8963 Ｒ－ＩＮＶ 2019-07-25 16:30:00
ポートフォリオの運用実績（2019年６月）に関するお知らせ [pdf]
2019 年７月 25 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名 執 行 役 員 福田 直樹
（コード番号：8963）
資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 福田 直樹
問合せ先 企 画 部 長 粉生 潤
（ＴＥＬ 03-5411-2731）
ポートフォリオの運用実績（2019 年６月）に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の当月（2019 年６月）のポートフォ
リオの運用実績につき、下記のとおりお知らせします。
記
１． ポートフォリオ運用実績
ポートフォリオ（注１）合計の 2019 年６月期累計のＮＯＩ（注２）は、前年同期比+2.9％となりまし
た。当月においては「ロイヤルパークスタワー南千住」及び「スペーシア恵比寿」を６月７日付及び６
月 19 日付で譲渡したため、当該２物件の当月における収益寄与はそれぞれ６日分及び 18 日分です。
なお、 当該２物件を６月末日まで継続して保有していたと仮定 （資産運用会社による推定） した場合、
2019 年６月期累計のＮＯＩ（注２）は、前年同期比+3.8％であったと試算されます。
本投資法人は、 当該２物件の譲渡により 2019 年６月期において 111 億円の譲渡益を計上する予定であ
り、当該２物件の譲渡によるＮＯＩの減少は譲渡益によって補填されるため、2019 年６月期の運用状況
及び分配金の予想に変更はありません。
各セグメント別の状況は以下のとおりです。
２． ホテル
（１） 国内ホテル
国内ホテルポートフォリオ（注３）の当月の運用実績は、客室稼働率は前年同月比-0.9 ポイント、Ａ
ＤＲは同-2.0％、RevPAR は同-3.0％となりました。また、当月のＮＯＩは前年同月比-5.0％となり、2019
年６月期累計のＮＯＩは前年同期比+1.0％となりました。
なお、国内ホテルポートフォリオ（注３）の地域別の実績については、下表のとおりです。
地域 客室稼働率（注７） ＡＤＲ（円）
（注８） RevPAR（円）
（注９）
東京 23 区 92.9% 8,067 7,490
首都圏（東京 23 区除く） 85.4% 12,178 10,403
中部 80.2% 7,412 5,944
関西 85.6% 8,186 7,007
九州 91.3% 8,166 7,454
北海道 87.4% 12,468 10,900
その他 84.9% 14,297 12,133
1
合計 88.4% 9,478 8,377
（２） 海外ホテル
海外ホテル（注４）については、 「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート
＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」のケイマン２物件の当月のＮＯＩ（配当ベース）
（注４）は、前年同月比+6.8％となり、2019 年６月期累計のＮＯＩ（配当ベース）は前年同期比＋17.7％
となりました。なお、当月のＮＯＩ（配当ベース）は、３か月前にあたる月（2019 年３月）の業績をベ
ースに算出した想定配当額です。
ケイマン２物件の当月の客室稼働率は前年同月比-0.7 ポイントと減少したものの、 ＡＤＲは同+13.2％、
RevPAR は同+12.3％と大幅な成長を記録しました。また、宴会等を中心とする非客室売上が伸長したこ
とも受けて、当月のＮＯＩ（直接保有ベース） （注４）は同+13.1％となりました。なお、業績の動向を
分かりやすくお示しする観点から、当月のＮＯＩ（直接保有ベース）については、 「１．ポートフォリオ
運用実績」のポートフォリオ合計の 2019 年６月期累計のＮＯＩの計算には含めていません。
３． 住居
住居ポートフォリオ（注５）の運用実績については、稼働率は当月末 96.3％と前年同月末比+0.5 ポイ
ントとなりました。 継続的に実施している賃料上昇に向けた取組みにより、 当月末の平均賃料坪単価は、
前年同月末比+1.6％となりました。また、当月のＮＯＩ（注６）は、前述の通り６月７日付及び６月 19
日付で「ロイヤルパークスタワー南千住」及び「スペーシア恵比寿」を譲渡したことから前年同月比
-22.7％となり、2019 年６月期累計のＮＯＩ（注６）は前年同期比-1.3％となりました。当該２物件を
６月末日まで継続して保有していたと仮定（資産運用会社による推定）した場合、住居ポートフォリオ
（注５）の当月ＮＯＩは前年同月比+4.3％、2019 年６月期累計のＮＯＩ（注２）は、前年同期比+3.2％
であったと試算されます。
なお、譲渡済の２物件を除いた住居 62 物件の当月ＮＯＩは前年同月比+1.2％、2019 年６月期の累計
ＮＯＩは+1.0％となりました。
2019 年６月期における新規契約賃料は従前賃料比で 2.0％、更新契約賃料は従前賃料比で 1.8％、そ
れぞれ上昇し、新規契約・更新契約合計の賃料は、従前賃料比で 1.9％上昇しました。また、更新契約
における賃料上昇契約の割合は、2019 年６月期においては 39.7％となった一方、同期間で更新期日を迎
えた既存テナントの更新割合は 76.2％と引き続き高水準で推移しています。
４． 運用実績
（１）国内ホテル 55 物件（注３）
当月 前年同月 増減
増減率
（Ａ） （Ｂ） （Ａ－Ｂ）
客室稼働率（注７） 88.4% 89.3% -0.9pt -1.0%
ＡＤＲ（円）
（注８） 9,478 9,671 -193 -2.0%
RevPAR（円）
（注９） 8,377 8,632 -255 -3.0%
売上高（百万円） 10）
（注 4,074 4,173 -99 -2.4%
物件数 55 55 ― ―
2019 年６月期 前年同期累計
増減
累計（注 11） （注 12） 増減率
（Ｃ－Ｄ）
（Ｃ） （Ｄ）
客室稼働率（注７） 88.5% 88.1% +0.4pt +0.4%
ＡＤＲ（円）
（注８） 10,388 10,182 +206 +2.0%
2
RevPAR（円）
（注９） 9,190 8,970 +221 +2.5%
売上高（百万円） 10）
（注 25,714 25,184 +530 +2.1%
物件数 55 55 ― ―
（２）ケイマン２物件（注４）
当月 前年同月 増減
増減率
（Ａ） （Ｂ） （Ａ－Ｂ）
客室稼働率（注７） 85.5% 86.2% -0.7pt -0.8%
ＡＤＲ（米ドル）
（注８） 303 267 +35 +13.2%
RevPAR
（米ドル）
（注９） 259 230 +28 +12.3%
売上高（米ドル） 7,248,012 6,481,388 +766,624 +11.8%
物件数 2 2 ― ―
2019 年６月期 前年同期累計
増減
累計（注 11） （注 12） 増減率
（Ｃ－Ｄ）
（Ｃ） （Ｄ）
客室稼働率（注７） 89.3% 89.4% -0.1pt -0.2%
ＡＤＲ（米ドル）
（注８） 416 356 +60 +16.9%
RevPAR
（米ドル）
（注９） 371 318 +53 +16.7%
売上高（米ドル） 56,050,053 50,290,319 5,759,734 +11.5%
物件数 2 2 ― ―
（３）住居 64 物件（注５）
当月末 前年同月末 増減
増減率
（Ａ） （Ｂ） （Ａ－Ｂ）
稼働率 96.3% 95.8% +0.5pt +0.5%
平均賃料坪単価（円） 9,924 9,772 +152 +1.6%
物件数 64 64 ― ―
2019 年６月期 前年同期累計
増減
累計（注 11） （注 12） 増減率
（Ｃ－Ｄ）
（Ｃ） （Ｄ）
稼働率（注 13） 96.1% 95.6% +0.6pt +0.6%
平均賃料坪単価（円）
9,890 9,737 +153 +1.6%
（注 13）
物件数 64 64 ― ―
3
５． ポートフォリオＮＯＩ
2018 年平準化ＮＯＩ
ＮＯＩ（百万円) （注１）
（注２）
地域区分 （注 14）
（百万円) 比率 当月 前年同月 増減率
東京 23 区 6,388 23.5% 437 481 -9.2%
首都圏（東京 23 区除く） 3,568 13.1% 267 255 +4.8%
首都圏（小計） 9,957 36.6% 705 737 -4.4%
中部 1,456 5.4% 78 90 -12.5%
国内ホテル
関西 2,227 8.2% 129 122 +5.3%
九州 1,649 6.1% 86 98 -12.1%
北海道 1,479 5.4% 177 184 -3.8%
その他 2,181 8.0% 120 132 -9.1%
国内ホテル（小計） 18,951 69.7% 1,297 1,365 -5.0%
住居 5,098 18.7% 326 422 -22.7%
商業施設 368 1.4% 31 30 +0.9%
国内資産（小計） 24,417 89.8% 1,655 1,818 -9.0%
海外ホテル 2,782 10.2% 560 525 +6.8%
合計 27,200 100.0% 2,216 2,343 -5.4%
2018 年平準化ＮＯＩ
ＮＯＩ（百万円) （注１）
（注２）
（注 14）
地域区分
2019 年６月期 前年同期 増減率
（百万円） 比率
累計 累計
東京 23 区 6,388 23.5% 3,080 3,093 -0.4%
首都圏（東京 23 区除く） 3,568 13.1% 1,627 1,571 +3.6%
首都圏（小計） 9,957 36.6% 4,707 4,664 +0.9%
中部 1,456 5.4% 561 621 -9.6%
国内ホテル
関西 2,227 8.2% 985 1,095 -10.1%
九州 1,649 6.1% 788 744 +5.9%
北海道 1,479 5.4% 713 592 +20.4%
その他 2,181 8.0% 751 701 +7.2%
国内ホテル（小計） 18,951 69.7% 8,507 8,420 +1.0%
住居 5,098 18.7% 2,498 2,531 -1.3%
商業施設 368 1.4% 184 184 +0.1%
国内資産（小計） 24,417 89.8% 11,190 11,136 +0.5%
海外ホテル 2,782 10.2% 2,126 1,807 +17.7%
合計 27,200 100.0% 13,317 12,943 +2.9%
（注１） 「５．ポートフォリオＮＯＩ」に記載の本投資法人が 2019 年６月期の期初時点で保有する物件（2019 年６月７日付及び
2019 年６月 19 日付でそれぞれ譲渡済みの「ロイヤルパークスタワー南千住」及び「スペーシア恵比寿」を含みます。）の
データに基づいています。但し、国内ホテルに固定賃料９物件は含みません。固定賃料９物件については下記（注３）を
ご参照ください。なお、ＮＯＩには、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付資産とするキング
ダム特定目的会社（以下「本ＴＭＫ」といいます。）の優先出資証券からの想定配当額を含めています。但し、本
ＴＭＫの事業年度は、毎年４月１日から９月 30 日まで及び 10 月１日から翌年３月 31 日までであり、本投資法人
4
は各事業年度終了後３か月以内に優先出資証券に係る配当金を受領することなっており本ＴＭＫから月次で配当
を受領するわけではないため、各月に係る想定配当額は、裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベ
イ・ホテル」の各月の３か月前にあたる月の業績をベースに、当該３か月前の月の本ＴＭＫ自体の運営管理、借入
利息の各種費用の想定額（当該３か月前の月が属する事業年度における本ＴＭＫの予算を月次換算した金額）を差
し引いて算出した想定配当額に、本投資法人の優先出資証券保有割合に相当する 49.0％を乗じて算出した参考値で
す。また、ＮＯＩには、「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サン
シャイン・スイーツ・リゾート」を裏付資産とする Seven Mile Resort Holdings Ltd.（以下「資産保有 SPC」と
いいます。）への匿名組合出資からの想定配当額を含めています。但し、資産保有 SPC の事業年度は、毎年４月１
日から９月 30 日まで及び 10 月１日から翌年３月 31 日までであり、本投資法人は各事業年度終了後３か月以内に
匿名組合出資に係る配当金を受領することなっており資産保有 SPC から月次で配当を受領するわけではないため、
各月に係る想定配当額は、裏付資産である「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆
スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の各月の３か月前にあたる月の業績をベースに、当該３か月前
の月の資産保有 SPC 自体の運営管理の各種費用の想定額（当該３か月前の月が属する事業年度における資産保有
SPC の予算を月次換算した金額）を差し引いて算出した想定配当額です。なお、匿名組合出資持分に係る配当収入
は 1 米ドル＝110 円（2020 年 12 月 31 日までの期間、想定ネットキャッシュフローの 85％程度の額を対象に為替オプシ
ョン取引で固定化している為替レート）で円換算しています。なお、ＮＯＩは速報値であり、決算確定時に変動する可
能性があります。また、下記（注４）に記載のＮＯＩ（直接保有ベース）は含めていません。以下同じです。
（注２） 本投資法人による取得前のＮＯＩについては、当該物件の売主等から受領した情報に基づいています。以下同じで
す。
（注３） 本投資法人が 2019 年６月期の期初時点で保有する国内ホテル 64 物件（本投資法人が保有する特定目的会社の優先出資証
券の裏付資産である「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を含みます。
）から固定賃料９物件を除いた 55
物件のデータに基づき記載しています。固定賃料９物件は、
「D29 スーパーホテル新橋・烏森口」「D33 コンフォートホテ
、
ル富山駅前」「D36 スーパーホテル東京・ＪＲ立川北口」「D37 スーパーホテルＪＲ上野入谷口」「D39 コンフォートホテ
、 、 、
ル黒崎」「D40 コンフォートホテル前橋」「D41 コンフォートホテル燕三条」「D42 コンフォートホテル北見」及び「D48
、 、 、
高松 東急 REI ホテル」となります。なお、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」については、ＮＯＩにつ
いては前記のとおり、優先出資証券に係る配当受領が各事業年度終了後３か月遅れることから、各月の３か月前にあたる
月の想定数値に基づいていますが、その他の各指標との関係では、ホテル業績の季節性等を適切に反映するため、
「シェラ
トン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の当月のデータに基づき記載しています。また、本投資法人が 2018 年９月に
取得した海外不動産匿名組合出資持分の裏付資産である「ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・
リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」は含みません。
（注４） 本投資法人が 2019 年６月期の期初時点で保有する海外不動産匿名組合出資持分の裏付資産である「ウェスティン・グ
ランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」の２物件の
データに基づき記載しています。なお、当該２物件については、ＮＯＩについては前記のとおり、匿名組合出資持分に
係る配当受領が各事業年度終了後３か月遅れることから、各月の３か月前にあたる月の想定数値に基づいています（かか
るＮＯＩを「ＮＯＩ（配当ベース）」と表記しています。
）が、その他の各指標との関係では、ホテル業績の季節性等を適
切に反映するため、当該２物件の当月のデータに基づき記載しています。なお、かかる配当を経ることによる３か月間の
収益計上の遅れは、2019 年５月９日付「海外資産にかかる投資ストラクチャー変更に関するお知らせ」にてお知らせした
当該２物件に対する投資ストラクチャーの変更により、2019 年５月 10 日以降は生じないこととなります。本プレスリリ
ースにおいて、ストラクチャー変更後の直接保有に基づくＮＯＩを「ＮＯＩ（直接保有ベース）
」と表記しています。各Ｎ
ＯＩは、次の考え方により算出しています。
ＮＯＩ（配当ベース）：本海外不動産匿名組合出資持分の想定受取分配金
ＮＯＩ（直接保有ベース）
：本海外ホテルにかかる運営委託による不動産運用収入－運営委託費用
（注５） 2019 年６月期の期初時点で保有の住居 64 物件（2019 年６月７日付及び 2019 年６月 19 日付でそれぞれ譲渡済みの「ロイ
ヤルパークスタワー南千住」及び「スペーシア恵比寿」を含みます。）のデータに基づき記載しています。
（注６） 住居のＮＯＩは一時的な保険金収入及びそれに対応する費用を除いています。また、2019 年６月７日付及び 2019 年６月
19 日付でそれぞれ譲渡済みの「ロイヤルパークスタワー南千住」及び「スペーシア恵比寿」については、譲渡前日までの
ＮＯＩデータに基づき記載しています。
（注７） 「客室稼働率」は、次の計算式により算出しています。
客室稼働率＝対象期間中に稼働した延べ客室数÷対象期間中の総客室数（客室数×日数）
（注８） 「ＡＤＲ」とは、平均客室単価（Average Daily Rate）をいい、一定期間の客室収入合計（サービス料を除きます。）を同
期間の販売客室数合計で除した値をいいます。
（注９） 「RevPAR」とは１日当たり総客室数当たり客室収入（Revenues Per Available Room）をいい、一定期間の客室収入合計を
同期間の総客室数（客室数×日数）合計で除して算出され、客室稼働率をＡＤＲで乗じた値と同値となります。
5
（注 10） 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」の売上高については、本投資法人の優先出資証券保有割合に拠ら
ず当該ホテルの売上高を用いています。
（注 11） 2019 年１月から 2019 年６月までの累計の値を記載しています。
（注 12） 2018 年１月から 2018 年６月までの累計の値を記載しています。2018 年１月１日から 2018 年 12 月末日までに取得した物
件については、2018 年１月１日から本投資法人が保有していると仮定しており、本投資法人の取得前の運用実績及び想定
配当額はそれぞれの売主から入手したデータを使用しています。以下、同じです。
（注 13） 累計の稼働率は、対象期間における各月末時点の賃貸面積合計を賃貸可能面積合計で除して算出し、小数点以下第２位を
四捨五入して記載しており、累計の平均賃料坪単価は、対象期間における各月の賃料収入（共益費収入を含みます。）合
計を各月末時点の賃貸面積合計（坪）で除して算出しています。
（注 14） 2019 年６月期の期初時点において本投資法人が保有する全ての物件について、2018 年６月期の期初から保有していたと仮
定した 2018 年通年のＮＯＩ想定値に基づき算出しています。シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルに係る特
定目的会社優先出資証券にかかる配当収入及び海外資産に対する匿名組合出資持分に係る配当収入については、それぞれ
が 2018 年６月期及び 2018 年 12 月期に通期寄与した場合の想定値をＮＯＩに含めています。なお、本投資法人による取
得前の実績値は、それぞれの売主から提供を受けた実績値を基に算出しています。また、海外資産に対する匿名組合出資
持分に係る配当収入は 1 米ドル＝110 円（2020 年 12 月 31 日までの期間、想定ネットキャッシュフローの 85％程度の額を
対象に為替オプション取引で固定化している為替レート）で円換算しています。
（注 15） 客室稼働率及び増減率は小数点以下第２位を四捨五入、ＡＤＲ及び RevPAR は単位未満を四捨五入、売上高は単位未満を切
り捨てて記載しています。
（注 16） 各ホテルの個別の運用実績につきましては、以下をご参照ください。
http://www.invincible-inv.co.jp/cms/review.html
以上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://www.invincible-inv.co.jp/
6