが減少した主な要因としては、日韓関係の悪化の長期化による韓国からの旅行客の減少及びお盆期間
に発生した台風 10 号をはじめとする複数の台風による国内レジャー需要へ影響が考えられます。なお、
本投資法人の国内ホテル客室売上に対する韓国からの宿泊客の割合（注４）は、2019 年１月-６月の実
績値で 3.3％と限定的ですが、 当月においては 1.4％へと低下しました。 これは、日本政府観光局 （JNTO）
が発表した当月における韓国からの訪日客数の前年同月比 48％減と概ね同じ傾向ですが、日本のホテル
市場全体としては、韓国人宿泊客への依存度の高いホテルが客室単価を切り下げたことによる無視出来
ない影響があったと思われます。
なお、国内ホテルポートフォリオの地域別の実績については、下表のとおりです。
国内ホテル 55 物件 （注５） 国内ホテル 71 物件 （注３）
（増資前保有物件ベース） （増資後保有物件ベース）
地域
客室稼働率 ＡＤＲ（円） RevPAR（円） 客室稼働率 ＡＤＲ（円） RevPAR（円）
（注８） （注９） （注 10） （注８） （注９） （注 10）
東京 23 区 90.0% 8,533 7,682 90.2% 8,291 7,477
首都圏（東京 23 区除く） 93.9% 15,364 14,429 94.0% 15,028 14,129
中部 89.4% 9,870 8,828 90.9% 12,019 10,921
関西 90.3% 8,718 7,876 90.3% 8,718 7,876
1
九州 91.5% 10,281 9,410 90.3% 13,314 12,026
北海道 91.8% 15,125 13,892 91.9% 16,461 15,127
その他 96.2% 34,790 33,466 94.0% 29,752 27,971
合計 91.4% 12,360 11,298 91.4% 13,009 11,889
（２） 海外ホテル
海外ホテルについては、 「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」
及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」のケイマン２物件の当月の客室稼働率は前年同月比 4.0 ポ
イント減少したものの、ＡＤＲは同+9.5％、RevPAR は同+3.8％と増加しました。当月のＮＯＩ（直接保
有ベース）は非客室売上の減少などにより前年同月比-2.4％となり、2019 年 12 月期累計のＮＯＩ（注
２）は、前年同期比 2.7％の増加となりました。なお、当月のＮＯＩ（直接保有ベース）を「１．ポー
トフォリオ運用実績」のポートフォリオ合計のＮＯＩの計算に含めています。
３． 住居
住居ポートフォリオ（注６）の運用実績については、稼働率は当月末 96.5％と前年同月末比+0.4 ポイ
ントとなりました。 継続的に実施している賃料上昇に向けた取組みにより、 当月末の平均賃料坪単価は、
前年同月末比+0.2％となりました。また、当月のＮＯＩ（注７）は前年同月比+0.5％となりました。
2019 年 12 月期における新規契約賃料は従前賃料比で 0.8％、更新契約賃料は従前賃料比で 1.2％、そ
れぞれ上昇し、新規契約・更新契約合計の賃料は、従前賃料比で 1.0％上昇しました。また、更新契約
における賃料上昇契約の割合は、2019 年 12 月期においては 33.6％となった一方、同期間で更新期日を
迎えた既存テナントの更新割合は 82.7％と引き続き高水準で推移しています。
４． 運用実績
（１）国内ホテル 55 物件（注５）
（増資前保有物件ベース）
前年同期
当月 前年同月 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
累計
客室稼働率（注８） 91.4% 93.5% -2.1pt -2.3% 91.1% 92.5% -1.4pt -1.5%
ＡＤＲ（円）（注９） 12,360 12,596 -236 -1.9% 11,402 11,753 -351 -3.0%
RevPAR（円）
（注 10） 11,298 11,783 -485 -4.1% 10,386 10,868 -482 -4.4%
売上高（百万円）（注 11） 5,184 5,387 -202 -3.8% 9,610 10,076 466 -4.6%
（増資後保有物件ベース）
（２）国内ホテル 71 物件（注３）
前年同期
当月 前年同月 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
累計
客室稼働率（注８） 91.4% 93.5% -2.1pt -2.2% 91.0% 92.3% -1.3pt -1.4%
ＡＤＲ（円）（注９） 13,009 13,161 -152 -1.2% 12,022 12,275 -253 -2.1%
RevPAR（円）
（注 10） 11,889 12,300 -410 -3.3% 10,935 11,326 -391 -3.4%
売上高（百万円）（注 11） 6,685 6,844 -159 -2.3% 12,422 12,828 -386 -3.0%
（３）ケイマン２物件
前年同期
当月 前年同月 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
累計
客室稼働率（注８） 73.5% 77.5% -4.0pt -5.2% 80.2% 83.5% -3.3pt -3.9%
ＡＤＲ（米ドル）（注９） 252 230 +22 +9.5% 280 251 +29 +11.6%
2
RevPAR（米ドル）（注 10） 185 178 +7 +3.8% 225 210 +15 +7.2%
売上高（千米ドル） 5,176 5,401 -225 -4.2% 12,366 12,108 +257 +2.1%
（４）住居 62 物件（注６）
前年 前年同期
当月末 増減 増減率 当期累計 増減 増減率
同月末 累計
稼働率 96.5% 96.1% +0.4pt +0.4% 96.5% 96.0% +0.5pt +0.5%
平均賃料坪単価（円） 9,367 9,345 +22 +0.2% 9,374 9,356 +18 +0.2%
５． ポートフォリオＮＯＩ
（１）130 物件（増資前保有物件ベース）
2018 年平準化ＮＯＩ ＮＯＩ（百万円)
（注 15） （注 16）
（注２）
地域区分
前年同期
（百万円) 比率 当月 前年同月 増減率 当期累計 増減率
累計
東京 23 区 6,388 23.5% 449 517 -13.1% 904 1,041 -13.2%
首都圏（東京 23 区除く） 3,568 13.1% 310 327 -5.4% 572 598 -4.4%
首都圏（小計） 9,957 36.6% 759 844 -10.1% 1,476 1,639 -10.0%
中部 1,456 5.4% 150 153 -1.7% 241 257 -6.3%
関西 2,227 8.2% 161 194 -16.8% 290 367 -20.9%
九州 1,649 6.1% 157 174 -9.8% 252 282 -10.5%
北海道 1,479 5.4% 243 257 -5.5% 463 485 -4.6%
その他 2,181 8.0% 518 456 +13.7% 718 656 +9.4%
国内ホテル（小計） 18,951 69.7% 1,990 2,079 -4.3% 3,442 3,688 -6.7%
住居 5,098 18.7% 300 299 +0.5% 598 595 +0.5%
商業施設 368 1.4% 31 30 +1.5% 62 61 +0.8%
国内資産（小計） 24,417 89.8% 2,322 2,410 -3.6% 4,103 4,346 -5.6%
海外ホテル 2,782 10.2% 148 151 -2.4% 450 438 +2.7%
合計 27,200 100.0% 2,470 2,561 -3.6% 4,553 4,785 -4.8%
（２）148 物件（増資後保有物件ベース）
2018 年平準化ＮＯＩ ＮＯＩ（百万円)
（注 15） （注１）
（注２）
地域区分
前年同期
（百万円) 比率 当月 前年同月 増減率 当期累計 増減率
累計
東京 23 区 6,450 21.6% 452 522 -13.4% 911 1,051 -13.3%
首都圏（東京 23 区除く） 3,635 12.2% 318 335 -5.1% 586 611 -4.0%
首都圏（小計） 10,086 33.8% 770 857 -10.1% 1,498 1,662 -9.9%
中部 2,857 9.6% 333 338 -1.6% 525 546 -3.9%
関西 2,227 7.5% 161 194 -16.8% 290 367 -20.9%
九州 2,406 8.1% 299 360 -16.9% 501 586 -14.4%
北海道 3,179 10.7% 565 577 -2.1% 1,098 1,116 -1.7%
3
2018 年平準化ＮＯＩ ＮＯＩ（百万円)
（注 15） （注１）
（注２）
地域区分
前年同期
（百万円) 比率 当月 前年同月 増減率 当期累計 増減率
累計
その他 2,363 7.9% 544 479 +13.6% 758 693 +9.3%
国内ホテル（小計） 23,119 77.5% 2,675 2,808 -4.7% 4,672 4,974 -6.1%
住居 3,555 11.9% 300 299 +0.5% 598 595 +0.5%
商業施設 368 1.2% 31 30 +1.5% 62 61 +0.8%
国内資産（小計） 27,043 90.7% 3,007 3,138 -4.2% 5,334 5,632 -5.3%
海外ホテル 2,782 9.3% 148 151 -2.4% 450 438 +2.7%
合計 29,826 100.0% 3,155 3,290 -4.1% 5,784 6,071 -4.7%
（注１） 本投資法人が 2019 年８月末時点で保有する物件のデータに基づいています。但し、国内ホテルに（i）固定賃料９物件並
びに(ii)比較可能な前年実績のない「D70 ホテルマイステイズ名古屋錦」及び「D75 ホテルマイステイズ札幌すすきの」
は含みません。固定賃料９物件は、
「D29 スーパーホテル新橋・烏森口」「D33 コンフォートホテル富山駅前」「D36 スー
、 、
パーホテル東京・ＪＲ立川北口」「D37 スーパーホテルＪＲ上野入谷口」「D39 コンフォートホテル黒崎」「D40 コンフォ
、 、 、
ートホテル前橋」「D41 コンフォートホテル燕三条」「D42 コンフォートホテル北見」及び「D48 高松 東急 REI ホテル」
、 、
となります。なお、ＮＯＩには、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付資産とするキングダム
特定目的会社（以下「本ＴＭＫ」といいます。）の優先出資証券からの想定配当額を含めています。但し、本ＴＭ
Ｋの事業年度は、毎年４月１日から９月 30 日まで及び 10 月１日から翌年３月 31 日までであり、本投資法人は各
事業年度終了後３か月以内に優先出資証券に係る配当金を受領することなっており本ＴＭＫから月次で配当を受
領するわけではないため、各月に係る想定配当額は、裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・
ホテル」の各月の３か月前にあたる月の業績をベースに、当該３か月前の月の本ＴＭＫ自体の運営管理、借入利息
の各種費用の想定額（当該３か月前の月が属する事業年度における本ＴＭＫの予算を月次換算した金額）を差し引
いて算出した想定配当額に、本投資法人の優先出資証券保有割合に相当する 49.0％を乗じて算出した参考値です。
なお、海外資産に係る収入は 1 米ドル＝110 円（2020 年 12 月 31 日までの期間、想定ネットキャッシュフローの 85％
程度の額を対象に為替オプション取引で固定化している為替レート）で円換算しています。また、ＮＯＩは速報値であ
り、決算確定時に変動する可能性があります。以下同じです。
（注２） 本投資法人による取得前のＮＯＩについては、当該物件の売主等から受領した情報に基づいています。以下同じで
す。
（注３） 本投資法人が 2019 年８月末時点で保有する国内ホテル 82 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏
付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。
）から（i）固定賃料９物件並びに(ii)比
較可能な前年実績のない「D70 ホテルマイステイズ名古屋錦」及び「D75 ホテルマイステイズ札幌すすきの」を除いた
71 物件のデータに基づき記載しています。なお、
「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、ＮＯ
Ｉについては前記のとおり、優先出資証券に係る配当受領が各事業年度終了後３か月遅れることから、各月の３か月前に
あたる月の想定数値に基づいていますが、その他の各指標との関係では、ホテル業績の季節性等を適切に反映するため、
「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の当月のデータに基づき記載しています。以下同じです。
（注４） 本投資法人が 2019 年８月末日時点で保有する国内ホテル 82 物件のうち、株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメント
又はその子会社が運営する 71 物件のデータに基づいています。
（注５） 本投資法人が 2019 年 12 月期の期初時点で保有する国内ホテル 64 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証
券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。
）から固定賃料９物件を除いた 55
物件のデータに基づき記載しています。
（注６） 2019 年 12 月期の期初時点で保有の住居 62 物件のデータに基づき記載しています。
（注７） 住居のＮＯＩは一時的な保険金収入及びそれに対応する費用を除いています。
（注８） 「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）
（注９） 「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。
）を同
期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
（注 10） 「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計を
同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。
（注 11） 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の売上高については、本投資法人の優先出資証券保有割合に拠ら
4
ず当該ホテルの売上高を用いています。
（注 12） 「当期累計」には 2019 年７月から 2019 年８月までの累計の値を記載しています。
（注 13） 「前年同期累計」には 2018 年７月から 2018 年８月までの累計の値を記載しています。2018 年７月１日から 2018 年 12 月
末日までに取得した物件については、2018 年７月１日から本投資法人が保有していると仮定しており、本投資法人の取得
前の運用実績及び想定配当額はそれぞれの売主から入手したデータを使用しています。以下、同じです。
（注 14） 累計の稼働率は、対象期間における各月末時点の賃貸面積合計を賃貸可能面積合計で除して算出し、小数点以下第２位を
四捨五入して記載しており、累計の平均賃料坪単価は、対象期間における各月の賃料収入（共益費収入を含みます。）合
計を各月末時点の賃貸面積合計（坪）で除して算出しています。
（注 15） （i）2019 年 12 月期の期初時点において本投資法人が保有する全ての物件（130 物件）、又は（ii）2019 年７月末時点に
おいて本投資法人が保有する全ての物件（148 物件）について、2018 年６月期の期初から保有していたと仮定した 2018
年通年のＮＯＩ想定値に基づき算出しています。シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルに係る特定目的会社優
先出資証券にかかる配当収入及び海外資産に対する匿名組合出資持分に係る配当収入については、それぞれが 2018 年６
月期及び 2018 年 12 月期に通期寄与した場合の想定値をＮＯＩに含めています。なお、本投資法人による取得前の実績値
は、それぞれの売主から提供を受けた実績値を基に算出しています。また、海外資産に係る収入は 1 米ドル＝110 円（2020
年 12 月 31 日までの期間、想定ネットキャッシュフローの 85％程度の額を対象に為替オプション取引で固定化している為
替レート）で円換算しています。
（注 16） 本投資法人が 2019 年 12 月期の期初時点で保有する物件のデータに基づいています。但し、国内ホテルに固定賃料９物件
は含みません。
（注 17） 客室稼働率及び増減率は小数点以下第２位を四捨五入、ＡＤＲ及び RevPAR は単位未満を四捨五入、売上高は単位未満を切
り捨てて記載しています。
（注 18） 各ホテルの個別の運用実績につきましては、以下をご参照ください。
http://www.invincible-inv.co.jp/cms/review.html
以上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://www.invincible-inv.co.jp/
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