8963 Ｒ－ＩＮＶ 2019-08-22 15:30:00
2019年６月期 決算短信(REIT) [pdf]
2019年６月期 決算短信(REIT)
2019年８月22日
不動産投資信託証券発行者名 インヴィンシブル投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 8963 URL http://www.invincible-inv.co.jp/
代 表 者 (役職名) 執行役員 (氏名) 福田 直樹
資 産 運 用 会 社 名 コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代 表 者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 福田 直樹
問 合 せ 先 責 任 者 (役職名) 企画部長 (氏名) 粉生 潤
(ＴＥＬ) 03-5411-2731
有価証券報告書提出予定日 2019年９月24日 分配金支払開始予定日 2019年９月20日
決算補足説明資料作成の有無 ：有
決算説明会開催の有無 ：有 （ アナリスト・機関投資家向け）
(百万円未満切捨て)
１．2019年６月期の運用、資産の状況（2019年１月１日～2019年６月30日）
（１）運用状況 (％表示は対前期増減率)
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年６月期 27,339 89.2 22,185 133.2 21,240 153.3 21,239 153.3
2018年12月期 14,451 10.3 9,514 12.8 8,384 8.6 8,384 8.6
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年６月期 3,748 9.3 4.6 77.7
2018年12月期 1,504 4.2 2.0 58.0
(注）１口当たり当期純利益については期中平均投資口数に基づいて算出しており、１円未満を四捨五入しています。なお、期末発行済投
資口数（5,666,840口）に基づいて算出し、１円未満を切り捨てた2018年12月期の１口当たり当期純利益は1,479円です。
（２）分配状況
1口当たり
分配金総額 1口当たり 分配金総額
分配金（利 1口当たり
（利益超過 利益超過分 分配金（利 （利益超過 純資産配当
益超過分配 利益超過分 配当性向
分配金は含 配金総額 益超過分配 分配金を含 率
金は含まな 配金
まない） 金を含む） む）
い）
円 百万円 円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年６月期 1,656 9,384 - - 1,656 9,384 44.2 4.1
2018年12月期 1,632 9,248 51 289 1,683 9,537 110.3 4.2
（注１）2019年６月期の分配金総額（利益超過分配は含まない）については、次期以降の分配金水準の安定化を目的として当期純利益のうち
11,855百万円を内部留保したため、当期純利益との間に差額が生じています。
（注２）2018年12月期の分配金総額（利益超過分配は含まない）については、繰延ヘッジ利益を含む投信法第136条第１項に定める利益の概ね全
額を分配するため、当期純利益との間に差額が生じています。
（注３）2018年12月期の利益超過分配総額289百万円（１口当たり51円）のうち、税務上と会計上の処理の差異から生じる差額に対する一時差異
等調整引当額は85百万円（１口当たり15円）、分配金を平準化するための、その他の利益超過分配金は204百万円（１口当たり36円）で
す。
（注４）配当性向については、以下の計算式により算出したうえ、小数点以下第２位を四捨五入しています。
配当性向＝分配金総額（利益超過分配金は含まない）÷当期純利益×100
なお、上記（注１）のとおり、2019年６月期は当期純利益の一部を内部留保し、分配金総額（利益超過分配金は含まない）と当期純利
益との間に差額が生じたため、配当性向は44.2％となりました。
（注５）純資産配当率については、利益超過分配金を含まない数値に基づいて算出しています。
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年６月期 467,931 233,046 49.8 41,125
2018年12月期 455,362 221,364 48.6 39,063
（注）１口当たり純資産については期末発行済投資口数に基づいて算出しており、１円未満を四捨五入しています。
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年６月期 55,810 △726 △10,548 55,599
2018年12月期 10,654 △85,738 71,075 11,064
２．2019年12月期（2019年７月１日～2019年12月31日）の運用状況の予想
(％表示は対前期増減率)
1口当たり分 1口当たり分
配金（利益超 1口当たり利 配金（利益超
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
過分配金は含 益超過分配金 過分配金を含
まない） む）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円 円
△ △ △ △
2019年12月期 18,043 12,107 10,701 10,700 1,725 - 1,725
34.0 45.4 49.6 49.6
（参考）１口当たり予想当期純利益（2019年12月期）1,755円
なお、2019年12月期には、当期純利益のうち183百万円を内部留保することを予定しているため、１口当
たり分配金（利益超過分配金を含まない）と１口当たり予想当期純利益との間に差額が生じることが予想
されます。
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
（２）発行済投資口の総口数
2019 年 ６ 月 2018 年 12 月
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 5,666,840 口 5,666,840 口
期 期
2019 年 ６ 月 2018 年 12 月
② 期末自己投資口数 0 口 0 口
期 期
(注)１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、53ページ「１口当たり情報に関する注記」
をご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士または監査法人の監査対象外です。
※ 特記事項
本書に資料に掲載されている運用状況の予想等の将来に関する記述は、現在入手している情報及び合理的である
と判断する一定の前提に基づいております。本書の日付現在で想定していない物件譲渡に伴う売却損益の発生や
借入金の返済、賃料の減少等、運用状況の変化により大きく変動する可能性があります。また、本予想は分配金
の額を保証するものではありません。
運用状況の予想の前提となる仮定及び運用状況の予想のご利用に当たっての注意事項等については、17ページ
「2019年12月期（2019年７月１日～2019年12月31日）の運用状況の予想の前提条件」をご覧ください。本書で
は、特に記載のない限り、単位未満の端数について、金額は切捨て、比率は小数点以下第２位を四捨五入して表
示しています。
インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
○目次
１．運用状況 …………………………………………………………………………………………………… ２
(１) 運用状況 ……………………………………………………………………………………………… ２
(２) 投資リスク …………………………………………………………………………………………… 20
２．財務諸表 …………………………………………………………………………………………………… 21
(１) 貸借対照表 …………………………………………………………………………………………… 21
(２) 損益計算書 …………………………………………………………………………………………… 23
(３) 投資主資本等変動計算書 …………………………………………………………………………… 24
(４) 金銭の分配に係る計算書 …………………………………………………………………………… 27
(５) キャッシュ・フロー計算書 ………………………………………………………………………… 29
(６) 継続企業の前提に関する注記 ……………………………………………………………………… 31
(７) 重要な会計方針に係る事項に関する注記 ………………………………………………………… 31
(８) 財務諸表に関する注記事項 ………………………………………………………………………… 34
(９) 発行済投資口の総口数の増減 ……………………………………………………………………… 59
３．参考情報 …………………………………………………………………………………………………… 60
(１) 運用資産等の価格に関する情報 …………………………………………………………………… 60
(２) 投資不動産物件等 …………………………………………………………………………………… 61
(３) テナント等の概要 …………………………………………………………………………………… 68
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
イ 投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下
「投信法」といいます。）に基づき2002年１月に設立され、2004年５月に大阪証券取引所（2007年８月に上場
廃止申請を行っています。）、2006年８月に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コ
ード：8963）。
2010年２月１日にエルシーピー投資法人と合併した後、2011年７月29日付でFortress Investment Group LLC
（以下「ＦＩＧ」といいます。）の関係法人であるCalliope合同会社（以下「カリオペ」といいます。）（以
下、ＦＩＧ及びその関係法人と併せて「フォートレス・グループ」と総称します。）を主な割当先とする第三
者割当による新投資口の発行及びリファイナンスを実施し、フォートレス・グループへスポンサー変更を行い
ました。
2017年12月27日（注１）付でソフトバンクグループ株式会社（以下「ソフトバンクグループ」といいま
す。）によるＦＩＧの買収が効力を生じ、ＦＩＧはソフトバンクグループの子会社となりました。ＦＩＧの関
係法人であり、本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるコンソナント・インベストメント・マ
ネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）の発行済株式の全てを保有していたカリオペは、
2017年９月７日付で締結した基本合意書に基づき、2018年３月29日付で、保有する本資産運用会社の発行済株
式総数の80.0％をソフトバンクグループの子会社であるFortress CIM Holdings L.P.に、20.0％をソフトバン
クグループに譲渡しており、かかる譲渡により、ＦＩＧは、本資産運用会社の間接親会社ではなくなっていま
すが、引き続きスポンサーとして本投資法人へのサポートを行っています。
フォートレス・グループによるスポンサー参画（注２）以降、本投資法人はポートフォリオの収益力の向上
及び安定的に分配を実施するための収益基盤の構築に注力し、新規借入れや既存借入金のリファイナンスを通
じてバンクフォーメーションの強化を図り、外部成長に向けた財務基盤を確立しました。このような基盤構築
を背景に、需要拡大が見込まれるホテルセクターへの投資拡大に向けて、2014年６月に、本資産運用会社にお
ける運用ガイドラインを変更し、ホテルを住居と並ぶコアアセットと位置付け外部成長を図ってきた結果、前
期（2018年12月期）末における本投資法人のポートフォリオは132物件（うちホテル66物件（注３）（注４）、
住居64物件、その他２物件）、取得価格合計は448,362百万円（注５）となり、ホテル投資を開始する直前の
2014年５月22日時点と比較し、6.2倍へと大きく成長しました。
また、2018年７月に、本資産運用会社における運用ガイドラインを変更し、海外不動産投資に係る投資方針
を定めるとともに、国内ホテルについては、①利益率が相対的に高く、宿泊需要の増大による収益の成長が見
込める宿泊特化型ホテル、②宿泊・料飲・物販等、多様な収益源を有することでホテル収益全体の安定的な成
長が見込めるフルサービス型ホテル・リゾートタイプホテルを中心に投資する方針に投資方針を変更していま
す。かかる投資方針の変更も踏まえ、本投資法人は、2018年７月、J-REIT初となる英領ケイマン諸島のグラン
ドケイマン島に所在する海外不動産である海外ホテル２物件、「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマ
イルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」（以下「本海外ホテル」というこ
とがあります。）を裏付不動産とする匿名組合出資持分の取得を決定し、グローバル・オファリングによる公
募増資及び新規借入れによる資金調達等を通じて、同年９月に本海外ホテルへの投資を実行しました。収益性
と季節的な収益変動の緩和を期待できる本海外ホテルへの投資を含むかかる投資により、本投資法人は、ポー
トフォリオの収益性及び安定性の双方の向上を図っています。
2019年６月期（以下「当期」といいます。）においては、2019年４月１日付の租税特別措置法の改正（以下
「本改正」といいます。）への対応として、2019年５月９日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2019年
５月10日）付で本海外ホテルに対する投資ストラクチャーの変更（以下「本ストラクチャー変更」ということ
があります。詳細は、後記「ニ 海外資産に係る投資ストラクチャーの変更の概要」をご参照ください。）を
実施するとともに、同年６月７日付及び同月19日付で住居２物件の譲渡を行いました。その結果、当期末時点
におけるポートフォリオは130物件（うちホテル66物件（注３）（注４）、住居62物件、その他２物件）、取得
価格合計は418,593百万円（注６）となりました。
（注１） 米国東部標準時間。
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
（注２） 2011年７月、カリオペは本資産運用会社の発行済株式総数の97.35％を取得しており、2013年10月に出資比率は100％となりまし
た。その後、カリオペは2018年３月29日付で保有する本資産運用会社の発行済株式総数の80.0％をソフトバンクグループの子会社
であるFortress CIM Holdings L.P.に、20.0％をソフトバンクグループに譲渡しており、本書の日付現在、ソフトバンクグループ
が直接・間接保有をあわせて本資産運用会社の発行済株式総数の100％を保有しています。
（注３） 本投資法人が保有する優先出資証券をホテル１物件として計算しています。なお、当該優先出資証券は、本投資法人が保有する、
「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産としてキングダム特定目的会社（以下「本ＴＭＫ」といいま
す。）（「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」に係る信託受益権を保有）が発行する優先出資証券178,458口（当該
発行後の発行済優先出資証券の49.0％相当）であり、以下「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル（優先出資証券）」
ということがあります。なお、当該資産については、裏付不動産の用途区分に基づき「ホテル」に分類し、別段の記載がない限り、
優先出資証券に係る本投資法人の出資金額を取得価格として記載しています。また、「裏付不動産」とは、本投資法人が取得する
又は保有する匿名組合出資持分に係る匿名組合営業者又は優先出資証券を発行する事業体が取得する又は保有する不動産関連資産
又は不動産関連資産の対象となる不動産であり、本投資法人の収益の源泉となる不動産又は不動産関連資産をいいます。以下同じ
です。
（注４） 本投資法人は、2018年９月28日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2018年９月29日）より、本海外ホテルの土地及び建物に
係るLeasehold等（後記「ニ 海外資産に係る投資ストラクチャーの変更」において定義します。）を裏付不動産として保有してい
た英領ケイマン諸島の特別目的会社であるSeven Mile Resort Holdings Ltd.（以下「資産保有SPC」といいます。）に対する匿名
組合出資持分（持分割合100.0％）（以下「本海外不動産匿名組合出資持分」といいます。）を保有していましたが、後記「ニ 海
外資産に係る投資ストラクチャーの変更の概要」に記載のとおり、2019年５月９日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2019
年５月10日）より、本投資法人は、本海外ホテルのLeasehold等を直接保有しています。本投資法人は、かかるストラクチャー変更
の前後を通じて、本海外不動産匿名組合出資持分も本海外ホテルも２物件と扱っています。以下同じです。
（注５） 本投資法人は匿名組合出資持分に係る出資金額として当初339,836千米ドル（37,534百万円）を出資しましたが、2018年12月10日
（ケイマン諸島の現地時間）に出資先の匿名組合営業者（資産保有SPC）が裏付不動産の売主から当初の見積もりの前提を越える額
の精算金を受領したことに伴う出資金の一部払戻し（6.8百万米ドル）が実施されたため、本投資法人の匿名組合出資持分に係る出
資金額は、一部払戻し後の金額に基づいて算出しています。なお、米ドル建の金額の邦貨換算に際しては、本投資法人の匿名組合
出資に際し実行した為替予約取引（2018年７月26日付で為替予約契約締結、2018年９月26日付で実行）により固定された為替レー
トである１米ドル＝110.45円を用いています。また、単位未満は切り捨てて記載しています。以下、当該匿名組合出資持分の出資
金額及び匿名組合の合意契約に伴う現物配当による本海外ホテルの取得価額（注６）の邦貨換算について同じです。
（注６） 本ストラクチャー変更の実施に伴い、本海外ホテルに係る取得価格は、本投資法人が匿名組合契約の合意解約に伴う現物配当によ
り本海外ホテルに係るLeasehold等を資産保有SPCより承継した2019年５月９日（ケイマン諸島の現地時間。日本時間では2019年５
月10日）時点の各本海外ホテルのLeasehold等の資産保有SPCにおける帳簿価額を、邦貨換算して算出しています。
ロ 運用環境と実績
当期におけるわが国経済は、米中貿易摩擦等の海外の不安定要素はありましたが、企業収益は高い水準で底
堅く推移しており、通期では、景気は総じて緩やかな回復傾向を維持しました。また、2019年５月の有効求人
倍率は1.62倍と高水準であり、2019年１-５月の完全失業率も2.3％～2.5％と低水準で推移しており、雇用・所
得環境は引き続き改善しています。このような堅調な雇用・所得情勢を受けて個人消費は持ち直しています。
次期以降も、通商問題の動向及び影響、海外経済の不確実性、金融資本市場の変動の影響等に留意する必要が
あるものの、雇用・所得環境の改善を背景とした個人消費の回復、政府の財政政策や日本銀行の大規模な金融
緩和政策の効果、企業収益の下支えにより、引き続き景気の緩やかな回復基調が続くと見られます。
不動産投資市場においては、継続的な景気の回復、金融緩和、デフレ脱却への期待等を背景に、投資家の投
資意欲は積極的な姿勢が維持されています。６か月ごとに実施される一般財団法人日本不動産研究所の不動産
投資家調査（2019年４月）によると、今後１年間で新規投資を積極的に行うとの回答は前回調査（2018年10
月）から４ポイント上昇し94％と高い水準にあります。一方、当面新規投資を控えるとの回答は６％と前回調
査より１ポイント低下したものの、不動産投資家の積極的な投資姿勢が維持されています。同調査によると、
用途別では、ホテルの期待利回りは、東京オリンピック・パラリンピックが近づく中、「東京」地区は前回比
で0.1ポイント低下しました。その他の都市では横ばいとなりましたが、地方都市にもインバウンド取り込みを
狙ったホテル投資の裾野が広がっており、東京以外の地方主要都市においても期待利回りは引き続き低い水準
で推移しています。
賃貸住宅の期待利回りは、東京の「城南」地区では0.1ポイント低下し、2004年４月以降最も低い水準を更新
しましたが、その他の地域では横ばいとなりました。商業施設の期待利回りは、横ばいで推移しています。
不動産運営・賃貸市場においては、ホテルについては、2019年６月の訪日外国人旅行者数が前年同月比6.5％
増の288万人（政府観光局推計値）となり６月として過去最高を更新しました。また、2019年１-６月の累計訪
日外国人旅行者数は、1,663万3千人（同）と前年比4.6％増となっています。一方で、東京、大阪を中心にホテ
ルの新規供給が継続しており、また2018年６月に施行された住宅宿泊事業法（民泊新法）については、その影
響を引き続き注視しています。
住宅賃貸については、人口流入が続く東京都区部を中心に稼働率は高位で安定しており、本投資法人が保有
する物件では新規契約、更新契約のいずれにおいても賃料上昇が継続し、運用状況は堅調に推移しています。
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
当期の運用状況については、ポートフォリオ全体のＮＯＩ（注１）は前年同期（2018年６月期）比40.5％
（4,243百万円）増の14,734百万円であり、かかるＮＯＩの変動の内訳としては、ホテルポートフォリオにおけ
るＮＯＩの増加分が41.5％相当の4,358百万円増加した一方、住居ポートフォリオにおけるＮＯＩは内部成長は
見られたものの資産入替の一環としての資産譲渡等により▲0.7％相当の75百万円、ホテル及び住居を除いたポ
ートフォリオにおけるＮＯＩも前年同期中の資産譲渡等により▲0.4％相当の38百万円、それぞれ減少となって
います。また、ポートフォリオ全体の期中平均稼働率（注２）は98.8％と引き続き高水準で推移しました。
当期のホテル及び住居ポートフォリオの実績については以下のとおりです。
2019年６月期の期初時点で保有の国内ホテル64物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の
裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。）から固定賃料物件を除い
た取得済国内ホテル55物件（注３）の当期におけるＮＯＩは前年同期比で1.0％増加しました。同国内ホテル55
物件の当期における客室稼働率（注４）は88.5％（前年同期比0.4ポイント増)、ＡＤＲ（注５）は10,388円
（同2.0％増）、RevPAR（注６）は9,190円（同2.5％増）となりました。また、2019年６月期末時点で保有する
国内ホテル64物件から「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル（優先出資証券）」を除いた取得済
国内ホテル63物件の当期における固定賃料及び変動賃料の構成比は、それぞれ49.2％（4,168百万円）及び50.8
％（4,304百万円）です。
「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイー
ツ・リゾート」の当期における客室稼働率は89.3％（前年同期比0.1ポイント減)、ＡＤＲは416米ドル （同
16.9％増）、RevPARは371米ドル（同16.7％増）となりました。なお、当期の本海外ホテルについては、本スト
ラクチャー変更の結果、当初予定していた資産保有SPCの2018年７月17日（実質的には資産保有SPCによる本海
外ホテルの取得日である2018年９月28日（ケイマン諸島の現地時間））から2019年３月31日を計算期間とする
匿名組合分配金に加え、①2019年４月１日から匿名組合契約の終了日（合意解約の効力発生日）である2019年
５月９日を計算期間とする匿名組合分配金、及び②匿名組合契約の終了日（合意解約の効力発生日）の翌日で
ある2019年５月10日から2019年６月30日までの期間における本海外ホテルの収益・費用を計上しています。
ホテルセクターについては、日本国内においては、前記のとおり訪日外国人旅行者数が2019年１-６月に1,663
万３千人（前年比4.6％増）と過去最高を更新し、2020年に4,000万人、2030年に6,000万人と設定されている訪
日外国人旅行者数の政府目標値に向けて着実に増加しています。2019年９月-10月にラグビーワールドカップ、
2020年に東京オリンピック・パラリンピックの開催を控え、国際的にも注目度が上がることで、訪日外国人旅
行者数が今後さらに増加することが期待されます。また、本海外ホテルが所在する英領ケイマン諸島において
は、グランドケイマン島のオーウェン・ロバーツ国際空港の拡張工事が2019年３月29日に完了し、同空港の年
間の延べ利用旅客数の上限は従来の50万人から270万人へと大幅に増加していることから、本海外ホテルへの宿
泊客の更なる増加が期待されます。
住居ポートフォリオについては、取得済住居64物件（注７）の期中平均稼働率は96.1％となり、前年同期比
で0.6ポイント上昇しました。当期におけるＮＯＩ（注８）は「ロイヤルパークスタワー南千住」及び「スペー
シア恵比寿」を譲渡したことにより前年同期比で1.3％減少しましたが、当該２物件を除いた住居62物件の当期
におけるＮＯＩは同1.0％の増加となりました。住居セクターにおいては、都心部のスモールタイプ物件を中心
に賃料市況は引き続き緩やかな上昇傾向にあります。このような良好なマクロ環境下で、本投資法人では、住
居物件に関して、物件・住戸単位での市場賃料分析に基づき、新規契約及び更新契約の賃料上昇プログラム並
びにネットリーシングコスト削減を実施しています。
賃料上昇プログラムにより、当期は新規契約の50.1％（契約件数ベース）について賃料上昇を実現し、新規
契約賃料は従前契約賃料比（注９）で2.0％増加しました。
更新契約においても、76.2％と高い更新率（注10）を維持しながら、更新契約の39.7％（契約件数ベース）
について賃料上昇を実現し、更新契約賃料は従前契約賃料比（注９）で1.8％増加しました。新規契約・更新契
約合計の賃料は、従前契約賃料比（注９）で1.9％上昇しました。
当期末において保有する130物件のうち、鑑定評価額のない優先出資証券を除いた129物件の鑑定評価額合計
は472,263百万円となり、含み益（注11）は83,960百万円、含み益率（注11）は21.6％に達しました。2018年12
月期末から当期末にかけて保有していた127物件（本ストラクチャー変更を行った海外ホテル２物件は除いてい
ます。）の鑑定評価額合計は431,200百万円から435,593百万円へと1.0％の増加となりました。
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
国内ホテル55物件（注３）の主要指標
2019年６月期 前年同期比
客室稼働率（注４） 88.5％ +0.4pt
ＡＤＲ（円）（注５） 10,388 +2.0％
RevPAR（円）（注６） 9,190 +2.5％
ＧＯＰ（百万円）（注12） 9,091 +0.9％
海外ホテル２物件の主要指標
2019年６月期 前年同期比
客室稼働率（注４） 89.3％ -0.1pt
ＡＤＲ（米ドル）（注５） 416 +16.9％
RevPAR（米ドル）（注６） 371 +16.7％
ＧＯＰ（米ドル）（注12） 26,681,479 +8.9％
住居64物件（注７）の主要指標
2019年６月期 前年同期比
稼働率（注１） 96.1％ +0.6pt
平均月額賃料坪単価（円）（注13） 9,890 +1.6％
ＮＯＩ（百万円）（注８） 2,498 -1.3％
（注１）「ＮＯＩ」は、次の計算式により算出しています。
ＮＯＩ＝不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用＋減価償却費＋優先出資証券の受取配当金＋匿名組合出資の受取分配金＋本海
外ホテルにかかる運営委託収益－運営委託費用
（注２）「期中平均稼働率」及び「稼働率」は、対象期間における対象物件の各月末時点の賃貸面積合計を賃貸可能面積合計で除して算出し
ています。
（注３） 2019年６月期の期初時点で保有のホテル64物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証券の裏付不動産である「シェラ
トン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。）から固定賃料９物件を除いた55物件のデータに基づき記載していま
す。固定賃料９物件は、「D29スーパーホテル新橋・烏森口」、「D33コンフォートホテル富山駅前」、「D36スーパーホテル東京・
ＪＲ立川北口」、「D37スーパーホテルＪＲ上野入谷口」、「D39コンフォートホテル黒崎」、「D40コンフォートホテル前橋」、
「D41コンフォートホテル燕三条」、「D42コンフォートホテル北見」及び「D48高松 東急REIホテル」となります。2018年１月以降
に取得した物件については、2018年１月１日から本投資法人が保有していると仮定しており、本投資法人の取得前の実績値は、そ
れぞれの売主から入手したデータを使用しています。以下、同じです。
（注４）「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。 以下同じです。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）
（注５）「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室売上高合計（サービス料を除きます。）を同期間の
販売客室数合計で除した値をいいます。以下同じです。
（注６）「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の宿泊売上高合計を同期間
の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、ＡＤＲに客室稼働率を乗じた値と同値となります。以下同じです。
（注７） 2019年６月期の期初時点で保有の住居64物件のデータに基づき記載しています。以下同じです。なお、2018年１月以降に取得した
物件については、2018年１月１日から本投資法人が保有していると仮定しており、本投資法人による取得前の実績値は、それぞれ
の売主から提供を受けた実績値を基に算出しています。
（注８） ＮＯＩの比較に当たっては、一時的な収益である保険金収入とそれに対応する修繕費、信託分割費用を除外しています。
（注９） 新規契約若しくは更新契約の対象となった契約又はそれらを合わせた全契約において、月額賃料の総額を従前契約の総額と比較し
ています。
（注10）「更新率」は、当期における期中更新件数を期中更新対象件数で除して算出しています。
（注11）「含み益」は、当期末の鑑定評価額－当期末の帳簿価格により算出しています。
「含み益率」は、含み益÷当期末の帳簿価格により算出しています。
（注12）「ＧＯＰ」とは、売上高営業粗利益（Gross Operating Profit）をいい、テナントのホテル売上高からホテル営業に係る費用（人件
費、水道光熱費、広告費等の諸費用）及びオペレーターへの管理業務委託手数料（ある場合）を控除した額であり、本投資法人が
賃料として収受する賃貸事業収入をいいます。なお、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、本投資法
人の優先出資証券保有割合に相当する 49.0％を乗じて算出しています。以下同じです。
（注13）「平均月額賃料坪単価」は、対象期間における各月の賃料収入（共益費収入を含みます）合計を各月末時点の賃貸面積合計（坪）で
除して算出しています。
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
ハ 資金調達の概要
以下の取組みの結果、本投資法人の当期末時点における有利子負債残高は228,774百万円、有利子負債比率
（注１）及びＬＴＶ（鑑定評価ベース）（注２）はそれぞれ48.9％及び46.6％となり、平均借入利率は0.53％
（注３）となりました。
（注１） 有利子負債比率の計算は、以下の計算式を用いています。
有利子負債比率＝有利子負債残高（消費税還付対応借入金を除く）÷総資産額×100
（注２） ＬＴＶ（鑑定評価ベース）の計算は、以下の計算式を用いています。
ＬＴＶ（鑑定評価ベース）＝有利子負債残高（消費税還付対応借入金を除く）÷鑑定評価額合計（※）×100
（※）優先出資証券については、鑑定評価額が存在しないため、本投資法人による取得価格（17,845百万円）を鑑定評価額
として算出しています。
（注３） 平均借入利率（年率）は、借入残高に基づく加重平均により算出し、小数点以下第３位を四捨五入しています。
(i) 資金の借入れ
本投資法人は、タームローン（Ｂ）のうち2019年１月22日に返済期限を迎えた4,250百万円の返済資金に充
当するため、株式会社三菱ＵＦＪ銀行及び三井住友信託銀行株式会社からのタームローン（Ⅰ）（借入金
額：4,250百万円、借入金利：全銀協１か月日本円TIBOR＋0.30000％（期間３年。なお、金利スワップ契約の
締結により、金利は実質的に 0.37250％で固定化されています。））による借入れを2019年１月22日付で実
行しました。
次に、ニューシンジケートローン（Ｆ）のうち2019年３月30日に返済期限を迎えた11,434百万円の返済資
金に充当するため、株式会社みずほ銀行をアレンジャーとするニューシンジケートローン（Ｋ）（借入金額
合計：11,434百万円、借入金利：全銀協１か月日本円TIBOR＋0.80000％（期間10年）、全銀協１か月日本円
TIBOR＋0.50000％（期間５年。なお、金利スワップ契約の締結により、金利は実質的に 0.59400％で固定化
されています。）及び全銀協１か月日本円TIBOR＋0.30000％（期間３年。なお、金利スワップ契約の締結に
より、金利は実質的に 0.36100％で固定化されています。））による借入れを2019年３月29日付で実行しま
した。
なお、ニューシンジケートローン（Ｋ）による借入れにおいては、株式会社あおぞら銀行、株式会社池田
泉州銀行、株式会社きらぼし銀行、株式会社栃木銀行及び株式会社西日本シティ銀行（五十音順）の５行と
の新規取引を開始することにより、本投資法人のバンクフォーメーションがさらに強化されるとともに、本
投資法人としてこれまでで最長となる期間10年の借入れの実施により、有利子負債返済期間の長期化及び有
利子負債返済期限の分散化を図りました。
また、タームローン（Ｃ）のうち2019年６月15日に返済期限を迎えた1,000百万円の返済資金に充当するた
め、シティバンク、エヌ・エイ東京支店からのタームローン（Ｊ）（借入金額：1,000百万円、借入金利：全
銀協１か月日本円TIBOR＋0.30000％（期間３年。なお、金利スワップ契約の締結により、金利は実質的に
0.34000％で固定化されています。））による借入れを2019年６月17日付で実行しました。
さらに、タームローン（Ｄ）のうち2019年６月30日に返済期限を迎えた1,000百万円の返済資金に充当する
ため、株式会社日本政策投資銀行からのタームローン（Ｋ）（借入金額：1,000百万円、借入金利：全銀協１
か月日本円TIBOR＋0.30000％（期間３年。なお、金利スワップ契約の締結により、金利は実質的に0.33433％
で固定化されています。））による借入れを2019年６月28日付で実行しました。
(ii)借入金の期限前弁済
本投資法人は、2019年５月31日付で、2018年８月２日付で取得した資産に係る消費税還付金及び手元資金
により、ニューシンジケートローン（Ｊ）のうち消費税還付対応借入金（注１）1,099百万円を期限前弁済し
ました。
（注１） 消費税還付対応借入金とは、資産の取得に関連して支払った消費税・地方税の還付金を受領した場合に当該還付金相当額
をもって期限前弁済することとされている借入金をいいます。
ニ 海外資産に係る投資ストラクチャーの変更の概要
本投資法人は、本海外ホテル２物件の土地及び建物に係るLeasehold Interest（長期不動産賃借権に相当
する権利です。）等（注１）を裏付不動産として保有していた資産保有SPCに対する本海外不動産匿名組合出
資持分（持分割合100％）を2018年９月より保有していました。しかしながら、投資法人に係る課税の特例
（いわゆる導管性要件）（注２）の一つである「他の法人の株式又は出資の50％以上を有していないこと」
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
との要件（いわゆる会社支配禁止要件）について、匿名組合契約に基づく出資を含める旨の本改正が2019年
４月１日に施行されたことにより、本投資法人は本海外不動産匿名組合出資持分に関して、匿名組合出資持
分の100％を保有していたことから、かかる匿名組合出資持分への投資を継続する場合、本改正の施行日
（2019年４月１日）以後に開始する本投資法人の事業年度である2019年12月期より会社支配禁止要件を充た
さなくなることが見込まれていました。
これを受け、本投資法人は、2019年５月９日（ケイマン諸島の現地時間）付で、本海外ホテルに対する投
資ストラクチャーを、匿名組合契約に基づく出資からその裏付不動産である本海外ホテルのLeasehold等を直
接保有する形態へ変更しました。かかるストラクチャー変更においては、本投資法人は、匿名組合の営業者
である資産保有SPCとの間で匿名組合契約を合意解約し、匿名組合契約の終了に伴い匿名組合の営業者である
資産保有SPCより本海外ホテルのLeasehold等の現物配当を受けています。これにより、本投資法人は、本海
外ホテルのLeasehold等を直接保有し、本海外ホテルの運用を継続しています。また、これに伴い、本投資法
人は資産保有SPCが本海外ホテルの運営受託者との間で締結していた契約を承継しています。
（注１） 資産保有SPCは、本海外ホテルに係るFF&Eなどの動産をLeasehold Interestと併せて保有していました。「FF&E」とは、
Furniture、Fixture＆Equipmentの略であり、家具、什器、備品、装飾品及び厨房機器等、ホテル運営に必要な資産をいい
ます。以下、本海外ホテルのLeasehold Interest及びFF&Eなどの動産を総称して、「Leasehold等」といいます。
（注２） 税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と
投資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
ホ 資産譲渡の概要
本資産運用会社は、当期において、資産の入替えによるポートフォリオの収益性の向上、売却益の内部留
保による将来の分配金の安定化を目的に、2019年５月17日付で「スペーシア恵比寿」、2019年５月28日付で
「ロイヤルパークスタワー南千住」の譲渡をそれぞれ決定し、2019年６月19日付及び2019年６月７日付でそ
れぞれ譲渡を完了しました。譲渡した資産の概要は以下のとおりです。なお、譲渡資金は後記「③ 決算後
に生じた重要な事実 ハ 資産の取得」に記載の資産の取得資金及びこれに関連する諸費用の一部に充当しま
した。
帳簿価格 譲渡価格 譲渡損益
取得価格 特定資産の
用途 物件番号 物件名称 （百万円） （百万円） （百万円） 譲渡先
（百万円） （注１） （注２） （注３）
種類
非開示
A75 スペーシア恵比寿 7,010 6,422 12,200 5,633 （注４）
住居 信託受益権
ロイヤルパークス 非開示
A105 21,879 21,923 27,700 5,484
タワー南千住 （注５）
合計 28,889 28,345 39,900 11,117
（注１） 「帳簿価格」は、譲渡日時点の帳簿価格を記載しています。
（注２） 「譲渡価格」は、売買契約に記載された譲渡済資産の売買価格を記載しています。なお、価格に固定資産税及び都市計画税
の精算分並びに消費税等は含まれず、単位未満を切り捨てています。
（注３） 「譲渡損益」は、譲渡関連費用等控除後の不動産等譲渡損益です。
（注４） 開示につき譲渡先（海外の不動産ファンドの関係法人）の同意が得られていないため、非開示としています。
（注５） 開示につき譲渡先（国内の特定目的会社）の同意が得られていないため、非開示としています。
（注６） 金額は単位未満を切り捨てています。
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
ヘ 業績及び分配の概要
上記の運用の結果、当期の実績として営業収益は前期比12,888百万円(同89.2％）増の27,339百万円、当期純
利益は前期比12,855百万円(同153.3％）増の21,239百万円となり、前期繰越損失107百万円を加味した当期未処
分利益は21,131百万円となりました。
本投資法人は、分配金の額を決定するに際し、中期的な分配金の安定性を維持することが最も重要な要素の
ひとつであると考えています。
そのため、当期においては本投資ストラクチャー変更並びに「ロイヤルパークスタワー南千住」及び「スペ
ーシア恵比寿」の譲渡による当期純利益の増加額の一部を内部留保し、次期以降の分配金水準の安定化に向け
て活用することとしました。具体的には、当期においては、当期純利益のうち11,855百万円を内部留保し、投
資口１口当たり利益分配金（利益超過分配金は含みません。）を1,656円とし、利益超過分配を実施しません。
なお、内部留保の実施により、当期における金銭の分配は投資法人に係る課税の特例の要件（いわゆる導管性
要件）（注１）の一つである「金銭の分配の額が配当可能額の90％超であること」を満たしていませんが、主
として2010年12月期の物件売却により生じた税務上の繰越欠損金226億円による控除等を利用することにより課
税所得が発生しないことから、法人税等の発生はありません。
（注１）税法上、投資法人に係る課税の特例規定により、一定の要件（導管性要件）を満たした投資法人に対しては、投資法人と投
資主との間の二重課税を排除するため、利益の配当等を投資法人の損金に算入することが認められています。
② 次期の見通し
2019年12月期の見通し
2019年12月期の１口当たり予想分配金は1,725円（前年同期比2.5％増）、2019年６月期実績と2019年12月期
とを合計した2019年年間の１口当たり予想分配金は3,381円（前年比8.6％増）と引き続きの成長を見込んでい
ます。
イ 今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、2011年７月のフォートレス・グループによるスポンサー参画以降、上記のとおり、１口当た
り分配金の大幅な増加及び財務基盤の強化による投資主価値の向上を実現してまいりました。
また、2017年12月にスポンサーであるフォートレス・グループがソフトバンクグループの子会社となったこ
と及び2018年３月29日付でソフトバンクグループが直接・間接保有をあわせて本資産運用会社の発行済株式総
数の全てを取得したことを受け、本投資法人は、これまで通りフォートレス・グループが有するグローバルな
不動産投資運用に関する知見に基づくサポートを活用することに加え、ソフトバンクグループ関係会社を通じ
て得られるリソースを活用していくことを期待しています。ソフトバンクグループ関係会社は、携帯電話・パ
ソコン双方におけるデジタル・マーケティング、オンライン決済、検索エンジン最適化、ＡＩ（人工知能）、
ロボット工学といった技術分野において最先端の専門性を有しています。本投資法人は、これらの技術を本投
資法人が保有する物件（特にホテル物件）に導入することにより、デジタル・マーケティングの向上、人件費
の最小化、顧客サービスの向上等の本投資法人において現在実施されている施策がより促進されると考えてい
ます。本投資法人は、これらの最先端技術の利用により、例えば、ロボットの利用を通じた顧客サービスの拡
大の他、増加する外国人利用客や外国人によるオンライン・リサーチへの対応の向上、予約及び決済の利便性
の向上、客室利用料の設定プロセスの改善、高度化されたＡＩアルゴリズムの利用によるオーバーブッキング
のモニタリング、人件費の削減等を追求することを企図しています。
本投資法人は、以上のソフトバンクグループとのシナジーの追求に加え、今後も、更なる成長戦略及び財務
基盤の強化を企図し、これまでどおり以下の施策を含む様々な戦略を継続的に実践していく方針です。
・スポンサー・サポートによる更なる外部成長
・運用資産（ＡＵＭ）規模拡大のための第三者からの物件取得
・資産入替えによる取得資金の創出とそれを活用した物件取得
・ホテル及び住居の更なる内部成長
・投資法人債の発行による資金調達手段の多様化及び有利子負債返済期間の長期化・返済期限の分散の推進
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
今後の成長戦略の詳細は以下のとおりです。
(ⅰ)外部成長戦略
新規物件取得について
本投資法人は、基本戦略として、ポートフォリオ収益の成長が期待されるホテル物件及び賃料上昇が見込め
る住居物件を中心に取得を進めます。住居物件及びその他の物件の賃料収入並びにホテル物件の固定賃料部分
は賃料収入全体の60.4％（注１）を占めており、これら物件の取得はさらなる安定収益の拡大に寄与します。
本取得戦略により成長性と安定性のバランスのとれたポートフォリオの構築を目指します。
ホテル物件に関しては、訪日外国人旅行者の動向、投資検討物件の周辺エリアにおけるビジネス客・観光客
の宿泊需要、賃貸借契約形態等を総合的に勘案し、ＧＯＰ及び賃料収入の安定性と成長性が見込まれる物件に
ついて取得を検討していきます。
住居物件に関しては、大都市圏のスモールタイプの住戸を中心とする物件について、稼働率、賃貸市場動向、
競合物件の有無等を分析し、高い競争力を有し、賃料上昇が期待できる物件の取得を検討していきます。
本投資法人は、これまでスポンサーであるフォートレス・グループのパイプラインを活用し、以下のとおり、
着実な外部成長を実現してきました。
＜フォートレス・グループの関連法人からの物件取得実績（本書の日付現在）＞
時期 取得物件 取得価格合計（百万円）
2012年９月 住居24物件（注２） 14,043（注２）
2014年５月 ホテル２物件 5,435
2014年７月 ホテル18物件 39,938
2015年２月 ホテル２物件 4,911
ホテル11物件及び
2015年７月 35,258
住居３物件
2015年８月 ホテル１物件 5,069
ホテル５物件及び
2016年１月 10,207
住居１物件
ホテル４物件及び
2016年３月 66,697
住居１物件
2016年６月 ホテル２物件 15,900
2017年３月 住居２物件 24,562
2017年５月 ホテル１物件 8,000
2017年10月 ホテル５物件（注３） 57,444（注３）
2018年２月 ホテル４物件 12,425
2018年６月 ホテル２物件 7,325
2018年８月 ホテル４物件 47,747
2018年９月 ホテル２物件（注４） 36,783（注４）
2019年７月 ホテル18物件 82,646
112物件 474,391
合計
（うちホテル81物件／住居31物件） （うちホテル422,753／住居51,638）
フォートレス・グループは、フォートレス・ジャパン・オポチュニティ・ファンドⅠ、Ⅱ、Ⅲ及びⅣを含む、
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
５本の日本特化型不動産関連ファンドを運用しています。当該ファンドのコミットメントベースの出資額は合
計4,500億円を超え、日本での累計投資物件数は3,500件を上回ります。本投資法人は、将来の更なるポートフ
ォリオの成長の選択肢を確保するため、本書の日付現在において、フォートレス・グループの関係法人との間
で下表のホテル３件、住居８物件の取得に関する優先交渉権についての覚書を締結しています（注５）。
この他、本投資法人は、フォートレス・グループ及び本資産運用会社独自のネットワークによる物件売買情
報を活用すること等により、収益及びキャッシュ・フローの安定性及び成長性並びに１口当たり分配金の向上
に寄与する第三者からの物件取得についても、引き続き検討、実施します。
ホテルタイプ 客室数
番号 物件名称 所在地
/住居タイプ（注６） /賃貸可能戸数
１ リーガロイヤルホテル京都 京都府京都市 フルサービス型ホテル 489
２ ホテルマイステイズプレミア成田 千葉県成田市 フルサービス型ホテル 711
３ フサキビーチリゾート ホテル＆ヴィラズ 沖縄県石垣市 リゾートタイプホテル 188
４ グランシャルム広尾 東京都渋谷区 住居（スモール） 121
５ グランシャルム吉祥寺 東京都武蔵野市 住居（スモール） 28
６ グリーンパティオ野田 千葉県野田市 住居（スモール） 240
７ ダイニチ館Ｆ45番館 千葉県浦安市 住居（スモール） 54
８ グランシャルム浦安 千葉県浦安市 住居（スモール） 54
９ グランシャルム浦安５ 千葉県浦安市 住居（スモール） 54
10 グランシャルム南行徳Ⅰ 千葉県市川市 住居（スモール） 52
11 グランシャルム南行徳Ⅱ 千葉県市川市 住居（スモール） 48
（注１）本投資法人の2019年６月期の営業収益（賃貸事業収入）に基づき、構成比を算出しています。なお、「シェラトン・グランデ・トーキ
ョーベイ・ホテル（優先出資証券）」については含めていません。
（注２）スポンサーからの取得物件のうち、住居２物件（「サンテラス南池袋」及び「ロイヤルパークスタワー南千住」）は売却済みです。
（注３）本投資法人が優先出資証券を保有する特定目的会社が取得した「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を１物件の取得と
し、当該特定目的会社に対する本投資法人の優先出資金額を取得価格としています。
（注４）上記では、本海外不動産匿名組合出資持分の取得を２物件の取得とし、資産保有SPCに対する匿名組合出資に係る本投資法人の出資金
額を取得価格としています。なお、その後、本投資法人は本海外ホテルの投資ストラクチャーを変更し、本投資法人が本海外ホテルを
直接保有しています。
（注５）当該覚書の有効期限は、直近の覚書の変更日である2019年７月１日から2020年６月30日までです。但し、上記11物件について、本投資
法人が取得の検討機会の提供を受ける保証はなく、また取得できる保証もありません。なお、本投資法人は、海外の物件については優
先交渉権を有していません。
（注６）ホテルタイプ／住居タイプについては以下の分類に従っています。
・「フルサービス型ホテル」とは、原則として朝・昼・晩の三食を提供する（予約による提供を含む）レストランと宴会等に使用でき
る会議室の両方を保有するホテルをいいます。
・「宿泊特化型ホテル」とは、フルサービス型ホテルに該当しないホテルをいいます。
・「リゾートタイプホテル」とは、主として観光や保養などを目的とした宿泊客が多い立地にあるホテルをいい、フルサービス型と宿
泊特化型の両方が含まれます。
なお、「リゾートタイプホテル」に該当する「フルサービス型ホテル」のうち、会議・宴会・結婚式・飲食などへの需要が非宿泊客を
含めて相当に見込まれるホテルは「フルサービス型ホテル」に分類し、それ以外のホテルは「リゾートタイプホテル」に分類していま
す。また、「リゾートタイプホテル」に該当する「宿泊特化型ホテル」は「リゾートタイプホテル」に分類しています。
・「住居（スモール）」とは、30㎡未満の広さの住戸が過半数を占める住居をいいます。
物件売却について
本投資法人は、外部成長による投資主価値の向上を優先課題として取り組むとともに、不動産売買市場が活
況であることを勘案し、ポートフォリオのセクター構成や、エリア分散、個別物件の競争力等を考慮した上で、
ポートフォリオの最適化についても適宜検討します。
(ⅱ)内部成長戦略
（ホテル物件）
本投資法人が当期末で保有している国内ホテル64物件（注１）のうち55物件については、変動賃料スキーム
を採用しています。変動賃料スキームのもと、本投資法人は、原則として、ホテル収益からホテル・オペレー
― 10 ―
インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
ターに対するマネジメントフィーを支払い、当該支払額を控除した後の売上高営業粗利益（ＧＯＰ）の全てを
賃料として収受します。また、55物件のうち53物件については、ＭＨＭ及びＭＨＭの子会社が、洗練されたレ
ベニューマネジメントを実施することにより、宿泊需要の効果的な取込み等を通じ、収益の最大化を追求して
います。その結果、当該変動賃料スキームにより、ホテル収益のアップサイドを本投資法人が直接取り込める
仕組みとなっている点に特徴があります。
また、ホテルにおいて、客室の改装や什器備品の入替えは収益の維持向上、安定運営には欠かせないもので
あるため、本投資法人はこれらを計画的に実施します。
（住居物件他）
引き続きプロパティ・マネジメント（ＰＭ）会社・仲介会社との連携を強化することで保有物件の稼働率及
び収益性を更に高めてまいります。住居物件につきましては、2019年12月期が住宅賃貸市場の閑散期であるこ
とも踏まえながら、保有物件毎に稼働率、新規契約及び更新契約の賃料上昇プログラム並びにネットリーシン
グコスト削減の方針を策定し、当期に引き続き実質賃料の最大化を図ります。
なお、適切な改修・修繕計画の実施は、物件の競争力及び市場価値の維持・向上並びにテナント満足度の向
上のために重要であることから、戦略的な計画策定と機動的な実施を徹底します。
（注１）「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル（優先出資証券）」を含みます。
(ⅲ)財務戦略
当期は、前記「① 当期の概況 ハ 資金調達の概要（i）資金の借入れ」に記載のとおり、新たに５行と新規
取引を開始し、本投資法人のバンクフォーメーションをさらに強化するとともに、期間10年の借入れを実施す
るなど、資金調達先の多様化、有利子負債返済期間の長期化及び有利子負債返済期限の分散化を図りました。
今後においても、資金調達コストの低減、有利子負債返済期間の長期化、有利子負債返済期限の更なる分散
化及び資金調達方法の多様化、これらによる信用格付けの向上を目指し、財務面からの投資主価値の最大化を
図ります。
(ⅳ)コンプライアンス・リスクマネジメントについて
本投資法人の執行役員は、本資産運用会社の代表取締役を兼任していますが、２名の監督役員（弁護士、公
認会計士各１名）が本投資法人役員会を通じて、執行役員の業務執行の監督を行っています。また、本役員会
においてオブザーバーとして本資産運用会社のコンプライアンス・オフィサーが出席しています。
本資産運用会社においては、法令等の遵守及びスポンサー関係者取引等の管理統括責任者としてコンプライ
アンス・オフィサーを設置し、当該コンプライアンス・オフィサーを委員長として法令等遵守及びスポンサー
関係者取引等の審議を行うコンプライアンス委員会を設置しています。当該コンプライアンス委員会には、コ
ンプライアンス委員として１名の社外専門家（弁護士）が出席し、スポンサー関係者取引等における利益相反
の有無を含め厳正な審議を行い、法令及びコンプライアンス遵守のための厳格な審査を実施しています。
本投資法人は、引き続きコンプライアンス体制の一層の強化に取り組みます。
③ 決算後に生じた重要な事実
イ 新投資口の発行
本投資法人は、後記「ハ 資産の取得」記載の国内ホテル18物件の取得資金の一部に充当するため、2019年７月
１日及び同年７月10日開催の本投資法人役員会において、新投資口の発行及び投資口売出しを決議し、公募によ
る新投資口の発行については2019年７月18日に、オーバーアロットメントによる売出しに伴う第三者割当による
新投資口の発行については2019年８月15日に払込みがそれぞれ完了しています。これらの結果、本投資法人の出
資総額は235,576百万円、発行済投資口の総口数は6,096,840口となりました。
(i) 公募による新投資口の発行（一般募集）
発行新投資口数 : 409,524口
うち国内一般募集における募集投資口数 194,524口
海外募集における募集投資口数 215,000口
払込金額（発行価額） : １口当たり金56,939円
払込金額（発行価額）の総額 : 23,317,887,036円
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
発行価格（募集価格） : １口当たり金58,898円
発行価格（募集価格）の総額 : 24,120,144,552円
払込期日 : 2019年７月18日
(ii) 投資口売出し（オーバーアロットメントによる売出し）
売出投資口数 : 20,476口
売出価格 : １口当たり金58,898円
売出価額の総額 : 1,205,995,448円
受渡期日 : 2019年７月19日
(iii)第三者割当による新投資口の発行
発行新投資口数 : 20,476口
払込金額（発行価額） : １口当たり金56,939円
払込金額（発行価額）の総額 : 1,165,882,964円
払込期日 : 2019年８月15日
割当先 : みずほ証券株式会社
ロ 資金の借入れ
本投資法人は、前記「イ 新投資口の発行」記載のエクイティ・ファイナンスにあわせ、後記「ハ 資産の取
得」記載の国内ホテル18物件の取得資金の一部に充当するため、新規借入れ（ニューシンジケートローン
（Ｌ））を行うことを2019年７月１日付で決定しました。
借入金額 利率 元本返済
借入先 借入実行日 借入方法
（百万円） （年率） 期日
株式会社みずほ銀行
変動金利 2025年
株式会社三井住友銀行 4,942
（注１） ７月16日
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
三井住友信託銀行株式会社 無担保・
2019年
無保証
株式会社日本政策投資銀行 ７月19日
変動金利 2025年
株式会社イオン銀行 4,943
（注２） １月16日
株式会社あおぞら銀行
野村信託銀行株式会社
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行
変動金利 2024年
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 4,943
（注３） ７月16日
三井住友信託銀行株式会社
シティバンク、エヌ・エイ東京支店
株式会社日本政策投資銀行
株式会社イオン銀行 変動金利 2024年
4,943
（注４） １月16日
株式会社あおぞら銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行
2019年 無担保・
株式会社三井住友銀行
７月19日 無保証
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
三井住友信託銀行株式会社 変動金利 2023年
4,943
シティバンク、エヌ・エイ東京支店 （注５） １月16日
株式会社日本政策投資銀行
株式会社イオン銀行
野村信託銀行株式会社
株式会社みずほ銀行
株式会社三井住友銀行 変動金利 2020年
2,686
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 （注６） ７月18日
三井住友信託銀行株式会社
借入金合計 27,400
（注１）全銀協１か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.70000％）
（注２）全銀協１か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.55000％）
（注３）全銀協１か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.50000％）。なお、金利スワップ契約の締結により、当該トランシ
ェに係る金利は実質的に 0.57984％で固定化されています。
（注４）全銀協１か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.45000％）。なお、金利スワップ契約の締結により、当該トランシ
ェに係る金利は実質的に 0.52473％で固定化されています。
（注５）全銀協１か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.35000％）。なお、金利スワップ契約の締結により、当該トランシ
ェに係る金利は実質的に 0.41326％で固定化されています。
（注６）全銀協１か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.20000％）
ハ 資産（物件）の取得
本資産運用会社は、下表に記載のホテル18物件を取得することを2019年７月１日付で決定し、同年７月19日付
で取得を完了しました。
鑑定評価額
物件 取得価格
物件名称 （百万円） 取得先
番号 （百万円） （注１）
D64 ホテルマイステイズ札幌アスペン 15,543 15,700 洞爺湖合同会社
D65 アートホテル石垣島 9,731 9,830 八重山リゾートホテル特定目的会社
ホテルマイステイズ富士山 展望
D66 9,405 9,500 Saturnia特定目的会社
温泉
D67 ホテルソニア小樽 5,930 5,990 シラハマ特定目的会社
ホテルマイステイズ金沢キャッス
D68 5,682 5,740 Calvis特定目的会社
ル
エイチエル・インベストメンツ２
D69 アートホテル新潟駅前 5,524 5,580
特定目的会社
D70 ホテルマイステイズ名古屋錦 5,197 5,250 シラハマ特定目的会社
D71 ホテルノルド小樽 4,296 4,340 シラハマ特定目的会社
― 13 ―
インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
D72 ホテルマイステイズ鹿児島天文館 3,445 3,480 河口湖特定目的会社
D73 アートホテル旭川 3,197 3,230 シラハマ特定目的会社
D74 ホテルマイステイズ松山 3,098 3,130 Calvis特定目的会社
D75 ホテルマイステイズ札幌すすきの 3,059 3,090 河口湖特定目的会社
D76 ホテルマイステイズ札幌中島公園 2,118 2,140 シラハマ特定目的会社
ホテルマイステイズ札幌中島公園
D77 1,584 1,600 シラハマ特定目的会社
別館
D78 フレックステイイン桜木町 1,425 1,440 Calvis特定目的会社
D79 MyCUBE by MYSTAYS 浅草蔵前 1,287 1,300 Calvis特定目的会社
ホテルマイステイズ鹿児島天文館
D80 1,168 1,180 河口湖特定目的会社
２番館
D81 ホテルマイステイズ名寄 957 967 河口湖特定目的会社
合計 82,646 83,487 -
（注１）「鑑定評価額」は、2019年４月１日を価格時点とする一般財団法人日本不動産研究所、ＪＬＬ森井鑑定株式会社、株式会
社谷澤総合鑑定所又は大和不動産鑑定株式会社による不動産鑑定評価書に基づく鑑定評価額を記載しています。
（参考情報）
イ 資金の借入れ
本投資法人は、ニューシンジケートローン（Ｅ）のうち2019年７月16日に返済期限を迎える28,979百万円の返
済資金に充当するため、新規借入れ（ニューシンジケートローン（Ｍ））を行うことを2019年７月11日付で決定
しました。
また、タームローン（Ｅ）のうち2019年７月20日に返済期限を迎える700百万円の返済資金に充当するため、新
規借入れ（タームローン（Ｌ））を行うことを2019年７月18日付で決定しました。
(i) ニューシンジケートローン（Ｍ）
借入金額 利率 元本返済
借入先 借入実行日 借入方法
（百万円） （年率） 期日
株式会社みずほ銀行 変動金利 2025年
5,795
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 （注１） ７月16日
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社 変動金利 2025年
5,796
株式会社新生銀行 （注２） １月16日
株式会社みずほ銀行
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社三井住友銀行 変動金利 2024年
2019年 5,796 無担保・
三井住友信託銀行株式会社 （注３） ７月16日
７月16日 無保証
株式会社新生銀行
シティバンク、エヌ・エイ東京支店
株式会社みずほ銀行
変動金利 2024年
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 5,796
（注４） １月16日
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社新生銀行 変動金利 2023年
5,796
（注５） １月16日
シティバンク、エヌ・エイ東京支店
株式会社りそな銀行
借入金合計 28,979
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
（注１）全銀協１か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.70000％）
（注２）全銀協１か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.55000％）
（注３）全銀協１か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.50000％）。なお、金利スワップ契約の締結により、当該トランシ
ェに係る金利は実質的に 0.56310％で固定化されています。
（注４）全銀協１か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.45000％）。なお、金利スワップ契約の締結により、当該トランシ
ェに係る金利は実質的に 0.49859％で固定化されています。
（注５）全銀協１か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.35000％）。なお、金利スワップ契約の締結により、当該トランシ
ェに係る金利は実質的に 0.40000％で固定化されています。
(ii) タームローン（Ｌ）
借入金額 利率 元本返済
借入先 借入実行日 借入方法
（百万円） （年率） 期日
2019年 変動金利 2025年 無担保・
株式会社東京スター銀行 700
７月22日 （注１） ７月16日 無保証
（注１）全銀協１か月日本円TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.70000％）
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
④ 運用状況の見通し
2019年12月期（2019年７月１日～2019年12月31日）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいま
す。なお、ホテル物件の賃貸事業収入等は季節による変動を受けやすいことから、2019年６月期及び2019年12
月期を合算した2019年の年間の運用状況についても、以下のとおりご参考としてお示ししています。
2019年12月期 （ご参考） （ご参考）
（予想） 2019年６月期 2019年年間
営業収益 18,043百万円 27,339百万円 45,382百万円
営業利益 12,107百万円 22,185百万円 34,292百万円
経常利益 10,701百万円 21,240百万円 31,941百万円
当期純利益 10,700百万円 21,239百万円 31,940百万円
分配金総額（利益超過分配金を含む） 10,517百万円 9,384百万円 19,901百万円
１口当たり当期純利益 1,755円 3,748円 5,503円
１口当たり分配金（利益超過分配を含まない） 1,725円 1,656円 3,381円
１口当たり利益超過分配金 - - -
１口当たり分配金（利益超過分配金を含む） 1,725円 1,656円 3,381円
2019年12月期の運用状況の見通しの前提条件につきましては、以下に記載の「2019年12月期（2019年７月１日～
2019年12月31日）の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
（将来に関する記述等についてのご注意）
本資料に掲載されている運用状況の予想等の将来に関する記述は、現在入手している情報及び合理的であると判断
する一定の前提に基づいています。本書の日付現在で想定していない物件譲渡に伴う売却損益の発生や借入金の返済、
賃料の減少等、運用状況の変化により大きく変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するもの
ではありません。
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
2019年12月期（2019年７月１日～2019年12月31日）の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
計算期間 2019年12月期：2019年７月１日～2019年12月31日（184日間）
本日現在の保有資産（147物件、特定目的会社の優先出資証券１銘柄）につき、2019
運用資産
年12月期末まで運用資産に異動がないことを前提としています。
2019年12月期末発行済投資口の総口数：6,096,840口
発行済投資口の総口数 本日現在の発行済投資口の総口数6,096,840口につき、2019年12月期末まで異動がな
いことを前提としています。
2019年12月期末有利子負債残高：256,174百万円（借入金：252,174百万円、投資法人
債4,000百万円）
有利子負債
2019年12月期に返済期限を迎える借入金については、2019年12月期中に同条件での借
換えを行うことを前提としています。上記以外には、2019年12月期末まで新規借入れ
及び期限前弁済は行わないことを前提としています。
営業収益については、以下のとおり想定してます。
2019年12月期
・賃貸事業収入 15,944百万円
（うちホテル賃料） (13,201百万円)
（うちホテル固定賃料） (6,466百万円)
（うちホテル変動賃料） (6,734百万円)
・運営委託収益 1,393百万円
・受取配当金 705百万円
優先出資証券に係る受取配当金については、取得銘柄のキャッシュ・フローの裏付け
営業収益 となる裏付不動産の稼働状況予想及び特定目的会社で発生する費用の想定値を反映し
て予想値を算出しています。
運営委託収益、本海外ホテルの稼働状況予想及び運営委託会社で発生する費用の想定
値を反映して予想値を算出しています。また、かかる運営委託収益については、想定
ネットキャッシュフローの85％程度の額を対象に為替オプション取引により１米ドル
＝110.00円で為替レートを固定しているため、当該為替レートを前提としています。
本書の日付時点の予想値に基づき算出しています。また、テナントによる賃料の滞納
又は不払いがないことを前提としています。
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
項目 前提条件
営業費用のうち賃貸事業費用及び運営委託費用（以下「賃貸事業費用等」といいま
す。）については、以下のとおり想定しています。
2019年12月期
・維持管理費 519百万円
（うち修繕費） (21百万円)
・公租公課（注） 621百万円
・保険料 145百万円
・減価償却費 3,882百万円
・その他費用 147百万円
賃貸事業費用等合計 5,317百万円
営業費用
（注）取得した物件の固定資産税及び都市計画税等については、前所有者との間で期
間按分による計算を行い取得時に精算することとしており、当該精算金相当分が取得
原価に算入されるため取得年の12月期までは費用計上されず、取得翌年の６月期から
費用計上されます。
営業費用のうち賃貸事業費用等以外については、以下のとおり想定しています。
2019年12月期
・賃貸事業費用等以外 618百万円
（うち資産運用報酬） (300百万円)
ＮＯＩについては、以下のとおり想定しています。
2019年12月期
・ＮＯＩ 16,609百万円
（うち国内ホテル） (13,350百万円)
ＮＯＩ （うち海外ホテル） (1,263百万円)
（うち住居） (1,810百万円)
「ＮＯＩ」は、次の計算式により算出しています。
ＮＯＩ＝不動産賃貸事業収入－不動産賃貸事業費用＋減価償却費＋優先出資証券の
受取配当金＋本海外ホテルにかかる運営委託収益－運営委託費用
営業外費用については、以下のとおり想定しています。
2019年12月期
・支払利息 692百万円
・融資関連費用 498百万円
・投資法人債利息 11百万円
営業外費用 ・投資法人債発行費償却 3百万円
・その他費用（公募増資
にかかる新投資口発行費 200百万円
用）
営業外費用合計 1,406百万円
１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出
しています。
2019年12月期の分配金については、2019年12月期の当期純利益（10,700百万円）のう
ち、183百万円を内部留保した残高である10,517百万円を分配（１口当たり分配金
1,725円）する予定です。
１口当たり分配金 2019年12月期における評価・換算差額等については、金利スワップ及び通貨オプショ
ンの繰延ヘッジ利益を2019年６月期と同額の87百万円と見込んでおり、金利スワップ
及び通貨オプションの時価の変動が１口当たり分配金に影響しない前提で算出してい
ます。
運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生
等を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
項目 前提条件
本投資法人は、分配金の額を決定するに際し、中期的な分配金の安定性を維持
することが最も重要な要素のひとつであると考えており、資産の取得や資金調
達等に関連して、投資口の希薄化又は多額の費用を計上することにより、１口
当たり分配金が一時的に減少することが見込まれる場合に、当該資産の取得や
資金調達等の効果が通期で寄与したものと仮定した場合の１口当たり分配金額
を基準として分配金を平準化するために利益超過分配を実施する方針を採用す
ることとしています。
また、定期借地権償却、その他資産除去債務の償却など税務上と会計上の処理
の差異は、法人税等の課税を生じさせる要因となりますが、そのような場合に
１口当たり は、当該課税の軽減を目的として、利益超過分配の実施を検討する方針です。
利益超過分配金
2019年12月期は、公募増資及び借入れの実施による一時費用を計上しますが、
本取得の収益への寄与により、１口当たり分配金への影響は限定的と見込まれ
るため、利益超過分配は実施しない予定です。また、「税務上と会計上の処理
の差異から生じる差額の利益超過分配」も実施しない予定です。
2019年12月期
・１口当たり利益超過分配金
法令、税制、会計基準等において、上記の予想数値に影響を与える改正（下記
の所得税法等の改正を含みます。）が行われないことを前提としています。
その他
また、一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないこと
を前提としています。
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
（２）投資リスク
最近の有価証券届出書（2019年７月１日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略してい
ます。なお、同有価証券届出書に記載の取得予定資産は全て同記載の取得予定日に取得済みです。
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2018年12月31日) (2019年６月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 3,985,335 48,833,358
信託現金及び信託預金 7,079,268 6,766,348
未収入金 583,012 647,210
営業未収入金 2,591,368 2,758,865
預け金 - 371,720
前払費用 539,442 483,656
未収還付法人税等 172,912 168,970
未収消費税等 434,326 -
その他 0 -
貸倒引当金 △86 △148
流動資産合計 15,385,582 60,029,983
固定資産
有形固定資産
建物 - 19,142,244
減価償却累計額 - △62,908
建物（純額） - 19,079,335
建物附属設備 - 5,111,168
減価償却累計額 - △42,886
建物附属設備（純額） - 5,068,281
工具、器具及び備品 3,192 1,069,418
減価償却累計額 △669 △14,924
工具、器具及び備品（純額） 2,522 1,054,494
建設仮勘定 - 9,817
信託建物 144,380,745 130,105,036
減価償却累計額 △12,260,835 △13,178,580
信託建物（純額） 132,119,910 116,926,456
信託建物附属設備 32,567,092 ※4 29,757,547
減価償却累計額 △7,258,920 △7,460,526
信託建物附属設備（純額） 25,308,172 22,297,021
信託構築物 228,964 227,665
減価償却累計額 △92,586 △94,980
信託構築物（純額） 136,377 132,685
信託工具、器具及び備品 1,690,363 1,816,296
減価償却累計額 △504,581 △611,887
信託工具、器具及び備品（純額） 1,185,781 1,204,408
信託土地 203,881,464 199,037,787
信託建設仮勘定 - 14,364
有形固定資産合計 362,634,229 364,824,652
無形固定資産
借地権 - 10,637,811
信託借地権 20,015,700 12,864,608
無形固定資産合計 20,015,700 23,502,420
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
(単位：千円)
前期 当期
(2018年12月31日) (2019年６月30日)
投資その他の資産
投資有価証券 54,640,213 17,856,387
差入保証金 1,700,670 803,721
長期前払費用 708,191 601,259
デリバティブ債権 216,555 255,404
その他 22,667 22,667
投資その他の資産合計 57,288,298 19,539,440
固定資産合計 439,938,228 407,866,513
繰延資産
投資法人債発行費 38,985 35,478
繰延資産合計 38,985 35,478
資産合計 455,362,796 467,931,975
負債の部
流動負債
営業未払金 431,891 511,902
短期借入金 1,099,000 -
1年内返済予定の長期借入金 54,745,000 51,744,000
未払金 651,992 136,155
未払費用 200,203 362,920
未払法人税等 605 605
未払消費税等 - 2,764,397
前受金 571,668 454,614
預り金 134,085 26,159
流動負債合計 57,834,445 56,000,754
固定負債
投資法人債 4,000,000 4,000,000
長期借入金 170,029,000 173,030,000
信託預り敷金及び保証金 2,009,816 1,746,941
デリバティブ債務 92,525 75,543
資産除去債務 32,107 32,321
固定負債合計 176,163,449 178,884,805
負債合計 233,997,895 234,885,560
純資産の部
投資主資本
出資総額 211,092,540 211,092,540
剰余金
出資剰余金 6,264,432 6,264,432
出資剰余金控除額
一時差異等調整引当額 ※2 △46,329 ※2 △131,332
その他の出資剰余金控除額 ※3 △5,194,798 △5,398,804
出資剰余金控除額合計 △5,241,128 △5,530,137
出資剰余金（純額） 1,023,303 734,294
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 9,140,372 21,131,966
剰余金合計 10,163,675 21,866,261
投資主資本合計 221,256,215 232,958,801
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 108,684 87,612
評価・換算差額等合計 108,684 87,612
純資産合計 ※1 221,364,900 ※1 233,046,414
負債純資産合計 455,362,796 467,931,975
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（２）損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年７月１日 (自 2019年１月１日
至 2018年12月31日) 至 2019年６月30日)
営業収益
賃貸事業収入 ※1 13,604,224 ※1 12,153,399
運営委託収益 - ※2 580,588
不動産等売却益 - ※3 11,117,983
受取配当金 846,780 827,477
受取分配金 - 2,660,220
営業収益合計 14,451,005 27,339,670
営業費用
賃貸事業費用 ※1 4,450,676 ※1 4,490,658
運営委託費用 - ※2 164,376
資産運用報酬 275,000 300,000
役員報酬 5,200 4,800
資産保管手数料 18,645 22,233
一般事務委託手数料 52,607 47,312
貸倒引当金繰入額 86 148
その他営業費用 134,032 125,069
営業費用合計 4,936,248 5,154,599
営業利益 9,514,756 22,185,070
営業外収益
受取利息 82 811
為替差益 34,468 -
還付加算金 72 1,005
雑収入 906 800
営業外収益合計 35,528 2,617
営業外費用
支払利息 555,811 588,555
為替差損 - 33,648
投資法人債利息 8,490 11,405
投資法人債発行費償却 2,625 3,506
融資関連費用 407,683 310,089
投資口交付費 186,997 -
その他 3,999 0
営業外費用合計 1,165,608 947,206
経常利益 8,384,676 21,240,482
特別利益
補助金収入 - 115,319
特別利益合計 - 115,319
特別損失
固定資産圧縮損 - 115,319
特別損失合計 - 115,319
税引前当期純利益 8,384,676 21,240,482
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 8,384,071 21,239,877
前期繰越利益又は前期繰越損失（△） 756,300 △107,910
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 9,140,372 21,131,966
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年７月１日 至 2018年12月31日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
出資剰余金
出資総額 出資剰余金控除額
出資剰余金
出資剰余金 一時差異等 その他の出資 出資剰余金 （純額）
調整引当額 剰余金控除額 控除額合計
当期首残高 168,798,455 6,264,432 △46,329 △1,194,818 △1,241,148 5,023,283
当期変動額
新投資口の発行 42,294,085
剰余金の配当
自己投資口の取得
自己投資口の消却 △3,999,980 △3,999,980 △3,999,980
当期純利益
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 42,294,085 － － △3,999,980 △3,999,980 △3,999,980
当期末残高 211,092,540 6,264,432 △46,329 △5,194,798 △5,241,128 1,023,303
投資主資本
剰余金
当期未処分利益 投資主資本
自己投資口
又は当期未処理 剰余金合計 合計
損失（△）
当期首残高 7,610,548 12,633,832 － 181,432,288
当期変動額
新投資口の発行 42,294,085
剰余金の配当 △6,854,248 △6,854,248 △6,854,248
自己投資口の取得 △3,999,980 △3,999,980
自己投資口の消却 △3,999,980 3,999,980 －
当期純利益 8,384,071 8,384,071 8,384,071
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 1,529,823 △2,470,157 － 39,823,927
当期末残高 9,140,372 10,163,675 － 221,256,215
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評価・換算差額等
繰延ヘッジ 評価・換算 純資産合計
損益 差額等合計
当期首残高 90,975 90,975 181,523,263
当期変動額
新投資口の発行 42,294,085
剰余金の配当 △6,854,248
自己投資口の取得 △3,999,980
自己投資口の消却 －
当期純利益 8,384,071
投資主資本以外の項目
17,709 17,709 17,709
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 17,709 17,709 39,841,636
当期末残高 108,684 108,684 221,364,900
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
当期（自 2019年１月１日 至 2019年６月30日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
出資剰余金
出資総額 出資剰余金控除額
出資剰余金
出資剰余金 一時差異等 その他の出資 出資剰余金 （純額）
調整引当額 剰余金控除額 控除額合計
当期首残高 211,092,540 6,264,432 △46,329 △5,194,798 △5,241,128 1,023,303
当期変動額
剰余金の配当
一時差異等調整引当額
△85,002 △85,002 △85,002
による利益超過分配
その他の利益超過分配 △204,006 △204,006 △204,006
当期純利益
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 － － △85,002 △204,006 △289,008 △289,008
当期末残高 211,092,540 6,264,432 △131,332 △5,398,804 △5,530,137 734,294
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
投資主資本 繰延ヘッジ 評価・換算 純資産合計
当期未処分利益
又は当期未処理 剰余金合計 合計 損益 差額等合計
損失（△）
当期首残高 9,140,372 10,163,675 221,256,215 108,684 108,684 221,364,900
当期変動額
剰余金の配当 △9,248,282 △9,248,282 △9,248,282 △9,248,282
一時差異等調整引当額
△85,002 △85,002 △85,002
による利益超過分配
その他の利益超過分配 △204,006 △204,006 △204,006
当期純利益 21,239,877 21,239,877 21,239,877 21,239,877
投資主資本以外の項目
△21,072 △21,072 △21,072
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 11,991,594 11,702,585 11,702,585 △21,072 △21,072 11,681,513
当期末残高 21,131,966 21,866,261 232,958,801 87,612 87,612 233,046,414
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インヴィンシブル投資法人(8963) 2019年６月期 決算短信
（４）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
自 2018年７月１日 自 2019年１月１日
至 2018年12月31日 至 2019年６月30日
Ⅰ 当期未処分利益 9,140,372,069円 21,131,966,492円
Ⅱ 出資総額組入額
うち一時差異等調整引当額戻入額