8963 Ｒ－ＩＮＶ 2019-07-11 15:00:00
資金の借入れ（借換え）及び金利スワップ契約締結に関するお知らせ [pdf]
2019 年７月 11 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名 執 行 役 員 福田 直樹
（コード番号：8963）
資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 福田 直樹
問合せ先 企 画 部 長 粉生 潤
（ＴＥＬ 03-5411-2731）
資金の借入れ（借換え）及び金利スワップ契約締結に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、本日、資金の借入れ（借換え）
に関し、下記のとおり決定しましたので、お知らせいたします。また、当該借入れに関し、本日、金利
スワップ契約（以下「本金利スワップ契約」といいます。）を締結しましたので、併せてお知らせいた
します。
記
１. 借入れの理由
本投資法人は、ニューシンジケートローン（Ｅ）残存金額 57,958 百万円のうち 2019 年７月 16 日に返
済期限を迎える 28,979 百万円（注）の返済資金に充当するため、新規借入れ（以下「本借入れ」といい
ます。）を行うこととし、本日付で本借入れに係る契約を締結しました。
（注)ニューシンジケートローン（Ｅ）の詳細については、下記「４．返済する借入金の内容」、2015 年６月 25 日付「資金の借
入れ及び既存借入金の期限前弁済に関するお知らせ」、2015 年７月 16 日付「資金の借入れ及び既存借入金の期限前弁済実行
に関するお知らせ」及び 2018 年７月 12 日付「資金の借入れ（借換え）に関するお知らせ」をご参照ください。
２. 本借入れの内容（予定）
ニューシンジケートローン（Ｍ）
【期間６年】
① 借 入 先 ： 株式会社みずほ銀行
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社新生銀行
② 借 入 金 額 ： 5,795 百万円
③ 利 率 等 ： 全銀協１か月日本円 TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.70000％）
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資金の借入れに関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成さ
れた場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて
証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において
証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、
発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されま
す。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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変動金利(注)
④ 借 入 方 法 ： 2019 年７月 11 日付で締結の「個別貸付契約」によります。
無担保・無保証
⑤ 借入契約締結日 ： 2019 年７月 11 日
⑥ 借入実行予定日 ： 2019 年７月 16 日
⑦ 利 払 期 日 ： 2019 年 7 月 31 日を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日
及び元本返済期日
⑧ 元 本 返 済 方 法 ： 元本返済期日に一括返済します。
⑨ 元 本 返 済 期 日 ： 2025 年７月 16 日
【期間 5.5 年】
① 借 入 先 ： 株式会社みずほ銀行
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社新生銀行
② 借 入 金 額 ： 5,796 百万円
③ 利 率 等 ： 全銀協１か月日本円 TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.55000％）
変動金利 (注)
④ 借 入 方 法 ： 2019 年７月 11 日付で締結の「個別貸付契約」によります。
無担保・無保証
⑤ 借入契約締結日 ： 2019 年７月 11 日
⑥ 借入実行予定日 ： 2019 年７月 16 日
⑦ 利 払 期 日 ： 2019 年７月 31 日を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日
及び元本返済期日
⑧ 元 本 返 済 方 法 ： 元本返済期日に一括返済します。
⑨ 元 本 返 済 期 日 ： 2025 年１月 16 日
【期間５年】
① 借 入 先 ： 株式会社みずほ銀行
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社新生銀行
シティバンク、エヌ・エイ東京支店
② 借 入 金 額 ： 5,796 百万円
③ 利 率 等 ： 全銀協１か月日本円 TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.50000％）
変動金利 (注)
④ 借 入 方 法 ： 2019 年７月 11 日付で締結の「個別貸付契約」によります。
無担保・無保証
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資金の借入れに関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成さ
れた場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて
証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において
証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、
発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されま
す。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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⑤ 借入契約締結日 ： 2019 年７月 11 日
⑥ 借入実行予定日 ： 2019 年７月 16 日
⑦ 利 払 期 日 ： 2019 年７月 31 日を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日
及び元本返済期日
⑧ 元 本 返 済 方 法 ： 元本返済期日に一括返済します。
⑨ 元 本 返 済 期 日 ： 2024 年７月 16 日
【期間 4.5 年】
① 借 入 先 ： 株式会社みずほ銀行
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社新生銀行
シティバンク、エヌ・エイ東京支店
株式会社りそな銀行
② 借 入 金 額 ： 5,796 百万円
③ 利 率 等 ： 全銀協１か月日本円 TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.45000％）
変動金利 (注)
④ 借 入 方 法 ： 2019 年７月 11 日付で締結の「個別貸付契約」によります。
無担保・無保証
⑤ 借入契約締結日 ： 2019 年７月 11 日
⑥ 借入実行予定日 ： 2019 年７月 16 日
⑦ 利 払 期 日 ： 2019 年７月 31 日を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日
及び元本返済期日
⑧ 元 本 返 済 方 法 ： 元本返済期日に一括返済します。
⑨ 元 本 返 済 期 日 ： 2024 年１月 16 日
【期間 3.5 年】
① 借 入 先 ： 株式会社みずほ銀行
株式会社三菱ＵＦＪ銀行
株式会社三井住友銀行
三井住友信託銀行株式会社
株式会社新生銀行
シティバンク、エヌ・エイ東京支店
株式会社りそな銀行
② 借 入 金 額 ： 5,796 百万円
③ 利 率 等 ： 全銀協１か月日本円 TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.35000％）
変動金利 (注)
④ 借 入 方 法 ： 2019 年７月 11 日付で締結の「個別貸付契約」によります。
無担保・無保証
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資金の借入れに関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成さ
れた場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて
証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において
証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、
発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されま
す。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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⑤ 借入契約締結日 ： 2019 年７月 11 日
⑥ 借入実行予定日 ： 2019 年７月 16 日
⑦ 利 払 期 日 ： 2019 年７月 31 日を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日
及び元本返済期日
⑧ 元 本 返 済 方 法 ： 元本返済期日に一括返済します。
⑨ 元 本 返 済 期 日 ： 2023 年１月 16 日
（注） ・ 利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、前利払期日の２営業日前（初回の利息計算期間は貸付実行
日の２営業日前）の日における全銀協１か月日本円 TIBOR となります。
・ 全銀協の日本円 TIBOR については、 一般社団法人全銀協 TIBOR 運営機関のホームページ （http://www.jbatibor.or.jp/）
でご確認いただけます。
・ 借入金の詳細は、本投資法人のホームページ（借入金・投資法人債ページ）
（http://www.invincible-inv.co.jp/cms/loan.html）でご確認いただけます。
３. 調達する資金の額、使途及び支出予定時期
（１） 調達する資金の額
28,979 百万円
（２） 調達する資金の具体的な使途
ニューシンジケートローン（Ｅ）の一部の返済資金に充当する予定です。
（３） 支出予定時期
2019 年７月 16 日
４. 返済する借入金の内容
ニューシンジケートローン（Ｅ）
返済前 返済額 返済後 利率
借入先 借入日 残高 残高 返済期限 借入方法
（百万円） （百万円）（百万円） （年率）
株式会社三井住友銀行
株式会社三菱ＵＦＪ銀行 2015 年 0.48000％ 2019 年
28,979 28,979 －
株式会社みずほ銀行 ７月 16 日 （注） ７月 16 日
株式会社新生銀行 無担保
・
シティバンク、エヌ・エイ 無保証
東京支店 2015 年 0.59000％ 2020 年
28,979 － 28,979
三井住友信託銀行株式会社 ７月 16 日 （注） ７月 16 日
株式会社りそな銀行
合計 57,958 28,979 28,979
（注）変動金利による借入ですが、金利スワップ契約により金利が固定化されているため、固定化後の金利を記載しています。
５. 金利スワップ契約
（１）金利スワップ契約締結の理由
金利変動リスクをヘッジするため
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資金の借入れに関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成さ
れた場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて
証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において
証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、
発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されま
す。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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（２）金利スワップ契約の内容
金利
想定元本
契約先 （上段：固定支払金利）契約締結日 契約期間 利払期日
（百万円）
（下段：変動受取金利）
0.56310％
毎月月末営業日
5,796 2019 年 2019 年７月 16 日から
野村證券株式会社 全銀協１か月 及び
（注１） ７月 11 日 2024 年７月 16 日まで
日本円 TIBOR 契約終了日
＋0.50000％
0.49859％
毎月月末営業日
5,796 2019 年 2019 年７月 16 日から
野村證券株式会社 全銀協１か月 及び
（注２） ７月 11 日 2024 年１月 16 日まで
日本円 TIBOR 契約終了日
＋0.45000％
0.40000％
毎月月末営業日
シティグループ証券 5,796 2019 年 2019 年７月 16 日から
全銀協１か月 及び
株式会社 （注３） ７月 11 日 2023 年１月 16 日まで
日本円 TIBOR 契約終了日
＋0.35000％
（注１） 2019 年７月 16 日に実行予定のニューシンジケートローン（Ｍ）の期間５年のトランシェに対応するものです。本金利ス
ワップ契約の締結により、当該トランシェに係る金利は実質的に 0.56310％で固定化されます。
（注２） 2019 年７月 16 日に実行予定のニューシンジケートローン（Ｍ）の期間 4.5 年のトランシェに対応するものです。本金利
スワップ契約の締結により、当該トランシェに係る金利は実質的に 0.49859％で固定化されます。
（注３） 2019 年７月 16 日に実行予定のニューシンジケートローン（Ｍ）の期間 3.5 年のトランシェに対応するものです。本金利
スワップ契約の締結により、当該トランシェに係る金利は実質的に 0.40000％で固定化されます。
（注４） 初回の利息計算期間は、2019 年７月 16 日（当日を含みます。）から 2019 年７月 31 日（当日を含みません。
）までの期間
とし、以後、利払期日の直前の利払期日（同日を含みます。 ）から当該利払期日（同日を含みません。 ）までの期間としま
す。
６. 今後の見通し
本借入れ及び本金利スワップ契約が運用状況に与える影響は軽微であり、本投資法人の 2019 年６月期
（2019 年１月１日～2019 年６月 30 日）及び 2019 年 12 月期（2019 年７月１日～2019 年 12 月 31 日）の
運用状況の見通しに変更はありません。
７. その他投資者が当該情報を適切に理解・判断するために必要な事項
本借入れ及び本金利スワップ契約に係るリスクに関しては、本投資法人が 2019 年３月 26 日に提出し
た 2018 年 12 月期（2018 年７月１日～2018 年 12 月 31 日）有価証券報告書に記載した「投資リスク」の
記載のほか、2019 年７月１日に提出した有価証券届出書の「第二部 参照情報 第２ 参照書類の補完
情報 ５．投資リスク」の記載をご参照ください。
以上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://www.invincible-inv.co.jp/
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資金の借入れに関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成さ
れた場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて
証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において
証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、
発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されま
す。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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【参考資料】
＜有利子負債残高等の推移（予定）＞
本借入れ前 本借入れ後
増減
（2019 年７月 11 日時点） （2019 年７月 16 日時点）
借入金合計（百万円） 224,774 224,774 -
投資法人債合計（百万円） 4,000 4,000 -
有利子負債合計（百万円） 228,774 228,774 -
本投資法人保有資産の鑑定評価
486,620 486,620 -
額合計（百万円）
（注１）
鑑定評価額ベースＬＴＶ（％）
47.0 47.0 -
（注２）
（注１） 「本投資法人保有資産の鑑定評価額合計」は、本投資法人が保有する130物件（ 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホ
テル」を裏付不動産とする特定目的会社の優先出資証券並びに海外不動産である「ウェスティン・グランドケイマン・セブン
マイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」を含みます。 ）のうち、特定目的会社の優先出
資証券及び海外不動産２物件を除く127物件については2018年12月31日を、海外不動産２物件については2019年４月１日を価
格時点とする鑑定評価書に記載されている鑑定評価額に基づいて記載しています。 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・
ホテル」を裏付不動産とする特定目的会社の優先出資証券については、本投資法人の取得価格（優先出資証券に係る本投資法
人の出資金額）である17,845百万円を当該物件の鑑定評価額として算出しています。なお、海外不動産の鑑定評価額について
は2018年７月26日に締結した為替予約契約（2018年９月26日付で実行済み）に基づく米ドルと日本円の為替予約レートである
１米ドル＝110.45円で邦貨換算しています。
（注２） 本表における「鑑定評価額ベースＬＴＶ」は、以下の計算式により算出しています。
鑑定評価額ベースＬＴＶ＝有利子負債合計 （消費税還付対応借入金を除きます） ÷本投資法人保有資産の鑑定評価額合計×100
なお、 「有利子負債合計」に、 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産とする特定目的会社の有利子
負債残高は含んでいません。
また、本投資法人は2019年６月７日付で「ロイヤルパークスタワー南千住」を、2019年６月19日付で「スペーシア恵比寿」 （以
下２物件を総称して「本物件」といいます。 ）を譲渡していますが、本物件の譲渡代金については、その概ね全額を、資産入
替えの一環として、 2019年７月１日付「国内不動産信託受益権の取得及び貸借に関するお知らせ」 でお知らせした特定資産 （以
下「取得予定資産」といいます。 ）の取得資金に充当することを予定しており、既存借入金の返済に充当していないことから、
上記の鑑定評価額ベースＬＴＶは本物件の譲渡前と比較して上昇しているところ、2019年７月１日付「国内不動産信託受益権
の取得及び貸借に関するお知らせ」でお知らせしましたとおり、本投資法人は2019年７月19日付で取得予定資産であるホテル
18物件を取得する予定であり、当該物件取得に伴い鑑定評価額ベースＬＴＶは低下する見込みです。かかる取得予定資産取得
後及びこれに伴う借入れ実行後の鑑定評価額ベースＬＴＶの見込みについては、2019年７月１日付「資金の借入れに関するお
知らせ」をご参照ください。本物件譲渡の詳細については、2019年５月17日付及び2019年５月28日付の各「国内不動産信託受
益権の譲渡に関するお知らせ」をご参照ください。
（注３） 2019年７月19日付で借入実行予定のニューシンジケートローン（Ｌ） （借入金総額27,400百万円）については、2019年７月１
日付「資金の借入れに関するお知らせ」をご参照ください。本表における「本借入れ後」は、当該借入れ及び取得予定資産の
取得前の状況を示しています。
（注４） 金額は単位未満を切り捨て、比率は小数第２位を四捨五入して記載しています。
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資金の借入れに関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成さ
れた場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて
証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において
証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、
発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されま
す。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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＜レンダーフォーメーション（本借入れ後）
（予定）＞
ご注意：本報道発表文は本投資法人の資金の借入れに関して一般に公表するための文書であり、投資勧誘を目的として作成されたもの
ではありません。投資を行う際には、必ず本投資法人が発行する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分（作成さ
れた場合）をご覧頂いた上で、投資家ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。
また、本報道発表文は、米国における証券の募集を構成するものではありません。本投資法人の投資口は 1933 年米国証券法に基づいて
証券の登録を行うか、又は登録の免除を受ける場合を除き、米国において証券の募集又は販売を行うことはできません。米国において
証券の公募が行われる場合には、1933 年米国証券法に基づいて作成される英文目論見書が用いられます。その場合には英文目論見書は、
発行法人又は売出人から入手することができ、これには発行法人及びその経営陣に関する詳細な情報並びにその財務諸表が記載されま
す。なお、本件においては米国における証券の公募は行われません。
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