インヴィンシブル投資法人
2019年6月期 決算説明資料
TSE Code : 8963
2019年8月22日
エグゼクティブ・サマリー
以下の成果を通じ、本投資法人の2019年の年間DPUは前年比8.6%増の3,381円（予想）を見込む（→P2）
• 7年連続のDPU成長
• DPU成長率はJ-REIT全体、ホテル系REITのいずれと比較しても顕著に高い
118億円(1口当たり1,945円)の利益剰余金を活用し、2020年から2027年の年間DPUは3400円を下回らないことを目標として設定（→P12）
直近における成果 ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパの実績は予想を上回り、2019年6月期のRevPARは前年同期比16.7%の成長を
記録（→P21）
6度目のグローバルオファリングを通じて、プライムツーリズムエリアに所在する物件を中心に国内18ホテル（取得価格合計826億円）を取得し、
高度に分散されたJ-REIT最大のホテルポートフォリオを構築（→P6）
取得に先立ち、2019年6月にスペーシア恵比寿及びロイヤルパークスタワー南千住を3.9%のNOIキャップレート（加重平均）となる売却価格総額
399億円で売却し、111億円の売却益を計上（→P4）
本投資法人のポートフォリオは、2020年東京オリンピック・パラリンピックの需要を取り込めることに加え、将来におけるインバウンド需要の更なる
マーケットの状況 拡大の恩恵を受けることが期待される（→P15,16）
日本におけるホテルの供給は2019年でピークアウトすることが見込まれる（→P17）
ポートフォリオ（海外資産含む）の平準化ベースNOIは、前年同期比1.8%成長（→P19）
2019年6月期の
ホテルポートフォリオ（海外資産含む）のRevPARは前年同期比5.4%の増加（→P22）
実績
2019年6月期のDPUは1,656円となり、前年同期の1,430円を15.8%上回る（→P2）
ポートフォリオ（海外資産含む）の平準化ベースNOIは前年比1.4%の成長を見込む（→P19）
2019年通年の
ホテルポートフォリオ（海外資産含む）のRevPARは前年比2.8%の増加を見込む（→P22）
見通し
年間DPU予想は3,381円と、前年の3,113円に対して8.6%の成長を見込む（→P2）
Vision 2022の目標に対し2019年の単年で45.7％の進捗が見込まれ、2022年の目標DPU3,700円の達成に向けて順調な滑り出し（→P10）
VISION 2022 ケイマンにおけるアネックス棟の増築計画については、建築事務所・設計事務所・オペレーターと建築計画、収支予測の検討等を実施中
及び
ケイマン増築構想 • 直近時点における計画案では、投資額150億円（概算）に対し15-20％程度のNOI利回りが見込まれる（→P25）
の進捗状況 • 増築後の宿泊客増を見据え、料飲エリア３店舗の拡張・改装を先行して実施。投資額370百万円に対して投資利回りは29.6%と高利回りを
見込む（→P26）
1
1口当たり分配金（DPU）の推移
2019年6月期DPU は1,656円（前年同期比＋15.8%）を達成、2019年12月期DPUは1,725円（前年同期比+2.5%）を予想
2019年年間DPUは3,381円（前年比+8.6%）を予想し、7年連続でのDPUの成長を見込む
グローバル・オファリング グローバル・オファリング グローバル・オファリング 国内オファリング グローバル・オファリング グローバル・オファリング グローバル・オファリング
（2014年7月） (2015年7月) (2016年3月) (2017年3月) (2017年10月) (2018年8月) (2019年7月)
発行口数:1,095,507 口 発行口数: 525,000口 発行口数: 482,138口 発行口数: 185,000口 発行口数: 932,357口 発行口数: 955,000口 発行口数: 430,000 口
オファリングサイズ: 248億円 オファリングサイズ: 303億円 オファリングサイズ: 391億円 オファリングサイズ: 86億円 オファリングサイズ: 410億円 オファリングサイズ: 422億円 オファリングサイズ: 244億円
(円）
3,500 +8.6% 3,381
+10.1% 3,113
3,000
+6.2%
2,828
2,663
+30.1%
2,500 1,725
2,047 1,683
上段 : 12月期
2,000 1,564
下段 : 6月期
+56.7% 1,477
1,500
1,306
1,187
+160.7%
1,000
733
501 1,656
1,430
1,264
500 400 -20.8% 317 +58.0% 1,186
237 860
200 117 573
200 200 264
0
2011
2011年 2012
2012年 2013
2013年 2014
2014年 2015
2015年 2016
2016年 2017
2017年 2018
2018年 2019年
2019
（予想）
(Forecast)
（注1）「発行口数」は、一般募集と同日付で決議された第三者割当による新投資口発行を含みます。
（注2）「オファリングサイズ」は、一般募集及びオーバーアロットメントによる売出しにおける払込金額の総額を記載しています。 2
J-REITにおけるDPU成長率比較
本投資法人における、2018年までの過去4年間のDPU成長率は、他のホテル系REIT及び上場REITの平均値を上回り、24.3%の年平均成長
率を記録
2年間の見通しにおいても、9.3%の成長率（2019年予想値を含む）を見込み、競合他社を圧倒的に上回る
DPU(1)の年平均成長率比較
2014年～2018年 2017年～2019年（予想）
（4年間） （2年間）
15%
30%
25% 24.3%
12%
20% 9.3%
9%
15% 13.5%
6%
10%
5.4% 2.9%
3%
5%
0.6%
0% 0%
INV ホテル系REIT平均値 上場REIT平均値 INV ホテル系REIT平均値 上場REIT平均値
（2銘柄(2)） （36銘柄(3)） （4銘柄(4)） （52銘柄(5)）
＊INVを除く ＊INVを除く ＊INVを除く ＊INVを除く
（注1）ここに記載される他のJ-REITのDPU実績値及び予想値は、参照のみを目的として示されており、各J-REITが公表する情報に基づき、本投資法人とは異なる会計期間にかかる数値も含みます。そのため、他のJ-REITのDPUは、本投資法人のDPUと直接比較することはできません。 また、DPU予想値は、各J-REITの独立監査人による
監査を受けておらず、各J-REITの主観的な仮定と推定に基づいています。 したがって、本投資法人は、他のJ-REITのDPU実績値または予想値の正確性について表明するものではありません。（出所：各J-REITのウェブサイト）
（注2）2019年7月31日時点において、一般社団法人不動産証券化協会の定めるホテル・旅館特化型の５つの上場投資法人のうち、決算を公表済みの直近の計算期間まで10期（計算期間が１年の銘柄については5期。以下同じです。）（5年間）の計算期間を有する2銘柄（ジャパン・ホテル・リート投資法人及び星野リゾート・リート投
資法人）のDPU平均値を記載しています。
（注3）本投資法人を除く2019年7月31日時点における全上場投資法人のうち、2019年7月31日時点において決算を公表済みの直近の計算期まで10期（5年間）の計算期間を有する36銘柄についてのDPU年平均成長率を単純平均して算出しています。
（注4） 2019年7月31日時点において、一般社団法人不動産証券化協会の定めるホテル・旅館特化型の５つの上場投資法人のうち、 1年間の予想値を公表済みの4銘柄（ジャパン・ホテル・リート投資法人、星野リゾート・リート投資法人、いちごホテルリート投資法人、大江戸温泉リート投資法人）のDPU平均値を記載しています。
（注5）本投資法人を除く2019年7月31日時点における全上場投資法人のうち、2019年7月31日時点において、1年間のDPU予想値を公表済みの52銘柄についての年成長率を単純平均して算出しています。 3
資産入替えの概要
住居2物件を399億円で売却し、売却益111億円を実現。これにより、1口当たりの内部留保は1,823円増加(1)
「スペーシア恵比寿」及び「ロイヤルパークスタワー南千住」の年間実績NOIは、本投資法人取得前12か月のNOIと比べてそれぞれ、15.7％及び
12.2％増加(2)
「ロイヤルパークスタワー南千住」は、2017年に218億円で取得し、2019年に277億円で売却した結果、IRRは20.5%と試算される(3)
物件譲渡 物件取得
住居2物件 プライム・ツーリズム・エリアに所在する
NOI 以下のホテルを含む、ホテル18物件
(百万円)
資産入替え
+15.7% 363
313
39,900百万円 売却価格／ 82,646百万円
(売却価格合計) 取得価格 (取得価格合計)
ホテルマイステイズ アートホテル石垣島
取得前(4) 譲渡前(5)
スペーシア恵比寿
3.9%(6) NOI利回り
5.8%(7) 札幌アスペン
バリューアップの取り組み (売却価格ベース) (平準化NOI利回り)
PM業者の変更
賃料上昇プログラム
2.2%(6) 償却後 4.2%(7)
(売却価格ベース) NOI利回り (平準化NOI利回り)
NOI (百万円)
ホテルマイステイズ ホテルソニア小樽
富士山 展望温泉
1,066 +12.2% 1,196
取得前(4) 譲渡前(5)
ロイヤルパークスタワー
売却益：111億円
ホテルノルド小樽 ホテルマイステイズ
南千住 松山
1口当たり内部留保：1,823円の増加(1)
内部留保の活用により、2020年から2027年の
内部成長の結果 年間DPUは3,400円以上を見込む 中長期的成長への寄与が
好条件での売却を実現 期待される
（注1）発行済み投資口数6,096,840口に基づきます。
（注2）各物件取得前の12ヶ月間における実績NOIを、譲渡前の2018年年間実績NOIと比較して算出しています。「ロイヤルパークスタワー南千住」にかかる取得前の期間の実績は、売主から提供を受けた実績を基に、本投資法人が保有していたと仮定して信託報酬及び保険料の調整を加えた数値を用いて算出しています。
（注3）レバレッジ後の内部収益率（ＩＲＲ）については、本譲渡物件の保有期間（2017年３月 14 日～2019年6月7日）を対象とし、当該保有期間中に本物件から得られたネット・キャッシュフローに基づき、本物件に係る初期投資費用に対するレバレッジ考慮後の内部収益率（複利運用利回り）として、本資産運用会社が試算した数値
を記載しています。なお、レバレッジ（借入れ）については、本物件の取得時鑑定評価額に保有期間における本投資法人の平均鑑定ＬＴＶを乗じた金額を借入金額と仮定して初期投資費用から控除し、想定借入金利（当該借入金額に対する平均金利をいいます。）を用いてネット・キャッシュフローを算出することにより考慮しています。
（注4）スペーシア恵比寿：取得前12ヶ月（2009年2月から2010年1月まで）の実績NOI ／ロイヤルパークスタワー南千住：取得前12ヶ月（2016年4月から2017年3月まで）について、売主から提供を受けた実績を基に、本投資法人が保有していたと仮定して信託報酬及び保険料の調整を加えた数値を用いて算出した平準化NOI
（注5）2018年年間実績NOI
（注6）売却2物件における2018年5月から2019年4月までの実績NOI（償却前及び償却後）の合計を売却価格の合計で除して算出しています。
（注7）新規取得物件における平準化NOI（2019年1月-6月：実績／2019年7月-12月：予想）の合計を取得価格の合計で除して算出しています。 4
2019年7月取得物件サマリー
国内ホテル18物件を平準化NOI利回り5.8%で取得
取得価格 鑑定評価額 2019年平準化NOI(2)
(1)
2019年平準化NOI
物件名称 所在地 客室数
利回り
(2)
（百万円） （百万円） （百万円）
1 ホテルマイステイズ札幌アスペン 北海道札幌市 305 15,543 15,700 805 5.2%
2 アートホテル石垣島 沖縄県石垣市 245 9,731 9,830 592 6.1%
3 ホテルマイステイズ富士山 展望温泉 山梨県富士吉田市 159 9,405 9,500 556 5.9%
4 ホテルソニア小樽 北海道小樽市 149 5,930 5,990 312 5.3%
5 ホテルマイステイズ金沢キャッスル 石川県金沢市 206 5,682 5,740 334 5.9%
6 アートホテル新潟駅前 新潟県新潟市 304 5,524 5,580 397 7.2%
7 ホテルマイステイズ名古屋錦 愛知県名古屋市 169 5,197 5,250 249 4.8%
8 ホテルノルド小樽 北海道小樽市 98 4,296 4,340 260 6.1%
9 ホテルマイステイズ鹿児島天文館 鹿児島県鹿児島市 196 3,445 3,480 202 5.9%
10 アートホテル旭川 北海道旭川市 265 3,197 3,230 244 7.7%
11 ホテルマイステイズ松山 愛媛県松山市 162 3,098 3,130 212 6.9%
12 ホテルマイステイズ札幌すすきの 北海道札幌市 104 3,059 3,090 154 5.1%
13 ホテルマイステイズ札幌中島公園 北海道札幌市 86 2,118 2,140 118 5.6%
14 ホテルマイステイズ札幌中島公園別館 北海道札幌市 80 1,584 1,600 89 5.6%
15 フレックステイイン桜木町 神奈川県横浜市 70 1,425 1,440 73 5.2%
16 MyCUBE by MYSTAYS 浅草蔵前 東京都台東区 161 1,287 1,300 62 4.9%
17 ホテルマイステイズ鹿児島天文館２番館 鹿児島県鹿児島市 73 1,168 1,180 68 5.8%
18 ホテルマイステイズ名寄 北海道名寄市 70 957 967 60 6.3%
計／平均 2,902 82,646 83,487 4,796 5.8%
1 2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
(注1) 「取得価格」は各物件の売買契約に記載された資産の売買価格を記載しており、消費税等を含んでおりません。なお、単位未満は切り捨てて記載しています。
(注2) 2019年平準化NOI利回りは、2019年の平準化NOI（2019年1月～6月：実績値／2019年7月～12月：予想値）を取得価格で除して算出しています。なお、本投資法人による取得前の期間の実績は、売主から提供を受けた実績を基に、本投資法人が保有していたと仮定して信託報酬及び保険料の調整を加えた数値を用いて算
出しています。 5
外部成長の実績
過去7年間に渡り、ホテルと住居を中心とした安定的成長により全国に広がる高度に分散されたポートフォリオを実現
本投資法人は全J-REITのホテルポートフォリオの中で最大の資産規模に成長(1)
（百万円）
600,000 資産総額の推移(2) J-REITのホテルポートフォリオの資産
規模上位5銘柄(1)
501,239
500,000 434,373
448,362
374,508
ホテル
Hotel
400,000
住居
Residential 353,695
その他
Others
300,000
266,619 434,373
352,607
248,326 158,926 155,677
200,000 173,815
181,032 108,500
117,927
96,162
100,000 77,161 77,161 45,373
63,118
71,116 93,013 90,154
44,040 58,083 58,083 58,083 63,182 61,265 INV JHR UUR HRR MTH
0 19,077 19,077 19,077 14,469 14,469 14,469 12,356 5,600 5,600
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
8月22日
物件数(2) 54 78 78 91 111 124 126 132 148
ホテル 0 0 0 20 37 48 54 66 84
住居 39 63 63 63 66 68 67 64 62
その他 15 15 15 8 8 8 5 2 2
（注1）2019年8月22日時点
（注2）各対象期間の末日時点における取得価格に基づきます。2017年以降は、シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルに係る特定目的会社優先出資証券における本投資法人の出資金額を含みます。「2019年（予想）」においては2019年7月31日時点の取得価格を記載しています。た、ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイル
ビーチ・リゾート＆スパ及びサンシャイン・スイーツ・リゾートの海外資産2物件（「本海外ホテル」）については、「2018年」は本海外ホテルに係るLeasehold等を裏付不動産として保有していた英領ケイマン諸島の特別目的会社（以下「資産保有SPC」といいます。）の匿名組合出資持分にかかる本投資法人の出資金額を、「2019
年（予想）」は資産保有SPCから本海外ホテルに係るLeasehold等を承継した2019年5月9日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2019年5月10日）時点の資産保有SPCにおける本海外ホテルに係るLeasehold等の帳簿価額を、それぞれ取得価格とし、2018年７月26日に締結した為替予約契約（2018年９月
26日付で実行済み）に基づく米ドルと日本円の為替予約レートである１米ドル＝110.45円で邦貨換算しています。また、優先出資証券及び匿名組合出資については、各裏付資産をそれぞれ1物件とし、当該資産の用途の基づき分類しています。 6
2019年7月取得物件の所在地
2019年7月における新規物件取得により、ホテルタイプ及び地域配分が強化され、バランスの良いホテルポートフォリオを実現
宿泊特化型ホテル(1)
リゾートタイプホテル(1)
ホテルマイステイズ名寄
フルサービスホテル(1) ホテルソニア小樽 ホテルノルド小樽
本投資法人が所有するホテルが所在する
都道府県（2019年8月22日現在）
ホテルマイステイズ
金沢キャッスル アートホテル旭川
アートホテル新潟駅前
アートホテル石垣島
ホテルマイステイズ ホテルマイステイズ
札幌アスペン 札幌すすきの
ホテルマイステイズ
名古屋錦
ホテルマイステイズ ホテルマイステイズ
札幌中島公園 札幌中島公園別館
ホテルマイステイズ松山
MyCUBE
by MYSTAYS
ホテルマイステイズ ホテルマイステイズ 浅草蔵前
ホテルマイステイズ富士山 フレックステイイン
鹿児島天文館 鹿児島天文館２番館 展望温泉 桜木町
（注1）フルサービス型ホテル」とは、原則として朝・昼・晩の三食を提供する（予約による提供を含みます。）レストランと宴会等に使用できる会議室の両方を保有するホテルをいいます。「宿泊特化型ホテル」とは、「フルサービス型ホテル」に該当しないホテルをいいます。「リゾートタイプホテル」とは、主として観光や保養などを目的とした宿泊客が多い
立地にあるホテルをいい、フルサービス型と宿泊特化型の両方が含まれます。なお、「リゾートタイプホテル」に該当する「フルサービス型ホテル」のうち、会議・宴会・結婚式・飲食などへの需要が非宿泊客を含めて相当に見込まれるホテルは「フルサービス型ホテル」に分類し、それ以外のホテルは「リゾートタイプホテル」に分類しています。また、「リ
ゾートタイプホテル」に該当する「宿泊特化型ホテル」は「リゾートタイプホテル」に分類しています。 7
ホテルポートフォリオの推移
直近の公募増資に伴う新規物件取得により、ホテルタイプ及び所在地におけるホテルポートフォリオの多様化が進んでいる
2017年12月31日時点 2018年12月31日時点 2019年8月22日時点
ホテル物件数(1) 54 物件 66 物件 84 物件
フルサービス型 フルサービス型
25.2% フルサービス型
26.8% 30.3%
タイプ別(2) 宿泊特化型 宿泊特化型 宿泊特化型
ホテルポートフォリオ(3) 61.2% 55.9% 50.1%
リゾートタイプ リゾートタイプ
12.0% 18.9% リゾートタイプ
19.7%
その他 海外 海外
北海道 10.3% 10.4% 8.3%
4.6% その他 その他
8.0% 7.2%
東京23区
九州 北海道 東京23区
30.2%
7.9% 東京23区 8.0% 36.8% 北海道
地域別(4) 40.2% 14.9%
ホテルポートフォリオ(3) 九州
6.0%
関西 九州
12.0% 8.2%
関西
9.9% 首都圏 首都圏
首都圏 関西
中部 8.4% （除く東京23区） 中部 6.7% （除く東京23区） 中部 11.4% （除く東京23区）
8.0% 11.8%
16.6% 14.1%
（注1）優先出資証券及び匿名組合出資については、各裏付資産をそれぞれ1物件としています。
（注2）フルサービス型ホテル」とは、原則として朝・昼・晩の三食を提供する（予約による提供を含みます。）レストランと宴会等に使用できる会議室の両方を保有するホテルをいいます。「宿泊特化型ホテル」とは、「フルサービス型ホテル」に該当しないホテルをいいます。「リゾートタイプホテル」とは、主として観光や保養などを目的とした宿泊客が多い立地
にあるホテルをいい、フルサービス型と宿泊特化型の両方が含まれます。なお、「リゾートタイプホテル」に該当する「フルサービス型ホテル」のうち、会議・宴会・結婚式・飲食などへの需要が非宿泊客を含めて相当に見込まれるホテルは「フルサービス型ホテル」に分類し、それ以外のホテルは「リゾートタイプホテル」に分類しています。また、「リゾートタイ
プホテル」に該当する「宿泊特化型ホテル」は「リゾートタイプホテル」に分類しています。
（注3）取得価格に基づき算出しています。「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」に係る特定目的会社優先出資証券については、本投資法人の出資金額を取得価格として算出しています。本海外ホテルについては、「2018年12月末」においては、本投資法人の資産保有SPCへの出資金額（333,036千米ドル）を、「2019年8月22日時
点」においては、本投資法人が匿名組合契約の合意解約に伴う現物配当により本海外ホテルに係るLeasehold等を資産保有SPCより承継した2019年５月９日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2019年５月10日）時点の各本海外ホテルのLeasehold等の資産保有SPCにおける帳簿価額を、それぞれ資産保有SPCへの出
資に際し実行した為替予約取引（2018年７月26日付で為替予約契約締結、2018年９月26日付で実行）により固定された為替レートである１米ドル＝110.45円で邦貨換算した金額を取得価格として算出しています。なお、優先出資証券及び匿名組合出資については、各裏付資産のホテルタイプ及び所在地に基づき区分していま
す。
（注4）各エリアは以下のように定義しています。
首都圏（除く東京23区）：東京都（東京23区を除く）、神奈川県、千葉県及び埼玉県／関西：大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、和歌山県及び奈良県／中部：愛知県、岐阜県、三重県、静岡県、長野県、山梨県、新潟県、富山県、石川県及び福井県／九州：福岡県、熊本県、鹿児島県、長崎県、大分県、宮崎県、
佐賀県及び沖縄県 8
国内ホテル物件の所在地図（2019年8月22日現在）
本投資法人における国内ホテルポートフォリオのうち、80.3%(1) が都道府県別の訪日外国人延べ宿泊者数（2018年年間）の上位10都道府県に
立地
訪日外国人延べ宿泊者数上位10都道府県（2018年年間）(2) （単位：百万人）
北海道
21.8 （札幌市、小樽市、函館市、
旭川市、北見市、名寄市）
13.9 16.3%
8.2
5.7 5.3
4.1 3.2 2.9 2.5 2.2
Tokyo
東京都
Osaka
大阪府
Hokkaido
北海道
Kyoto
京都府
Okinawa
沖縄県
Chiba
千葉県
Fukuoka
福岡県
Aichi
愛知県
Kanagawa
神奈川県 山梨県
Yamanashi
ホテルポート
フォリオ割合
34.0% 7.2% 16.3% 1.5% 2.4% 6.9% 2.7% 2.0% 4.8% 2.4%
沖縄県 新潟県 青森県
（石垣市） 2.3% 0.7%
2.4% 本投資法人が保有するホテルが所在する都道府県
群馬県
富山県 0.3%
0.2%
京都府 栃木県
1.5% 石川県 （那須郡、宇都宮市）
4.9% 5.6%
香川県
0.5%
福岡県 千葉県
2.7% 6.9%
東京都
大分県 34.0%
2.6%
大阪府
愛知県
7.2% 静岡県
鹿児島県 2.0% 神奈川県
愛媛県 0.6%
4.8%
1.2% 0.8%
山梨県
2.4%
（注1） 各比率は、新規物件取得後における本投資法人の国内ホテル物件の所在地別比率を取得価格ベースで記載しています。なお、優先出資証券については当該優先出資証券の取得価格により算出しています。
（注2） 出所：観光庁 9
Vision 2022（更新版）
2022年のDPU目標を3,700円と定めたVision 2022を2019年2月21日に発表。当時の2019年 DPUの予想は3,258円
現時点の2019年DPU予想は 3,381円。1年目にしてDPU上積み目標587円の45.7%の進捗率を達成見込み
Vision 2022における2019年DPU予想（当初） 2019年DPU予想（更新版）
(2018年12月期決算説明資料で公表)
2019年のみでDPU上積み目標587円の45.7%の進捗率を達成する見通し
2022年のDPU目標3,700円を達成するために必要な3年平均のDPU
成長率は4.3%から3.1%に低下
(円)
4,000
年平均+3.1%
年平均+4.3%
3,700 3,700
+8.6%
+4.7%
3,500
3,381
3,258 +587
3,113 +145 3,113 +268
3,000 2018年
2018年 2018年
実績からの 実績に対する 実績からの
増加額 上積み目標 増加額
2,500
2,000
0
2018年 2019年 2022年 2018年 2019年 2022年
実績 予想(1) 目標(3) 実績 予想(2) 目標(3)
（当初） （更新版）
(注1) 2019年2月21日付公表値
(注2)
(注3)
2019年７月1日及び2019年8月22日付公表値
2019年2月現在の本投資法人における本目標値は、さまざまな想定やシミュレーションに基づいており、2022年以降にINVがこの目標値を達成できるという保証はありません。 これらの想定および前提は不確実性を内在しており、本投資法人の管理の及ばない多数の事業、産業、市場およびその他のリスクの影響を受けます。 10
CAPEX及び減価償却費
2019年のAFFOに対する配当性向(1)は82.6％と低い水準に留まる予定
「余剰FFO(2)」は、ホテルの付加価値向上を企図したリノベーション、増築、投資主価値向上のための自己投資口取得等に活用
「余剰FFO」及び内部留保の活用により、2020年から2027年までの年間配当金は少なくとも3,400円を維持する想定
（百万円）
8,000 減価償却費
7,051
“余剰FFO”
7,000
6,000 5,812
3,259 フリー・キャッシュ
4,849 1口当たり534円
5,000
4,000 3,742 3,586
3,000
3,351 1,326 戦略的CAPEX(3)
2,262
2,771
2,000
1,365 928
1,071 1,877
1,000
668 2,467 メンテナンスCAPEX(4)
759 1,112
1,298
971 830
312 253 385
0
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
（予想）
資産総額(5)
72,553 117,927 173,815 266,619 353,695 448,362 501,239
（百万円）
（注1）配当性向は2019年の予想値に基づき、配当総額をAFFOで除して算出しています。（AFFO＝純利益－売却益＋減価償却費－CAPEX）
（注2）「余剰FFO」とは、減価償却費から「メンテナンスCAPEX」を控除した金額をいいます。以下同じです。
（注3）「戦略的CAPEX」とは、ホテルの競争力の維持・向上を目的とした客室、宴会場、レストラン等のリニューアルに係る戦略的な資本的支出をいいます。
（注4）「メンテナンスCAPEX」とは、建物の資産価値を維持する上で必要な建物設備・施設の更新工事に係る資本的支出及び運営上必要な什器・備品・設備に係る資本的支出をいいます。
（注5）各対象期間の末日時点における取得価格に基づきます。2017年以降は、シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルに係る特定目的会社優先出資証券にかかる本投資法人の出資金額を含みます。「2019年（予想）」においては2019年7月31日時点の取得価格を記載しています。また、ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・
リゾート＆スパ及びサンシャイン・スイーツ・リゾートの海外資産2物件（「本海外ホテル」）については、「2018年」は本海外ホテルに係るLeasehold等を裏付不動産として保有していた英領ケイマン諸島の特別目的会社（以下「資産保有SPC」といいます。）の匿名組合出資持分にかかる本投資法人の出資金額を、「2019年（予想）」
は資産保有SPCから本海外ホテルに係るLeasehold等を承継した2019年5月9日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2019年5月10日）時点の資産保有SPCにおける本海外ホテルに係るLeasehold等の帳簿価額を、それぞれ取得価格とし、2018年７月26日に締結した為替予約契約（2018年９月26日付で実行済み）
に基づく米ドルと日本円の為替予約レートである１米ドル＝110.45円で邦貨換算しています。 11
2020年から2027年までのDPU目標
主として住居2物件の譲渡による売却益111億円により、本投資法人の有する内部留保額は118億円（投資口1口当たり換算1,945円）
必要に応じて内部留保を活用し、2020年から2027年までの分配金は年間3,400円を下回らないことを目標と定める
フリーキャッシュフロー及び内部留保により、年間3,400円以上のDPU目標は達成の蓋然性が高いと見込む
当期純利益からの 発行済投資口の 1口当たりの
内部留保額 ロイヤルパークスタワー 総口数 内部留保額
スペーシア恵比寿の譲渡 その他
南千住の譲渡
118億円 56億円 54億円 8億円 ÷ 6,096,840口 ＝ 1,945円
(円)
3,600 年間DPU: 2018年実績、2019年予想及び2019年平準化予想
3,381 3,407
3,400
3,400
2020年から2027年にかけては少なくとも
3,200 3,400円の年間DPUを維持
3,113
分配金の安定性を確保
3,000
0
2,800
2018年 2019年 2019年
実績 予想(1) 平準化予想(2)
（注1）2019年7月1日付及び2019年8月22日付予想値
（注2）2019年平準化予想DPUは、2019年予想DPUに対して、主として以下の調整を行うことにより算定しています。 (i) 現時点で保有する148物件を2019年の年初より保有していたと仮定した調整、 (ii) 海外ホテル2物件を2019年の年初より直接保有していたと仮定した調整、 (iii) 現時点の発行済投資口の総口数6,096,840口が2019
年の年初より発行されていたと仮定した調整、 (iv) 2019年7月に実施した公募増資及び新規借入が2018年12月末時点で完了していたと仮定した調整 、(v) 2019 年６月期及び2019年12月期に生じた一時収益／一時費用の除外、 (vi) 2019年に譲渡した物件が2019年の年初からポートフォリオの中に存在していなかったものとし、
譲渡益についても除外、 (vii) 海外ホテルの収益は1ドル＝110円の為替レートを用いて算定. 12
訪日外国人の状況
近年リピーター数は着実に増加し、2019年上期のインバウンド数全体の65.5%を占める
訪日外国人旅行者の消費額は訪問者数よりも速いペースでの増加が予想され、為替リスクの影響を受けやすい買い物代とは異なり、宿泊費と
娯楽サービス費は着実に増加している
訪日外国人旅行者数の推移 訪日外国人旅行者の消費額推移
(百万人) 60.0 （10億円）
2011年以降 15,000
初回訪問者数 年平均成長率
リピーター数(2)
+25.9% 40.0 2011年以降
リピーター数(2)（目標(1)）
31.1 年平均成長率
28.6 8,000
24.0 +27.8%
19.7
16.6 4,416 4,518
13.4 +25.2% 36 3,477 3,747
8.3 10.3
6.2 24 2,027
14 18 19 813 1,084 1,416
8 12 11
4 5 7
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2020年 2030年
2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 1月-4月 2019 2020年
2020
目標(1)
2030年
2030
目標(1)
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2020
目標(1) 2030
目標(1)
1H Gov.Target Gov.Target
出所：観光庁、日本政府観光局（JNTO）及び首相官邸のデータに基づき本資産運用会社が作成 出所：観光庁及び首相官邸のデータに基づき本資産運用会社が作成
（注1） 日本政府の目標値であり、達成が保証されるものではありません。 （注1）日本政府の目標値であり、達成が保証されるものではありません。
（注2） 「リピーター旅行者」とは、日本に一度以上対日したことのある旅行者を指します。
地域別訪日外国人旅行者数の構成（2019年1月-6月） 費用別にみる訪日外国人旅行者数の消費額
アジア以外16.0%
アジア （10億円）
3,747 4,416 4,518
豪州 84.0% 0.2% 0.3% 0.0%
その他アジア(1) 2.0%
2019年1月-6月
その他 37.1% 34.9%
米国 38.1%
3.1%
8.8% 対前年増加率 上位5か国
マレーシア 5.3%
1.4% 中国 11.4% 11.0% 10.3%
ベトナム 27.2% 1位 ベトナム + 30.3% 21.6%
20.2% 20.1%
1.5%
2位 ロシア + 20.4% 3.0% 3.3% 3.8%
フィリピン
1.8% 3位 インド + 15.5% 27.1% 28.2% 29.2%
香港
タイ 4位 米国 + 13.1%
6.6% 韓国
4.1%
台湾 23.2% 5位 タイ + 12.7% 2016
2016年 2017
2017年 2018
2018年
14.9% 宿泊費
Hotel & Accomodations 娯楽等サービス費
Leisure & Entertainment 飲食費
Food
交通費
Transportation 買物代
Shopping その他
Other
出所: JNTOのデータに基づき本資産運用会社が作成
（注１） 「その他アジア」には、インドネシア、シンガポール、インドが含まれます。 出所: 観光庁及び首相官邸のデータに基づき本資産運用会社が作成 13
ラグビーワールドカップ2019試合会場とINVホテルポートフォリオ(1)
ラグビーワールドカップ2019（9月20日から11月2日まで開催）の開催期間中においては、インバウンドの急増及びホテルの高稼働率が期待される
本投資法人は、ラグビー会場のある12都道府県のうち、8都道府県でホテルを所有
ラグビーワールドカップ2019試合会場 札幌ドーム 国内ポートフォリオ
北海道札幌市
主要空港 （12ホテル、2,153室） 62ホテル、9,713室
INVホテルポートフォリオ
# INVホテルポートフォリオ（複数）
新千歳空港
熊谷ラグビー場
*括弧内：同じ都道府県内に所在するINV
埼玉県熊谷市
保有ホテル数及び部屋数
釜石鵜住居復興スタジアム
岩手県釜石市
東大阪市花園ラグビー場
大阪府東大阪市
（6ホテル、1,000室）
大分スポーツ公園総合競技場 東京スタジアム
大分県大分市 東京都調布市
（2ホテル、467室） （30ホテル、3,955室）
横浜国際総合競技場
東平尾公園博多の森球技場 中部国際空港 30
成田空港
神奈川県横浜市
福岡県福岡市
羽田空港 （6ホテル、1,002室）
（3ホテル、545室）
福岡空港
関西国際空港
小笠山総合運動公園
熊本県民総合運動公園 豊田スタジアム エコパスタジアム
愛知県豊田市 静岡県袋井市
陸上競技場 神戸市御崎公園球技場 （2ホテル、439室） （1ホテル、152室）
熊本県熊本市. 兵庫県神戸市
（注1）2019年8月22日時点 14
国際的イベントやインフラ整備等によるインバウンド需要の更なる成長期待
2020年の東京オリンピック後も、高い観光需要が期待できる
継続的なインバウンド需要を促すための強力なプラットフォームとなる、戦略的な長期インフラ整備が予定されている
（倍）
1.25
ギリシャ （2004年アテネ五輪）
1.20
中国 （2008年北京五輪）
オリンピック・パラリンピック後の 1.15
イギリス （2012年ロンドン五輪）
開催国における 1.10
ブラジル（2016年リオデジャネイロ五輪）
1.05
国際観光到着数の推移
1.00
0.95
出所：世界銀行及びUNWTOのデータに基づき、本資産
開催年 1年後 2年後 3年後 4年後 運用会社が作成
イベント(1) インフラ整備等(1)
2019年 • 東京ディズニーシー： 大型アトラクション「ソアリン：ファンタスティック・フライト」オープン（7月） • 新千歳空港国際旅客ターミナル拡張
• 第7回アフリカ開発会議（横浜）（8月） • 新港地区客船ターミナル供用
• ラグビーワールドカップ2019 （9月-11月）
2020年 • 東京国際（羽田）空港国際線発着枠拡大
• 東京ディズニーランド：大規模開発（春）
（2020年までに国際線の発着回数（深夜・早朝時間帯以外）を
• ユニバーサル・スタジオ・ジャパン：世界初のテーマパーク
年間約9.9万回に拡大（2015年対比約65％増））
「SUPER NINTENDO WORLD」オープン
• 那覇空港第2滑走路増設
• 東京オリンピック・パラリンピック2020（7月-9月）
• 東京国際クルーズターミナル開業
2021年 • ワールドマスターズゲーム2021関西（5月）
• 第19回FINA世界水泳選手権2021福岡大会（7月-8月）
2022年 • 東京ディスニーシー：大規模拡張プロジェクト • 九州新幹線（武雄温泉～長崎間）開業（2022年度）
• 北陸新幹線（金沢～敦賀間）開業
2025年 • 2025年日本国際博覧会（大阪・関西万博）（大阪）（5月-11月） • 福岡空港第2滑走路増設
2027年 • リニア中央新幹線開通
2028年 • 成田国際空港第3滑走路増設（時期未定）
以降 • JR羽田空港アクセス線開業（時期未定）
（注1）各種イベント、インフラ整備等は2019年7月31日時点で予定されているものであり、今後変更される可能性があります。 15
2020年東京オリンピック・パラリンピック会場とINVホテルポートフォリオ
2020年東京オリンピック・パラリンピックの主要会場周辺には、INVの国内ホテルポートフォリオのうち33物件（5,236室）(1)が立地
上記のうち、10ホテル（2,725室）は2016年以降に取得
ホテル 部屋数
15 30
01 ホテルマイステイズ神田 126
02 ホテルマイステイズ浅草 160
35
16 04 マイステイズ新浦安コンファレンスセンター 175
10
05 ホテルマイステイズ舞浜 90
10 ホテルマイステイズ日暮里 93
26
12 フレックステイイン飯田橋 59
37
13 02 東京スカイツリー 13 ホテルマイステイズ上野稲荷町 72
12 62 14 フレックステイイン品川 55
79
東京都庁 01 15 フレックステイイン常盤台 129
27 25
16 フレックステイイン巣鴨 104
皇居 18
18 フレックステイイン清澄白河 55
19 フレックステイイン中延P1 39
60
29
20 フレックステイイン中延P2 22
49 23 フレックステイイン白金 84
東京タワー
ov 24 ホテルマイステイズ羽田 174
23 46
04 25 ホテルマイステイズ亀戸P1 265
05 26 ホテルマイステイズ上野入谷口 97
レインボーブリッジ
IBC/
100 27 ホテルマイステイズ亀戸P2 175
29 スーパーホテル新橋・烏森口
MPC
43 74
14
30 フレックステイイン東十条 88
58
35 フレックステイイン江古田 210
東京ゲートブリッジ 37 スーパーホテルJR上野入谷口 69
19 20
51 43 ホテルマイステイズ五反田駅前 ★ 383
46 ホテルマイステイズ浜松町 ★ 105
オリンピック会場
49 ホテルマイステイズプレミア浜松町 ★ 120
ov 選手村 51 ホテルマイステイズプレミア大森 ★ 232
IBC/
MPC
国際放送センター／メインプレスセンター 58 ホテルマイステイズ五反田 ★ 110
（東京ビックサイト） 60 ホテルマイステイズプレミア赤坂 ★ 327
2016年以降に取得・保有しているホテル 3km 62 ホテルマイステイズ上野イースト ★ 150
東京国際空港（羽田空港）
24 79 MyCUBE by MYSTAYS浅草蔵前 ★ 161
2015年以前に取得・保有しているホテル
100 シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル ★ 1,016
（注1） 東京オリンピックの会場周辺に位置する33ホテルとは、東京都及び千葉県に所在するホテルをいいますが、掲載面の関係で、スーパーホテル東京JR立川北口及びホテルマイステイズ立川については地図上に表示されていません。
（注2） 出所：東京オリンピック・パラリンピック競技大会組織委員会公式サイト 16
今後の新・増設ホテル計画について
ホテルの開発計画の増加は2019年にピークを迎えると見込まれる
2020年のホテル新規供給客室数は、2019年と比較して22.5％の低下が予想される
ホテル新規供給客室数の推移（実績及び計画）(1)
（客室数）
実績値 計画値
70,000
59,810
60,000
52,429 ピーク時から
22.5%の低下(3)
50,000
46,329
34,707
40,000
30,000
52,429
46,329
20,000
25,103 10,692 11,522
10,000 7,787
10,692 3,171 11,522
7,787
3,171
0
2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年以降 公表済み追加供給数(2)
（工期完了年未定分）
出所：HOTERESのデータに基づき本資産運用会社が作成
（注1）2019年6月時点において公表済みの情報に基づきます。また、基本的に、40室以上で「ホテル」申請の新規案件を集計の対象としています。
（注2）公表されているホテル新規供給計画のうち、2019年6月時点で工期完了年が未定である計画の客室数を指します。
（注3）上記に示す新規供給計画は、2019年6月時点の調査によるデベロッパーの計画に基づき、実際の新規供給数は当該数値と大幅に異なる可能性があります。 17
指標算出のベースとするホテルポートフォリオについて
2019年7月新規取得物件
オファリング前 オファリング後
国内18物件
ポートフォリオ ポートフォリオ
1. ホテルマイステイズ 10. アートホテル旭川
札幌アスペン 11. ホテルマイステイズ松山
2. アートホテル石垣島 12. ホテルマイステイズ
3. ホテルマイステイズ富士山 札幌すすきの
2019年6月30日時点 2019年7月31日時点
展望温泉 13. ホテルマイステイズ
保有ホテル数 保有ホテル数 4. ホテルソニア小樽 札幌中島公園
5. ホテルマイステイズ 14. ホテルマイステイズ
金沢キャッスル 札幌中島公園別館
64 物件 (1) 82 物件(1) 6. アートホテル新潟駅前 15. フレックステイイン桜木町
7. ホテルマイステイズ 16. MyCUBE by MYSTAYS
名古屋錦 浅草蔵前
8. ホテルノルド小樽 17. ホテルマイステイズ
2018年の一部期間において
業績データがない物件を除く
- 2 物件 9. ホテルマイステイズ 鹿児島天文館２番館
鹿児島天文館 18. ホテルマイステイズ名寄
固定賃料のホテル
固定賃料のホテルを除く - 9 物件 1. スーパーホテル新橋・烏森口
2. コンフォートホテル富山
スーパーホテル東京・JR立川北口
国内ホテル 3.
ポートフォリオ 55 物件 71 物件 4.
5.
スーパーホテルJR上野入谷口
コンフォートホテル黒崎
6. コンフォートホテル前橋
7. コンフォートホテル燕三条
海外ホテルを含める 8. コンフォートホテル北見
高松東急REIホテル
+ 2 物件 9.
海外ホテル
全ホテル 1. ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ
ポートフォリオ 57 物件 73 物件 2. サンシャイン・スイーツ・リゾート
（注1）シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを1物件として含めています 18
オファリング後 国内・海外ポートフォリオ全体：2019年平準化NOI
ホテルと住居のコアアセットによる安定的な成長が期待される
NOI（ホテル）(1) ポートフォリオNOI
1月 – 6月 7月 – 12月 年間
（ホテル + 住居 + その他(3))
（百万円） +1.5% 1月 – 6月 7月 – 12月 年間
30,000
26,135 26,518
（百万円）
25,000
35,000 +1.4%
+2.0% +1.0%
20,000
30,063 30,484
15,000 12,656 12,907 13,479 13,611 30,000
10,000
25,000
5,000
0
2018 2019 2018 2019 2018 2019 +1.8%
20,000 +1.0%
（実績） （実績） （実績） （予想） （実績） （予想）
15,453 15,605
NOI（住居）(2) 15,000
14,610 14,878
1月 – 6月 7月 – 12月 年間
（百万円） +1.0% 10,000
4,000
3,559 3,596
5,000
3,000 +1.0% +1.1%
2,000 1,769 1,786 1,789 1,810 0
2018 2019 2018 2019 2018 2019
（実績） （実績） （実績） （予想） （実績） （予想）
1,000
（注1）2019年7月31日時点で保有する国内及び海外ホテル84物件（優先出資の裏付資産であるシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを含みます。）のうち、
固定賃料の9物件、2018年7月のリブランド前の実績値がない「ホテルマイステイズ名古屋錦」及び2018年においてリノベーションによる全館クローズ期間のある
「ホテルマイステイズ札幌すすきの」を除く73物件に基づき、海外ホテルを含むすべての物件を2018年年初から保有していたと仮定して算出しています。シェラト
0 ン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルについては、同ホテルに係る特定目的会社優先出資証券にかかる配当収入が2018年に通期寄与したと仮定した場合の想
定値をNOIに含めています。また、海外ホテルのNOIは1米ドル＝110円で円換算しています。
2018 2019 2018 2019 2018 2019 （注2）2019年7月31日時点で保有する住居62物件に基づきます。また、一時的な保険金収入及びそれに対応する費用、信託分割に関する費用を除きます。
（実績） （実績） （実績） （予想） （実績） （予想） （注3）2019年7月31日時点で保有する商業施設2物件に基づきます。
（注4）全ての物件について、本投資法人による取得前の期間の実績は、売主から提供を受けた実績を基に、本投資法人が保有していたと仮定して信託報酬及び
保険料の調整を加えた数値を用いて算出しています。 19
オファリング後 国内ホテルポートフォリオ：2019年平準化KPI
国内ホテルポートフォリオにおける2019年年間のADR、客室稼働率、RevPAR、GOPは、それぞれ前年比1.4%、 1.0pt、 2.6%、2.3%増加を予想
ADR(1) RevPAR(1)
1月 – 6月 7月 – 12月 年間 1月 – 6月 7月 – 12月 年間
（円） +0.3% +1.4% （円） +2.6%
+2.7% +1.6%
12,000 11,271 11,308 12,000 +3.7%
10,654 10,803
10,005 10,270 10,091 10,255
10,000 9,382 9,624
10,000 8,982
8,659
8,000 8,000
6,000 6,000
4,000 4,000
2,000 2,000
0 0
2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019
（実績） （実績） （実績） （予想） （実績） （予想） （実績） （実績） （実績） （予想） （実績） （予想）
客室稼働率(1) GOP(1)(2)
1月 – 6月 7月 – 12月 年間 1月 – 6月 7月 – 12月 年間
（百万円）
100% +0.9pt +1.2pt +1.0pt
30,000 +2.3%
89.5% 90.7% 88.1% 89.1% 24,719
90% 86.5% 87.5% 25,000 24,153
20,000 +2.1%
80% +2.7%
15,000 13,390 13,666
70% 10,762 11,052
10,000
60%
5,000
50%
0 0
2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019
（実績） （実績） （実績） （予想） （実績） （予想） （実績） （実績） （実績） （予想） （実績） （予想）
（注1）2019年7月31日時点で保有する国内ホテル82物件（優先出資の裏付資産であるシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを含みます。）のうち、固定賃料の9物件、2018年7月のリブランド前の実績値がない「ホテルマイステイズ名古屋錦」及び2018年においてリノベーションによる全館クローズ期間のある「ホテルマイステイズ札幌すすき
の」を除く71物件に基づき、すべての物件を2018年年初から保有していたと仮定して算出しています。また、本投資法人による取得前の実績値は、それぞれの売主から提供を受けた実績値を基に算出しています。
（注2）GOP算出にあたり、シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルについては、同ホテルを裏付け資産とする特定目的会社の優先出資証券に係る本投資法人の出資割合（49％）をGOPに乗じて加算しています。また、「アパホテル横浜関内」については、本投資法人が受領する賃料をGOPとして計算しています。 20
オファリング後 海外ホテルポートフォリオ：2019年平準化KPI
海外ポートフォリオにおける2019年年間のホテル指標は、客室稼働率が前年より低下する一方でADR10.0％増加を予想し、RevPAR、GOPはそ
れぞれ、前年比4.7%、6.2%増加となる予想
ADR(1) RevPAR(1)
1月 – 6月 7月 – 12月 年間 1月 – 6月 7月 – 12月 年間
（円） +16.9% +10.0% （円） +16.7%
50,000 45,725 50,000
-2.1%
39,118 39,455 40,831 +4.7%
40,000 35,879 40,000 34,989 -12.0%
32,184 31,512 31,264
29,866
30,000 30,000
24,827
21,852
20,000 20,000
10,000 10,000
0 0
2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019
（実績） （実績） （実績） （予想） （実績） （予想） （実績） （実績） （実績） （予想） （実績） （予想）
客室稼働率(1) GOP(1)(2)
Jan – Jun
1月 - 6月 7月 – 12月
Jul - Dec 年間 1月 – 6月 7月 – 12月 年間
（百万円）
100% -0.1pt +6.2%
5,000
-4.0pt 4,379
89.4% 89.3% -7.8pt 4,124
90%
83.2% 4,000 +8.9%
79.2% 2,934
80% 77.1%
3,000 2,695
69.3% +1.1%
70%
2,000
1,428 1,444
60% 1,000
50%
0 0
2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019
（実績） （実績） （実績） （予想） （実績） （予想） （実績） （実績） （実績） （予想） （実績） （予想）
（注1）2019年7月31日時点で保有する海外ホテル2物件に基づき、いずれも2018年年初から保有していたと仮定し、1米ドル＝110円で円換算して算出しています。また、本投資法人による取得前の実績値は、それぞれの売主から提供を受けた実績値を基に算出しています。 21
オファリング後 全ホテルポートフォリオ：2019年平準化KPI
ホテルポートフォリオ全体における2019年年間のADR、客室稼働率、RevPAR、GOPは、それぞれ前年比+1.8%、 +0.8pt、 +2.8%、+2.9%増加
を予想
ADR(1) RevPAR(1)
1月 – 6月 7月 – 12月 年間 1月 – 6月 7月 – 12月 年間
（円） -0.5% （円） +0.4% +2.8%
+4.4% +1.8% +5.4%
14,000 12,000
11,948 10,642 10,687 10,429
11,617 11,888 11,549 11,755 10,168 10,148
12,000 11,131 9,646
10,000
10,000
8,000
8,000
6,000
6,000
4,000
4,000
2,000 2,000
0 0
2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019
（実績） （実績） （実績） （予想） （実績） （予想） （実績） （実績） （実績） （予想） （実績） （予想）
客室稼働率(1) GOP(1)(2)
1月 – 6月 7月 – 12月 年間 1月 – 6月 7月 – 12月 年間
（百万円）
100% +0.9pt +0.8pt +0.8pt +2.9%
35,000
89.1% 89.9% 87.9% 88.7% 28,277
29,099
90% 86.7% 87.5% 30,000
25,000 +2.0%
80%
+3.9%
20,000
14,819 15,111
70% 15,000 13,458 13,987
10,000
60%
5,000
50%
0 0
2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019
（実績） （実績） （実績） （予想） （実績） （予想） （実績） （実績） （実績） （予想） （実績） （予想）
（注1）2019年7月31日時点で保有する国内及び海外ホテル84物件（優先出資の裏付資産であるシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを含みます。）のうち、固定賃料の9物件、2018年7月のリブランド前の実績値がない「ホテルマイステイズ名古屋錦」及び2018年においてリノベーションによる全館クローズ期間のある「ホテルマイステイズ札
幌すすきの」を除く73物件に基づき、海外ホテルを含むすべての物件を2018年年初から保有していたと仮定し、米ドルについては1米ドル＝110円で円換算して算出しています。また、本投資法人による取得前の実績値は、それぞれの売主から提供を受けた実績値を基に算出しています。
（注2）GOP算出にあたり、シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルについては、同ホテルを裏付け資産とする特定目的会社の優先出資証券に係る本投資法人の出資割合（49％）をGOPに乗じて加算しています。また、「アパホテル横浜関内」については、本投資法人が受領する賃料をGOPとして計算しています。 22
住居ポートフォリオの賃料増額改定状況
本投資法人は、賃料上昇を可能な限り達成することを目指し、 PM会社との協力のもと、住居ポートフォリオにおける積極的なアセットマネジメントを
推進している
新規契約の賃料変動件数割合の推移(1) 更新契約の賃料変動件数割合の推移(1)
上昇 変化なし 下落 上昇 変化なし 下落
100% 100% 0.6% 0.1% 0.0% 0.1% 0.0% 0.0% 0.0%
20.5% 23.4% 23.6% 28.0%
35.8% 31.3% 30.7%
80% 80%
45.3% 46.2%
22.3% 19.7% 61.8% 60.9% 60.8% 61.0%
60% 25.4% 17.0% 17.2% 60%
19.4%
27.8% 99.3%
40% 40%
57.2% 56.8% 51.0% 55.0% 51.4% 49.9% 54.7% 53.8%
20% 36.4% 20% 38.1% 39.1% 39.1% 39.0%
0.1%
0% 0%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
1月 – 7月 1月 – 7月
新規契約件数 827 649 943 783 1,030 1,015 645 更新契約件数 818 872 1,209 1,126 1,337 1,253 761
稼働率 (%)
(2)
95.5% 94.0% 94.7% 95.9% 95.0% 95.5% 96.1% 更新率 (%)(4)
81.2% 84.7% 85.4% 83.7% 82.8% 82.5% 76.5%
ネットリーシングコスト
(月数)(3) 1.15 1.01 1.23 1.15 1.02 0.74 0.55
全契約(新規契約及び更新契約)の賃料変動件数割合の推移(1) 平均賃料増減率(5)
上昇 変化なし 下落 (%) 新規契約 更新契約 全契約
100% 3.5 3.33.0
8.8% 10.3% 9.7% 12.2% 14.0% 14.1%
18.3%