8963 Ｒ－ＩＮＶ 2019-06-26 15:00:00
資金の借入れ（借換え）及び金利スワップ契約締結に関するお知らせ [pdf]
2019 年６月 26 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
東京都港区六本木六丁目 10 番１号 六本木ヒルズ森タワー
インヴィンシブル投資法人
代表者名 執 行 役 員 福田 直樹
（コード番号：8963）
資産運用会社名
コンソナント・インベストメント・マネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 福田 直樹
問合せ先 企 画 部 長 粉生 潤
（ＴＥＬ 03-5411-2731）
資金の借入れ（借換え）及び金利スワップ契約締結に関するお知らせ
インヴィンシブル投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、本日、資金の借入れ（借換え）
に関し、下記のとおり決定しましたので、お知らせいたします。また、当該借入れに関し、本日、金利
スワップ契約（以下「本金利スワップ契約」といいます。）を締結しましたので、併せてお知らせいた
します。
記
１. 借入れの理由
本投資法人は、タームローン（Ｄ）残存金額 4,000 百万円のうち 2019 年６月 30 日に返済期限を迎え
る 1,000 百万円（注）の返済資金に充当するため、新規借入れ（以下「本借入れ」といいます。
）を行う
こととし、本日付で本借入れに係る契約を締結しました。
（注)タームローン（Ｄ）の詳細については、下記「４．返済する借入金の内容」及び 2016 年６月 28 日付「資金の借入れに関す
るお知らせ」をご参照ください。なお、返済期限である 2019 年６月 30 日が休日（営業日以外の日）に該当するため、契約
書の規定に従い、前営業日である 2019 年６月 28 日が弁済期日となります。
２. 本借入れの内容（予定）
タームローン（Ｋ）
【期間３年】
① 借 入 先 ： 株式会社日本政策投資銀行
② 借 入 金 額 ： 1,000 百万円
③ 利 率 等 ： 全銀協１か月日本円 TIBOR（基準金利）＋スプレッド（0.300％）（注） 変
動金利
④ 借 入 方 法 ： 2019 年６月 26 日付で締結の「個別貸付契約」によります。
無担保・無保証
⑤ 借入契約締結日 ： 2019 年６月 26 日
⑥ 借入実行予定日 ： 2019 年６月 28 日
⑦ 利 払 期 日 ： 2019 年７月 31 日を初回とし、その後元本返済期日までの毎月月末営業日
及び元本返済期日
⑧ 元 本 返 済 方 法 ： 元本返済期日に一括返済します。
⑨ 元 本 返 済 期 日 ： 2022 年６月 17 日
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（注） ・ 利払期日に支払う利息の計算期間に適用する基準金利は、前利払期日の２営業日前（初回の利息計算期間は貸付実行
日の２営業日前）の日における全銀協１か月日本円 TIBOR となります。
・ 全銀協の日本円 TIBOR については、 一般社団法人全銀協 TIBOR 運営機関のホームページ （http://www.jbatibor.or.jp/）
でご確認いただけます。
・ 借入金の詳細は、本投資法人のホームページ（借入金・投資法人債ページ）
（http://www.invincible-inv.co.jp/cms/loan.html）でご確認いただけます。
３. 調達する資金の額、使途及び支出予定時期
（１） 調達する資金の額
1,000 百万円
（２） 調達する資金の具体的な使途
タームローン（Ｄ）の一部の返済資金に充当する予定です。
（３） 支出予定時期
2019 年６月 28 日
４. 返済する借入金の内容
タームローン（Ｄ）
返済前 返済後
残高 返済額 残高 利率
借入先 借入日 （百万円） （年率） 返済期限 借入方法
（百万円） （百万円）
2016 年 0.45818％ 2019 年
株式会社日本政策投資銀行 1,000 1,000 －
６月 30 日 （注） ６月 30 日
無担保
・
無保証
2016 年 0.65818％ 2021 年
株式会社イオン銀行 3,000 － 3,000
６月 30 日 （注） ６月 30 日
合計 4,000 1,000 3,000
（注）2019 年６月 26 日時点の適用金利を記載しています。
５. 金利スワップ契約
（１）金利スワップ契約締結の理由
金利変動リスクをヘッジするため
（２）金利スワップ契約の内容
金利
想定元本
契約先 （上段 固定支払金利）契約締結日
： 契約期間 利払期日
（百万円）
（下段 変動受取金利）
：
0.33433％
毎月月末営業日
1,000 全銀協１か月 2019 年 2019 年６月 28 日から
野村證券株式会社 及び
（注１） 日本円 TIBOR ６月 26 日 2022 年６月 17 日まで
契約終了日
＋0.30000％
（注１） 2019 年６月 28 日に実行予定のタームローン（Ｋ）に対応するものです。本金利スワップ契約の締結により、タームロー
ン（Ｋ）に係る金利は実質的に 0.33433％で固定化されます。
（注２） 初回の利息計算期間は、2019 年６月 28 日（当日を含みます。）から 2019 年 7 月 31 日（当日を含みません。
）までの期間
とし、以後、利払期日の直前の利払期日（同日を含みます。 ）から当該利払期日（同日を含みません。 ）までの期間としま
す。
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６. 今後の見通し
本借入れ及び本金利スワップ契約が運用状況に与える影響は軽微であり、本投資法人の 2019 年６月期
（2019 年１月１日～2019 年６月 30 日）及び 2019 年 12 月期（2019 年７月１日～2019 年 12 月 31 日）の
運用状況の見通しに変更はありません。
７. その他投資者が当該情報を適切に理解・判断するために必要な事項
本借入れ及び本金利スワップ契約に係るリスクに関しては、本投資法人が 2019 年３月 26 日に提出し
た 2018 年 12 月期（2018 年７月１日～2018 年 12 月 31 日）有価証券報告書に記載した「投資リスク」の
記載をご参照ください。
以上
＊ 本投資法人のホームページアドレス：http://www.invincible-inv.co.jp/
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【参考資料】
＜有利子負債残高等の推移（予定）＞
本借入れ前 本借入れ後
増減
（2019 年６月 26 日時点） （2019 年６月 28 日時点）
借入金合計（百万円） 224,774 224,774 -
投資法人債合計（百万円） 4,000 4,000 -
有利子負債合計（百万円） 228,774 228,774 -
本投資法人保有資産の鑑定評価
484,985 484,985 -
額合計（百万円）
（注１）
鑑定評価額ベースＬＴＶ（％）
47.2 47.2 -
（注２）
（注１） 「本投資法人保有資産の鑑定評価額合計」は、本投資法人が保有する130物件（ 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホ
テル」を裏付不動産とする特定目的会社の優先出資証券並びに海外不動産である「ウェスティン・グランドケイマン・セブン
マイルビーチ・リゾート＆スパ」及び「サンシャイン・スイーツ・リゾート」を含みます。 ）のうち、特定目的会社の優先出
資証券を除く129物件については2018年12月31日を価格時点とする鑑定評価書に記載の鑑定評価額に基づいて記載しています。
また、「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産とする特定目的会社の優先出資証券については、本
投資法人の取得価格（優先出資証券に係る本投資法人の出資金額）である17,845百万円を当該物件の鑑定評価額として算出し
ています。また、海外不動産の鑑定評価額については2018年７月26日に締結した為替予約契約 （2018年９月26日付で実行済み）
に基づく米ドルと日本円の為替予約レートである１米ドル＝110.45円で邦貨換算しています。
（注２） 本表における「鑑定評価額ベースＬＴＶ」は、以下の計算式により算出しています。
鑑定評価額ベースＬＴＶ＝有利子負債合計 （消費税還付対応借入金を除きます） ÷本投資法人保有資産の鑑定評価額合計×100
なお、「有利子負債合計」に、 「シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル」を裏付不動産とする特定目的会社の有利子
負債残高は含んでいません。
また、本投資法人は2019年６月７日付で「ロイヤルパークスタワー南千住」を、2019年６月19日付で「スペーシア恵比寿」 （以
下２物件を総称して「本物件」といいます。 ）を譲渡していますが、本物件の譲渡代金については、その概ね全額を、資産入
替えの一環として、新規物件の取得資金に充当することを想定しており、既存借入金の返済に充当していないことから、上記
の鑑定評価額ベースＬＴＶは本物件の譲渡前と比較して上昇していますが、 今後新規物件の取得が行われた場合には低下する
見込みです。なお、 本日現在、新規物件の取得について決定した事実はなく、 今後決定された時点で改めてお知らせ致します。
本物件譲渡の詳細については、 2019年５月17日付及び2019年５月28日付の各「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ」
をご参照ください。
（注３） 金額は単位未満を切り捨て、比率は小数第２位を四捨五入して記載しています。
＜レンダーフォーメーション（本借入れ後）
（予定）＞
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